首地红山郡2-1-1、2-5营销策划报告

谨呈：首地集团赤峰市新城区小新地组团“首地·红山郡”二期2-1-1、2-5地块项目营销策划报告北京中天大业房地产经纪有限公司2013年7月二三一、CONTENTS目录市场研究及分析项目定位建议营销策划实施方案四营销效果保障措施（1）宏观市场环境（2）区域市场环境（3）市场供求关系（4）项目本体分析一、市场研究及分析城市概况

赤峰市位于内蒙古自治区东南部，蒙冀辽三省区接壤处。全市总面积9万平方公里，辖三区、七旗、二县，是内蒙古第一人口大市。此外，赤峰也是公认的中华文化发源地之一，地处首都经济圈和环渤海经济区的腹地。交通状况公路：赤峰长途汽车站就位于火车站前的广场上，111国道穿境而过。赤峰至北京、天津、秦皇岛、石家庄、沈阳、唐山、锦州、朝阳均有车直达。铁路：赤峰站位于市区南部、昭乌达路的最南端，从赤峰至北京、呼和浩特、沈阳、大连、锦州、承德都有列车直达。航空：赤峰机场每天有到北京、呼和浩特等地的航班往返。

赤峰市居东北、华北两大经济区之间，是连接关内外的重要通道，区位优势明显，交通条件便利，自古就有“京畿门户”、“旱码头”之称。城市规划新城区的规划与设计充满着现代都市的理念，城市功能齐全、完备。在新城区核心区内，已经建设了行政服务中心、联排低层商住楼，多层、高层商住楼和独立式别墅区，政府广场、市民广场以及学校等公共服务设施，这里还将建设会展中心、商业金融中心、科技大厦、青少年科技馆、图书馆、剧院、医院等公共设施，建设文化广场、娱乐中心、滨水景观、城市公园、郊野公园等一系列休闲场所。新城区具有“三山五河”优越的自然景观环境特色，它将形成我国北方地区融“山、河、林、城”四位一体的独特的山水园林城市景观。

赤峰市新城区城市建设定位是建设一座具有较高文化品位、依山傍水的生态城市，一座智能化、信息化、舒适化的现代城市，赤峰市政治、经济、文化中心。目前，赤峰市新城区已经形成了“九横五纵”的道路网络，“一场、两带、四园”七街路122万平方米的绿化大格局。城市GDP2012年赤峰GDP总额为1569亿元，环比增长13.6%，GDP继续保持增长势头；城市整体经济水平位于自治区中游水平，2012年GDP增速减缓。产业结构分析产业结构渐趋合理第二产业仍为赤峰的主导产业。第三产业发展势头良好，在在产业结构比例中逐渐增加，显示出了快速的发展势头，在地区生产总值中所占的比例稳步增长。作为工业型城市，第二产业仍是赤峰的支柱产业，今年来第三产业发展迅速。人均可支配收入赤峰市人均可支配收入不断增加，为房地产行业发展奠定了良好的基础。供需分析2009年-2011年赤峰市供应量与去化量不断增高，但供需比保持平衡，2012年随着大型开发项目（如万达、首地红山郡）等进入赤峰市场，赤峰市场的供应量明显增加，2012年供应量为2011年供应量的两倍，而去化量仅为2011年的1.5倍，赤峰市场竞争积累。

