商业项目策划定位报告思路模版

平江新城商业项目

策划定位报告工作方法和服务范围项目整体研究思路区域规划及经济环境研究相关物业市场研究潜在消费者深度访谈国内外成功案例研究区域地块条件分析区域竞争项目分析项目发展策略建议提出若干项目发展策略的备选方案对各个方案进行财务可行性分析项目发展最优方案项目所处的市场环境分步骤工作流程经济产业及区域研究相关物业市场研究成功案例和消费者研究发展建议和投资评估宏观经济环境研究经济,人口及休闲产业分析房地产宏观市场分析土地市场及相关政策分析政府重大规划研究分析重大项目发展对本项目的影响相关物业市场研究优质商业市场研究高星级酒店市场研究写字楼市场研究优质公寓市场研究竞争项目分析国内外成功案例研究国内外类似项目研究成功经验和失败教训总结消费者调查研究优质商业经营者深访酒店经营企业深访商业消费者问卷调查甲级写字楼租户深访公寓买家深访基地条件研究分析项目发展方案建议项目主题定位项目档次定位项目产品定位发展内容组合建议平面布局规划建议设计规划亮点建议产品深化建议项目财务收益评估条件假设现金流分析投资收益分析(IRR;NPV;BACKYEAR)敏感性分析研究方法和范围1.宏观经济环境研究经济,人口及产业分析人口总量,人口构成及人口增长趋势GDP构成及其增长固定资产投资及其增长社会零售品总额及其增长FDI及其增长经济产业结构支柱产业发展状况极其对项目可能产生的影响其他可能影响地块长期发展的限制因素

房地产宏观市场分析房地产投资额及其增长房地产竣工面积及其增长房地产施工面积及其增长房地产销售面积及其增长

土地市场及相关政策研究分析

政府重大规划对本项目可能产生的影响研究方法和范围2.相关物业市场研究分析优质商业高星级酒店甲级标准写字楼市场酒店式公寓高端住宅对于相关物业市场,我们将主要从以下几个方面进行研究:项目市场定义物业发展概况(总体规模及分布状况)供应状况(历年供应;未来供应)需求状况(历年吸纳率)需求特征(租户国别,所处行业,租用面积,具体需求及期望等)价格及租金(历年价格及趋势)未来发展趋势研究方法和范围3.竞争市场研究对于竞争区域整体市场状况,我们将主要从以下几个方面进行研究:竞争区域及竞争项目届定区域内总体供应及需求状况对于主要竞争项目,我们将从以下几个方面作深入研究分析:项目地理位置项目规模项目发展概念项目市场定位目标客户群主要竞争力因素市场表现价格策略与本项目的竞争力评价研究方法和范围4.消费者调查研究高力国际将主要采用定性及定量的科学方法对潜在消费群体进行研究分析,以期望从消费者角度出发,对项目市场定位提供更加科学可靠的市场依据,主要研究方法包括以下几种:

适用人群样本数量单位费用方法消费者问卷普通消费者大小定量分析小组座谈会潜在目标消费群小中定性分析深度访谈潜在目标消费群小大定性分析发展内容产品细节消费者需求调查问卷小组座谈会深度访谈德尔菲法消费者研究方法研究方法和范围4.消费者调查研究12345甲级标准写字楼租户深访商业经营者深访酒店式公寓租户深访酒店经营者深访商业消费者访谈

潜在租户背景

选址考虑因素

对整体市场看法

租售考虑及原因

对硬件设施要求

对软件设施要求

对本项目看法

对本项目期望

对本项目合理建议

潜在租户背景

选址考虑因素

对整体市场看法

租售考虑及原因

对硬件设施要求

对软件设施要求

对本项目看法

对本项目期望

对本项目合理建议

潜在租户背景

选址考虑因素

对整体市场看法

租售考虑及原因

对硬件设施要求

对软件设施要求

对本项目看法

对本项目期望

对本项目合理建议

潜在经营者背景

选址考虑因素

对整体市场看法

租售考虑及原因

对硬件设施要求

对软件设施要求

对本项目看法

对本项目期望

对本项目合理建议

潜在消费者背景

对整体市场看法

消费习惯及商业业

态偏好

对硬件设施偏好

对软件设施偏好

对本项目看法

对本项目期望

对本项目合理建议研究方法和范围5.基地条件研究分析基地条件优劣势分析可能解决的改善方案地块形状及地势分析

景观资源分析

地块通行情况分析地块周边配套设施交通基建及未来规划区域功能规划研究方法和范围6.成功案例研究高力国际将选取若干国际及国内典型成功案例进行深入的研究分析,以期望能够从中总结出关键性的成功因素,对项目开发理念,发展内容组合,功能定位及经营主题定位都有所启示:项目规模及分布项目辐射范围项目开发背景地理位置概念定位及目标客户群发展内容组合项目开发策略(分期策略)项目租售策略项目成功因素总结研究方法和范围7.项目发展方案建议提出可选发展方案建议项目整体定位建议

发展概念

目标客户群定位

档次定位

形象定位

项目发展内容组合

各发展内容开发参数最优开发组合及开发时序

各发展内容的合理规模

各发展内容的功能分布

项目整体布局建议

相关配套设施建议

确定项目整体开发时序

开发进度控制

分期规模控制产品建议

整体平面规划布局

功能区域划分

交通动线建议

规划亮点建议

产品深化建议(外观及内部)

物业管理及软件服务研究方法和范围8.项目财务收益评估–国际通用的财务分析净现值NETPRESENTVALUE投资回收年限PAYBACK利润率PROFITABILITY现金流分析CASHFLOW内部收益率IRR投资回报率RATEOFRETURN12346投资收益评估Investmentappraisal5项目初步设想创建一个时尚的并与社会肌理协调的滨海空间，通过发展时尚产业来拉动项目发展及创造区域的经济引擎创建一个以水体和开放空间为支柱、生态可延续的城市，为居住群体提供具有宜人尺度而又充满活力的生活环境磁力吸引点－演艺中心＋特色娱乐设施项目核心发展物业－商业＋居住项目发展关键因素－运营文化、商业