法学系房地产法课件3

第三章

房地产用地法律制度第一节建设用地使用权出让法律制度一、建设用地使用权出让的概念国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。建设用地使用权出让范围：（1）仅限于城镇国有土地。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。（2）一般是商业性利益用地。建设用地使用权出让方式（1）招标出让：通过招投标方式出让建设用地使用权的民事法律行为。程序：招标——投标——定标——签约——履约（2）拍卖出让出让人在众多的买方中，选定最高报价者作为受让方并与之签订合同，向其出让建设用地使用权的民事法律行为。（3）挂牌出让出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买者的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用者的民事法律行为。建设用地使用权出让年限最高年限（使用年限可合同约定，但一定小于最高年限）（1）居住用地——70年（2）商业、旅游和娱乐用地——40年（3）其他——50年建设用地使用权出让年限届满与续展

物权法第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。《城市房地产管理法》第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。建设用地使用权出让的收回制度国家收回出让土地的四种情形：A建设用地使用权者违反城市规划或建设用地使用权出让合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回。

《城市房地产管理法》第二十六条

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；

满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。B建设用地使用权出让合同规定的期限届满，国家自动收回。

C在建设用地使用权期限届满之前国家因社会公共利益的需要，提前收回建设用地使用权。D为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地而收回使用权。第二节建设用地使用权划拨法律制度

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨特点：国有、行政、无偿、无期、用途特定（无流动）——三无划拨土地时用地者缴纳补偿、安置费标准在各地政府制定的基准地价中以“补偿、安置”，或“城镇拆迁费”表示。有据可查。例如：北京市在1993年的《基准地价》中，以“城镇拆迁费”表示，当出让土地面积一万平方米、土地上居民为150---200户时，城镇拆迁费为5900—7800元/平方米，平均每户40万元。（法律规定《基准地价》定期向社会公布，北京市规定一年调整一次）划拨土地范围下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。划拨建设用地使用权的商品化（P128-132）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第三节建设用地使用权转让法律制度建设用地使用权人在其权利年限有效范围内,将其受让的建设用地使用权依法转移给他人的民事法律行为。转让方式：出售交换赠与继承出资入股转让生效的三大要件

（一）建设用地使用权须具备可转让的条件

1、以出让方式取得的建设用地使用权的转让条件（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2、以划拨方式取得的建设用地使用权的转让条件（1）应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。3、拟转让的房地产不具有禁止转让的情形

（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（2）依法收回土地使用权的；（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）未依法登记领取权属证书的；（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。（二）当事人须订立书面转让合同物权法第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。（三）须办理建设用地使用权过户登记法律责任土地管理法第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。案情：2009年1月，H公司通过协商出让方式，向国土管理部门购得处于某市经济开发区的未开发土地20公顷的使用权，用于建设与工业区配套的住宅小区。为筹集发展资金，H公司在取得有关土地使用权权属证明后，立即将其中10公顷土地使用权转让给Y公司，将另10公顷土地使用权抵押给M银行并获得贷款。问：H公司在本案中的设定抵押权和转让土地使用权的行为是否合法?为什么?答：(1)H公司转让土地使用权的行为，违反了我国房地产管理法规中关于经出让取得土地使用权的应按出让合同完成开发投资25％以上方可转让的规定，属于不合法转让。(2)H公司已经出让取得土地使用权权属证明，可以依法设定抵押权。其设定抵押权的行为合法。案情：2003年3月，某经济技术开发区日日新公司为取得生产经营用地，向某市国土局提出申请。双方经协商，签订了一份《国有土地使用权出让合同》。在办妥有关手续后，日日新公司取得了面积1，2万平方米的土地。此后，日日新公司在未对受让土地进行任何开发的情况下，即于2004年5月与鸿业房地产开发公司(以下简称鸿业公司)签订了国有土地使用权转让合同。

