红枫林营销及发展概念

谨呈：西安高新技术产业开发区房地产公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳尚美佳经纪公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告严格保密红枫林营销策划报告1红枫林赋八百里长安，水绕古都，巍巍秦岭南矗。汉唐风骨，千古流传，英雄豪杰辈出。且看天地之间，过眼烟云，弹指之间，风云相逐。夕阳渐沉，却看漫天星宿。四季轮回，看枫林尽染，盏灯明下，呼朋唤友，一杯清酒相煮。2巅峰之作人文盛景ThepeakforthehumanitiesShengjing3“我们不是为了世界上多一处房子，而是在寻找一些生活，一些新的生活替代它。”——不只是卖房子，同时售卖一种生活方式和营造一种生活格调4报告路线图目标分析资源梳理市场竞争发展策略定位方向启动模式产品建议营销策略势Potential势Method术Way5壹：目标分析6一期分析7目前，枫林华府一期所面临的主要问题是户型面积偏大、总价相对偏高，后市销售乏力主力总价在78-85万平米之间剩余房源面积以130-140平米三房和160平米四房为主8在产品配套上，对于市场同等中高端大盘来说，枫林华府一期资源整合相对不足，现场体验欠缺配套相对欠缺：项目自身配套如中式会所、商业和学校等未能成型，无法向市场和客户提供未来生活场景的演绎。景观体验感：项目主题核心定位为“汉文化”，主推庭院文化；在项目现场，庭院景观、林荫大道未能形成足够的文化氛围和体验感。销售体验感：销售中心现场的形象、氛围和服务，未能体现项目所在地——上林苑的皇室气质和充足汉文化元素的演绎。9从现场分析，地块自身整体形象没有得到最大化的提升作为整体43万平米大盘，高新·枫林华府自身的“城界”识别性相对一般；针对中高端客户，枫林华府一期没有专供客户使用的停车场等。看楼通道和施工通道未能有效分析，为客户的看房造成了一定的不便，形象度不高。10一期销售面临的现状分析客户购买核心因素，受到宏观经济、股市下滑等影响，观望心理较强。房地产政策调控，如何刺激具有真正购房能力刚性需求，是红枫林启动的重要考虑因素。目标客户多为二次、三次职业者，具备敏锐观察力和认知力，客户群体相对集中和固定，其购买决策时间增长。红枫林如何锁定客户“心智”至关重要。从“原味生活庭院来到西安”到“城西第一高端大盘”、再到“泛高新”，枫林华府一期推广形象模糊化，无法将产品核心优势、特点和精神内涵进行诉求。总结来看，政策调控带来市场销售压力的同时，“红枫林”的入市必须要建立一个整体高度形象进行“革新”定位层面市场层面政策调控影响营销推广模糊客户消费升级两者相互依托，相互影响一期目前主要以三房、四房为主，主力总价在70-80万之间，总价相对较高。产品线的单一，无法向市场提供多重选择。红枫林入市，要充分考虑产品搭配。产品类型单一11总体目标12项目目标中国人文大盘成就“枫林”系列巅峰品牌企业目标提升整个城区发展和形象引领西安中高端市场总体目标13高新地产对房地产核心业务非常明确，公司上下对战略增长充满信心，对未来发展前景看好高新地产正式注册成立高新企业正式成立位列百强全国实力荣获全国房地产效益百强，位列39获得全国房地产开发一级资质百万建面实力见证荣获台湾三大奖，并成立十周年高新十年大奖认同十五周年功绩卓越中国房地产企业排名49位，成立十五周年1992年1994年2000年2002年12月2007年5月2008年“信·心”年，红枫林和水晶城发展战略方向和转折战略启动品牌时代14足迹——高新地产的产品脉络/品牌脉络/品牌路线围合花园概念品牌萌芽期2001年枫叶苑高层改变居住形态2002年2006年枫叶新都市曲江·枫林溪园西安市区高端产品欧式风情社区现代中国风格品牌建设期城市中心生活情调2007年2008年枫林华府枫景观天下红枫林水晶城西安首席人文楼盘城市中心复兴项目城市名片全新产品概念品牌转型期引领生活模式15我们认为，高新地产成立十六年之际，必将迎来新一轮的广泛而深刻的变革西安城市进入新的发展时代，一个崭新的发展契机全面呈现西安正处在“眺望未来”的节点上，房地产成为这个发展契机中的最大亮点。高新在西安16年的城市经营，已经积累了雄厚的品牌力。在西安已经被众多消费者认同，形成良好的品牌口碑。高新的目标群体已逐步成为城市中拥有特定生活形态和价值观的典范人群。并对社会生活观念具备相当的影响力。当目标群体的行为潜移默化为“城市群体标签”的时候，他就具有可以生成一种特定文化形态的可能性。并使这种深入的文化形态则以“高新地产”为代言含义出现。城市（CITY）品牌（SPIRIT）人群（PEPOLE）红枫林对于16年高新地产来说，是一个转型和提升的结果。16高新区的城市建设者

西安城市发展见证者我们应该这样理解高新地产：171灵魂缺失，走失于市场。可复制性强，核心竞争力弱2产品概念：意识形态的超越细节打造：建造技术的推敲3价值形态的认同感，实现品牌产品的打造。我们要打造什么产品？

