秦皇岛昌黎黄金海岸伴海假日公寓可研报告及投资提案

黄金海岸·伴海假日公寓

可行性分析报告及投资分析目录第一章项目简介第二章项目背景第三章投资环境与发展规划第四章项目建设的必要性和意义第五章市场需求和分析第六章项目规划方案第七章投资估算与效益分析第八章项目实施时间安排第九章结论·1.

项目名称：恒盛·伴海假日公寓

2.开发单位：名称：河北恒盛世纪房地产开发有限公司法人代表：王天亮注册资金：500万元经营范围：房地产开发与经营，房地产营销策划，房地产投资咨询，房地产中介服务等。

3.建设地址：秦皇岛市昌黎县黄金海岸二纬路以西

4.总用地面积：20000平方米。

5.总建筑面积：94500平方米。

6.主要功能：是为京、津、冀、辽、晋广大客群提供良好的旅游、休闲渡假环境以及配套的生活服务设施。第一章项目简述国内旅游从80年代中期开始，迄今20余年。随着经济的发展和收入水平不断提高，闲暇时间越来越多，国内的旅游业从传统的旅游观光阶段提升到休闲渡假旅游阶段，部分地区已经进入体验与休闲为核心的旅游阶段。旅游者经验越来越多，追求也越来越个性化，初期简单的观光旅游模式已经不能满足市场的需求，旅游者的不断成熟已经成为旅游市场的一个重要现象。从五一开始兴起，暑期产生热潮，十一达到兴旺。这样的市场现象表明，沿海发达地区休闲渡假需求已经普遍产生。由于旅游者的成熟而逐步使消费需求升级。第二章项目背景休闲渡假的需求实际预示着旅游发展的前景。这个前景是无限的，这个市场是无穷的。中国这样的人口大国，每一个很小的百分点里都包含着一个巨大的绝对量，这个绝对量，就是我们的市场。第二章项目背景第一节秦皇岛旅游环境1.秦皇岛历史悠久，自然环境优越，是中国唯一以皇帝名号得名的城市，全国首批14个沿海开放城市之一，中国北方重要的对外贸易口岸，国务院批准的全国“甲级旅游城市”和“国家园林城市”。

2.社会经济环境良好，拥有较完善的市政公用设施，海、陆、空交通发达，交通运输十分方便。第三章投资环境和发展规划3.秦皇岛旅游产业的基本发展思路是：以科学发展观为统领，以市场为导向，以优势资源为依托，进一步实施“项目带动”战略。围绕“中国长城海滨公园”主题，培育多元化的投资主体，加快旅游项目谋划和建设，培育一批有特色、有品位、有规模的名牌拳头产品，提升旅游产业的整体竞争力，推进旅游产品结构的升级，推动旅游业全面、协调、可持续发展。4.秦皇岛市委、市政府十分重视发展旅游产业，充分利用地方立法权，推出一系列优惠政策和措施。如上所述，秦皇岛市拥有良好的投资环境和优越的旅游环境，加上积极优惠的政策支持和已经形成的完善旅游基础设施，利于旅游经格局快速发展，作为中国“甲级旅游城市”，是投资创业振兴经济的极佳选择。

第三章投资环境和发展规划第二节秦皇岛市地域资源状况和发展规划目前秦皇岛市主要分为四大休疗区，分别是山海关区、北戴河区、抚宁县南戴河、昌黎县黄金海岸。其中山海关区、北戴河区旅游开发已经饱和，南戴河旅游开发也基本完善。黄金海岸开发时间较晚，但其海水水质及沙质均优于其它区域，属国内罕见的零污染区，是目前休闲渡假最具发展潜力的旅游区。第三章投资环境和发展规划第三节黄金海岸地域资源状况和发展

