孝义天福广场停车场管理方案

孝义天福广场停车场管理方案兰庭物业2016年2月28日一、项目说明：孝义天福广场位于孝义市新义中街，是天福集团携手天凯集团联合打造的鼎级城市商业综合体，项目占地90余亩，总建筑面积20万平方米，抢占城市核心地段、市政配套成熟完善。天福广场传承城市千年文脉，以醇熟的地脉、数十万消费客群、城市商业规划等堪称空前的整合优势，谨献孝义一个集购物中心、商业步行街、乐活商墅、住宅、商务公寓等多种业态的综合体，营造国际都会乐活城。新的商业体，新的时代机遇，为孝义中心注入新鲜血液，成就新孝义，开创孝义全新生活本方案主要针对地下停车场进行说明。地下停车场设置出入口共计3个，其中1个主入口位于商业街天街东侧，1个出入口位于府前街旁，另1个出入口位于5号楼商务中心西侧。本方案主要对孝义市天福广场各业态车辆管理的模式、标准及职责分工进行策划，结合孝义天福广场停车场实际情况及车场安防员工作的特殊性，对车辆管理工作提出了作业标准及规范要求，并对各岗位的职责做出明确界定，确保职责清晰、分工明确。二、 停车场管理目的：为有效利用现有车位数量，满足孝义天福广场多业态组合的停车需求，实现车辆管理、秩序管理、人员管理、设备管理的高质量、高效率运作，高品质的天福品牌，兰庭物业制订《孝义天福广场停车场管理方案》。三、 车场管理职责划分管理职责界定：1）、安防部为停车场管理责任部门，负责车场及交通组织管理制度的策划；安防经理负责交通及车场管理制度的执行、负责车场人员管控和培训，负责处理各类交通及车辆纠纷，负责广场重大活动期间的交通疏导配合；2）、财务部负责收费过程资金安全稽核；3）、工程部负责停车场收费管理系统的日常维护。四、停车系统功能：（安装必备）1、作业功能；入口：月卡、储值卡持有者司机将车驶至车场入口票箱旁；取出车辆感应卡在入口票箱感应区50距离内掠过；入口票箱内感应卡读写器读取该卡的有关信息；道闸自动升起，司机开车入场；进场后道闸自动关闭；如读卡有误（金额不足、此卡已作废），道闸不会升起，禁止司机通过。临时泊车者司机将车驶至入口票箱前；司机按动位于读写器盘面的出卡按钮取卡（自动完成读卡，将车牌号读进卡中）；感应过程完毕，读写器读取该卡的有关信息；道闸开启，司机开车入场；进场后道闸自动关闭。出口：月卡、储值卡持有者司机将车驶至车场出口票箱旁；取出感应卡在距读写器50感应区内刷卡；读写器接受信息，电脑自动记录、扣费；感应过程完毕，道闸自动升起，司机开车离场；出场后道闸自动关闭。临时泊车者司机将车驶至车场出场收费处；将感应卡交给收费员；收费员将感应卡在收费器的感应区内刷卡,收费电脑根据收费程序自动计费;计费结果自动显示在电脑显示屏及读写器盘面的汉字显示屏上；司机付款后，值班人员按电脑确认键，电脑自动记录收款金额；道闸开启，车辆出场；出场后道闸自动关闭。2、卡管理功能：发行授权功能（月卡、临时卡、优惠卡、免费开、储值卡、操作员卡等）；卡充值功能；卡遗失禁用功能（卡挂失、卡加锁、卡解锁）；卡使用情况报表功能；3、栏杆自动控制功能：入场时：临时自动发卡，月卡、优惠卡、免费卡、储值卡等有效卡刷卡，栏杆自动抬起，车辆驶出通道（即过车辆检测器感应线圈的感应区域）后，栏杆自动落下；（注：一卡一车，不可尾随）出场时：临时车交费确认，月卡、储值等有效卡刷卡，栏杆自动抬起，车辆驶出通道（即过车辆检测器感应线圈的感应区域）后，栏杆自动落下（注：一卡一车，不可尾随）。防砸车功能，能够独立控制道闸，可用遥控器控制道闸并设手动开关栏杆。4、车辆自动检测功能：实现车辆自动检测、计数、统计，便于收费统计及稽核。5、收费作业自动控制功能：全汉化工作环境，操作简便，无需专业操作培训，临时车出口读卡，收费金额自动计算，收费金额将自动显示在收费金额显示器上，确认收取通行费后，自动打印票据（可选择配置），收费数据自动统计及上传。6、严密的收费稽核管理功能：采用多级控制及监控技术，设计严密且采取防人为修改收费数据措施，杜绝任何形式的收费失误及作弊。