毕业设计-达州市熙河湾项目可行性研究报告书

Southwestuniversityofscienceandtechnology毕业设计达州市熙河湾项目可行性研究报告学院名称专业名称学生姓名学号指导教师二〇一五年六月西南科技大学本科毕业设计第一章项目概况1.1项目背景熙河湾位于达州市通川区西外，是达州未来城市的政治、经济、文化中心，是三大城市新区中最重要的一个。由于西外新区拥有目前达州城市发展众多的优势资源，如：教育资源优越、医疗服务先进、交通条件方便、生活资源丰富。例如：达一中、达八中、通川区一小、七小、八小、实验小学等，能为西外的市民提供最良好的教育服务；达州市专业三级甲等医院——达州市中西医结合医院和达州红十字医院能为西外片区的市民提供良好的医疗服务。另外，西外拥有市政中心、体育中心、人民广场大寨子公园等大型公共服务资源，能让市民的生活更舒适，办事更方便。现在的西外新区已然成为达州市民买房的首选之地，同时也成为众多房地产开发商的投资宝地。西外新区开发具有有利的地域开发条件。商业发展带动住房发展。随着大型的商业卖场都集中在，片区发展迅速。缺少高新区配套住宅小区，更多的只是老式楼房。西外住宅小区的发展速度没能跟上西外高速的经济发展速度，开发西外住宅小区是必要的。项目启动对达州人民的生活提供便利，对西外的经济、历史、文化发展有着有利影响，更能够促进西外更商业的发展；对公司未来几年发展战略、发展规划的意义具有关键意义，在公司发展中处于重要的地位；公司进入重点区域市场、项目合理布局对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力有良好作用；有利于公司未来的利润需求、可持续经营。西外新区项目启动具有必要性。1.2项目概况1.2.1项目名称及概该项目名为熙河湾住宅小区项目，位于四川省达州西外繁华城市中心凤凰大道西行100米（凤凰大酒店旁），两大城市主干道凤凰大道和金龙大道交汇。本项目为低密度高档商业住宅小区，建筑层数为27层的高层加6层的多层建筑结构，建筑总用地面积：39899平方米，总建筑面积110298平方米，其中地上面积79798平方米，地下建筑面积30500平方米，容积率为2.76，绿地率35.2%，建筑密度：16.72%。房建功能用途住宅、商业，住宅出让年限住宅70年，商业出让年限为50年。总户1000余户，停车位850余个。本项目内有停车区、建设休闲区等公共设施，项目周围有教育，医疗，商业服务、文化体育、金融邮电、行政管理、市政公用等公共设施。1.2.2项目建设单位四川盛德房地产开发有限公司是达州本地一家知名企业。具有一级资质的房地产开发企业，年开发规模达30万方以上，公司总部位于川东明珠——达州，业务半径辐射南充、广安、巴中、大竹、宣汉、渠县等城市。公司房地产业务的业态涵盖高层住宅、洋房、townhouse、商业、旅游地产等全线产品，其中已开发的“洲河湾”（30万平米）项目为达州首席江景品牌小区，获得轰动性成功。