——客户需求研究我们如何打造想要的产品？

——项目状况研判产品设计既以人为本产品设计又引导人改善生活方式

——设计融入生活文化合适的物业中国名盘西安明星物业依托于高新地产16年品牌，打造品牌物业，代言城市人居名片红枫林应实现品牌三级跳：18枫林华府和红枫林如何进行有效的衔接？如何整合资源，组合运作，实现产品和品牌共赢如何构建项目价值系统，超越竞争，缔造标准？高新·红枫林面临三方面的战略性命题红枫林三大核心命题何处如何何时谋全局者，方能谋一域整体定位的价值系统增长阶梯19我们充分利用了各种资源来展开本项目尚美佳数据库行业人士访谈行业研究相关者研究·尚美佳全国各地积累知识库·尚美佳全国及西安展开类似高端项目获得的经验与见解·尚美佳西安市场分析·高新地产公司高层及各部门经理·西安建筑科技大学教授·西安房地产信息网信息中心·www.800j.cc西安房地产信息网·高新开发区报道·西安高新区政府网…………20贰：资源分析21西安市高新区二重点建设区域。政府大力推进唐延路、沣惠南路、团结路及牡丹苑等工程。项目与市中心距离适当，交通便捷。特质1：区位未来发展核心都市中心领地本案高新发展核心区绝版地块，高价值区域本案核心区22项目临团结南路、大寨路，位于区域枢纽地位，通达性强特质2：交通立体式交通网络20分钟全城通达唐延路科技路城市核心主干道：南二环、西二环、唐延路。城市主干道：科技路、团结南路、丈八北路、昆明路。城市次级干道：大寨路、民洁路、创新路等。23片区传统商业和居住较为成熟，在区域中具有核心感和引领作用成熟区枫林华府中海华庭锦都花园逸翠园绿地世纪城兰乔圣菲融侨·馨苑紫薇·尚层紫薇·臻品群贤庄昆明花园特质3：氛围高端社区云集区域新人文价值板块枫叶新都市中央首座24共享西安最集中的商务办公、商业、酒店和居住集群商务中心戴维斯酒店世纪金花志诚丽柏金融大厦金鹰香格里拉电信广场爱家超市百安居易初莲花新纪元枫叶新都市枫林绿洲旺座现代城兰亭坊中华世纪城中国人民银行水晶城水晶国际中天枫叶苑特质4：城市高新18发展精粹最国际化城市区域25未来配套商业、街区、休闲等，促进区域综合性发展现时商业节点现时商业节点未来商业核心高新区商业市场正处于高速发展阶段，商业氛围逐步向南、向西延伸。现时商业结点位于科技路以北，集中于高新路与科技路交汇处。主要商业物业：世纪金花高新店、金鹰国际高新店、NOVO五环体育、香格里拉酒店、伊蝶百货等。随着高新区城市建设，高新区未来商圈将沿着高新路向西、南扩展，在科技路、唐延路等交汇处将形成新的商业节点。区域商业气氛不断向南、向西延伸，逐步提升项目区内未来商业价值及竞争力。区域内酒店、零售业、娱乐业发展蓬勃，带动区内消费，长时间停留消费者于区内活动。易初莲花特质5：配套高新未来发展核心商业氛围日渐成熟26自然、生态、健康——现代的生活理念在本项目的自然资源面前能够全面体验。具有汉文化内蕴的项目，是高新区现代人文典范。特质6：环境500米原生态林荫大道成为项目“绿肺”“溪境”主题园林周边属于待开发区域，没有工业污染，保留了原生态的自然环境和地理风貌，是真正适合人居的环境。原生、自然和生态的都市型社区27特质7：人文上林苑故地，传承汉文化成为项目“绿肺”现代与传统集合的建筑千年文脉地，延续西安人居文化和历史28项目200余亩占地，与东边中央首座相结合，将共同构筑百万平米超大规模中央生活城。超大规模社区与原生态自然景观，居家生活的完美组合。超大规模社区，更易完善配套，高科技筑家。特质8：规模43万㎡规模造城区域发展领跑者一、二期总计43万平米规模造城29特质9：档次高新地产16年集大成者多元化社区成就舒适生活双会所大型主题商业中高端社区，铸就人文生活家园30区域属性诠释说明高新区核心区高尚板块位于团结南路北，靠近以唐延路为中轴的高新发展新中轴地产价值一级版块位于唐延路及二环板块，与唐延路板块形成整体的高价值版块交通较好，配套匮乏交通路网发展，公交系统相对欠缺，周边商务商业配套较为匮乏双中心辐射区位于高新核心发展区和城西中心区双重辐射区项目属性诠释说明拥有良好的文化地脉地处汉代上林苑所在地，昆明渠流经较大规模规划一、二期总建筑面积约43万平米，可形成“造城”气势景观资源相对良好500米原生大树，43%高绿化率具有象征性的配套皇室气质会所及枫林书院等文化配套，极具标志性和象征性整体产品设计中上产品内部整体设计优势点相对一般项目界定——推动区域发展和城市进程的项目31西安国际新生活中心，高新区城市未来发展的城市多元化综合体

最具城市价值人文居住区域32一个城市竞争力的大小直接决定了这个城市经济活力和繁荣程度……现在，在城市运营运营的大背景下，城市已经成为一个品牌，竞相创造城市新名片，在目前发展状况下至关重要。以定义未来城市生活视角，审视“红枫林”的意义。项目所在区域价值定位

