住房保障制度

日本住房保障制度：卢寅、韩昕美国住房保障制度：王佳、赵乃奇德国住房保障制度：陈玺国内外住房政策分析：邢荣、周杰小组分工日本de住房保障制度主讲人：韩昕PPT制作：卢寅

一、住房优惠政策二、住房保障制度Detail

日本作为后起的市场经济国家，社会保障起步晚而发展快，保障水平已不亚于其他发达国家，住房保障在其社会保障中占有十分突出的地位。

第二次世界大战后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。日本政府为了缓解住房短缺问题，先后于1950年制定了《住房金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续地制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。Background优惠的住房政策第一，以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。早在1980年，日本累计约有220多万家大企业，兴建了面积在16万平方米以上的住宅区40多处。日本银行为促进企业建住宅，于1985年10月以后，将利率从8.88％降为7.38％。全国银行同期发放了7789亿日元的住宅信用贷款第二，政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购臵。政府曾推出一种50万日元以内免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”。还在不动产取得税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠。第三，发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设。到了20世纪80年代，日本通过各种形式建房，面积50万平方米以上的就有143处。其优势在于，住宅开发不由国家包下来，主要以民间团体吸收社会资金进行，规模不大，利于市政管理和因地制宜的组织施工。第四，组织公团进行住宅开发。与一般国家不同，日本政府在积极进行普通居民住宅建设与经营的同时，不是直接介入，而是组织公团进行住宅开发管理。公团利用政府财政投融资资金建设住宅，也可按照法定程序依法提出住宅征地申请，让有关机构审批。由中央和地方政府组织的住宅建设公团，提供了占全国居民户数10％的住宅。

住房保障制度一、日本住房制度基本安排二、管理机构三、日本住房保障制度的特点日本住房保障制度基本安排1.廉租房保障制度2.城市低价出售住房制度。3.住宅金融公库建房。4.住房保障支持政策

日本的廉租房主要有公营住宅、特定优良租赁住宅、老年人优良租赁住宅等几种。其中，公营住宅是国家和地方公共团体协作，通过自主建房、收购、租赁民间住宅，再以低廉的价格租给低收人人群的住房；特定优良租赁住宅由民间建设，地方公共团体购买后租赁给中等收入者，地方公共团体负责管理；老年人优良租赁住宅由地方住宅公团直接建设或由民间建设、地方住宅公社或社会福利法人购买后租给老年人，地方住宅公团、住宅公社或福利法人负责管理。

日本的住宅公团（现都市再生机构）在大城市及其周边修建住宅，进行城区改造，其建造的公团住房不同于公营住宅，他是以地方公共机构为主体面向低收人人群，其实质是国家出资建房或平整土地，面向中等收入群体进行出售或租赁。人住公团住房的家庭收入一般在中档范围内（目前为家庭月收入不超过33万日元），入住采取申请抽签制。

住宅金融公库主要向难以从银行等一般金融机构借款以购、建房的个人与单位提供贷款。住宅金融公库贷款利率低，成立初期为5.5%，远低于银行的14.6%，而且不同于民间的浮动利率制，采取固定利率制。贷款对象可以是个人或企业，贷款条件优惠，贷款期限可长达35年，对于还贷困难的还可在原有基础上延长10年。

首先，多种形式保障土地供给。如地方政府实行类似土地银行的做法购置大片住房建设用地，又如住房都市整备公团用等价交换制度、特借制度、借受制度和民赁制度等四种制度妥善处理国家与地主的关系，使土地转化为国民住房用地。

其次，财政补贴。日本政府的住房财政补贴分为两种：一种是政府财政拨款，主要用于低收人家庭的租房、购房补贴和资助公营住宅建设；另一种是政府的财政投资性贷款，主要对都市整备公团住房建设的投资贷款，并将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。

再次，完善的税收调节政策。日本《住宅取得促进税制》中规定，利用住宅贷款自购、自建住宅的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年年底的住宅贷款剩余额的1%。居民住房在转让时，买方应缴纳税率为3%的固定资产取得税，出卖方应缴纳利润所得税，其税率为20%－30%，以扣除项目后的金额按比例缴纳。在住房持有环节征收税率为1%的不动产税，税基按房屋评估值的80%计征。

