重庆商业概况重点商业地产案例解析(上篇)

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凭远见创价值北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳。广州Beijing.Shanghai.Shenzhen.Chengdu.Chongqing.Shenyang.GuangzhouSept2010重庆商业地产的发展概况重庆重点商业地产案例解析重庆市商业地产概况2.重庆重点商业地产案例解析2.1龙湖北城天街2.2重庆大都会广场2.3重庆万达广场2.4重庆天地重庆市位于川鄂两省之间的长江三峡西段嘉陵江与长江汇流处，因嘉陵江古称渝水，故简称渝。重庆属中亚热带湿润季风气候区，夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴。重庆幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区，21个县；重庆以主城区为依托，各区、县（自治县）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群。截止2009年末，全市常住人口达到2,859万人，主城区常住人口为694.49万人，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。重庆重庆,中国四大中央直辖市之一;重庆，五大中心城市之一；重庆，中国长江上游地区的经济中心；重庆，中国重要的现代制造业基地；重庆，中国西南地区综合交通枢纽。重庆市商业地产概况1997年及以前仅有大都会广场（太平洋百货）10万体量1997年～2007年资料来源：TCBL研究一阶段二阶段解放碑商圈，杨家坪商圈，南坪商圈等进一步成熟。先后有龙湖北城天街，重庆嘉信茂广场相续出现。三阶段2007年～2010年龙湖西城天街，重庆百联上海城购物中心，鼎固日月光中心广场出现四阶段2010年以后将引进新业态；更加注重体验式消费模式；加大公共建设比例重庆市商业地产概况重庆市商业地产概况

南坪商圈解放碑商圈观音桥商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈1997年~2007年，五大商圈的进一步成熟，大型购物中心孕育而生。NSWE购物中心1龙湖北城天街2龙湖西城天街3大都会广场4鼎固日月光中心广场重庆上海城百联购物中心嘉信茂广场大融城北城天街西城天街大都会鼎固日月光万达广场上海城美美百货江北新世纪解放碑新世纪杨家坪新世纪资料来源：TCBL研究中心重庆市商业地产概况沙坪坝商圈观音桥商圈杨家坪商圈解放碑商圈南坪商圈16543272007年~2010年，大型购物中心得到发展与五大商圈紧密结合大型城市综合体1重庆天地2龙湖时代天街3华润万象城4万达广场资料来源：TCBL研究中心重庆市商业地产概况沙坪坝商圈观音桥商圈杨家坪商圈解放碑商圈南坪商圈3124随着大型购物中心与五大商圈紧密结合，演变出大型城市综合体重庆市商业地产概况2.重庆重点商业地产案例解析

2.1龙湖北城天街2.2重庆大都会广场2.3重庆万达广场2.4重庆天地龙湖北城天街观音桥东环路观音桥西环路观音桥步行街建新北路1北城天街茂业百货香港城重庆百货新世纪百货新世界百货朗晴购物广场协信星光68大融城富力海洋广场123456789102345678109周边商业（包含潜在商业）：北城天街大融城朗晴广场项目区位拥有2家精品超市、1个五星级电影院（15个影厅）、1个专业体育用品连锁卖场、1家主力百货店、3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所、160余家精品专卖店、680个泊车位的大型停车场，是目前重庆规模最大、功能最完善的国际时尚潮流购物中心。项目概况开发商龙湖地产物业管理重庆新龙湖物业服务有限公司地理位置江北区占地面积30,000㎡总建筑面积约150,000㎡商业类别商业+商务+居住商业体量（建筑面积）不含车库建筑面积约120,000㎡，远东百货及新馆建筑面积为30,000㎡，专卖区约50,000㎡。地下面积约20,000，其中停车场建筑面积约10,000㎡，超市13,000㎡(使用面积约10,000㎡)开业时间2003年11月营业时间10:00AM—10:00PM停车位数量680个项目定位集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的国际时尚潮流生活购物中心资料来源：TCBL研究中心项目概况