西安新生活中心·国际人文居住板块33叁：市场解读34宏观分析35西安市经济发展态势良好，促进加速了房地产业的发展西安市2007年GDP为1750亿，中国城市GDP排行榜西安市38位，人均GDP突破2000美元。西安市城市化率逐年提高，年增城市人口约8-10万人，户籍总人口830.54万，其中城市户籍人口600万。为房地产业快速发展提供了支撑。截至2007年12月31日西安市市场主体总量为244062户，其中，一产业1469户，占0.60%，二产业29797户，占12.21%，三产业212796户，占87.19%。私营企业及高收入白领购房群体相对增加。2007年西安市居民人均可支配收入为12662元，分别增长16.1％，是近10年收入增加最多的一年。人均消费性支出为10098元，比上年增长12.4%。宏观经济城市化率产业结构收入水平根据国际统计数据，当一个国际和地区的人均GDP超过2000美元的时候，消费方式开始向奢侈和高端消费迈进。36从2006年4月开始银行存款利率进入上涨通道，但上涨速度远远低于通货膨胀速度，利率出现倒挂现象。2007年，全年通货膨胀（6%）与银行一年期存款利息（4.14%）计算，存款一年贬值1.5%。在诸多房价调控政策，各地房价涨跌有差，2007年全年全国房价整体上涨约为10%。银行负利息的倒挂，将进一步凸显房屋的保值、增值的金融属性；但从目前国内整体的经济形势来看，不动产的投资属性将会继续加强 资料来源：中国金融网37总结分析：经济的增长给项目后期运作带来的启示城市的扩容，人口的增长，密度的加大，给城市带来的是经济的快速发展，行业的稳健发展，人均收入的增强与提高。经济的快速发展，城市人口流动性增强，商务活动更加频繁，这就直接促使了西安市的外向型经济发展速度加快。居民收入的不断提高，消费能力也得到了加强，其经济支出越发强烈，其中以固投占绝大部分，由此也推动促进了房地产市场发展。在银行负利息的倒挂，进一步凸显房屋的保值、增值的金融属性的同时，将会刺激房地产投资热潮的再一轮兴起。Analysis综合分析38西安楼市分析39异常基本正常正常运行基本正常异常2007年销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.91反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.11.00反映房地产投入与产出的效益指标房地产预警预报指标体系——2007年西安房地产保持着相对良性的发展40异常基本正常正常运行基本正常异常2007年房地产开发投资额增幅<-5-5~55~1515~25>2537.84%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，2007年西安房地产开发投资相对2006年增幅达到37.84%，有一定的过热趋向。房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.150.15-0.2>0.20.085%反映房地产投资规模的基础指标，相对的合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>3726.9%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产预警预报指标体系——2007年西安房地产投资额快速增长，带来相对性的供给过量41西安房价涨幅与GDP、人均收入涨幅持平，房市总体来看相对平稳42与内地二、三线城市对比，说明西安房地产发展状态正常西安西安市武汉郑州长沙合肥人口(万)700461820708610445人均GDP248152100032900277983300021000二线城市销售面积对比单位：万平米二线城市销售均价对比单位：元/平米43区域售价（元/m2）档次主要目标客户曲江板块别墅9000-2万小/高层5500高档：别墅等低密度物业、小高层/高层为主私营企业主高级管理人员高级公务员高新区小高层、高层5000-6000中高档——高层和小高层为主，洋房为辅高新区中高企业管理层私营企业主政府公务员城南小高层、高层4000-5000中档至中高档——以小高层和高层为主电子城等研究所技术人员、教师私营企业主城东洋房、小/高层3800-5000为主中档——以普通小/高层为主，洋房及别墅类为辅个体批发经营户区域厂矿企业(纺织)管理人员城西洋房、小/高层3800-4500中档——以普通小/高层为主，洋房等为辅军工企业高级技术及管理人员高教教师航空企业员工北开发区小高层、高层4000-5500中低档到中高档——以小/高层为主，洋房为辅公务员/陕北客户企业技术人员及管理人员区域决定房价——西安楼市板块分析情况44西安市场全面进入品牌时代第一集团：本土品牌[天地源、高新地产、经开、高科地产、紫薇地产]第二集团：外来品牌[绿地、融侨、大华、和记黄浦、金地、中海、富力、华汉、中新、珠江]第三集团：新进品牌[新鸿基、龙湖、雅居乐、粤华、万科、首创]典型案例天地源：枫林绿洲高新：枫林华府高科：夏日景色紫薇：紫薇尚层紫薇希望城绿地：绿地·世纪城融侨：融侨·曲江观邸大华：公园世家金地：尚林苑中海：国际社区富力：富力城中新：产灞半岛和黄：逸翠园·西安项目定位生态大盘原味庭院生活城市生活领跑者现代都市生活营造者品牌分段品牌特征主打本土优势，在本土品牌忠诚度较高。主要开发大众化楼盘，参与城市建设，本土影响力较大。外来品牌，实力强劲。已有实力产品证明，拥有一定的市场号召力，产品创性强、主开发中高端产品，品牌美誉度高，形成品牌系列连锁开发体系。新鸿基：宏基新城雅居乐：维也纳森林其他未定国际社区收官皇脉·宅纳东西公园地产城市奢侈品国际社区精装修豪宅生态大社区景观豪宅新鸿基：宏基新城雅居乐：维也纳森林其他未定正在酝酿的国内著名品牌，厚积薄发中展开新一轮品牌之战。45尚美佳认为，在突破了早期低成本时代之后，整个西安将要迎来真正“品牌品质时代”。1、房地产处于起步阶段；2、主要为满足高新区内人群的基本居住需求；3、开发区域主要集中在电子城片区。4、价格与城南保持基本平衡高科花园、紫薇花园、融鑫园等1、三驾马车成为拉动高新区房地产市场的主要动力。2、开发面积最大、配套最为齐全、影响力最广，奠定了高新区高端市场的定位。3、项目在景观、户型、物业、规划理念上一定的创新。枫叶新都市、高科新花园、紫薇田园都市、枫林绿洲、中华世纪城等1、外来企业品牌纷纷涌入，市场进入“战国时期”。2、在大盘时代基础上,开发理念有所提升，重视对项目的概念性对市场的影响。3、客户开始追求企业品牌、居住文化和心理精神。绿地世纪城、中海华庭、城市风景系列、逸翠园·西安、兰亭坊等1、房价的持续攀升，高端市场被激活，将迎来真正的品质化时代。2、市场对产品的品质要求将进一步提升，项目发展要在整体定位基础上，在户型、园林、物业及象征性配套上进行全方位的创新。3、未来高端客户需求将满足除在满足基本功能需求之外，品牌、精神和心理需求功能将成为核心。阶段主要情况：主要楼盘：补缺时代：1997-2000年大盘时代：2001-2004年概念时代2005至今品牌品质时代46西安市场整体发展相对平稳。高新区定位及规划，其经济和人居地位将继续加强。西安房地产全面进入品牌品质时代！总结分析：西安楼市总计分析Analysis综合分析47报告路线图目标分析资源梳理市场竞争发展策略概念定位产品建议启动模式营销模式势Potential势Method术Way48壹：发展策略49定位策略的选择市场容量及细分格局高新区中高端市场容量大，基础稳固高新区新区（边缘区和发展区)价格增长迅速品牌开发商的规模开发有助于提升高新区整体价格水平市场竞争区域内市场竞争激烈，众多中低价楼盘将对项目产品产生一定的分流。区域外市场分流：曲江部分物业对高新高端客户存在可替代性分流；城市南部发展区及丈八路沿线楼盘的规模开发将直接分流部分中高端客户项目发展条件区位价值动态增值性承接高新居住成熟区（唐延路）、位于两大中心区交叉叠加区——高新核心区、城西中心区。全面升级发展策略塑造全新的产品形象；产品类型多样化：小高层、高层、城市公寓；继承一期发展策略延续区域主流中高端市场物业类型：普通高层、小高层企业资源

枫林华府项目品牌资源，拥有较为丰厚的客户资源；开发商品牌资源，对承接一期的发展具有良好的品牌基础+1250

跳出目前竞争激烈的“红海”市场，锁定目标客户群体，从为提供标准化的中高端产品，到提供一个基于标准化高端产品之上的生活方式。策略一：全面升级发展策略细分市场升级产品类型升级发展理念升级物业类型的高价值化：创新型高层物业。产品形式的差异化和多样化：外部空间和内部空间的丰富性户型设置相对聚焦：趋向舒适性和功能性赋予更新的生活理念创造差异化的产品体验创造全新的开发理念51