最后，金融支持。日本采用混合型金融政策模式，该模式以央行为领导，政策性金融机构为主体，民间金融机构为补充，是一种官民结合的模式。其中，政策性金融机构包括住宅金融公库、住房公团、住宅融资保证协会等；民间金融机构有住宅金融专业公司、劳动金库、住房社团等。另外，大藏省（现财务省）还通过邮政储蓄、保健年金和国民年金筹集资金，投向公团、公库住房，并给予1%－2%的贴息。管理机构国土交通省住宅金融支援机构都市再生机构1.国土交通省。日本国土交通省主要负责从住宅产业化和技术方面引导住宅产业发展，并代表政府行使住房建设决策和管理监督的职能。1948年国土交通省设立住宅局，专门负责住宅方面工作，可以说住宅局是中央政府有关住房政策的制定者与调控者，其主要职能有五方面：一是制定住房政策，并为建立住房政策操作机构制订方案；二是制定、分配国家住宅对策预算；三是住宅建设五年计划的制定与执行；四是对地方公共团体、公团、公库等进行指导与监督；五是促进与推动民间的住房建设。2.住宅金融支援机构。住宅金融支援机构前身为住宅金融公库。住宅金融公库设立于1950年，其性质为政府全额出资的政策性住房金融机构，属于独立企业法人，隶属于国土交通省住宅局。住宅金融公库的资金来源是：财政信用，即有偿使用通过日本财政投融资体制归集起来的资金；中央政府给予的补贴；发行特殊债券；回收的借贷资金等。住宅金融公库的业务范围主要包括：为中低收人家庭建房、购房提供优惠贷款；为公团开发普通住宅提供信贷资金支持；为民间企业开发租赁性住房提供长期低息信贷资金支持等3.都市再生机构。都市再生机构前身为住宅整备公团。住宅整备公团于1955年设立，原隶属于建设省（现国土交通省），非营利性质，专门建设由国家财政补贴的公团住宅，向中低收人家庭出租、出售。其中，中央政府所属的住宅整备公团在各地设有支社，负责提供中等收入家庭的住房，地方政府的住房局则负责提供低收入者、单亲家庭及有特殊困难的家庭和个人的住房。20世纪80年代，住宅整备公团由主业的住宅开发转为城市的整备，并更名为“住宅·都市整备公团”，1999年又改称为“都市基盘整备公团”，隶属于国土交通省。2004年，都市基盘整备公团改组为都市再生机构，其职能由原来建设公共住宅为主转向土地储备、整理和再开发，单位性质也由原来的特殊法人变为独立行政法人。日本住房保障制度的基本特点以国家财政支持为主

中低收入阶层住房供给具有严格的准入准出制度政府高度重视制定住房发展规划1.日本住房保障制度以国家财政支持为主。

20世纪50－80年代，日本的居民住房处于短缺时代，日本中低收入家庭的住房保障主要依靠以政府为背景的住房公团、公营住宅和住宅金融公库。日本政府提供的保障性住房主要依靠国家财政出资、地方政府出地（土地优先供应）并组织建设和管理加以解决，而且主要以租赁形式提供给住房困难的低收人家庭。2.中低收入阶层住房供给具有严格的准人准出制度。如人住公营住宅的条件规定为：必须为携带家属者（即单身除外）；家庭收入在低档范围内。入住方法采取申请抽签制，对申请者通过评审后抽签决定；房租固定；入住权利严禁转让。此外，规定入住3年后将再次调查收入情况，对收入超过入住标准者或提高房租，或请其退房。3.政府高度重视制定住房发展规划。日本的住房发展规划每五年制定一次，该规划注重因地制宜，将居民住房区分为都市型标准（指大城市中心区及周边地区住宅和公寓住宅）和一般型标准（指大城市郊区及中小城镇的独立住宅）。同时，根据收入的不同分别确定其相应的发展目标，包括基本保障性目标和引导性标