LG层人流主要来自星座广场，把主力店放在人流不易到达的区域，以主力店的号召力为购物区带来更多人流，推动购物中心专卖区的商业环境迅速成熟；

专卖区进深较深，在后部划分出次动线，与主通道结合形成环形动线，并引进具备吸引力的品牌，将人流引入后通道。北城天街步行街星座广场112主入口客行通道车行通道中庭直升梯扶梯洗手间1264533LG洋河大道/步行街资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局LG层定位为国际潮流时尚品牌，引进EVISU、星巴克、哈根达斯、LESPORTSAC、REPLAY、7FORALLMANKIND、SEPHORA等国际潮流品牌，巩固项目整体定位，吸引中高收入年轻人群；并引进星巴克、哈根达斯国际休闲餐饮品牌，吸引人流驻足。HAAGEN-DAZSMISSSIXTYCKJEANSTOMMYHILFIGERLG业态配比代表品牌注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态业态品牌数量比例面积（平米）比例服饰3790.2%4,91386.8%餐饮24.9%2744.8%服务24.9%4728.3%合计41100.0%5,659100.0%品牌数量占比分析品牌面积占比分析楼层业态占比北城天街步行街星座广场2LG洋河大道/步行街资料来源：TCBL研究中心品牌分布：TOMMYHILFIGERStarbucksRexEVISUQUIKSILVER/ROXYKOYOJEANSCHEVIGNONVansLeeWranglerMISSSIXTYPHARDG-STARRAWFORNARINACKJEANSDKNYJEANS7forallmankindLEECOORERizzue5cmKILLAH,ENERGIEREPLAYTOUGH,saladCrocsNOVOSNEAKERSCIRCA/MMLESPORTSACSEPHORA楼层品牌分布

合理设置手扶梯和直升梯确保项目内部的垂直交通流畅；中庭的运用提高了购物中心的通透性，同时也作为推广活动场地用地；连接多个通往东环道的出口，引流外部人流方便进入购物中心；

中心广场设置出租车站，方便消费者到达主力店或专卖区。观音桥东环道2北城天街步行街P134576132星座广场主入口客行通道车行通道中庭/广场直升梯扶梯顾客服务台洗手间21下沉式中庭P停车场出入口出租车站56101198341F观音桥东环道洋河大道/步行街资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局

1F定位为国际时尚潮流，新馆引进了DUPONT、ALVIEROMARTINI、VASTO、CHARRIOL等国际时尚品牌；1F专卖区以潮流时尚女装品牌为主，并在入口处设置休闲餐饮业态，为消费者提供休憩驻足处。GiammaBruns都彭OchirlyTANKUS代表品牌业态配比1F注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态业态品牌数量比例面积（平米）比例服饰4990.7%7,56687.6%餐饮35.6%2362.7%服务23.7%8389.7%合计54100.0%8,640100.0%资料来源：TCBL研究中心品牌数量占比分析品牌面积占比分析楼层业态占比观音桥东环道北城天街步行街171星座广场1F洋河大道/步行街资料来源：TCBL研究中心品牌分布:AnnAnnEccoHOTWINDMARTINIVASTOIDOSISYPHE香雅轩GiammaBrunsMARLBOROS.T.DupontBUGATTIcharriolGIVHSHYHJORYAweekendANITASULACOSTEKOOKAIGUESSRobertadiCamerinoBACKSTAGESanrioLILYFASHIONSHOWW.COCOLULUOBEGCRCARARABEANCOLoveMOSCHINOPATRIZIAPEPEICEicebergEPISODEMNGFlavioCastellaniJORYAJessicaSISLEY楼层品牌分布观音桥东环道北城天街步行街171星座广场1F洋河大道/步行街资料来源：TCBL研究中心冰场龙湖北城天街欧悦室外冰场项目概况开发商龙湖地产营运商奥地利AST公司地理位置北城天街中心广场占地面积600㎡开业时间2010年12月23日营业时间10:00AM—10:00PM价格周一至周四40元/90分钟周五至周日50元/90分钟亲子套票70元/90分钟项目定位西南首个露天真冰场，将持续2011年3月

连接枫香庭广场，接引来自洋河大道的人流；

东环道设置出入口，吸引外部人流方便进入购物中心；B区相对进深较浅，引进大型店铺不另设次动线，提升出租面积。观音桥东环道1221346512主入口客行通道车行通道中庭直升梯扶梯洗手间65789103342F资料来源：TCBL研究中心洋河大道/步行街楼层平面布局2F定位时尚潮流品牌区，新馆加入轻便餐饮品牌，结合新馆及专卖区的潮流休闲零售品牌，为年轻消费者打造轻松消费商业环境，提升商业活跃度。播GXGSTAGE89E-WORLD代表品牌业态配比2F业态品牌数量比例面积（平米）比例服饰5090.9%8,83491.1%餐饮5100.0%8608.9%合计55190.9%9,694100.0%资料来源：TCBL研究中心品牌数量占比分析品牌面积占比分析注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态楼层业态占比62F资料来源：TCBL研究中心品牌分布：YINER.INSUNDECOSTERASARTSLTHISISYOUCLOTHINGHEMPEL恩曼琳FivePlusWanko贝纳通CAROLINEIcicleONLYVEROMODAKUHLE卡邦尼AIVEIROBYNEVAOUXIUID-FIXIVYKKIDGVIDAZZLEE-WORLDZUCZUGEINSTAGE89COCOON播ColoureighteenWEEKENDWORKSHOPME&CITYJACKJONESELLEHOMMELosacosGXGHavaianasJOCKEYAUTUMNDEERLevi’sNIKE360UNIQLOHI-TEC金翠河港式茶餐厅瑞泰丰.云南菜啡可咖啡楼层品牌分布

