长沙县星沙市场分析(20170223)11

湖南凯盈营销部2017.02.23长沙星沙市场分析报告目录124长沙县的整体市场：1-9月商品房与住宅的供销情况星沙片区整体市场：片区内供应、成交、成交价格本项目竞争策略：根据2016年区域内的整体市场，价格参考注：本报告的数据是来自0731房产网以及对各楼盘的现场踩盘数据，仅作提供资料之用，

参考本报告的客户并不能尽依赖此报告取代行使独立判断。1长沙县整体市场分析：2016年1-9月长沙县商品房与住宅的供销情况长沙县2016年1-2017年2月，商品房总成交量为315万方，住宅成交量为286.5万方，从9月开始，成交量其本保持在20万方经上，其中主要体现在9月、10月，11月。整体成交2017年2月，长沙县商品房总去化量为22.6万方，同比增长了52.7%，其中住宅去化里为19.8万方，同比增长了42.9%。整体供应2016年1-2017年2月份，长沙县商品房新增供应量为176.9万方，住宅新增供应面积为159.6万方，2016年成交主要以去化库存为主整体价格长沙县2017年2月商品房成交均价为5490元/平。其中住宅成立均价为5245元/平同比增长了7.2%2星沙板块市场分析：板块内其月成交套数据、户型去化、成交均价等华润置地广场二期6500元/平深业睿城6200元/平本案博雅例外6500元/平恒大翡翠华庭6800元/平（精装）金科时代城5600元/平新长海5500元/平国泰九龙湾7000元/平楚天世纪心苑4900元/平蓝山郡7000元/平未来漫城7500元/平本项目内目前主要在售楼盘为12个，其中主要分布在开元东路上，以住宅为主，建面30万方以上的楼盘为8个，综合体项目有5个。恒基凯旋门7200元/平楼盘分布项目概况目前区域内的在售价格分为三个梯队，一梯队的在售均价在7000以上，主要分布在沿松雅湖边。二梯队的均价为6200-6800之间，主要沿开元路，三梯队的在6000以下。项目占地建面主力户型价格项目概况国泰九龙湾7.438两房89、三房115、四房135平房源7000国泰九龙湾在售3、6号栋89、115、135平房源，6号栋为非湖景房均价5600元/平，其中3号栋为楼王。打出价格为7000元/平恒基凯旋门2677两房80-85三房105-130四房190-2307200预推85-155平组团产品，10月低开盘。预计6400蓝山郡824一房45，两房90-100n+1,三房120-148N+1户型7000蓝山郡现主推三期A、D、G栋45-148平现房，即买即住，均价5500元/平未来漫城7.423.5三房99，四房139平，N+1户型

7500未来漫城预推30-48平公寓（精装和毛坯），认筹5千抵2万，预计9月下旬开盘。另在售Z2、Z4号栋99-139平N+1房源，均价6000元/平恒大翡翠华庭1758两房79，三房90-100，四房120-1406800在售11、13、17号栋，面积为79-140平湖景精装房，均价6500元/平，16号栋在售38-103平铂金公馆，均价6400元/平华润置地广场二期14.751两房80-97三房110-1306500主要以住宅为住，目前一、二期已售完成，下阶段主要开发项目西边的商业，其主要以写字楼、独栋商业为主深业睿城2364两房85-99三房105-130五房160-2206200目前只有售面积为83，价格为5200元/平，207平绝版洋房，VIP登记1万抵5万，住宅补贴5万/套博雅例外

