商业地产基础知识培训教程

商业地产基础知识培训教程众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术开展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低本钱、方便顾客的要求产生的，购物中心那么是城市空洞化、居住郊区化的必然映，而无店铺销售那么是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的开展。

1.行业介绍从零售业的开展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存开展,此时的流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得开展,这是我们认识当今零售业必须具有的概念。同时,对待目前西方眼花缭乱的零售业态,我们也不能盲目照搬。不同的国家和地区有着不同的生产力开展水平、消费习惯和心理,即便是同样的业态在不同的国家和地区也表现出不同的开展方式、速度和结果。开展一个地方的零售业,必须与当地的地情相结合。而且,一种业态之所以能够成功和确立,必有其内在的规律和特征。把握精华,为我所用,才是明智的抉择。机构类型快速成长期从出现发展到成熟所经历的时间（年）目前处于期生命周期中的阶段杂货店1800-1840100衰退期/已消失单一专业店1820-1840100成熟期百货商店1860-194080成熟期邮购店1915-195050成熟期联销店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超级市场1935-196535成熟期/衰退期购物中心1950-196540成熟期联营店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高级专卖店1975-198510成长期仓储式零售1970-198010成熟期计算机控制的商店1980-19855成熟期电子化超级市场1980-19855成熟期厂商低于零售价销售（直销）1980-？？成长后期大型商厦1985-？？成长期仓储式销售俱乐部1985-？？成长后期美式大型超级市场1986-？？成长期电子化购物1990-？？成长期随着社会生产力的开展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通过适当的方式到达目标人群的手中，商业——这一行业作为连接生产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不断更新，销售方式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节——零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最剧烈的一环。综观世界零售业总的历史开展趋势来看，６０年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；７０年代，零售业那么进入专业化的开展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心等业态相继开展；进入８０年代，大型购物中心等在世界商业兴旺国家范围内兴起；而９０年代末那么朝经营业态细分化开展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。就以我国所地处的亚洲来看，近几年来随着经济的快速飞跃开展，其零售业也发生着翻天覆地的变化，主要表达在以下几方面：国际零售业开展趋势趋势一：零售业市场高度集中化、规模化

从市场份额上来看，零售业近几年来在亚洲出现了相当的集中度，少数大的零售商掌握当地市场，占有垄断意义的市场份额。换言之，亚太地区的零售业从产业经济学的角度考虑，其根据市场份额计算的市场绝对集中度指标CRn已经处于一个相当高度。1997年香港地区前5名零售商销售额(CR5)已经到达总销售额的70%，同期新加坡和台湾的CR5都超过35%，这种情况有可能与地区的区域面积有关，但从这3个国家和地区零售业的开展水平来看，零售业市场的高度集中是亚太地区零售业开展的必然趋势。再来看一看衡量一国零售业规模水平的重要指标——平均每间零售店覆盖的消费者数目：1996年日本的单店覆盖人数高居亚太地区各国首位，到达1560人，根本上是同时期中国覆盖量250人的6倍强。众所周知，日本的零售购物环境在全球享有盛名，这与其零售商业的规模是分不开的。趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃开展首先，总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区仍占有主导地位，传统零售店数量全部超过当地零售店总数的50%。1996年统计数据显示，在亚洲各国中，中国传统食杂零售店〔非自动型超市、便利店)数量的相应比例最高，为99.8%；最低的新加坡相应数据也超过半数，为68%。其次，虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可无视的是以自动超市、便利店为代表的新兴零售店正在兴起。从1996年香港超市、便利店数变化的相关统计数据来看，1992年到1996年超市、便利店分别增长了25%和26%,同期的传统食杂店比原来减少了19个百分点。可以看出，传统零售业正逐步为新型零售店所取代，其优势正在逐步减弱。趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加

近年来，亚洲各国及地区大型、超大型量贩店和货仓商店的数量不断增加。根据有关数据，到1997年，台湾、泰国及韩国的大型、超大型量贩店、货仓商店的数量依次为亚太地区的前3位，其中台湾及泰国为69家，韩国为60家。以台湾为例，从1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量贩店、货仓商店开张，考虑到台湾当地零售业市场的饱和度，这样的开展速度只能用“迅猛〞来形容。趋势四：跨国企业的拓展

20世纪90年代以来，欧美从事零售业的大型跨国企业由于种种原因，加大了在亚洲市场的开拓力度。以家乐福为例，由于法国国内市场已经饱和，竞争剧烈，法国政府为了保护传统的中小零售企业，制定了严格限制开设大型零售商店的法规，规定但凡投建大型零售商店面积超过300平方米〔上限为1000平方米〕的大型零售商店，都要经过由7人组成的商业设施委员会审批。全法大型超市的投建由1995年的12家锐减为1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也没批准投建。海外销售正逐渐成为家乐福总体销售额的主要来源。另一方面，为了与美国的沃尔玛抗衡，开拓并抓住广阔的亚洲市场，也是家乐福等一批欧洲跨国零售企业拓展亚太市场的目的所在。国内零售业开展趋势

中国作为亚太地区的重要组成局部，其零售业与其他国家和地区有着一定的差距，但由于地域上一样的人文背景，中国零售业的开展方向不会背离整个亚太地区的总体趋势。事实上，中国的一些前沿城市，已经在零售商业的形式方面积极创新，努力求变。零售业业态革命已露端倪零售业态呈现多样化。表现在业态形式已突破往昔传统业态(百货店)一统天下格局，而出现多种新的业态。不仅地处沿海兴旺城市各种新兴业态：超市、连锁店、仓储店、折扣店、专业店、专卖店等纷纷介入零售业战场，既使在地处中西部内陆不兴旺地区的城市，也有些商家将带着其新型部队投入零售业的战斗。传统业态市场定位呈现多元化。表现在传统业态——百货店自身已一改往昔“购物不讲环境、经营不求特色、商品不分档次〞的无市场细分、无市场定位的状态，而出现市场定位的多元化倾向。零售业态空间摆布呈现合理化趋向。表现在各种零售业态在空间上的摆布已一改往昔城市中心的状态，而出现“边缘崛起〞、区域性零售分中心与市中心并存、选购品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区设点的迹象。营销理念的消费者本位化。零售业业态革命的本质在于营销理念的革命性变革。具体地说在于以消费者为本位理念的真正确立。这是零售界对市场大势由卖方市场转向买方市场这个特定社会经济环境顺天应势的反映。未来开展：一个零售业业态革命轰轰烈烈的时代新兴业态的竞争将更加剧烈，经过一阶段的市场争夺后将会出现优者存留劣者败退的景象。前面说过，基于种种理由，国内众多资本十分看好购物中心、超市、连锁店等新兴业态，这必然会出现未来国内资本对此块阵地大争夺的战况。而国外资本面对这个96O万平方公里的神秘待开发国土、占世界人口近l／4的广阔市场空间，相信，随着国内市场与国际市场的对接，外资进入我国零售业新兴业态开展的势头将更加凶猛。凭着他们的财大势壮，尤其是颇为丰富的实战经历，必将形成对国内竞争者的强大威胁。有理由相信，未来新兴业态的竞争将更加剧烈。基于对现实的认知，依据对事物开展规律分析与展望，我们可以清晰地预期到：又一新兴业态——购物中心将会迅猛开展。今天购物中心模式己在世界各地兴旺国家被广泛采用。在有些兴旺国家，它已是一个国家经济开展中的必不可少的重要组成局部。我们认为，未来在我国经济成长壮大的过程中，购物中心必将会在零售行业中占据十分重要的地位。这是因为：随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站终点〞的消费需求必将迅速增长。而这正是购物中心迅猛开展的重要支撑点。大中城市商业物业的开展呈现强劲之势。目前一些有眼光和相当实力的大房地产商在介入商业物业的开发时，已在逐渐引入购物中心经营和管理模式。而购物中心的建立如果没有有实力的房地产商及具有相当管理水平的专业商业经营公司的介入是难以想象的。传统百货店的生存将更加困难。从全球视角看，百货店在历经其几十年的辉煌后，已开场进入它的衰退期。这当然主要源于随着社会经济的成长壮大而与此伴随的各种更富有市场竞争力与营运效率的新型零售业态的兴起、开展，我们相信这一趋势在未来中国也将呈现。目前我国百货店尤其是大多国有大中型百货店已逐渐感到生存的压力，但这仅仅还是开场，未来的生存将更加困难。撇开其它因素不管，单就新型零售业态迅猛而有质量的开展就足以对其产生强大的威胁；“三超〞趋势大批量的一次性购置和小批量的频繁购置对于现代中国家庭来说显得同等重要，以超市、大卖场为代表的零售商店的规模化正好迎合了这一需求的变化。现在，上海外资大型零售商店已有80余家，年销售额占上海商业年销售总额的8%，且有继续增加的趋势。这些欧洲零售商在上海开设大型零售商店，形成了“超大、超全、超值〞的“三超〞趋势。

