某地产项目常规产品市场投资依据之沟通案

郴资桂大道项目常规产品市场分析——投资依据之沟通案平衡堂智业联盟谨呈：【郴州楼市辉煌之星】耒阳王总郴州房地产投资意向平衡堂智业联盟前言

承蒙耒阳王总的信任，我们有机会参与其项目投资策划工作，借此沟通案汇报之机，深表对王总等投资人的感谢之情!此报告为正式全程策划与产品规划案之前的沟通案，为双方进一步深度了解市场并开展项目操作细案策划所用。报告中我们将采取舍弃详细复杂、系统、繁琐的文本报告形式，侧重于客观市场分析与决策依据导入，旨在为项目开发提供大势把握与创新营销的基本依据。由于时间极为有限，难免偏颇，敬请海涵指正。平衡堂智业联盟2区域市场分析1宏观政策走势3个案楼盘分析市场研究与分析14市场总结平衡堂智业联盟从2009年末的中央经济工作会议至今，国家密集出台了一系列楼市调控政策，涉及土地、金融、民生保障、行政等各个方面的手段，政策出台之密集前所未有。20个月来楼市主要的调控政策时间措施要点2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度——小集镇建设全面启动，缓解房价2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税2010.01.10“国11条”要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价——2011.5月，调高利率+取消建设前贷款+限购升级平衡堂智业联盟20个月来楼市主要的调控政策（续）时间措施要点2010.03.11“国19条”土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过半年。70%供地用于保障性住房、棚户区改造和中小套型住房——旨在淘汰资金实力弱的开发商2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务2010.04.15二套房按揭首付不得低于50%，利率不低于基准利率1.1倍14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款——2011.5月升级为全国逐步取消2套房贷2010.05.26国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》明确土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整平衡堂智业联盟20个月来楼市主要的调控政策（续）时间措施要点2010.06.05住建部、央行、银监会三部门联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》住建部、央行、银监会三部门联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，对商业房贷中二套房认定标准进行明确，通知规定以家庭为单位，"认房也认贷"。即购房家庭已有一套住房或曾经利用贷款购买过住房的，均认定为二套房（及以上）2010.09.18加快公租房建设，坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房——至今房价虽未大降，但投机已退场.。2010.11.03四部委全面叫停第三套住房公积金贷款中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2011.01.26…………新国八条，二套房首付提高至六成国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等——2011.5月，调高利率+取消建设前项目贷款+限购升级+逐步推行首套房首付比例不低于50%的金融政策，抑制城市刚需！从2009年12月中央经济工作会议以来，营业税改征、拿地首付不低于50%、二套房首付和按揭利率提升、停发放三套房贷款、限期部分央企退出房地产市场、土地增值税清算、加大保障性住房建设力度等等一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度，未来房地产价格走势失去了大涨与暴涨的市场基础。平衡堂智业联盟可以看出本轮地产新政的政策逻辑是“经济问题升级为政治问题”，其目标在于从更高层面来解决当前社会、经济难题,尤其是农村投资、社会稳定等大问题经济大转型。目标说明平抑房价,优化民生1打击投资、投机性需求2政治挂帅，取信于民3在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有丼足轻重的作用从成因来看，高房价在很大程度上是由亍金融资本流动性过剩造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段。强化农村集镇建设投资，抑制城市过大。面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信亍民成为政府调控楼市的当务之急，可以说下届国家政府对楼市调控的政治化，手段必更突出。2011年4月下旬中央下发“一房一价”的调控政策。要求开发商在领取预售证一周内必须将可售房源的基本信息、价格、折扣、及售出房源的实收价格必须在售楼处内公示。同时可售房源总价，单价向房管局申报。同时楼盘后续升价需要向相关部门申请通过后方能升价。虽然各地执行不一，郴州也不例外。可以明确判断，换届后的国家政府将会更严。平衡堂智业联盟我们认为：大面积地区房价未明显下滑前政策不会放松——个性房产机遇空前！四点理由:一是房地产市场经历08、09年的大波动，市场对政策调控持续性有所怀疑，如果此时轻易放松政策调控，政府的公信力将再次受到威胁，未来的政策效果将大打折扣——种种迹象表面【习李时代】将是铁腕调控！二是由于欧盟为挽救欧债危机已批准9500亿欧元的救助计划，美日为防止经济二次探底也将延后货币政策的退出时点，全球流动性过剩的局面在未来两年将持续存在，人民币升值已经溃堤，热钱压力相当严峻。三是房价相对具有刚性，而通胀已经显现，在这样的预期下，大开发商的现金流又比较充裕，降价主动性不强，但是此轮调控的主要触发点是房价过高，再放任不管，将导致全体民众对通胀事实的强化和对货币财富缩水的恐惧，直接影响社会稳定，因此，在房价未明显下滑之前，政策不仅不会放松，而且更加政治化。四是国家旨在转换30年来战略性土地政策和5年来失衡的国家投资体系，全面加大农村集镇投资力度，对各地城市化就是扩大城市规模的做法进行纠偏；宏观经济完全脱离房地产的绑架，逐步淘汰低实力开发商。观点：对于未来2-3年的房地产开发适宜向恒大与万科学习，实行快速开发、快速销售的开发节奏，利于规避政策的不确定性和政治转型所带来的风险。平衡堂智业联盟2区域市场分析1宏观政策走势3市场研究与分析14市场总结个案楼盘分析平衡堂智业联盟地理属性广东江西广西湖南湖南处于江南版图中心连接南北、东西的大通道纵向交通大动脉：京广铁路、武广高铁（京广深港）、京港澳高速及复线、107国道横向：沪昆高速、沪昆高铁、厦蓉高速等其中绝大部分交通大动脉与郴州有关湖南区域市场分析平衡衡堂堂智智业业联联盟盟郴州州乃乃湖湖南南省省南南大大门门广州州、、长长沙沙两两个个区区域域中中心心城城市市之之间间的的中中心心点点，，粤粤港港澳澳的的后后花花园园。。自古古以以来来中中部部通通往往岭岭南南的的必必经经之之道道中国国有有色色金金属属之之乡乡；；多项项稀稀有有金金属属储储量量第第一一；；中国国优优秀秀旅旅游游城城市市中国国温温泉泉之之乡乡中国国银银都都湖南南省省唯唯一一的的国国家家级级出出口口加加工工保保税税区区2009中中国国三三线线城城市市综综合合竞竞争争力力“百百强强””第第45名名（（湖湖南南唯唯一一入入选选））……………地理理特特征征经济济实实力力区域域市市场场分分析析一平衡衡堂堂智智业业联联盟盟在武武广广高高铁铁未未响响之之前前，，嗅嗅觉觉灵灵敏敏的的粤粤派派开开发发商商已已经经率率先先北北上上，，珠珠江江、、万万科科、、金金地地、、碧碧桂桂园园、、保保利利、、广广电电等等开开发发商商在在武武广广沿沿线线已已经经安安营营扎扎寨寨。。如如今今武武广广沿沿线线的的地地产产版版图图将将更更加加丰丰富富。。其中中部部分分知知名名地地产产已已经经进进驻驻郴郴州州！！武广广高高铁铁开开通通至至今今，，沿沿线线二二三三线线城城市市土土地地价价格格已已经经翻翻番番，，直直接接带带动动了了楼楼市市的的发发展展。。企业业总总部部与与国国际际化化公公寓寓摆摆在在了了郴郴州州的的面面前前。。融入入广广州州、、长长沙沙1小小时时生生活活圈圈区域域市市场场分分析析平衡衡堂堂智智业业联联盟盟两年投入入近80亿元进进行中心心城区改改造。“两城””建设：：“湖南南最开放放城市””和“湘粤赣赣区域中中心城市市”———湖南深深圳“三城””创建：：全国““文明城城市”“卫生城城市”和和“园林林城市””已拉拉开2010年投资资税收双双双取得得湖南省省排名第第二的佳佳绩。财财政收入入连续7年排名名第一。。双100城市：：2020年城城市规模模达100平方方公里人口口100万———预计提提前4年年完成区域规划划：郴州州经济高高速发展展和城市市化进程程全面升升级！全国第一一批进入入高铁时时代的城城市。客客流量仅仅次于长长沙！5条高速速公路在在此交汇汇。区域市场场分析平衡堂智智业联盟盟区域市场场分析房地产市市场投资资走势：：大量资金金涌入郴郴州房地地产行业业，开发发力度持持续升温温05年之之后房地地产开发发投资稳稳步提升升，大量量资金投投入到房房地产市市场，令令市场开开发量不不断增加加、开发发力度持持续升温温。同一一时期大大量开发发，必定定会造成成市场上上产品的的严重同同质化———更加加呼唤个个性化产产品的上上市。●数据据来源湖湖南省省统计局局2010年湖南南省各市市房地产产开发投投资完成成情况表表区域（万元）同比增长（％）