延续细分市场延续产品类型延续形象主题策略二：继承一期发展策略与目前主流的市场产品“同台竞技”，与东方米兰、融侨馨苑、假日花城等处于同一细分市场。物业类型：以小高层、高层为主户型设置：产品线较长，以130-150平方米面积为主，沿用枫林华府成熟的户型设计仍以“原味庭院生活”为核心进行演绎在规划空间和建筑形态上与枫林华府在形象上的统一，局部优化52两种策略对比分析5000元5500元4500元本地及二线开发商全国一线品牌开发商兰亭坊企业实力及品牌知名度绿地世纪城黄金嘉园假日花城东方米兰策略一策略二策略一：全面升级发展策略参与未来高新区域高端市场的竞争，巩固企业品牌的领先地位，并提高后期竞争门槛，提升高新地产在高新的市场地位策略二：继承一期发展策略延续枫林华府中高端品牌地位，容易形成集团内部的同质化竞争，并且，随着绿地、和黄的规模化开发，日后高新地产等本地开发商将难以进入高新高端市场。逸翠园昆明花园城市风景融侨馨苑兰乔圣菲枫林意树53两种定位策略的利弊分析利：市场进入难度低；市场基数大，容易获得；有效获得枫林华府一期的知名度，容易积蓄可续、利：有效避开区域内激烈竞争占据市场高端，提高后续竞争门槛巩固企业品牌领先地位，扩大企业的高端市场份额，积极应对外来品牌开发商带来的洗牌策略一：全面升级策略拓展区域高端市场，高新地产16年系列集大成策略二：继承延续策略延续“枫林华府”项目品牌，突出新品的亮点弊：市场认知度需要进行重新的梳理；市场进入门槛相对较高，需通过产品实现差异化竞争。弊：后续供应大，竞争激烈；面临周边区域中低价楼盘竞争分流；无法充分发挥项目的区位价值和资源优势。54建议选择全面升级发展策略越多，促进作用越大越多，竞争越激烈越多，门槛越高越多，匹配程度越高市场竞争密集程度市场进入门槛企业品牌促进作用项目价值利用（区位/资源价值）全面升级策略继承延续策略55贰：发展概念56人群价值城市价值生活价值人文价值项目发展概念四大价值体发展定位国际化门户的门户价值高新区，是西安的“世界门户”，城市经济发展的重心，必将诞生国际级的物业，升级城市国际人居价值。财富人士的价值观念城市财富核心和经济命脉，全球财富人士云集。财富影响世界，人群决定圈层。从有形到无形，从张扬到低调。现代化都市的人文价值豪宅是地段、物业、文化等集大成者。生态文化中轴上绝版地段，基于千年城之历史，结合国际化时代潮流，人文价值与此闪现。掌控资本后的生活价值进则繁华，退则宁静，居则舒适，自得其乐。生活，才具有真正的价值。居住价值，从环境概念上升到自我、社交概念。57项目整体发展概念图核心竞争力Ⅱ：国际标准社区核心竞争力——中国人文大盘核心竞争力Ⅰ：商业中心核心竞争力Ⅲ：品牌集群团队国际化的主题商业中心国际花园社区精装城市公寓双会所建筑群引入国际级规划、景观、物业、装饰，打造具有世界级物业。互动促进特殊性的细分产品线，成为项目的价值提升核心。私家会所与街区形成会所建筑群升级居住标准，针对财富顶尖消费人群，打造顶级的产品。打造高新区乃至中高端价值新标准，缔造全新的居住标准具有体验感的情景商业街区58报告路线图目标分析资源梳理市场竞争发展策略产品建议营销模式营销推广势Potential势Method术Way59壹：产品建议60规划分析61二期基本情况概述:62实用至上原则：量身定制，不追求最高端，但求适合；商业集中原则：商业集中，聚人气即形成商业氛围；动静分离原则：住宅偏静、商业偏闹、闹静要相对分离；档次分离原则：高档精装公寓与中央组团进行分离；体验休闲原则：建设休闲绿地，优化商业环境；弹性开发原则：顺应市场、滚动开发、分期建设；后期维护原则：舒适、方便、安全、环保、规范化。总体规划原则63

生理需求安全需求情感需求尊重需求自我实现马斯洛需求理论客户感知与需求舒适度安全感生活方式第三层面第二层面第一层面64奢侈需求超量占有舒适需求大空间、健康环境、感官舒适健康需求独立空间、健康环境基本需求独立空间低高层面剖析：65空间、阳光、空气、景观、视野空间、朝向、通风、采光、景观、视野占有资源越多，舒适度越高！66舒适度常规衡量标准：朝向：南>东>北>西通风：通透>不通透景观：自然类型景观>人工类型景观大尺度景观>小尺度景观采光：高楼层>低楼层开阔>不开阔视野：开阔>不开阔远距>近距空间：大>小适度常规衡量标准：污染：低>高视觉：美观>整齐>杂乱视距：远>近67格调展示——小资空间宏大叙事——新富邻里共融——知富。。。立面雅——新贵环境洋——知富酷——小资。。。第二层面：客户体验越契合、强烈，生活方式越有价值681、地块资源是否充分利用；

2、是否有难以销售的产品；

3、较大的户型是否占有较好的资源；

4、是否有可以卖高20%以上的产品标杆；

5、是否有好的展示内容和条件；

6、是否有较为合理的成本；认识自己——集中力量利用和发挥优势；价值，价值——永远将最好的资源留给最好的户型；同时，保证均好性；还是价值——“金角银边”是商业法则；来源于市场，超越市场——建筑和环境设计推陈出新,不断打造市场明星；上帝永远是对的——最大限度地满足客户需求是实现价值的良好途径。6912345678910111213小区整体封闭式、内向性布局注重了内部空间的完整性和舒适性，但外围形象难以保证，较为凌乱，尤其是团结路一侧，有局促感和压迫感，不利于树立大型精品小区大气、高端、统一的形象。70“红枫林”项目规划三大核心问题整体容积率相对较高核心资源不能展示区域内配套不足内部商业和教育配套不足如何体现高档品质独特的核心资源展示区域生活配套成熟社区内规划、环境良好良好教育配套设施社区配套满足高品质生活需求现实目标Q1：较高容积率与高端产品之间的矛盾Q2：核心资源展示与启动区之间的矛盾Q3：正发展区域与成熟配套不全的矛盾红枫林需要解决的三大核心矛盾71启动模式及策略配套物业发展建议建筑单体物业发展建议解决方案72大盘启动模式研究大盘开发模式研究：大盘启动模式