A.超大

从全国各地区近几年开办的外资大型超市、大卖场来看，占地面积超过5000平方米、构造为多层的不在少数，且有继续增加的趋势。包括华联、联华和农工商在内的国有连锁超市也纷纷开设大卖场，虽然在购物环境及管理上与一批外资大型超市有一定的差距，但规模化的趋势是不变的。

其一，商品品类的齐全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用电器，在如今的大卖场中都有提供。其二，品类摆放的科学性。商品种类的增长，对货架的摆放提出了更高的要求，单是“分区分块〞对于消费者在面积庞大的卖场中迅速找到所需商品是远远不够的。科学的摆放、详细的导购标识、专门的导购平面图成为当前大型零售超市的重要组成局部。其三，各类相关的效劳。如今上海的各个大型超市、大卖场，都为消费者提供方便的餐饮娱乐休闲效劳，给消费者的购物行为带来了相当的便利。

大型超市、大卖场由于进货渠道的特点，价格上的优势很容易展现在消费者面前，但进货渠道的同质性，价格上的优势又缺乏以区别于同一市场上的其他企业。在目前竞争剧烈的上海零售业市场，怎样使附加的各种效劳超值化，成为新的趋势之一。定期的、直接到消费者手中的DM，顾客的会员化，甚至于固定的免费班车接送，各种各样的超值化效劳在使自己的企业覆盖更大的地理面积的同时，也覆盖了更为重要、更为广阔的消费者的心理面积。专业性零售商业的特色化与连锁化

随着生活水平的提高，为了满足不断细分的消费者需求，零售行业中出现专门从事某一类产品零售的商店是不可防止的。上海地区的专业零售商业正走着一条专业化、特色化、效劳连锁化开展的道路。以眼镜配制行业为例，日资“巴黎三城〞凭着自己的专业性，美资“美式眼镜城〞凭借其快速便捷的特色化效劳成为其中的佼佼者，以他们为代表的一批外资零售商几乎都以连锁店的形式覆盖了上海地区相当大的范围。针对外资零售企业在该领域的挑战，以吴良材公司为代表的上海当地的专业零售商也正在积极开拓一条连锁特色化经营的道路。吴良材公司在保持公司“以卖带修〞的专业特色效劳的同时，开展连锁经营形式。目前吴良材公司在上海拥有14家连锁分店，这一数量还将不断增加，其连锁特色化经营也已取得了一定的成果。主题化商圈的建立

如今，中国各地区传统的零售商业形式——百货商店正受着各方面，尤其是大型超市、大卖场的冲击。单个百货商店很难在这样的环境下谋求开展。相应的，如果将地处一样街道相近相连的几家百货商店圈起，赋与其一定的主题，配以相应的文化气氛，形成“商业圈〞，做到商业街道的品牌化，其连带效应对上海地区的零售商业无疑是积极有效的。例如，南京路步行街是以“中华商业第一街〞为主题，配以良好的购物环境，以旅游功能为主，带动了整个圈内的各个零售百货店的销售增长；四川北路将其地理区域内的专业特色店进展串联，形成专业特色一条街，把价格优势作为整个商圈的强势推出；又如淮海路商业一条街以高档次、高价位为特色，是时尚购物的第一选择。2商圈介绍

商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购置的消费者所居住的地点。零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差异。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。商圈分析是百货商店选址的一重大步骤，也是重要的根底工作。商场在选址时，首先要明确商圈范围，了解效劳对象，确定经营范围，评估经营效益，然后确定大致地点和商店规模。2.2商圈的构成

商圈大致由三局部组成，即主圈、次圈、边圈。主圈主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否那么就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。次圈次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购置商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。边圈边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购置商品中不太方便。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。商圈在受各种因素的影响，其范围和形态状是会经常变化的，一般情况下，商圈形态表现多为各种不规那么的多角型，为便于研究分析，一般将商圈抽象地视为以商店为中心向外辐射的圆心圈型。边圈2.3商圈分析

商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进展综合性的研究。对商场来讲，商圈分析有重要的意义。它有助于企业合进选择店址，在符合设址原那么的条件下，确定适宜的设址地点；有助于企业制定市场开拓目标，明确哪些是本商场的根本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于企业有效地进展市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的根底上，开展有针对性的营销。商圈分析的必要性

商圈分析是百货商店旱灾行合理选址的根底工作商场在选择店址时，总是力求以较大的目标市场，来吸引更多的目标顾客，这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料，在此根底上，进展经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设址的根本原那么，选定适宜的地点，使商圈、店址、、经营条件协调融合，创造经营优势。商圈分析是百货商店制定竞争经营策略的根底本前提在日趋剧烈的市场竞争环境中，价格竞争手段仅仅是一方面，同时也是很有限的，百货商店在竞争中为取得优势，已广泛地采取非价格竞争手段，诸如改善商店形象，进展企业形象设计与筹划，完善售后效劳等等。这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，投顾客之所好，赢得顾客信赖，也即赢得竞争优势。商圈分析是百货商店制定市场开拓战略的重要条件一家百货商店的经营方针、策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其开展趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的根本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持根本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群，制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。商圈分析是百货商店减少资金占用的重要手段百货商店经营的一大特点是流动资金占用多，要求资金周转速度快。百货商店的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境的变化而变化，当商圈规模缩小时，而百货商店的经营规模仍维持原状，就有可能导致企业的一局部流动资金的占压，影响资金周转速度，降低资金利润率。商圈分析应考虑的因素

人口数量及特点包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。建立状况包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。社会因素分析地区建立规划、公共设施〔公园、公共体育场所、影剧院、展览馆〕，以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的开展。商业开展潜力包括购置潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业开展潜力进展分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是缺乏。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。影响商圈大小的因素