湖南

15661125

53.3

长沙市

7752625

59.9

株洲市

1173030

57.7

湘潭市

609084

55.3

衡阳市

816250

54

邵阳市

313253

44.4

岳阳市

777824

44.3

常德市

855004

37.5

张家界

158438

33.6

益阳市

639645

58.3

郴州市

806319

67.6

永州市

489824

43.3

怀化市

614947

55.4

娄底市

478976

52.6

湘西自治州

175906

17.62010年湖南南省各市市房地产产开发投投资完成成情况：：平衡堂智智业联盟盟郴州总量量排名第第5、、增幅第第12008年及以以前———第一集团团：长沙沙。遥遥遥领先，，开发金金额在480亿以上上；第二集团团：株洲洲、常德德。开发发金额在在50亿亿以上；；第三集团团：郴州州、湘潭潭、娄底底、岳阳阳、益阳阳。开发发金额在在30亿亿以上；；第四集团团：衡阳阳、邵阳阳、怀化化、永州州、湘西西。开发发金额在在20亿亿以上；；第五集团团：张家家界。开开发金额额在10亿亿元以下下。2010年及现现在———第一集团团：长沙沙。遥遥遥领先，，开发金金额在775亿以上上；第二集团团：株洲洲、常德德、衡阳阳、郴州州。开发发金额在在80亿亿以上；；第三集团团：岳阳阳、湘潭潭、怀化化、娄底底、益阳阳。开发发金额在在60亿亿以上；；结论：2009年前郴郴州市房房地产市市场在湖湖南省属属于中等等水平，，2009年因因郴州““两城建建设、先先行先试试”发展展目标，，推行了了强大的的招商力力度，2010年郴州州全年房房地产完完成开发发投资达达到了80.6亿元，，房地产产开发投投资金额额已提升升进入到到了湖南南省第二二集团，，同时2010年郴州州的两个个百亿元元目标，，以及较较高的增增长速度度给郴州州市房地地产市场场带来一一个新的的发展机机遇。而而且：2014年后这这里将第第二次腾腾飞，业业内判断断郴州房房价将接接近长沙沙。平衡堂智智业联盟盟区域市场场分析平衡堂智智业联盟盟区域市场场分析商品房竣竣工面积积走势：：2009-2010年年出现爆爆发性增增长，2011年投放放历史高高峰在07年年第四季季度受政政策影响响，商品品房开发发放缓，，08年年经历市市场寒冬冬继续减减少，产产品开始始积压。。09年年市场火火爆，开开发力度度急剧加加大，2010年继续续高速增增长，2011-2012年年开发量量已经3倍列湖湖南第一一。2013年年起将高高收获。。平衡堂智智业联盟盟区域市场场分析商品房销销售面积积走势：：2008年至今今增幅明明显。2011年已经经突破180万万平方06年到到08年年商品房房销售面面积有一一波下滑滑，并在在08年年探底。。09年年市场迅迅速回暖暖，存量量房得到到快速消消化，2010年郴州州市场形形势进一一步转暖暖，销售售量大举举抬升。。但消化化速度与与去化量量，低于于同规模模城市如如常德、、株洲。。说明了了高速发发展的郴郴州缺乏乏匹配的的文化和和高速发发展的智智慧产业业做支撑撑。机会会留给优优良的开开发商及及其智慧慧机构！！平衡堂智业联联盟区域市场分析析商品房销售单单价走势：商品房价格稳稳步上扬，郴郴州价格箱体体拉大，市场场机遇增大！！00年到10年商品房销销售价格稳步步上扬，08年市场虽有有波动，但价价格箱体基本本稳定。2010年郴州州与常德、岳岳阳、株洲一一样，价格暴暴涨，主流楼楼盘均价跃进进4300以以上区间，湖湖南排名升至至第3。从另另一个层面也也可看出郴州州商品房市场场抗冲击能力力较强。平衡堂智业联联盟市场整体供给给郴州市近几年年开发的楼盘盘档次与规模模虽有局限，，但已处于提提升阶段，特特别是近两年年的开发体量量大，新建楼楼盘分布范围围广，价格箱箱体和档次在在不断拉大———这是良性性市场的开端端。郴州楼市的转转折点是2009年：全全年完成开发发投资35.8亿元，同同比增长32.35%；；完成商品房房施工面积142.8万万平方米，同同比增长38.25%，，其中新开工工面积110.7万平方方米；商品房房销售面积126.7万万平方米，同同比上升67%，住房价价格涨幅平稳稳，当年全市市商品普通住住宅成交均价价2440.18元/平平方米，市场场定价预售商商品房均价为为2811.95元/平平方米，同比比增长13.5%，其中中，市场定价价高层住宅均均价3053.7元/平平方米，市场场定价多层均均价2486.56元/平方米，市市场定价别墅墅均价为4819.46元/平方米米。2010年陆续十多多个项目入市市，含历年存存量销售均价价达到3860元/平米米；2011年又有十多多个新盘上市市，市场总体体供货量急速速增加，暂时时出现供过于于求的局面。。