第二章房地产法规

第二章房地产法规第二章房地产法规第二章房地产法规第二章房地产法规第一节房地产法规概述幻灯片3第二节房地产法规体系及法律关系幻灯片6一、房地产法规的概念及特点（一）房地产法规的概念房地产法规是调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。它是国家管理房地产市场、保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业发展的重要工具。第一节房地产法规概述（二）房地产法规的特点1．专业性房地产法规只调整涉及房地产的社会关系，从房地产权属的产生和确立到房地产权属的流转，从房地产权利的规制到房地产权利的保护，只要涉及房地产的内容，房地产法规就予以调整。2．综合性房地产法规所调整的内容不但涉及房地产业的各个方面，而且调整涉及的主体多种多样；房地产法规调整的手段既涉及经济手段，又涉及行政手段，甚至涉及刑事手段；房地产法规调整的社会关系，既可以由经济法调整，也可以由民法、行政法调整。3．统分性房产和地产不可分离的特点，决定了因房屋产生的社会关系及因土地发生的社会关系密不可分，相互交融。因此，有必要由统一的法律部门对房地产进行调整，而不是分划为两个法律部门。4．非阶级性就整体而言，法律具有阶级性，但也有一些法律因服务于统治阶级执行公共事务的职能而不具有阶级性。房地产业具有较强的专业性和技术性，房地产法规是社会法律规范，及阶级本质并无实质联系。二、房地产法规调整对象（一）房地产开放关系房地产开发关系是指国家行政管理机关，基于其行政职能及管理相对人发生的有关房地产的管理关系。（二）房地产交易关系房地产交易关系是指由平等主体之间基于房地产经营活动而产生的社会关系。（三）物业管理关系物业管理关系是指物业管理公司及业主之间形成的各种服务关系。（四）特殊的房地产交易关系特殊的房地产交易关系是指因实施住房制度改革措施而形成的公房出售和再交易关系。一、我国房地产法规体系（一）宪法《宪法》是我国的根本大法，是由国家最高权力机关依特定立法程序制定的，具有最高的法律效力。《宪法》规定了我国的基本社会制度和根本政治制度，是其他法律的立法基础。《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”（二）法律我国的法律是指全国人民代表大会及其常务委员会制定颁布的规范性文件。法律的效力仅次于宪法。有关房地产活动涉及的法律较多，主要有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国环境保护法》等。第二节房地产法规体系及法律关系（三）行政法则和规章行政法规和规章是国家行政机关依法制定和发布的规范性文件，包括条例、规定、办法、命令等，如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《房地产转让管理规定》、《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房地产交易价格管理暂行办法》等。（四）地方法规地方法规是指省、自治区、直辖市，以及省会城市、国务院规定的较大的市的人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件。如《广东省土地管理实施办法》、《深圳经济特区土地管理条例》、《上海市房地产转让办法》等。（五）司法解释最高人民法院和最高人民检察院在处理房地产案件中就司法实践中出现的问题作出的权威解释，也是房地产法规的组成部分，同样具有法律的约束力。如最高人民法院作出的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》等。二、房地产法律关系的构成要素（一）主体1．政府主体政府主体主要是指及房地产有关的政府行政主管部门，包括土地行政管理部门和房产行政管理部门：（1）土地管理部门《中华人民共和国土地管理法》规定：“国务院土地管理部门主管全国土地的统一管理工作。县级以上地方人民政府土地行政管理部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市根据实际情况国务院有关规定确定。”（2）房产行政管理部门国家建设部的房地产业司，负责全国房地产业的行业管理。地方各级政府房产行政主管部门负责本行政区域内的房地产行业和城市房地产市场管理。