7、收费数据的实时监测：实时监测收费车辆的登录状态，实时监测每个出入口的当前工班或任一时间至今通过的收费车辆和收费金额及月卡车、免费车、冲卡车的数量以及车辆总数。8、两级监控及审核：通过管理员的二级收费及监控，实现对收费及监控的综合监控管理及审核检查。同时，管理员可以通过计算机键盘，在计算机的显示器上实时观察任意一道口收费统计数据。设备发生故障时，自检系统迅速、准确地查找故障所在，并及时启用后备系统。此外，系统还具有防病毒措施，保证数据不会因为病毒侵入而改变或丢失。不仅对月租卡车辆收费管理，而且允许外来临时车辆进入并收费。停车场入口处设一套入口控制设备，出口处设一套出口控制设备。系统采用一套一进一出的停车场收费管理系统，长期用户采用月租卡收费管理，对临时车辆可采用全自动发卡的形式，实现收费管理。五、各业态停车管理措施1、住宅：（1）、已购买车位业主：由开发销售部通知办理车位移交手续，物业服务中心对该车位的车位锁等设施进行验收确认，安装80元/月的标准收取车位管理费，提供相应的车库车辆管理服务。（2）、未购买车位的业主：业主可以办理车位租赁手续，车位租赁费用为300元/月/个。同时缴纳车位管理费。物业提供相应的车位管理服务（租赁合同约定，该车位出售后，合同立即解除，在同等条件下，租赁业主享有优先购买权）。保证该车位在租赁期间属于该业主专属。未购买、租赁的业主，停车位不固定停放，按照临时停车收费标准缴纳相关费用。临时停车标准按照孝义市物价局相关规定执行，按小时收费，即：，停车半小时内免费（建议每日最高30元封顶）。2、 商业街商户：商业街商户可以参照住宅业主车位购买、租赁方式。为了体现对商业街商户的扶持，商业街商户可以根据实际情况，办理相关停车费用减免手续，车位不予固定。3、 商业街消费者车辆：运营公司对商户进行宣导，对商业街商户的消费群体进行车辆停放费用进行减免，具体实施措施为，运营公司印刷车辆停放免费卷，根据商户的经营情况确定具体的免费数量、金额。消费者凭当日商户消费小票及免费卷。可减免一定金额的停车费用。4、 5号楼商务中心：具体操作同住宅、商业街商户相同。商务中心业主（租户）客户同商业街消费者相同。1—4层元润国际酒店使用车位，划定固定车位给予其使用并自行管理或安装商业街商户形式相同。六、 收费管理（一） 收费依据：孝义市物价局停车场费用标准（二） 收费标准按照上述规定，结合停车场实际停车情况，我公司建议将停车收费定为：早8点-晚6点，1元/小时/车位，晚6点-早8点，2元/小时/车位（人民医院标准）（三） 收费管理形式1、 购买、租赁固定车位停放形式，指定具体停车位，并保证交费的业主的车位不被他人侵占，做到专车专用。2、 对已交费的业主、减免手续完成的商户发放停车卡，凭卡进出车场。（统一在物业服务中心办理）3、 临时停放车辆进入车库时车主自行取卡，出区时收款员在电脑上读取数据，电脑自动计费，车主缴纳费用后道闸开启，车辆出区。七、 停车场使用守则：使用此停车场内之人士及停泊于此停车场之车辆须遵守下列条件：1、 停车场内经个别划界及编号停车位只限于同一时间内停泊任何类型车辆一辆；2、 停车人士必须遵照车场车场安防员指示停泊车辆；3、 本公司对车辆停泊本车库内遭受的任何损坏概不负责；4、 使用停车场人士，须对自身安全负责；5、 车辆司机及车辆乘客以外之人士不得进入停车场，闲杂人等不得进入停车场；6、本公司对停泊车辆或车内财物被盗或被干扰行为概不负责；7、车辆司机不得违反停车场标志泊车，并不得将车辆停泊于指定车位界线之外；8、任何车辆不得妨碍停车场出入口通道；9、任何车辆的司机或公司雇员不得于停车场内修理或维修车辆；10、使用停车场人士不得聘请其他人员于停车场内抹车，除非经本公司认可并根据指定方式进行；11、所有车辆司机及广场各租户使用停车场时必须遵守国家、省、市有关道路交通法规及条例；12、车辆不得跨线（停车区域线）停放车辆、不得以任何理由/借口将车辆停放于出入口或车道上；13、本公司车场安防员有权自行或派人将不依规则停放之车辆移去，车主领回车辆前需向本公司交付人民币500.00元附加费用；14、停车场内严禁练车、赌博、吸烟、酗酒、斗殴等行为；15、任何车辆的司机不得携带危险性或对他人造成危险之物品进入停车场；16、任何人士不得对停车场内停泊之车辆造成干扰；注：本公司无需事先通知停车场使用人士而随时修订上述使用条件，在任何情形下，本公司有权拒绝任何车辆进入本停车场。