巴南李家沱中铁融汇地块

2014年6月中铁二十三局集团有限公司巴南李家沱中铁地块可行性研究报告项目定位设计方案（一）项目经济测算设计方案（二）项目经济测算结论竞争分析市场分析本体分析本案思路设计方案（三）项目经济测算本体分析区域规划规划解读：根据《巴南区分区城市规划2009—2020》，巴南区城镇村体系结构分为中心城区、功能区与中心镇、一般镇、中心村和基层村五个层级；一级：中心城区（鱼洞街道、李家沱街道、花溪街道、南泉街道、界石镇、南彭街道），外围组团（麻柳嘴镇、木洞镇）中心城区的主体功能，定位为“一主三副一枢纽”：一主：李家沱为城市综合副中心；三副：鱼洞组团中心、界石组团中心、龙洲湾区行政中心；一枢纽：南彭公路物流枢纽。本案区域规划

土地性质以住宅和商业为主，主要集中于融汇半岛及巴滨路一带，并沿巴滨路延续到龙洲湾片区；

巴滨路：属于新开发区域，其优势在于江景资源，但周边生活及交通配套欠缺，尚需几年的培育期；现有项目，包括宗申金兰湾、恒大御景湾、招商地产、君喜天地等

融汇半岛：集中了融汇、昕辉地产等，融汇则为超级大盘，迄今已开发12期，现以融汇大道为中心，居住生活氛围已较为成熟；

本案被融汇项目所包围，综合周边情况，居住价值较高，本地块定性为住宅用地较为符合区域环境本案融汇半岛巴滨路李家沱融汇半岛土地规划示意图区域交通本案龙洲湾商圈解放碑商圈李家沱商圈南坪商圈杨家坪商圈大渡口商圈途径附近的马桑溪长江大桥沿巴滨路或内环高速经李家沱长江大桥快速直达330、313、841等公交车直达南坪商圈途径长江大桥走巴滨路或沿南环高速走瑜南大道15分钟15分钟15分钟8分钟20分钟30分钟已开通公交：340（外河坪-明华龙洲）；349（外河坪-南坪）；313（外河坪-较场口）；841（建设新厂-北站）；891（建设新厂-新桥医院）；330（五园口-巴南大道）规划（双轻轨）：轨道交通8号线（外河坪站）、轨道12号线（外河坪）；道路交通：通过两桥（李家沱、马桑溪）、内环快速路、渝南分流道、巴滨路，与各区域无缝衔接；交通通达性较好地处区域几何中心，距离各大商圈车程均在半小时内区域配套重百融汇小学史迪威外语学校间歇泉公园美食大道卡通公园（规划中）峡谷公园南坪实验幼儿园啤酒小镇（规划中）三分三幼儿园外河坪枢纽站清华实验中学（已开建）美邻商业小镇（已开建）宝盖寺主题公园（规划中）茶花广场（已开建）滨江商业风情小镇（规划）国际奢侈品一条街（规划）融汇大道区域配套主要依附于融汇半岛，而项目日后基础生活配套则集中于融汇大道，其聚集了餐饮、银行、诊所、重百超市等业态，基本满足日常生活需求；教育配套：多所幼儿园、小学、中学、外语学校等；休闲类基础设施及体验式商业，多尚处于在建或规划阶段，未来随着这些配套的陆续推进和完工，整个区域的居住环境将会得到大幅提升；商业教育交通休闲项目四至融汇半岛A区融汇香缇卡纳朗杰汽车监测站汽修厂南侧道路西侧道路格林美地融汇待开发地块申家沟菜市场项目四至地块东侧为融汇一期A区，南侧为汽修厂和菜市场，北侧为融汇待开发地块（申家沟小学旧址），西北侧为待拆迁厂房，西侧为待开发地块。项目未能与融汇格林美地、香缇卡纳无缝衔接，进而现有周边居住环境欠佳，影响地块品质打造；地块三侧被厂房及已有项目地块合围，只有一侧邻支路（规划中不存在），临近的主干道——融汇大道处被堵死，使得项目入口只能置于支路，居住人群出行便捷性受到一定的影响；项目出行主要依靠于西侧支路及南侧道路，但其路面窄、路况较差；且项目东南侧为朗捷汽车检测站，使得南侧道路工程车辆过往频繁；作为进出项目的主道路，环境嘈杂，对购房者会造成负面的心理影响；项目四至解析项目概况地块指标建设用地总面积：25491.3㎡（不含飞地930.4）容积率：1.5用地性质：工业用地限高A区限高40m，B区限高40m;地块特点地块较为平整，内部为建筑厂房拆迁难度较小；25491.3㎡SWOT分析劣势：项目地块三面被包围，只有一侧临支路，项目便捷性不足；地块规模较小，内部又被市政道路切割成两块，不利于内部设施配套的共享；地块内部有限高且不规整，影响了产品的设计和整体布局及土地的集约化利用优势：地块位于李家沱融汇半岛南侧，周边区域居住氛围较为成熟；地块在区域性主干道——融汇大道一侧，500m外为外河坪枢纽站，交通通达性好；可共享融汇半岛成熟的配套资源；中铁作为品牌开发商，具有一定的知名度及号召力。机会：作为龙洲湾片区的重要一翼，未来随着龙洲湾沿巴滨路向北发展，融汇半岛则沿巴滨路向南发展，片区得以快速发展，区域发展潜力大；随着该区域轨道交通、休闲公园等公共基础设施的规划，及融汇半岛体验式商业街区的开发和巴滨路的开发，该区域居住前景看好；威胁：项目区域新批和在售项目较多，且多为品牌开发商，未来竞争压力较大；进入2014年以来，房地产成交量大幅下滑，后期不确定因素较大；区域配套成熟、规划前景向好，但地块自身存在硬伤，优势不足

