花桥周报(2011年8月26日~9月1日)

8月26日-9月1日花桥楼市周报Realestate

Weekly目录Contents一、新闻回顾

三、全国重点城市周成交情况五、土地市场情况七、楼市新增量分析九、重点竞争个案分析十一、楼市媒体动态二、政策分析四、上海市和千灯镇周成交情况分析六、昆山市楼市成交量分析八、区域主要楼盘加权价格走势十、热销楼盘房源分析十二、楼市阶段性研判新闻回顾住建部：二三线城市限购政策自行研究发布2011-8-29来源：观点地产网

目前住建部与二三线城市地方政府的“限购谈判”仍在进行，住建部已经与20多个二三线城市达成“出台限购措施”的“协议”。这项“谈判”工作有望在8月底完成，届时，各地方政府将于9月初开始陆续发布自己制定的限购政策。

8月25日浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，浙江省二三线城市限购由此拉开序幕。

处在严厉调控下的楼市正在面临着另一个困境。近期，多家大型商业银行的房贷业务已经进入“冻结期”。不少银行规定首套房的首付要五成，利率要上浮10%，而从审批的时间来看，一些优质客户的房贷审批流程也要半年之久。

对于银行收紧放款政策，很深层次的背景上的原因：第一点就是宏观调控以来央行连续12次提高存准率，总共收紧流动性达到了4万亿之多，银行的确处于很差钱的状态，无钱可贷。第二对宏观调控以来有4次加息，这加息都是存贷款都是等额加息的，这样就是导致存贷款的息差变小，银行要为了获得更高的利益，必须要提高贷款的利率。最重要的一点是，随着政策的深入，未来房价有可能下跌，给银行造成的一种心理预期，即房贷这个产品可能已经不是最优质产品之一了。那银行的贷款额度有像其他转型的趋势，比如一些经营性贷款、中小型企业贷款。新闻回顾多家大型商业银行房贷业务进入冻结期2011-8-31来源：新闻晚报2011年第17期《求是》杂志将发表中共中央政治局常委、国务院总理温家宝的重要文章《关于当前的宏观经济形势和经济工作》强调指出，目前是房产地产政策调控的关键时期，在确保整体调控措施不动摇的同时，还要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。温家宝指出，目前，房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。各级政府要不折不扣将中央房地产调控政策落到实处。一要坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，同时要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。二要适当增加房地产用地供应，促进当前和今后一个时期住房有效供给，重点抓好保障性住房和普通商品房建设。三要强化责任和督促检查，对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障性住房建设滞后的城市，要加强督查，限期改正。四要利用目前房地产市场相持的这段时间，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。新闻回顾温家宝：有针对性抑制二三线城市房价过快上涨2011-9-1来源：中国新闻网