2011年至至今，约有40个项目在在售或待售，，总供应量近近400多万万平米（在年年内和未来2-3年逐步步释放出来的的总量约600万平米，，郴州房地产产的快速发展展达到峰顶））由于产品创新新度不高，郴郴州楼盘更多多是依靠自然然景观资源、、地段优势、、面积区间和和少量复式产产品来实现溢溢价。自中珠珠改观，恒大大、金地、碧碧桂园、浙浙商集团入主主后已推进创创新平衡堂智业联联盟户型供需结构构至2010年年底，郴州市市（市城区））90—110平米及110-144平米户型型供小于求且且特色不明显显，144平平米以上户型型供大于求且且仍在主观发发展，其中90平米以下下户型明显供供小于求。平衡堂智业联联盟从住房供应结结构来看，2010年年郴州市（市市城区）新增增可售商品住住宅8071套，其中90平方米（（含90平方方米）以下924套，仅仅占11.45%，90-144平平方米4612套，占57.15%，144平平方米以上占占31.41已经滞销。。从住房需求结结构来看，市市城区网上签签约9906套，具体分分布如下：签约户型面积套数（单位：套）所占比例环比90㎡以下225722.78%上升2.26%90-144㎡613061.88%上升3.92%144㎡以上151915.34%下降6.21%注：本表为2010年网网签套数表小户型需求有有所上升，中中等户型占比比保持稳定，，大户型需求求有所下降。。主力客户对对户型的选择择由舒适型慢慢慢向实用型型转变，对户户型更加注重重实用功能和和降低总价款款的愿望。户型供需结构构平衡堂智业联联盟购房人群分析析本市外县人群群中永兴比例例最高占7.81%；本本省人群中长长株潭及衡阳阳占据80%比例；外省省中广东占85%。从购购买人购房资资金渠道来看看，2010年网上签约约购买人采取取一次性支付付购房的占44.69%，分期付款款占3.73%，通过公公积金机贷款款支付购房款款占6.77%，通过商商业银行贷款款支付购房款款的占44.82%。购房人群分析析平衡堂智业联联盟20072010郴州客客户职业基本本特征公务员购房的的比率将要明明显下降，因因为他们与全全国各地一样样。已经在城市房地产产起步与发展展阶段，利用用权利而大都都拥有了2套套以上住宅房产。郴州房房地产目前处处于了【快速速发展阶段】】。商铺购买买却不一定。。购房人群分析析平衡堂智业联联盟20072010郴州客客户基本区域域来源20072010郴州客客户职业基本本特征购房人群分析析平衡堂智业联联盟2007—2010郴州州买房客户考考虑因素2007—2010郴州州买房客户希希望的物业服服务内容关键词：周边边、价格、地地段、户型、、园林配套关键词：保洁洁、维修、车车管、绿化、、电梯、会所所平衡堂智业联联盟郴州政府鼓励励、政策支持持、社会需求求等诸多因素素促进房地产产业的快速增增长：郴州强大区域域经济实力，，强劲消费能能力为房地产产发展提供了了湖南少有的的坚实消费基基础；郴州城市特区区化引发城市市规模和人口口容量超常规规扩张，为房房地产业发展展提供空间和和旺盛的刚性性需求，但同同时选择的空空间加大，优优胜劣汰广泛泛显现，泛房房地产机会十十分明显；城市创建、功功能、品位提提升，房地产产升级换代必必然要求，行行业大发展空空间已经打开开；固定资产配置置比重日益突突出，房地产产投资保值功功能将被广泛泛的认同，泛泛珠江地区社社会对郴州房房地产投资偏偏好给整个市市场提供了巨巨大空间，为为新产品提供供了设计和销销售平台；高铁时代成熟熟为本区域房房地产发展带带来高铁般的的速度和想象象空间。郴州市城区五五大组团九大大板块迎来新新一轮开发热热潮，尤以爱爱莲湖片区和和梨树山片区区势头正旺，，市政府招商商引资成效显显著，数十家家开发商强势势进驻，数十十公里开发半半径、数个大大盘蓄势待发发，未来三年年内市场竞争争异常激烈———部分楼盘盘产品与品质质不创新将会会滞销。区域市场分析析小结平衡堂智业联联盟郴州房地产市市场短期会经经受政策影响响而发生一些些波动甚至个个别滞销，但但是中长期良良好的经济基基础决定市场场发展的良好好前景一直未未变！价格和和体量已经进进入快速发展展通道。大盘盘优盘占绝对对主流！个性性产品可以后后发而突飞猛猛进。供应规模继续续扩大整体竞争不断断加剧而创新新模式户型需求呈现现紧凑实用趋趋势随城市改造整整体价格必能能不断提升品牌大鳄拉大大价格箱体产品品质不断断提升区域市场走势势预测政策继续收紧紧平衡堂智业联联盟2区域市场分析析1宏观政策走势势3市场研究与分分析14市场总结个案楼盘分析析平衡堂智业联联盟北湖板块五岭广场板块爱莲湖板块龙泉板块北城板块东部苏仙王仙生态新城板块（含保税区））郴州市场板块块分布：1、北城板块块，代表楼盘盘：省化工项项目、丽都花花园、阳光佳佳园、芙蓉丽丽景2、北湖板块块，代表楼盘盘：北湖一号号、祥云国际际、天域国际际、金源棕榈榈园3、新西城板板块，代表楼楼盘：恒大华华府4、高铁板块块，代表：华华盛世纪新城城5、五岭广场场板块，代表表楼盘：天一一华府、龙龙凤嘉园6、龙泉