合同约定：每平方米转让价800元，总计转让价960万元。日日新公司负责在9月30日之前完成居民拆迁、土地平整等工作，延期交付，按月息1％承担预付款的利息；鸿业公司于合同签订后7日内支付总价款60％的预付款，余额分3次在年底前交清。由于合同约定的土地有部分是某市运输公司的，日日新公司便与鸿业公司签订了补充协议，确认鸿业公司对该块土地拥有使用权。在日日新公司进行居民搬迁等工作时，某市运输公司与其发生冲突，运输公司遂将日日新公司告上法庭。问题(1)日日新公司与鸿业公司签订的土地转让合同是否有效，为什么?(2)日日新公司与鸿业公司签订的补充协议是否有效，为什么?(3)你认为本案应该如何解决?答(1)日日新公司与鸿业公司签订的土地转让合同无效。理由是：按照法律规定，土地使用权转让应当具备三个条件：一是土地使用权必须是有偿出让取得的。二是按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。三是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上。日日新公司没有按照规定进行投资开发，而将受让的土地直接转让给鸿业公司，属于非法转让国有土地使用权。(2)日日新公司与鸿业公司签订的补充协议无效。理由是：补充协议所转让的土地使用权，其使用权属于运输公司，而不是日日新公司，因此，日日新公司无权就该幅土地进行转让。(3)本案的解决方法如下：第一，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收日日新公司与鸿业公司的违法所得。第二，确认日日新公司与鸿业公司签订的补充协议无效。第三，对日日新公司和鸿业公司进行罚款，罚款额为非法所得50％以下。第四，对非法转让土地的直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。案情：2006年7月，某市土地局与该市天海房地产公司(以下简称天海公司)签订了一份<土地使用权出让合同)。按照合同约定，天海公司获得了土地局出让的1．8万平方米土地的使用权。天海公司在付清了360万元地价款之后，对建设项目没有进行任何实际的投入。2006年10月，在未经主管部门批准同意的情况下，天海公司与该市阳光房地产公司(以下简称阳光公司)签订了联合开发协议。

协议载明：“建设工程到桩击完工后进行地下室施工时，阳光公司在付清地价款后，国有土地使用权和房产权归阳光公司所有。”据此，天海公司一次性获得了阳光公司支付的540万元地价款。该市土地局发现后，多次与天海公司负责人商谈，提出其违法事实，天海公司没有采取任何积极行动。问题：(1)本案中天海公司与阳光公司所签订的联合开发协议是否有效，为什么?(2)该市土地管理局可以对天海公司采取什么处罚措施?（1）本案中天海公司与阳光公司所签订的(联合开发协议)无效。理由是：第一，(联合开发协议)的实质是国有土地使用权的转让，而非合作开发。第二，天海公司转让国有土地使用权不符合法定条件，即没有按照出让合同约定进行投资开发。法律规定，土地使用权转让的条件之一是从事房屋建设开发的，必须完成开发投资总额的25％以上。天海公司没有对建设项目进行任何投资，而以<联合开发协议)的形式转让土地使用权，属于非法转让国有土地使用权。第三，转让土地使用权的，双方当事人还必须订立书面转让合同，并办理转让登记，本案中，天海公司与阳光公司没有另行订立土地使用权转让合同，也未办理登记，其转让行为不符合法定要求。（2）该市土地局对天海公司可以采取的处罚措施有：一是没收非法所得。二是可以并处罚款。三是对非法转让土地的直接责任人员，依法给予行政处分；四是构成犯罪的，依法移送追究刑事责任。第四节国家征收法律制度

国家征收，是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于集体或者私人的财产所有权或者其他权利的行为。国家征收的条件：公共利益需要依据法律规定依法给予补偿物权法第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。国家征收与国家征用的区别（P154）（1）适用条件不同（2）法律后果不同（3）补偿不同（4）适用对象不同一、集体土地征收法律制度物权法第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。（一）集体土地征收的批准权限土地管理法第四十五条1、征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。2、征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。3、征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。法律责任：

土地管理法第七十八条无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。案情：2009年2月，湖海市政府讨论决定在本市逢春乡曲丽村兴建一个电子工业区。市委常委、副市长联席会议在听取有关的汇报之后，同意与被征地单位签订征地协议。据此，在未经过法定申请报批的情况下，市城建办主持电子工业建设办公室与曲丽村办事处签订了一份征地协议。市政府办公室于2009年11月批准曲丽村电子工业加工区办公室征用土地50公顷，其中基本农田5公顷，其他耕地20公顷，其他土地25公顷，所征土地没有报经有关部门审批。上述征地，已按协议支付了用地补偿等费用3000万元。问题：（1）市政府的批准征地行为是否合法，为什么？（2）你认为本案应该如何处理？答（1）市政府的批准征地行为不合法。理由是：按照法律规定，征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的以及其他土地超过70公顷的，应当由国务院批准。除此之外的土地，征收应当由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。本案中，曲丽村电子工业加工区办公室征用土地50公顷，其中基本农田5公顷，其他耕地20公顷，其他土地25公顷，所征用土地的批准权分属国务院和省级人民政府，市政府办公室无权审批。因此，市政府的行为属于越权批地的行为。（2）对于市政府的越权行为，按照法律规定，其批准文件无效；对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。（二）征收集体土地的补偿范围和标准（法条及书上P162）1、土地补偿费2、安置补助费3、地上附着物和青苗的补偿费4、被征地农民的社会保障费用（三）征收集体土地的程序?二、国有土地上房屋征收与补偿

