首套房契税优惠政策解读

首套地契税优惠政策解读首套地契税优惠政策解读首套地契税优惠政策解读首套地契税优惠政策解读受财税[2012]年82号文的提示，大体整理了一下当前我国契税的相关条则，对其中涉及减免的条款整理以下：1、因不可以抗力灭失住处而重新购置住处的，免征契税。（《中华人民共和国契税暂行条例》；《北京市契税管理规定》；财税2008〕62号；财税〔2008〕104号）2、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有高出土地、房屋补偿费、部署补助费的部分，免征契税。（《中华人民共和国契税暂行条例细则》；《北京市契税管理规定》）3、城镇职工第一次购置公有住处的，在本市规定标准面积以内的部分免征契税，高出的部分，仍应依照规定缴纳契税。因原住处未达到本市规定标准面积而重新购置公有住处的，视为第一次购房。（《中华人民共和国契税暂行条例》；《北京市契税管理规定》）4、国家机关、事业单位、社会合体、军事单位承受土地、房屋用于办公的办公室(楼)、档案室、职工食堂，授课的教室(教学楼)、实验室(楼)、操场、图书馆、食堂、学生宿舍，医疗的门诊部、化验室、住院部、药房，科研的试验场、试验楼，以及市财政局和市地方税务局确定的其他直接用于办公、授课、医疗、科研等的土地、房屋，免征契税。（《中华人民共和国契税暂行条例》；《北京市契税管理规定》）5、军事单位承受土地、房屋用于地上和地下的军事指挥工程，军用的机场、库房、营区、训练场、试验场和通信、导航、察看台站，以及市财政局和市地方税务局确定的其他用于军事设施的土地、房屋，免征契税。（《北京市契税管理规定》）6、共同占有的土地、房屋权属剖析，免征契税。（《北京市契税管理规定》）；夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产切割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定收税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。（国税函〔1999〕391号）7、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（《中华人民共和国契税暂行条例细则》；《北京市契税管理规定》）8、依法应当予省得税的外国驻京外交机构、联合国驻京机构以及外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。（《中华人民共和国契税暂行条例细则》；《北京市契税管理规定》）9、婚姻关系存续时期，房屋、土地权属原归夫妻一方全部，改正加夫妻双方共有的，免征契税。（财税[2011]82号）10、对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时切合两个条件：一是纳税人必定是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必定用于办公、授课、医疗、科研项目。凡不切合上述两个条件的，一律照章征收契税。（财税字〔1998〕96号）11、对金融企业经过“以房抵债”方式获取的房地产，在财务办理上不进固定财产，没办不关产权改正手续，暂不征收契税。待金融企业销售或使用该房产时，再向方地产承受者征契税。（辽地税农〔1998〕351号）12、对牢狱管理部门承受土地、房屋直接用于牢狱建设，视同国家机关的办公用房建设，免征契税。（国税函〔1999〕572号）13、军队移交企业凭房地产划转文件和经工商部门登记确认的企业法人为依照，到所在地契税征收机关提出免税申请，可一次性免征房地产契税。（辽地税法〔2000〕138号）14、军建离退休干部住处移交地方政府管理是军队离退休干部住处保障和管理方式的调整，是军队住处制度改革的重要措施之一。为配合国务院、中央军委决策的顺利推行，免征军建离退休干部住处及隶属用房移交地方政府管理所涉及的契税。（财税字〔2000〕176号）15、军队、武警队伍和政法机关所办并移交地方的企业，其财产推行无偿划转。为贯彻党中央、国务院和中央军委的指示精神，对军队、武警队伍和政法机关所办企业脱钩移交过程中涉及的契税予省得征。（国税函〔2000〕468号）16、甲单位拥有土地，乙单位供应资本，共建住处。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。（财税〔2000〕14号）17、对各种公有制单位为解决职工住处而采用集资建房方式建成的一般住处或由单位购置的一般商品住处，经当地县以上人民政府房改部门同意，依照国家房改政策销售给本单位职工的，如属职工首次购置住处，均比较《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第二款“城镇职工按规定第一次购置公有住处的，免征”的规定，免征契税。（财税〔2000〕130号）18、对华融、信达、东方、长城四家财产企业接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋全部权抵充贷款本息的，免征承受土地使用权、房屋全部权应缴纳的契税。（财税2001〕10号）19、社会保险费（基本养老保险、基本医疗保险、失业保险）征收机构承受用以抵缴社会保险费的土地、房屋权属免征契税。