黄金海岸旅游区距北京280公里，距天津220公里，西南距石家庄483公里，于1985年正式对外开放，东距北戴河海滨17公里，西南到滦河入海口，在长达52.1公里的的海岸边，沙质松软，色黄如金，故称“黄金海岸”。这里海水洁净，沙粒匀细，1985年这里修建了滑沙场，使黄金海岸更具吸引力，1990年，被国务院命名为国家级海洋自然风景保护区。第三章投资环境和发展规划黄金海岸渡假区因开发之初的种种原因，没有对旅游产业开发进行系统性整体规划和包装，也没有文化主题，旅游配套设施过于老化，市政配套设施还不完善，现在急需进一步的规划建设和整体开发，所以后期黄金海岸的发展前景非常广阔。第四节黄金海岸地域资源状况和发展第三章投资环境和发展规划渡假区三要素为：大型、综合、文化第一，要规模大。一般而言，度假区都可以称作是大项目。基本在十平方公里以上，小范围称不上度假区，只能是一个度假单元。第二，渡假区应该是综合性的，也就是说应该包含多种元素，形成一个复合型的体系。渡假区的核心就是度假设施，一个渡假区至少应该有一个中心酒店，有相应配套的公寓式住宅，也要包括一些比较简易的住宅，以对应各个层面的客人，形成复合型的体系。第三，渡假区应有自己的文化主题。有了文化主题，差异性才能突出，才能得到更好的旅游品牌效益。第一节休闲渡假区三要素第四章项目建设的必要性和意义黄金海岸渡假区饭店180余家，其中四星级宾馆1家，三星级宾馆1家，二星级宾馆2家，配套渡假公寓7家（其中5家为高端项目，2家为低端项目），中端项目基本没有，其他均为渡假村及培训中心等。不能满足各个层次旅游渡假客人的需求，无法较好形成复合型的体系。还需要进一步的完善。第四章项目建设的必要性和意义第二节黄金海岸旅游地产现状及差距第四章项目建设的必要性和意义第三节结论

通过以上分析恒盛·伴海假日公寓的开发建设，不仅填补了黄金海岸中端休闲渡假市场的空白，而且丰富了中端旅游市场。恒盛·伴海假日公寓的进住将给当地政府带来可观的经济效益及长久的持续发展动力，拉动区域经济增长，并产生良好的社会效应。这与县政府的以旅游带动经济的大方向有效的结合，同时也大大增加了当地的旅游收入、有效刺激了当地的消费市场，全面带动了本地块周边的市政配套、餐饮、行政服务、建筑形式等各业态的完善，积极促进了整体旅游经济市场的发展。恒盛·伴海假日公寓项目开发完毕，社区的配套（商业服务和物业服务）还可以解决当地部分人员的就业。同时我公司的推广计划除了京、津、冀以外，还远涉山西、辽宁等省。通过我公司对此新型旅游产品的包装策划及销售推广，将更进一步有力扩大黄金海岸以及昌黎县的辅助宣传力度，全面提升其在周边城市及国内外的影响力和知名度，积极打造秦皇岛市优良旅游品牌。商业需求。从消费需求上看2006年秦皇岛旅游渡假人数每年已经超过31.87万人市共接待国内游客31.87万人次、创收1.58亿元，与2005年同比分别增长6.1%和10.4%，由此带来庞大的消费群体，在商业、旅游、休闲娱乐、社区和旅游地产等方面需求巨大，而周边有关的配套社区建设设施则明显滞后，做为海景宜人且极具开发潜力的黄金海岸尤其突出，磬待完善开发，使其快速形成秦皇岛室的最新旅游经济增长点。2.黄金海岸目前缺乏中低端渡假公寓，不能满足各层次客群的需要，也不符合黄金海岸发展的要求。恒盛·伴海假日公寓建成后将同其他渡假项目一起各有特色、相互呼应，吸引更多的国内外优质游客，为黄金海岸旅游经济发展提供强有力的支撑。第五章市场需求和分析单位接待人数(万人)旅游创收(万元)创收排名北戴河区12.8963901海港区11.9659302山海关区4.5822703昌黎县2.512404

目前黄金海岸，已建成渡假项目2个，在建渡假项目5个，共计7个项目。以上项目均属于产权式公寓。其中一线海景项目6个，二线海景项目1个。销售价格分别是：已建项目2002年已投入使用，销售价格在2500—2700元/㎡左右。在建成项目从5500—8500元/㎡不等，属高端产品。入住时间在2008年至2010年。项目名称黄金海岸假日公寓圣淘沙海景龙苑沿海路一号半岛假日公寓私人别墅中技渡假村价格8500元/㎡7500元/㎡6500元/㎡5500元/㎡7500元/㎡2500元/㎡2700元/㎡产品形式精装小户型精装小户型精装小户型精装小户型精装小户型毛坯大户型简装小户型入住时间09年08—10年09年08—09年2010年2002年2002年规模6万㎡4万㎡5万㎡2万㎡1。5万㎡4000㎡1万㎡位置一线一线一线一线一线二线一线销售情况70%50%60%30%未开盘100%100%第五章市场需求和分析