随着项目地块高差沿街开设出入口，为高楼层娱乐业态人流疏散提供方便；主入口客行通道车行通道中庭直升梯扶梯洗手间运动100122491543256133310783F资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局3F定位为潮流休闲品牌区，新馆以儿童服饰搭配生活零售，引进THEFACESHOP、汇美舍、英孚教育等品牌，增加特色餐饮业态，吸引人流至高楼层进行消费；专卖区增加特色餐饮，丰富购物中心业态；

衔接4-5F娱乐业态的消费者，共享人流。THEFACESHOP汇美舍几米

美丽田园SPA代表品牌业态配比3F业态品牌数量比例面积（平米）比例服饰2255.0%5,30851.9%餐饮1127.5%2,52524.7%服务717.5%2,40323.5%合计40100.0%10,236100.0%资料来源：TCBL研究中心品牌数量占比分析品牌面积占比分析注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态楼层业态占比2563F资料来源：TCBL研究中心品牌分布：AMASS哥弟采轩敦奴ELANIEA&S安秀PAULFRANK可可波尔PM儿童玩具城亚卡迪童装堡狮龙贝宁婴幼儿专卖丑丑童装法纳贝尔运动100超乐空间儿童游乐园AppleIT云丝美发发型设计汇美舍THEFACESHOP玛花纤体EF英孚教育泰香米东南亚风味餐厅金韩城正统韩国烤肉火锅小镇味千拉面龙湖人家顺路面楼层平面布局4F主要集中餐饮娱乐业态，多个手扶梯、直梯的设置方便人流到达各个楼层。主入口客行通道车行通道中庭直升梯扶梯客户服务中心洗手间12231436541278564F资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局主入口客行通道车行通道中庭直升梯扶梯洗手间11235F的UME国际影城占据整层面积，多个电梯保证人流迅速到达和疏散。35F资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局4F定位为餐饮娱乐区，各式菜系或异国特色餐厅品牌的引入增强购物中心吸引力；UME影院在4F、5F共计拥有15个影厅。全面拉动高区消费，吸引人流至高楼层消费；5FUME国际影院对于整馆人气的带动有很重要的作用，B馆5,000㎡，10个厅，1,004个座位，2009年实现票房收入￥54,000,000。，09年新馆调整在新馆4F增加了5个厅，座位数超过1,500个。UMEDQ代表品牌业态配比4-5F业态品牌数量比例面积（平米）比例娱乐16.7%5,05038.2%餐饮1493.3%8,17561.8%合计15100.0%13,225100.0%资料来源：TCBL研究中心品牌数量占比分析品牌面积占比分析注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态楼层业态占比外立面运用购物中心主流外装材料，铝塑板幕墙结合简练的灯光运用，营造现代购物中心简洁大方形象；

钢化玻璃顶棚大胆运用玻璃龙骨，造型简洁通透且轻盈；

新馆加装200㎡电子屏，吸引眼球并可联合商家推出推广宣传活动。色调浅灰广告位LED电子屏，大型户外广告位材质铝塑板、钢化玻璃蓬顶视觉效果时尚、内敛灯光有完善的夜间照明系统项目建筑形态现状说明资料来源：TCBL研究中心外立面导视系统色彩跳跃，形式活泼，突出时尚定位与购物中心整体定位贴合。楼层指示、品牌分布信息清晰，每个人流节点均有明显的导视牌，指向性明确。23514导视类别空间导视、品牌导视导视内容楼层简介、设施服务、消防逃生、品牌推广导视牌材质不锈钢、亚克力灯箱12345购物中心导视图通道上方导视牌（新馆）广场中心导视柱通道上方导视牌（专卖区）电梯口导视牌导视系统北城天街停车库面积约30,000㎡，共680个停车位，进出口通道共3个，一个位于北岸星座、一个位于中心广场、一个位于枫香庭小区门口，内部设备齐全，有专人进行维护；但在高峰时间无法提供足够的停车位；停车场设计为单进单出，设计人性化；没有车位数电子显示屏，无法从外部预知车位状况。收费标准4元/小时，商圈内邦兴北都，嘉年华大厦停车为3元/小时。枫香庭小区门口中心广场资料来源：TCBL研究中心车位配套北城天街已经成为重庆第二大商圈中最成功之购物中心，树立国际时尚潮流品牌中心标杆地位；成为国际品牌进入西南区或重庆的商业市场之首选开店地；楼层定位规划清晰、租户组合合理、特色突出；商铺出租率达到95%及以上，维持5%换租率，不断提升品牌档次，进行更合理的租户组合。资料来源：TCBL研究中心综合点评重庆市商业地产概况2.重庆重点商业地产案例解析2.1龙湖北城天街2.2重庆大都会广场2.3重庆万达广场2.4重庆天地大都会广场是重庆第一家购物中心，包括主力店、影院、餐饮、服饰零售多种业态组合；