八、地下停车场管理及人员分配1、人员编制停车场岗位可以划分为：安防经理、安防班长、机动巡查岗、收费岗。停车场员工应以后两个岗位为工作重点，严格履行岗位职责，服从安防经理及班长安排，做好本职工作。根据孝义天福广场停车场的实际情况，车场管理人员实施24小时全天候管理，车场人员编制如下：备注：1）、班次安排：车场安防员和收费员实行2班制，早班为12个小时，夜班12个小时2）、班次时间：早班：9：00—21：00 夜班：21：00—次日9：002、管理架构3、岗位运行停车场岗位由安防班长排岗，车场安防员按照岗位安排轮换岗位（收费除外），用餐时间不超过50分钟/班次，由安防班长作出适当安排。4、车场安防员礼仪、礼貌：对待客人要和蔼可亲，常用礼貌用语，不可及客人作无谓的争执，避免损害公司的形象。、仪表：车场安防员上班时间应穿着整洁的工作服，系好领带，皮鞋保持光亮，头发应经常修剪并保持清洁整齐。不准留须及留长发，不准佩戴古怪饰物，员工在岗位上禁止双手插入衣袋中等习惯出现。九、停车场岗位职责1、安防经理：职位的主要日常岗位职责1、安防经理在分管项目副经理的领导下开展工作，保障购物中心车场的正常运转及顾客生命财产安全。2、协助分管项目副经理，确保车场正常运营并负责车场的日常管理工作；3、主持传达上级指示或召开有关车场安防员工作的各类会议；4、 建立并不断完善停车场的规章制度和管理流程；5、全面负责车场的日常管理工作，拟订相关工作流程及工作计划。6、 健全完善部门的岗位设置，保证安全、有序、高效的提供管理服务；7、管理并指导车场员工业务、思想教育工作，激发员工工作积极性。8、 负责部门员工的业务技能、职业道德水准的培训工作；9、按岗位职责对部门各岗位工作质量进行考核、验证；10、负责做好应急预案的制定、演练及发生紧急情况时的处置；11、负责受理客户的意见、建议和投诉并适时向客户反馈。12、负责设备设施的更新、改造方案及相关合同的编制，在报送上级批准后组织或配合相关部门实施；13、制定并组织实施本车场的工作计划、工作程序、管理制度；14、掌握车场收费系统数据管理及车场其余岗位的工作职能；15、负责协调及本车场有关的公共事业部门及其他有关机构的公关工作，确保本部门工作质量不断进步完善16、规范车辆管理服务工作，确保业户享有安全便利的停车服务。17、负责做好车场的安全消防工作，严禁抽烟和使用明火，发生火警时，采取有效措施控制现场。18、负责车场安全管理工作，防止车辆被窃、损坏，并做好紧急事故的应急处理19、配合做好车场设施管理，损坏、缺失及时维修及配置。20、每天做好值班日记，收集、统计车场日常工作数据。21、负责车场收费管理工作，严格执行公司的财务制度。22、处理车场内发生的纠纷及车主的投诉，及时反馈信息。23、每月召开工作选题管理会，年度进行工作总结。2、安防班长：职位的主要日常岗位职责1、安防班长在安防经理的领导下进行工作，其工作直接汇报安防经理2、协助安防经理，管理停车场的安全及车辆管理工作，制定各项安全制度、规定及业务培训工作，做好日常管理工作3、熟悉停车场相关的各种硬件、管理措施和规定；4、能够替代和胜任停车场各固定车场安防员岗位上的工作；5、查检车场安防员的出勤以及上岗前的仪表仪容等整体情况；6、必须提前了解当日各工作岗位上的注意事项，并传达给当班车场安防员；7、对停车场设备设施使用状况及其他协作单位服务情况进行监督检查，做好记录并及时反馈安防经理；8、根据车流量提出人员班次调整意见；9、在车场各层进行巡视，包括：出入口岗亭、卸货区、各电梯口、各条通道及一些没人经过的角落；10、按应急方案对突发事件进行处置，记录车场日巡检表。