板块块，代表楼盘盘：龙泉名邸邸、天润天城城、新贵华城城7、爱莲湖板板块，代表楼楼盘：爱莲湖湖畔、爱莲名名城、神憩乾乾龙、石博园园8、龙形板块块，代表楼盘盘：华宁春城城、水榭华庭庭、君悦澜山山、湘南人家家9、东部新城城板块，代表表楼盘：御景景城市花园、、湘南人家、、花样年华、、本案郴州市场大体体可以分为如如下板块，本本项目隶属于于北湖板块市场板块格局局新西城板块本项目高铁板块龙形板块平衡堂智业联联盟郴州个案北湖一号—基基本情况优点：交通便利，项项目东侧300米是汽车车总站，西侧侧衔接107国道；稀缺的自然山山湖景观资源源；配套设施施完善；400万元打打造的营销中中心，成为一一大亮点，取取得巨大成功功；领先于市场的的建筑产品（（入户花园赠赠送）和营销销手段，成为为市场追捧的的焦点。缺点：工程的负面口口碑清除不力力，营销理念念没有深入、、品牌没有落落地生根、价价格策略混乱乱损失合理利利润。项目地址郴州市同心路2号（原玻璃厂）占地面积约4.8万㎡建筑面积21.8万㎡产品高层项目定位湖山坡地豪宅容积率3.9绿化率38.61%户数车位1476/901交房时间2012年销售进度首批95%销售均价4600户型供应一房：43-52㎡；两房：89㎡；三房:134-140㎡；四房复式:150-280㎡开发商郴州市顺源房地产开发有限公司平衡堂智业联联盟项目地址人民西路（原建筑公司）占地面积约2.9万㎡建筑面积11万㎡产品多层、高层项目定位中央峰境国际大宅容积率3.7绿化率42%户数车位1002/800交房时间一期2010年10月销售进度首批70%销售均价4300元/㎡户型供应公寓：46-60㎡；二房：78㎡；三房：114㎡-166㎡；四房：153㎡；开发商郴州市恒信房地产公司（福建）优点：人民西路地段段价值优势，，配套齐全，，生活成熟度度高；高层部分单位位具有一定北北湖景观资源源，性价比较较高；户型设计有所所创新，赠送送面积较多，，客户接受度度高。缺点：楼间距距相当压抑，，入户花园的的设计不如内内阳台（内庭花园））实在和新颖颖。祥云国际—基基本情况郴州个案平衡堂智业联联盟大面积入户花花园，可改造造性虽强，几几乎失去了创创新的意义。。但由于面积积“赠送”把把本应给业主主的艺术化了了，增强了销销售亮点。而而市场穿透力力并不强。故；销售速度度不如北湖一一号祥云国际—典典型户型平衡堂智业联联盟祥云国际—典典型户型户型：3室2厅2卫；面面积：114㎡25㎡入户大大花园，可变变成一间客厅厅，魔术空间间，实用性强强。大面积入户户花园，可可改造性虽虽强，几乎乎失去了创创新的意义义。但增强强了销售亮亮点郴州个案平衡堂智业业联盟祥云国际——典型户型型户型：3室室2厅2卫卫；面积：：130㎡㎡26㎡入户户大花园，，可变成一一间客厅，，南向配大大面积阳台台，舒适性性强。大面积入户户花园，可可改造性虽虽强，几乎乎失去了创创新的意义义。但增强强了销售亮亮点郴州个案平衡堂智业业联盟祥云国际——典型户型型内阳台设计计，可改造造成卧室户型：3室室2厅2卫卫；面积：：114㎡㎡南向内阳台台设计，赠赠送半面积积，可变成成一间卧室室，舒适实实用。郴州个案平衡堂智业业联盟爱莲湖畔——基本情况况项目地址郴州大道爱莲湖公园旁占地面积约5万㎡建筑面积17万㎡产品商住多层、高层项目定位江山林湖御天下容积率3.28绿化率45%户数车位1300/约900交房时间2010年8月销售进度前期95%销售均价4300元/㎡户型供应三房：122-140㎡；四房：150-158㎡；五房：260㎡；复式：400㎡（目前剩大面积4、5房）开发商郴州市中珠投资有限公司（广东）优点：200万售售楼处，中中式建筑风风格、传统统文化；挖挖掘爱莲湖湖卖点，景景观+人文文；销售中心展展示效果好好，活动营营销丰富，，3D片展展示，一级级物管+体体验营销；；大户定位,赠送面积积多,凸窗窗、转角窗窗、双层阳阳台的应用用；营销、工程程节点配合合较好.体验营销做做得比较到到位郴州个案平衡堂智业业联盟爱莲湖畔——典型户型型户型：3室室2厅2卫卫；面积：：114㎡㎡南向内阳台台设计，赠赠送面积为为8.9平平米，可可变成一间间阳光房，，舒适实用用。内阳台设计计，可改造造成阳光房房郴州个案平衡堂智业业联盟项目个案比比对爱莲湖畔——典型户型型大入户花园园设计，可可改造成房房间户型：3室室2厅2卫卫；面积：：114㎡㎡带入户户花园及双双阳台。赠赠送面积为为20.3平米，可可改造成一一间卧房，，舒适性强强。平衡堂智业业联盟亿枫翠城——基本情况况项目地址北湖区政府香雪西路与骆仙西路交汇处占地面积约4.2万㎡建筑面积17.65万㎡产品高层项目定位山在城中，城在林中容积率4绿化率42%户数车位1280/600交房时间2010年底销售进度约80%销售均价3800，现在4100户型供应2房:85-94平米;3房:110平米;4房:126平米开发商深圳市亿民房地产开发（集团）有限公司

