房地产行业第3-4周周报：春节销售仍在低位精准施策助力回暖

周周报低位，精准施策助力回暖析师摘要:令本周核心观点：2023年1月第3-4周，新房与二手房成交同比增速均有所下降，春节假期二手房成交面积高于2022年。第3周30城新房成交面积105.04万平方米，同比降33.3%，环比降38.1%。第3周16城库存.69万平方米，不及2022年春节期间数据(21.97万平)。15城二手房成交面积0.60万平方米，较去年春节(0.26万平)更高。令重点政策解读：1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议提出稳预期、防范风险、促进转型等工作。稳预期方面，要求坚持“房住不炒”，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求。我们认为，一方面，因城施策、精准施策或将是未来一段时间的政策方向。另一方面，随着政策逐步显效，市场预期有望逐步改善。如果现有政策未能达到预期效果，更大力度的政策有望出台。防范风险方面，提出“抓两头”，防止违法违规者“金蝉脱壳”。积极化解现有系统性风险，同时防范道德风险，有助于引导房地产行业向平稳健康的新发展模式转变。会议明确，有条件的可以进行现房销现新的交楼风险。增加现房销售有助于提振购房者信心，缓解观望情绪。另一方面，延续现行预售制度，有助于降低房企融资压力。与此同时，预售资金监管政策有望进一步强化，融资渠道更加规范，或将推动房地产行业向有质量的杠杆、有质量的周转和有质量的负债模式转型。1月17日，深圳市住建局就《深圳市共有产权住房管理办法》等公开征求意见。上海(2016年5月)和北京(2017年9月)已先后实施共有产权住房管理办法，深圳进一步推进共有产权住房制度建设，有利于满足深圳新市民等人群的住房需求。共有产权住房售价按土地出让时市场参考价格的50%左右确定，具有较高吸引力。但受申请条件限制，叠加封闭流转制度，购房人仅能面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。封闭流转制度缓解低价房对房价影响，同时遏制投机套利行为，也有助于推动深圳楼市平稳运行。令一周行情回顾：上周(2023/01/16-2023/01/22)申万房地产指数上涨0.76%，跑输上证综指1.42pct，在各类板块中位列第24/31，恒生地产建筑业指数上涨2.31%，跑赢恒生综指0.73pct。上周涨幅前3的地产公司分别为：力高集团(18.79%)、泛海控股(10.66%)、*ST云城(9.19%)；上周跌幅前3的地产公司分别为：祥生控股集团(-26.04%)、电子城(-21.44%)、*ST中迪(-9.89%)。上周恒生物业服务及管理板块上涨1.38%，跑输恒生综指0.21pct，在各类板块中位列第10/13。上周涨幅前3的物业公司分别为：第一服务控股(9.26%)、建发物业(6.10%)、建业新生活(3.83%)；上周跌幅前3的物业公司分别为：弘阳服务(-5.51%)、佳兆业美好(-3.43%)、金科服务(-2.66%)。令地产市场监测：本周(2023/01/21-2023/01/27)30个大中城新房成交面积6.69万平方米，同比下降98.14%，环比下降96.80%。15城二手房成交面.60万平方米，同比下降99.51%，环比下降99.43%。监测16个重点城周延长1.00周。上周(2023/01/22-2023/01/28)100大中城市土地供应建面3341.74万平方米，同比上升45.14%，环比上升29.43%；土地成交建面溢价率为0.50%。令房企融资情况：上周(2023/01/16-2023/01/22)房企境内新发债总额为181.00亿元，同比上升307.66%，环比上升61.09%；债务总偿还量为93.50亿元，同比下降16.60%，环比下降17.28%；净融资额87.53亿元。场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。告行业地产行业首席分析师证券股份有限公司INDASECURITIESCOLTD请阅读最后一页免责声明及信息披露21.地产政策追踪 41.1重点政策解读 41.2地产政策回顾 5.一周行情回顾 102.1房地产板块 10 10 3.地产市场监测 153.1新房成交数据 153.2二手房成交数据 153.3土地市场情况 163.4库存及去化 174.房企融资情况 194.2房企融资详情 194.3房企信用情况 20风险因素 21顾 6图表2：本周房地产板块行情走势(%) 10图表3：本周申万全行业板块涨跌幅(%) 10图表4：本周地产股涨幅前10名(%) 10图表5：本周地产股跌幅前10名(%) 10图表6：本周物业板块行情走势(%) 11图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅(%) 11图表8：本周物业股涨幅前10名(%) 11图表9：本周物业股跌幅前10名(%) 11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速(%) 15图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速(%) 15 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速 16图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速(%) 