11、配合厂家对停车场设备、设施进行调试、完善；12、当1、2收费员进餐及其必须离岗期间，接替收费员的工作；13、巡视检查当值各岗位车场安防员的具体工作情况；检查是否有违规违纪现象、检查交接班记录是否完整；14、处理解决本职内发现的各种问题；15、做好班前班后的具体交接工作（清点对讲机、充电器和各类交接班记录表等）；16、做好领导交办的其他工作。3、入口固定岗：职位的主要日常岗位职责1、受安防班长的领导下进行工作，其工作直接汇报安防班长；2、在工作中杜绝否定语，使用规范的语言和手势，主动微笑问候。3、负责维护车场出入口秩序，疏导交通，文明服务。4、指挥车辆有序停放，保持车道和消防通道畅通。5、负责做好车辆登记工作，做到对入场车辆进行车况检查，如有损坏或异常时，当场通知车主，并做好记录。6、负责提醒车主下车后锁好车门、窗，贵重物品不要遗留在车内。7、禁止小商、小贩、闲杂人员进入车场或逗留。8、禁止携带易燃、易爆等危险物品进入车场。9、严格执行交接班制度，做好值班记录及其它质量记录的登记，按规定办理移交手续，交班前做好环境卫生。10、在入口当值时应指导进入车场入口的车辆驾驶员使用入场卡机。11、在出口当值时应指导车辆驾驶员使用离场卡机，并留意观察车辆及驾驶员状况，如有疑问应确查清楚（如车辆起动锁匙孔没有锁匙插入，车辆驾驶员神色慌张，车辆有崭新的损毁部分等情况）。12、及当值领班配合，处理未交费或交费后超时的情况。13、如遇到任何突发事件，应以确保车道顺畅为前提，按照有关规定处理4、停车场收费岗：职位的主要日常岗位职责1、受安防班长的领导下进行工作，其工作直接汇报部门班长。2、按公司规定向客人收取停放车辆的费用。3、熟悉收费系统的操作性能，掌握各项功能的设置及使用。4、验票和输入计费要认真负责，力求收费既快速又准确无误。5、力所能及地处理违反泊车规则的事情（如交费后超时离场等）。6、在读票机出现故障时应连同出、入车道口岗位做好手动计收费的工作。7、在遇到其它突发事件时，应以管理中心所规定的原则为前提，灵活掌握处理方式，如不能解决的问题可通知主管或上级到场处理。8、每班交接一定要明确清楚地根据交接制度执行。9、爱护收费操作系统，如发现系统运作不正常，应立即通知安防经理或工程部人员处理。5、车场机动巡视岗：职位的主要日常岗位职责1、受安防班长的领导下进行工作，其工作直接汇报部门班长；2、在工作中杜绝否定语，使用规范的语言和手势，主动微笑问候。3、按规定的路线时间进行巡逻，根据具体情况，在巡逻终端设置签到箱进行签字，确保巡逻人员忠于职守，巡视到位。4、检查停车场（库）内有无可疑箱包，危险物品等，并及时处置。5、在当值期间巡查停车场各层车辆情况，如发现有损伤的车辆要作出详细登记；6、在巡查中注意车辆各层设施状况，确保车辆设施不被人为损坏及盗窃；7、配合监控中心人员，对监控中心要求查看的情况一定要认真负责，迅速到位，并将查看结果回复监控中心；8、发现可疑人员在车场范围内逗留，应礼貌地予以盘查，如无特殊情况应请其离开；9、如遇到停车司机在驾驶中撞毁或刮花车场设施及停放的车辆，应将司机留在现场，通知主管到场处理；10、当值夜班时，于凌晨五时将各层车辆统计并填表登记，交安防经理保存；11、如发现有人盗窃或破坏车辆及附属物品，应马上知会其他同事支援并履行自己的职责；12、如有司机醉酒驾车入场，要特别留意其动向，防止其损坏其它车辆或车场物品。13、巡视停车场（库）内车辆有无漏油及烟火，线路安全隐患，不能处理时应及时报告安防经理或值班人员协助处理14、夜班巡逻人员必须保持高度警觉状态，不得脱岗或打盹睡觉，一经发现将严肃处理。15、要定时巡视（不低于2小时一次）。十、停车场突发事件应变方案1、停电的处理程序1.1停车场各岗值班人员发现有区域停电，立即将停电区域及详细情况报告当值安防班长或安防经理，及时通知工程部前来修复。