1.2.3项目周边情况项目交通十分便捷，以金龙大道与凤凰大道作为交通主架，多路公交车均可到达本项目，到达火车站仅五分钟，飞机场20分钟，莲花湖风景区10分钟车程，公交路线有7、9、24、25、28等。项目生活配套十分完善，周边已建多一多超市，华隆超市，通锦美食街等项目，在建规划中的5000平米大型综合农超项目，区域开发条件已成熟。周边详细环境见下图1。图1熙河湾地理位置图1.3项目编制的依据及说明本报告的基础资料和数据来源于甲方提供的有关本工程的资历，国家、省、市相关职能部门颁布的文件资料，以及本人经过研究调查所得到的资料信息。具体依据如下：(1)《达州城市居住区规划设计规范》(2)《达州市规划管理条例》(3)《中华人民共和国城市规划法》(4)《工程建设标准强制性条文》（房层建筑部分）(5)《住宅建筑设计标准》(6)《达州市城市规划管理局地块规划设计条件》(7)国家计委《房地产开发项目经济评价方法》(8)《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》(9)达州市房地产开发项目资本金制度管理办法》(10)《投资项目评估方法与实务》(11)《达州城市房地产开发经营管理条例》(12)《达州市城市居住区公共服务设施设置规定》(13)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》(14)《城市道路绿化规划及设计规范》(15)《高层民用建筑设计防火规范》1.4简要结论达州市熙河湾房地产开发项目规划用地位于通川区凤凰大酒店旁，两大城市主道，凤凰大道与金龙大道交汇处，计划用地面积39899平方米。小区前特设1000平米休闲广场，旁边是西外唯一一条河流，北接莲花湖的母亲河——万家河，由项目与政府联手打造美丽舒适的休闲滨河公园，小区背后为山地绿化，广场、庭院景观、山地公园与休闲滨河公园完美融合，彼此呼应，离尘不离城，增添了业主休闲活动空间，高档住宅小区让生活更显浪漫与舒适。达州市熙河湾房地产开发项目将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代气息的低密度高档住宅小区。经分析论证认为，该项目符合达州市城市发展规划，项目选址可行，地块区位优势明显，土地手续齐备，周边公共配套设施条件较好，工程规划符合城市居住规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀各项费用取费全面合理，符合当地工程造价一般水平，住房价格合理，比较价格优势明显。项目建成后对改善城市居民的住房需求加快推进城市化进程都起到积极的推动作用。其主要技术经济指标见表1-1。表1-1项目主要技术经济指标表项目单位数量备注总占地面积㎡39899总建筑面积㎡110298地上部分面积㎡797981.住宅建筑面积㎡758002.商业建筑面积㎡28503.幼儿园建筑面积㎡9004.物业配套设施及地面小房间㎡248地下面积㎡30500总户数户1001绿化率%35.2停车位个850地上停车位150个地下停车位700个容积率2.76建筑密度%16.72第二章市场分析2.1宏观经济分析国家统计局日前发布的一季度宏观经济数据显示，中国经济下行压力加大，工业增加值、工业用电量、进出口数据等都持续低迷，房地产投资保持下行趋势，一季度跌破两位数。这表明在“稳增长调结构的紧要之年”，中国经济处在下行趋势。导致房市价量起跌的因素主要在于：政府坚决调节房价的政策影响房地产市场的心态。限购政策与其他政策、房产税试征、加息等一起综合作用，强力将市场整体走势和房价预期、房地产投资回报预期等整市场预期，使市场步入迟到的回调通道。响楼盘销售，影响开发商资金回笼，开发商销售压力大，投资者退出市场。对于四川省的发展现状，我省积极加强新常态下的经济工作部署。2015年4月14日下午，四川省委召开常委会议，听取一季度经济运行情况汇报，审议《四川省贯彻落实国家“一带一路”发展战略实施方案》，会议要求今年以来全省上下认真贯彻中央决策部署，主动适应经济发展新常态，坚持稳中求进工作总基调，深入实施“三大发展战略”，着力内需拉动、产业带动、创新驱动，狠抓改革攻坚，强化风险防控，全省经济保持平稳健康发展，主要经济指标总体仍处在合理区间。在看到积极一面的同时，必须清醒认识经济下行压力持续加大、企业生产经营困难、政府财政收支矛盾有所显现、投资促进工作面临多重挑战等问题，在工作中采取有效措施予以解决。2.2区域经济分析达州，位于四川省东部，是四川省下属的以个二级城市。四川省的人口大市、农业大市、资源富市、工业重镇、交通枢纽和全国闻名的革命老区，以发展轻化工、商贸、文教科研为主的生态型园林城市。素有“中国气都、巴人故里”之称。达州区域经济主要现状如下：人口密度较低，城市化水平也低于全国平均水平。达州市辖5县1市1区，幅员1.66万平方公里，人口680万，市区人口150万，全市常住人口546.9万人，人口密度387人/平方公里，人口城镇化率25.5%。达州市宏观经济发展发展状况良好。达州作为中国“气都”，拥有全国最大的天然气井，巨大的投资带来了无限的商机，促进了达州经济的发展。达州人民具有较高的消费能力以及较高的消费欲望。巨大投资给达州带来的巨额利润并且为达州人民提供了稳定的就业条件，人民生活水平逐步提高，对购房的需求和要求都在逐步上升。达州市的城市规划主要以围绕大城市为目标，以市中心为主城区，以组团式向外扩展。城市新区建设以南外新区、西外新区等为主。达州的整体商业发展水平仍处于起步阶段。商业形式比较单一，在经营方式上主要体现为以街为市，以路为营，大型商业物业比较缺乏。2.3本地房地产市场分析由于熙河湾项目所在的达州地区与国内其他地区之间的发展存在差异，其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象。总体来说，2015年地产发展方向应该是趋好的，但对于楼市不会像2007年或2009年一样出现“量价齐升”甚至“买空、卖空”现象，\t"/Est/201504/_blank"房地产市场不会出现大的逆转或涨幅，更多的将是以“平稳过度、去除存量”为主旋律。2.3.1本地房地产市场现状与发展趋势达州房地产已经已经步入成熟发展阶段，进入了全方位竞争时代。由于达州市老城区以旧城改造为主，项目规模一般都不大，而且老城区包括城郊地段，可开发用地已经很少，将不再是房地产开发的重点区域。