百货商店的自身的特点百货商店的商圈不仅有别开其他商场和商店的商圈，而且即使同是百货商店，坐落于同一地区，由于其各自不同的特点，商圈范围也有所区别。造成这种区别的因素有：商店的形象和信誉，效劳质量的优劣，商品经营的特色，价位的上下，以及物质设施的差异等。经营同类商品的两个商店即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地，商圈规模也不一致。那些经营灵活，商品齐全，效劳周到，在消费者中树立了良好形象的商店，高圈规模相对地会较其他同行业商店大。百货商店的经营规模百货商店因其经营规模不同，商圈大小也不一样。一般来说，商店的经营规模大、种类品种多，吸引顾客的范围也大。但因为规模越大，品种就越多，销售的辐射区域就越广，商圈的半径就越大。应该指出的是，商圈总是有限度的，不会无限扩张。百货商店的经营商品种类百货商店的商圈在小因其经营的商品种类而异即百货商店的商品经营种类对其商圈大小有重要影响。一般情况下，以经营日常生活用品为主的百货商店，其商圈大多以主要商圈〔第一商圈〕为主，而以经营高档大件耐用消费品为主的百货商店，其商圈的边缘局部可扩展到12公里左右。交通运输情况交通地理条件是影响商圈规模的又一个主要因素。位于交通便利地区的商店，商圈规模会因此扩大，反之那么限制了商圈的延伸。自然的各人为的地理障碍，如山脉、河流、铁路以及高速公路，会无情地截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的巨大障碍。所在百货商店在界定商圈和进展商圈分析时，要考虑到影响顾客来店的交通条件，如街道通达程度、公共汽车运行状况、交通设施和管理措施等因素，尽量扩大商圈，使百货商店有更宽的效劳面和更广的效劳群。竞争对手的地理位置相互竞争的商店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业商店之间，各自在商店分别会吸引一局部潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有此相互竞争的商店毗邻而设，顾客因有较多的比较选择时机而被吸引过来，那么商圈反而会因竞争而扩大。根据有关专家的研究，两家同类型的百货同商店相距在1.5公里以外，8公里以内，对顾客的争夺是剧烈的，两家商店的商圈都会缩小，只有少局部的共同商圈。两家同类型的百货商店距离婚公里以外，随着距离的扩大，竞争程度会逐渐减弱，以至形成各自的商圈。百货商店的促销情况百货商店的商圈大小固然要受到一系列客观因素的影响和制约，但它决不是固定不变的，百货商店经营者的主观努力也会影响商圈的变化，如百货商店通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度、影响力，吸引更多的边际商圈顾客慕名光临，随之商店的商圈规模会骤然扩张。消费者的流动性随着消费者流动性的增长，光临商店的顾客来源会更为广泛，边缘商圈会因此而扩大，商店的整个商圈规模3零售业态的介绍

零售是指把商品或随商品而提供的效劳直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的根本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。近年来，受国际商业开展趋势的影响，零售商店的业态形式发生了很大的变革，并且出现多样化和细分化趋势，尽管当前世界各国对零售业态的定义由于侧重点不同而有所区别，但通常认为，业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和效劳的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。目前，我国理论界对零售业态的研究滞后于现实，不仅理论界自身对零售业态的认识还存在较大分歧，而且与国内商业主管部门对业态的标准意见也不尽一致。但不管理论上如何争论，实际上，各种新兴业态自九十年代初引入以来开展势头强劲，超级市场、专业店、专卖店、便利店等如雨后春笋，对我国传统百货商店这一单一业态形式和众多单体店〔独立商店〕构成强大冲击之势。1998年，政府统计系统中的贸易统计年报开场增设零售业态统计，作为试行表，考虑到目前各种业态的发育程度，以及国家国内贸易局关于零售业态分类标准管理的指导意见，按照科学性与可操作性相结合的原那么，我们在界定零售业态时采取了大多数专家学者的意见，即：零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、效劳方式等。3.2业态分类

国际上零售业态的一般分类

对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品构造、店堂设施、经营方式、营业时间、效劳功能、价格策略等确定。美国把零售店区分为：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类；日本对零售业态的分类与美国根本一样，但增加了自动售货机、邮购以及无店铺销售形式。当然，同一个大类的业态，还可以进一步细分为更为具体的业态形式，比方超级市场可以再细分为食品超市和综合超市，这要依据不同的研究内容而定。事实上，由于国际资本的介入，当一种新型的零售业态被引进时，客观上也引进了国际标准和标准，因此许多国家对零售业态的分类是根本一致的，可以进展多国间的比较和沟通。我国零售业态的统计分类

尽管国际上对零售业态的分类已比较完善，但在我国进展业态统计时还必须考虑我国的具体情况。1998年初研究和设计我国零售商业业态统计时，主要考虑了两方面的因素：一是我国零售各业态的开展水平和所处的生命周期。从八十年代中期开场的商品流通体制改革，促使旧式百货店、粮油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是处于成熟期的大型百货店；处于增长期的中小型超级市场、专业店、专卖店、便利店等；处于创新期的仓储式商场、邮购、电视导购和直销。而上述各业态又由于我国地区经济开展的不平衡，在引进和开展上不同步，比方上海在1991年组建了“联华〞超市公司，出现了中小型超级市场新业态；1994年出现了便利店；1995年出现了电视导购和直销；1996年出现了大型仓储式超市〔大卖场〕，而1994年以后真正标准的连锁超市才在中西部地区出现；当上海的便利店已开展到1998年的2000家左右时，中西部地区对此业态还相当陌生。二是统计上的可操作性。现行零售贸易统计是对零售行为主体进展统计，而一些新兴业态尚不具备这一条件，如邮购零售业务，在我国已有２－３年的开展历史，主要集中在服饰制造行业，通过邮寄方式出售其产品，统计操作就十分困难，无论是统计出售方还是购置方均不易实施，因此，统计归类时要考虑大局部地区的业态发育情况和统计实践性。按照我国零售业态开展的客观进程，在国际通行的业态分类总体框架下进展必要的合并，把零售业态分为四大类进展统计，即：百货商店、超级市场、专业〔专卖〕店和其他。百货商店

是指在一个建筑物内，集中了假设干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种商品及效劳的综合性零售形态。其根本特征是：①商品构造以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐品为主，种类齐全；②以柜台销售为主，明码标价；③注重店堂装修及橱窗展示。这里的百货商店，不是指国民经济行业分类中的“日用百货零售业〞，而是指经营多品种、多门类的综合性商店，包括大中小型综合经营的商店。超级市场

是指采取自选销售方式，以销售群众化生活用品为主，满足顾客一次性购置多种商品及效劳的综合性零售形态，其根本特征为：①商品构造以经营食品、副食品、日用生活品、服装衣料、文具、家用电器等购置频率较高的商品为主；②采取自选销售方式，明码标价；③结算设在出口处统一进展。这说明超级市场首先是自助效劳的零售商店，毛利低、销量高，以经营生活必需品为主，种类繁多。统计时将各种类型的超级市场、仓储式商场和会员式超市列入该类专业〔专卖〕店是指专门经营某类商品或某种品牌的系列商品，满足消费者对某类〔种〕商品多样性需求的零售形态。其根本特征为：①商品构造专业性较强，各种不同的规格、品种及品牌聚集，选择余地大；②销售人员有较强的专业知识，能为消费者提供充分效劳；③采取定价销售和开架面售方式。将专业店和专卖店归为一类统计仅仅是为了统计操作上的方便，其实专业店与专卖店有本质的区别，前者专门经营某种或某类商品，如时装店、鞋店、食品店、药店、书店、电器店、珠宝店等；后者那么专门经营某种品牌的系列商品，如海尔电器专卖店、李宁牌体育用品专卖店、格力空调专卖店、苹果牌休闲装专卖店等。其他业态