从2009-2012年，赤峰商品房交易量上升趋势明显，需求与供应总量逐年增加。但随着大型项目的不断入市，市场竞争日益激烈价格走势赤峰市商品房价格持续增长，房地产市场处于快速的发展期。房地产价格增长平缓，受调控政策影响，全市范围内房地产价格增长速度呈现逐减缓的趋势，但房屋的价格水平依然在上涨。随着赤峰市对新城区市政建设和经济发展，新城区房地产价格带动全市房地产市场的稳定增长。（1）宏观市场环境（2）区域市场环境（3）市场供求关系（4）项目本体分析一、市场研究及分析竞争根据各个区域房地产发展情况的差异，赤峰整体住宅市场主要划分为红山、新城、桥北、松山四大板块，本案项目位于新城板块。市场格局红山板块传统居住区小新地组团城市发展新区域新城板块政府拉动新区本案桥北板块城市发展新区松山板块城市拓展区万达广场香格里拉富河国际中天御园水榭花都金域华府龙山鸿郡荷枫水岸红山板块：红山区是老城区，目前为城市的主要生活居住综合区、商贸中心，区域内鲜有新开发楼盘，在售项目均为尾盘销售，未来几乎无新建住宅供给量，区域楼盘大部分房源均为120-140㎡三居.松山板块：松山组团是赤峰市继新城之后主要的城市拓展区，打造中心城区的特色商务区、特色商业区、特色产业区和文化中心.区域在售重点项目：中天·金域华府、香格里拉国际城新城板块：新城区定位为全市的政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心,赤峰未来城市形象的集中体现区域.房地产市场较为活跃，未来供给量较大.重点项目：中天御园、万达广场、富河国际、水榭花都桥北板块：桥北区目前是赤峰市主要的物流集散中心，是红山区规划发展的主要方向，拟建设成为赤峰市的生态-休闲商务中心.区域楼盘主要供给户型为100-120㎡三居.项目名称：金御华城地理位置：赤峰市松山区政府大街以北，毗邻金御华府建筑面积：共3期，一期在售1300套左右房源

产品：一期建筑类型：高层、小高层产品，共20余栋客群定位：来源地为80%地缘性客群，20%旗县客群。主力户型：以83-130㎡上图三种户型；涵盖了二居、三居、四居三种产品线。价格：销售价5400-6000元/㎡，均价5500元/㎡松山板块项目名称：龙山鸿郡地理位置：赤峰市桥北区英金路与滨河街之间建筑体量：共2期，A区14栋，B区9栋高层，内街两侧为商业产品配比：全部为高层产品，78-102㎡两居，111-146㎡三居。部分30㎡左右小户型。桥北板块主力户型：以80-120二居、三居室为主。价格：5500-6400元，均价5800元左右。项目名称：荷枫水岸地理位置：赤峰市桥北区彩虹桥东产品配比：53-142㎡多种户型，建筑类型：多层、小高层、高层产品客群定位：客户置业意向较高，以首置型为主，改善型客户为辅价格：均价5800元，目前一期余少量尾房，二期在建尚未推出。桥北板块项目名称：金宇国际地理位置：赤峰市桥北区北大桥东清河北路西建筑体量：B区建筑面积15万㎡，C区建筑面积20.4万㎡容积率：2.04，绿化率：37.6%产品类型：小高层、高层、超高层产品客群定位：客户主要为刚需客户，改善和投资客户较少主力户型：以115-142㎡三居室为主；价格：2010开盘以来以团购为主，在售均价5000元左右。桥北板块桥北板块销售均价：多层：电梯7300/㎡，步梯7200元/㎡小高层：均价：6000元/㎡高层：均价5800元/㎡主力户型：107-123㎡为主项目名称：香格里拉国际城地理位置：宝山大街东段华龙馨园对面建筑面积：共3期，110万㎡容积率：2.0建筑类型：高层、小高层、多层、产品客群定位：75%左右为地缘性客户，周边旗县客户为主要的补充客源；项目名称：中天御园地理位置：新城区众联广场西侧建筑面积：共1期，43万㎡容积率：3建筑类型：高层、小高层、多层、别墅、商业产品客群定位：72%左右为市区客户，周边旗县客户为主要的补充客源；新城板块销售价格：高层均价6800元/㎡；别墅均价15000元/㎡.户型配比：两居100-120㎡占35%，三居120-150㎡-占45%,200-300㎡别墅占20%畅销户型：100-120㎡两居，120-140㎡三居开盘时间：2011年6月1日交房时间：2013年12月31日新城板块畅销户型：１００㎡两居，1１0-120㎡三居销售均价：精装修公寓成交均价：7800元/㎡，普通公寓成交均价：7000元/㎡左右。项目名称：水榭花都C公馆地理位置：锡泊河和半支箭交汇处建筑面积：共3期，70万㎡容积率：2建筑类型：高层、多层、产品客群定位：70%左右为市区客户，周边旗县客户为主要的补充客源；新城板块畅销户型：95㎡两居，117-137㎡三居销售均价：精装修公寓成交均价：7800元/㎡，普通公寓成交均价：7000元/㎡左右。开盘日期：2012年6月交房日期：2014年9月30日项目名称：万达广场地理位置：新城区宝山桥东南侧建筑面积：共3期，100万㎡容积率：3.6建筑类型：高层、商业综合体产品客群定位：80%左右为市区客户，20%周边旗县客户；新城板块畅销户型：１００㎡两居，1１0-120㎡三居销售价格：

