房屋产权技术探讨

讲奉献有作为

陈文军2016年11月11日

大家好，欢迎来到我的课堂！

今天我讲的主题是：“讲奉献有作为”，听了前面各位同事的课，讲的都非常好。今天我想讲一些大家生活中经常遇到又比较关心，然后我又刚好学习和工作过的知识——物权法中的不动产登记。

由于石鼓区目前还未设立专门针对保障性住房和产权登记部门，以及朋友私底下跟我交流购房以及产权方面的知识，有些基本政策大伙还不能熟练把握，结合经过我两年实践的知识，无私的跟大家分享和交流应该也还围绕“讲奉献有作为”这个主题吧。物权的概念：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权就是权利人依法对特定的物享有直接支配的权利，在支配的时候就要排除其他人的干扰，也就是说，我支配我财产的时候，别人只能消极地配合，怎么个消极配合法，就是不排斥不干扰我支配权利就OK了。

不动产物权是权利人基于不动产所享有的物权。不动产物权包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律效力。

不动产登记以记载登记簿为准，就是说你的产权证涂改都没有用，登记部门的登记簿才有最终解释权。讲完概论，还是讲点我们实在的，就是大家都想知道的怎样买到放心房？今天我不仅告诉你们怎么看放心房，运用的好甚至可以做好投资。讲到房地产我首先从土地说起，再讲房产，最后举几个例子大家一起探讨下。

中国城市土地为国有，任何个人和组织都只能取得土地使用权，所以我们以前的登记国土证为国有使用证，而不是国土产权证；房屋座落在土地上，房屋是私有，所以房产证发的是房屋所有权证。国土使用证是有使用时间约束等权限的，所以我们在买房的时候要看清权限。房产是地上物权，是完全的私有财产，是永久性的。也就是你房子不倒就一直是你子子孙孙的。但是房子倒了，也就是物权消失，土地自动归为国有，所以在控规区域，就不能再规划外动土。

中国的土地严格来说只有两种：城市国有土地（分为划拨用地、出让土地、储备用地）和农村集体土地（集体所有的山、水、田和宅基地）。国有土地归全国人民所有，集体土地归部分指定集体所有。所有在政府政策的制定中就有很多偏差。

首先说划拨土地：从性质上来讲，划拨土地都是市政公共设施和机关办公、公益事业、重点交通、水利、电力等基础设施，都是属于无盈利性质的。

但在以前房改房的历史潮流中，实际上有很多划拨土地在没有改变性质的前提下直接由公变私。虽说国土这一块还在国家手中，但是房产这种固定资产还是有流失的。在划拨土地也就是公益性建筑转性的过程中，出现了几种情况。

第一种就是国土未变，还是划拨土地，但是产权人转移了；第二种就是国土未变，还是划拨土地，但是随着房产和国土一起转移登记了；第三种就是补交土地出让金，让划拨土地改性为出让土地；第四种就是房改房中，有些部分产权，也就是部分转移了，但还是不能上市交易。（举例）所以在买划拨土地房屋的时候，还是有风险的，（划拨土地转移只有补交了土地出让金才能上市交易，不然就只能作为公益性质也就是保障民生而不能沦为个别单位个别人的利益。）其实我建议石鼓区政府江山花苑超建土地应该走这个程序，先把不动产证办下来。

第二种出让土地，其实出让土地是我们老百姓改善生活条件和投资的主要方式，只要拿到预售许可证，风险基本就比较小了，因为在预售许可证上面政策产权部门采取了大量的方式控制和监督房地产建设。但是大家以为出让土地就没有风险了，其实出让土地也存在风险。首先我们来认清一下出让土地中，土地的性质。出让土地分为商业用地、商住等混合用地和住宅用地。

其中商业、旅游、娱乐用地使用年限是四十年，商住等其它用地是五十年，住宅用地是七十年。

在有些监管部门不力的情况下，我以前在登记中碰到一个案例：开发商2008年拿的地，然后开发了两年，办理了相关手续和预售许可证，在2013年的时候办了房产证，可是到年底，二手房转让就出问题了，因为他取得的土地只有五年使用权，所以土地使用权到期后，二手房交易要补交土地出让金。所以我们在购房中也要看清楚土地使用年限。提前做好心理预期，当然在这个案例中国土部门有疏忽，办理预售许可部门有失察，但是大家都觉得没有多大问题就办理出来了。最终并没有处理人，老百姓自己吃亏。

第三种就是集体土地，大家以为集体土地没有产权，这种理解也是错误的，只不过集体土地大部分由于一开始手续不齐，所以办理不下来。合法的集体土地也可以有有范围的交易，抵押和继承等活动。

集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。是专指乡（镇）、村，村民小组等类同性质的农业集体经济组织对土地的所有权，其他任何集体对土地没有所有权，农村的土地（包括城市郊区），除法律规定属于国家所有或已依法征收的外，均属于集体所有，农民使用的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。集体土地绝大部分是城市化建设产生的拆迁户，这样的房子是坐落在他们原始的集体土地上。比如南华大学西门有部分集体土地就办理了产权，而国土手续就是集体土地使用总证。

城市郊区的集体土地房屋，有些已经被国有土地包围了，其实有些地方和部门已经摸索着前行了，把安置房等保障性住房，手续齐全的组织起来，补交土地出让金，变性为城市用地。弊端就是会短期影响房地产市场。

综上所述，应该大家知道怎么选择房产了吧？其实房产选择老百姓毕竟不是专家，很多是外行，所以我们以前都是交底来办事的，首先你要看商品房是否有预售许可证，然后交房看是否有分户验收合格证以及质量保修书，所以在合同中你就只要看一点，在办理产权时有什么限制条件没有。

讲了国土，我们讲一下房产交易中存在的一些问题和案例。一、登记房屋权属登记分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权利登记；（六）注销登记。房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。正常的房产流程是：预售许可证、预告登记、预抵押、总证、分证、现房抵押房屋产权转移有：房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等形式。不动产登记条例中规定，不动产登记申请自愿原则，申请人对自己申请的真实性负法律责任。所以大家回去看看房产证是不是写了你的名字。

因为以前购房的时候就要求提供身份证、结婚证或者未婚证明，但在2012年房产登记暂行办法和2015年3月1日施行的不动产登记办法，明确申请为自愿原则，申请人对提供资料承担法律责任。案例一：交换（房产是可以交换的）案例二：继承手续（继承相关手续，顺位继承，代位继承等子女的问题）案例三：婚前和婚后财产（