优点：深圳开发公公司先进开开发理念，，对产品及及对环保潮潮流的重视视；规划上半围围合式布局局，保证户户型通风和和景观上均均好性；产品规划超超前、灵动动空间，大大阳台、双双层高露台台、凸窗、、转角凸窗窗的运用；；高绿化率，，自然山景景资源的景景观优势。。不足：不熟悉本地地市场，道道路交通公公共配套、、项目推广广、体验营营销等严重重影响销售售。郴州个案平衡堂智业业联盟亿枫翠城——典型户型型内阳台设计计，可改造造成卧室户型：3+1；面积积：115㎡带双阳台和和一内阳台台，赠送面面积达21-22平平，内阳台台可改造成成卧房，紧紧凑而不失失舒适性。。大阳台设计计，可改造造成阳光房房郴州个案平衡堂智业业联盟亿枫翠城——典型户型型内阳台设计计，可改造造成卧室大阳台设计计，可改造造成阳光房房户型：3+2；面积积：130㎡带双阳台和和一内阳台台，可改造造成卧房，，赠送面积积达20-28平，，舒适性强强。郴州个案平衡堂智业业联盟亿枫翠城——典型户型型大阳台设计计，可改造造成阳光房房户型：2+1设计；；面积：89㎡带大阳台和和一内阳台台，内阳台台可改造成成卧房，赠赠送面积达达13-19平，2房面积3房享受。。内阳台设计计，可改造造成卧室郴州个案平衡堂智业业联盟附：小户型型租赁行情情楼盘名称户型面积销售价格租金（元/月）五岭广场天一酒店45平米均价6000元，2006年售完2000五岭广场天一商务公寓48平米5000左右1200－1800北湖区政府旁城市公寓39平米3400元1500八一路旁（西街）小房型公寓33平米3748元，2008年基本售完1200－1500北湖公园前小户型商住楼32平米3400元，2008年已售完1500郴州宾馆旁电影城商务楼（国庆南路）40平米3500元，2008年已售完1500南塔美食广场小户型公寓40平米2100元，2007年售完800－12002009-2011年郴州市市公寓租售售情况抽样样城中心小户户型精装公公寓租金普普遍较高，，回报率高高。售价快快速走高。。但郴州没没有真正意意义的品质质公寓和企企业总部产产品，存在在较好的市市场机会。。平衡堂智业业联盟2区域市场分分析1宏观政策走走势3市场研究与与分析14市场总结个案楼盘分分析平衡堂智业业联盟郴州市房地地产市场已已处于粗放放型发展与与高速提质质发展相融融汇的复合合阶段。市市场、产品品尤其营销销理念、销销售流程等等方面急需需升级换代代。城市档档次提升的的同时，呼呼唤有一批批在规模、、产品、景景观、档次次、文化等等方面能匹匹配的房地地产项目出出现——已已经出现；；郴州房地产产总体操盘盘水平、价价格水平与与整个城市市经济实力力相背离，，在金融大大环境严重重下滑的情情况下，未未来项目品品质和房价价将会同步步提升；城区市场在在售待售待待建的项目目约60个个，市场总总供给400多万方方，而2010年郴郴州城区房房地产市场场总体销售售面积约130万方方，郴州房房地产市场场的竞争形形势非常激激烈；但市市场上开发发商实力较较弱的很多多，产品档档次较低，，品牌发展展商和有影影响力的品品牌项目已已经出现，，引导市场场和唤醒客客户需求的的提升———有理由相相信弱实力力开发商会会被逐步淘淘汰；新一轮经济济发展计划划、城市化化战略以及及对投资的的保障政策策，为本地地房地产发发展带来新新的一次重重大机遇———兼并组组合、投融融资、开发发操盘等模模式的转变变；郴州房地产产总体发展展格局研判判市场分析总总结平衡堂智业业联盟5、销售中中心、卖场场包装、销销售服务意意识及产品品园林展示示区严重滞滞后，可以以预见在不不久的将来来，营销理理念更新和和专业销售售引入将为为发展商带带来巨大的的附加值（（如北湖一一号）6、现阶段段营销推广广投入偏低低，媒体选选择单一、、缺少组合合策略，缺缺少针对目目标客户的的挖掘手段段，更加缺缺乏拓展行行销与超市市化的先进进销售模式式；7、营销活活动少，且且缺乏针对对性，不能能够有效的的向客户传传达项目生生活方式与与文化内涵涵，缺少更更高的精神神层面沟通通——销售售人员固步步自封靠天天吃饭比比比皆是；8、由于行行政执法的的原因，内内部认购和和卖楼花盛盛行还将持持续一段，，率先推行行体验式营营销的必将将实现高价价格、获得得超额利润润，如（恒恒大华府、、爱莲湖畔畔、北湖一一号等）；；9、新项目目必须【未未雨绸缪】】地着眼于于未来2-3年的竞竞争市场与与政策变数数，产品、、配套和服服务上的前前瞻性对一一个项目总总体运作是是否成功具具有决定性性意义（如如北湖一号号）；10、物业业管理服务务的优劣，，不折不扣扣的成为客客户购房做做出选择时时的三大重重要因素之之一（如爱爱莲湖畔、、鸿翔尚城城、龙泉名名邸）。市场分析总总结郴州房地产产总体发展展格局研判判平衡堂智业业联盟1、建筑一味追求高高容积率，，大大降低低项目品质质和居住舒舒适度———拉长资金金链，缩水水价值；建筑风格单单一，缺少少个性。一一定程度上上反映出项项目前期定定位不明晰晰和发展商商开发水平平局限性，，造成大量量雷同产品品出现，绝绝大部分项项目被冠以以所谓的现现代简约建建筑风格。。其中爱莲莲湖畔的中中式徽派建建筑，资兴兴彼岸东江江庭园西班班牙风格给给市场增色色不少。关于产品2、园林由于“卖楼楼花”销售售方式存在在，园林重重要性严重重被忽视，，最近2年年已大为改改观；事实上大部部分园林还还停留在宅宅间绿化，，造园时设设计理念和和最终品质质得不到保保证，景观观均好性差差；园林缺乏明明显主题风风格，影响响项目品质质和特色。。祥云国际际新加坡浪浪淘沙和龙龙泉名邸的的巴厘岛风风情仅仅停停留在概念念上；爱莲莲湖畔中式式园林、华华宁春城的的入口组团团园林、水水郡的水景景环绕具备备亮点；整个市场园园林专业性性不足，缺缺乏专业性性公司或大大师级作品品，园林施施工更是处处于粗放低低水平的状状态。市场分析总总结平衡堂智业业联盟市场分析总总结关于产品3、户型户型定位模模糊不清，，导致客户户定位不准准确。大多多楼盘涉及及产品面积积差大，产产品涵盖一一房到五房房，往往不不利于客户户判断与同同类客户的的集中整合合，失去了了快速销售售的基础。。竞争力强的的品牌项目目户型创新新亮点多，，如双层阳阳台、入户户花园、内内阳台、转转角飘窗窗等，目前前市场上已已有少量出出现，市场场接受度高高。项目一房二房三房四、五房备注爱莲湖畔