目前依据：2011年1月21日国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》（2011年1月21日前已取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁）

说明：物权法第四十二条第一款规定，为了公共利益的需要征收城镇国有土地上单位、个人的房屋应当由法律规定。但目前对于城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序尚无法律规定。“史上最牛钉子户”重庆杨武吴苹夫妇的“家”

“孤岛”是开发商针对“钉子户”采取的另一种拆迁暴力拆迁悲剧成都：“自焚拆迁户”唐福珍2009年11月13日，成都市金牛区天回镇金华社区的女企业主唐福珍往自己身上浇汽油，在自家房顶上引火自焚，目的就是阻止拆迁。但她的惨烈，并没能保住自家的房子。她死了，房子仍然被拆了，她的多名亲属也因暴力抗法被刑事拘留。

青岛：“自焚拆迁户”张霞2009年10月28日，在遭遇第四次执行强制拆迁时，张霞在自家门前，面对拆迁挖掘机，将汽油浇在了自己的身上。张霞1998年买下180平米的土地，建了二层楼房开酒楼，有产权和土地使用证。2007年，该土地被当地政府卖给开发商做小产权高层住宅。张霞拒绝了开发商提供近300平方米的小产权住宅进行置换的补偿协议。

重庆：蜗居桉树索要拆迁补偿2009年8月3日，因修建渝宜高速，重庆奉节六旬老人陈茂国在自家1200多平方米的房屋被推倒后，因双方在赔付金上相差22万元，他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉树“安营扎寨”，一住3个半月，抵制强拆。

贵州：13名熟睡住户遭遇暴力拆迁2009年11月27日，贵州博宇房地产公司组织数十人，携带钢管、撬棍和封口胶，对普陀巷9住户8间门面房进行暴力拆迁，13名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离现场。这一行为随后升级为群体性事件，拆迁户用40余瓶液化气罐堵路，造成近万台车辆滞留。赤峰：“自焚拆迁户”王娜2009年2月13日，内蒙古自治区赤峰市红山区法院对哈达街中段路北民航家属楼石国清家强制执行拆迁，石的女儿王娜情绪十分激动，在屋里把汽油点燃，造成大面积烧伤。最终事情以双方协商解决告终。

本溪：拒绝拆迁张剑致一强拆者死亡因无法就补偿安置方案达成一致，拒绝拆迁的辽宁本溪男子张剑在房地产公司拆迁人员强行入屋后，拔出了水果刀，致一强拆者当场死亡。随后，张剑的房子迅速被夷为平地，盖起了名为“山水人家”的豪华别墅群。。。。。。。（一）城市房屋拆迁法律关系性质（1）具有行政法律关系性质A拆迁许可证B行政裁决C强制性（2）具有民事法律关系性质拆迁补偿安置协议（但非单纯民事法律关系）拆迁许可证现行《城市房屋拆迁管理条例》规定：第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起３０日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

第八条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。拆迁许可证存在的问题：

拆迁许可证的规定已经丧失了正当性，但是国务院至今为止并未根据《行政许可法》对《城市房屋拆迁管理条例》中不符合上位法的拆迁许可进行清理和停止执行。第一，违反《行政许可法》。《行政许可法》在行政许可领域确立了听证制度。而《城市房屋拆迁管理条例》中却并没有关于拆迁许可听证的规定，这明显有违上位法。第二，违反程序性原则。城市房屋拆迁许可证的发放事关被拆迁人的切身利益，有关政府部门在未告知作为利害关系人的被拆迁人可以申请听证的情形下就擅自向申请城市房屋拆迁许可的拆迁人发放，违反了行政程序法的基本原则-参与原则，非法剥夺了被拆迁人的知情权、陈述和申辩权、申请听证权。行政裁决与强制拆迁现行《城市房屋拆迁管理条例》规定：第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起３个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人向有关部门申请裁决。第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。存在问题：以行政裁决的形式强制干预了民事主体之间合同订立，代替了民事法律关系中合同当事人对各自权利的意思表示；以行政法规的形式规定了公民私有财产所有权的强制性处置。《立法法》第八条规定“对非国有财产的征收”只能制定法律，公民的住宅显然是属于公民的私人财产，而通过行政法规的形式规定对公民私有财产的处置明显与《立法法》的规定相背离，因此《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第十七条的规定至少与《合同法》、《民法通则》以及《立法法》的相关规定相抵触。注意：在城市房屋拆迁中处处体现着政府与被拆迁人之间的行政法律关系。首先，在拆迁中的关键——获得国有土地使用权阶段，拆迁人与被拆迁人之间尚不存在法律关系，而只有政府与被拆迁人、政府与拆迁人之间的行政法律关系。由于我国实行土地和房屋的双重管理，那么，如果房屋使用的是国有的土地，要拆迁该房屋，就必然要收回被拆迁人对国有土地的使用权。这种政府土地管理部门收回国有土地使用权属于一种行政行为，而收回的国有土地使用权又以有价出让或划拨的方式提供给拆迁人，这仍然是行政行为。