黄金海岸许多旅游地产都从高端客户入手，价格偏高市场空间小，项目操作风险性大，中底端旅游产品匮乏。从去年的市场销售情况看，黄金海岸产权公寓项目与南戴河同类项目销售情况相比有明显的差距。从成交率来看，产权式公寓比产权式酒店高出很多。尤为中低价位的产权式公寓是旅游客群的最大吸引点，这表明黄金海岸产权式公寓市场空间较大。第五章市场需求和分析第一节产品定位一是“突出特色、创造文化”推出完备的休闲渡假精装小户型，户型面积：35—80㎡之间，创造出第二居所节假日及黄金周5+2的渡假居住文化。二是“突出细节、创造精品”提供一步到位的生活设施（家具、家电、生活用品等），创造户户一景精品装修。三是“形成主题、丰富内涵”打造出以海滨渡假为龙头，以观光旅游、娱乐、中介服务、社区服务等为辅助的丰富渡假项目第六章项目规划方案“突出细节创造精品”“形成主题丰富内涵”“突出特色创造文化”第二节客群定位第六章项目规划方案高端收入人群中端收入人群低端收入人群

面向京、津、冀、晋、辽三省两市，中高端消费群体（具有超前消费理念，向往海滨渡假生活的人群）第三节营销渠道

结合项目产品旅游渡假的特性，销售渠道以外省市的销售为主渠道，以秦皇岛为中心，覆盖3省2市。3省为：河北、山西、辽宁；2市为：天津、北京。分销卖场可多达10—15个，从而实现项目的资金快速回笼。从地理位置分析如图：第六章项目规划方案考虑到多区域多省市的跨越销售管理开支大、前期投入大、当地市场需深入了解、销售成果见效慢等诸多弊端，采用区域代理销售的方式，在确保销售量的同时还可以确保资金的回笼。确保资金回笼及销售量的措施以秦皇岛为主设立销售管理中心，集中管理可有效地把控销售量及资金回笼⑴、对各分销方制定销售任务以周、月、年为考核点同时给分销方实施奖惩以激励分销方提高销售量，在考核过程中也可加设分销商确保我方的销售量的完成⑵、把控销售合同管理及贷款办理，要求分销商把销售款直接打入我方账户方可确认成交，有效的保证了资金的安全及迅速的回笼对分销商的资质要求⑴、要求分销商具有丰富的销售渠道及客户资源⑵、要求分销商销售人员素质高，并且具备较强的销售能力⑶、要求分销商具备一定的销售场所第六章项目规划方案第四节营销模式及措施第五节建设地址及条件

恒盛·伴海假日公寓拟建于秦皇岛市昌黎黄金海岸二纬路西端路南，地块东600米为海滨浴场；西南侧为渤海驾校；南侧为中央美院培训中心。东西距道路200米。l

供电条件：双电源双回路供电，已通至建址红线外。l

供水条件：自来水已通至建址红线外，自来水厂仅50米左右。l

通讯条件：

移动、联通电话，高速宽带网，已通至红线外。l

雨、污水排放条件：已接通之地块北侧红线外。

第六章项目规划方案项目位置第六节建设规划和要点第六章项目规划方案恒盛·伴海假日公寓鸟瞰效果图第六节建设规划和要点第六章项目规划方案恒盛·伴海假日公寓单体效果图第六节建设规划和要点第六章项目规划方案

规划以“一心、两轴”的布局结构展开，形成结构清晰的布局平台。“一心”为社区广场休闲中心，它与主入口相互应，成为入口景观的视觉焦点；社区主路与周边的公寓有机围合，强化社区中心的公共性和围合感；“两轴”分别为主入口的景观主轴和组团放射的日常生活休闲轴；各组团围绕中心绿地有序展开，形成了高低起伏的空间格局；“三片”社区内由“一心、两轴”分割形成的三片组团，满足环境均好的原则。公建配置：在中心绿地布置2层公建，与主入口形成对景。恒盛·伴海假日公寓规划平面图第七节建设规划和要点第六章项目规划方案技

术

经

济

指

标

一

览

表项目计量单位数值人均面积（m2/人）居住户（套）数户（套）1568—居住人数人4390—户均人口人/户2.8—居住区内建筑总面积万M29.4521.531.公寓建筑面积万M29.4021.412.公建建筑面积万M20.050.12容积率万M2/hm24.73—地面停车位辆88—地下车库面积万M21.56—建筑密度%18.1—绿地率%55—第八节建设规划和要点第六章项目规划方案

