武汉房地产市场观察与

房地产市场分析数据说明：数据来源供应/成交：来自官方预证数据供应/成交/存量结极：来自CRIC综合整理数据开盘去化/个案资料：来自CRIC监测数据中心城区范围：江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区主要城区范围：中心城区+东西湖区、江夏区、黄陂区全市范围：主要城区+新洲区、蔡甸区、汉南区全国数据分析湖北省数据分析武汉数据分析1PART全国数据分析土地开发/待开发土地及购置土地面积购置土地面积呈震荡波动，且振幅在10％左右。开发商对拿地较为谨慎，主要以消化已拿土地为主，拿地主要集中在城市中心或近郊等优质地块。土地开发/施工面积、竣工面积及销售面积全国房地产施工与竣工面积近几年呈小幅稳定增长的态势，比较稳定。销售方面经历了2014年去化库存的调整期，市场观望情绪严重，成交下滑，在下半年房地产利好政策出台后有所回暖。单位：万平米土地开发/投资、销售及销售均价全国房地产投资额呈稳定增长态势，销售额经历2014年调整期有所下滑，全国房地产均价呈稳定增长态势，13-14年受去库存影响，增长放缓。单位：亿元；元/平方米2014年是房地产市场的调整期，行业景气指数持续放缓，在国家解除限购政策及调整首付、降息等重大利好消息后，有所缓解，进入房地产的稳定发展期住宅区域化明显，一线城市房价呈稳定上升趋势，二、三、四线城市受去化库存影响，涨幅较小，部分城市出线降价情况；房地产投资收益持续下降，固定资产投资额比重下降；目前房企拿地较为谨慎，在主城区和近郊优质地块的竞争方面非常激烈；各大开发商开始联合拿地，充分利用各自优势和资源，房地产进入资源组合期。房地产进入调整期，价量稳定，受国家政策影响较大。行业发展/小结2PART湖北省数据分析土地开发/待开发土地及购置土地面积2011年全国性限购政策出台，开发商拿地速度有所放缓，主要以二、三线城市的土地为主，经过12年调整，13年迎来一波高峰，14年市场观望情绪严重，拿地量下滑。土地开发/施工面积、竣工面积及销售面积全省施工面积逐年递增，在12-14年增长迅速，竣工面积较为稳定。销售面积经历了12年短暂的低迷之后，13年呈井喷趋势，在14年观望氛围浓厚的影响下有所放缓。土地开发/投资、销售及销售均价全省房地产投资额及销售额均呈稳定上涨态势，价量齐增。受观望氛围影响，14年上半年销售额有所放缓，下半年逐步回升，主要投资和拿地集中在省会武汉及二线城市。湖北房地产市场呈较为稳定的情况发展，价量齐升，省会武汉较为稳定，部分城市涨幅位居全国前列，二线城市发展较快。住宅区域化明显，武汉受库存影响增长缓慢，二、三线城市随着城市化进程的发展，发展迅速；三、四线城市及乡镇人群选择邻近的一、二线城市购买；目前房企拿地较为谨慎，在主城区和近郊优质地块的竞争方面非常激烈；各大开发商开始入驻二、三线城市，对城市房地产起到了巨大的拉升作用。房地产进入调整期，价量稳定，一、二线城市受国家政策影响较大，三、四线城市影响较小。湖北省数据/小结3PART武汉房地产市场分析行业发展/房地产开发投资额及住宅开发投资额截至14年9月，武汉市房地产开发投资额持续上升至1754亿元，增速小幅回升；住宅开发投资额1174亿元，卙房地产开发投资额的67%，同比增长27%，增幅同比基本持平；房地产开发投资处理性态势武汉房地产开发投资额及增长率走势（单位：亿元，%）房地产开収投资额房地产开収投资增幅39%38%26%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月武汉住宅开发投资额及增长率走势（单位：亿元，%）33%28%22%21%21%20%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月数据来源：武汉市统计局住宅开収投资额 住宅开収投资增幅25% 25%26%1,25127%1,17424%20%99173759510%49842533028223118415212231%21%1,90624%1,75428% 28%25%23%23%1,57522%1,27415%1,017779560460366298233170133行业发展/房屋施竣工面积2014年1-9月武汉市房屋施工面积为6773万㎡，同比上涨23%，增幅回落2个百分点；武汉市房屋竣工面积为434万㎡，是连续13年来的最低值，同比上涨8.1%，与2014年供销两旺的楼市相比，房屋的竣工进度较为缓慢武汉房屋施工面积及增长率走势（单位：万㎡，%）房屋施巟面积增长率25%25%23%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月武汉房屋竣工面积及增长率走势（单位：万㎡，%）房屋竣巟面积增长率16%16%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月数据来源：武汉市统计局8% 7% 7% 9%1,0641,0528%9339459193% 3%874870817689702679628434-35%-7%-3%-1%19% 18% 18%8,54516%15%6,8636,77313% 13%5,96111%5,0689%4,4873,7983,1952,7502,8772,4391,9551,6905%1,075行业发展/房屋新开工面积2014年1-9月武汉市房屋新开工面积为1752万㎡，同比下滑7%；新开工量在2010年-2013年的高企后，出现下滑态势，伴随着库存量的快速去化，未来一年内市场供应量将受影响而缩减武汉房屋新开工面积及增长率走势（单位：万㎡，%）59%房屋新开巟面积增长率10%10%9%1,1742002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月数据来源：武汉市统计局30%2,79223%2,6262,1422,0981,75218%14%1,65113%1,4471,1951,055892809-10%-20%-7%2%年度排行榜/企业金额不面积排行榜（商品房）2014年度排行榜——企业商品房成交金额不面积前十：2014武汉房企持续“战国时代”，市场进一步集中的局面被阶段性打断，个别企业依然能通过单个项目的热卖冲入十强。（万㎡）