刚需特质较为明显市场分析土地市场2013年主城商品房用地成交216宗，平均楼面地价2478元/㎡，溢价率为9%；巴南区成交28宗，单亩地价306万/亩，平均楼面地价2176元/㎡，溢价率8.35%；2014年1-4月份，主城商品房用地成交30宗，其中巴南3宗，楼面均价2440.3元/㎡；时间位置土地面积（亩）容积率建筑面积（㎡）总价（万）溢价率土地单价（万/亩）楼面地价（元/㎡）竞得单位取得方式2014、1李家沱-鱼洞组团131.81.5133562347100263.362599小南海水电站开发、清能置业挂牌2014、4李家沱组团龙洲湾52.15269526152960293.312200斌鑫挂牌2014、4界石组团271.642.545270010800019.3%397.592386协信拍卖2014年1-4月份巴南商品房用地成交土地市场排名组团名称土地宗数土地面积（亩）单亩地价（万元/亩）成交金额（亿元）建筑面积（万平米）1茶园-鹿角153435252874692大渡口2529894371315553西永162935273804434龙兴172886116332395李家沱-鱼洞142457380934196北碚121644203331827大竹林91574562882018界石91565250392019两路1814795177626410悦来51156371431432013年重庆主城区商品房用地成交热点区域2012-2014.4月份重庆主城区商品房用地成交走势图2014年全国楼市2014年1-4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比增长16.4%；施工面积56.48亿平米，同比增长12.8%；新开工面积4.32亿平米，同比下降22.1%；房屋竣工面积2.37亿平米，同比下降0.3%；土地购置面积0.81亿平米，同比下降7.9%；商品房销售面积2.77亿平米，同比下降6.9%；商品房销售额18307亿元，同比下降7.8%。2014年与2013年1-4月份新建商品住宅成交对比分类2014（万㎡）2013（万㎡）同比一线城市906.221440.62-37.10%二线城市6169.217704.56-19.93%三四线城市1953.122423.34-19.40%2014年1—4月份典型城市新建商品房对比城市成交数据（万㎡）同比北京228.73-49.26%武汉483.3614.55%西安262.53-32.04%郑州157.67-22.77%天津289.81-16.17%南京275.08-17.64%重庆商品房市场2013年商品房全年新批供应2408万方，成交2381万方，均达到历史新高；14年1-5月中旬与去年同期相比，整个市场发生逆转，由去年同期的供不应求到今年的供大于求；在新批供应微幅下降的情况下，成交则大幅下降，市场竞争压力增大；成交下降：23.1%新批下降：5%巴南商品房市场2013年商品房供应182.15万方，成交176.93万方，连续两年供需较为平衡，走势平缓，表明整个巴南房地产市场表现比较稳定；14年1-5月份与去年同期相比，新批供应和成交均出现大幅下滑，且降幅大于主城，抗风险能力较弱；新批下降：24.9%成交下降：33.1%巴南区域未来供给量巨大竞争压力大于重庆主城平均水商品房供应量2013年主城216宗商品房成交用地的建筑规模4461万㎡；2014年1-4月份，30宗商品房用地的建筑规模为403.84万方；总计为4864.84万㎡，截止14年5月中旬，主城商品房累计存量900.38万㎡；2013年巴南28宗商品房用地的建筑规模为728万㎡；2014年1-4月份，3宗商品房成交用地的建筑规模65.58万㎡；总计为793.58万㎡，截止14年5月，巴南商品房累计存量为71.22万㎡；潜在库存则需2年去化现实库存需5个月左右（在合理范围内）潜在库存则需4年半去化；现实库存则需5个月左右（在合理范围内）主城巴南普通住宅市场套内面积60-80㎡，单价7000-9000之间，40-70万的紧凑型多功能两房和三房是需求主力2011-2013年重庆主城区普通住宅各类数据走势图主城各物业类型供需对比