4.945－5065001号栋45-109平房源在售，均价5600元/平。首付3万起。买房享全款98折，按揭99折，按时签约额外99折。新长海广场1566两房81-89三房110-1355500主推CD栋88、114平，均价4800元/平。项目在售6-120平商铺，10000-40000元/平；200-2100平现房写字楼，均价为7200元/平金科时代中心5.815一房45-60两房75-95三房110-1355600二期新品时代星萃，70-110㎡尊品楼王，VIP火热认筹中。金科时代中心黄金旺铺火热抢购中，可免费更名，买一铺即送一铺。楚天世纪城737两房86-88三房90-130四房136-1504900主推五期2、5、6号栋87-149㎡现房，总价减4万，另享全款98折，按揭99折。11、12号栋102-108㎡期房同步在售，均价4200元/㎡，财富港湾0.66一房50-51两房95-115三房123-1385200主要在售为92.4平的两房。特价10套，现房清盘第一梯队第二梯队第三梯队成交情况星沙区域内，2016年1~2017年2月各楼盘成交总量为7850套，成交面积约为约80万方。2017年2月项目区域内的成交均价为6358，相比2016年9月，增长了13.5%星沙区域内从2016年开年以来，成交价呈上升趋势，从2016年9月开始，因整个市场的回暖，星沙区域的成交均价每月涨幅在4%左右。其中恒基凯旋门涨幅达到16%，为区域内涨幅最大。从上表可以看出，2017年成交量较好的为金科及新长海，其中主要原因是，松雅板块的价格涨幅较大，价格较高，从而使一部分刚需客户选择价格较底的区域楼盘。成交情况星沙区域内，2017年1月2月共成交698套，因1月为春节影响，成交量较底，只成交214套。2月成交484套，环比上涨124%序号项目目前均价1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年1月2月

总成交套数1国泰•九龙湾700038361371198717652761391058695225412222深业睿城62005662137787838506640701044533689253恒大翡翠华庭680059381391107213033423431264917388184碧桂园天玺湾650030259368687746538150655521397715恒基凯旋门7200141455432776807969142211424757066新长海广场5500354747444453324653285612412656867金科时代中心56001754759285337329576859218326768方略·城市广场售完291444556864688190492112526029楚天世纪城西苑49006640482243353979545974143255110蓝山郡700018267363633318155536352182952911华润·置地广场650033214216165650214685213643412博雅•例外65002836171727152041233519914283从上图可以看出，区域内1-10月总成交套数据为6296套，其中国泰九龙湾以965套位居榜首，其成交均价达到5900，其主要以松雅湖资源、地段为依托。其次以恒大居第二，深业居第三，主要是从3月开始，这三个楼盘推出新货，3-6月成交量较好，恒大主打品牌以及精装，深业以地铁口、低价取胜注：数据来源0731网成交情况2016年1-10月，国泰九龙湾以965套的成交量居区域内的榜首，全年成交均价为5900元/平其次为恒大，成交总套数为688套，从上图可以得出，区域内1-10月成交总面积约为66万方。其中国泰、恒大、深业的成交总面积，分别为10.6万方，7.4万方6.6万方，从单个楼盘来看，国泰与恒大，其中改善型客户较多，享受湖景资源，套均在110平米左右，其他以100左右的成交楼盘主要以刚需客户居多。注：数据来源0731网成交情况星沙区域内1-10月成交总面积为66万方，恒基、国泰以及恒大的成交的套均面积均为110平左右，其主要的客户为刚改或者改善需求为主。目前区域内总库存量为20.67万方，库存量最大的为楚天世纪，为6.9万方，预计下半年区域内各楼盘新增总供应量为26万方。即下半年区域内的总供应量为46.6万方，供应量较大。注：数据来源0731网新增供应目前区域内总库存量为20.67万方，预计下半年区域内各楼盘新增总供应量为26万方。即下半年区域内的预计总供应量为46.6万方，供应量较大。市场分析及预判：主力产品：板块内主要的去化产品为85-120平的小3房、3+1户型，公寓性产品都处于滞销状态，典型代表楼盘有金科时代中心和博雅例外。成交均价：板块内目前的成交均价为5635元/平，从3月份开始，价格呈上升态势，总体涨幅8.7%，其中9月涨幅最高。从金九银十的成交来看，销售量会持续小幅的增加，同时加之目前良好的市场反馈来看，区域的价格在下半年将会趋于持续小幅上涨的态势。销售情况：1~10月区域内供应量约为86万方，销售总量约66万方。下半年的供应量：预计下半年区域内的供应总量约46.6万，其供大于求在一定程度上会抑制房价的上涨的幅度。3本项目的竞争策略：根据目前区域内的整体市场，价格参考价格建设建设本项目目前在售产品的价格，在5300~5500元/平从价格来看，本项目处于区域内目前的第三梯队，售价格在4500-5200之间，从成交来看