酒店经营权抵押贷款

酒店抵押贷款融资酒店经营权抵押贷款融资A·土地出让/抵押B·金融产品融资C·酒店开发模式酒店开发模式所有权使用权经营权所有权的转让1产权酒店股权酒店经营权的转让2委托经营合作经营带资管理模式使用权的转让3分时度假模式快速变现能力强持续盈利能力强地块购得酒店开发周期地块待开发融资酒店实际开发具备快速变现与持续盈利兼顾酒店地产融资变现方式土地出让是将酒店用地直接转让给另外的投资商，该方式开发商无须承担酒店的建设费用，规避酒店建成后的后续运营风险，但也会因此而损失酒店后期经营带来的利润酒店用地直接转让投资商（开发商）其它投资商具体措施：将酒店用地直接转让给另外的投资商优点：无须承担酒店的建设费用，规避酒店建成后的后续运营风险；缺点：转让酒店用地的收益远远低于酒店运营成功后的利润；开发商成本：土地转让总价—土地购买成本—转让过程中产生相关费用；适用对象：面临资金链短缺的开发企业，不得不靠出让土地缓解资金压力；特征：投资商（开发商）不具有产权亦不具有经营权A酒店变现模式——土地出让土地抵押贷款是将酒店用地作为抵押而获得银行贷款的融资策略，土地抵押贷款是目前中国最为成熟运作的融资渠道，具备融资成本低，融资资金稳定且较为安全的方式酒店用地抵押投资商（开发商）银行具体措施：酒店用地作为抵押而获得银行贷款的融资优点：融资成本低，融资资金稳定且安全；缺点：办理过程时间较长，土地抵押估值往往过低。开发商成本：土地购买成本适用对象：面临资金链短缺的开发企业，不得不靠银行贷款缓解资金压力；特征：投资商（开发商）不具有产权亦不具有经营权A酒店变现模式——土地抵押获得银行贷款案例——华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益，以6.5亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者华侨城项目现金流困难未来租金收入打包财务总监林育德总裁张立勇中信信托5年下来租金总收入大约近10亿元工行深圳分行华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益，以6.5亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者华侨城地产未来收益打包中信信托工商银行投资者中信信托则具体承担此次销售。机构投资者纷纷认购，中信信托每收到一个机构投资者的认购款，便将此认购款存入工行深圳分行的专用托管账户，直到6.5亿销售完毕。之后，工行深圳分行则监管华侨城地产相关物业的收益，在未来5年时间里，将租金收益按照机构投资者的认购比例，分配给投资者。负责监管收益和投资者认购收益分配案例东部华侨城REITs酒店变现模式——酒店资产证券化B酒店开发模式所有权使用权经营权1酒店变现模式——酒店开发阶段C产权酒店股权酒店私产酒店1产权酒店操作模式中开发商通过销售产权获得资金回笼，业主拥有的产权部分获得的收益分配，使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金所有权使用权经营权产权酒店投资客户开发商专业第三方酒店客户拥有所有权获得所有权回报凭借使用权回报拥有使用权拥有经营权获得经营权回报产权酒店组织关系构架开发商利润－投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配投资收益－业主拥有的产权部分获得的收益分配使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。酒店开发阶段——产权式酒店C产权式酒店的利益分配产权式酒店拥有较为成熟的四种模式，主要的差异体现在业主收益的方式上，现阶段模式二承诺固定的收益为较为普遍的操作模式模式产权管理者业主收益业主入住权利开发商权益按竭期间按竭到期后模式一产权完全归属业主开发商商委托的第三方专业酒店管理机构月收益用于抵冲供楼款根据经营状况每月收取净收益+浮动分红每月可入住若干天参与酒店利润分配模式二承诺因定收益