2013年物业类型新批供应（万方）成交（万方）建面均价（元）供求比高层1591145268171.1：1

洋房26018284461.43:1别墅107116122660.92:1

办公211125102451.668:1

商业147133112021.88：1

高层住宅供需基本平衡，洋房供大于求，别墅市场供应减少，主要去化历史库存；商务办公持续处于供过于求局面；商业供应持续火爆。2013年巴南高层市场巴南区高层住宅供求量走势巴南区高层住宅成交均价走势供应量逐年下跌，13年下降31%，需求量则保持稳定；随着13年销供比达到1.37:1的热销水平，之前积累的库存得到有效释放；高层产品供需平衡，未来市场看好2013年巴南洋房市场巴南区洋房供求量走势巴南区洋房成交均价走势巴南区洋房销供比走势供需量：13年较12年，供需均实现翻倍；连续两年供不应求，一是因为13年巴南区整体大环境较好；二是洋房的产品线结构发生质的变化；成交均价：成交价格呈现小幅上涨趋势，2013年上涨7.7%。近两年洋房产品去化较好，但市场放量大前期的巨大库存对新入项目造成较大压力政策分析1234加快保障性安居工程规划建：住房城乡建设部下发通知：2014年全国城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，计划基本建成480万套。作为双向调控的核心，保障房、中小套型商品房和共有产权住房等供给将会大幅增长，其在一定程度上分食了商品房的客群；"央五条"满月房贷微刺激失灵个人房贷成"鸡肋"：央行5月12日发布的“央五条”要求商业银行将首套房贷回归正常化，支持首次购房按揭贷款，提高贷款效率。但现实中，央行的“喊话”未能撼动房贷利率，政策面“微刺激”的利好也并未来临；特定银行下调存款准备金率0.5个百分点：中国人民银行决定从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行（不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构）下调人民币存款准备金率0.5个百分点。全国统一的不动产登记机构正式挂牌成立：不动产登记系统的建立将有助于推动全国房地产信息联网，为房产税的全面征收提供基础条件，房产税的推进将会明显加速，影响市场走势。重庆楼市政策分析房贷政策将保持稳定：人民银行重庆营管部称：重庆今年的房贷政策将保持稳定，“首套房首付三成，二套房首付六成并且利率不低于基准利率的1.1倍”；贷款基准利率上浮：国有大型商业银行将首套房的贷款利率由基准利率上浮10%，我市居民平均房贷利率为6.77%，相当于基准利率上浮3%；重庆房贷稳定，但排队时间长：受制于存贷比的临界指标及宏观调控，2014年，各家银行的新增额度可能依旧难以满足市场要求，“房贷排队现象将更加明显。时间也更长”；契税新政，减缓城镇化转换：2014年5月1日起，凡农村户口购置新房，90㎡以下征收1%契税，90㎡以上为1.5%。