1.2如收费系统停电，则应由入口岗位当值人员，发放手写记录单，使用手动计费，并建议驾驶员开启大灯行驶，以防在停车过程中发生刮蹭事件。1.3道杆系统停电，出入口值班员改为手动抬道杆，待车辆完全通过后落下道杆，以防出现道杆砸车现象。各区域在未恢复电力时，应使用紧急照明，保证各通道的照明。车场各岗值班员要耐心向客人做好安慰解释工作。2、收银系统故障的处理程序立即知会当值安防班长或安防经理，并记录故障时间。尽快通知工程人员维修，恢复正常使用。未能恢复使用前，通知出入口岗位当值人，使用手动计费。按手动计费操作程序收取停车费。详细做好收费台帐，并注明此时间段的收费情况。3、火警的处理程序以最快的方式通知监控室，说明起火的确实地点和起火性质。疏散起火现场一带的客人。运用就近的消防器材尽快将火焰扑灭或控制火势发展蔓延，等候消防人员到场（电器或电路发生火灾绝不可使用水性灭火器具）。保护起火现场，等候专业人员进行调查。由分管项目副经理等以上职级的人员决定是否向公安消防部门报警。如火势扩大，难以控制，车场管理员应协助指导车场客人以最安全快捷的途径离开车场到达安全地点，并提防坏分子趁火打劫，并通知各出入口所有车辆许出不许进。人员损伤，应积极参及救援。4、消防系统故障的处理程序立即通知广场监控室值班人员，详细说明故障情况。监控室值班人员在确认无火情时，将消防系统暂时改为手动控制，在故障未处理前尽量减少联动系统对停车设施设备的影响。耐心向在场客人作出解释。立即通知当值安防班长或安防经理，及时通知工程部、保洁单位对故障现场进行修复和卫生清理，保证车场运营。采取措施避免故障引起对车辆、设备的损坏，如使用沙包拦水，立即关水阀等。对暂时不能处理的区域，加设警示牌和围栏。5、斗殴及暴力事件的处理程序车场安防员当发现或得到有人报告，保持冷静，马上以最快方式报告安防经理，简要说明现场的情况（如地点、人员数量、斗殴程序、有无使用武器等）。如能控制现场，则即时处理，否则，监视现场和安防经理保持联络，等待安防经理的指令。处理过程中应注意保持客观及克制态度，除正当防卫需要，一般情况下应尽力避免及人发生武力冲突或口角。事件中如造成人员受伤的，要及时组织抢救。如不能协调处理的事件，由当值安防班长或主管报“110”。事件解决后由当值安防班长以书面形式，详细记录事件发生的时间、地点、人员、事件起因及处理过程，上报安防经理。6、盗窃和破坏事件的处理程序应马上以最快方式报告安防经理，简要说明现场的情况（如地点、人员数量、人员财物损失情况等）。保持冷静，如能即时处理的可将有关人员带往安防经理接受调查处理，如未能即时处理，则应监视现场，等候安防经理的支援及指令。在事件未处理前，当值安防班长或安防经理对现场进行拍照，并对这一区域进行戒严控制。如事件严重要现场保护，以待有关单位的人员调查取证。事件解决后由当值安防班长以书面形式，详细记录事件发生的时间、地点、人员、事件起因及处理过程，上报安防经理。7、醉酒人员的处理程序停管员发现有醉酒人员，在报告监控室的同时尽力稳定控制醉酒人员的情绪。报告当值安防班长，说明情况，尽量保证两人以上处理。劝告引导醉酒人员离开车场范围，如醉酒人员无理取闹，可考虑使用强制手段请其离开广场范围。在处理醉酒人员时一定要保持冷静，克制自己的情绪。如车场入口值班员发现醉酒驾车，要通知车场巡查员高度注意此车辆，以防进场后发生车辆刮蹭现象。8、发生车辆碰撞时的处理程序将有关肇事人员留在现场。立即通知安防经理到现场处理。要对发生碰撞部位及现场进行拍照，如相关车辆当事人都在场，可让双方当事人自己进行调解，调解不了建议尽快将事故车辆停放不阻碍车道行驶路线的车位中。如被碰车辆车主不在现场时，要对发生碰撞部位及现场进行拍照，将肇事车辆驾驶员的驾驶证、行车证复印，并留下有效联系方式及单位名称，等被撞车辆车主到场后，进行联系解决。9、失卡、卡损毁的处理程序耐心向失卡或卡损毁的客人解释清楚公司的规定。如是储值卡客人，