（3）相关政府管理部门相关政府管理部门包括：①城市规划主管部门。②工商行政主管部门。税务部门。④物价主管部门。2．非政府主体（1）房地产开发经营企业房地产开发经营企业是从房地产开发项目申请、规划设计、建筑施工、商品房销售到前期物业管理服务等各环节形成的房地产法律关系的主体一方。（2）房地产中介服务企业（机构）房地产中介服务企业是指在房地产开发、交易活动中进行中间媒介服务，以获取营利为直接目的的服务机构，如房地产交易所、房地产经纪公司、房地产咨询服务公司、房地产评估事务所及房地产律师事务所等企业。（3）物业管理企业物业管理企业是依法成立的、具有政府主管部门认定的相应资质等级、从事物业管理服务业务的经济实体。（4）其他相关的房地产法律关系主体其他相关的房地产法律关系主体包括金融（包括银行、保险、信托等）、企事业单位（如项目设计单位、园林绿化公司、建材生产和经营企业等）、社会团体（如房地产行业协会、房地产仲裁机构等）和个人。（二）客体房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体双方（或多方）的权利和义务共同指向的事物。包括物、行为和智力成果（非物质财富）。1．物物主要是指土地和房屋。土地是指城市新区（开发）土地和城市旧区（改造）土地；房屋是指各类房屋建筑、构筑物和相关场地，以及及之相配套的设备、设施。2．行为行为主要是指房地产法律关系主体为了行使权利或履行义务而进行的活动。如房地产项目招投标、商品房销售、物业管理服务等活动行为。3．智力成果智力成果主要包括房地产综合开发的规划设计文件及图纸、建筑工程设计文件及图纸等。（三）内容1．权利房地产法律关系主体享有的权利主要包括（国有）土地所有权和土地使用权、房屋（建筑）所有权和房屋使用权，以及从这些权利衍生出来的房地产他项权利。2．义务房地产法律关系主体承担的义务是指房地产法律关系主体必须依法履行应尽的义务。任何房地产法律关系都依法享有相应的权利，同时又必须依法履行应尽的义务。而且在一般情况下，履行义务是享有权利的基础。三、房地产法规及相关法律的关系（一）房地产法规及城市规划法的关系城市规划法在城建各部门法律关系中居主导地位，其立法目的是为了科学合理地制订城市规划，保障城市建设按规划实施，促进国民经济和社会的健康发展。城市规划法是调整城市规划主管部门、审批机关和执行单位之间在规划、制定和实施过程中所发生的各种管理关系。（二）房地产法规及建筑法的关系建筑法是调整人们在工业及民用建筑、城市基础设施建设、村镇建设、水电、矿山、铁路、公路、港口、机场等各种工程项目的新建、扩建、改建中产生的各种社会关系的法律规范。建筑法调整的管理关系主要是工程建设中所产生的各种社会关系，而房地产法规调整的是房地产开发、流通使用全过程中所产生的各种社会关系。（三）房地产法规及土地管理法的关系土地法是调整土地关系的法律规范的总称。它在调整规范土地关系时，把土地既视为一种资源，也视为一种财产。房依地建，地为房载，房产和地产是密不可分的整体，所以，房地产法规及土地管理法有诸多交叉的地方。（四）房地产法规及民法的关系房地产法规及民法既有联系又有区别。其联系是，民法是调整平等主体间的财产和人身关系的法律法规的总称，房地产法规调整的社会关系中，有相当一部分是平等主体之间发生的财产关系。二者之间有明显的区别，房地产法规调整的社会关系很多，除了平等主体之间发生的财产关系外，还调整国家房地产管理部门、土地管理部门及房地产当事人之间的管理关系。四、房地产法律关系的确立和保护（一）房地产法律关系的确立1．房地产行政管理行为房地产行政管理行为是指政府房地产主管部门和相关管理部门在其职权范围内依法作出的行为。如颁布有关房地产管理的法规，确认房地产产权、产籍等。2．当事人的行为当事人的行为指单位、团体或公民个人在房地产法规所允许的范围内所进行的各种行为。如房地产转让、房屋租赁、建设工程承包、物业服务及相应合同的签订等。3．司法行为司法行为是指司法机关审理各类房地产案件所作出的判决。4．自然的和社会的现象如地震、洪水、暴风雨及战争等。（二）房地产法律关系的保护1．行政措施行政措施是国家行政机关在进行行政管理活动时，针对具体的实际问题，所施行的单方面的决定和处理。它是用得最广泛的一种国家行政管理手段。根据不同标准，行政措施可分为不同类型。根据行政机关在执行法律法规的规定方面有无一定的选择余地或一定范围，行政措施可分为自由裁量和羁束裁量。2．房地产仲裁房地产仲裁是指