政策稳定、利率上浮、房贷吃紧市场综述今年1-4月份主城成交规模下滑严重，全国楼市表现也较为糟糕；1由于2013年土地交易火爆，潜在供应规模巨大，外加大量库存，主城楼市未来处于高位供给，随着市场环境的改变，客户观望情绪较浓，使得主城楼市后期不确定因素加大，各区域版块将会出现分化；2巴南市场的新批供应和成交亦出现大幅下滑，但幅度与重庆主城整体市场同步，由于巴南区去年大量土地成交，建筑体量剧增，未来压力高于其他区域市场；3政策延续了之前的稳定性，政府转而把重心放在了保障房、棚户区改造等增加供给及不动产登记上，这些措施长期看均有效压缩了房价上涨空间；4房贷收紧一直是今年来房市疲软的一大主因，但从之前央行的隔空喊话到最近的定向降准，都反应了政府对动用货币政策刺激房市的谨慎性；5竞争分析区域竞争格局区域地产开发呈现以龙洲湾为核心，以鱼洞和李家沱为两翼，以抄油场为延伸，界石外沿开花的整体格局；炒油场：集中于渝南大道与南山山麓之间，长条形分布，盘与盘间未形成共振效应，大型生活配套缺失，居住氛围欠佳，整个区域一直处于不温不火状态；竞争指数：界石：新兴组团，位于传统中心的外围，距离偏远，基础设施配套缺失，对现有传统区域李家沱-鱼洞板块，竞争压力较小；近两年土地放量较大，未来竞争激烈；竞争指数：龙洲湾：位于其他几个组团的几何中心，作为巴南未来的政治、经济、商业、文化中心，政策资源丰富、现大牌开发商云集，占据天时地利人和；竞争指数：鱼洞：龙洲湾新区延伸区域，但由于长期的忽视，规划配套落后，主导型开发商缺位，区域价值认可度较低；竞争指数：李家沱——融汇半岛：经过融汇十多年耕耘，融汇半岛的居住氛围逐渐成熟；除现有融汇、宗申、昕辉外，恒大、招商、瑞安等品牌开发商相继进入；随着众多品牌开发商的合力运作，该区域住宅市场前景看好；且作为龙洲湾的重要一翼，未来融汇半岛则通过巴滨路与龙洲湾融合在一起；竞争指数：周边楼盘分布图巴比亚半山宗申金蓝湾恒大御景湾欧能蛋糕公馆格林美地上丁跃世界本案融汇江山玫瑰公馆越昕晖楼盘导读项目总体量（万方）月均去化量（万方）剩余量（万方）物业类型备注格林美地291.145高层、小高层玫瑰公园250.855.5高层、小高层融汇江山290.739临江高层、别墅宗申金蓝湾（一期）290.620高层、洋房、别墅恒大御景湾131.35（开盘至今售出0.45万方）12.55高层、公寓2014.6.2开盘欧能蛋糕公馆3.991.83.4公寓2014.5.25开盘上丁月世界1.80.120.8高层巴比亚半山4015高层、小高层、洋房越昕辉2920高层、洋房总计199.891.3小结：1、竞争项目以高层+洋房物业居多，且档次相当，同质化严重2、区域内60㎡-80㎡左右的两房和80㎡-120㎡左右的三房畅销3、高层、小高层中的两房、三房和洋房三房畅销4、客户主要集中于周边的李家沱、大渡口、九龙坡、南坪等区域；融汇半岛融汇半岛，占地3000亩，总建筑在规模达200万方，其中含40万方商业（商业全部自持），可容纳10万人居住；规划有公园、酒店、商业、娱乐、办公、学校等；住宅产品丰富，涵盖高层、小高层、洋房、别墅业态；迄今已开发12期，历经10余年，现在售项目：格林美地（小高层、高层）、玫瑰公馆（洋房）、融汇江山（江景高层、别墅）开发商：重庆融华投资有限公司项目地址：巴南巴滨路（融汇半岛段）占地面积：11万方总建面：29万方容积率：2.09绿化率：32%规划户数：3123面积范围：44-66㎡建筑形态：高层建筑风格：现代风格几梯几户2T4户楼层11、18层车位：1491交房标准：毛坯物管费用：1.8元/㎡电梯品牌：品牌电梯物业管理：融汇物业管理有限公司项目规划为高层、商业等物业形态