上海金桥国际商业广场调研、剖析

金桥国际商业广场调研分析上海金桥国际：位于上海浦东新区金桥路与张杨路交汇口，紧邻碧云国际社区，坐落于轨道交通六号线云山路站与金桥路站之间，西靠陆家嘴金融贸易区、北接外高桥保税区、南至张江高科技园区。总占地近6万平方米，总建筑体量达18万平方米（商业面积约16.4万、办公楼面积约1.6万），为集零售、餐饮、文化、娱乐、教育、儿童乐园、办公楼、和现代城市生活配套8大功能于一体的开放式商业广场。项目陆家嘴区位简介枣庄路张扬路金桥路建平实验学校金桥国际商业广场1联洋国际社区2世纪公园3碧云国际社区4汤臣高尔夫球场别墅区5外高桥保税区6金桥出口加工区7张江高科技园8金桥出口加工区南区地理位置项目位于上海浦东新区的核心地段，西靠陆家嘴金融贸易区、北接外高桥保税区、南至张江高科技园区。目标消费群约167万。地铁6号线金桥路站直达本项目。紧邻城市交通枢纽中环线（金桥路），可直达浦东国际机场及虹桥机场。通过临近的杨浦大桥和翔殷路隧道，可直达上海北区。目标市场：

零售区域：金桥/花木/外高桥/张江/三林/浦

东其他地区

收入：家庭月收入RMB10,000以上

年龄：20-45岁

浦东人口：约280万

目标消费群:约167万

办公

国内外中型企业（500-3,000平方米），以生产、贸易、物流及服务行业为主

常住人口–共约130万6公里以内–约75万人口7公里（张江地区）–约15万人口9公里（外高桥地区）–约40万人口工作人口–共约37万商业辐射状况金桥国际2.5km（主要辐射范围）2km（延伸辐射范围）项目实景赏析关于金桥国际概述：开放式街区布局商业中心。地产开发背景介绍：金桥国际商业广场﹙简称“金桥国际”﹚地块的前身即是埃蒙顿假日广场，原规划为商业总面积10万平方米，地下商业2．5万平方米的一站式购物中心。然而，该项目自2004年立项后，至2006年尚未开工建设。

直到2006年6月，摩根士丹利基金即斥资5．9亿元购入该地块，当年许诺投入20亿元，并宣称“将引入合作伙伴共同开发”。

2007年，成功打造了“大宁国际商业广场”的香港福乐斯特公司的上级公司—崇邦集团进入该金桥项目，并以开发商及运营商的身份亮相。大摩看好崇邦成功运营“大宁国际”的商业地业经验，故作为重要投资人，进入“金桥国际”。显著特点： 布局采用建筑群落的形式，建筑立面内部与外部存在完全不同而又相互和谐的现代风格和新古典风格的混搭，独具特色。前后错位的立面变化，形成了收放自如的空间变化，使人们行进过程中仿佛在园林中穿行的体验。成功经验：是继成功开发大宁国际商业广场后的升级版。金桥国际商业分为两个区域，其中红色区域为商业街区的主体。商业格局

由于金桥地区集聚了大量软件、科技类企业，紧邻保税区，但商业配套设施则比较匮乏、业态也相对落后，因此，“金桥国际”拟打造成金桥地区最大的一站式购物中心。

而其锁定的客层是周边6公里半径辐射范围之内，涵括了碧云社区、联洋社区、证大家园、外高桥保税区等数十个大型涉外住宅和商务园区，作为购物中心核心区域，这一片区内的核心辐射人群达到75万人；而随着地铁六号线、地铁二号线与地铁四号线的延伸拓展，未来商圈范围将主力辐射浦东地区约170万人口。

“金桥国际”总占地近6万平方米，总建筑体量达18万平方米﹙商业面积约16.4万、办公楼面积约1.6万﹚，为集零售、餐饮、文化、娱乐、教育、儿童乐园、办公楼、和现代城市生活配套8大功能于一体的开放式商业广场。“金桥国际”由11幢商业楼宇组成，商业面积约16.4万平方米，其中商业零售部分的面积为9.8万平方米，最高的建筑是具有标志性的一幢10层楼建筑，与“大宁国际”相似，除了底座的商业裙房，该栋楼其余楼面皆为5Ａ标准的办公楼，总建筑面积达1.6万平方米；另外10栋建筑则为2至4层的商铺，商业的建筑形态包括主力店、步行街、地下商街等，另一主要部份就是绿化率很高的公园绿地。

建筑外观以灰、白、米色为主色调，呈现代简约风格。

布局采用建筑群落的形式，建筑立面内部与外部存在完全不同而又相互和谐的现代风格和新古典风格的混搭，独具特色。前后错位的立面变化，形成了收放自如的空间变化，使人们行进过程中仿佛在园林中穿行的体验。