未来房地产开发主要集中在西外、北外、南外三个新区域，西外是达州房地产开发的焦点区域。达州市房地产市场目前存在以下现状以及发展趋势如下：由于政策支持，达州楼出现将以“平稳过度、去除存量”为主旋律。今年7月1日颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》和今年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》等法规条例都将\t"/Est/201504/_blank"房地产市场存在的“偷送面积”、“房产投机”等现象进行了法治性规范。今年连续的降准、调息以及3月30日宣布的二套房营业税征收年限5变2，二套房首付6变4，都将进一步释放前期被抑制的购买力。住宅业开发区主要新开发区发展。随着发展步伐的加快，老城区以及不能满足人们多方面的需求，在政府集中力量要把他打造成为地位显赫的商业圈时，新区的崛起是必要趋势。大中型楼盘的开发已经作为市场的主流。随着生活的宽裕，达州人民的购房人群以及购房理念发生了变化。消费者购房开始趋向理性化，更注重小区的开发环境、户型以及整体规划设计以及开发商的品牌实力以物业品质。达州市居房价稳定。达州人民具有较高的消费水平，房间已基本稳定。郊区项目的价格主要在5000-6000元\平方米之间，市区新项目建设价格在6000-7000元\平方米之间。开发商水平提高很快，市场正逐步完善，全市具有资质的房地产开发企业已发展到200多家，注册资金101.2亿元。出现了滨江,明都、罗浮·第壹区、世纪苑、滨江·国茂、滨江，名都等高品质楼盘，其市场的开发运作水准已达到了一定的专业高度。2.3.1供给及销售情况达州城市布局，本报告将达州市分为中心城区和通川区（西外新区、南外新区以及北外城区）作为供给与销售情况的主要分析对象。以房管局网上备案批准\t"/Est/201504/_blank"预售许可证的商品住房\t"/Est/201504/_blank"房源作为供应数据统计标准。以实际成交（即签订合同）的商品住房\t"/Est/201504/_blank"房源备案信息作为销售数据统计标准。以实际成交（即签订合同）的商品住房\t"/Est/201502/_blank"房源备案信息作为均价数据统计标准具体供应、销售情况以及房屋价格变化见下图2-1、图2-2、图2-3。图2-1达州市房屋供应情况图2-2达州市房屋销售情况图2-3达州市房屋销售价格变化由数据分析可看出，由于受楼市“限购令”、“信贷政策”以及“明码标价”的影响，横向上看，由于4月底楼市放量集中，市场存量房源较多，中心城区和西外新区总成交量与上月相比并没有出现太大的波动；纵向来看，中心城区因为市场房源紧缺，价格居高不下，成交量出现大幅下跌；而通川区市场房源相对较多，价格也连续2个月出现大幅下跌，反而出现逆市旺销，成交量大幅上涨。从成交均价上来看，本月中心城区成交均价出现小幅上涨；而通川区商品房成交均价继上月大幅下跌之后，本月再次大幅下跌，值得关注。由于老城区均价相对较高，小户型更受购房者青睐；而通川区均价相对较低，大中户型更受购房者青睐。可以看出，对于靠刚性需求支撑的达州楼市，价格的高低和涨跌对于购房者户型面积的选择有极其深刻的影响。2.3.3周边典型项目概况西外新区典型项目多层楼盘的有“通锦·国际广场”、“恒阳骊都”、“金鹤佳苑项目”为主，电梯楼盘主有“天恒·时代广场”、“雍河湾”、“罗马郦城”、“金利多·青华园”、“罗浮·第一区”等。根据抽样对达州西外20个代表性中高档楼盘、共计8949套房屋面积比例的调查分析,面积及户型供应情况数据如下表2-1：表2-1达州西外套房面积调查表面积区间（㎡）60以下60-8080-100100-120120-140140以上总计套数（间）33351418532018249517098449可以看出目前达州西外市场上，大中户型的供应量较大，其中120㎡以上的户型比例占到了46%、为市场的第一主力户型区间；而80-100㎡户型比例为21%、100-120㎡户型比例为23%，为市场的第二主力户型区间；而60㎡以下户型的比例仅为4%，市场供应的比例较小。2.4SWOT分析通过以上调查研究，分析出公司所处的各种环境因素，即外部环境因素和内部能力因素。外部环境因素包括机会因素和威胁因素，它们是外部环境对公司的发展直接有影响的有利和不利因素，属于客观因素，内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它们是公司在其发展中自身存在的积极和消极因素，属主动因素，在调查分析这些因素时，要充分考虑各种因素。对于达州盛得房地产，优势在于于其自身的资金雄厚，充足的财政来源以及良好的企业形象，这些都为企业带来了有利的竞争优势。相对公司整体条件来说，盛德房地产组织管理机构相对落后是其自身的一个劣势。项目位于达州一个二级城市，相对于其他项目来说，有着相对有利的优势，比如政府的扶持，达州宏观经济发展良好的势态，但全国经济下行压力的增大也是一改重要威胁。本项目的具体分析见SWOT矩阵图：项目优势（S）具有有利的竞争态势有充足的财政来源有良好的企业形象项目劣势(W)组织管理机构相对落后项目机会(O)项目位于政府大力扶持地区--西外开发新区项目用地面积较大，社会收益容易形成达州宏观经济发展状况良好，投资收益回报快项目威胁(T)全国经济下行压力大，全国房地产保持下行趋势达州开发商水平提高很快，竞争压力明显上升图2-4SWOT矩阵图2.5项目的市场定位2.4.1形象定位根据产品特征以及顾客利益作为定位点，熙河湾项目主要打造为为高档现代化低密度商业住宅小区。主要体现在建筑风格采用国际流行ART-DECO建筑风格，项目效果图如图2-5。图2-5项目效果图2.4.2目标客户群定位根据对达州市罗浮·第壹区、时尚家苑、滨江·国茂、等几大代表性中高档楼盘有效客户数据分析，通过数据分析可知，达州购买者主要集中与本地居民以及外来人员，因此在项目的开发中主要客户群应有：新区内私营企业者、高科技人士私营企业老板、公司领导在达州的白领阶层外来迁入者2.4.3价格定位本项目采用市场比较法对项目进行价格定位，必选实例通过对区域因素、个别因素、交易情况、交易日期的调整，再用调整后的价格乘以权重得到本项目的物业价格。一、搜集交易实例，选取可比实例。为了更加准确地体现市场行情，我们对达州市西外新区房地产市场供给进行了详细的研究调查，最后选取了格林西城、万锦城、一号公馆、西域名苑、十年城五个科比实例进行研究。