，总体量达29万方，及居住、餐饮、商业于一体；每栋2个单元，车位只租不售，租金为350元/月；融汇半岛—格林美地本项目共31栋，总体量29万方；在售：4栋高层及少数余量产品；未开盘：1-6栋；融汇半岛—格林美地未开盘3-6栋未开盘1-2栋融汇半岛—格林美地高层产品：户型面积段为48-66㎡，主力户型为一房、两房；去化情况：2012年9月开盘，至今已售近20万方，现余量近10万方，月均去化1.2万方，去化情况较好；价格：套内最低6800元/㎡；均价为7400元/㎡。客户特征：20-40岁客群为主；多为南坪、九龙坡、大渡口、李家沱周边等地总价约30万格林美地—典型户型一期9/10/11号楼标准层A户型1室1厅1卫1厨套内面积：约40㎡，1室1厅+超大阳台赠送面积：约5㎡户型特点：户型方正，客厅宽畅、动静、干湿分区明确合理，空间设计小巧灵活，有效地提升了性价比。D户型2室1厅1卫1厨套内面积：约48㎡，2室1厅赠送面积：约5㎡户型特点：户型方正紧凑，且灵活多变，基本无浪费空间；户型动静、干湿分区合理；总价约45万开发商：重庆融华房地产有限公司项目地址：巴南李家沱融汇大道1号(长江二桥南桥头)占地面积：7.5万方总建面：25万方容积率：3绿化率：30%规划户数：1991面积范围：70-110㎡建筑形态：高层建筑风格：现代风格几梯几户2T6户楼层26层车位：779交房标准：毛坯、精装物管费用：1.8元/㎡电梯品牌：品牌电梯物业管理：融汇物业管理有限公司融汇半岛—玫瑰公馆玫瑰公馆项目占地7.5万方，建筑体量达25万方，规划为高层、商业等物业形态。现在售：5、6、8、14号楼，其中5、6号楼为精装；8、14号为毛坯；未开盘：1、2、13号楼；在售毛坯在售精装玫瑰公馆高层产品：户型面积段为70-110㎡，主力户型为80-85㎡的三房；去化情况：开盘至今销售近14万方，月均去化1万方，去化情况较好；均价：清水约7500元/㎡（套内）；精装约8000元/㎡（套内）；客户特征：客群以35-45年龄段为主，多来于南坪、九龙坡、大渡口、李家沱周边等地，其次是拆迁户。未开盘玫瑰公馆-典型户型5、6号楼标准层D户型套内面积：约85㎡，3室2厅2卫赠送面积：约6㎡标准：精装总价约63万标准层D户型套内面积：约85㎡，3室2厅1卫赠送面积：约8㎡标准：清水总价约70万玫瑰公馆-典型户型准层E户型套内面积：约65㎡，2室2厅1卫赠送面积：约6㎡特点：户型方正，布局紧凑，双厅联动；总价约48万融汇半岛在巴南-李家沱开发体量大、周期长，在当地形成一定的口碑和品牌效应1项目自身配有幼儿园、小学等，现开发重点已延伸到巴滨路，随着滨江商业的开发，生活居住氛围会更加成熟；2融汇半岛与本案紧邻的在售高层项目—格林美地，建筑密度较大、绿化配套等不足；3恒大御景湾开发商：重庆恒大鑫鼎置业有限公司项目地址：巴南巴滨路中段（马桑溪大桥南桥头占地面积：7.7万方总建面：18万方容积率：3.1绿化率：30%规划户数：1052面积范围：36-80㎡建筑形态：高层建筑风格：现代风格车位：791交房标准：精装/清水物管费用：数据暂缺电梯品牌：品牌电梯物业管理：恒大金碧物业项目总体量达18万方，规划有高层、商业等物业形态；其中住宅13万方，公园4万方，商业1.2万方；恒大御景湾1号2号3号4号6号5号其中1、2、3、4号楼为精装房；5号楼为商务