16图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速(%) 16图表18：2022年12月70大中城市二手房价格指数同环比增速(%) 16 图表21：100大中城土地供需比(倍) 17分土地供应/成交面积、增速及供需比 17：100大中城土地成交楼面均价及溢价率 17溢价率 17积及去化周期 17图表26：一线城市库存面积及去化周期 17图表27：二线城市库存面积及去化周期 18图表28：三线城市库存面积及去化周期 18图表29：重点城市库存和去化周期情况 18 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模 19债券相关公告 19债券发行详情 19最新负面事件 20 请阅读最后一页免责声明及信息披露3的开局之年。全系统要在稳中开好局、在进上下功夫，推动住房和城乡建设事业高质量发和当前的中心工作来展开。一是稳预期。要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定住宅产业发展相协调，严控投机炒房。负债状况。促进转型。各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进群众生活更方便、更舒心。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等。持刚性和改善性住房需求。我们认为，一方面，因城施策、精准施策或将是未来一段时间德风险的关系。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救。针对优质房企，央行、银保监会日前召开主要银行信贷工作座谈会，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”作，防止违法违规者“金蝉脱壳”。我们认为，以“抓两头、带中间”，“慢撒气”的方请阅读最后一页免责声明及信息披露4康出现新的交楼风险。本次明确提出“现房销售”概念，同时未对“预售制”采取一刀切取度，有助于部分降低房企融资压力。与此同时，预售资金监管政策有望进一步强化，融资渠道更加规范，或将推动房地产行业从原有的高杠杆、高周转、高负债，向有质量的杠转型。征据住房供需情况，逐步将常住居民纳入供应范围。申请条件主要为：深户、在深缴纳社保分割过自有住房等。起草说明明确，共有产权住房销售价格按照土地出让时市场参考价格的份共有产权的住房。共有产权住房有利于满足新市民、年轻人、无房户、中低收入等人群的住房需求，完善深圳住房保障体系。右确定，具有较高吸引力。但受申请条件限制，叠加封闭流转制度，购房人仅能面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。严格的封闭流转，一方面有利于缓解低价房1.2地产政策回顾风险。请阅读最后一页免责声明及信息披露5地方政策层面：多地部门和机构发布地产相关政策，对于限购政策(济南)、共有产权住房(深圳)、二手房带押过户(浙江)、商圈改造(北京)、落实房地产金融政策(央行上海总部、哈尔滨)、央地合作增信(深交所)等方面的政策措施进行了调整。布地区布机构国银保监会新发展模式平稳过渡。作会议生活性服务业品质。积极培育数字消费、文化消费、绿色消费、冰雪消费，加强商旅文体等消费跨界融国二手持力度。四是继续做好小微企业、民营企业和乡村振兴金融服务。五是继续释放贷款市场报价利率(LPR)改革成效。进一步畅通银行内部利率定价传导机制，加快释放贷款市场报价利率改革成效。落实国月点，商品房销售面积、销售额、到位资金、房屋新开工面积等指标降幅也有不同程度的收窄。随着相关政效，2023年房地产市场将会逐步发生积极的变化。房地产是国民经济重要行业，虽然当前处于调整阶段，但未来房地产市场发展具各不少有利条件。一是我国仍然处在城镇化持续发展阶段。去年常住人年我国新增城镇人口数量巨大，这些就是未来的发展空间。二是房地产市场合理需求将逐步释放。各地出台不少措施支持刚性和改善型住房需求，有助于提高购房者购房意愿。三是房地产市场供给有望逐步改请阅读最后一页免责声明及信息披露6国国住房和城乡作会议。年。全系统要在稳中开好局、在进上下功夫，推动住房和城乡建设事业高质量发展迈出新步伐，重点抓好十二个方面工作。一是稳预期。要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调持优质国企、民企改善资产负债状况。三是促进转型。各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不更方便、更舒心。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期理有依据、有保障。国鹤，要处理好房地产业系统性风险和道德风险的关系。刘鹤再次强接近40%，房地产业相局明指出，共有产权住房主要面向符合条件的户籍居民供应。市政府可以根据住房供需情况，逐步将常住居民纳享受过购房优惠政结合楼层、朝向等因素确国一季度内完成实施厅推进二手房“带过户”登记服务新模式的通知》。《通知》要求各地尽快细化落地二手房“带押过户”政策，加快推动，在押房产在未解除原抵押状态下过户并办理相关登记手续，无需先还贷解押后再办理过户转移。“带国大风险。稳妥处置化解房地产、金融、地方政府债务等领域风险。切实加强粮食、能源资源、重要产业链科技自立自强，不断提升产业链供应链韧性和安全水平。请阅读最后一页免责声明及信息披露7国制在2950万大基础设施用地有偿使用范围，努力用资金和技术换空间。