房地产估价师《案例分析》练习题三8961

房地产估价师《事例剖析》练习题三房地产估价报告项目名称：××市××区××路66号综合楼（地下室及地上一至十二层）房地产价值评估拜托方：××人民法院估价方：××房地产评估有限公司估价人员：××××××估价作业日期：×××估价的假定和限制条件一、估价假定条件（一）本次估价参照公然市场价值标正确立其客观合理价钱，但考虑到短期强迫处罚（迅速变现）等要素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。（二）本次估价鉴于以下观点：所称估价，是指专业估价人员。依据估价目的，按照估价原则，运用估价方法，并在综合剖析影响房地产价钱要素的基础上，对估价对象的客观合理价钱进行估量、拟订的活动。所称客观合理价钱，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或建立的正常价钱，它可以为当事人或社会一般人所服气和接受，往常客观合理价钱是指在公然市场上形成或建立的价钱。公然市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的独一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必需的市场信息，有较为丰裕的时闯，对交易对象拥有必需的专业知识，交易条件公然且不拥有排他性。同一估价对象，估价目的不一样，估价依照及采纳的价值标准会有所不一样，估价结果的客观合理价钱也会有所不一样。本次价钱评估，采纳鉴于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强迫处理等要素，估价对象拍卖价钱可能会低于其市场价钱。二、估价限制条件（一）本估价报告是为拜托方拍卖估价对象供给价钱参照，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必需修正甚至从头估价。（二）房地产拍卖底价由法院依占有关法例确立。（三）本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师署名后方可使用。（四）按有关规定本估价报告自估价目期起半年内有效。跟着时间推移，房地产市场状况和估价对象自己状况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。（五）本次估价所依照的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由拜托方供给，拜托方对其所供给资料的真切性负责。因为拜托方供给资料不实造成的失误，受托方不担当责任。（六）估价人员对估价对象进行了现场勘探，并对估价对象现场勘探的客观性、真切性、公正性担当责任。但评估人员对评估估价对象的勘探，限于估价对象的外观和使用状况。除非还有协议，评估人员不担当对评估估价对象建筑构造质量进行检查的责任，也不担当对木质工程、其余被掩盖、未裸露及难于接触到的部分进行检视的责任。别的，评估人员也没有组织对电子空调或其余设备等服务性设备进行测试的责任。（七）按照国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的供给给拜托方使用。评估人员对拜托方负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将娴熟地运用专业技术，认真、勤劳地编制估价报告。（八）特别说明事项：（1）估价对象土地使用权种类原为划拨，依据拜托方供给的××地房证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自19xx年4月5日至20xx年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的出让金为3585844.88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另依据拜托方供给的××市领土资源与房产管理局于20xx年4月22日出具的辅助履行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业。（2）估价对象同意用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至估价时点，拜托方、产权人、承租人均未供给估价对象改变用途有关部门的同意文件。本次按同意用途估价技术报告一、个别要素剖析（1）估价对象土地使用权种类原为划拨，设定出让土地使用年限自19xx年4月5日起至20xx年4月4日止，至估价时点，其土地巳使用4年（取整），尚节余xx年（取整）使用年期。根源：（2）估价对象建成于19xx年，为钢混构造，经济耐用年限为xx年，至估价时点，该建筑物已使用xx年（取整）。（3）估价对象坐落于××区××路西北侧××厂所属综合楼，估价对象紧临××路，其西南距××桐路及××路不足,50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便利度较高。（4）估价对象所在地区工业公司较少。沿××路双侧散布许多商业小店面，商业繁荣度已形成必定水平。（5）估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混构造的综合楼，东南朝向，总建筑面积为175542.50㎡。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为，5m，第二至十二估价对象房子规划同意用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“××酒店”使用。（6）估价对象，原同意用途为工业厂房，由××厂于19xx年建筑。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据检查产权人改变土地及房子用途未经政府有关部门同意，亦未补办有关手续。二、地区要素剖析（一）区位条件估价对象位于××市××区××路西北侧，土地级别为B—B1区，为××市老市里，依据××市整体规划。该地区为商住综合区，该地区特色是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路双侧多为店面，只有少许的零星的几栋工业厂房，计划也将渐渐迁至××岛外。（二）交通条件估价对象所处地区道路路密度较大，有骨干道××路、××祠路及××路等，有多路公交车和小巴经过，交通条件较好。（三）环境条件地区内有中山公园、植物园等景观公园，但估价对象邻近私有住所许多，且较陈腐，建筑密度大，绿化率低，环境条件一般。