大都会广场于1997年开业，至今仍然是重庆最具代表性购物中心之一。项目概况开发商和记实业（重庆）有限公司开发商和记实业(重庆)有限公司物业管理家利物业管理有限公司占地面积18,717㎡总建面230,000㎡容积率12商业体量裙楼商业100,000㎡（包括百货，西楼不属于和黄产业），海逸酒店30,500㎡商务写字楼51,300㎡。其中购物中心使用面积约30,000㎡，百货使用面积约22,000㎡开业时间1997年9月24日营业时间10:00AM—10:00PM停车位约4,900㎡，共计402个（地下两层）主力店太平洋百货项目定位中高档大型综合购物中心项目概况代表品牌项目定位：重庆大都会广场定位于中高端时尚潮流家庭购物中心。它位于重庆市渝中区解放碑南区依仁巷旧址，它一个是集停车场、百货公司、展览厅、五星级酒店、高级写字楼、保龄球馆、网球场、真冰溜冰场、室内游泳池、电影城等于一体的一座大规模的综合性现代商业服务中心。真冰场业态配比整馆业态面积（平米）占比零售16,98358.04%餐饮7,09024.23%休闲娱乐4,52015.45%服务6672.28%合计29,260100.00%专卖区面积36,000㎡62.1%主力店面积（太平洋百货）22,000㎡37.9%合计58,000㎡100%主力店面积配比（以60%得房率计算）资料来源：TCBL研究中心注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态整馆概况太平洋百货：总营业面积达２万２千平方米，共7个经营楼层。定位：针对中高收入白领，提供全方位的生活理念的百货公司规划：B1层运动休闲、1层仕女名品、2层流行服饰、3层少淑女服饰、4层淑女服饰、5层绅士服饰、6层家用童玩主力店简介资料来源：TCBL研究中心

主力店设置在购物中心中间位置，以具有号召力的主力店拉动人流，提升商业氛围；2号直梯中庭设置休闲餐饮，有助吸引人流并提升周边店铺商业价值；121212312西楼21八一路活动场地正阳街邹容路五一路主入口员工通道客行通道车行通道中庭直升梯扶梯洗手间活动场地太平洋屈臣氏LG资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局LG国际品牌分布LADIES’&MEN’SFASHION/JEWELRYOMEGATSLS.AMICHAELDIAMONDSICEICEBERGXIRUIGLASSESHILFIGERDENIMBMWLIFESTYLEGUESSARTINIForevermarkWastsonsANCIENTLALIQUEARMANICOLLEZIONIARMANIJEANSCALVINKLEINUNDERWEARCALVINKLEINJEANSDKNYJEANSBossOrangeALEXANDREZOUARIPARISBLANCPAINGLASHUTTEBREGUETLONGINESHaggenDazs南岸珊瑚水岸展厅汇丰银行DELI逸香园业态商家数（个）占比（%）面积（㎡）占比（%）零售2583.33

2,32594.67

餐饮26.67

883.58

服务310.00

431.75

LG层定位国际时尚潮流品牌，引进DKNYJEANS,HUGOBOSSORANGE等品牌。中庭设置休闲餐饮业态，为人流驻足提供方便并提升周边商铺的商业价值。BMWLIFESTYLEBREGUET（宝玑）CKJEANSDKNYJEANS代表品牌业态配比LG资料来源：TCBL研究中心品牌数量占比分析品牌面积占比分析注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态楼层业态占比

环绕主力店形成专卖区环形动线；

连接酒店和写字楼出入口，方便酒店和写字楼人流快速到达购物中心，同时在业态和品牌档次上进行配合；

利用高差形成的多首层设置多个出入口，引导外部人流进入购物中心。西楼太平洋海逸酒店大都会商厦121412123122主入口员工通道客行通道车行通道中庭直升梯扶梯洗手间正阳街邹容路五一路53八一路1F资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局国际品牌分布1FLADIES’&MEN’SFASHIONSWAROVSKIESCADASPORTHUGOBOSSLOYDMOSCHINOGIVENCHYAQUASCUTUMckCalvinkleinS.T.DUPONTGTRobertadiCamerinoWolfordLANCELCLASSROBERTOCAVALLIPORTSCERRUTI1881DUNHILLMONTBLANC业态商家数（个）占比（%）面积（㎡）占比（%）零售181001,692