会所；6号楼为清水公寓；1、3号楼19层，3T10户，2、4楼27层，3T8户，6号楼13层在售：1、2号楼；2014-6-2开盘，首次开盘销售率为19.1%，去化情况不佳；恒大御景湾主打产品：高层、公寓；面积区间为44-80㎡；销售情况：面江价格9000元/㎡；背江价格8000元/㎡；客户来源：客户以自南坪、九龙坡、大渡口、李家沱周边地区为主；恒大御景湾2号楼标准层3,4号房户型套内面积：约44㎡，1室1厅1卫赠送面积：约4㎡户型特点：户型方正紧凑、户型动静、干湿分区合理、临一线江景总价约40万恒大御景湾1号楼标准层6,9号房户型套内面积：约65.2㎡，2室2厅1卫赠送面积：约6㎡户型特点：户型方正，布局紧凑、开阔双厅总价约58万恒大御景湾1号楼标准层2,3号房户型套内面积：约71㎡，3室2厅1卫赠送面积：约6㎡户型特点：超大阳台设计和空中院馆、明显的干湿动静分区总价约65万项目品牌优势明显，并拥有江景资源，但产品丰富度不够，只有高层和公寓；1项目周边设施配套欠缺，主要借助于融汇半岛，与巴滨路同类项目比，算是一小盘；2恒大御景湾与本案相比，其优势在于品牌和江景，劣势在于配套；3欧能蛋糕公馆开发商：重庆欧能房地产开发有限公司项目地址：重庆市巴南区李家沱巴南大道占地面积：10335㎡总建面：39962㎡容积率：2.99绿化率：30%规划户数：324面积范围：32.96—66.32㎡建筑形态：塔楼高层建筑风格：现代风格几梯几户3T6户楼层29车位：258交房标准：清水房物管费用：数据暂缺电梯品牌：品牌电梯欧能蛋糕公馆项目总体量为4万方，全部为高层，分A、B栋，全部在售；户型产品有单间配套、两室，面积区间32.96—66.32㎡；欧能蛋糕公馆一期1号楼标准层A3套内面积：约61.18平米，2室2厅1卫1厨赠送：6.3平米户型特点：方正紧凑、三阳台设计、户型灵活，装修方便总价约45万欧能蛋糕公馆总价约29万公馆一期1号楼标准层A2套内面积：约39.36平米，1室1厅1卫1厨赠送面积：1.32平米户型特点：功能完备、配套齐全项目品牌优势不足，自身配套欠缺，主要依赖家沱核心商圈的成熟配套1项目体量较小，以小户型为主，客群选择有限，对本案竞争威胁不大2欧能蛋糕公馆项目定位项目地块在李家沱融汇半岛核心区域边缘，周围居住范围成熟，临近融汇大道，可共享融汇半岛成熟的学校、商业、医疗等设施配套；交通通达性好，内环快速+巴滨路+双大桥（李家沱、马桑溪长江大桥）+公共交通+双轻轨（规划，12线、8号线），形成立体交通网；中铁作为品牌开发企业，具有一定的知名度及市场号召力。项目核心价值梳理项目定位症结三侧被合围，背离主干道，不利于高品质项目打造周边项目较多、竞争激烈地块不规整，且被限高分割，土地开发限制较多南侧道路工程车辆来往频繁，严重影响项目入口的交通组织融汇格林美地融汇玫瑰公馆恒大御景湾……项目症结回顾项目定位1、弱化地块不利因素，尽量规避项目主入口置于支路；2、项目周边大盘云集，产品丰富，本案在定位及产品上要更具针对性，面对多元化的对手，以“精致”形象取胜；3、综合项目地块自身及四至情况，本项目应定位为刚需项目；与滨江路上的竞品比区域配套，与周边竞品比产品户型、高性价比，通过差异化策略突围；4、在房地产整体行情发生逆转，且未来走势不确定风险加大的情况下，刚需项目的抗风险能力较强；项目定位思路