新形势下预期的市场集中度加强局面已然呈现——2014年武汉主要城区商品房销售金额1316亿，同比上升10%，而前十强销售金额为430亿，同比上升13%，十强的门槛由25亿提升到了28亿，市场占有率由31%上涨到33%。

深耕武汉多年的十强房企如万科、福星2014年业绩维稳，恒大、万达无缘十强，保利以75.51亿元的销售金额斩获首席，联投置业也表现抢眼，主要在于其区域深耕。2014年度武汉商品房企业成交面积排行榜排名集团名称成交面积1保利地产84.032联投置业73.523万科67.384保利置业46.225武汉地产集团43.416福星惠誉42.767金地41.628世茂37.339碧栻园35.2610广电29.662014年度武汉商品房企业成交金额排行榜排名集团名称成交金额（亿元）1保利地产75.512万科65.143联投置业51.034金地40.275福星惠誉38.096复地35.727世茂33.848武汉地产集团32.089保利置业29.9910泛海28.45年度排行榜/项目金额不面积排行榜（商品住宅）2014年度排行榜——项目商品住宅成交金额不面积前十：全年成交十强项目多为全国性房企或本圁实力房企开发楼盘，核心区中高端项目不非中心区刚需项目各卙卉壁江山。（万㎡）

2014年武汉市单项目成交釐额前十门槛约14亿元，同比小幅下滑，十强项目基本全部为全国性房企或本土实力房企开发楼盘，各类型项目均有尚佳的表现。

华侨城和复地东湖国际一直为强烈推荐楼盘，品质受到客户认可，其凭借地段、产品优势及高性价比叏得全年成交金额排名前二的位置，碧桂园生态城14年屡次表现优异，项目未来价值已被客户认可。2014年度武汉商品住宅项目成交面积排行榜排名项目名称成交面积1保利城39.52碧栻园生态城22.763联投广场21.324半侨城•纯水岸17.165复地东湖国际17.146世茂锦绣长江16.927联投龙湾16.558名流人和天地15.579恒大城15.2510保利中央公馆14.922014年度武汉商品住宅项目成交金额排行榜排名项目名称成交金额（亿元）1半侨城•纯水岸27.052复地东湖国际26.073保利城23.554碧栻园生态城19.235泛海国际居住区18.176世茂锦绣长江17.347保利时代15.988融侨城14.179保利中央公馆14.0810武汉中央文化旅游区13.612015年上半年武汉土地市场供应较上年基本持平，成交量下滑，价格大幅上涨；主城区推地力度加大，二环内土地成交占比上涨，但二三环依旧是土地市场成交主力；目前房企拿地较为谨慎，今年上半年武汉土地市场主要以底价成交，土地成交溢价前十门槛降低到1%，仅六幅土地溢价超过10%，但各房企碰到合适地块仍会出手争抢，本半年度出现三幅地王土地；武汉土地市场展露“新面孔”，拿地地块均为武汉中心地块。2015年上半年武汉土地供应与去年基本持平，但成交量下滑，价格上涨，多以底价成交，但仍出现三块地王土地；武汉土地市场展露“新面孔”，拿地地块均为武汉中心地块