选取依据是：都符合市场比较法的前提与本项目的用途相同与本项目的建筑结构相同与本项目的所属区域相同与本项目的类型相同与本项目的时点相同这些项目都是正常交易表2-2可比实例对照表项目名称格林西城万锦城一号公馆西域名苑十年城地理位置通川区金龙大道48号通川区凤凰国际大酒店旁通川区凤凰大道新达一中正对面通川区凤凰大酒店／军分区旁通川区朝阳中路海棠湾交易均价（元\㎡）57565560555355366338二、价格修正五个实例在以下四点进行比较：区域因素、个别因素、交易情况、交易时间。计算修正系数如下表：区域因素修正表2-3区域因素比较表公式：100\100T实例要素格林西城万锦城一号公馆西域名苑十年城地理位置100\102100\101100\100100\100100\101交通100\103100\102100\100100\102100\105周边配套100\98100\100100\98100\101100\101内部设施100\100100\101100\102100\100100\102商业氛围100\97100\101100\100100\95100\99修正系数1.000.951.001.020.92个别因素修表2-4个别因素比较表公式：100\100T实例要素格林西城万锦城一号公馆西域名苑十年城小区成熟度100\98100\100100\100100\100100\101小区规模100\102100\101100\100100\98100\105产品综合素质100\102100\100100\99100\100100\102开发商信誉100\100100\99100\100100\99100\101修正系数0.981.001.011.030.92交易日期修正表2-5交易日期修正表公式：100T\100实例要素格林西城万锦城一号公馆西域名苑十年城小区成熟度103\100103\100101\100102\100105\100交易情况修正由于所选实例的交易价格是正常来的，不存在其他因素，所以无需进行交易情况修正。比较因素修正系数的计算表2-6比较因素修正系数表实例要素格林西城万锦城一号公馆西域名苑十年城区域因素1.000.951.001.020.92个别因素0.981.001.011.030.92交易日期103\100103\100101\100102\100105\100交易情况100\100100\100100\100100\100100\100比准价格的确定格林西域：5756×1.00×0.98×103\100×100\100=5810.5元\㎡万锦城：5560×0.95×1.00×103\100×100\100=5612.67元\㎡一号公馆：5553×1.00×1.01×101\100×100\100=5776.8元\㎡西域名苑：5536×1.02×1.03×102\100×100\100=5932.4元\㎡十年城：6338×0.92×0.92×105\100×100\100=5628.3元\㎡可比实例权重的确定由于万锦城、一号公馆、西域名苑项目距本项目很近，对项目影响较大，所以取三个实例项目的权重为0.25；格林西域权重为0.15；十年城权重为0.1。项目最终价格确定5810.5×0.15＋5776.8×0.25＋5612.67×0.25＋5932.4×0.25＋5628.3×0.1=5764.874元\㎡因此，根据对周边项目的分析，我们可以基本得出本项目销售均价为5764.874元\㎡。同样方法确定商铺价格定位为13243.35元\㎡，本项目车位有850个，其中地下车位700个，地上车位150个，地上车位7万\个，地下车位9万\个。第三章建设条件及规划方案3.1建设条件3.1.1项目建设场地熙河湾项目由盛德房地产开发有限公司投资建设，本项目位于达州市通川区西外凤凰大道西行100米处，金龙、凤凰两道主干道交界处，占地39899平方米，地势平坦，附近部分地区有高压线，不影响施工。周边地区有已建和正在建设中的众多住宅区，地下配套设施以及建筑配套设施完善，本次勘察期间未发现现场区域内有不良地质现象分布发育。总体场地稳定，适宜工程建设。3.1.2公共配套条件交通：金龙、凤凰两大主干道交界，交通四通八达,7路、9路、15路、24路、25路、28路公交车通达项目。市政配套：市政中心、军分区、人民广场、凤凰广场、体育馆等。生活配套：多一多超市、华隆超市、好一新商贸城、长城装饰城、规划中的5000平米大型综合农超、中国银行，工商银行，建设银行等。教育配套：小学有新第一小学、新第八小学、实验小学，初高中学校有新达一中、新八中，大学有四川文理学院新校区。商业配套：达人街、通锦美食街、凤凰国际大酒店五星级酒店等。医疗配套:二医院（三级甲等医院）3.2规划方案3.2.1总体规划方案本项目主要打造低密度高档商业住宅小区，采用国际流行ART-DECO建筑风格，再结合本地人居需求理念创新设计而成的多层、高层住宅。设计紧扣生态、人文、前卫三项原则，强调舒适实用，人与自然互动的设计思想，充分考虑住宅的采光通风、道路便捷、绿化合理、经济合理等要求。本项目最大特点在于无丝毫浪费，各空间得到最大化利用，为消费者提供最浪漫与舒适的居住享受，体现了现代人“仁者乐山，智者乐水”的生活情趣。3.2.2建筑方案建筑概况建筑总用地面积：39899平方米，总建筑面积110298平方米，其中地上面积79798平方米，地下建筑面积30500平方米，容积率为2.76，绿地率35.2%，建筑密度：16.72%。总共12栋住宅楼，层高2.9米，其中1#、2#有27层，3#、4#、5#有11层，6#到11#有12层，12#为6层，每栋楼均有两层地下室。房建功能用构安全等级二级，地基基础设计等级丙级，耐火等级一级总平面布置小区的整体形状呈不规则状五边形，其中四面有道路，一面与其他建筑相邻，将两栋小高层1#、2#建在最东边，以一定弧形排列，3#、4#、5#、6#沿着小区北面道路横向布置，紧靠凤凰大道，7#布置在小区南面的墙体边，紧靠金龙大道。8#到12#在小区南面与北面的四栋楼平行相对。这样布置既有利于住宅的通风采光，又能让住宅整体形成一定坡度，更显小区的壮观。同时中间预留了一片空地，便于做绿化以及建设篮球场、游泳池等设施。结构要求小区内的小高层住宅采用框架剪力墙结构，一梯2-3户，基础采用箱形基础，小区内多层住宅采用砖混结构，一梯两户，一梯三户，同时住宅内可以随意组合，为业主在装修时打造了更广阔的思路空间。3.2.3水、电、气供应方案给水排水方案