限购加限贷的宏观调控期已过半年，传统的“金九银十”房地产交易期来临，在“夹缝”中生存的8月房贷市场整体交易走势出现购房贷款再降，抵押贷款激增的情况。从北京8月房贷市场交易类贷款走势看，同比上月下降13%左右，原因主要有两点。第一，“限购及限贷”政策推迟购买意愿。第二，婚姻法司法解释(三)出台后，婚前个人购房及父母为子女购房算个人婚前财产的规定影响超过一半的准新人购房，这也是导致8月交易类贷款下降的原因之一。新闻回顾购房贷款再降抵押贷款激增8月信贷市场仍很纠结2011-9-1来源：法制晚报政策分析本周无新的重要房地产政策出台。全国重点城市周成交情况城市成交套数成交面积（万平方米）环比北京130016.124.2%南京7678.0857.81%苏州177019.81-7.95%杭州9318.742.7%徐州8989.859.32%数据时间：2011年8月29日-9月4日北京：本周，北京市商品住宅成交面积环比上涨了4.2%，进入2011年，北京商品住宅成交量波动下行，2月初受春节假期影响。商品住宅成交量明显回落，但随即有所回升，北京限购令的出台引起集中签约，导致成交量环比大幅上涨，随后几周，成交量呈现波动上涨态势，四月底受保障性住房入市推动，成交量有较大幅度回升，进入5月，成交量止升转跌，6月初延续下跌趋势，第二周周成交量有较大幅度回升，第三周成交量则有大幅度回落，之后持续两周成交量又有大幅度回升。7月第一周成交量又有较大幅度降低，但第二周有了大幅度提升，第三周又有大幅度下滑。第四周又有大幅度上升。8月第一周大幅度下跌，第二周成交量又有较大幅度回升，第三周成交量与第二周持平,之后两周又有较大幅度的增长。南京：本周，南京市商品住宅成交面积环比上涨了57.81%，2011年初，南京商品住宅周成交量明显高于去年平均水平。2月初受春节影响，商品住宅成交量大幅下跌，第8周成交量恢复至10万平方米以上，之后成交量持续下滑，第11周成交量跌至4万平方米，随后四周成交量涨跌交替，维持在5万平方米左右水平，18周开发商推盘力度加大，成交量达到6万平方米，随后两周略有起伏，第21周成交量大幅上涨，达到10万平方米，随后连续两周持续回落，24周25周连续两周成交量略有回升，26周有大幅下跌，27周又有大幅度上涨，28周又有了不小幅度的下跌，29周成交量与28周成交量持平，30周的成交量有了大幅度上涨，31周-35周持续下滑，36周成交量有了大幅度飞跃。苏州：本周苏州成交量为1770套，面积环比下跌了7.95%，2011年初，苏州商品住宅成交面积连续两周环比下滑，随后在1月中下旬成交量得到回升。2月初受春节影响，商品住宅成交量环比大跌，随后成交量迅速回升，至第9周恢复至节前水平，进入3月，限购政策深入，成交量持续下跌，4月成交量涨跌交替，但依然维持低位，18周住宅成交量显著上涨，这是近2个月以来苏州商品住宅周成交量首次超过10万平方米，进入5月，成交量大幅回落，随后两周成交量持续回升，6月，成交量持续回落。26周有大幅度增长，27、28周连续两周有一定幅度的下跌，29周有了一定幅度的增长。33周相对于32周成交量有了较大幅度提高，34周出现较大幅度的下滑。35周又有较大幅度的上涨，36周又有小幅度下跌。杭州：本周商品房成交面积环比上涨了2.7%。2011年1月，杭州商品房成交面积除第二周偏低外，其余3周都达到15万平方米以上，开端良好，2月杭州商品房市场在春节假期和国八条影响下，前两周成交量有所下滑，但接下来两周成交量都达到10万平方米，令3月的杭州楼市继续下挫，4月杭州商品房成交面积止跌转升，且回升速度较快，5月，前三周杭州商品房成交量均维持在12万平米的水平，进入6月，成交量未见明显涨跌，第二周成交量大幅下滑，第三周则大幅回升，第四周较上一周有小幅上涨，7月第一周持续上涨，第二周下跌30.4%，第三周又有了大幅度增长，第四周又下跌了21.41%，第5周又有小幅度增长，8月第一周有大幅度回落，第二周较第一周有了小幅度增长，第三周大幅度增长了41.3%，第四周和第五周基本持平。徐州：本周，徐州市商品住宅成交套数为898套，面积环比上涨了9.32%。全国重点城市周成交情况上海市周成交情况本周（8月29日-9月4日）上海市商品房成交面积为22.93万平方米，相比上周上涨13.16%，成交均价为19546元/平方米，环比上周下跌5.59%；本周上海市商品住宅成交面积为15.32万平方米，环比上周上涨13.56%；本周全市商品住宅成交均价为22091元/平方米，环比上周下跌1.00%。上海市周成交情况本周上海市商品房新增供应面积为37.11万平方米，环比上周上涨59.34%；商品住宅新增供应面积为20.72万平方米，环比上周上涨97.71%。本周获取预售证的商品住宅项目共6个，其中华润置地菁英苑、智富名品城名品公馆、大华清水湾花园新增供应面积较大。上海市周成交情况本周上海市商铺类物业成交面积2.69万平方米，环比上周上涨32.75%；均价13863元/平方米，环比上周下跌14.50%。本周上海市办公类物业成交面积为2.30万平方米，相比上周上涨2.81%；均价为23387元/平方米，环比上周上涨了15.28%。

点评：

本周商品住宅总体继续低位反弹，但仍只为年化周均成交量19.55万方的78.36%，常理上“金九”的成交量应该要远高于年化周均的成交量。从进入榜单的前十名看，第一名绿地景汇佳苑也仅成交了1.15万方，第十名成交面积不足2500平方米，显现项目即便有成交，成交也很低迷。