土地市场/供求量价走势2015年上半年武汉土地市场供应同比持平，成交量同比下滑52%，成交楼板价同比上涨113%2015年上半年武汉市合计供应56宗土地，供应总建面1000万㎡，合计成交41宗地块，成交总建面495万㎡，由于多幅土地撤牌和流拍，本半年度土地成交面积同比下滑52%；2015年上半年多幅城市中心优质土地成交，拉动地价上扬，同比增幅113%。

土地市场/供求量价走势注：统计范围不包含汉南、蔡甸、新洲区域，统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；2015年上半年主城区推地力度加大，二环内土地成交面积占比达25%，但二三环依旧是土地市场成交主力占比48%2015年上半年三环外土地成交占比27%，同比有所下滑；二三环成交占比48%，同比下滑较多，但二环内成交占比达25%，同比大幅增长土地市场/环线成交占比注：统计范围不包含汉南、蔡甸、新洲区域，统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；2015年上半年多数区域土地成交价格上涨，其中江夏、东湖高新、江岸、硚口等区域上涨较多；成交的主力区域为江岸、汉阳、东西湖等区域2015年上半年除武昌和经济技术开发区外，楼面成交地价同比均有所上涨，武昌区由于中北路限价商品房用地成交拉低了均价；在成交面积方面，青山、汉阳、硚口、江夏同比大幅下滑，其他区域成交面积同比均有所上升土地市场/分区域成交情况注：统计范围不包含汉南、蔡甸、新洲区域，统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；2015上半年供应量722万方，同比小幅下降9%；成交761万方，较去年大幅上涨38%，供求比0.95，整体市场呈现供不应求2015上半年成交均价8882元/㎡，自2013年起持续上扬到达历年最高点，同比增长11%；成交量同比上涨，后期成交将持续放量2015上半年武汉整体市场存量达到1551万方，同比增幅6%；以上半年月均成交量127万方计算，目前存量约需12个月消化，较去年同期大幅下降2015上半年武汉整体市场呈现供不应求局势，成交放量，价格上扬，呈量价齐涨态势，存量约需12个月消化压力减弱9万方元/㎡住宅分析/武汉供求供求平衡轴2015上半年供应量722万方，同比小幅下降9%；成交761万方，较去年大幅上涨38%，供求比0.95，整体市场呈现供不应求%万方元/㎡住宅分析/武汉量价2015上半年成交均价8882元/㎡，自2013年起持续上扬到达历年最高点，同比增长11%；成交量同比上涨，后期成交将持续放量%万方元/㎡住宅分析/武汉存量2015上半年武汉整体市场存量达到1551万方，同比增幅6%；以上半年月均成交量127万方计算，目前存量约需12个月消化，较去年同期大幅下降60%住宅分析/成交结构2015上半年70-110㎡户型为成交主力，占比60%；130㎡以上产品成交量占比提升，占比17%；而70㎡以下产品亦呈现逐年萎缩态势%注：三环外区域主要包含：黄陂+东西湖+沌口+江夏元/㎡元/㎡住宅分析/价格变化180㎡以上产品受个案影响波动较大内环和180㎡产品价格受个案影响波动较大，其他价格整体保持稳定向上态势内环受个案影响波幅较大******************************************50-90万元/套的产品占比50%，为成交主力历年商品住宅总价段对比总价在50-90万产品成交占比5成，为成交主力；90万以上产品占比逐年增长，目前占比40%，随着单价逐步走高总价接受范围将进步走高住宅分析/总价趋势********************************************************单价段在6000-10000元/㎡的产品占比54%，为成交主力历年商品住宅单价段对比上半年，均价6000-10000元/㎡的产品成交占比过半，是市场主力；单价在9000元/㎡以上产品成交占比呈逐年上升趋势住宅分析/单价趋势%万方元/㎡住宅分析/区域总结高端别墅刚需首置2015年供求主力均集中在光谷、汉阳；汉口二三环与东西湖担当汉口客户外溢承接的责任，一个是价格崛起，一个是价值洼地；武昌中心与汉口中心依旧光环围绕，标杆云集，且地块稀少，寸土寸金成交榜首供需两旺供应大户竞争激烈地缘客户实力深厚供应大户旧城改造实力板块价值洼地潜力板块外溢承接典型板块标杆焦点地缘性强待发掘中地块稀缺高端云集2015年房价增长率将创新高，幵在”十二.五”末形成一环内、一二环、二三环均价3万、2万、1万的价栺梯度价栺主要支撑点：仍武汉整体发展栺局的中观层面看，基础建设、经济发展及房地产市场需求在过去4-5年内整体维持稳定态势，成交量一直保持在1000万方以上且丌断增长，需求强劲；价栺涨幅幵丌明显，年均复合增长率7%，稳定的市场态势为城市房价突破垫定平台；人口基数、城市发展的需求、对周边城市的吸纳能力等因素决定了客户需求实力，为价栺增长提供了支撑；环线交通未来伓势突出，房地产栺局随着城市栺局变化而对应形成价栺梯度；中心城区可供圁地越来越少，大部分以旧城改造为主，城市升级换代必然推劢圁地价栺上涨，仍而带劢房价的快速上涨。 一环3万 三环1万 55供求兰系平衡、存量压力小、经济发展迅速，且城市交通、基础设施、配套设施建设迚展顺利，为城市居住价值提升劣力，预计2015年房价增长率将创新高，中心城区按一环内、一二环、二三环形成均价3万、2万、1万的价栺梯度二环2万市场数据分析-住宅板块栺局出现变化，传统武汉三镇未来将形成新的房地产板块地图，其特征将更为明显，且板块差异化将继续扩大市场数据分析-住宅市场数据分析-住宅板块栺局出现变化，传统武汉三镇未来将形成新的房地产板块地图，其特征将更为明显，且板块差异化将继续扩大市场数据分析-住宅武汉第四镇高速发展期——在2014年已初具规模的第四镇光谷，其房地产市场将迚入高速发展时代，带劢武汉市东迚南拓，以及环线扩张发展CBD四新光谷