指上述未包括的其他业态形式〔如便利店、折扣商店、杂货店、邮购商店等〕。关于连锁店和购物中心问题需要说明的是，在零售业态分类中，我们排除了连锁店和购物中心这两种形式，这是因为：

连锁店是西方国家零售商业普遍采用的一种有效的组织经营方式。一个多世纪以来先后出现的百货店、超级市场、方便店、折扣商店等都是独立于其他类型的零售业态，而连锁店那么不同，既有便利店连锁，也有超市连锁，专业店连锁等。随着市场细分化趋势的加剧，不仅在零售商业，在餐饮业、效劳业也都广泛存在着连锁经营的形式，如我国目前开展较快的超级市场和品牌专卖店，一般都采取连锁经营方式；又如台湾除在上述行业实行连锁之外，还在旅馆业、电脑资讯业、外语及才艺补习班等行业都实行连锁经营。一般而言，连锁商店是指在核心企业或总店的领导下，由众多小规模的、分散的、经营同类商品或效劳的零售企业，通过标准化经营，以实现规模效益的经济联合组织形式。连锁商店应由假设干个分店组成，其特征是：①经营同类商品；②使用统一商号；③统一采购配送，采购与销售相别离。3.3购物中心也不能作为独立的零售业态。

购物中心是一组零售商店及有关的商业设施的群体组合，其间有百货商店、超级市场、专业店、品牌专卖店、美容美发店、彩扩店、饭店、快餐厅、游戏厅、小影视厅、画廊等，集购物、休闲、娱乐、美食和其他效劳功能于一体，建筑面积较大，有些建筑面积达10-50万平方米，与商业街和我国大型商品交易市场类似，属于商业集聚组织形态。其特点是：①众多业主共同组成一个市场或商场；②自主经营，自由定价，不受购物中心制约；③购物中心的管理机构大多为物业管理，自营商业局部很少。

连锁店和购物中心不作为零售业态分组，并不意味着对它们不进展统计。实际上，大多数新型业态店都选择连锁经营方式以降低本钱、增强竞争力，故把连锁作为一种经营方式单独列入统计报表中；而对购物中心，目前的统计方式是将其视为商品交易市场，由购物中心的管理机构或工商所负责统计上报。3.4业态特点

百货店概念在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。特点采取柜台销售与自选〔开架〕销售相结合方式。商品构造为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等效劳工程和设施，效劳功能齐全选址在城市繁华区、交通要道。商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。商店规模大，在5000平方米以商店设施豪华，店堂典雅、明快。目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。超级市场概念采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。特点采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进展。商品构成以购置频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。选址在居民区、交通要道、商业区。商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。商店面积在5000平方米以上目标顾客以居民为主。大型综合超市概念采取自选销售方式，以销售群众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。特点采取自选销售方式和连锁经营方式商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。设有与商店营业面积相适应的停车场。目标顾客为购物频率高的居民。商圈范围较大。商店营业面积一般在2500平方米以上。选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。便利店(方便店)概念满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。特点以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统进展，可采取连锁经营方式。商品构造特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—7min到达的范围商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。店堂明快、清洁、货架饱满。目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有目的的购置。经营实行信息系统化，开展单品管理。便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。专业店概念经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后效劳的零售业态。特点采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。商品构造表达专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润。从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货。选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。营业面积根据主营商品特点而定。目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求。专卖店概念专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。特点采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。商品构造以企业品牌为主，销售表达量少、质优、高毛利。注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识效劳。选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。购物中心概念企业有方案地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、效劳设施的集合体。特点由发起者有方案地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。内部构造由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。效劳功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽阔明亮，实行卖场租赁制。目标顾客，以流动顾客为主。根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。仓储商店概念在大型综合超市经营的商品根底上，筛选群众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限效劳和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。特点选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。主要的商圈人口为5—7万人。商店营业面积大，一般在4000m’以上。局部商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供给商引进店内经营。商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当局部，主要是面向广阔的工薪阶层效劳。作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。作为商品策略，经营同其他零售业态能进展价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供给方案的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。可实行连锁经营。设有一定规模的停车场。家居中心概念以与改善、建立家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及效劳为主的、采取自选方式销售的零售业态。特点选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等。作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势。提供一站式购足和一条龙效劳。可采取连锁经营方式。有一定的停车场。4商业店铺