兰亭坊：19万m2，核心地段，强势品牌地产商兰乔圣菲：35万m2，华贵境界·高新首府绿地世纪城：65万m2，西安首席水岸生态城参照系：《西安销售龙虎榜》中海国际社区：100万m2，曲江地段，强势品牌地产商73大盘启动模型绿地世纪城每期开发均值：8万㎡4年总销量：约40万平米启动规模：6万㎡启动配置：缺乏“画饼”模式：描绘宏伟蓝图启动模式适用范围：1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业或市政规划有重大利好）2、存在前提：早期地产营销不充分同类项目：中新浐灞半岛74绿地世纪城的开发策略6-86-8时间轴2004.72005.32005.82008上半年第一期8-102006-5456高层750038003600首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。万M2第二期小高层新里公寓香榭丽都水阔云天莱顿小镇销售中心西岸雅筑2007-6540075大盘的启动模型兰亭坊每期开发均值：6万m2每期套数均价值：200套启动规模：5万m2启动配置：会所（售楼处）“以点带面”启动模式理论基础：——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力——新经济学观点：消费者是有限理性的中海国际社区每期开发均值：6万m2启动规模：5万m2启动配置：销售中心“以点带面”启动模式76时间轴07.4—07.8入市期一期二期价格走势65开发情况动工07.9—07.1007.11—08.2推动情况135-175平米3-4房126-245平米3-4房6200元/平米5500元/平米先期以“100亿事件”打开西安市场话题，继而以“世界500强成员企业”导入中海地产品牌。历时4个月时间。随后，中海国际社区整体形象浮出水面，展开一期【熙岸】推广。7三期08.3—08.4127-163平米3-4房6000元/平米品牌介入5中海国际社区开发策略77大盘启动模型理论基础：——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求兰乔圣菲每期开发均值：9万m2

每期套数均价值：400套启动规模：6万m2

启动配置：会所及示范园林“以小博大”启动模式78兰乔圣菲的开发策略时间轴2006.11—20074第一期第二期第三期价格走势714分期规模6万M22007.3—2008.22008.4至今主力户型140-170的3、4房100-150的3-4房40—70的1、2房490055004800项目总建30余万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/8，一期率先启动情景示范区建设；随后，二期开始启动，迅速放量。79大盘启动模型的结论结论1：验证原来的启动规模：大盘启动规模通常为6-10万㎡，满足成本经济、市场消化、规模展示三大要求结论2：大盘要一举奠定气势结论3：启动期一般的配套形式为：

会所（前期为销售中心）、景观主轴或风情景观广场等80大盘的启动模式“以点带面”“以小博大”“以本伤人”“画饼”模式反营销的做法，属于产品经济范畴低成本营销手法，成为目前主流模式体验经济的萌芽状态地产营销初始阶段的产物结论4：本项目适合的模式为：“以小博大”的启动模式，我们的展示为：外围空间+皇室气质会所+林荫大道景观中轴81住宅启动策略差异化战略启动规模上限高新区市场状况高新中高档楼盘消化量竞争楼盘启动规模本项目住宅启动规模产品竞争力展示规模82参考楼盘物业类型主力套价销售速度绿地世纪城小高层、高层50-100万，均价550015万平米/年中海国际社区高层、小高层50-110万，均价570012万平米/5月兰亭坊小高层、高层80-100万，均价60003万平米/5月高端市场供需状况：主要竞争对手启动规模竞争楼盘启动区规模范围：8－10万平米市场容量：目前高端物业平均每年消化量在10-20万平方米。83启动区定位国际人文板块示范区84启动区定位诠释是社会公众的期待！启动示范区是红枫林的震撼亮相一种全新开发理念的演绎一个能提升城市形象的全新城区一个全市人民向往的居住中心一种积极向上的生活追求示范区85客户定位启动示范区目标客户