给水水源由市政水管网供水。从该水管网上接二根DN150进水管与室外给水管网相连，城市给水压力不小于0.3Mpa考虑，水质满足国家生活饮用水标准。给水经水表计量后达到个用水点，喷泉采用循环给水系统。

排水分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水一同排入市政污水管，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管。基地内的道理设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。供电应方案小区内地下采用双回路配电室，满足小区需求，规划区内按片设置配电点，配电室向各配电点供电。内外照明均采用低压供电，低压配电采用低压配电盘或者动力配电箱，各用电设备一般不采用及就地控制，配线采用铝线，通过电缆穿管直埋。照明系统采用三相四线制，照明电压220V，道路、停车场均采用节能、光效高的高压钠灯。天然气供应方案

天然气由室外的中压煤气管网引至区内天然气调压站，经调压后为低压的天然气采用下供式送至各厨房。

3.2.4户型设计方案户型设计原则：项目户型优越，设计超前，舒适实用。主要户型有一房户型、两房户型、三房户型。其中一房户型为一室一厅一卫，面积为33.29㎡

（实得面积：47.85㎡赠送面积：14.56㎡）。两房户型为二室二厅二卫，面积为61.02㎡

（实得面积：87.6㎡赠送面积：26.58㎡），三房户型有三室厅两卫和三室厅一卫两种户型，其中三室厅两卫面积为71.46㎡

（实得面积：91.42㎡赠送面积：19.96㎡），三室厅一卫面积为72.59㎡

（实得面积：102.24㎡赠送面积：29.65㎡）。其中主要户型图如图3-1至图3-4：图3-1一室二厅一卫47.85㎡图3-2二室二厅二卫87.60㎡图3-3三室二厅二卫91.42㎡图3-4三室二厅一卫102.24㎡第四章项目组织机构及运行机制4.1项目组织机构及运行图本项目因环境、工期等要求，设置有合适于工程运行的职能式组织机构，采用的形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理三个层次项目，设有生产部、销售部、土地管理、后勤服务部门，每个部门下设置下属部门，具体组织机构层次如下图4-1项目组织机构及运行图。图4-1项目组织机构及运行图4.2项目运作的要求必须具体明确每个项目管理人员的责、权、利，使全体管理人员有条不紊、忙而有绪地开展工作，从而较大幅度提高项目经理的工作效率，有效促进管理整体实力强化。有效促进管理整体实力的强化，使项目经理部管理体系有更多的精力和时间来分析运筹各种复杂的管理局面，做到项目整体下活一盘棋，充分发挥每个棋子的作用，并且决策有的放矢，成竹在胸，不打无把握之仗，无准备之仗。以已制定的各项目管理制度来指导、督促、规范每个管理人员的工作质量、效率。变“人管理人”“人盯人”为“制度管理人”，做到管理“有章可循，执法必严、违章必纠”，这样形成军令如山，赏罚分明的先进管理模式。项目管理将工程的社会效益看重于经济效益，将项目职业道德作为专项考核制度，以赢得客户的信任及市场的回报。是把职业道德的具体含义，标准分解落实到项目每个管理人员和操作人头上并与他们的收入挂勾，形成自觉抵制施工质量和材料质量上的以次充好、偷工减料、弄虚作假等不良行为的企业文化。4.3保证项目运作的措施