100GIVENCHYPORTSHUGOBOSSMontBlanc1F定位国际时尚潮流品牌，引进国际一、二线服饰品牌如HUGOBOSS,MONTBLANC,GIVENCHY等。代表品牌业态配比1F资料来源：TCBL研究中心品牌数量占比分析品牌面积占比分析注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态楼层业态占比客行通道中庭直升梯扶梯洗手间1212312八一路正阳街邹容路五一路西楼太平洋海逸酒店

在人流不易到达的区域设置餐饮业态，吸引目的消费；德庄青一色火锅2F资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局业态商家数（个）占比（%）面积（㎡）占比（%）零售2295.655,64893.20餐饮14.354126.80KALTENDINCARLOCASTELLOJUSILAV.E.DELURE2F定位于商务男装品牌，搭配特色餐饮业态，提升业态丰富度。代表品牌业态配比2F资料来源：TCBL研究中心品牌数量占比分析品牌面积占比分析注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态楼层业态占比楼层品牌分布LADIES’&MEN’SFASHION2FKALTENDINKAISER福茗堂ECCOVERSINOTERREHAUTEDIKENIBYFORDADOLFODOMINGUEZ青一色火锅MARKFAIRWHALEDUMUIELMEYERCLARKSTHELEBERHITGALLERYREDVALENTINOPATRIZIAPEPJUSLASATCHICARLOCASTELLOCANUDILO客行通道中庭直升梯扶梯洗手间太平洋海逸酒店西楼1212312

利用人流不易到达的区域引进品牌旗舰店，以具有号召力的品牌店吸引人流；3F资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局业态商家数（个）占比（%）面积（㎡）占比（%）零售211002,947100LAPAGAYOHOFIL红枫庭AMASSBYFORD3F定位于时尚成熟女装服饰品牌，品牌丰富度较高；代表品牌业态配比3F资料来源：TCBL研究中心品牌数量占比分析品牌面积占比分析注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态楼层业态占比楼层品牌分布3FSUP&BGIRDEARJORYAANNATOSANIJESSICAFORNARINALAFEEMARABOUTEEREDCARDMALIYISIHOFILCAROLINEMAXSTUDIOAMASSMADEMOISELLEFASHIONSHOWHRJUICYGIRLLILLYANMANILADIES’&MEN’SFASHION1212312太平洋客行通道中庭直升梯扶梯洗手间34

内部环形动线方便人流到达购物中心各个位置；

垂直交通动线流畅，交通工具数量稍显不足。海逸酒店西楼LEVI’S4F资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局业态商家数（个）占比（%）面积（㎡）占比（%）零售2295.651,55482.75

服务14.3532417.25

LEVI’SG-STARRAWLEEONLY/VM4F定位于国际潮流休闲服饰品牌区，集合多个潮流休闲品牌，衔接高楼层的年轻客层形成商业互动。代表品牌业态配比4F资料来源：TCBL研究中心服务包括；个人护理、美容美发等业态品牌数量占比分析品牌面积占比分析注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态楼层业态占比121231234客行通道中庭直升梯扶梯洗手间海逸酒店太平洋保龄球馆

核心筒位置设计避免在项目中间，便于划分店铺；

以人流不易到达的区域设置目的性消费业态，吸引人流到达。5F资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局业态商家数（个）占比（%）面积（㎡）占比（%）零售4097.562,14577.58休闲娱乐12.4462022.42LECOQSPORT大都会保龄球馆

名店运动城KAPPA5层为主力店名店运动城，搭配保龄球馆吸引目的性消费。代表品牌业态配比5F资料来源：TCBL研究中心品牌数量占比分析品牌面积占比分析注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态楼层业态占比客行通道中庭直升梯扶梯洗手间

配合高楼层餐饮娱乐业态，配套设施明显增强，满足商业发展所需；

切割中庭面积引进特色餐饮，共享娱乐业态人流，提升项目整体商业氛围。112312海逸酒店543276环艺影院大都会溜冰场大食代斗牛士FLOWERINESSCAFE法式铁板烧韩国烧烤天绿回转寿司反斗城

真冰场环艺影院面积480㎡附属面积约300㎡5个厅共约1000㎡营业时间10：0-22：0010：