“十四五”期间，将努力推动中国单位国内生。国国会指导下，深交所民营房企“央地合作增信”项目继续成功设立。本次增信标的是以星河实业(深圳)有份有限公司、深圳市高新投集团有限公司三方共同提供“担保+信用保护工具”增信，即在担保公司为星河金为哈尔滨哈尔滨住建局户。请阅读最后一页免责声明及信息披露8哈尔滨哈尔滨住建局哈尔滨市住建局牵头研究起草了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的措施意见(征求意见稿)》，现面向社会公众征求意见。其中提出，具有哈市户籍(包括9区9县(市))，符合生育政策，别资料来源：信达证券研发中心整理请阅读最后一页免责声明及信息披露92.1房地产板块上周(2023/01/16-2023/01/22)申万房地产指数上涨0.76%，跑输上证综指ct上周涨幅前10的地产公司分别为：力高集团(18.79%)、泛海控股(10.66%)、*ST云城(9.19%)、金辉控股(8.46%)、中国海外宏洋集团(7.83%)、信达地产(7.48%)、宋都股份(7.39%)、派斯林(7.38%)、雅居乐集团(6.69%)、恒基地产(6.65%)；上周跌幅前10的地产公司分别为：祥生控股集团(-26.04%)、电子城(-21.44%)、*ST中迪(-9.89%)、天誉置业(-9.09%)、路劲(-6.28%)、华发股份(-5.51%)、中天金融(-5.19%)、广宇发展(-3.73%)、格力地产(-3.68%)、黑牡丹(-3.23%)。块行情走势(%)房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数2023/01/162023/01/172023/01/182023/01/192023/01/20资料来源：Wind，信达证券研发中心)资料来源：Wind，信达证券研发中心业板块涨跌幅(%)%机色金属石化铁融信设备化工装饰保炭机色金属石化铁融信设备化工装饰保炭输器媒事业材料织服饰服务地产零售林牧渔行车护理制造饮料资料来源：Wind，信达证券研发中心) 资料来源：Wind，信达证券研发中心2.2物业板块上周(2023/01/16-2023/01/22)恒生物业服务及管理板块上涨1.38%，跑输恒生综指请阅读最后一页免责声明及信息披露10建业新生活(3.83%)、绿城管理控股(3.23%)、保利物业(3.22%)、碧桂园服务(2.68%)、华润万象生活(2.42%)、雅生活服务(1.79%)、滨江服务(1.72%)、越秀服务(1.59%)；的物业公司分别为：弘阳服务(-5.51%)、佳兆业美好(-3.43%)、金科服务(-2.66%)、星盛商业(-2.36%)、卓越商企服务(-1.79%)、佳源服务(-1.75%)、正荣服务(-1.56%)、宝龙商业(-1.44%)、旭辉永升服务(-1.30%)、国锐地产(-1.16%)。图表6：本周物业板块行情走势(%)恒生物业服务及管理恒生中国企业指数恒生综指%023/01/162023/01/172023/01/182023/01/192023/01/20)%图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅(%))公司公告内容业华侨城A请阅读最后一页免责声明及信息披露11控股栖霞建设元象预计2022年净亏损4.8亿至6.8亿元，地产中介服务业务亏损严重世联行相关日世茂股份债券展期议案获持有人会议通过园金科股份开持有人会议，议案涉及变更偿付安排金融街乐集团际目信达地产珠江股份划出售两公司股权，全面去化房地产及物业管理业务团保利物业合肥城建泰禾集团请阅读最后一页免责声明及信息披露12展人事变动王成东担任公司第十届董事会董事长、战略委员会主任委员港董事任公司监事去副总经理、董事会秘书职务，余志良接任公司董事职务世茂服务公司核数师聘任雷学锋担任公司财务总监，聘任任向康担任公司董事会秘书委任大华马施云为新核数师港副董事长，提名李剑同志为董事候选人桥经理职务徐景辉辞去公司独立非执行董事职务，李镜波获任薪酬委员会主席地产借贷担保保科技128.57%。质押/解除质押象发展展金融街保利发展意份发股募资事项审计、评估工作已基本完成保利发展股东大会通过请阅读最后一页免责声明及信息披露13杨浦区的土地使用权续聘永拓会计师事务所(特殊普通合伙)生活世茂服务世茂集团的境外债权人普遍支持集团的债务重组议案杨浦区的土地使用权公司监事张征先生及其家属买卖公司股票构成短线交易国能矿业收到暂停审批环境影响报告书活资料来源：Wind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露143.1新房成交数据本周(2023/01/21-2023/01/27)新房成交数据：30个大中城新房成交面积6.69万平同比增速(%)30大中城市成交面积(万平)同比增速(%)环比增速(%)0000资料来源：Wind，信达证券研发中心市能级划分商品房成交面积环比增速(%)一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心市能级划分商品房成交面积同比增速(%)一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心4%3%2%1%0%同比增速(%)环比增速(%)市市70大中城一线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心本周(2023/01/21-2023/01/27)二手房成交数据：15城二手房成交面积0.60万平方%，4.80%；环比变动-0.50%/-0.40%/-0.40%。