本周引人关注的是新增供应较前放量，其中最值得一提的是央企华润位于外郊环间、南翔板块的华润置地菁英苑于9月前（8月31日）一天就新增供应了8.85万方，其总的可售量达到了12.17万方，成为上海目前商品住宅可售量的项目冠军。相信该项目会成为继央企保利的“保利叶”系列之后的下一个风向标，该项目以何种价格去化，能否再现“保利叶”系列类似的销售辉煌，将为业内外所关注。千灯镇周成交情况

住宅批准销售套数住宅已售套数商业批准销售套数商业已售套数9月1日1753314548385431148月25日171951444438543112本周销售套数3381040

2本周千灯镇共销售商品房106套，其中住宅地产销售了104套，商业地产销售了2套。本周千灯镇表现特别抢眼的住宅地产为依然为浦园，成交套数为75套；商业地产项目表现为无表现特别优秀的项目。本周千灯镇住宅地产新增房源为338套，为浦园项目，商业地产无新增房源。新推地块：一周楼市分析—土地市场分析地块位置土地面积（平方米）用途出让年限容积率（F）建筑密度起投价花桥镇纬二路南侧B-239268.8商业、办公40年8.5-9.0（不含地下空间）40%-50%1500元/平方米竞投者报名登记时间：自2011年9月2日上午9时至2011年10月8日下午15时止(双休日除外)。本宗地招标出让竞投保证金为280万元人民币。本次招标出让投标时间、方式及地点：投标时间为2011年10月10日下午1时至1时30分前将填写好的投标书（由法人代表签字并加盖单位印章，授权委托的需提供授权委托书）及投标书附件密封后投入指定标箱。开标时间：2011年10月10日下午2时开始地块位置土地面积（平方米）用途出让年限容积率（F）建筑密度起投价花桥镇纬二路南侧B-239501.7商业、酒店式公寓40年、70年7.5-8.0（不含地下空间）40%-50%4500元/平方米竞投者报名登记时间：自2011年9月2日上午9时至2011年10月8日下午15时止(双休日除外)。本宗地招标出让竞投保证金为860万元人民币。本次招标出让投标时间、方式及地点：投标时间为2011年10月10日下午1时至1时30分前将填写好的投标书（由法人代表签字并加盖单位印章，授权委托的需提供授权委托书）及投标书附件密封后投入指定标箱。开标时间：2011年10月10日下午2时开始。新成交地块：一周楼市分析—土地市场分析本周花桥无新成交地块。昆山楼市每周区域成交量情况(套数）区域7.29~8.48.5~8.118.12~8.188.19~8.258.26~9.1增减增减率开发区191154163232251198.19%玉山423362555835.45%花桥936266123122-1-0.81%周市47293246571123.91%千灯7860106129106-23-17.83%巴城26321067958-21-26.58%陆家1757533129-2-6.45%南部水乡35321738521436.84%张浦2025214229-13-30.95%全市549484626775762-13-1.68%注：数据来源于搜房网楼市成交量分析本周昆山楼市全市共实现成交762套，与前一周的775套相比下降了1.68%。昆山楼市本周在前几天的销售狂潮之后出现了一个短暂的平静期，周五37套的成交量从而拉低了本周的总成交，这是推盘高峰后的正常后续反应，随着9月份17家楼盘的开盘，昆山楼市必将迎来又一个销售狂潮。楼市成交量分析开发区仍然位居各区域销量之首，周成交251套，几近昆山总销量的三成。花桥镇、千灯镇成交量次之，限购预期催热昆山楼市，昆山如被限购，受影响最大的当属依赖上海最严重的花桥镇，因此花桥镇的楼盘销量居高不下。千灯镇作为昆山价格的洼地，也令刚需人群趋之若鹜。玉山镇总体表现一般，热销楼盘为主打平层别墅的昆玉九里山庄，作为豪宅项目，昆玉九里本周热销14套表现着实不错。除了开发区、周市镇、南部水乡较上一周略有上涨，张浦镇、巴城镇、千灯镇略有下滑外，花桥镇、陆家镇和玉山镇销量均无明显起伏。楼市成交量分析楼市成交量分析昆山商品房市场8月最后一周总成交762套，与上周相比减少了13套，降幅为1.68%。楼市成交量分析花桥商品房市场本周累计成交122套，成交总量与上周持平,本周花桥区域商业地产成交26套，住宅地产成交96套。住宅地产和商业地产较上周都持平。我们对重点关注楼盘成交房源进行跟踪，根据成交数据得出这些楼盘的整体成交均价，进而粗略地显示花桥楼市价格走势，由于价格数据仅限于关注楼盘，因此与区域实际整体成交均价存在误差，以下数据仅供参考。区域主要楼盘加权价格走势重点个案批准销售套数、已售套数情况：重点竞争个案分析项目名称常发香城湾上海裕花园凯德都会新峰鑫苑国际城市花园同城虹桥映象中城紫竹苑规划总户数3104174847005033/112批准销售套数2233174810064353430112已售套数1795170272940493921可售套数4384627730438111截止日期：9月1日常发香城湾：开盘时间：2010-03-25物业类别：普通住宅、洋房、别墅建筑类别：多层、小高层、高层容积率：1.70绿化率：40%总户数：3104户物业费：1.30元/平方米·月建筑面积：389864.00平方米开发商：昆山常发置业有限公司物业公司：江苏省常发物业服务有限公司物业地址：花桥镇花桥国际商务城绿地大道1333号（花园路与绿地大道交汇处）项目均价：花园洋房11000~12000元/平米；普通住宅9300元/平米在售房源：4、6、8号楼普通住宅、5号楼花园洋房在售户型：普通住宅1+1房74.31平米和82.69平米、2+1房88.99平米、104平米、112平米；花园洋房3室2厅2卫138平米（附赠9.09平米非机动车库，不计入产证）装修情况：毛坯热销户型：74.31平方米1+1房备注：1、销售人员介绍异地购房者只要提供上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海分行贷款。2、7月17日推出8号楼，8月13日加推东单元。（热销户型:74.31平方米一房）重点竞争个案分析时间价格及优惠情况8.5~8.11普通住宅均价9300元/平米，花园洋房单价在11000~12000元/平米,搜房团享85折起总价优惠。8.12~8.18普通住宅均价9300元/平米，花园洋房单价在11000~12000元/平米,购房享四重优惠折上折：1、搜房会员独家优惠5万；2、七天内签约优惠1万；3、享受4万元租房补贴；4、一次性付款95折优惠。8.19~8.25普通住宅均价9300元/平米，花园洋房单价在11000~12000元/平米,购房享四重优惠折上折：1、搜房会员独家优惠5万；2、七天内签约优惠1万；3、享受4万元租房补贴；4、一次性付款95折优惠。8.26~9.1普通住宅均价9300元/平米，花园洋房单价在11000~12000元/平米,购房享四重优惠折上折：1、搜房会员独家优惠5万；2、七天内签约优惠1万；3、享受4万元租房补贴；4、一次性付款95折优惠。重点竞争个案分析上海裕花园：开盘时间：2010-09-18物业类别：普通住宅建筑类别：高层容积率：2.79绿化率：40.10%总户数：1748户物业费：1.60元/平方米·月建筑面积：157455.00平方米开发商：昆山国瑞置业有限公司物业公司：昆山国瑞物业管理有限公司物业地址：花桥镇徐公桥路与光明路交汇处项目均价：均价12000元/平米左右，价格范围在11000~13000元/平米之间。在售房源：10号楼，3号楼在售户型：55平米的一房、94平米的二房、147平方米四房装修情况：毛坯热销户型：55平米1房备注：据销售人员介绍，开发商可以协助不能提供相关证明的外地人贷款，贷款银行为工商银行。