其次，拆迁人在获得被拆迁房屋的土地使用权之后，紧接着就要向建设行政主管部门申请房屋拆迁许可证。这虽然是行政机关向拆迁人作出的一种行政许可，但由于涉及到被拆迁人的财产权，被拆迁人成为该行政许可的利害关系人。最后，拆迁人与被拆迁人之间并非一种单纯的民事关系，因为他们有关拆迁补偿协议的争议无法通过民事诉讼解决，而是必须通过行政途径来解决。结论：在我国现行的房屋拆迁中政府不是监督者而是参与者。所以，政府在城市房屋拆迁中是无法逃避责任。政府不仅不能逃避责任，而应当勇于承担责任，这个责任就是政府针对公民宪法上享有的私有财产权的不作为义务和保护义务。一方面，政府本身不能作出对被拆迁人的财产权进行非法侵害的行为，另一方面，政府应当主动保护被拆迁人的财产权，防止其受到拆迁人行为的侵害。（二）城市房屋拆迁的基本程序P169—1701、申请2、审批3、房屋拆迁行政公布4、签定拆迁协议5、实施拆迁（注意强制拆迁的适用条件及程序）第八条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。第十二条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。 房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过１年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过１年。暂停办理的具体事项居民入户或分户（出生、婚姻、军人复转退除外）房屋买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产等手续（依生效判决、裁决执行的除外）新建、扩建、改建、装修等批准手续营业执照位于某市兰海街小井路35号面积为75平方米的住房，产权属于市房地产开发公司所有。1994年以来，一直由市民辛某租住，每年办理一次手续，年租金10000元。2006年6月，市房地产开发公司为了筹集资金进行房地产开发，决定于7月12日拍卖该公司管辖下的小井路25处房屋(包括35号)。

市政府下文通知房地产公司，按照政府<关刊、井路部分道路规划要拆迁的房屋不能拍卖)的规定，35号属于不拍卖之列。接通知后，房地产公司7月12日没有拍卖35号。7月25日，辛某与房地产公司在明知35号属于拆迁房屋的情况下，私下达成买卖35号的协议，协议没有写明面积、结构、交房期、产权人；而且，房地产公司要求辛某保证“今后拆迁方不与城建、土管、邮电局和房地产公司扯皮”，当日缴款15万元。6月21日，双方在房地产交易所办理了所有权转移手续，领取了房产证。 问题：(1)房地产公司有无权利出售余某租住的房屋，为什么?(2)房地产公司与辛某签订的房屋买卖协议是否有效，为什么?(1)房地产公司无权出售辛某租住的房屋，理由是：该房屋属于拆迁范围，依照法律规定属于禁止转让的房屋。(2)房地产公司与辛某签订的房屋买卖协议无效。尽管双方到房地产管理部门依法进行了登记，并且取得房产权证，但由于双方交易的房屋是法律所禁止的，即买卖合同的客体不合法。因此，房屋买卖合同无效。（三）拆迁补偿补偿原则1、对被拆除的房屋应当给予补偿，对被拆除房屋的附属物也应当给予补偿。2、拆迁人对被拆除的违章建筑不予赔偿。3、对拆除临时建筑的补偿。补偿形式：可选择，但有例外。货币补偿产权调换第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。1、拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。2、被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。补偿范围和标准1、补偿范围1995年10月31日建设部“关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的复函中明确：拆迁城市私有房屋应当严格执行同现行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》，并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿”.这就是说，拆迁城市房屋只对“房屋进行安置补偿"，对私有房产权人所享有的土地使用权不予补偿。2、补偿标准？《宪法》：“给予补偿”《物权法》：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用”，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿”。