6000元/㎡；团购价，优惠500元/㎡一次性付款每平米优惠100元项目名称：富河国际地理位置：新城区宝山桥东南侧建筑面积：71344.84㎡容积率：2.3建筑类型：高层、小高层、别墅产品客群定位：80%左右为市区客户，20%周边旗县客户；亲水湾畅销户型：80-100㎡两居、100-140㎡大户型销售价格：高层均价5500元/㎡，项目销售情况一直不理想，多以组织小规模团购促销，成交均价4700元/㎡项目名称：亲水湾地理位置：临潢大街以南，应昌街以北建筑面积：总建面33.75万㎡建筑类型：高层、商业综合体产品客群定位：80%左右为市区客户，20%周边旗县客户；新城板块项目名称：五甲万京地理位置：赤峰市桥北区英金路与滨河街之间建筑面积：总建面78万㎡容积率：1.46建筑类型：高层、产品，高层层高4.88客群定位：78%左右为市区客户，其余为周边旗县客户；销售价格：6300-7000元/㎡小结激烈的竞争赤峰房地产市场，除部分项目持销外，还将有部分新盘在陆续面世，项目将面临激烈的竞争。产品相似度大整个新城片区产品相似度较大，难以通过差异化推售引起市场对本项目的关注度。客户情况：竞品项目客户来源主要为赤峰市内客户群体，周边旗县客户为主要的辅助型客户，赤峰市人口数量有限，如何抓住客户将会成为项目持续销售的发力点之一。（1）宏观市场环境（2）区域市场环境（3）市场供求关系（4）项目本体分析一、市场研究及分析客群分析

置业客户主要来源于市区，随着城镇化率的进程的加速，越来越多的旗县客户进城，成为了赤峰房地产市场的重要补充客户。主要客群旗县辅助客群旗县辅助客群旗县辅助客群主要客群首地红山郡工作区域年龄结构所属行业置业状况客群赤峰内新城区客户为主。年龄结构以35—45岁中、成功人士购房者居多。个体、机关企事业单位、等处从业人士居多。主要为首次置业的改善型需求，意向趋向于110-140两居。关注焦点价格、户型、交通、配套都是关注焦点。类别特点客群客群分析市场总结随着赤峰房地产的发展，万达、红山郡等项目市场影响力已形成，新城区市场逐渐被客户接受。1市场层面赤峰市场集中于产品硬件层面的竞争，产品价格水平、户型设计、交通情况，配套情况，产品品质及体验区的营造关系到项目的成功与否。3产品层面红山区为老城区主要为二手房对外出售市场关注度相对较低，新城区建设日益成熟，发展潜力被看好。2板块分布置业客户主要来源于市区，随着城镇化率的进程的加速，越来越多的旗县客户进城，成为了赤峰房地产市场的重要补充客户。4客源层面（1）宏观市场环境（2）区域市场环境（3）市场供求关系（4）项目本体分析一、市场研究及分析项目区域

本项目位于赤峰市红山区南部小新地组团内宝山路西，体育中心南侧，大板路东，铁南大街北，距老城市中心区约6公里，距离新区政府约3公里。本案地处赤峰市区西南部的小新地组团，属于新城的待开发区域，是城市未来发展主方向之一，区域认可度将逐渐提升，发展前景良好。经济指标项目