（四）城市基础设备和公用设备的齐备程度该地区基础设备达“五通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通路及场所平坦），银行、菜市场、邮局、学校等各项公共配套设备齐备，完整可以知足人们正常的生产及生活需要。三、市场背景剖析依据××市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在昨年达到历史最高水平，共计为380万㎡。但厂房的交易量与昨年持平，并且厂房销售均价为1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅达24.6％。下跌的主要原由为市里规划布局的调整，新增工业项目最近几年所有安排在新区.旧城区的工业企业也渐渐搬家改造到新区，新区工业厂房价钱较低。当前该市工业用地整体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数目及增加速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。四、最高最正确使用剖析估价对象规划同意用途为工业用途，依据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理地点、城市建设和土地资源优化配置的长久发展来看，估价人员以为工业用途不是最正确用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途（3）计算结果：利润法评估综合楼基层房地产单价为2638元/㎡。2.成本法（1）计算公式；依据成本法的要求，成本法估价的基本公式为；房地产价值=土地获得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧（2）计算过程：依据市场检查及××市的有关规定.确立以下指标。表4成本法评估价钱计算表序号重量价钱组成单价（元）备注一土地使用权价值456.071+2+3+4+51土地获得成本及开发成本326.69依据×府[2000]综××号文.估价对象士地属于B-B1区，工业用途土地单价为700元/㎡，年期修正为，[1-1÷(1+4.01%)50][1÷-1÷(1+4.01%)46]=1.0285。容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地价为700×1.0285×1.688÷元/㎡2土地的管理花费9.27为土地获得成本及开发成本的3%3土地的投资利息34.93（1+2）×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年4土地的销售花费54.47（1+2+3+5）÷（1-税率）×税率，税率取8.55%5土地的开发利润47.72（1+2）×15%，开发利润取15%二建筑物价值1989.181+2+3+4+5-61建筑物开发成本1765a+b+c+d+ea建安工程造价1450依据××市建设工程投资估量指标，估价对象层高为5m.内安装两部客用××电梯及两部载重量为3t的货用电梯，近似构造、层高、带近似设备装饰的建安工程造价为1450元/㎡b勘探设计和先期工程费87包含勘探设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策、规划、设计等花费姆建安工程造价的6%计取c基础设备建设费120小区红线内的给水、供电、道路等d公共设备建设费80区内公共配套设备花费分摊c开发过程中的花费29包含工程监理费1%，次要项目及其余花费1%2建筑物的管理花费52.98为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息48.29（1+2）×利率×（开发周期/2），利率取5.31%，开发期为1年4建筑物的销售花费200.09（1+2+3+5）÷（1-税率）×税率，税率取8.55%5建筑物的投资利润272.85（1+2）×15%，开发利润取15%6建筑物折旧351.03（1+2十3+4+5）×折旧，依据直线折旧及现场实质察看确立成新率85%，则折旧率15%三评估价钱2445.25为土地使用权价值与建筑物价值之和（3）计算结果：成本法评估房地产单价为2445元/㎡。（三）综合楼房第二至十二层1.利润法（1）计算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]式中V（3）计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/㎡七、估价结果确立（一）估价对象单价确实定根源：（1）地下室：以上采纳成本法测算地下室价值为1002元/㎡。（2）综合楼基层：采纳以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/㎡，利润复原法测算结果为2638元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采纳两种方法的算术均匀值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2445+2638）÷2＝2542（元/㎡）。（3）综合楼第二至第十二层：以上采纳两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/㎡，利润复原法测算结果为2040元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采纳两种方法的算术均匀值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。详细以下表：表7估价对象价值确实定表楼层建筑面积（㎡）房地产单（元）总价（元）地下一层估价对象在估价时点20xx年5月23日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整）。（1）房地产估价报告中缺目录。（2）房地产估价报告中缺致拜托方函。（3）房地产估价报告中缺估价师申明。（4）估价报告未在估价机构存档。（5）估价结果缺单价。（6）未在报告中说明待估地下室不计地价的原由。（7）在用成本法计算时公式中缺销售花费一项。（8）在用成本法列表计算中“销售花费”应是“销售税费”。（9）在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。（10）在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15％”应表述为“土地投资利润率取15％”。（11）在用利润法计算年总花费（营运花费和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常状况下的花费。（12