目前，市场补偿方式已异化为行政单方定价，通常做法是政府通过规章或其他规范性文件规定拆迁补偿标准，而由于拆迁标准与处于刚性上涨的房地产价格之间存在着较大差距，使得被拆迁人拿到拆迁补偿款后却买不起房子，严重影响其生活。3、拆迁评估评估机构缺乏独立性，缺乏真正的市场竞争。评估程序缺乏公正性。“正义不但要实现，而且要以看得见的方式得以实现”（24条无体现）评估价格过低,估房不估地导致被拆迁人的利益受到损害。救济制度？？？第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。（四）拆迁纠纷的解决和强制拆迁拆迁纠纷的解决《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》1、行政处理在先2、不服行政处理可以提起行政诉讼3、争议解决之前，不执行拆迁裁决。但在诉讼期间，如拆迁人已给被拆迁人货币补偿或者提供拆迁安置用房，周转用房的，不停止拆迁的进行。第一，拆迁当事人订立补偿安置协议，一方反悔的，可以提起民事诉讼；第二，在签订补偿安置协议时当事人约定仲裁条款，协议订立后一方反悔的，可以申请仲裁机构仲裁；第三，对达不成拆迁补偿安置协议的，纠纷当事人应该先申请行政裁决，对行政裁决不服的，可以申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼；（此规定问题最大）第四，未达成拆迁补偿安置协议，取得房屋拆迁许可证的单位（拆迁人）在没有法定依据的情况下，对被拆迁人的房屋进行拆除造成财产损失的，被拆迁人可以提起民事损害赔偿诉讼。第五，行政机关违法强制拆除房屋的，被拆迁人可以提起行政赔偿诉讼。问题1：拆迁纠纷本质是拆迁人与被拆迁人之间的民事纠纷，应作为裁判员的政府却作为一方当事人，介入进来本就不妥；让拆迁人从诉讼中逃离，而政府出面抵挡，更属不该，问题2：法院在审理拆迁行政案件中，只能对拆迁具体行政行为合法性进行审查，对合理性不予审查，无法真正解决拆迁争议的实质——补偿。强制拆迁（1）拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋出租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。如果被拆迁人不履行要求搬迁的仲裁裁决或法院判决，拆迁人可以申请法院强制执行。（2）经房屋拆迁主管部门裁决的拆迁补偿安置协议，被拆迁人必须在有裁决权的机关在补偿、安置协议裁决中规定的搬迁期限内完成搬迁；被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁；或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。（3）实施行政强制拆迁，房屋拆迁管理部门应当提前15天通知被拆迁人。强制拆迁时，应当组织街道办事处、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。（五）目前拆迁条例存在的主要问题1、立法欠缺，名不正言不顺2、没有区别对待公益需要拆迁和商业需要拆迁（国家征收制度被滥用）3、拆迁人和被拆迁人权利义务不平衡（行政权与公民权具有不对等性，行政权具有优益性或支配性。行政权可以设定、变更或消灭公民的权利义务，而公民却不具有同样的权利。）4、政府角色定位不准确5、补偿、安置标准滞后6、补偿救济渠道不通畅在现实的城市开发建设中，社会公共利益与开发商的商业利益也经常交织在一起，某个社会公共工程可能有企业的商业利益存在；某个企业的开发建设行为可能实现预期的社会公共利益。在城市房屋拆迁中，由于法律没有明确规定哪些拆迁项目属于公共利益，哪些拆迁项目属于商业利益，致使一些地方政府打着公共利益的旗号大搞卖地拆迁，将原来居民所有房屋依存的土地转让给开发商，给予很低的补偿拆除房屋，然后开发商在此地上开发出高档住宅出售获利。这样，“公共利益”被滥用了，实现了开发商的商业利益，政府及官员得到好处，只是原来居民合法的房屋所有权、合法的国有土地使用权被剥夺了。学术界判断公益需要的几项基本标准

1、合法、合理性。财产权是公民不可侵犯的基本权利，只有在法定条件下才可出于公共利益的考虑依法对其加以克减和限制，因此须坚持法定与合法原则。关于公共利益的考虑，应符合社会公平正义基本自然法则，必须具有必要性、合理性和不可替代性（即唯一性）

2、公共受益性。公共利益的受益范围一般是不特定多数的受益人，而且该项利益需求往往无法通过市场选择机制得到满足，需要通过统一行动而有组织地提供。3、公平补偿性。运用公共权力追求公共利益必然会有代价，这就造成公民权利的普遍牺牲（损害）或特别牺牲（损害）。有损害必有救济，特别损害应予特别救济，才符合公平正义的社会价值观。

4、公开参与性。以公共利益为由采取强制规划、征收、征用等特殊行政措施，会严重影响到公民的基本权利，必须做到决策和执行全过程的公开透明，依法保障行政相对人的知情权、听证权、陈述权、申辩权、参与决策权等程序权利和民主权利的有效行使。

国有土地上房屋征收与补偿条例

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收