（热销户型：55平方米一房）重点竞争个案分析重点竞争个案分析时间价格及优惠情况8.5~8.11均价12000元/平米左右，楼层差价为60元/层左右，一次性付款96折，买房送空调，贷款无优惠。8.12~8.18均价12000元/平米左右，楼层差价为60元/层左右，一次性付款96折，买房送空调，贷款无优惠。8.19~8.25均价12000元/平米左右，楼层差价为60元/层左右，一次性付款96折，买房送空调，贷款无优惠。8.26~9.1均价12000元/平米左右，楼层差价为60元/层左右，一次性付款96折，买房送空调，贷款无优惠。凯德都会新峰:开盘时间：2010-06-10物业类别：住宅建筑类别：高层容积率：3.59绿化率：40%总户数：4700户物业费：1.90元/平方米·月建筑面积：597143.00平方米开发商：昆山昆安置业有限公司物业公司：上海上房物业管理有限公司昆山分公司物业地址：花桥镇兆丰路11号项目均价：13000元/平米左右在售房源：17号楼，19号楼在售户型：73平米一房、91平米两房、95平米2+1房、120平米2+1房装修情况：精装修，装修标准1200~1500元/平方米之间热销户型：120平方米左右2+1房。备注：1、销售人员介绍异地购房者只要提供上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海分行贷款。

