房地产基础知识培训地宜商业

房地产基础知识培训地宜商业培训目的：新经纪人通过该培训工程，了解进展房地产业务的根底知识，了解相关房地产法律法规根底知识，普及与房地产业务的根本概念。培训对象：刚刚入行的新经纪人培训内容：房地产根底知识房地产根底知识一、房地产概况类二、土地类三、房产类四、房屋建筑类五、规划设计类六、房地产销售类

七、物业管理类：一、房地产概况类：1、房地产市场分类房地产市场分这一级市场即由国家垄断经营的土地市场；二级市场即房地产开发商品房市场；三级市场即二手房市场。2、房地产业的分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产效劳业。房地产效劳业又分为房地产筹划咨询、房地产价格评估、房地产经纪〔房屋销售、租赁〕和物业管理等。其中，又将房地产筹划咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介效劳业。3、房地产业的特点房地产业是进展房地产投资、开发、经营、管理、效劳的行业，属于第三产业，是具有根底性、先导性、带动性和风险性的行业。4、房地产业的作用〔1〕是国家财富的重要组成局部，一般占一个国家总财富的30—70%；〔2〕房地产业对国民经济生产总值奉献巨大，联合国统计各国的房地产业占GDP总量的6—12%。〔3〕房地产业是财政收入的重要来源，一般可占政府财政收入的10—40%。〔4〕房地产业能带动相关产业开展，同时还可大量增加人员就业。〔5〕改善了居住环境，提高了生活品质。二、土地类：5、房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进展出租出售或作其它用途的房屋。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产效劳业。6、地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。7、房地产是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利〔所有权、管理权、转让权等〕。8、房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建立、经营、管理以及维修、装饰和效劳的集多种经济活动为一体的综合性产业。9、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进展根底设施、房屋建筑的活动。11、土地所有制我国实行的是土地公有制，分为全民所有制〔即国家所有〕和劳动群众集体制〔即集体所有〕两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。12、集体土地是指农村集体所有的土地。13、征用土地指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。14、土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土签订?土地使用权出让合同书?的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：15、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购置并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。16、集资建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。17、土地所有权土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。18、土地使用权的取方式我国土地使用权的取得方式有两种：出让和划拨。19、土地使用权的出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前我们国家规定所有商住用地和工业用地出让的都必须通过招标、拍卖和挂牌三种方式出让，其中土地拍卖方式是最主要的方式。20、土地使用权划拨是指政府无偿或低价将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制，此类土地多用于政府机关、事业单位或军事等公共设施。三、房产类：21、期房是指消费者在购置时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开场至取得初始登记为止，所出售商品房称为期房。消费者在购置期房时应签商品房预售合同。22、现房是指消费者在购置时具备即买即可入住的商品房，即已经竣工验收并进展了初始登记的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。23、准现房是指房屋主体已根本封顶完工但未竣工验收的房屋。24、尾房是指当商品房的销售率到达90%以后，一般就进入房地产工程的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾盘。25、清水房〔也叫毛坯房〕房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做根底处理而未做外表处理的房叫清水房。泸州地区的清水房一般安装了入户防盗门、铝合金或塑钢窗。26、装修房是指对墙面、天花、门套、地板实行了装修。27、商品房及分类是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。商品房分为普通商品房和非常普通商品房，泸州地区的标准是按建筑面积140平方米来区别。28、空置商品房指已经竣工验收后一年以上时间内尚未售出的商品房。29、存量房即二手房和空置商品房的总称。30、二手房通常是指再次进展买卖交易的住房。个人购置的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。31、经济适用房经济适用住房是国家的政策性住宅，是面向城市居民中的中低收入家庭的保障性住宅，对购置条件有非常严格的限制，且交易也有严格限制。32、廉租房、安置房分为哪几种？指按规定出售出租给城市居民中的低收入家庭或农转非居民的准本钱房、全本钱房、全本钱微利房和社会微利房。33、个人住房公积基金有些经济效益较好的企事业单位建立了个人住房公积基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一局部是根据政策规定从收入中提取得到〔主要指公积金〕；另一局部那么是自愿储蓄局部那么采取存款自愿，取款自由的管理方法。34、房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项根本内容。35、房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权别离的情况。36、房屋的使用权是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。37、房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。38、房屋的他项权利指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。39、房地产交易形式房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。40、共有产权是指商品房由两人以上签名共同购置，那么其房屋的产权由两人或两人以上共同拥有。四、房屋建筑类：41、建筑物是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗根底。42、构筑物是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进展生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、小桥等。43、商品房的构造售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混构造、砖木构造和钢筋混凝土构造。44、砖混构造主要是砖墙承重，局部是钢盘混凝土承重的构造，一般是用于多层住宅。