专卖店开店决策与店型选择〔一〕开店决策当今社会，越来越多的企业家和个人都有开店的欲望，专卖商店是一个理想的选择。因为专卖商店规模小、投入资金少，又可以展现开店人的风格。事实上，目前世界上的许多零售业巨子都是从小专卖店起家的。但是，开专卖店并非一定成功的，现实生活中失败者屡见不鲜。因此，在决定设立专卖商店时，一定要了解专卖商店经营的难处。能抑制这些困难，才是办好专卖商店的根底；如果无力抑制这些困难，最好放弃开办专卖商店。1〕专卖商店竞争剧烈。专卖商店无论规模大小都会有成功的时机，并且能施展经营者的才能，实现自我价值。因此，开办专卖商店的企业和个人为数众多。专卖店与其他种类商店之间的竞争十分剧烈，寻求新的时机很不容易，所以按照自己的理念去经营很可能会碰壁，这就需要创办人的心理承受力强，驾驭市场的能力超凡。专卖商店开展的弹性很大，最热门的商店可能是一家专卖商店，最萧条的也可能是专卖商店。假设你设立一家专卖商店，就要抱定背水一战的信念，只能前进，不能后退。梦想轻轻松松地经营它，绝对不会成功。假设试图也辞掉公职，办个商店，以享受自由的心情来经营，只可能众失败。2〕经营者需要专业知识。专卖商店的特色是专业性强，因此经营者必须对所经营的商品有丰富的了解。这不仅能保证所买进的货物品质优良，而且能向顾客提供高层次和周到的效劳。纵观世界上一些成功的专卖商店，经营者都是专家。在巴黎，书店的经营者是饱读读书的学者，古董店的老板大多是古董鉴赏家，服装店经理是服装设计师，集邮社的创办人常是集邮家。有人说：专卖商店能否办得起来，关键在于资金；专卖商店能否办好，关键在于经营者的专业知识。这是有一定的道理的。3〕资金要有保障。开店需要钱，开办何种专卖店，需要多少钱，须事先知晓。例如在北京开办一家美容院至少要投资５万元；开办一家服装店至少要投资２０万元。当然，地域不同，规模不同，商品等级不同，会需要不同资金的投入。例如：在日本开设一家３０平方米大的茶艺馆，必须准备保证金４００万日元，内部装潢费４００万日元，开店预备资金２００万日元，合计为１０００万日元。如果创办者能独立负担全部资金投入最为理想；如果资金缺乏，就要考虑借款。借到与否、风险大小与自己的承受风险实力如何，都要有所估算。有人常因为资金缺乏，致使开店的理想成为泡影，或只好缩小专卖商店的规模。在决定是否开办专卖商店时，对以上的利弊得失要进展具体分析，不可瞻前顾后，也切勿草率行事。〔二〕店型选择当人们决定要开个专卖店后，马上就面临着开什么类型专卖店的问题。虽然各种专卖商店有着共同的特性，但也有差异，有时差异会对专卖店的开展有重要的影响，因此企业或个人都应根据具体情况进展选择。１．店型选择的影响因素专卖商店种类繁多，特点各异，选择时就考虑以下影响因素。〔1〕资金。资金数目是店型选择的重要影响因素，资金雄厚的企业和个人，可选择高档路线的专卖商店。如服装店、化装品店、电器店、首饰店等。这些商店要求装饰豪华、高雅，商品价格较高，当然利润也较大。如果仅是小本经营，可选择较群众化的专卖商店，如食品店、冷饮店、花店、咖啡店等。〔２〕竞争。竞争源于市场的供需状况，在选择专卖商店店型时，应防止进入竞争异常剧烈的领域，开辟新市场更利于生存和开展。目前服装店、食品店、家具店都是市场竞争剧烈区域，而化装品店、花店、洗衣店等还有很大的市场潜力。单品经营和独家风格，是躲避过度竞争的理想选择。日本有一家玻璃器皿商店，经营各种类型、大小不等、用途各异的玻璃器皿，生意鼎盛。上海有一家专门销售各种瓶塞的商店，独一无二的商品组合使其取得了市场竞争的优势。〔３〕专业知识。专卖商店的经营不同于一般商品，它需要店主有较高的专业知识水准，因为到专卖商店购置的顾客常常需要得到科学性的购置建议。如果没有相应的专业知识，就应放弃经营该种店型。试想：作为一个服装店经营者，如果缺乏对服装潮流的敏感，审美观不强，他能将这家服装专卖店经营好吗？〔４〕市场潜力。随着社会的开展，人们的消费观变化迅速，在选择店型时，应看准那些市场潜力较大的行业。服装业开展忽高忽低，市场潜力大，但风险也大；食品业难有高潮，但人人得吃饭，故市场平稳，市场潜力较大；保健用品、休闲用品等行业有不可估量的市场潜力。２．店型选择的过程店型选择的过程，实际上是对店型特征分析和对影响因素研究的过程。但在实际生活中，不少人却无视了这些，他们在决定开店时直接想的就是开个服装店、鞋店或食品店等，此后再进展可行性研究，这是不科学的。开店人之所以有开店的愿望，大多已具备了一定数量的资金。在资金角保障的前提下，店型选择应从市场调查入手，看看消费需求有何新变化，就可以考虑这一店型，接下来再进展自身的可行性分析。包括：能否有足够的资金支撑；能否购到较高级的舶来品；能否聘请到通晓该类商品经营与使用的专家；在顾客能承受的价格范围内能否获得理想的利润。如果得出肯定的结论，就可以确定选择开专卖店。〔三〕服装店１．服装店概述顾名思义，服装店是专营服装的商店。它有两种形式：一是聚集各类时装的精品，品牌多样；二是仅经营一个品牌的时装，大多是产销合一的方式。时装与普通成衣不同。它具有流行、时髦的特征，无论是款式还是价格，都高于普通成衣。过去，服装的主要目的是为了保暧，服装颜色较单一，款式较少变化，一般服装店即时可满足人们对穿着的需求。这些年来，随着生活水淮的提高和自我意识的加强，人们对服装日益讲究起来。服装店和服装厂商应运而生，目前名牌服装店已在城市中独领风骚。服装店一般需要较大的投资，最好位于繁华商业区或新潮商品聚集的街区；经营的品牌注重流行趋势和较高风格；利润有可能到达５０％—１００％，甚至更高，价格寻求较高价位；经营中应及时处理过季和过时的服装，否那么会使商品陷入困境。２．市场时机分析近几年，大城市服装店开展也很快，一引起海外品牌捷足先登。尽管这些专卖店的服装款式新颖，名气非凡，外部装饰也各具特色，但由于价格昂贵，问津者不多，华美堂皇的店内显得冷冷清清，一些较大的名牌服装店也在盛名之下微利经营，甚至面临着困境。尽管如此，服装专卖店仍是越来越多，竞争日趋剧烈，假设不吸引假设干名牌忠诚度较高难度顾客，盲目开办单一品牌的专卖店那么凶多吉少。近些年来，人们的收水准提高很快，但物价上涨幅度也高。年轻女士是服装店的主要顾客，她们虽然有追求时尚的欲望，却缺乏坚强的后盾，加上新兴的高级百货商场大多聚集名牌时装，从声势和选择范围上都强于单一品牌专卖店，因此名牌时装店不冷不热实属情理之中。服装店的出路有两条：一是造就吸引众人的服装时尚，以自己的服装为核心，形成特有的消费层，诸如表少年服饰、少女服饰等等；二是跳出经营单一品牌的模式，聚集多种品牌。当然，服装店也可以向群众化方向开展。〔四〕鞋店１、鞋店概述鞋店是专门卖鞋的商店，它有综合鞋店和专营鞋店等形式。人类的进化带动了足下革命，从赤脚到穿鞋，从草鞋到布鞋，从布鞋到皮鞋，从单一款式到变幻无穷的款式，多种多样的变化与需求，为鞋店的开展提供了广阔的空间。在同等规模条件下，鞋店的投资额与服装店相关不大，经营特征与服装店也很相似。此外，消费者对鞋子样式的需要是千变万化的，选择流行样式对鞋店来说是非常重要的。因此经营鞋店要具备以下条件：有流行服装店的流行讯息；鞋店要设在繁华、热闹的商业区，最好与服装相邻；店面设计要典雅、清新；商品陈列要因店而异，但要有试鞋椅、全身镜或半身镜，这是衡量鞋店等级的重要标志；鞋店不管大小，大致要有一半的空间作为储藏之用；过时的鞋子和样品要及时削价出售。２．市场时机分析当今消费者越来越重视鞋的消费了，据统计调查数据显示，鞋店消费额增长速度异常迅速，并呈现出多样的趋势。究其原因，随着人们生活水准的提高和全球讯息的流通，城市中已，崛起一个新的阶层——新新消费者。他们多数为年青人，存款意识淡薄，追求全身穿着的高雅与各谐。鞋子是全身搭配的重要局部，正如一位在外企工作的小姐说：“大概是由于含蓄的传统性格所致，人们见面时常常不自觉地看对方穿什么鞋，样式老旧或档次太低，都会让人轻视，服装有进可随意，但鞋一点都不能马虎。因此，我在鞋上花的钱并不比花在服装上的少。〞这不是个别现象，而是代表一个庞大的消费言族群。专卖流行鞋种比卖一般实用鞋获利时机大，但要承担的风险也大，同时要求经营水准更高，市场嗅觉更灵敏。一般实用目前有被无视的倾向，实际上一般实用鞋价格廉价，中老年人对它有一定的偏好，是一个销售稳定的种类。〔五〕食品店１．食品店概述自从店铺诞生后，就有了各式各样的食品店，如米店、肉铺、面包店、水果店和蔬菜店等。食品店是历史上最悠久的专卖商店。开办食品店比服装店投资少，但是毛利较低。食品店最好的开设地点并非城市中心的商业区，而是人口密集的住宅区。经营何种等级的食品要依据所在地居民总体消费水准进展选择，开办食品异常辛苦，从早忙到晚，并要与各类顾客打交道。食品具有易腐的特点，储存商品的仓库和柜台常需要配备冷藏设施。２．市场时机分析食品店的最大特点是小而多，竞争比较剧烈。尽管人们不能不吃，但吃也是有限度的。从消费构造上看，吃占消费支出的比例有逐年下降的趋势，因此在有限的市场内取得圈套的利润应为食品店的目标。目前，从总体上看，食品店持平开展，但某些食品却有较大的市场潜力，如保健食品、冷冻食品、儿童食品等。〔１〕保健食品。随着生活水准的提高和生活节奏的加快，人们越来越重视身体保健。此外，随着工业文明而出现的新型疾病对人体危害很大，迫使人们不得不自我保护。因此，保健食品有较大的开展空间，竞争也会日渐剧烈。〔２〕冷冻食品。冷冻食品是一种现代食品，它经过生产到冷藏，并通过食品店送到消费者手中。许多家庭也备有冷藏设施，这就构成了一个完备的冷藏链。它适应了人们方便、快捷、保鲜的三种要求。西方冷冻食品连锁店开展异常迅速，在我国未来也将会有一个较大的开展。〔３〕儿童食品。儿童食品是一个热门行业，有人类就有儿童，并且社会越进步，此项花费越大。据相关单位统计，目前一些儿童支出已占家庭总支出的３０％—４０％，其中儿童食品占相当大的比例，特别与儿童安康相关的食品，更具有光明的前景。当然，随着社会环境和风气的变化，必然会带来一些更新的市场时机。企业及个人需要具备敏锐的感知力，以便及早发现。〔六〕电器店１．电器店概述电器专卖商店是专营各类家用电器的商店，它可以是综合电器商店，也可以是单项电器商店。音响器材专卖店、照相器材专卖店都属于后者。电器商店店具有体积大、单位价值高等特点，因此电器商店需要较大的店面陈列商品，资金投入较大。同时许多电器店对温度和湿度要求较为严格，设施投资要占一定数额。电器商店经营弹性较大，产品适应潮流会出现经营顶峰，不适应就会平平淡淡，甚至倒闭。经营电器商店者必须有较丰富的专业知识，为顾客提供技术及使用上的指导。经营大件电器的商店，最好提供送货及安装效劳。２．市场时机分析现代家用电器的产生与开展，激发了消费者的新需求。电子装置在家用电器上的广泛应用，使产品更新换代速度加快，不断形成家用电器新换的消费潮流。目前的家用电器市场很大，对于大型家用电器来说，在城市中正处于一个更新换代时期，而在乡村正牌一个开展时期。对于新型家用电器来说，城市和乡村都处于持续时期，未来开展潜力很大。据调查，欧美等先进国家，平均５０％以上的日常工作，要靠电脑来完成。同时电脑也成为家庭生活讯息的主要来源之一，人们对它的依赖越来越大。以音响器材商店来说，音乐发烧友已构成了一个强大的消费族群，他们以年轻人为主。这些人对喜爱的歌手如痴如醉，形成了追星族。另外，钟表专卖店、自行车专卖店、摩托车行等都具有不同程度的开展潜力。〔七〕珠宝店１．珠宝店概述珠宝店是一个高利润行业，历史已相当悠久。早在店铺出现以前，长途贩运的行商们就重点经营珠宝首饰，为那些达官贵族们效劳。此后逐渐演化，在出产地和行销地的城市开成珠宝街。诸如，在意大利古城佛罗伦萨有著名的首饰街，在钻石之城——比利时的安特卫普也有钻石街。珠宝店的成功重在信誉。经营者必须保证珠宝的品质，因此专业知识必不可少，许多成功的珠宝店老板都是珠宝鉴赏家。另外珠宝具有体积小、价值高的特点，这一方面可以节省店面面积，但另一方面又会招致窃贼。在世界各国，珠宝店被窃案件屡有发生，所以商店平安十分重要。虽然珠宝店不需要大的面积，却需要好的营业场所，最好位于市场中心较为繁华的地段，但租金会相当昂贵。为平安起见，珠宝店应采取闭架售货方式，经营方式保守和传统。２．市场时机分析生活富裕，使人们有钱佩戴珠宝饰品。目前，珠宝饰品已成为普通百姓一项重要的消费内容。珠宝物小价昂的特征，深受投资者喜爱，既便于收藏，又可以在一定程度上保值。现在人们的消费呈多样化开展，玉石、钻石、红宝石、蓝宝石、祖母绿等都颇有市场。有些消费者以珠宝来显示自己的地位、身份和财富，而商人可借此大发其财。专卖商店的店型选择范围很大，关键在于自己的实力和市场状况，店型选择成功与否，对未来经营成败有重要影响。实际上，任何一类商品都可以构成专卖商店的内容，因篇幅所限，这里不一一列举，经营者可自己进展组合与选择店铺开设地点选择与步骤