商业动线规划十分简明，在建筑群内部形成单循环动线。超宽的栋距为内部布置园林景观提供了空间。循环动线两头分别布置了造型别致的建筑体，形成很好的景观对景。

户外餐饮，花车，雕塑，水景等为公共空间提供了更多互动元素。地平的变化形成趣味，更使得空间得到界定的同时，为户外策划活动提供了舞台。

所有的这些布置，使得这个现代风格的园林简约而丰富，明朗而欢快。

总体概述—1

“金桥国际”旨在以“公园里的商场，商场里的公园”的环境定位，打造衔接商业和现代绿色生活的“丰盛人生”，为浦东及上海的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型购物中心，也为商家提供了一个尽展所长的经营环境。

与一般的购物中心不同，“金桥国际”在规划上强调的是生态公园，11栋商业建筑错落有致地被绿荫围合，树木和绿地间楼宇有序排列，这样的排布不仅是“大宁国际”的升级版，而且目前在上海的购物中心也是独一无二的。

“金桥国际”绿化的覆盖率几乎可达总用地的一半，其中最大的集中绿地面积约12000平方米，显示“公园里的商场，商场里的公园”定位发挥得淋漓尽致。

LOHAS﹙乐活﹚名词最早出现在1998年美国社会学家保罗的书籍《文化创造：5000万人如何改变世界》一书，书中对LOHAS族定义为“一群人做消费决策时，会考虑到自己与家人健康和环境责任。”乐活族的特色是身体力行，他们关心环保议题，除自己消费对健康有益，不会污染环境的商品，也鼓励大家改变消费态度。在做消费决策时，会考虑到自己与家人的健康和环境责任.

在“金桥国际”也可以看到LOHAS这名词，不过它代表的意义是：L：LOVE情．爱O：ORIGINALITY原．真H：HEALTH康．健A：ART艺．术S：STYLE品．味总体概述—2建筑立面建筑立面业态分布物业配比“金桥国际”的业态组合，坚持休闲、娱乐带动消费的运营理念。办公楼：9%商业零售：41%餐饮：23%休闲娱乐：11%生活配套：16%代表性入驻商家：名称商家面积级别\分类关于商家大型超市易买得办公办公楼1.6万M25A餐饮哈根达斯甜点味千拉面面食星巴克咖啡望湘园湘菜零售C&A服饰苹果专卖店时尚国美电器屈臣氏美容娱乐CGV影院高点娱乐城KTV为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，本项目的办公楼备有三款不同建筑规格：全中央空调的办公楼，实用型分体式空调办公楼和每个单元均有独立厨房和卫生间的SOHO型办公楼。办公楼外墙均采用Alucobond复合铝板及lowE双层中空玻璃和木百叶等材料，并配合整体外墙灯光系统。办公楼采用瑞士品牌迅达电梯，并提供先进的六类(Category6)网络线路通讯系统和保安系统以确保高效、安全的运作。办公楼单元净高约2.6-2.7米，并提供布置到位的天花吊顶和空调系统。单元面积从约60平方米到整层约1,300平方米以供客户选择。办公区概述：金桥项目建筑外立面及形态简洁明快，符合项目年轻时尚的定位。景观设计通过各类灯饰和发光景观小品，营造出“热闹”的商业氛围。地下二层地下一层一层平面二层平面三层平面四层平面景观小品景观小品南入口服务亭景观小品内部景观1座品牌落位2座品牌落位3座品牌落位5座品牌落位6座品牌落位7座品牌落位8座品牌落位11座品牌落位12座品牌落位品牌落位金桥国际商业广场餐饮、娱乐业态比例较高，按商家数量约占35%，若按实际面积则比例更高一些。较高比例的餐饮、娱乐业态能够更好地吸聚人气。项目街道尺度不大，组团清晰而不空旷。各组团功能划分明确，互相想成补充。项目零售业态引进了较多当前在年轻人中拥有很高人气的品牌，如C&A、优衣库、ONLY等，定位清晰明确。

一、项目概况二、业态布局三、规划设计四、小结业内观点：优点：区域品牌地标，较强的辐射力大大提高了区域市场的成熟度树立了一个中高档地方性大型商业区典范。

项目目标消费群体定位明确。劣势：由于金桥地区集聚了大量软件、科技类企业，紧邻保税区，但商业配套设施则比较匮乏、业态也相对落后。因此，“金桥国际”拟打造成金桥地区最大的一站式购物中心。总之：金桥国际建成经营后，其锁定的客层是周边6公里半径辐射范围之内，涵括了碧云社区、联洋社区、证大家园、外高桥保税区等数十个大型涉外