单位

数值

2-1-1#地块

2-5#地块

合计

建设用地面积

㎡

1518328896.444079.4用地内建筑总面积㎡

57269.7159682.7116952.41地上建筑面积

㎡41501.9742775.7684277.73其中住宅面积㎡35431.9739706.2875138.25其中商业面积㎡

3069.483069.48地下建筑面积

㎡15767.7416906.9432674.68其中地下车库面积㎡1045310697.9921150.99容积率

2.731.48

绿地率

%25.5935

交通和配套

小新地组团主要通过平双路和宝山路两条道路同八家组团进行联系，目前平双路已经开通，宝山路已修通至用地南侧。用地东南侧有规划中的高铁线路通过，具体线路未定，对本项目的影响具有不确定性。区域目前已经开通从红山区到赤峰学院的2路公交车，新城区汽车站到赤峰学院的39路公交车，从一定程度上方便了居民的出行。

区域内现状基本为农田，周边有赤峰学院、体育局及体育学院等教育、体育资源，但生活配套极不完善。新建体育场馆将会大力提升区域形象。未来区域发展潜力巨大。平双路宝山路赤峰国际会展中心赤峰新体育场赤峰学院万达广场2-1-1/2-5地块产品线地块户型名称所在楼层数面积套数所占比例户型说明2-1-1地块G324层959614%两室两厅一卫

G424层8719228%两室两厅一卫

G524层1019614%两室两厅一卫2-5地块

6层153-160304%四室两厅两卫

6\11\18层131-13914421%三室两厅两卫

18层101-109487%

11层119.377211%

总计

678

2-1-1地块紧邻赤峰学院，位于迎宾路的宝山路交汇处，南侧为宽70多米的城市绿化带，景观资源丰富。户型面积，87-101平米，面积适中，投资自住皆可。24F高层住宅2栋，总计384套。项目2-5地块位于一期2-2、2-3地块西侧，临近铁南大街，交通便利将于6月动工，计划10月开盘。户型面积在101-160平米之间的三居、四居产品，一梯两户，南北通透。18F高层住宅4栋，11F小高层3栋，6F多层花园洋房3栋，总计294套房源。在户型设计上，以舒适型三房作为主力产品，以豪华型四房作为补充产品，面积87㎡-162㎡不等，具体户型配比见下表：SWOT分析Strength优势S1.赤峰市重点打造区域，发展潜力明显；S2.企业品牌及项目品牌的带动效应；S3.紧邻赤峰学院教育文化气息浓郁。Weakness劣势W1.属于城市新发展区域，周边配套不完善；W2.区域内基本为农田，项目处于建设期，略显荒芜。Opportunity机会O1.新建体育场馆将会大力提升区域形象；O2.平双路及宝山路的开通;O3.万达进入将带动区域周边的发展。

Threat

威胁T1.用地东南侧有规划中的高铁线路通过，线路未定，对项目的影响具有不确定性；T2.新城区竞品项目较多，市场竞争激烈。动态SWOT分析

项目借势城市发展方向与周边项目，共同提升区域前景和形象，发展前景良好。（1）项目形象定位（2）项目客户群定位（3）产品定位（4）项目价格定位二、项目定位建议定位基础基于项目：宜居生活社区基于竞争策略：差异化路线，社区形象及产品空间（尺度、功能）及附加值的打造，实现产品阶段性领先。基于客户需求：户型功能、社区配套、园林规划、社区环境、物业管理服务定义FABF（Features/fact）项目本身的特性/属性本项目宜居生活社区A(Advantages）相对于竞争对手的优势本项目个性鲜明的社区形象；良好的交通环境；兼具功能性和舒适度的户型；巨大的发展潜力；宜居的社区环境。B(Benefit/value）项目带给目标客户的利益/价值本项目首地品牌+高产品力+巨大的发展潜力定位基础38产品力便利生活区域前景舒适度完善配套生活设施交通便利，产品丰富打造产品品质及舒适度，全面塑造产品力，实现阶段性领先；差异化路线，形成特色鲜明的社区形象。项目定位竞争层面客户导向本体质素（1）项目形象定位（2）项目客户群定位（3）产品定位（4）项目价格定位二、项目定位建议低调而不失品位，大众而不失高尚自由、阳光、浪漫、和谐的宜居之城满足居住者对于品质的要求足不出户，天与地、阳光与美景、绿茵与建筑，融化于生活之中用建筑诠释城市发展形象定位4041它是“自由的”重视人们的自由情结，自由生活是被在钢筋水泥所包围下，一种情感的释放。42它是“阳光的”。和煦的阳光洋洋洒洒的亲吻着客厅、脸颊。沐浴在热闹的阳光中，呼吸着带有温度的空气，无不感叹阳光生活的酣畅淋漓。43它是“浪漫的”。拥有与众不同的气质，将风情化、现代化和时尚感相结合。44