游离客户偶得客户游离客户重要客户核心客户高新及全市置业高端客户高新区中高管其他城西客户86启动模式及策略配套物业发展建议建筑单体物业发展建议解决方案87配套物业发展建议会所规划园林景观道路/及导识系统启动区选址城市公寓定位学校发展模式建议智能化设施建议物业服务建议88启动区分析基于现实的启动区选址，启动开发难度低，符合政府形象展示的目标。1号楼属于中小户型，在目前市场上来说属于稀缺产品，有利于打开市场。同时，会所先期建成可形成示范效应，对提升项目品质感具有重要作用。89配套物业发展建议会所规划园林景观道路/及导识系统启动区选址城市公寓定位学校发展模式建议智能化设施建议物业服务建议90定位“城市公寓”的原因从自身资源条件、市场需求考虑，城市精装公寓有足够的支持，且有利于实现开发远景目标一、市场不能满足对城市公寓的需求二、本项目位于高新核心区辐射范围，具有较好的地理优势三、城市公寓经济效益好，可作为产品亮点进入市场四、公寓产品能满足政府“国际化高新”的期望，较高提升区域形象，有利于后续项目的开发从市场数据来看，60—90平米的市场有需求量较大。目前，高新区及周边的城市公寓类产品不超过10个，市场供应方面存在较大的空白点。目前，精装公寓的市场价格均在5000元以上，销售速度良好，回笼资金较快，能建立良好的市场形象。本区域有地理优势。本区域紧邻高新区，交通便利，且周边拥有南二环、西二环等交通网络，具备辐射全城的能力。同时，随着高新区的发展，市场亦存在大量的租赁需求。91配套物业发展建议会所规划园林景观道路/及导识系统启动区选址城市公寓定位学校发展模式建议智能化设施建议物业服务建议92学校经营模式初步判断1、公办民助5、联合获取名额2、民办公助3、责任制模式4、股份合作制模式资源情况不足与高新企业目标不符用排除法，可供借鉴的办学模式为，模式3、5实际条件不符93枫林华府教育模式幼儿园---国际双语艺术幼儿园与美商教育机构共同合作办学的国际级幼儿园。建议所有教具设备均由美国、英国进口，打造成为西安的高档幼儿园之一。本幼儿园强调美语学习，所有师资、培训将由美国、英国、澳洲等知名大学毕业之硕、博士亲自主持。中学教育体系---与高新区教育机构合作初中、高中教育体系，可与高新区教育机构进行合作，获取部分教育名额。94会所规划配套物业发展建议园林景观道路/及导识系统启动区选址城市公寓定位学校发展模式建议智能化设施建议物业服务建议95西安高新区独有的双会所概念社区枫林华府·枫林书院红枫林·生活会馆96在高新区·红枫林，体验红枫林并积极倡导一个阶层的生活方式他们渴望一个标志着自我转型的载体——一个物业，一个标签，最好是一尊具有标签意义的物业。——我们需要在物业之外设定一个符号——高新区·红枫林SSL.Region基于客户——红枫林会所——一个倡导生活方式的地方97高新区·红枫林，具备高级俱乐部所有的特征：高级餐饮、品牌标签、艺术标签、商务休闲功能、娱乐功能和展示功能。在高新区·红枫林，没有“销售人员”，只有商务招待服务、地产推荐服务等服务人员，他们共同的名字是——侍应。红枫林会所——高端生活聚合体98红枫林生活会馆——国际标准的恒温泳池99CLUB生活奢华尊崇红枫林生活会馆——会馆服务设施及内容100红枫林生活会馆——服务设施及内容CLUB生活高标准设施101配套物业发展建议会所规划园林景观道路/及导识系统启动区选址城市公寓定位学校发展模式建议智能化设施建议物业服务建议102道路及导识系统确定要素根据凯文·林奇的区域界定的理论，区域界定包含5大元素：边界、区域、道路、节点、标识物边界——区域整体界标、配套区界标等，重点在西延线区域——导识系统、绿化系统、雕塑、建筑小品标识物——具有冲击力的形象标志、建筑标识节点——公园、广场、景观轴、配套群道路——道路先行、道路命名、道路形象103道路及导识系统道路及导识系统是展示项目远景和气势的核心要素外围导示系统：城界界定路旗广告牌形象墙区内导示系统1041、外围导示系统——城区界定“城区界定”——设置区域标识物，大型广告光柱体现大气魄1051、外围导示系统——城区界定标识系统/标志室内外的融合统一的道路标识系统“城区界定”——临团结南路的建筑形式、路灯、沿路绿化完全与众不同，凸现区域形象1061、外围导示系统——路旗功能：1、指引性2、营造成熟大社区的氛围3、提升楼盘整体形象位置：沿团结南路两旁1071、外围导示系统——形象墙形象墙展示大盘特有的气势——尚未开工部分，可用形象墙围合，注明各自功能1082、区内导示系统——导识视觉统一导示是一种格调，无处不在的品位渗透着，悄悄地改变着人们的心理体验。1092、区内导示系统——外部视觉统一1102、区内导示系统——铺地视觉统一111配套物业发展建议会所规划园林景观道路/及导识系统启动区选址城市公寓定位学校发展模式建议智能化设施建议物业服务建议112住宅私有庭院、阳台或露台各组团园林中心、各组团间公共绿地、庭院、园林节点情景商业街区、社区入口处广场、公共建筑等活动场地唐延路生态公园、牡丹苑等社区道路、景观轴线、社区大型水面等空间城市空间层级社区空间层级一社区空间层级二社区空间层级三社区空间层级四城市公共空间社区开放空间私密空间半私密空间社区半开放空间景观价值分析：丰富的社区空间层次体系113唐延路公园——社区大客厅社区景观空间序列开放式的街区及广场组团庭院会客厅——邻里交流入户花园——风景入家空中庭院，自我一隅入堂礼仪——酒店大堂114园林景观设计原则体现项目高端性，超越市场竞争契合楼盘的文化和气质定位，园林设计风格要注入文化气息，分期、分组团设计，体现人文、庭院、水景主题。原则一：原则二：115园林景观——商业广场集中商业前广场面积较大，容易造成空旷感，建议商业广场为下沉式广场，打破空间的空旷感和视觉的单一感；下沉式广场可与集中商业的地下空间串连融合116园林景观——关键节点示意117利用湖泊所形成的湖岸线，打造出独特的“水岸”和“湖湾”为主题景观概念，形成多个景观点和社区活动空间。景观元素——水岸118考虑水景是中高端社区重要组成部分，在以水体为中心的景观营造上，建议将“溪”作为重要主题，将“溪”文章“做透”、“做精”、“做细”，实现“处处是水景”。蜿蜒的水系，在社区里形成生态湿地概念。实现水与景相融、水与人的亲近、水与建筑的结合。景观元素——溪流119在坡地形成“岛”，在溪形成水景，自然使得项目出现了落差，一种“谷”的景观形态便应运而生。体现了追求自然，注重人与自然环境关系的设计原则。使景观真正渗透到每一处，达到最大限度的均好性。努力使户户都能够最直接地接触到中心景观，充分享受自然绿色。景观元素——谷120可营造出跌水、喷泉等各种主题的水景观。景观元素——水主题121园林景观——景观节点主题水景122园林景观——休闲空间123阳光车库、架空层景观园林景观——灰空间景观124配套物业发展建议会所规划园林景观道路/及导识系统启动区选址城市公寓定位学校发展模式建议智能化设施建议物业服务建议125太阳能板亦可与遮阳体系结合考虑用途一：室外环境景观照明系统供电系统安装在管理设备用房顶面上，安装面积约260，安装功率共约26KWp，可供最大8KVA，每日用电8小时。用途二：高层及小高层的电梯厅、公共走道照明系统采用晶体硅太阳能电池安装在各楼层的屋顶，少量蓄电池保证应急用电，可与市电自动切换，预留并网接口，可任意扩容。