无分红获得承诺的固定收益

业主自付供楼款每月可入住若干天

入住不影响收益参与酒店利润分配模式三获得承诺的固定收益＋浮动分红

业主自付供楼款获得承诺的固定收益＋浮动分红

业主自付供楼款每月可入住若干天

入住不影响收益

参与酒店利润分配

承担保证业主月固定收益的义务模式四产权经营权归业主业主自付供楼款每月可入住若干天参与酒店利润分配酒店开发阶段——产权式酒店C产权式酒店的四种开发模式案例——三亚湾红树林度假酒店，总建筑面积约70万平方米，集合了拉斯维加斯、迪拜等度假胜地元素，推出中国首座"全生活"度假目的地酒店。项目拥有4500余间客房，相当于10座5星级酒店三亚湾红树林度假酒店，总建筑面积约70万平方米，集合了拉斯维加斯、迪拜等度假胜地元素，推出中国首座"全生活"度假目的地酒店。项目拥有4500余间客房，相当于10座5星级酒店。同时，红树林酒店也将产权与股权捆绑，“股权式”运作模式，获取短期的销售收入和长期的酒店运营收益今典集团三亚湾红树林酒店经营酒店长期获益2/3销售收入+1/3运营收入，成功运营下一个项目“股权式”运作模式产权出售快速回笼资金酒店投入运营后，由红树林国际酒店管理公司为业主代理对外经营、管理，业主将坐享年年分红等多项“股东”权益。高标准配套+理性房价+原始股分红，成功实现产品的市场热销后期建设投资大，但可通过销售取得大量回款，其中当酒店销售量达15%左右时可收回地价成本股权吸引成本回收收益保障酒店开发阶段——股权式酒店C红树林酒店股权式运作模式产权式酒店是业主购买其一年中的某一段时间,而私产酒店,拥有的是其终身产权；这种私人酒店扩大了业主的权利，业主在酒店运营上监督和回报上享有比以往更大的自主权产权式酒店业主长期产权部分居住权私产酒店业主拥有终身产权权利的倾斜随时入住不限次数、不限时间的使用私人酒店收益变化自住的越少，回报越多；自住的越多，回报越少。与产权酒店的区别产品谱系更加丰富在产品的设计上，升级版产权酒店在规划设计上特别注重酒店产品的实用性和有效性，注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响产品的设计也更加考虑业主的自住的需求，整个产权酒店居家的氛围日趋浓厚，设计套房的比例逐渐加大，家居化的房间布置成为亮点产品设计更加灵活旅游地产中既有酒店类物业，又有公寓、商业、商务办公类物业，这个社区里的各种配套资源可以和私产酒店实现共享资源共享兼容各种产品脱离传统酒店设计景区资源的共享酒店开发阶段——私产酒店C私产酒店的定义域特点从各方的收益方式上讲，私产酒店业主具有完整的产权，包括可以转让、转移和继承，也可以拥有40-70年的酒店利润分红；而从开发商来讲，通过销售产权可以回收大量资金，缓解资金压力私产酒店各方收益分析40年或70年（居住用地）的产权，获得40年-70年的独立物业产权，该产权在有效期内可以进行抵押、转让、转移、继承。40年-70年客户利润分红。这部分利润与免费入住天数无关开发商通过发售酒店的产权，可以回收大量的资金，为酒店的首期建设提供资金。通过发售酒店客户产权，提高了酒店知名度，提高酒店的品牌价值。产权业主开发商酒店开发阶段——私产酒店C私产酒店的各方收益委托经营模式是指在开发商拥有产权的前提下，把经营权委托于第三方酒店管理公司，这种模式能够对酒店运营比较陌生的开发商带来较为成熟的技术与管理经验，减小酒店运营风险开发商持有酒店酒店管理方以经营权的转让为核心，加盟酒店，酒店管理集团向特许经营酒店收取加盟费、年度客房收入提成、市场营销服务评估费、开业服务费等被管理酒店给予酒店管理公司一定的管理费用（营业额2%—5%及毛利润3%—6%）支付管理费用输出管理技术典型代表希尔顿酒店、洲际、万豪、喜达屋优点如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那幺专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。缺点投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理的控制大大降低。聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。委托管理模式在中国占比约45%所有权经营权注：数据为国际酒店管理公司在华管理模式的占比酒店开发阶段——委托经营C委托经营的定义与特点酒店开发模式所有权使用权经营权2委托经营合作经营带资管理模式酒店合作开发是指拥有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为C酒店开发阶段——合作开发酒店合作开发是指拥有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为。共同出资共享利润共担风险特殊要件主体:当事人一方必须具备房地产开发资质标的:土地使用权应为出让土地使用权内容:合作内容、合作方式应探求当事人的真实意思及目的，就不同类型的合同进行分别认定。必备条件合作开发的定义与特点一方出地，其他各方提供资金或劳务。目前实践中，出地方一般为具有开发资质和出让土地使用权的开发公司，因资金不足而进行合作开发。提供劳务的一般为施工企业，施工企业通常存在垫资行为，以补充开发商资金的不足。合作开发的四种模式分析合作房地产开发四种模式1234以组建项目公司方式进行的酒店合作开发合作各方以土地使用权、资金、技术等作为出资，共同成立新的项目公司进行房地产开发。以联营形式进行酒店合作开发先联营后转让出资方先以出地方的名义进行开发建设，待投资额达到总投资额的25%时再将项目由出地方过户到出资方。避税考虑：不交营业税、教育费附加，需交纳契税、所得税资产独立、降低风险考虑：使该项资产独立于公司其他资产，避免受让方因担心公司潜在债务而不敢收购先成立项目公司转让合作开发融资模式合作开发的四种模式C案例分析—RCI：RCI分时度假公司目前已经进驻北京、山东、河南等城市，特别注意的是其在四川与泸沽湖假日酒店成功合作签约，整体运营较为成功，取得了较好的口碑RCI分时度假公司在中国的发展北京BBMG八达岭温泉度假村377个房间的度假村，天然温泉SPA乐园占地6000平方米，包含了20多种水疗SPA北京太阳城阳光水世界4星级度假村，2所3星级度假村，1个购物中心，2个理疗中心，1座水疗馆，5个特色餐馆以及一个文化中心。四川泸沽湖假日酒店占地面积108亩，是一座按国际四星级标准建造的集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游、会议于一体的多功能度假型酒店山东烟台华美达酒店——无锡华美达安可酒店酒店拥有布置新颖别致的各式安可商务房及复式套间共140间/套河南少林禅国际酒店总客房72间，同时拥有桑拿吧、茶艺吧、棋牌室、游戏室等娱乐配套设施。C酒店开发阶段——分时度假酒店分时度假典型案例分析A·土地出让/抵押B·金融产品融资C·酒店开发模式酒店开发模式所有权使用权经营权所有权的转让1产权酒店股权酒店经营权的转让2委托经营合作经营带资管理模式使用权的转让3分时度假模式快速变现能力强持续盈利能力强地块购得酒店开发周期地块待开发融资酒店实际开发具备快速变现与持续盈利兼顾酒店地产融资变现方式酒店经营权抵押贷款融资，项目抵押，债权股权质押，要求抵押充足总没有任何前期费用我们只做一手项目；对接法人，谢绝中间人必须股权清晰，抵押充足，项目抵押，股权质押，资金