某中小城市政府地价拍卖地价测算

xx地块地价测算情况一、地块基本情况地块名称xx地块地块位置xx大道以东，xxx以北、xx以南。面积规划用地面积344100㎡，土地出让让面积340600.93㎡规划建筑面积366570㎡规划指标用途二类居住用地主体建筑物性质住宅附属建筑物性质按规划设计条件建建设配套设施施容积率≤1.2建筑密度≤8.5%建筑限高≤18层，≤54米米绿地率≥70%,结合地形、建建筑山墙进行行垂直绿化日照间距系数1.3其它退xx大道15米作作为集中绿地地，退东南侧山山体应满足消消防、山体稳稳定及防火要要求，建筑退退用地边界除除满足日照、消消防、卫生要要求外且不小小于4米。配套工程1、幼儿园用地面积积3700㎡，9个班，建筑筑面积2100㎡。2、地下室建筑面积112980㎡㎡。3、其它配套用房建建筑面积6550㎡。4、政府回购10%%作为经济适适用房，价格格多层1500元/M2，高层2000元/M2；具体详见规划设计条件分析报告二、地价测算（一）方案一1、开发建设周期：根据目前现场情况和可行性分析，本项目规划建筑面积53900㎡，分期开发，全部建设竣工加上前期准备时间，整个开发建设周期设定为三年，土地取得后即可动工，现场拆迁部分建设期同步完成，全部建完后售罄2、销售平均价格根据对目前该区域商品房销售市场行情的调查，其周边某项目商品房销售均价约5500元-6000元/㎡，考虑到该位置的地理优势，住宅人气营造和预期、预测该住宅区建成对外销售均价可达6000元/㎡；3、估价过程（按假设开发法估算）（一）建安工程总成本费用基本情况说明（1）由于该地块最大建筑密度为8.5%，经测算，可建7栋建筑平均层数为18层，即表明平面布局应以高层为主，根据我们对已有同类物业建造成本费用调查，结合当前市场行情，未来该项目定位及价格走势，高层单体建安成本1470元/㎡，幼儿园860元/㎡，因此确定其综合客观平均建设安装工程成本为[860×2100＋1470×51800]÷34350≈2269.3元/㎡。（2）前期工程费前期工程费用见附表一，比较同类物业基本情况，折算112元/㎡确定(比照某项目)。（3）基础设施费考虑到项目规模因素影响，比较相类似物业情况，折算按200元/㎡确定。（4）开发间接费用：折算按30元/㎡考虑，基本内容见附表二。（5）销售税费预计为售价5.5%。（6）营销费用预计为售价1.5%（含房地产交易手续费、营销推广、销售费用等）。（7）贷款利率：根据央行最近调整利率，三年期贷款年利率为7.56%，考虑融资成本折算按9.2%确定.地价和前期费用一次性投入，建造费用在三年开发期内均匀投入。（8）开发利润率：根据已有物业情况了解，同类物业开发经营状况，三年开发周期的开发利润率按投入开发总成本15%左右。（9）办理土地有关手续费用：若得到该宗地块，还需按4%地价款缴纳相关税费及拍卖佣金。（二）测算土地价格（假设该地块土地总价为X）地价=不动产总价－工程总成本－期间费用－开发利润（1）测算不动产总价不动产总价=34350×6000＋3820×2000+12330×2000=23840(万元)（2）测算工程总成本51800×1470＋40920×(112＋30＋250）＋2100×（860＋50＋200+30）=51800×1470+40920×392+2100×1140=9458.06(万元)（3）期间费用a、税收费用=23840×5.5%=1311.2(万元)b、营销费用=23840×1.5%=357.6(万元)c、投资利息9458.063(X×1.04)[(1+7.56%)3-1]＋×[(1+7.56%)3-1]=0.254X+770.45(万元)9458.063期间费用=0.254X+2439.25(万元)（4）投资利润开发利润=（X+9458.06）×15%=0.15X+1418.71（5）计算土地总价；X=(1)－(2)－(3)－(4)－0.04XX=23840－9458.06－0.254X－2439.25－0.15X－1418.7110523.981.404X==7495.7110523.981.404折合单位土地面积价格为2198.16元/㎡即146.54万元/亩。根据规划容积率指标测算其楼面地价为1831.8元/㎡。总利润:7495.71*0.15+1418.71=2543.06利润率:2543.06/23840=10.66%盈亏平衡点:9523(万元)附件一高层住宅工程成本分析表序号项目高层单项成本（元/㎡）多层单项成本（元/㎡）内容及及备注1前期工程11250.00包括勘察、设计、规规划服务、图图纸审查、环环境评估、质质量监督、定定位放线、合合同鉴证、临临时施工水电电、场地平整整等费用。2建安工程费1470.00860.00包括土建、水电、通通风、消防、设设备及甲供材材料费用。3基础设施费250.00248.00包括供电、供水、燃燃气工程，绿绿化工程，室室外总图及景景观工程费用用。4开发间接费30.0030.00包括城市配套、墙墙改基金、散散装水泥、白白蚁防治、工工程监理、消消防安检、竣竣工资料及其其它费用。合计计1862.001180.00注：本表参照某项目分析数据。附件二城市配套等费用明细表序号费用名称费用金额（元/㎡㎡）备注1城市配套费45/65住宅/非住宅2人防建设基金3610层以上363白蚁防治费2.54散装水泥专项基金金1.55墙改基金86渣土