整个社区立志营造亲切、优美、生活、公园式、参与性强的社区氛围，参与性景观及公共设施为良好的邻里交流奠定基础，整个社区氛围洋溢着生态、舒适及浓厚的生活氛围；它是致力于“生活氛围的营造”优美的建筑空间形态，铺设绿色亲切的住区环境，创造文化趣味浓郁的内外景观体系。它流淌着一分风雅，既属于社区内的人群，同时又将它的优雅融于整个城市。（1）项目形象定位（2）项目客户群定位（3）产品定位（4）项目价格定位二、项目定位建议客群定位辅助客户重要客户核心客户主抓中高端客户客户描述典型客群项目周边中高收入阶层对居住品质要求较高具有较强的支付能力需要有便捷交通及配套对居住品质要求较高具有一定购买力需要对现有居住环境进行改善认同该区域及市场有外地落户需要具有一定购买力部分为投资性需求政府机关公务员周边企事业员工银行教育系统中高层本地中高端客群中小企业主企业中层以上区域认同度较强的客群周边县市置业客群私营企业主政府公务员瞄准赤峰本地中高端客群，核心客户为项目周边区域地缘性置业人群。目标客群定位客户特征：以赤峰为主力客户群，少部分来自周边旗县，25岁-35岁之间，为两口人家，或者新婚夫妇，多在当地工作，多为当地政府公务人员、公司企业白领及事业单位工作人员，具有良好的教育背景及事业发展背景；置业特征：刚需为主，多为首置客户，价格敏感，关注项目周边配套以及交通的便利性，对于优惠及赠送较为敏感。项目关注点：价格、周边配套、交通条件；关键词：刚需，首置，小两口，价格敏感型87-101平米二居：120~139平米三居：客户特征：赤峰本地客户为主，35-50岁之间，多为三口之家或带有老人，非首置客户，多为赤峰当地的政府管理人员及企业主管，具有一定的财富积累，需要进行居住面积或居住环境的再次改善；置业特征：刚需改善性客户为主，因具备一定的置业及居住经验，因此更注重产品的户型设计、居住品质、社区环境等，具有一定的价格敏感性，在可支付的能力范围内选择可提升生活品质的社区。家庭成熟，在意单位与家庭之间的距离，关注社区配套及生活便利度。项目关注点：社区、园林规划、赠送空间；关键词：刚需改善型，中年人士，追求品质改善（1）项目形象定位（2）项目客户群定位（3）产品定位（4）项目价格定位二、项目定位建议核心价值提炼赤峰新区区位发展

项目一期的品牌效应完善的生活配套浓郁的文化氛围首地企业品牌及服务理念影响力较强：核心卖点未呈现影响力较弱核心价值点项目规模园林规划。。。。。目标客群关注点定位高端，圈层纯粹，区域级高端人士的首选，体现身份标签。关注特征关注点首地品牌，大品牌开发商，产品品质保障，企业实力保障。品牌配套身份感高品质保值赤峰学院紧邻项目，项目周围新建体育场，便利的交通。品质建筑，细节考究，品牌团队。赤峰市重点发展区域，升值潜力大。开发商品牌+完善配套+巨大的发展潜力是目标客户无可争议的首要选择!营销发力方向本项目的核心发力点为：区域、开发商品牌、配套区域机会竞争机会客户机会赤峰市重点发展区域，升值潜力大。开发商品牌、巨大的发展潜力是客户的关注重点。紧邻赤峰学院和赤峰新体育场，人文环境氛围浓厚。（1）项目形象定位（2）项目客户群定位（3）产品定位（4）项目价格定位二、项目定位建议定价方法市场比较法（价格初步定位）价格调整（客户反馈+销售条件）定价方法概述：通过市场比较法得出本项目现阶段产品销售均价，再通过蓄客情况分析制定出最终的销售价格，以保证项目开盘的热销。价格定位项目名称本案万达广场香格里拉亲水湾富河国际参考权重PX30%20%30%20%指标评估分值

