中山利和广场调研分析

利和广场调研分析及调整策略目录一、区位情况分析二、竞争对手分析三、利和广场概述四、SWOT分析五、调整策略一、区位情况分析

1中山市简述2中山市经济概况3石岐区经济概况1、中山市简介中山市广东省辖地级市，是中国4个不设市辖区的地级市之一。位于珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市番禺区和佛山市顺德区，西邻江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。总人口312.09万人（常普住）面积1783.67平方公里2、中山市经济情况2014年，中山市经济运行总体平稳。初步核算，中山市生产总值2823亿元，按可比价格计算，同比增长8.0%。其中，第一产业增加值70.9亿元，增长1.7%；第二产业1559.9亿元，增长8.4%；第三产业1192.2亿元，增长7.8%。三次产业比重调整为2.5:55.3:42.2。3、石岐区经济概况作为中山市面积最小的镇区，石岐区2014年在22.72平方公里的土地上，创造了160.3亿元的GDP，经济密度高达7.06亿元/平方公里，居全中山市第一位。人口：约25万（常普住）

二、竞争对手分析1、大信新都汇a、大信新都汇简介b、大信新都汇主要品牌一览c、大信新都汇业态分析d、大信新都汇优势分析e、大信新都汇劣势分析2、益华百货a、益华百货简介b、益华百货主要品牌一览c、益华百货业态分析d、益华百货优势分析e、益华百货劣势分析a、大信新都汇简介石岐·大信新都汇一期总建筑面积23万㎡，包括200多户住宅、120000㎡的商业广场和一条长700m、建筑面积达30000多㎡的商业街，2004年3月建成开业。二期位于一期的南侧，占地2万多㎡，将建成一个地下3层停车场，地面5层购物中心裙楼、一座50层高写字楼、酒店和4个30层的公寓塔楼。建成后的大信新都汇二期将连接一期，形成一个近50万㎡集合购物中心、商业街、写字楼、酒店、公寓、住宅为一体的中山最大的城市综合体。b、大信新都汇主要品牌一览1F主要品牌：肯德基、麦当劳、王子饭店、国美、屈臣氏、优越城百货2F主要品牌：许留山、太平洋咖啡3F主要品牌：megafun儿童乐园4F主要品牌：简爱家居5F主要品牌：简爱家居、TOPPARTYKTV优越城百货主要品牌：百家好、衣恋、绫致系列、埃斯普利特、艾格、小熊维尼、百丽系列等c、大信新都汇业业态分析大信新都汇开业时间为2005年6月，在众多具有影响力的商业中是经营时间最长的，其拥有主力店大润发超市、优越城百货、国美电器、简爱家居城等。服装零售主要集中在优越城百货，级次中上；餐饮业态面积很小，除麦当劳肯德基，连锁餐饮王子饭店外，基本都是小吃。其中，大信综合体本身品牌级次一般，目标客群定位为中低端客群；但优越城百货及简爱家居品质较高，品牌级次较好，目标客群定位中偏高端。d、大信新都汇优势分析优势：a、客流稳定：经过长时间的培育期，大信新都汇客流旺盛，拥有一批稳定忠实的客流b、客群定位效果显著：综合体内与室外商业街定位中低端客群，依靠优越城百货、简爱家居及部分餐饮品牌吸引中偏高端客群。尽可能的留住附近商圈内的居民。C：本地项目、深入人心：作为本土项目，旗下所有产品几乎落在中山，其中商业项目在建及在营的就有8个，品牌形象深入中山人心中。d：优越城百货品牌级次较好，众多的优秀品牌能够弥补大信本身的不足、基本能够满足中端客群对服装零售的需求。