高层住宅屋顶应用效果水平式光电板应用实例垂直式光电板应用实例太阳能利用公共部分采用太阳能：如道路照明等126坡地地形高差处理设计雨水收集与自然生态水系统自然通风模拟设计自然通风、雨水收集127它是为处理污水而人为地在有一定长宽比和底面坡度的洼地上用土壤和填料(如砾石等)混合组成填料床，使污水在床体的填料缝隙中流动或在床体表面流动，并在床体表面种植具有性能好，成活率高，抗水性强，生长周期长，美观及具有经济价值的水生植物(如芦苇，蒲草等)形成一个独特的动植物生态体系。人工湿地系统降低物管成本和消费者使用成本，符合现代4C营销理念128目前西安尚未有真正的直饮水系统。注：直饮水系统的开通手续和投资由厂家负责。管道直饮水系统管道直饮水系统是市政管网的水或地下水经过滤、膜处理、消毒、再经变频供水设备通过净水管路输送到用户或宾馆楼宇的用水终端，用户打开水龙头即可直接饮用的供水系统。LOW-E玻璃辐射镀膜玻璃（又称LOW-E玻璃），是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品。该产品对可见光有较高的透射率，对红外线（尤其是中远红外）有很高的反射率，具有良好的隔热性能。129小区智能化系统楼宇可视对讲及室内报警系统红外线监控系统周界防范系统停车场智能管理系统宽频小区家庭信息系统背景音乐系统GKB全屋管家●安防报警●电器控制●信息接收●服务申请●远程抄表●可视对讲●巡更监控智能化系统130◆安防报警：与红外防盗、燃气泄漏、防火烟感、窗磁开关、求助按钮等传感器连接，发生险情时，向住户和物管处报告，还可以将报警信号发到电话或手机上。◆电器控制：可通过遥控、电话、手机和电脑来控制家电或预先设置家电的自动开关时间，兼具有GKB数码屋功能。◆信息接收：可以接收来自物业管理部门的广播通知消息、公告等文字信息。◆服务申请：可以向物业管理部门申请维修、预订等指定社区服务。◆远程抄表：与住户家中的水、电、气、暖四表相连接，住户和物业管理部门可随时查看四表数据。◆可视对讲：采用真彩液晶显示器。可实现小区联网、四方通话、室内开锁、二次确认等功能。◆巡更监控：实现小区巡逻实时跟踪管理，使小区保安工作落到实处。GKB全屋管家131配套物业发展建议会所规划园林景观道路/及导识系统启动区选址城市公寓定位学校发展模式建议智能化设施建议物业服务建议132高新物业升级版——安全保证体系＋尊贵生活体验——先期展示英式管家服务，5重门禁系统，物业管理完全按照人性化的服务理念为客户提供泊车，保安，清洁，周边防范，家政服务，管家服务等全方位全天候智能化服务，在王城御府，物业管理人员在最短的时间内为客户排忧解难。客户得到的只有微笑、问候、关怀、尊贵和礼待，人与人关爱在这里是最普遍风景。红枫林生活会馆启用即开始展示及提供相应服务客户感知价值、强化展示133科技物管电脑系统管理事宜,如管理费、日常开支及维修等;电脑系统查询及投诉;社区专用互联网,透过电脑系统或电视可知道各种资料,如停电、停水、业主会通知、管理处、会所资料、交通设施、配套、衣食住行等;管理员有独立密码,可透过电脑记录防客出入、清洁、巡逻及维修资料,懂得基本维修及与住客沟通技巧;保姆服务招聘保姆,接受培训,作为物业管理公司员工向住户提供钟点或长期服务.文艺导师提供游泳、网球、钢琴、书法、绘画、烹饪导师.全面家居服务干湿洗日用品代购家居维修汽车清洁养护报刊鲜花送递定票服务……女保安员（亲情服务）树立全新安全小区形象,聘女保安员,加强亲和力.物管公司展示可聘请国际管家模式、知名物管顾问、全方位商务配套服务134配套物业发展建议文化活动中心（卖场）规划园林景观商业街定位及分布道路/及导识系统启动区选址国际公寓定位国际学校发展模式建议集中商业分期开发建议135片区消费力分析区域现状情况分析：1、距离唐延路步行5分钟；2、驱车前往南二环、西二环快速交通干道5分钟；3、所在地块处于未来市级核心商圈发展区的交通位置；4、目前未形成区域商业中心；5、周边3000米范围及车行15分钟内社区建设总规模约为500万平米，居住人口50万。枫林华府城市中心商圈高新核心商圈136市场分析结论现阶段本区域的大商业没有足够的市场支持，但随着城市的发展，区域的商业市场前景看好商业的开发需要足够的消费人群支持，本区域规划50万居住人口是绝好的商业资源，在满足日常商业配套的情况下，大商业的越早进入，经济效益越好结论：启示137制定商业分期开发计划必须解决的核心问题2、对后期商业，如何进行业态业种的规划，达成区域商业中心的目标1、如何应对前期商业氛围淡薄的问题提前进行招商是解决问题的核心通过具有弹性的规划方案，降低前期商业的经营风险138启动模式及策略配套物业发展建议建筑单体物业发展建议解决方案139启动区产品组合开发的一切原则基于CVA，即“竞争的价值增加”确定主流产品，适应市场趋势，提高销售速度，加快资金回收，降低开发风险，增强竞争价值；建设明星产品，形成高端物业价格参照系，提升区域物业价值，推动后续良性开发和经营，增强项目整体竞争价值；建设标杆产品，填补空白市场，回避竞争。可快速回收资金，实现高价，占有小量市场，形成项目独特的竞争价值；主要目标次要目标终极目标以全景展示项目的人文大盘的高档形象为主要目标；同时保障畅顺的现金流量，良好的市场销售态势；实现平稳回报收益，为后期高档产品奠定基础。启动区开发分级次目标目标市场细分决定产品形态140启动区产品类别及其特征分析市场细分物业类型优势劣势对应策略主流市场高层适应市场发展趋势，整体份额大竞争楼盘多，较难独占小块市场分额注重细部构造，增加产品附加值明星市场小高层处于市场需求较为旺盛、价值度较高核心景观资源未能展示加强区域边界建设，注重组团景观规划空白市场城市公寓（高层）抓住机会，回避竞争，快速回笼资金市场份额小，产品排他性较强锁定市场份额，有针对性打造产品。明星产品空白市场主流产品建立区域自身价值体系和高端物业的市场形象获得市场美誉度，奠定鲜明的区域特质获取利益的有效保障14112345678910111213房型分布：142房型分布示意：两房两厅一卫一房一厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫三房（改四房）两厅两卫四房三厅三卫备注：表示复式单元143序号面积权重190平米以下64%290-120平米13%3120-150平米6.60%4151-200平米8.80%5200-300平米7.20%房型配比144面积配比序号面积权重190平米以下48.98%290-120平米12.35%3120-150平米6.89%4151-200平米13.63%5200-300平米18.16%145城市公寓——高层住宅146城市公寓成为国际社区的标志性产品，从外观和内部设施上应与常规住宅略有区别本项目所处区位具有成城市中高收入白领、金领人士集中居住地的潜质物业发展建议价值增加点外立面现代风格简约针对高新区白领、金领等高收入人群及新婚人群酒店星级大堂气派大堂形象好，档次高户外观光电梯增强城市公寓的高端形象，满足客户的现代感可拼合，功能弹性客户选择余地大，满足不同需求147现代化外立面具有面强烈的视觉冲击力，建议布置在离街较近的位置，强调昭示效果。提升楼体档次的关键因素：观光电梯送精装修（菜单式）挑高的入户大堂采用观光电梯，提升物业档次城市公寓在建筑设计上做出通透感148149主流产品—高层住宅150方案评价区内景观资源最大化;