第一步分析交通条件交通条件是影响店铺选择开设地点的一个重要因素，它决定了企业经营的顺利开展和顾客购置行为的顺利实现。1.从企业经营的角度来看，对交通条件的评估主要有以下两个方面：(1)在开设地点或附近是否有足够的停车场所可以利用。外国绝大多数购物中心设计的停车场所与售货场所的一般比率为4：1。如果不是购物中心地点，对停车场所的要求可以降低，店铺可以根据自己的要求做出决策。(2)商品运至商店是否容易。这就要考虑可供商店利用的运输动脉能否适应货运量的要求，并便于装卸，否那么货运费用的明显上升，会直接影响到商店的经济效益。另外，商店提供售后效劳时，需要送货上门，如果交通不便，直接影响商店的竞争力。2.为方便顾客购置，促进购置行为的顺利实现，对交通条件要做如下具体分析。(1)设在边沿区商业中心的商店，要分析与车站、码头的距离和方向。一般，距离越近，客流较多，购置越方便。开设地点还要考虑客流来去方向，如选在面向车站、码头的位置，以下车、船的客流为主，选在邻近市场公共车站位置的，那么以上车的客流为主。(2)设在市内公共汽车站附近的商店，要分析车站的性质，客流量，是中途站还是终点站，是主要车站还是一般车站。一般来说，主要停车站客流量大，商店可以吸引的潜在顾客较多。(3)要分析交通管理状况引起的有利与不利条件。如单行街道、制止车辆通行街道，及与人行横道距离较远都会造成客流量在一定程度上的减少。第二步分析客流规律客流量大小是一个店铺成功与否的关键因素。客流包括现有客流和潜在客流，商店选择开设地点总是力图处在客流最多，最集中的地点，以使多数人就近购置商品，但客流规模大，并不一定带来商店的兴隆，应作具体分析。一般商店客流分为三种类型：(1)自身的客流。是指那些专门为购置某种商品而来店购置的顾客形成的客流，这是商店客流的根底，是商店销售收入的主要来源。因此，新设商店选址时，应着眼评估本身客流的大小规模及开展趋势。(2)分享客流。指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流，这种客流往往产生于经营相互补充类商品的商店之间，或大商店与小商店之间。如经营某类商品的补充商品的商店，在顾客购置了主商品之后，就会附带到邻近补充商品的商店购置相应的补充商品，以实现完整的消费；又如邻近大型商店的小商店，会吸引一局部专程到大商店购物的顾客，顺便到毗邻的小商店来。不少小商店依大店而设，就是利用这种分享客流。(3)派生客流。是那些顺路进店购物的顾客形成的客流，这些顾客并非专门来店购物。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店主要利用的就是派生客流。2.分析客流目的，流速和滞留时间不同地区的客流规模虽有可能一样，但其目的、流速、滞留时间会有所不同，要做具体分析，再作出最正确选择。如在一些公共场所、车辆通行干道，客流规模很大，虽然也会顺便或临时购置一些商品，但客流的主要目的不是为了购物，同时客流速度快，滞留时间短。同样一条街道，两侧的客流规模在很多的情况下，由于交通条件、光照条件、公共场所设施的影响，存在很大差异。另外，人们骑车、步行或驾驶汽车均靠右行，往往习惯光临行驶方向一侧的商店。鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。选择商店的开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。穿插路口客流集中，可见度高，是最正确的开设地点；有些街道由于两端的交通条件不同或根底文化娱乐设施不同或通向的地区不同，客流主要集中在街道的一端，表现为一端客流最多，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜选在客流集中的一端；还有些街道，中间地段客流规模大于两端，相应地，店址选择在街道中间就能更多地得到客流。第三步分析竞争对手商店周围的竞争情况对店铺经营的成败产生巨大影响，因此在商店选择开设地点时，必须要分析竞争对手。一般来说，开设地点附近如果竞争对手众多，且商品构造、效劳水准等相类似，那么新店很难获得巨大成功，但假设新店经营独具特色，竞争力强，也能吸引大量客流，促进销售增大，增强店誉。当然，作为店铺的选址地点还是尽量选择在商店相对集中且有开展潜力的地方，对经营选购性商品的商店尤其如此。另外，当店址周围的商店类型，协调并存，形成相关商店群，往往对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，在方便顾客的根底上，扩大了自己的销售。集中在一起的商店群相互间既存在竞争，又有着合作，应善于权衡把握这种关系。第四步分析开设位置的物质特征一个位置的物质特征决定商店的建筑的类型。物质特征包括位置周围建筑环境、停车场、能见度、顾客进出的方便性以及地形的特点等因素。建筑环境新建商店要与周围的建筑环境相融合，不同的环境要求不同的建筑风格，从而影响开设本钱等一系列问题。比方，在豪华建筑群中，仓库或裸墙商店难以存在。停车场停车场的数量、面积及方便性也是位置物质特征的一个重要方面，大多数购物中心提供充分的免费停车场。而在商业中心地区，停车场是一个主要问题。因为商业中心地区商家云集，地面空间狭小，难于开辟空地建成停车场，有的商店腾出一小块地作为停车场，但由于地价昂贵，便要收取停车场地费。不过地下停车场及立体式停车场的建立有可能缓解这一矛盾。能见度和顾客进出的方便性一片空白而平坦的地方有好的能见度和易接近性，但是这样的地点对于开发和开展却是不利的。零售商必须在此开发道路、商店、停车场、甚至提供运输交通工具、其投资规模和本钱很大。如果在一个有效的地点，且已有建筑物，零售商必须考虑现有的建筑物能否被改造和利用或者需要全部或局部地拆毁。另外，假设一个潜在的开设地点位于购物中心末端而只有狭小局部临街，或者位于街道一侧只有狭小的一局部，其能见度远远低于位于购物中心入口处或主要街道。虽然有时候可以通过建筑物的一个大的、清晰可见的标志指引顾客但还是会丧失一些顾客。地形特点通常十字路口的易接近性高。那里拥有较大的客流量。许多零售商也愿意支付较高的租金以获得这样的位置。路口拐角处同时也提供较大的橱窗陈列的时机，并可多设出人口，增强了能见度与易接近性。但是，有立交桥或将要建立公路立交桥的路口不是好的地点，交通管理的障碍也影响着顾客的可接近性。第五步分析城市规划在商店开设地点选择时，要考虑城市建立的规划，既包括短期规划，又包括长期规划，有的地点从当前分析是最正确位置，但是随着城市的改造和开展，将会出现新的变化而不适合开店。反之，有些地点从当前来看，不是理想的地点，但从规划前景看，会成为有开展前景的新的商业中心区。因此，零售经营者必须从长远考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建立或其他建立工程的规划的前提下，做出最正确地点的选择。第六步评估未来商店的效益主要包括平均每天经过的人数、来店光临的人数比例、光临的顾客中购物者的比例、每笔交易的平均购置量等。第七步做出选址决策综合考虑上述各方面的评价，做出科学、理智的决策。5零售业种介绍