45、砖木构造主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的构造，一般是以前的旧房子。46、钢筋混凝土构造〔简称钢混构造〕主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的构造，一般是电梯公寓〔小高层、高层、超高层〕或公建立施。钢混构造又可分为：框架构造、剪力墙构造、框架剪力墙构造、筒体构造等。47、住宅的开间就是房间宽度，直接影响采光和通风。住宅卧室开间一般不超过米，客厅开间一般不超过米。开间48、住宅进深就是指房间的垂直深度，直接影响采光，进深一般在5—6米。进深49、户型内专用名词玄关、隔断、过道、卧室、起居室〔即客厅〕、厨房、餐厅、卫生间、门〔入户门一般为0.9米\1.2米、内门一般为0.7—0.9米〕、窗〔窗台距地面一般为0.6—0.9米、窗一般分为高窗、平窗、外飘窗和转角飘窗〕、阳台〔分为封闭阳台和非封闭阳台，阳台宽度一般分为1.2—1.8〕。阳台卫生间餐厅客厅卧室玄关50、露台一般是指住宅中屋顶平台或由于建筑构造需要而在其他楼层做出的大阳台，由于它面积一般较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。露台51、空中花园一般是指住宅中由于建筑构造需要而做出的大阳台〔宽度到达2.1米以上〕。空中花园52、入户花园一般是指在住宅中入户的地方做出的过渡空间，然后通过过渡空间再进入客厅或室内。入户花园53、住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度，一般住宅的层高为3米，国家规定最低不能低于米。54、住宅的净高是指下层地板面或楼板上外表到上层楼板下外表之间的距离。净高55、建筑间距

是指两幢建筑物外墙之间的水平距离。56、建筑用地面积指城市规划行政主管部门确定的建立用地位置和界限所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。57、住宅总用地指低层、多层、小高层、高层以及住宅用地面积的总和58、公建总用地指小区内部公共建筑占地面积的总和。59、房屋的基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。60、道路、广场用地指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。61、庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。62、总建筑面积〔单位：平方米〕指小区内所有住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。是一个楼盘规模大小的经济指标。63、住宅的建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。64、公用面积是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生活而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。65、套内建筑面积房屋按套〔单元〕计算的建筑面积为套〔单元〕门内范围的建筑面积，包括套〔单元〕内的使用面积、墙体面积及阳台面积。66、套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙〔包括山墙〕等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。67、公用建筑面积各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套〔单元〕以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。68、公用建筑面积的分摊原那么是什么？如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原那么进展分摊计算。69、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用建筑面积包括套〔单元〕门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、构造转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层效劳的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护构造的楼梯间、电梯机房、水箱间等。70、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。71、套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。72、套内使用面积指套内住户单独使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。73、商品房销售面积商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积74、分摊公用建筑面积的计算方法分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积五、规划设计类：75、容积率是指工程规划建立用地范围内全部建筑面积与规划建立用地面积之比；容积率越大，那么可修的建筑面积就越大，反之那么越小。76、建筑密度即建筑覆盖率，指工程用地范围内所有基底面积之和与规划建立用地之比；建筑密度越大，那么公共空间和绿化空间就越少，反之那么越大。77、建筑高度是指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总度度。78、公顷与亩的换算1公顷＝15亩79、亩与平方米的换算1亩＝平方米80、绿地率是指规划建立用地范围内的绿地面积与规划建立用地面积之比〔%〕。81、绿化率是指植被垂直面积与规划建立用地面积之比率〔%〕，一般绿化率大于绿地率。82、得房率指套〔单元〕内建筑面积与套建筑面积的百分比率。83、公摊率指套公摊面积与套建筑面积的百分比率。84、公共能消耗是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性效劳中所发生的水、电、煤等能源消耗，被称为公共能85、商品房预售在房地产尚未竣工验收以前，开发商在取得受买人房款或定金后将期房出售给受买人。86、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。87、建筑规划是指这一工程的总体平面、立面具体建筑构成布局，譬如一个工程一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。88、单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯单元门厅，住户由楼梯单元门厅直接进入分户门，所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。89、居住单元是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。90、户型格局是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：二室一厅、三室一厅二卫或一房一厅、二房一厅等称呼。91、套型面积是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。92、面积配比指的是各种户型面积在某一楼盘总数中各自所占比例的多少。93、格局配比是二房二厅、三房二厅等各种格局在某一楼盘总数中各自所占的比例的多少。94、普通住宅是指按一般民用建筑面积140以下住宅标准造的居住用住宅，别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。95、非普通住宅是指按一般民用建筑面积140以上住宅标准的居住住宅。96、纯办公楼是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。97、商业用房是指规划为对外公开进展商业经营的建筑物。