PaPbPcPd区位市中心距离544554交通545545自然环境545544社会环境444444区域成熟度655555发展前景555544技术指标规模656445容积率543453绿化率544554楼间距544344建筑指标654544车位配置323333项目品质总体规划656555建筑品质555554交房标准544444户型655555园林景观665544中心配套655554品牌666554合计

1008688878479价格定位1、本测算方法权重的选取是以项目间区域、建筑形态、配套等对应指标耦合度为参照选取的2、通过产品加权得出的平均价格为各产品形态的现阶段按市场价格水平所测算出的平均价格3、考虑市场风险，以及减小计算过程中主观因素所导致的误差，建议本案平均价格在±3%之间浮动，本案开盘销售价格区间为：5150-5250元/㎡之间.均＝∑权重i×均价i×Px/Pi(i=a～e)＝5207元/平方米参考项目合计权重值销售均价Pi修正因素权重比例参考权重权重均价万达广场886400-8001.0230%1642香格里拉875800-8001.0120%989亲水湾84470000.9830%1444富河国际796000-8000.9220%1132本案86

100%5207（1）项目推售方案（2）项目营销方案（3）项目推广方案三、项目策划实施方案货源盘点地块户型名称所在楼层数面积套数销售面积所占比例户型说明2-1-1地块G324层95964960.4814%两室两厅一卫G424层871929920.9528%两室两厅一卫G524层101964960.4814%两室两厅一卫合计

38435431.97

2-5地块

6层153-160301588.25124%四室两厅两卫

6层、11层、18层131-1391448338.318821%三室两厅两卫

18层101-109482779.43967%

11层119.37724367.690811%

合计

29439706.28

总计

67875138.25

2-1-1户型面积，87-101平米，面积适中，投资自住皆可。24F高层住宅2栋，总计384套。项目2-5地块户型面积在101-160平米之间的三居、四居产品，一梯两户，南北通透。18F高层住宅4栋，11F小高层3栋，6F多层花园洋房3栋，总计294套房源。在户型设计上，以舒适型三房作为主力产品，以豪华型四房作为补充产品，面积87㎡-162㎡不等。推售方案

推售时间：8.10（2-1地块1#楼）

推售原因：1.中小户型为首批主推，使进入门槛不高；2.从8月1日进场到8月10日开盘，时间紧迫，客户量积累较为薄弱，客户群以老客户为主、新客户为辅；3、第一批推售力求高效率打响头炮。地块户型名称所在楼层数面积套数销售面积所占比例户型说明2-1-1地块G324层95482480.2414%两室两厅一卫G424层87964960.4828%两室两厅一卫G524层101482480.2414%两室两厅一卫合计

1929920.96

12推售方案

推售时间：9月10日（2-1地块2#楼）

推售策略：以2-1-1带动2-5地块销售，2号楼面积主要以两居为主，为了满足客户对大户型的需求，建议在2-1-1销售时，同时对2-5产品进行排号。地块户型名称所在楼层数面积套数销售面积所占比例户型说明2-1-1地块G324层95482480.2414%两室两厅一卫G424层87964960.4828%两室两厅一卫G524层101482480.2414%两室两厅一卫合计

1929920.96

12推售方案价值排序：高层<小高<多层

推售时间：10月1日（2-5地块1#-4#楼）

推售策略：1、根据2-5楼栋的摆放位置，建议推售方向为逆时针方向、由外到内对外发售。2.高层户型为100-140㎡三居户型，加上2-1-1剩余房源，可以兼顾大户型与小户型单位；3.抢“十一”黄金周节点，将黄金周当作项目的热销期售方案

推售时间：11月1日（2-5地块5#、9#、10#楼）推售策略：1、小高户型面积与高层面积相差不大，可承接未买到高层客户；2、同时对多层进行排号，进行价格试水，保障多层产品的顺利销售值排序：高层<小高<多层推售方案