总体布局力求建筑与整体规划布局的融合，居住行为与商业、游憩行为的融合，建筑与绿化景观环境的融合。恒盛·伴海假日公寓结构分析图第九节道路交通第六章项目规划方案

恒盛·伴海假日公寓采用环形道路系统，道路顺应公寓，自然而成。规划弱化组团、强化院落，采用“社区—院落”二级结构，着重于道路及其交通内涵，体现三大功能——交通、交往、景观。安全环境来自有效的规划设计和科学的社区管理，自然弯曲的线路可使车辆自然减速，确保安全。社区出入口设在二纬路上，主路路面宽度为5m。机动车由出入口进入社区后，沿社区路可直接驶入地下集中车库，最大限度的减少了机动车对业主游客的干扰。整个社区的道路系统简捷、顺畅、通达性强，为住户提供了一个方便、安全、通畅的交通环境，同时也满足特殊情况下，消防车、救护车和搬家车等可便捷驶入住户门前的要求。恒盛·伴海假日公寓道路分析图“一心、两轴——院落绿化”的网络系统；一“链”串多“珠”的规划模式本着为客户营造一个健康生活的生态环境和别具一格特色社区的原则，本社区的绿化系统可分为三级设置：中心绿园绿色通廊院落绿地第六章项目规划方案第十节绿化系统

恒盛·伴海假日公寓绿化分析图

在出入口附近结合中心绿地规划会所，内设图书室、影视厅、球类、棋牌活动室及科技活动室等，以丰富业主游客的精神文化生活。为减少对公寓业主的干扰，商业服务设施主要是为业主游客服务的便民商业，结合会所设置在一层。公寓物业管理、居委会用房结合会所设置。变电室：布置在社区东侧，共1个。公厕：结合会所设置，共1个。垃圾收集点：布置在各个单元口及主干道、广场景点。结合中心广场设置健身设施。第六章项目规划方案第十一节配套设施

公

共

服

务

设

施

配

建

表编号名称用地面积（M2）建筑面积（M2）4会所9002405物业管理806居委会807便民商店5012变电室1005013垃圾收集点——合计1000500第一节基本数据预测1.

项目开发周期：3年．2.

销售周期：2年3.

项目总投资（成本测算表）本项目预测总投资为人民币37188.53万元。4.

销售收入（成本测算表）本项目预计正常年度的全年收入为42298.39万元。5.

净利润（成本测算表）项目净利润：净利润为

3423.61万元。

第七章投资估算和效益分析容积率4.73恒盛·伴海假日公寓成本测算总规划面积9.4500万m2地下车库1.5600万m2会所／公建总可售面积9.4000万m2高层9.4000万m20.05序号项目高层公建地下车库9.19万平米0.37万平米0.6378万平米控制指标

（元/㎡）总投资

（万元）控制指标

（元/㎡）总投资

（万元）控制指标

（元/㎡）总投资

（万元）一土地及大配套费107.571011.19107.585.380.000.00二前期费用78.77740.4383.434.1733.3051.95三建安工程费2677.9625172.781568.7078.441958.703055.57四市政基础设施费258.582430.63258.5812.935.007.80五公用配套设施1.009.401.000.050.000.00六贷款利息84.66795.7784.664.230.000.00七直接成本小计3208.5330160.202103.95105.201997.003115.32八管理费65.00611.0065.003.250.000.00九销售费用90.00846.000.000.000.000.00十总成本合计3613.2833964.852168.87108.441996.943115.23十一销售价格450000十二总收入42298.39十三毛利率28.70%十三销售利润率19.70%十四利润5109.86十五净利润率8.09%十六净利润3423.61十七税费合计4033.81第二节财务效益评价1.

本项目销售利润率为19.70%2.

本项目投资回收期为2年3.

以上效益分析仅仅考虑较为为稳定的销售收入和管理费用，实际运作中还存在甲控材料集中购买（包括装修、家电、家具的统一采购）所减少的投资成本收益。另外，项目处于黄金海岸最具发展潜力的地域，地价的升值收益不容忽视。综合考虑这些因素，实际上本项目的收益应高于上述估算值，投资回收期将更短。第七章投资估算和效益分析第三节不确定性分析1.

盈亏平衡分析本项目正常年度盈亏平衡时销售收入率达到66.9%，即当销售收入达到总开发量的100%（28306.79万元）时，本项目即可保本，说明本项目的抗风险能力较高，效益较好。2.敏感性分析影响本项目经济效益的主要敏感性因素为：固定资产投资额，经营成本，销售收入三个方面。从现金流的有关数据来看，在所测定的不确定性因素变化范围内，内部收益率均大于7%，这说明本项目具有一定的抗风险能力和盈利能力。三种不确定因素中，最为敏感的是营业收入。因此，本项目应时刻注意，提高服务质量，加强宣传，增加营业收入。同时，也要控制固定资产投资额与经营成本。第七章投资估算和效益分析第八章项目实施时间安排

建设进度分三期进行，建设时间拟共2年：第一期首先完成售楼处展示工程及周边示范环境。同时开发一期组团2个楼及一期景观环境，建筑面积33785㎡。这样可以在社区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到已成熟的公建配套设施及部分景观环境。绿地建设甚至应先于住宅建设。本期推出的楼盘售价不宜太高，以略高于均价甚至与均价持平即