122-150156-174入户花园、双层露台、1.8米阳台、270度转角窗、凸窗，四房带内阳台华宁春城

144-166135-150多层户型，大阳台，一楼送花园北湖一号43-5175-113120-131140-1601，1.8米阳台、凸窗、通透、祥云国际4678114-139153-166内阳台、1.5米阳台、凸窗龙泉名邸5097103-145171入户花园、1.8米阳台、凸窗新贵华城43-9983-91101-139147-175入户花园、双层露台、内阳台、1.5米阳台、270度转角窗、凸窗亿枫翠城

89113-115128-130双层露台、转角窗、凸窗平衡堂智业业联盟3、户型———中珠爱爱莲湖畔经经典户型入户花园半半赠送，可可改造性强强超高实用率率，入户花花园、露台台、转角窗窗景观主卧，，客厅次卧卧全部南向向大厨房、餐餐厅豪宅尺尺度格局阔绰衣帽间间、主卧室室南北通透透市场分析总总结关于于产产品品平衡衡堂堂智智业业联联盟盟平衡衡堂堂智智业业联联盟盟3、、户户型型————中中珠珠爱爱莲莲湖湖畔畔经经典典户户型型超高高实实用用率率，，花花园园、、露露台台、、转转角角窗窗1户户型型，，独独立立书书房房局部部双双层层高高露露台台，，送送可可自自由由改改造造的的阳阳光光花花房房大厨厨房房、、餐餐厅厅豪豪宅宅尺尺度度格格局局阔绰绰衣衣帽帽间间、、主主卧卧室室南南北北通通透透市场场分分析析总总结结关于于产产品品平衡衡堂堂智智业业联联盟盟市场场分分析析总总结结关于于产产品品典型型举例例平衡衡堂堂智智业业联联盟盟关于于市市场场客客户户打动因素价格自然追求高性价比，有一定的赠送优惠产品户型产品面积合适，空间尺度合理，且赠送面积比较实用，使产品的性价比高；客户实际可得利益大大提升；个性化产品将极大撼动市场升值潜力对郴州城市规划认同、对发展改造充满信心社区环境社区面子气氛较好，园林与生活配置高物管物管服务及安全性至关重要，客户越来越希望物业管理带动社区档次和生活提升品质品牌品牌发展商，有过成功开发项目经验成交交客客户户置置业业因因素素偏偏好好分分析析市场场分分析析总总结结关于于如如何何““抓抓住住””客客户户市场场分分析析总总结结营销阶段营销手法第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段前期推广项目导入期强推期持续销售期户外广告★★★★★★★★★★★★★软文报广★★★★★★★★平面报广★★★★电视短片★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★分展场★★★★团购客户营销★★★★★★网络网站★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★楼宇广告