组织强有力的项目班子，选派思想好、业务精、能力强、善合作、服务好的管理人员进入项目管理班子。

建立健全项目经理、工长、内业、材料、机械、劳资等岗位责任制，由工程领导小组定期对各专业进行考核。

强化激励与约束机制，制定业绩评比，奖罚办法，定时组织项目经理部管理人员人会议，检查工作质量。

建立工程领导小组现场办公制，每半月召开一次现场办公会，重点帮助解决项目的资金、质量、进度等难题，以确保资金为前提，带动项目各项工作的高效运转。每天下午召开由项目经理主持的班后碰头会，对次日的工作进行协调安排。质安、动力等部门及监理公司驻现场代表；项目部主要管理人员及分包单位主管参加，例会重点解决质量、进度、施工技术等难点。明确各项问题的解决办法及时间，并形成会议纪要。用工管理，选派组织能力强，技术水平高，能打硬仗的作业队伍，树立连续作战的精神，确保工期的按时和提前完成。第五章项目实施进度5.1项目进度项目建设期为3年，从2015年3月至2018年4月。2015年3-7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计等工作；2016年1月至2017年9月为项目主体工程建设期；2018年2月装饰工程基本完工；2018年2月完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设，验收工程竣工。项目工作时间及具体内容见下表：表5项目实施进度表前期准备工作工作内容计划时间备注土地获取1个月政府转让的熟地，无需拆迁安置项目可行性研究1个月市场调查，经济指标评价，营销策略三通一平1个月通水、通电、通路、场地平整项目规划设计1个月小区规划，建筑规划获取相关证件1个月获取规划许可证等相关证件项目建设期监理单位招标1个月为了更好的控制工期、成本、质量施工单位招标1个月选择出合理价格、品牌优秀的施工单位基础工程3个月挖基坑、做箱形基础主体工程21个月主体框架、填充墙体安装工程2个月安装水电等设施管线、安装设备等装饰装修工程2个月住宅内部地面，墙体装饰，外立面装修景观绿化工程1个月道路硬化，绿化、美化等销售阶段销售前期准备1个月文件、资料、人员、现场准备产品销售41个月分五个阶段销售项目开发进度详见附表项目进度(横道图)。5.2项目实施过程控制措施5.2.1项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:建立项目实施进度报表；派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。5.2.2项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第六章项目的销售方案策划6.1销售策略建议按照项目的销售时间及工程进度，把本项目分为：认购期、开盘期、热销期、持销期、尾盘期五个销售阶段，按照不同阶段采取不同销售方法。认购期：提出本项目的概念，把开发商的品牌、项目的概念、区域板块、功能等进行炒作，采用在工地的围墙、户外路牌、公交车身以及网络电视的方式对项目进行大力宣传。做到市场预热，提高小区知名度。开盘期：采用开盘庆典、解筹选房、广告宣传等方式让消费者了解项目，进行开盘预售，消除消费者观望心态。热销期：利用报刊、网站等多种平台，定期发布促销以及销售情况，进行价格调整，关系营销等策略，充分抓住市场。抓紧时间，大力宣传，赢得消费者。持销期：采用节年促销、有奖促销、打折促销等营销方案以促销为主。尾盘期：采用老顾客带动新顾客提成等手段带动销售尽快进行成本回收。6.2销售进度安排房地产销售贯穿整个项目建设过程，投资方应该随时做好宣传，抓住销售时机，具体销售目标和进度见下表：表6销售进度表时间销售期销售目标指导思想2014.8-2014.9认购期5%引入概念2014.10-2014.12开盘期15%销售过渡2015.1-2017.2热销期50%强力推广2017.3-2017.9持销期20%平稳销售2017.10-2017.12尾盘期10%以形象、人脉销售第七章投资估算及资金筹措7.1资金估算本项目总占地面积39899㎡,总建筑面积110298㎡。为确定项目的经济效益和财务效益，对本工程编制投资估算,算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据达州市国土资源局标准基准价以及类似工程近期造价水平估算估算范围为土建费用、安装费用、基础设施费用。估算依据：（1）《达州市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则（2）最新《四川省建筑工程综合概预算定额》（3）最新《四川省工程建设其它费用定额》（4）全国统一建筑按装工程工期定额（5）目前市场上平均费用标准（6）项目规划方案总投资估算表见附表1：附表1总投资估算表序号项目总投资（万元）单方造价（元/㎡）备注1土地费用7550.7461892根据最新达州用地基准低价表，按占地面积计算2工程建设费、设备费28347.292541.735详见附表2.13前期工程费717.18665.002详见附表2.24公司管理费1098.45699.589详见附表2.35财务费用2992.5271.310详见附表2.46销售推广费用560.14050.784详见附表2.57不可预见费850.48177.102详见附表2.68开发期间税费383.0324详见附表2.79合计42499.8293053.1827.2资金筹措方式预计投资总额在45665.817万元，按照有关规定以及项目实际情况，项目资本金为26467.285万，分三年投入，占总投资的57%,满足国家相关要求。银行贷款15000万，贷款期为三年，贷款比例为46.6%、46.6%、6.8%，贷款年利率为6.14%，销售收入再投入用以解决项目资金不足部分。详见附表7《项目投资计划及资金筹措表》。第八章财务效益指标分析8.1财务评价的依据及基本数据8.1.1财务评价依据根据国家计委及建设部相关法律规定，国家及达州市相关税法政策，以及工程规划的相关资料编制本报告的财务凭评价。8.1.2基本数据的估算投资与成本费用估算本项目总投资为42499.829万元。详见附表1《总投资估算表》及其附表2。项目销售收入测算根据前期市场调查，运用市场比较法得出本项目的住宅销售价格为5764.874元\平方米，商铺13243.35元\平方米，地下车库9万\个，地上车库7万\个。详见附表2《及营业税及其附加》及附表3《销售收入预测表》。其他相关基础数据基准收益率：15%（按设计标准取值）银行利率贷款利率：6.14%其他税率：营业税为5%，城市建设维护税为7%，教育附加税为3%，土地增值税3%，企业所得税25%。8.2财务评价基本报表的编制本项目基本报表详见附表：附表5《项目损益表》、6《项目全部资金现金流量表》、附表7《项目投资计划与资金筹措表》。8.3销售收入估算经过调查分析估算出项目预计住宅收入43697.722万元，商铺收入4966.256万元，车库收入7350万元，总计56013.978万元。详见附表4《销售收入预测表》。第九章项目经济效益评价9.1盈利能力分析根据方案全部资金的流入与流出，从而计算项目全部资金的净现金流量，进而得到全部资金现金流量的评价指标：NPV值(净现值)、IRR值（内部收益率）、投资回收期。计算方法如下：NPV=F(P\F,i,n)，i=15%IRR利用插值法计算投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年份-1）+上年累计净现金流量绝对值\出现正值年份的净现金流量利润总额=产品销售收入-总成本费用-销售税金及附加净利润=利润总额-所得税投资利润率=税后利润/总投资投资利税率=（利润总额+销售税金及附加）/总投资分析数据如下经济效益指标表9-1：表9-1经济效益指标分类 指标NPV（i=15%）583.88IRR18%收投资回收期2.736投资利润率14.61%投资利税率27.27%详见附表附表5《项目损益表》及附表表6《现金流量表》。结论：由表可看出项目全部资金现金流量表中，NPV值均大于零，TRR值均大于基准收益率15%，项目投资收益较大，根据以上指标可以推断项目方案的盈利能力比较强。9.2偿债能力分析本项目申请借款额为15000万元，借款期为3年。采用到期本金利息一次性付清的还款方式，银行借款利率为6.14%。经过计算分析，本项目具有较强的偿债能力。具体分析见附表8《偿债还本付息计划表》。第十章风险分析10.1盈亏平衡分析10.1.1盈亏平衡分析法原理对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，产量(商品房面积)、成本和利润三者间存在这样一个关系，即：销售利润=销售收入-总投资-税金销售收入=销售面积×单位面积销售价格总成本=固定成本+变动成本10.1.2线性盈亏平衡的假设条件