98、综合楼是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。99、低层住宅是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，包括平房、别墅等。100、多层住宅是指高于10米、低于或等于18米的建筑物。多层房屋一般为4—6层，一般采用砖混构造，多层公摊较小，得房率高。101、小高层是指高于18米但低于55米的建筑，7层—18层的建筑物体102、高层是指高于55米但低于100米〔19层—33层〕的的建筑物体。103、别墅是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的那么为独栋别墅。104、TOWNHOUSE〔联排别墅〕正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。105、花园洋房是界于联排别墅和多层住宅之间的产品。低密度。楼高不超过５层，容积率１．５以下，居住密度低，人与自然的距离更为接近；“花园洋房〞与一般多层住宅的最大区别在于采用了“退台式〞设计，即每上一层都有一个退缩位，在牺牲面积的前提下，使其楼下的单位都能有一个露台或是花园。106、电梯花园洋房电梯花园洋房是借鉴了花园洋房的产品设计理念，引入“环境至上〞的新理念，通过巧妙设计，提高了电梯洋房空间利用率，既提升居住品质，又节约了购房者本钱。同时户户设计了入户花园、空中花园等，使用电梯洋房更具生态化。107、跃层式住宅是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能清楚，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。108、平层式住宅是指室内不同功能区楼地面在同一平面,以实现动静、公私别离。109、错层式住宅是指室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约400—600mm之间,以实现动静、公私别离。六、房地产销售类：110、商品房的起价和最高价是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格和最高价格。111、商品房的均价是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格，均价真实地反映了一个工程的整体价格水平。112、商品房可以按什么样的方式计价销售？商品房可以按套计价，也可按套内建筑面积或建筑面积计价销售，泸州地区一般是按建筑面积计价销售。113、定金不能退还。是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币，如果在开发商违约不签订合同的情况下，得到双倍的返还。一般定金的数额不超过合同标的额的20%。114、订金可退还，只是预付款的一局部，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。115、诚意金是房地产销售过程中，购房人为说明其购置的诚意而交给提供效劳的开发商或中介机构的一笔资金。在一手房未取得预售许可证之前，收取客户一定金额的可退回的款项，即是诚意金。116、?商品房预售许可证??商品房预售许可证?是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建立中的房屋已经可以预先出售给承购人。117、商品房预售需要具备哪些条件？〔1〕、商品房“五证〞包括：国有土地使用证、建立用地规划许可证、建立工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证已经办理完备。〔2〕施工形象进度：泸州地区规定多层须修到封顶，电梯公寓须修到总高度的一半。〔3〕开发商和银行签定了按揭合作协议并开设商品房预售示专用帐户。〔4〕物业公司和物业管理方案已确定。〔5〕户型面积进展了预测绘，并取得了预测绘报告。118、何为“预售面积〞和“竣工面积〞？预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。119、契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。泸州地区契税收取标准为：140平方米以上的房子3%，140平方米以下的房子1.5%。商业用房契税收取标准为3%。120、办理产权需交纳哪些费用？房产证：契税：1.5%〔140平方米以上和营业用房为3%〕;印花税0.05%;交易手续费:3元/平方米;登记费:80元/宗;印花票:5元/户。土地证：工本费:18元/户;印花票:5元/户.121、申办产权需具备哪些资料？审核后购销合同一份及发票、收件收据、产权初始登记表、终测绘报告等。122、产权证是由哪两种证件组成？房屋所有权证和土地使用权证。其中房屋产权证可分为?房屋所有权证?、?房屋共有权证?和?房屋他项权证?。123、房地产权初始登记指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进展的登记。124、房屋期权转让房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是成心炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花〞转让或“炒楼花〞。125、房地产转让 是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。七、物业管理类：126、物业管理泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后效劳。127、物业管理费是指物业产权人、使用人委托物业管理公司对居住小区内的房屋建筑及设备、设施、绿化、保安提供与居民生活相关的效劳，并收取一定的费用。128、业主是指物业的产权所有人或使用权人。129、业主公约是一份由业承诺并对全部业主有约束力的有关物业使用、维修、保养方面的权利及义务的行为准那么。一般在交房时须业主签定。130、业主委员会业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。在入住率到达50%时，可依法申请成立。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。131、公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，泸州地区规定公共维修基金的缴纳比例为购房款的2%。132、物业管理费收取标准前期由物业管理公司和开发商商定，在前期物业管理到期并成立业主委员会后，由物业管理公司与业主之协商。133、物业管理费收取交房时开场计算，按国家规定可全额收取，也可进展优惠。134、商品房保修期是多长？商品房质量保证书有详细的相关规定。一般防水工程为5年，其他部位一般为1年。135、违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建立工程规划许可证或临时建立工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。136、智能化设施在小区安装智能设施可提供平安、便利、舒适的住宅环境。目前泸州的小区智能化设施主要有：周界红外线防范系统、楼宇对讲系统、小区闭路电视监视系统、电子巡更系统、小区出入口智能管理系统、小区背景音乐系统等。137、住宅根底配置：水一次供水，即自来水公司的统一正常供水；二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用，一般电梯公寓都有二次供水装置。138、“二书〞是指建立部为了加强对商品房的质量管理与监视，要求开发商一般要向购房者提供?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。139、物业公司由谁选择？前期由开发商选择，业主委员会成立后，由其决定。140、房地产市场营销是指为了实现商品房从开发商到业主转移的这一过程中，是贯穿于市场调查、产品定位与设计、建立开发、价格制订、广告推广和组织销售的一系列活动。141、房地产营销组合是指房地产开发过程中为了在目标市场中制造它想要的市场反响和效果而采用的一系列可控制的战略与战术手段及各种策略。142、房地产8P营销策略是指市场调研、市场细分、目标市场、