户型分配理想，体现资源占有合理性及均好性树立价值标杆、体现尊崇感生活方式价值感强水景的价值标杆性强,但后期维护成本高;7、8、9、10号楼体间距私密性较弱。151152153154贰：营销定位155项目定位156配套双会所，国际教育体系景观生态水景、林荫大道，高规格园林打造产品品牌区位高新地产16年倾力打造西安高新人文高尚社区现代中式风格核心卖点提练核心卖点157项目形象定位中国人文大盘·现代都市领地「RESIDENCE」居地「EARTH」「CIVILIZATION」文158买房子，还是买生活？强势牵引：一种让人向往的不同的生活方式！项目形象统领159NewOther

LifeKeyword：

红枫林|

新生活观——红枫林·

OtherLifestyle

一种不同的生活格调“我们不是为了世界上多一处房子，而是在寻找一些生活，一些新的生活替代它。”——不只是卖房子，同时售卖一种生活方式和营造一种生活格调项目形象统领160营销策略161营销战略总纲品牌先导，占位为上，形象跟进营销战略定位1——营销占位西安和高新区营销战略定位2——以超越客户期望的形象，演绎西安新居住中心暨人文板块的新时代！营销战略定位3——代言西安高尚生活居住典范162精确制导重点出击形象拔高体验至尊要点：“高举高打，塑造形象”：高调入市，充分体现应有的品质感、档次感，建立市场公信力。“高调入市，制造热点”：制造轰动效应，迅速掀起强势推广攻击，营造销售热潮。“情景营销，活动营销”：营造氛围，建立有效沟通，全面传播楼盘信息。营销总策略163板块启动产品启动＋＋生活方式塑造西安新生活中心国际人文居住板块红枫林产品、园林、样板房等现代中国红枫林高尚生活营销总策略164营销工具箱户外：广告牌、路牌、交通道路指示牌、项目工地现场围墙、楼体挂幅等传媒：报纸——华商报、西安晚报、三秦都市报等（专栏+专题+新闻报道等）电视、电台、短信等现场包装：销售中心、样板房（道旗、灯箱、条幅、展板、沙盘、挂旗等）宣传资料：楼书（包括电子楼书）、海报、折页、单张、杂志、DM等网络——800J、搜房网、焦点房网、楼盘网页等其它：活动营销、辅助营销等营销工具箱165客户积累，提升到访率通过推广，吸引客户关注项目现场展示，吸引客户到访现场气氛营造，提高成交率客户区分，定点爆破针对不同客户，实行不同营销策略定点攻击，直击目标客户群针对性推介，扩大营销面在市中心或高新区高端百货公司设立外展厅，并设看楼专车针对产品，组织产品推介会关系营销，互动营销利用老客户的口碑传播，并与各种小众团体建立客户互动平台，建立广泛的客户网络，引起社会效应，形成口碑效应。客户挖掘策略166路牌广告——道路占据，拦截客户在项目周边、西安主要交通干道及市中心设立广告牌（机场高速、南二环、西二环、大寨路等）现场包装——加强综合感官刺激，引起关注售楼处、样板房、楼体包装、工地包装、指示牌、外展场等小众媒体——快速提升项目的口碑、建立庞大的客户网络通过各种小众渠道散播信息、培育种子客户资源整合——整合高新地产以及高新物业的客户资源充分利用高新地产及高新物业的客户资源，建立数据库信息管理平台口碑营销——建立第二营销通道，向外地湘藉人士传播项目信息通过以老带新、与陕籍企业家协会合作、网络营销、DM等方式传播楼盘信息客户挖掘策略167提炼项目形象定位之后，我们通过三大战役，让项目成为西安城市代言人、超越市场期待的形象价值落实到实处168出发点：以高新地产推动城市运营，带动项目目标：将整个城市的目光集中到高新区，让高新地产的企业战略定位和项目得到城市认可。主题：高新地产推动“西安新生活中心”成型活动内容：1、枫林书院改造活动启动；2、红枫林会所动工仪式；3、《西安新生活中心·国际人文板块》高峰论坛4、高峰论坛别册出版时间阶段目标2008年8月9月10月11月12月2月2009年1月启动品牌战略及形象公关传播项目形象主张项目生活价值169出发点：全面阐述红枫林的核心价值主张目标：传递出红枫林所创造的人文、体验和生活价值观念，形成“红枫林高尚生活”标准主题：红枫林，西安高尚生活标准！活动内容：1、《红枫林·LIFESTYLE》出版；2、“红枫林”主题产品推介会（如“香格里拉酒店”）3、旗下主题商业中心盛大签约；4、营销公关中国名盘，获得“年度中国人文名盘”名誉；5、红枫林生活会馆中心正式开馆。时间阶段目标2008年8月9月10月11月12月2月2009年1月启动品牌战略及形象公关传播项目形象主张项目生活价值170出发点：人居新价值的深层次演绎目标：让红枫林成为高尚生活的代言人。主题：红枫林，生活的价值！活动内容：1、启动系列红枫林生活品鉴会。2、启动“新年音乐盛典”。时间阶段目标2008年8月9月10月11月12月2月2009年1月启动品牌战略及形象公关传播项目形象主张项目生活价值171营销公关172主题：项目开工媒体：户外时间：2008年7月底关键词：形象渗透/建立悬念通路:全城布局，巨幅广告牌；软文为辅。红枫林•新生活观OtherLifestyle项目信息入市7173“西安新生活中心·国际新人文板块”论坛通过城市论坛让项目成为西安城市代言人，给市场以深刻的印象，树立高新地产作为城市经济推动者的地位。原则：跳出高新看西安，放大视野，扩大领域，面向全市先联合，再竞争战略联盟：联合政府，联合片区项目媒体《联合宣言》——打造西安新生活中心西安城市发展格局研讨联合市场调研——市民发展意见征集在联合时，加强对项目及企业品牌的推广对于在后期竞争中赢得胜利至关重要。战略联盟的片区形象定位：联手打造西安居住新热点。8174主题：项目开工外展点启用时间：2008年8月关键词：西安覆盖通路:世纪金花分展场项目开工庆典8工程奠基仪式世纪金花外展点揭幕175主题活动：产品发布会形式：新闻发布+酒会参与人员：政府官员/知富阶层/专业人士/媒体活动形式：新闻发布会与会员招募合而为一，介绍环节简便，准备相应的介绍资料和相关新闻供稿，设定专区及专访时间酒会安排：创造良好的主客沟通环境，以自由、优雅、轻松的格调为主，工作人员借助酒会的轻松氛围，主动与客户沟通，推荐项目主题：客户积累（高新区·红枫林会员招募）8客户积累176主题商业签约仪式通过品牌的影响和号召力，向市场传递出红枫林的实力和地位。目的：吸引目标客群，通过带动作用给客户以信心。9177营销中国人文名盘大奖从行业角度入手，使其获得中国2008年人文名盘大奖，让“红枫林·中国高尚生活名盘”定位落到实处。目的：扩大项目知名度增强客户信心，促进其购买。9178主题：收取购房诚意金；现场：一期园林开放及枫林书院使用主流报刊软文配合启动区项目认筹及登记9179一本发布权威时尚宣言的手册/高尚生活品牌标签。下午茶生活的起源和形态…下午茶生活精髓…红枫林新生活观……OtherLifestyle的诠释红枫林高级餐厅介绍…高新区规划、社区特点、社区规模…

主题：高新区红枫林试营业资讯：《红枫林·LIFESTLYE》（创刊号）一本最具格调时尚的介绍