★★★★★★★★★★★★现场包装★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★短信★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★分众传播★★★★★★★★★★★★活动★★★★★★★★★★★★平衡衡堂堂智智业业联联盟盟总结结前前述述典典型型盘盘的的郴郴州州模模式式，，仍仍然然有有【【教教条条主主义义】】烙烙印印，，创创新新的的机机会会来来了了！！平衡衡堂堂智智业业联联盟盟关于于物物管管收收费费市场场分分析析总总结结郴州州抽抽样样，，基基本本合合理理但但尚尚偏偏低低。。基基于于郴郴州州目目前前房房价价与与状状况况，，尚尚可可结结构构性性提提高高平衡衡堂堂智智业业联联盟盟中珠珠··爱爱莲莲湖湖畔畔：：关键键词词：：户户型型创创新新、、体体验验营营销销、、活活动动营营销销、、规规范范高高效效、、文文化化、、物物业业管管理理典型型项项目目成成功功经经验验借借鉴鉴顺源源··北北湖湖一一号号：：关键键词词：：营营销销至至上上、、展展示示体体验验、、高高调调推推广广、、合合作作团团队队、、细细节节打打造造市场场分分析析总总结结平衡衡堂堂智智业业联联盟盟市场场研研究究与与分分析析12地块块价价值值认认知知&开开发发商商目目标标平衡衡堂堂智智业业联联盟盟2开发发商商目目标标1地块块价价值值认认知知地块块价价值值认认知知&开开发发商商目目标标2平衡衡堂堂智智业业联联盟盟项目目处处在在东东城城————行行政政新新城城等等边边缘缘，，但但依依托托两两干干线线组组团团间间互互通通、、处处于于郴郴资资桂桂一一体体化化的的桥桥头头堡堡价值值认认知知————区区位位居住住、、商商业业综合合服服务务及及商商务务西部部老老城城政务务、、文文卫卫服务务、、配配套套本项项目目生态态观观光光旅游游产产业业生态态农农业业旅游游产产业业教育育居居住住商商业业体育育会会展展旅旅游游东部部新新城城居住、物流交通、加工北城传承历史史客运服务高新产业新型工业有色金属产业园政务、居住服务、配套爱莲湖板块旅游地产贸易保税国际物流神憩乾龙开发实力差也也卖得好：在在于配置价值认知———区位本项目国庆南路进进主城郴资桂大大道进进高速10分分钟生生活活圈价值认知———区位国庆南南路进进主城城本项目郴资桂大大道进进京珠高高速平衡堂智业联联盟当前周边建筑筑环境虽荒凉凉、城市感弱弱，但道路感感非常强势。。目标客户积积淀与可挖掘掘的方向（郴郴资桂、粤企企业）十分明明显。价值认知———周边项目地块对面面路牌平衡堂智业联联盟未来片区发展展前景良好———京珠高速速、S322已建设成景景观式城市主主干道，梨树树山山地公园园已奠基。通通达王仙岭5分钟车程、、直接面对保保税区、物流流产业园；承承接郴资桂一一体化已为腹腹地。价值认知———周边项目东北200米进入贸贸易与加工保保税区项目正北通过过城市广场接接国庆南路通通达主城平衡堂智业联联盟价值认知———资源项目地块东临临大道之北向向往京珠高速速和东城项目地块东临临大道之南向向往桂阳和高高铁西站东北地块西北西南平衡堂智业联联盟平衡堂智业联联盟价值认知地块价值小结结：

地处未未来繁华区腹腹地，发展潜潜力大、外部部资源好于内内部价值分析3：：经济指标（（1）中等等容积率、小小规模，需产产品卖点打造造并利用好外外部资源来强强化之价值分析2：：资源

（1）外部资源源好于内部资资源

（2））北部和西部部资源山地公公园、学校、、游乐绿地具具体规划目前前不确定价值分析1：：地段

（1）位于郴州州房地产价值值高点板块但但目前暂边缘缘化

（2））当前周边环环境城市感弱弱，但未来发发展前景大，，道路感强势势平衡堂智业联联盟2开发商目标1地块价值认知知地块价值认知知&开发商目目标2平衡堂智业联联盟开发商目标项目开发目标标共识：三赢赢一避免价价值兑现|销销售速度（风风险）|品牌牌影响力|开开发成本（1）价值兑兑现：价格&利润率基础目标———兑现合理市市场价格，提提高开发利润润率提升目标———靠近爱莲湖湖板块当前价价格，保守理理应4300以上区间（2）销售速速度（风险））：降低风险险&合理速度度基础目标———避免规划及及产品层面出出现重大同质质化，保证销销售提升目标———资金原因，，支撑分期滚滚动开发或公公司其他地块块开发（3）品牌影影响力：挂靠靠公司口碑&客户拉动力力成为郴州有影影响力与号召召力的项目，，提高开发价价值与产品价价格（4）开发成成本控制：结结合实际情况况取舍在参考价格下下，考虑合理理控制成本，，避免过大基基础工程得不不偿失平衡堂智业联联盟禀赋目标导入入亟待解决的的核心问题作为一个中小小型楼盘，达达成开发商目目标其实会分分解为2个层层次的问题解解决，首先是节点开开发方向、思思路&核心驱驱动力；其次次是产品设计计&资源及配配套。（1）节点开开发目标，核核心关注4个个问题A、市场关系系该如何处理理？延续或者者抛开东城地地产/郴资桂桂大道系列？？B、结合未来来行业及区域域大势，是否否节点开发模模式方可保证证目标实现？？C、迎合市场场与目标客户户需求特征，，什么是核心心驱动力？如如何持续？（2）产品目目标，核心关关注2个问题题A、产品的国国际化程度及及户型面积与与个性化设计计的创新？B、需要配备备哪些硬件及及软件配套？？本次沟通中的的核心关注内内容平衡堂智业联联盟解决问题的逻逻辑树：模糊糊化节点开发发、承郴资桂大大道系列另起起炉灶大道系列简要要经验总结：：慢而多获利利只是意外、宏观视角下下的整体战略略选择市场关系处理理新的市场关系系建立、市场视角下下的核心驱动动力选择片区地标聚焦焦（开发目标标在市场中的的虚拟比对））目标客户锁定定（客户群特特征，物业消消费偏好）节点开发：郴郴州客户箱体体与宏观缓冲冲势头，可选选择此模式，，价格策略得得当，快销不不损失利润本项目核心驱驱动力选择及及打造要点平衡堂智业联联盟2核心驱动力选选择1节点开发的取取舍模糊节点开发发及策略的初初步导入32产品设计方向向2配套打造方向向在【项目定位位】和【产品品策划】中与与其他元素具具体性说明平衡堂智业联联盟审视3：销售售案场

（1）如若案场场管理一般，，销售员换得得频繁，不能能很好的利用用客户资源（（2）“久久病无孝子””的马太效应应，销售员积积极性不强审视2：开发发周期

（1）开发周期期过长，影响响市场对开发发商的评价（（2）工程程管理一般，，时间计划性性不强，推迟迟交房影响老老带新的置业业信心项目可能的问问题直接影响响了营销兑现现与客户口碑，必须形形成一个未雨雨绸缪的策略略机制。明显化节点开开发审视时间拉长不一一定能建立良良好的市场影影响力审视1：定位位及产品（（1）常规住住宅产品设计计未能充分考考虑宽泛特定定群客户偏好好与实际环境境影响，档次次观感有限（（2）园林林建设很难为为社区加分———周边品牌牌公司大项目目会否拉动流流失客群？审视4：市场场价格——滚滚动增利极可可能是一厢情情愿：因为3年内的投放放量是可去化化量的5倍（（1）若低低价预支团购购尚不够支撑撑建设且丢掉掉项目利润的的一半，且品品质难保失去去开发意义（（2）2012-2013的郴州非非比2010全国的意外外，暴涨荡然然无存，虽整整体价格有望望逐步提升但但非所有项目目都升，政局局与大宏观落落地+超级项项目的挤压，，刚需对非实实力项目不再再刚需。平衡堂智业联联盟开发思路1：：另起炉灶（（针对旧有的的市场关系））