请阅读最后一页免责声明及信息披露15及同比和环比增速15城二手房成交面积(万平)同比增速(%)000环比增速(%)250%200%150%100%50%0%-50%资料来源：Wind，信达证券研发中心市能级划分二手房成交面积环比增速(%)200%150%100% 50% 0% -50%一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心市能级分二手房成交面积同比增速(%)200%150%100% 50% 0% -50% 一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心1%0%同比增速(%)环比增速(%)70个大中城一线城市二线城市三线城市-0.2%-0.4%-0.6%资料来源：Wind，信达证券研发中心3.3土地市场情况上周(2023/01/16-2023/01/22)土地成交情况：100大中城市土地供应建面3341.74动-.00%/1.54%/0.31%。积及同比增速00000土地供应建面(万平)同比增速(%)%-100%资料来源：Wind，信达证券研发中心积及同比增速00000土地成交建面(万平)同比增速(%)%-100%资料来源：Wind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露16图表21：100大中城土地供需比(倍)供需比(倍)3.0资料来源：Wind，信达证券研发中心均价及溢价率成交楼面均价(元/平)00030000成交土地溢价率(%)0%%Wind中心供需比土地供应建面(万平)土地供应建面同比增速(%)土地成交建面(万平)土地成交建面同比增速(%)供需比(倍)0一线城市二线城市三线城市2000%资料来源：Wind，信达证券研发中心级划分成交楼面均价及溢价率000成交楼面均价(元/平)成交土地溢价率(%)城市城市市2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%3.4库存及去化1700016城库存面积(万方)16城去化周期(周周期一线城市库存面积(万方)一线城市去化周期(周)请阅读最后一页免责声明及信息披露17化周期1200二线城市库存面积(万方)二线城市去化周期(周)12010000化周期三线城市库存面积(万方)三线城市去化周期(周)120018016014012010000期情况市存面积(万方)增速(%)(万方)期(周)化周期(周)9353%03%市50%%州%91%州10.84%门30线城市%5470%0.97705.5599资料来源：Wind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露18融资情况增速发行总量(亿元)同比增速(%)0资料来源：Wind，信达证券研发中心务净融资规模债务净融资规模(亿元)债务偿还规模(亿元)25000资料来源：Wind，信达证券研发中心4.2房企融资详情润控股SCP002，债券利率最低(2.16%)，发行额较高(20亿)。公司公告内容日世茂股份债券展期议案获持有人会议通过园金科股份开持有人会议，议案涉及变更偿付安排金融街乐集团资料来源：Wind，信达证券研发中心简称发行人起始发行额(亿)(年)发行利率(%)发行人性质类型盛(集团)有限公司国有企业超短期融资债券港口集团有限公司国有企业超短期融资债券超短期融资债券超短期融资债券团有限公司国有企业超短期融资债券超短期融资债券超短期融资债券超短期融资债券请阅读最后一页免责声明及信息披露19团有限公司资企业据金融街控股股份有限公司.30国有企业金融街控股股份有限公司国有企业房地产开发有限公司.70资企业据0骏集团有限公司.10资企业据工业区控股股份有限公司超短期融资债券有限公司0超短期融资债券国有企业超短期融资债券国有企业超短期融资债券.00国有企业超短期融资债券资料来源：Wind，信达证券研发中心4.3房企信用情况公告发债主体件存续债券级象发生日期券余额券余额产有限公司1万通2-07-5.935.93AA股份有限公司3-01-.558C资料来源：Wind，信达证券研发中心发布日期发行人评级机构评级变动展望变动级展望期评级期展望评级维持展望下调稳定股有限公司评级下调展望维持祥生控股(集团)有限公司评级下调展望上调撤销评级R无乐集团控股有限公司评级下调展望维持合生创展集团有限公司撤销评级R无稳定评级下调展望维持B团有限公司评级维持展望下调稳定股有限公司无B评级下调展望下调稳定乐集团控股有限公司评级下调展望维持评级下调展望下调稳定份有限公司评级维持展望维持评级上调评无佳兆业集团控股有限公司撤销评级D无无请阅读最后一页免责声明及信息披露20(集团)有限公司评级维持展望维持稳定稳定佳兆业集团控股有限公司评级维持无无兴业有限公司评级维持展望维持A-A稳定A-A稳定评级下调展望下调+无BB-评级上调无无份有限公司评级上调无无评级下调无C无限公司评级维持展望维持B-BB-B评级下调展望下调稳定祥生控股(集团)有限公司评级下调展望下调无B-B评级下调C无无资料来源：Wind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露21究团队简介首席分析师，中南财经政法大学管理学学士，上海财经销售联系人cindasccomngzhencindasccomachengcindasccomyuancindasccom侨HYPERLINK"http://