迚入2015年，东湖高新自主示范区的建设将继续提速，尤其是光谷新中心的建设，其觃划的一主一副四组团的觃划格局落地，光谷的房地产市场已

迚入独立、高速发展时期，特别是光

谷东部将达到20%左史的增长；

光谷自身収展迅速——2010年至今，不断有新的产业导入及新的企业入驻，到2013年生产总值已经达到6500亿，挄照规划预计到2015年将达到一万亿，预计光谷能够按照年均25%-30%的增长速度。从GDP角度，光谷

占据了武汉40%的份额，如此强劲的

一个经济区域本身具备自己独特的房

地产市场特征；

未来光谷中心将在高新六路附近，即光谷中心将向东南转移。市场数据分析-商业今年商业受整体房地产市场影响，成交量下降，但成交及均价保持上升趋势，价栺增幅稳定在12%左史，高亍住宅市场年均增幅近年武汉商业成交量价走势近年武汉商业成交价栺走势10018.00018.0009016.00016.000807014.00014.00012.00012.0006010.00010.000508.0008.000406.0006.000304.0004.000202.000102.0000002009 20102011201220132014200920102011201220132014成交面积（万㎡）成交价格（元/㎡）商铺成交价格（元/㎡）住宅成交价格（元/㎡）数据统计范围：江汉、江岸、硚口、东西湖、黄陂、武昌、洪山、青山、东湖高新、江夏、汉阳、经开16.660 16.72615.29114.72113.6489.8528.3356.861 7.489 7.300 7.6745.530复合增长率7%复合增长率9%16.660 16.72615.29114.72193,813.64897,179,074,59.85267,453,6市场数据分析-商业/市场格局轨道交通影响武汉商业版图的升级扩容，新开发商业项目均沿地铁开发，未来三、六号线建成后，武汉所有商圀将实现多网络地铁覆盖，商圀竞争将更加激烈金银潭后湖青山香港路古田徐东永清CBD江汉路武广楚河汉街王家湾钟家村司门口中南四新街道口光谷南湖光谷新商圀62市级商圀区级商圀未来新增商圀3号线地铁四号线沿线商业扩容升级徐东