推售时间：12月1日（2-5地块6#、7#、8#楼）

推售策略：1、多层户型面积较大，需要较大的客户积累，来完成推出及热销的氛围；2、做为整个地块的最高价值点，最后推出多层产品，可实现利润最大化。价值排序：高层<小高<多层187654329102013.7项目推广销售进场2013.82013.92-5-5第一次推盘2013.102013.112013.122-1-1开盘2-1-1加推推广动作短信、道旗、报纸线上：杂志、报纸、网络配合主题集中轰炸线下：短信、微信推广线上：杂志、报纸、网络全方位媒体炒作看房团活动2-5-5第二次推盘2-5-5第三次推盘每周暖场活动，并设有抽奖、依据各时段主题以及节日等设置常规活动营销总控图（1）项目推售方案（2）项目营销方案（3）项目推广方案三、项目策划实施方案营销目标销售目标2013年8月10日开始销售，全年完成3个亿的销售任务通过首地·红山郡项目的热销，使项目在市场上有持续的影响力影响力目标推广---心动借力大气与大俗的推广口号及事件营销制造大量、持续的看房人气，带给准客户更大的心理压力，凭借人气促动口碑。接待---感动这个世界没有垃圾客户、都是最好的客户，细致的服务，中肯的介绍、专业的讲解，让所有客户感受没有白来，即使没有购房但学到了许多曾经不知的信息与知识。宗旨：心动与感动我们的营销执行宗旨营销策略1）重新树立大盘形象短期内集中的媒体曝光度、包括赤峰市区内主要路段的户外高炮、电视台广告投放、中心城区LED显示屏广告播放等目的：让本案再次进入赤峰城区内居民的视线。营销策略我们的执行力2）重新引起全城的关注高品质诉求、“低”价格销售——不以简单的促销为营销主题，相应的应以“高性价比宜居住宅”作为项目营销的阶段基调。具体执行方式（建议)1、邀请相关专业人士，开展“现代宜居住宅的标准”专场讲座，邀请新老客户参与并适时推出指定位置的特价户型2、开展以“您心中的宜居生活”为主题的投票评选类活动，让民众更多的参与到“宜居”的话题讨论中来，对获奖的参与者直接发放购房抵用券营销策略营销策略积极开展事件营销利用二期开盘、阶段活动等事件扩大项目的卖点，适时举办客户联谊或各类主题活动，以借此提升项目市场关注度和影响力。具体执行方案（建议）1）二期开盘后，举办“全城看房有奖”活动，对前来看房的客户进行阶段抽奖2）依托一期客群资源，开展老带新的销售活动，扩大首地品牌的影响力。营销策略巧妙运用大气与大俗的推广手段大盘做大气很简单，有时大俗的手法同样也很有效（例如：看过**项目前别买房/**项目，你看了吗？

错过**，将是你一生的遗憾）相对国内许多三线城市，有时利用带一点挑衅、贬性词等敏感词句进行宣传，反而更能激起民众新鲜、好奇的心理反应，达到聚集关注度的作用营销策略3）短期内达到足够蓄客量的要求手段一：分别设立内外场销售团队，形成外场团队“拉客”，内场团队电话“CALL客”的聚客途径。手段二：加速“首地·红山郡客”群网络的组建，对所有前来现场的客户，推出优惠的措施，并通过频繁举办活动来拉近客户关系。手段三：推出老客户介绍新客户，享受增值的奖励活动，让被动传播变为主动传播手段四：制定2013年下半年楼盘外场巡展路演计划，以市中心为起点，逐步深入下辖各旗进行系列推介活动。……