本项目采用线性盈亏平衡分析方法，线性盈亏平衡分析的假设条件如下：产品销售收入和生产总成本费用都是房地产开发面积的线性函数。产品销售量和生产量相等，即开发的房地产全部能租售出去。产品固定成本和单位销售价格在产品销售期间保持不变。同时开发几种不同类型房地产产品时，应将之组合折算成一种产品。

计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据。

10.1.3本项目盈亏分析过程及结论当总成本等于总销售收入时，达到盈亏平衡。房地产产量表示的盈亏平衡点为：固定总成本BEP=*100%

销售收入-可变成本-销售税金及附加=72.59%以上说明，当产量达到72.59%<75%,因此项目抗风险能力适中。但应当注意风险，及时采取措施降低风险。10.2敏感性分析10.2.1敏感性分析的原理本项目采用单因素分析法，即每次只考虑以个因素的变动，而假设其他因素不变的敏感性分析。采用单因素敏感性分析，确定销售收入以及投资成本为不确定因素，选择NPV为评价指标对项目进行分析，从而计算因不确定因素的变动而引起的经济评价指标的敏感系数。10.2.2敏感性分析的过程及结论本项目销售收入总额为56013.976万元，投资总额为42499.829万元，假设投资成本不变，销售价格提高15%时，方案时的净现值。得出只考虑销售收入的变化（+15%、+10%、5%、0%、-5%、-10%、-15%）时，或者只考虑建设投资的变化（+15%、+10%、5%、0%、-5%、-10%、-15%）时的NPV,全部资金的经济评价指标变动状况见表10：表10全部资金的经济评价指标变动状况表项目比例净现值(NPV)方案原始0%583.88销售收入变化（其他不变）15%6545.14310%4558.0555%2570.968-5%-1403.206-10%-3390.294-15%-5377.381建设投资变化（其他不变）15%-5289.79910%-3331.9065%-1374.012.0-5%2567.975-10%4499.667-15%6457.561根据表上数据，计算各因素的平均敏感度：销售收入的平均敏感度=（6545.143--5377.381）/583.88/30%=68.06建设投资的平均敏感度=（-5289.799-6457.561）/583.88/30%=-67.06由此表明，销售收入变化和建设投资变化的反应都很敏感。其中当销售收入降低5%，或者成本增加5%时，项目已不可行。因此要严格控制商品房的销售价格和建设投资的变化。第十一章结论可行性研究项目建设不可或缺的一部分，其在工程建设中对参与方的利益充与风险分析担当具有重要的意义。本报告通过比较分析总结类似项目各项指标，针对项目前期经济、技术做出了详细分析与收益、风险预测，本文对这些数据分析做出以下总结：本项目的预计投资总额在45665.817万元，预计总销售收入为56013.976万元。投资利润率14.61%，投资利税率为27.27%，项目的经济效益良好。本项目的投资建设期为3年，银行借款期为3年，经营期为4年。投资回收期为2.736年，本项目具有较强的偿债能力。在项目全部资金现金流量表中，NPV值均大于零，TRR值均大于基准收益率15%，项目投资收益较大，根据以上指标可以推断项目方案的盈利能力比较强。销售平衡点72.59%>75%,项目的项目抗风险能力适中。但应当注意风险，及时采取措施降低风险。销售收入的平均敏感度为68.06，建设投资的平均敏感度=为-67.06。内部收益率对销售收入变化和建设投资变化的反应都很敏感，因此要严格控制商品房的销售价格和建设投资的变化。通过以上数据分析可以看出本项目的提出对社会具有有利影响，并且经过项目财务指标的测算，社会风险较小，具备可行性。从未来长期投资回报的角度考虑，遵循可持续发展，战略，用最科学的规划设计建造出高质量、人性化的现代化居住场所。但与此同时，应该采用行之有效的方式降低住宅项目的经营成本，提高项目的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低投资风险，提高发展商的品牌形象。最后本文提出了对降低开发商风险的建议措施：加强对社会经济变动因素的识别、评估、预防措施，注意风险，增加抗风险能力，及时采取措施降低风险。细分目标市场，加强营销力度，努力提高销售水平，加快资金回笼制度，要严格控制商品房的销售价格和建设投资的变化。严格控制预算，加快基础建设设施的建设速度。处理好与政府部门、金融机构、施工单位监理单位等与项目息息相关的各部门机构。要积极的研判国家产业政策的变化，牢固树立投资风险意识，强化地产项目投资风险管理机制，学会正确的投资理念，总结投资经验，防范投资风险。对所投资地产项目都要按科学程序，多角度全面分析评估。在引入量化评估论证过程中，一定要考虑到限制条件，如国家政策，市场平均价格变化等。积极保证项目质量。积极提供全面准确的资料。配合施工单位、监理单位及时做好隐蔽工作的验收工作，工程验收等工作。 参考文献[1]郑晓云.何鑫.房地产开发与经营管理.科学出版社.2010.7[2]徐洪才.全球背景下的中国经济[M].社会科学出版社，2012.[3]宋伟主编.工程经济学.人民交通出版社，2011.[4]何俊德.项目评估理论与方法[J].同济大学学报,2001(2)[5]高华.项目可行性研究与评估[M].机械工业出版社，2014.[6]刘晓君.工程经济学.中国建筑工业出版社.2008.[7]荆新.财务管理学[M].中国人民大学出版社.2012.[8]刘洪玉.房地产开发经营与管理.