e、大信新都汇劣势分析劣势：a、设计落后：大信开业至今已接近10年，设计已然无法跟上商业发展的大流，工程条件的限制使其餐饮业态难以发展加强b、业态布局不合理：不难看出，大信也是在求变的，从部分体验业态的进驻就能看出。但设计及工程条件的限制致使调整变的非常难以继续。所以，今天的大信餐饮业态太少，杂牌多，业态布局凌乱。a、益华百货简介益华百货控股有限公司成立于1995年5月21日，总部设在广东省中山市，经营面积近5万平方米。2013年12月于香港联交所主板上市（02213.HK）[1]

，是一家集百货、电器、超市、家居四大业态于一体的大型现代商业企业。b、益华百货主要品牌一览1F主要品牌：歌力思、玛丝菲尔、芙丽芙丽、屈臣氏2F主要品牌：敦奴、ELLE、衣恋、小熊维尼、G20003F主要品牌：马克华菲、杰克琼斯4F主要品牌：富安娜、耐克、阿迪达斯主力店：金华KTV、四海家电、乐家超市等c、益华百货业态分布益华百货共分为两幢，一幢为百货、另一幢为主力、次主力店，餐饮，KTV，电器城，奥特莱斯等业种组成；百货中1F主要是黄金珠宝、鞋类、化妆品、精品女装等；2F主要以女装为主（少女、淑女、大淑装），辅以内衣、配饰；3F主要以男装、休闲为主，辅以户外；4F主要以床用、童装及运动为主，辅以少量餐饮；5F主要为儿童乐园部分次主力店、中型店等。c、益华百货业态分析从业态布局来看，比较传统，依然是老百货的规划，亮点还是在于它的品牌，女装中有敦奴，ELLE，衣恋、欧时力等影响大的品牌，对于青睐百货的女士有着足够的吸引力；男装品牌级次一般，主要还是国内的大众品牌，如金利来、雅戈尔等；运动中规中矩，由nike、adidas镇场；休闲也是一般商业中的标配，杰克琼斯、马克华菲等；鞋类中有百丽旗下6个品牌的集合店，较为亮眼。c、益华百货主力店及餐饮，配套业态分析益华百货的主力店中KTV经营情况较好，这也是占了利和广场的优势，门开在一楼，面积也超过博乐菲将近一倍，有80多个房间，目标客群中低端，品质一般；餐饮业态较小，也没有什么特色，甚至出现了歇业的现象，可见经营情况不佳、d、益华百货优势分析优势：1、开业时间早（1995年5月），至今已经营近20年，品牌影响力在石岐来说是比较好的、有一定的忠实客群。2、经过20年的经营、多次调整品牌过后，整体的品牌级次与客群定位相对会比较精准，拥有众多的优秀品牌，这点也是益华百货最大优势。e、益华百货劣势分析劣势：1、由于硬件改造的难度非常大，陈旧的物业条件是束缚益华突破的瓶颈，其调整的难度非常高，主要来源于硬件改造巨大投入。尽管品牌优质，但狭窄的过道仍然给不了客户最好的购物体验。2、主力（含次主力店）及餐饮、配套业态品质堪忧，一部分商户形象差、经营能力弱，甚至有歇业的现象出现。三、利和广场概述2012年4月28日，中山利和广场开业，这些国际、国内知名品牌也首次进入中山市场，与市民见面。此外，中山利和广场创了中山多个第一——209米第一高的双子塔、中山首个空中直升机停机坪、中山首个空中泳池等。引入了世界快消费服装巨头H&M、全球服装零售业巨头优衣库、希尔顿酒店、blt精品超市等一线乃至国际一线品牌。利和广场整体建筑由两栋55层塔楼组成，呈“双子星”形状。2012年，东塔楼获市政府批准，命名为中山国际金融中心(五A甲级写字楼)，西塔为五星级利和希尔顿酒店，项目高度为209米，号称珠江西岸最高地标，楼层为利和广场60层，希尔顿酒店60层。