华府天地睿园商铺业态定价报告第四轮0723

二O一五年七月华府天地·睿园商铺业态定位报告第四轮目录

上海商业环境区域租金水平租售价格建议租金建议商业品牌建议售价测算成交价格走势供应量走势市场表现个案分析项目总概市中心投资回报率个案分析经营业态建议铺位划分建议项目竞争力分析业态主题建议品牌氛围展示品牌建议散卖业态整体出售Part1上海商业环境成交价格走势自2007年以来，商铺年度成交均价逐年平稳上升，上升水平低于住宅价格水平，且商铺成交量逐年下跌，Part1上海商业环境供应量走势2014年，上海市商铺新增面积总量大于成交面积，每月成交面积较为平稳，市场需求较稳定。Part1上海商业环境市中心投资回报率从上图得知：近几年，租金的上涨速度赶不上房价的涨幅，带来的影响是商铺成交量逐年下跌，市场整体投资回报率水平较低；据专业机构数据统计：上海商铺投资回报率平均水平为4%，零星好的商业可达6％以上，专家建议：“对于一些素质较好的楼盘，如果商铺出租投资者看好其未来升值潜力，可长期持有，商铺投资回报率在4％左右也可考虑。”所以目前投资商铺的人群中，更多的人看中商铺增值的潜力，而非租金回报率；举例分析两个上海市中心的成熟社区商铺：华府天地商业（投资回报率较高水平）中凯·城市之光商业（投资回报率一般水平）住宅定位：市中心大户型豪宅商业功能：银行、金融业总体感觉：商铺统一招商管理，有品质、有档次。住宅定位：静安区中高档公寓商业功能：以咖啡简餐这类休闲生活业态为主总体感觉：较为杂乱Part1上海商业环境个案分析住宅信息占地面积（㎡）建筑面积（㎡）共计户数（户）住宅售价（元/平方）开盘时间住宅主力面积（㎡）物业费（元/平方米/月）15600500001081200002006年4月260-70014.5商铺信息租金价格（元/平方米/天）商铺面积（㎡）商铺售价（地上地下均价）（元/平方）年租金回报率物业费（元/平方米/月）地下一层：850001200007%50地上1+2层：385000华府天地：市中心大户型豪宅Part1上海商业环境个案分析住宅信息占地面积（㎡）建筑面积（㎡）共计户数（户）住宅售价（元/平方）开盘时间住宅主力面积（㎡）物业费（元/平方米/月）630002450001000725002005年9月70-3503.8商铺信息租金价格（元/平方米/天）商铺面积（㎡）商铺售价（地上部分均价）（元/平方）年租金回报率物业费（元/平方米/月）第一年：8.3（租约5年，第三年起以每年10%递增）33689000第一年：3.4%第五年：4.5%2.8中凯·城市之光：静安区中高档公寓市场表现黄浦区是以居住为核心功能的板块黄浦区是上海市中心面积最大、力度最强的旧城改造区域黄浦区内租金水平差异较大，影响租金的因素有：物业地段、住宅品质、周边环境、周边人流量、商铺是否散卖等Part2区域租金水平本案占地面积15600㎡建筑面积50000㎡共计户数108住宅售价120000元/平方开盘时间2006年4月住宅主力面积260-700㎡华府天地公馆77海洲丽园商铺租金：38元/平方/天（1+2）商业面积：10000㎡商铺物业费：50元/平方/月为市中心高端商业，多为银行、金融机构及品牌旗舰店；前期对商业品质的严格把控，造就了黄浦区最高租金水平的神话。商铺租金：10元/平方/天（1+2）商业面积：5500㎡商铺物业费：8元/平方/月多为引进一些妇婴用品商店、养生足浴、小型便利店等租金承受力高的商业业态，而导致整体商业品质不高。占地面积12300㎡建筑面积50000㎡共计户数105住宅售价69000元/平方开盘时间2010年12月住宅主力面积138-175㎡占地面积20000㎡建筑面积75000㎡共计户数485住宅售价46000元/平方开盘时间2005年5月住宅主力面积110-150㎡商铺租金：5元/平方/天（1+2）商业面积：3000㎡商铺物业费：3元/平方/月商业更贴近于生活化，商业配比恰当，基本满足居民日常需求。部分商铺紧邻菜市场，拉低了商业租金。个案分析Part2黄浦租金水平租金建议影响商铺租金因素华府天地商业公馆77商业海州丽园商业本案地面1+2租金价格38元/平方/天10元/平方/天5元/平方/天10.33元/平方/天物业地段新天地商圈、好新天地商圈、较好传统地段、一般传统地段、较好住宅品质高端住宅中高端住宅中端住宅中高端住宅小区年份2006年2013年2005年2014年周边环境好一般较差一般周边人流量大大大大商铺是否散卖否否是待定√√√√√√√√√√通过与黄浦区典型社区商业租金水平的比较分析，总结出影响租金水平的6大因素，建议本案：◆一楼商铺租金：18（元/平方/天）；◆二楼商铺租金：8（元/平方/天）；◆三楼商铺租金：5（元/平方/天）1+2+3层的租金均价为10.33元/平方/天Part3租售价格建议商铺年租金收入情况（商铺满租的情况下）