中国建筑工业出版社.2013.5[9]李杨.经济蓝皮书[M].北京：社会科学文献出版社，2014.[10]刘建林.建筑安装工程概预算.化学工业出版社.2013.7致谢在论文的撰写过程得到了王波讲师的耐心指导，无论是课题的选择还是最后的定稿，都倾注了王老师大量的精力。王老师较高的学术水平和渊博的知识在我在本课题的研究过程中给予了极大帮助，并且其一丝不苟的工作精神和严谨的工作作风也让我受益匪浅。在此我向王老师表示深深的敬意与由衷的感谢。附录附表1总投资估算表序号项目总投资（万元）单方造价（元/㎡）备注1土地费用7550.7461892根据最新达州用地基准低价表，按占地面积计算2工程建设费、设备费28347.292541.7353前期工程费717.18665.0024公司管理费1098.45699.5895财务费用2992.5271.3106销售推广费用560.14050.7847不可预见费850.48177.102建筑安装工程费3%8开发期间税费383.03249合计42499.8293053.182附表2建设工程分项投资估算表附表2.1工程建设费、设备费序号费用名称计算基数单位单价金额备注元/㎡万元1土石方工程39899㎡35.36114.083定额直接费用2建筑安装工程费用（含供水、供电、简装修）110298㎡2481.4326674.76土建工程：1580.56元\㎡装饰工程：374.3元\㎡电气工程：248.45元\㎡管道工程：215.12元\㎡3电梯工程12台30万元\台360市场价格4基础设施及市政工程费39899㎡78.32312.447达州市相关规定4.1环境景观绿化工程(含灯饰、室外管网工程)39899㎡4.216.757达州市相关规定4.2道路39899㎡32.12128.155达州市相关规定4.3供电工程费用39889㎡42167.534达州市相关规定5人防工程费110298㎡52573.549达州市相关规定6合计2541.73528347.29附表2.2前期工程费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/㎡万元1地质勘探费28347.29元4.8356.694建安工程费×0.2%2规划设计费28347.29元12.09141.736建安工程费×0.5%3可行性研费28347.29元2.4128.374建安工程费×0.1%4三通一平28347.29元36.27425.209建安工程费×1.5%5规划许可执照费28347.29元2.4128.374建安工程费×0.1%6城市建设配套设施28347.29元2.4128.374建安工程费×0.1%7建设工程综合服务费28347.29万元7.2385.041建安工程费×0.3%8合计65.022717.186附表2.3公司管理费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/㎡万元1公司管理费用36615.218万元99.5891098.456（建筑安装费+前期工程费+土地费用）×3%2合计附表2.4销售推广费用序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/㎡万元1销售费用56013.978万元50.784560.140销售收入×1%2合计50.784560.140附表2.5财务费用序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/㎡万元1公司财务费15000万元271.3102992.5贷款额×6.14％×贷款年限2合计㎡271.3102990附表2.6不可预见费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/㎡万元1基本预备费28347.29万元77.102850.418建筑安装工程费3%2合计万元77.102850.418附表2.7开发期间税费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/㎡万元1土地使用税39899㎡1663.838按达州市相关标准2绿化建设费39899㎡8319.192按达州市相关标准3合计24383.03附表3相关税费附表3.1营业税及附加费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/㎡万元1营业税56013.976万元253.9212800.698总收入×5%2城市建设维护税3200.698万元17.774196.049营业税×7%3教育附加税3200.698万元7.17684.021营业税×3%4印花税56013.976万元2.53928.007总收入×0.5‰3小计万元281.0413108.775附表3.2增值税序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/㎡万元1增值税56013.976万元152.3531680.419总收入×3%2小计万元152.3531680.419附表4销售收入预测表（万元）序号年合计项目2014年2015年2016年2017年1住宅销售比例（％）104040101销售面积（㎡）75803032030320758075800销售均价（元/㎡）5501.015830.835830.835501.015764.874金额（万元）4169.77217679.08917679.0894169.77243697.7222商铺（含幼