概念：依商品的功能、款式以及适合的年龄所做的分类5.1业种分类

从使用目的上分类：消费品、再生产品从购置习惯上分类：日常用品、选购品、专用品5.2业种特点

特点购买频率价位购买习惯外部作用更换周期地位日常用品高低冲动短不大缺之不可选购品较低较高计划较长对服务有用重要专用品非常低非常高考虑再三先品货、后价格对专业人士影响大重要、量小5.3品牌介绍

品牌的概念品牌名：品牌中可以读出的局部——词语、字母、数字或词组等的组合。如海尔、红双喜1999、TCL等。品牌标志：品牌中不可以发声的局部——包括符号、图案或明显的色彩或字体。如耐克的一勾造型，小天鹅的天鹅造型，IBM的字体和深蓝色的标准色等。品牌角色；是用人或拟人化的标识来代表品牌的方式，如海尔兄弟、麦克唐纳、米老鼠、康师傅等。商标：受到法律保护的整个品牌、品牌标志、品牌角色或者各要素的组合。当商标使用时，要用“R〞或“注〞明示，意指注册商标。品牌在市场营销中的作用与意义品牌的首要功能是在于可以方便消费者进展产品选择，缩短消费者的购置决策过程。选择知名的品牌，对于消费者而言无疑是一种省事、可靠又减少风险的方法。造就强势品牌能使企业享有较高的利润空间。在传统的市场竞争中，当消费者形成鲜明的品牌概念后，价格差异就会显得次要。当给不同品牌赋予特殊的个性时，这种情况就更为明显。品牌可以超越产品的生命周期，是一种无形资产。由于需求的变更和竞争的推动，除了少数产品，极大多数产品不会长久地被消费者承受。一般而言，产品都有一个生命周期，会经历从投放市场到被淘汰退出市场的整个过程，包括投入、成长、成熟和衰退四个阶段。6商业客户介绍

