房地产企业报表联动涉税分析

房地产企业报表联动涉税分析王建军一、房地产业税收风险收入的确认问题成本费用列支问题利用关联交易转移利润企业直接相互利用偷税代扣代缴所得税和营业税土地增值税其他税种作弊手段成本收入费用作弊手段成本收入费用隐瞒预售收入隐瞒委托代销收入隐瞒按揭首付款收入隐瞒违章租金收入收入确认问题预收房款未按规定及时入账确认收入企业“预收账款”不及时结转收入，造成少交各种税款如：将预收定金、房款长期挂账，不给购房人开具正式发票，致使“预收账款”结转销售收入的时间滞后，通过推迟预收账款结转销售收入的时间。将预收账款计入其他应付款等科目，隐瞒收入，不交税金不及时确认收入一次性收款不开票，推迟确认收入收到购房者按揭款，不及时入账委托代销不及时收取房款，推迟确认收入采取包销方式，未按照合同约定的收款时间、金额确认为收入假借各种名义，隐瞒收入转让在建项目，以未办理立项人和土地使用权人变更手续为名，不计收入对拆一还一，多增补价回迁户，以增加面积缴纳的房款计入收入，静等面积部分直接是为拆迁成本采取先租再销售的策略，将已完工产品现出租，不按照规定做收入处理，售后返租直接将扣除租金的款项作为收入签订精装修售房合同将装修部分款项开具建筑业发票，或者不计少计装修收入假按揭取得银行贷款，不计收入或者直接抵付购料款无正当理由，以明显偏低的价格将商品房售给关联方、股东及个人以动迁补偿款抵顶购房款等业务，不计收入隐瞒收入、收入计算不准确将价外费用按照代收代缴款等处理。如有线电视安装费、管道费等因施工方违约收取的违约金等利用往来账项隐蔽收入收到客户定金、诚意金、违约金等，通过往来账项核算，布确认收入将收房款直接挂在往来账项上或者直接冲减成本账外设账将实际收取的租金或者营业收入在账外循环或者计入关联企业等收到银行拨付按揭款后不及时入账，形成账外收入，或者直接冲减借款账户等视同销售，不计收入未进行货币交易，没有去的货币而未计收入将自行开发的产品无偿赠与他人、用于赞助、职工福利、奖金、对外投资、分配给股东和投资者、换取其他单位的非货币性资产以商品房抵付施工单位的工程款、银行贷款、广告费等。作弊手段成本收入费用成本支出成本计算方法作弊手段成本收入费用拆迁补偿成本材料费建安工程费成本支出作弊手段成本收入费用成本支出成本计算方法任意跨期分配混淆成本计算对象作弊手段成本收入费用业务招待费和广告费利息资本化界限混淆间接费用与期间费用成本费用列支问题不按税法规定确定成本当年成本费用全部计入已完工产品成本，未在完工和未完工产品直接分配，人为减少会计利润连续滚动开发项目不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额可有偿转让或产权不明的配套设施不分摊成本自用出租用房产混入开发产品，增加经营成本成本费用重复入账附属工程项目成本重复列支：供材重复入账虚列多列成本费用利用成本核算特点虚增成本，以单方工程造价为基数计算计算并结转营业成本多预提施工成本，虚列开发成本滚动开发项目，多列前期土地开发成本，多转销售成本在结转销售成本时，虚增销售面积，多摊经营成本发生销售退回时，只冲减收入，不冲减销售成本代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程的材料等，按照合同规定应当留给开发企业的，未按照实际取得时的价格确认收入。混淆成本费用界限，超标准列支费用将开发过程中的利息支出列入财务费用，不资本化将应列入开发间接费用的开发部门、工程指挥部门的支出，列入管理费用。虚增广告费、代理费、利息支出等非法凭证列支成本费用利用关联交易转移利润利用关联企业之间互转收入和费用，或者以较低的价格转让房产，将开发房地产利润转移，或者将房产以低价出售给股东、关系单位或者关系人企业之间串通逃税变通销售方式（先租后售、售后包租）改变经营方式（合作建房、代建房屋）出租土地使用权换取房屋所有权土地增值税问题将全部成本费用置于清算房地产的费用中，对于为销售的房地产不进行分摊经具有产权的会所等的成本也在清算税款中列支对综合类房地产，不进行项目明细核算，而是全部按照普通住宅进行清算，甚至对商业性地产不进行清算序列房地产扣除项目，进行平整造假对于为达到100%可销售的项目，清算后销售房地产不再进行申报推迟项目结算，延迟增值税、所得税清算代扣代缴营业税、所得税房地产企业支付境外劳务费（工程设计、营销策划、销售代理等费用），无论劳务是否发生在境内，均应代扣代缴营业税、所得税等其他税种契税：将代收契税长期挂账房产税和土地使用税：自用房产、出租房产延迟从开发成本中转出，少缴或者延迟缴纳该两税企业取得土地使用权后未按照规定于次月缴纳土地使用权税个人所得税：销售提成维金薪酬；非企业职工佣金的劳务；虚列用工人数印花税（合同、资本）二、单报表分析会计报表项目分析序时计算报表动态指标如应收账款、预收账款变动报表内项目计算相对指标表内不同项目之间匹配性分析发现异动项目：特别注意异动项目可能产生的原因报表之间勾稽关系分析资产负债表与利润表勾稽关系分析资产负债表、利润表与现金流量表勾稽关系收入、应收、预收与销售商品提供劳务现金流量关系主营业务成本、存货、应付、预付款项与购买商品劳务之间的关系固定资产、对外投资、应收利息（股利）与投资活动现金流量之间投资的关系应付债券、长短期借款、应付股利（利息）、股本等与筹资活动现金流量之间的关系应收账款预收账款主营业务收入等应收票据等销售商品提供劳务收取现金期末余额期初余额期初余额期初余额期末余额期末余额资产负债表项目利润表项目现金流量表项目现金流量=主营业务收入+应收项目减少+预收项目的增加±其他调整两者差异原因分析应付账款预付账款主营业务成本等应付票据等购买商品、劳务收取现金期末余额期初余额期初余额期初余额期末余额期末余额资产负债表项目利润表项目现金流量表项目现金流量=主营业务成本+应付项目减少+预付项目的增加±其他调整存货期初余额期末余额借方发生额贷方发生额两者差异原因分析发生额三、引入外生变量利用税务申报资料推断报表指标不同税种指标之间相互推断利用关联指标之间关系进行推断假设推断利用理论税负指标推断利用行业信息进行推断理论税负使用第一层级——企业总体评估理论销售收入＝可售面积×销售均价数据来源可售面积：取自规划部门已售面积和销售均价：取自房管部门或房地产信息网或《企业其他涉税信息表》指标解析理论销售成本＝土地成本+建筑安装工程费+前期工程建设费+基础设施建设费+配套设施建设费+开发间接费用建筑安装工程费＝可售面积×行业平均水平前期工程建设费＝建筑安装工程费×前期工程费占建安费的行业平均比率基础设施建设费＝建筑安装工程费×基础设施费占建安费的行业平均比率配套设施建设费＝建筑安装工程费×配套设施费占建安费的行业平均比率行业评估指标解析实际税负理论税负比较