脱离郴资资桂大道系列列，将地块作作为一个独立立的个性化项项目考量———强化城市感感（1）承接东东城/大道不不确定性因素素增多：郴资资桂大道前期期市场影响力力与客户口碑碑有限，项目目中途重新起起势难度大，，耗费成本高高。（2）地块具具备独立操作作的特征：区区域不同，地地块特征不一一，新成立开开发公司进行行挂靠，不依依托东城地产产，可以另起起炉灶。（3）地块独独立运作相对对更为自由：：不用考虑与与附近项目产产品系、建筑筑风格、命名名等多方面的的承接问题，，更利于实现现突破。关键点：1、创新融资资模式，寻求求非订单非股股份合作；或或地域人脉快快速整合集聚聚资金。2、选准可资资、能资的质质量与速度兼兼备的战略建建筑商，适度度让利而一气气呵成。3、利用惯性性的其他思路路，如：项目目地盘包装与与绿地完工同同步后的提前前营销。舍弃东城及郴郴资桂大道的的简单联想———走非【常常规高档住宅宅】而特性开开发的路子复合地产的启启示如通过与教育育机构或医疗疗机构联系，，打造教育延延伸牌和健康康便捷牌———内涵与第一人民医医院合作保健健医院的健康康管理服务站站，随时为业业主提供专属属的健康管理理专家服务；；建立终身健康康信息数据库库，让业主随随时了解家庭庭成员的健康康状况。社区内设有专专门的富顺房房产健康专线线，只需要轻轻轻一拨，便便可以为业主主免费解决预预约挂号、导导医导检、协协助办理入院院、住院护理理等医疗服务务问题，彻底底解决看病难难的现状；不定期的各类类健康主题活活动：如健康康讲座，育儿儿课堂、养生生知识培训等等，年度的免免费体检………数字化小区概概念——未来来【项目定位位】和【产品品策划】与其其他元素具体体性说明。平衡堂智业联联盟开发思路2：：拓宽模式（（创新郴州现现有的市场关关系）

将该该地块作为一一个独立的【【体验经济+企业总部与与国际化公寓寓融合】的项项目考虑平衡堂智业联联盟体验经济催生生体验地产地产已经进入入以消费者为为主导的体验验时代，消费费者购买住宅宅已不仅仅是是购买一处住住所，而是对对一种生活方方式的选择。。体验地产重重新定位房地地产的功能和和效用。把生生存地产和生生活地产改写写为体验地产产，把物质空空间改写为精精神空间，只只要人类的情情感和想象力力是无止境的的，房地产的的创新也就是是无止境的，，这就是体验验地产的魅力力。体验地产革命命性的购房特特征：体验地地产时代，在在消费者心中中，住宅产品品的居住功能能价值充其量量只占20％％，消费者更更为关注产品品为其所带来来的文化层面面和情感方面面的价值体验验，要求不仅仅要为其提供供理想的居住住空间，更重重要是要为其其创造一种全全新的生活方方式和生活的的体验。据全球知名物物管机构戴德德梁行介绍，，在美国、日日本等发达国国家，在中国国沿海发达公公司,企业早早就开始寻求求更有效率、、更生态的办办公区域。据据统计，在海海外，约有70％的写字字楼最终落在在城市边缘，，除了贸易型型、服务型企企业外，其他他生产型、科科技研发类等等大部分企业业都乐意选择择有产业背景景支撑的城市市边缘。以日日本为例，写写字楼的智能能化、个性化化、区域化已已经成为商务务办公的新趋趋势，市场需需要更为个性性化的商务产产品，而这一一个性化只可可能在城市周周边得到实现现，而随着城城市交通的改改善，也为在在城市边缘区区域工作提供供了可能。平衡堂智业联联盟产品设想之一一：企业总部部与国际化公公寓融合平衡堂智业联联盟产品设想之二二：国际化公公寓与产权式式酒店融合郴资桂桂大道道临国庆南路的游乐绿地平衡堂智业联联盟策划专案组工工作框架介入项目策划人员进行行市场调研跟进各项营销销策略确定及及执行方案落实实工作，组织织销售培训、并并与销售团队队协作进行营销销工作的效果果监测把握现场销售售、客户、市市场、竞争动态态，根据阶段段销售目标、客客户需求及市市场动态，对营营销工作效果果进行评估跟踪销售过程程，进行营销销总结，及时调整整各阶段流程程及营销推广策略，，同时，重点点进行阶段销售售策略调整，，配合组织各类促促销活动专人与发展商商保持工作联系营销策略建议议及执行方案案与工作配合合执行配合依据定位来做做深度设计及及建筑优化开发方+策划划方合力执行行配合设计论证后由我方方得出产品定定位、客户定定位、推广定定位、价格定定位等建议。。据此及市场场势态，根据据整体及阶段段需要，提出出推广策略、、渠道策略、、客户策略、、价格策略、、销售策略等等建议，并编编制《营销推推广计划及费费用预算》、、《营销工作作统筹表》进进行工作统筹筹推进，最终终分别编制执执行方案及分分工表，整合合开发商及合合作方资源高高效执行与开发商紧密密协作，为销销售团队提供供推广配合、、客户拓展、销售售物料、促销销工具、方向向引导、培训训提升及技术后援援等全程支持持，最终推进进销售目标实实现系统策略建议议及整体工作作统筹阶段营销工作作推进与调整整优化销售目标实现现支持与推进进THANKS只创造和推进进一流价值湖南平衡堂智智业联盟2011-10-18最为命运所屈屈辱的人，只只要还抱有希希望，便无所所怨惧。这个个世世界界并并不不在在乎乎你你的的自自尊尊，，只只在在乎乎你你做做出出来来的的成成绩绩，，然然后后再再去去强强调调你你的的感感受受。。1月月-231月月-2322:36以爱