将销售现场的入口进行简单包装，售楼处门口用可增加一些雕塑小品、盆栽装饰。定期更换摆放方式及花的颜色，让客户每次到访都有不同的感觉。售楼处内屋顶挂吊旗，内容为项目的形象展示及广告宣传语。包装策略——售楼处包装策略——样板间样板房作为一种最直观的销售工具，对销售有很大的促进作用。这不仅能让客户现场体验到产品的尊贵感觉，也能让客户现场直面的了解产品的设计用材。项目综合形象包装不仅仅表现在硬件包装上，还包括软件包装。各部门相互配合，其中保安人员主要工作是门卫、看房车司机、工地监管；打扫人员主要工作包括对现场打扫及茶水接待。通过这些软件服务的加强，更有利于提高项目综合品质。包装策略手提袋、纸杯、礼品、DM、海报、形象楼书、产品楼书、户型手册、光盘、看板、墙体电视包装策略局部材料墙体剖面门禁系统局部材料墙体剖面工法样板区：产品硬件方面的利益点；结合工程进度可考虑相应的展示项目，同时建议把材料展示室充分利用，让客户更直观感觉项目的设计用材。局部剖面材料展示、及工程进度明示材料展示包装策略入市活动方案——高举高打，攻心为上，占据客户心理高点。开盘前夕：为开盘预热产品发布树立信心赠强产品高端形象时间：2013年，8月（开盘前1周）；主题：首地·红山郡产品发布会；形式：与政府、媒体合作开展项目产品推荐会（以网络媒体炒作为主）；目的：凸显首地品牌，展示产品高端特性，引动首批产品面世的关注度。《首地·红山郡二期产品发布会》活动策略《品质生活，走进红山郡二期开盘盛典》——首地·红山郡主题：品质生活，走进首地·红山郡二期项目开盘盛典；形式：开盘活动在售楼处及周边环境打造完成后举行，活动的声势与宣传推广的造势务必达到相当的广度与力度；目的：通过活动，树立项目的人文内涵，满足客户的心理需求；

吸引眼球，引起社会最大程度的关注度，促进开盘阶段的成交。

配合媒体与网络进行系列文章、活动连载与网上讨论，形成社会热点

话题，从而进一步对产品的推广起到极大的促进作用，促进销售。活动策略入市活动方案——高举高打，攻心为上，占据客户心理高点开盘当日活动：营造气场、压迫客户；品牌声势、构筑口碑传播（1）项目推售方案（2）项目营销方案（3）项目推广方案三、项目策划实施方案户外广告：投放至市区必经路段机场广告：液晶广告、灯箱广告其他：短信、网络：微博、微信、搜房等推广策略——大众传播项目资料定点：选取星级酒店、商会、高端商场等为投放对象。推广策略——小众传播推广策略——宣传车1.节约时间传统活动中采用的LED显示屏背景、大幕等需要花费时间进行搭建，拆装。而广告车省去了搭建，拆装等过程，体现了现代媒体方便快捷的优点。

2.流动传播不受地理位置的限制，可根据客户需求在大街、小巷、社区、商贸区等客户需要的任何目标市场区域内深入广泛的宣传。

3.视觉效果好由于采用目前流行的LED彩屏作为输出主体，色彩绚丽、立体感十足，有极强的视觉冲击力。本身这种形式造型独特很容易吸引大众视线。推广策略——网络进行网络论坛“话题炒作”维护：主要围绕市场发展潜力、全运会等敏感话题。如：1、爱上首地红山郡的N个理由~

2、邻居们都来说说，咱们小区升值潜力咋样啊？推广策略——微博首地·红山郡官方微博首地·红山郡微群首地·红山郡项目团队项目负责人微博从开始进行微博推广，利用当下最热门、传播最快的的营销工具，迅速扩展首地·红山郡的影响力。推广策略——微信微信营销是网络经济时代企业对营销模式的创新，微信不存在距离的限制，用户订阅自己所需的信息，商家通过提供用户需要的信息，推广自己的产品的点对点的营销方式。广告投放强度

蓄客期

爆破期

实销期蓄客期：积累客户，准备开盘的重要期，户外大牌、围墙、小众通路为主；爆破期：最后阶段，广告投入力度明显增强，户外、围墙、小众通路为主；实销期：销售阶段，围墙、广播、报广、小众通路为主。媒体投放分阶段策略四、营销保障体系设立多团队互动竞争架构决策组总经理策划总监销售经理销售主管1销售主管2置业顾问若干置业顾问若干置业顾问若干置业顾问若干高级策划师策划执行销售总监现场管理销售管理1、门岗接待（一定要开门迎客，门口迎客不超过2人）；2、制定销售路线，统一说词；3、制定并及时完善《“首地·红山郡”地盘须知》和《“首地红山郡”销售人员工作指导手册》；4、制造现场销售气氛：现场布置、