福星城开业楚河汉街

汉街万达K6K7在建青山

众囿广场开业地铁二号线沿线商业扩容升级武广

恒隆广场开巟

新丐界K11三期建设中江汉路

和黄外滩1861建设中

和黄老莆片项目建设中

南国中心建设中CBD

泛海城市广场投入运营中南

中商广场

银泰百货街道口

百脑汇开业

创意城商业开业光谷

德国风情街开业釐银潭

永旺梦乐城开业地铁六号线沿线商业扩容升级中山大道

汉正街改造武胜路

人信武胜里在建2号线1号线地铁三号线沿线商业扩容升级后湖

汉口城市广场开业香港路

中华城徃开业地铁一号线沿线商业扩容升级古田

宜家开业江汉路

和黄外滩1861建设中

和黄老莆片项目建设中永清

瑞安壹方广场建设中30徐市场数据分析篇-商业/租金变化各商圀租金增幅普遍在3%左史，由亍中山大道封路，导致江汉路商圀租金水平下滑东江汉路武广王家湾钟家村司门口中南街道口光谷市级商圀区级商圀图例：（注：图中商圀租釐根据营业面积核算，仅挃商圀中租赁型商业体首层租釐，丏依据实际市调的主力街铺租釐情况，柱状的下方数值代表最低租釐水平，上方数值代表最高租釐水平）63光谷商圈1000 1000550390 2502013年 2014年630钟家村商圈2013年 2014年司门口商圈320 32013年 2014年580 600350350450 470200 210330320街道口商圈2013年 2014年650 660435300 310420王家湾商圈500 5202013年 2014年335220 230320中南商圈500 5252013年 2014年90 00310 33043徐东商圈700 7102013年 2014年410300 300400武广商圈900 900650 6502013年 2014年730 730江汉路商圈3502013年 2014年1200 1200700550740市场数据分析篇-商业/小结663、武昌中心多个大体量贩物中心上市，主题鲜明，能级较高；汉口新商业集中于二三环，主要为区域级商业中心，未来潜力较大；汉阳商业发化较小，仅新增一个项目。2、目前新开发商业项目均沿地铁开发，未来三、六号线建成后，武汉所有商圈将实现多网络地铁覆盖，商圈竞争将更加激烈；1、三外环房地产开发量大，区域内社区底商，由于总价低，投资门槛低，风险低，受到市场亲睐，去化良好；124市场数据分析-办公今年受政策不供应影响，武汉写字楼成交卙比减小，不一线城市（例如上海）比较差距较大，未来仌有空间2008-2013年武汉商品房市场成交金额（亿元）1,3131,2921,078781266412008200920102011201220132014武汉写字楼市场比例（%）上海写字楼市场比例（%）100%1%8,3%2008200920102011201220132014200820092010201120122013写字楼2014住宅商铺公寓住宅商铺公寓写字楼数据统计范围：江汉、江岸、硚口、东西湖、黄陂、武昌、洪山、青山、东湖高新、江夏、汉阳、经开80,7%77,9%20,3%10,9%11,0%75,4%14,5%70,2%16,5%71,2%16,0%74,5%14,0%66,9%75,8%73,8%77,4%82,4%82,1%%83,8%90,35,57,4%9,5%2,8%1,5%3,6%住宅 商铺 公寓 写字楼1,0001,078852796646687655322620143143371021071329228631972307245945310市场数据分析-办公/供求趋势今年武汉写字楼供应量减少，导致成交下滑，目前武汉写字楼存量压力较小；成交价栺整体微涨，中心区涨幅达5%,增速放缓2008-2014年武汉写字楼市场供求走势供应（万㎡）成交（万㎡）供求比41,320082009201020112012201320142008-2014年武汉写字楼市场价栺走势整体办公均价（元/㎡）二环内办公均价（元/㎡）15,57314,85214,48314,05711,23411,12110,4449,6419,4409,0808,8396,7135,5255,3612008200920102011201220132014数据统计范围：江汉、江岸、硚口、东西湖、黄陂、武昌、洪山、青山、东湖高新、江夏、汉阳、经开1,61,51,3 1,21207524 16 19 151,51399662 521,123908064市场数据分析篇-办公/存量及租赁武汉甲级办公物业连续的供应以及武汉强劲的市场需求带劢租金的稳步上扬武汉甲级写