1楼2楼3楼合计

租金（元/平方/天）18.008.005.00租金均价：10.33面积1,796.491,912.55748.214,457.25年租金（元）11,802,939.305,584,646.001,365,483.2518,753,068.55通过每层商铺租金价格、年收益率测算每层商铺单价一楼单价基数：35%，二楼单价基数：45%；三楼单价基数：20%年收益率单价（元/平方)单价（元/平方)单价（元/平方)1+2+3楼均价(元/平方)4%164,250.0073,000.0045,625.0099,462.505%131,400.0058,400.0036,500.0079,570.006%109,500.0048,666.6730,416.6766,308.337%93,857.1441,714.2926,071.4356,,835.74售价测算Part3租售价格建议租金、售价测算分析表租金恒定测算商铺售价

平均租金（元/平方/天）

年收益率（百分百）

商铺售价（元/平方)8（均价）4%73,000.005%58,400.006%48,666.677%41,714.2910（均价）4%91,250.005%73,000.006%60,833.337%52,142.8612（均价）4%109,500.005%87,600.006%73,000.007%62,571.43售价恒定推算商铺租金

商铺单价（元/平方)

年收益率（百分百）

平均租金（元/平方/天）800004%8.775%10.966%13.157%15.34900004%9.865%12.33

6%14.797%17.261000004%10.965%13.706%16.447%19.18Part3租售价格建议项目总概本项目商业为四个独立的商业体项目（4号楼、5号楼、6号楼、7号楼）其中4号楼与7号楼为二层独立商铺；5号楼为局部三层商铺6号楼为三层商铺楼栋一层面积二层面积三层面积合计4号楼248.47248.470496.945号楼892.661008.72417.122318.56号楼504.17504.17331.091339.437号楼151.19151.190302.38合计1796.491912.55748.214457.254号楼5号楼6号楼7号楼商业住宅Part4经营业态建议项目竞争力分析SWOT1、为华府系类高端品质楼盘，为市中心稀缺地段的高端物业2、商铺独立于住宅，价值显现3、周边人流量大（白天和晚上）1、商铺开间与进深的比例达到1:3，且部分1+2+3层商铺，部分品牌及业态不适宜此类商铺2、周边商业环境较差，多为中端消费人群1、高品质社区已建成，可为商业提供优质客户2、周边缺少有特色的、主题性商业社区3、本案无会所，可利用商业包装解决会所配置1、如大量散户入驻，会影响商业整体品质Part4经营业态建议Opportunities：机会Threats：威胁Weaknesses：劣势Strengths：优势业态主题建议Part4经营业态建议经营业态建议：1、通过商业弥补本案无会所的缺陷：满足社区居民娱乐交谊、体育健身、文化教育与商业餐饮四大类功能；2、创建主题性社区商业：旨在引领社区消费新时尚，以及欣欣向荣的崭新生活氛围。

一、亚洲主题华府·亚洲风情

二、生活主题华府·生活汇亚洲主题Part4经营业态建议亚洲生活东方人最适合的环境健康同行养生概念的起始点智慧与品质追求深层次的尊贵体验品牌商业氛围展示Part4经营业态建议韩国跆拳道印度瑜伽中国国学韩国咖啡店中国风书店泰国料理日本料理生活主题华府●生活汇Lifestyle时尚生活从这里开始华府制造继承华府系的高端品质品味生活创建生活的第三空间前庭后院成为家的一种延续Part4经营业态建议品牌商业氛围展示Part4经营业态建议韩国啡你啡思咖啡英语培训烘培体验创意书店红酒餐厅创意家居Part5商业品牌建议品牌建议：引入符合本案商业定位、有特色但知名度不高的新兴品牌，让社区商业与品牌共同成长，实现双赢！WIN-WIN散卖业态（按产证分割商铺）业态种类特色餐饮生活配套休闲娱乐合计面积1911.33㎡924.53㎡1621.39㎡4457.25㎡占比43%21%36%100%Part6铺位划分建议整体出售（按自由分割商铺）业态种类特色餐饮特色零售配套服务合计面积1568.87㎡674.9㎡2213.48㎡4457.25㎡占比35%15%50%100%Part6铺位划分建议整体出售（按自由分割商铺）因5号楼部分为三层商铺，且进深较深，不太适合引入一些生活配套类零售商