（国税函〔2001〕483号）20、对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门同意并核发《社会力量办学同意证》，由企业事业组织、社会合体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于授课的，比较《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第（一）款的规定，免征契税。（财税〔2001〕156号）21、依照国务院2001年宣布的《金融机构撤掉条例》（国务院第324命令）中关于“被撤掉的金融机构财产的清理和办理，免交税收和行政性收费”的规定，对被撤掉的金融机构在财产清理中获取土地、房屋权属所涉及的契税，应当予省得征。（国税函〔2002〕777号）22、个人购置四合院，切合一般标准住处的，暂享受“减半征收契税”的优惠政策。（京国土房管改[2004]375号）23、个人独资企业的财产属于该企业法人。对个人独资企业法人承受个人独资企业的房屋或个人独资企业承受个人独资企业法人的房屋并未发生房地产权属的转移，不征收契税。（辽地税函〔2004〕173号）24、关于承受与房屋相关的隶属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储存室，下同）全部权或土地使用权的行为，依照契税法律、法规的规定征收契税；关于不涉及土地使用权和房屋全部权转移变动的，不征收契税。（财税〔2004〕126号）25、已购公有住处经补缴土地出让金和其他出让开支成为完全产权住处的，免征土地权属转移的契税。（财税〔2004〕134号）26、关于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父亲母亲、兄弟姐妹、祖父亲母亲、外祖父亲母亲）继承土地、房屋权属，不征契税。（国税函〔2004〕1036号）27、依照企业法的规定，在有限责任企业和股份有限企业中，出资者全部权与企业的法人财产权是相分其他。股权是一种按份共有权，股东作为出资者按投入企业的资本额所占股份享有财产受益、参加重要决讲和选择经营管理者等企业全部者的权益。土地、房屋是企业法人财产，而企业独立享有由股东投资形成的全部法人财产权。因此，股权转移变化不影响企业法人财产权的独立性和圆满性，不会以致企业法人财产的权属转移，不涉及契税问题，不征收契税，也不需办理减免。（辽地税函〔2005〕58号）28、对商业银行承受依法推行关闭、破产企业土地、房屋权属以补偿债务的，依照财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号）以及《关于延长企业改制重组若干契税政策执行限时的通知》（财税〔2006〕号）规定，免征契税。（吉地税发〔2006〕133号）29、关于被转移权属的建筑物，可参照房产税征管中相关房屋的标准认定可否属于应纳契税的房屋。依照《财政部国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的讲解与规定》(财税地〔1987〕3号)中关于“房屋”的讲解：“房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，可以遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物质的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。”其他，《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑物征收房产税的通知》(财税2005〕181号)还规定，对具备以上所述房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑物以及圆满建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均征收房产税。在政策执行中，凡是房产税收税的房屋范围均可作为契税的收税对象。（吉地税发〔2007〕号）30、依照国家土地管理相关法律法规和《中华人民共和国契税暂行条例》及其推行细则的规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、修筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、修筑物和其他附着物)转让给他人的，应依照转让的总价款计征契税。（财税〔2007〕162号，该条款与上文中的第29项内容相左，从效力上看，笔者认为应以此文为准。）31、对廉租住处经营管理单位购置住处作为廉租住处、经济适用住处经营管理单位回购经济适用住处连续作为经济适用住房房源的，免征契税。对个人购置经济适用住处，在法定税率基础上减半征收契税。（财税〔2008〕24号）32、依照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤掉房屋全部权证后，已纳契税款应予退还。（国税函〔2008〕438号）33、对个人首次购置90平方米及以下一般住处的，契税税率暂一致下调到1%。（财税[2008]137号）；对个人购置一般住房，且该住处属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住处的，减半征收契税。对个人购置90平方米及以下一般住处，且该住处属于家庭唯一住处的，减按1%税率征收契税。（财税〔2010〕94号）34、依照《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）第七条规定，“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、（会计知识网XX）房屋权属的无偿划转，不征收契税”。自然人与其个人独资企业、一人有限责任企业之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比较上述规定不征收契税。（财税〔2008〕142号）35、对经营管理单位回购已分配的改造部署住处连续作为改造部署房源的，免征契税；个人首次购置90平方米以下改造部署住处，可按1％的税率计征契税；购置高出90平方米，但符合一般住处标准的改造部署住处，按法定税率减半计征契税；个人获取的拆迁补偿款及因拆迁重新购置部署住处，