零售客户客户类型直接厂商：商品生产者，直接进展销售业务。一般只会选择在一级城市。经销商：生产厂商把产品拿给某个公司，使之具有某个地域的垄断权，但必须拿钱给厂商进货，可能会在经营过程中经常断货，相对压力较大。代理商：具有大范围地区的经营垄断权，与直接厂商关系好，可以不拿钱进货，厂商铺底后，再现款进货，也可以向直接厂商交押金，货品不需要付款，经营情况会优于经销商。厂商设立的分公司或办事处：在销售比较好的地方或者在城市开展潜力较好的地方，要求厂商或公司一定是法人，具备开增值税发票的资格。客户及品牌调查广告宣传：了解厂商在各大商场，各种媒体上的广告促销。厂商资料了解业种调查。业态：A、形象柜B、专柜C、自营厂商希望销售的楼层、展示面积。厂商的性质〔个体、国营〕，代理商的性质。厂商的资料〔、、联系人〕。商品属于什么流行趋势。商品的价格〔平均价格〕、价格带、商品档次化分。商品的生产方式〔自产、代理加工、进口〕。商品的业绩状况，厂商合作意愿。厂商希望合作的条件。商场与客户的根本合作方式合作条件联营方式抽成：23%-30%销售额倒扣/租金包底：厂商最低销售额，做不到保底那么要赔保底厂商费用：装璜费〔自装、代装付费〕、员工薪资〔专柜、自营〕、促销费用、其他：广告橱窗租赁方式租金：根据商场具体情况和当地市场决定。按金：即是押金，一般相当于三个月的租金。上期：一般相当于一个月租金。合作方式联营：商场不需要拿钱进货，联营、月结，主要用于百货店、超市、专业店等业态；经营本钱较低。直营：要拿钱进货的商品〔大家电、超市〕，较好的品牌，抽成较高。租赁：主要存在于购物中心，百货店中的金店、高档钟表、咖啡店、婚纱。引进厂商和品牌的原那么符合商场规划和定位符合商场经营需要商场还未引进的品牌品牌知名度在国内外有一定地位品牌具有市场适销能力和较强的竞争力以大中型企业、“三资〞企业、贸易公司、总代理〔总经销〕以及批发部为主要对象，小型、集体企业、民营企业为次要对象。坚持“择优、择近、少环节、低本钱〞，尽量做到“零〞环节。具有良好资信和具备法人资格的供给商，其产品必须在合法经营范围内，通过对品牌的评介，结合商场品牌引进原那么，确定需要引进的品牌。7商业工程市场调查分析

人口构造人口构造调查除了要了解目前的人口构造外，还要调查了解有关过去人口聚集、膨胀的速度等方面的情况，并要对将来人口构造的变迁进展预测，同时将人口构造依行业、职业、年龄教育程度等进展分类整理，以便进一步的深入分析。家庭户数构成家庭户数构成调查主要是对家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况进展调查，并以此了解人员变化趋势，通过人员构成比率的比照分析，来探索生活形态变化与都市开展之间的关系。收入水平收入水平调查主要是了解某一地区内消费者的生活状况及高中低收入者各自所占的比例情况，以此来分析消费者消费的可能性，了解家庭收入水平，并将这些资料与其他都市、其他地域相比较，进展分析比照，作为是否开设商店的主要依据。消费水平消费水平调查，主要是要了解消费者个人及其家庭的消费情形，并针对消费内容依商品类别进展划分，掌握不同商品类别的消费支出比重。以此掌握商圈内的消费购置力的一般概况。为确定百货商店的店型提供参考。购置行为购置行为调查，主要是调查了解消费者购置商品时的活动范围及购入某商品时经常在何种类型商店购置等情况，研究消费者购置行为的目的，一是可以得悉消费者的购物活动区域，二是可以知悉消费者选择商品的标准，以便对该地区的消费意识作深入研讨。这对具体确定百货商店的经营范围及经营规模大有帮助

都市构造调查主要是对某一区域内市民生活的空间进展调查，具体要调查中心地带及周围区域都市的构造机能，以了解该地域内设施、交通、活动空间等方面的情况，并了解将来的城市开展规划，以便选取最具商业价值的地域开设百货商店。地势构造地势情况调查主要是对地域内地形关况进展调查，尤其要了解平地的广阔度及腹地的纵深度等情况，因为地势情况直接制约着百货商店的规模选择。交通情况一般而言，百货商店的位置应位于交通要道两侧，因为交通网密布的地方，往往人口容易集中或流量特别大，自然是设店的理想地点。所以调查时对于交通路线及车辆往来的班次、载送量等均可作为考虑的重点，有时对于停车空间也有调查的必要。地段的调查在繁华的地段，往往是商店容易集中之处，所以百货商店选择在热闹地段是理所当然的，但其地价及租金较高，因此投资本钱提高的情况下，如何作有利的运用以及将来可能变动的趋势，均成为在繁华地段设店的考虑要素。各项机能的调查一般设店位置假设为行政、经济、文化活动等密集的地方，那么整个都市机能易于发挥出来，诸如行政管理、经济流通、娱乐效劳、商品销售等机能，自然成为人口流动集中的焦点。因此对于流动的人口终究是以公务人口为主体或是以购物、社交、娱乐的流入人口为主体，均为调查上应予以明了的事项。城市规划调查除了都市构造的现状外，有关将来开展的方向，城市的开展规划，诸葛亮如交通网的开发方案、社区开展方案及商业区的建立方案等等，均为设店时在地点因素上所必须要考虑的因素，因为这些因素直接影响着商圈的变动，必须对此进展相应的调查。7.3零售业构造调查

城市商圈的调查零售业态的调查零售业种的调查7.4消费者的调查

购置习惯的调查这项调查的目的是对欲设店地区的居民的年龄、职业、收入、购置倾向进展研究分析，以调查可能的商圈范围。其调查对象以家庭为主，可采用抽样调查的方法，调查时可以到学校、工厂发放调查试卷，也可以直接入户调查。其调查工程一般包括：居住地名、家庭构成、户主年龄、职业、工作地点、商品购物倾向等。该项调查的特点是：居住地别购物倾向与设店预定地的评价易于比较，但调查费用较高。购置能力的调查该项调查的目的主要是了解设店预定地顾客的实际消费购置能力，一般是对设店预定地通行人数进展抽样调查，或是对百货店的主力顾客进展调查。在一般情况下，对调查地点通过的行人，依一定时间段采取面谈方式，时间以十分钟以内为佳。其调查工程主要包括居住地、年龄、职业、上街目的、使用交通工具、上街频度、月均支出额等。该项调查费用较低，但较为困难，对于居住地与设店预定地购物依存度较难明确保证。购置量的调查该项调查主要是对设店预定地的顾客流量情况〔分不同日期及同一天的不同时间段〕进展研究分析，以作为确定营业体制和商店规模时的参考。7.5竞争对手的调查

场所调查这主要是对设店预定地商圈内竞争店的主力销售场所及特征展开的调查。在调查时可安排销售人员与销售促进人员同步进展，针对营业面积、场所、乐销售体制进展调查，以便共同研讨。商品构成调查该项调查是对前项调查的继续，主要是对于商品组成的细目进展调查，以此作为确查。在调查方法上，可以安排销售人员、采购人员与销售促进人员共同进展调查，着重进展主力商品量的调查。人流调查该项调查的主要调查对象是以出入竞争店的十五岁以上的男女顾客为主。该项调查一般与顾客通行量的调查同时进展，以了解竞争店不同时间、不同日其的出入店人数，尤其要注意特殊日期或各楼别流动量的调查。8商业物业的开发

入世后的中国零售业市场的竞争将日趋剧烈。有数据说明，在过去10年中，国内零售业平均年增长9.7%；今年上半年，国内零售增长10.1%，如果加上物价负增长因素，实际增长为12.7%，说明我国国内商业零售业开展速度相当迅速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的广阔，纷纷加快扩大中国国内市场份额的步伐。国内零售业市场的巨大的开展空间，必将为商业零售业的空间载体——商业房地产提供难得的开展机遇。在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心〔ShoppingCenter/Mall〕，由于提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商