2、5月31日推出了19号楼。（热销户型：120平方米2+1房）重点竞争个案分析（热销户型：73平方米1房）时间价格及优惠情况8.5~8.11均价13000元/平米左右，楼层差价为50元/层左右，优惠措施是按揭贷款享受99折，一次性付款享受97折。8.12~8.18均价13000元/平米左右，楼层差价为50元/层左右，优惠措施是按揭贷款享受99折，一次性付款享受97折。8.19~8.25均价13000元/平米左右，楼层差价为50元/层左右，优惠措施是按揭贷款享受99折，一次性付款享受97折。8.26~9.1均价13000元/平米左右，楼层差价为50元/层左右，优惠措施是按揭贷款享受99折，一次性付款享受97折。重点竞争个案分析鑫苑国际城市花园：开盘时间：2009-10-25物业类别：住宅建筑类别：多层、高层容积率：2.60绿化率：40%总户数：5033总户数：5033户物业费：1.50元/平方米·月建筑面积：604434.66平方米开发商：昆山鑫苑置业有限公司物业公司：河南鑫苑物业管理有限公司昆山分公司物业地址：昆山市花桥镇绿地大道189号项目均价：当前均价10200元/平米左右在售房源：近吴淞江的17、18、27、28号楼在售户型：89平米2房、110平米3房、140平米3房装修情况：毛坯热销户型：89平米2房备注：1、销售人员介绍异地购房者只要提供上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海静安分行贷款。2、110平米和140平米的三房均赠送10平米的入室花园。（热销户型：89平米2房）重点竞争个案分析时间价格及优惠情况8.5~8.11均价10400元/平方米，优惠措施是一次性付款享97折，贷款98折优惠。8.12~8.18均价10400元/平方米，优惠措施是一次性付款享97折，贷款98折优惠。8.19~8.25均价10400元/平方米，优惠措施是一次性付款享97折，贷款98折优惠。8.26~9.1均价10400元/平方米，优惠措施是一次性付款享97折，贷款98折优惠。重点竞争个案分析同城虹桥映象：开盘时间：2011-1-15物业类别：住宅、商住楼

建筑类别：高层容积率：2绿化率：30.5%总户数：457物业费：1.30元/平方米·月建筑面积：52760平方米开发商：宁沪置业（昆山）有限公司物业公司：江苏同城时代物业管理有限公司物业地址：昆山市花桥镇商务大道(近花桥中央公园)项目均价：均价10500元/平方米.户型：62平米一房，77平米1+1房，89.8平米两房123.55平米三房，140.59平米四房装修情况：毛坯备注：1,77平米1+1房入户花园10平米左右产证只计入一半面积。2，6月5日推出了6号楼。重点竞争个案分析123.55平方米三室两厅两卫77平方米一室一厅一卫89.8平方米两室两厅一卫140.59平方米四室两厅两卫时间价格及优惠情况8.5~8.116号楼均价10500元/平方米。优惠措施是一次性付款享受98折，按揭贷款享受99折。楼层差价为60元/层左右。8.12~8.186号楼均价10500元/平方米。优惠措施是一次性付款享受98折，按揭贷款享受99折。楼层差价为60元/层左右。8.19~8.256号楼均价10500元/平方米。优惠措施是一次性付款享受98折，按揭贷款享受99折。楼层差价为60元/层左右。8.26~9.16号楼均价10500元/平方米。优惠措施是一次性付款享受98折，按揭贷款享受99折。楼层差价为60元/层左右。重点竞争个案分析中城花桥国际•紫竹苑：开盘时间：2010-11物业类别：住宅、洋房、别墅建筑类别：联排别墅、花园洋房容积率：1.50绿化率：40%总户数：112户物业费：2元/平方米·月建筑面积：357790平方米开发商：中城集团昆山盈桥房地产开发有限公司物业公司：深圳天安物业管理有限公司物业地址：昆山花桥镇曹浦路188号（漕浦路胜巷路口）

项目均价：均价16000元/平左右，总价318万元/套起。房源：220-270平米装修情况：毛坯备注：1、别墅单套建筑面积为225-261平米（实际使用面积300—370平米）,花园面积80-120平米,