可按相关规定享受个人所得税和契税减免。（财税〔

2010〕42

号，该文件仅适用于城市和国有工矿棚户区改造项目）36、对公租房经营管理单位购置住处作为公租房，免征契税（财税〔2010〕88号）37、因灾倒房、严重危房和受地质灾害威胁需重建住处的农户（以下简称“重建对象”），其退出原旧宅基地后到所在县（市）购置住处的，重建对象首次购置一般住处，免征契税。重建对象享受优惠政策每户限一套。（福建省地方税务局通知2010年第号）38、《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）文件第一条第一款所称“不改变原企业的投资主体”和第四条所称“投资主体相同”，是指企业改制重组过程中投资人名称和出资比率均不发生改变。凡改变上述两项内容的，均属于投资主体发生改变。（吉林省地方税务局通知2011年第2号）39、原由个人投资创办的企业挂靠当地政府成为集体全部制企业，经当地政府及相关部门审察后，改正登记为个人独资企业，如投资人未发生改变，承受原企业的土地、房屋权属不征收契税。投资人发生改变的，按规定征收契税。（吉林省地方税务局通知2011年第2号）40、用地人未依照土地出让合同、补充协议或改正协议的约定及时缴纳土地出让金，被政府相关部门计收的违约金，由于不属于土地出让的成交价格，因此，不计入契税的计税依照，不征收契税。（吉林省地方税务局通知2011年第2号）41、对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已契税；在办理房屋权属改正登记退后房的，不予退还已纳契税。（财税〔2011〕32号）42、（1）非企业制企业，依照《中华人民共和国企业法》的规定，整体改建为有限责任企业（含国有独资企业）或股份有限公司，有限责任企业整体改建为股份有限企业，股份有限企业整体改建为有限责任企业的，对改建后的企业承受原企业土地、房屋权属，免征契税。（2）非企业制国有独资企业或国有独资有限责任企业，以其部分财产与他人组建新企业，且该国有独资企业（企业）在新设企业中所占股份高出50%的，对新设企业承受该国有独资企业（企业）的土地、房屋权属，免征契税。3）国有控股企业以部分财产投资组建新企业，且该国有控股企业占新企业股份高出85%的，对新企业承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。4）在股权（股份）转让中，单位、个人承受企业股权（股份），企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。5）两个或两个以上的企业，依照法律规定、合同约定，合并为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。6）企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。7）国有、集体企业整体销售，被销售企业法人予以注销，并且买受人依照《中华人民共和国劳动法》等国家相关法律法规政策稳固部署原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限很多于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业高出30%的职工签订服务年限很多于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。8）企业依照相关法律、法规规定推行破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业补偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡依照《中华人民共和国劳动法》等国家相关法律法规政策稳固部署原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限很多于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业高出30%的职工签订服务年限很多于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。9）经国务院同意推行债权转股权的企业，对债权转股权后新成立的企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。10）对承受县级以上人民政府或国有财产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母企业与其全资子企业之间，同一企业所属全资子企业之间，同一自然人与其成立的个人独资企业、一