利和广场主要品牌一览1F主要品牌：H&M、优衣库、阿索比亚、MANGO2F主要品牌：拉夏贝尔、优衣库3F主要品牌：顺电、莫莉幻想4F主要品牌：探险阳光乐园、博克菲5F主要品牌：橙天嘉禾、山东老家广场品牌级次一览A类：希尔顿酒店、blt超市、H&M、优衣库、阿索比亚、热风、阿迪、耐克、星巴克、猫屎咖啡、太平洋咖啡B类：橙天嘉禾、顺电、阿玛诗、inthebox、拉夏贝尔、柒牌、FILA、VANS、卡丹奴、匡威、李宁、NEO、丑丑、哇喔哇喔、今生宝贝、安踏童装、七波辉、T100KIDS、迪士尼、时间廊、眼镜88、宝岛眼镜、周大福、六福珠宝、戈乐迪、sasa、千色店、毛家饭店、黄记煌、万岁、禾绿、汉堡王、月影、汉堡王、九毛九、蒙自源、千味涮、大家乐、采蝶轩、满记甜品、美联英语、艾格、ME&CITY、ON&ON、GXG、卡天尼、三星、恒信众达、设乡味、瓷面、新粤穆斯林餐厅、黄记煌C类：珂莱蒂尔、卡索、玛诗可、KOREABEAUTYSHOP、2%percent、广弘服饰、欧思卡、大小爱、茜施尔、时尚印记、孤品、金蝶茜妮、森巴子琪、情侣动车、巧合、百丝、卓多姿、雅轩菲格、BANANABABY、ELOZAC、木子屋、内优堂、保利发、度比古卡、迪风度、汉崇、李小龙、小天地、江博士、早晨童鞋、BIZOUBEBE、基尔贝纳、凡赛瑞尔、卡骆驰、烟斗、凯迪保罗、袋鼠、嬉皮氏、阿伦大卫、快乐玛丽、天布、曼谷包、裕家福珠宝、恋物杂货、艾翠美、缤纷晶石缘、精世家、JUSTUS、晶石灵、通瓷、乐活、澳嘉休闲体验馆、海马床品、傲胜、喜特立名品家居馆、净水专家、彩丰行、TIKA、初沫手工皂、娇莉芙、O.P.I美甲、豪门美发、仙妮蕾德、高德模型、创E品味、智乐、舒宠软体公仔、乐淘坊、川湘居、黄师傅点心小馆、羊家楼火锅、妙香居、拉丁餐厅、大禾寿司、碧华丽、表哥茶餐厅、么么茶、意粉屋、渔乡米坊、隆都人家、士多啤梨、甜言蜜语、酷石客、万生食品商行、四、利和广场SWOT分析优势：1、先进的商业模式——体量大，业态全，物业条件优秀，能够满足客户的一站式“吃喝玩乐购”需求。2、利和广场开业已逾3年，在当地有一定影响力，拥有一部分稳定客群。3、除服装零售业态外，其余业态（含主力、次主力店）品质远超益华。四、利和广场SWOT分析劣势：1、虽为“商业综合体”确做出了“百货”的感觉，业态布局有问题。2、虽有国际一线镇场，但1F以上部分品牌级次一般，对客户的吸引力不足。3、非品牌商户（自营）数量较多，且大部分形象差，经营能力弱。机会：1、相比益华，不论物业条件、体量都远胜于它，在业态丰富度及品牌级次有待提升的基础上看，提升空间较大。2、开业至今，已步入综合体调整期，可调整掉形象差、经营不佳的商户，填入更多优秀品牌，以巩固地位、提升租金物业费收益。威胁：1、新兴的商业项目较多，在石歧这个弹丸之地竞争会变得更加激烈。2、由于益华距离利和广场咫尺之遥，益华现有的优质品牌，会由于品牌商的保护政策让利和广场引进的可能性非常低。五、调整策略1、需要把控的宏观策略2、策略拟定3、策略施行方案4、业态规划拟定5、品牌调整1、需要把控的宏观策略宏观问题：周边居民区较多，但这部分客群并没有有效的被吸收。策略：优化自身儿童业态；增加家庭型消费产品。宏观问题：应对主要竞争对手益华百货的策略不明确。策略：更加精准的业态定位；加大体验业态占比；丰富业种；突出自身主题。2、策略拟定根据SWOT分析及宏观问题研究制定调整策略如下：1、加大体验业态占比2、丰富各业态业种3、突出青年时尚主题4、增加家庭型消费产品5、提升整体品牌级次6、部分楼层布局需重新调整，尽量保证一个业种能够成区6、引进知名度高的、影响力大的连锁品牌7、餐饮业态部分业种过多，且