实现

快速去化+品牌突围项目定位市场定位：半岛之上高层低密度大中庭精致生活住区项目定位/产品定位领导者制定游戏规则产品及区域价值具有不可复制性挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色及价值追随者搭便车、借势以小博大、杀伤战术快销、快跑补缺者目标明确，挖掘特定客户瞄准市场空白创新产品和特殊需求的满足者基于项目及区域市场情况，适合项目的市场占位：

“追随者”+“补缺者“项目定位/市场定位——以客户需求为核心，从两大角度对竞品客群进行深层次描摹，通过细化分析，寻求区域客群基本共性。居住范围置业目的区域竞品客群分析项目定位/客群定位区域目标客户构成边缘客户群重点客户群核心客户群第一级核心客群：李家沱、九龙城、大渡口、南坪首置客群重要客群：鱼洞及龙洲湾片区的首次置业客群辐射客群：巴南周边乡镇（如：界石镇、南泉镇等）第二级第三级项目定位/客群定位

项目客群定位：“首置型自住客群”+“投资过渡型客群“市场需求主力项目重点挖掘客群本案与区域竞品客群具有极高的相近性项目定位/客群定位artdeco建筑风格小高层项目规划/风格建议小区大门水池、喷泉道路景观小区景观新古典园林景观项目规划/园林建议游泳池健身设施儿童游乐区羽毛球场项目规划/配套建议规划小结1、建筑风格采用artdeco建筑风格，产品以住宅+商业；2、合理规划小高层及商业平面布局，创新户型设计，增大赠送面积，提升产品的性价比，与竞品争夺市场。设计方案（一）初步产品定位：小高层+商业物业全盘均价小高层6400元/㎡商业13000元/㎡车位100000元/个结合竞品市场售价，预判项目各业态销售均价如下：价格定位：项目规划主要规划指标建设用地总面积：25491.3㎡(不含飞地，930.4㎡)地上建筑总面积：38237.0㎡（地块限高40m）用地性质：居住、商业商务混合用地容积率：1.5绿地率44%项目规划建议项目规划建议项目经济指标经济技术指标表土地性质工业用地建筑限高（m）40m建设用地面积（㎡）

25491.3㎡(B地块）地上建筑面积（㎡）38237.0㎡其中住宅（㎡）36480㎡商业（㎡）1757.0㎡地下车库（㎡）6384.0㎡容积率1.5建筑密度30%绿地率44%

停车位182个产品类型总建筑面积（㎡）单层建筑面积（㎡）层数栋数单户面积（㎡）单层户数（户）总户数（户）小高层36240.0608106768480商业1757.0

/

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/

/

/AB项目规划布局位置分布商业小高层外围景观带景观道路水池、喷泉健身区布局原则：房屋朝向都为南北朝向。（以上布局只为示意图）1#10F3#10F2#10F4#10F6#-10F5#-10F游泳池A地块入口B地块南侧道路B地块A地块入口地块主要配套景观规划小区大门水池喷泉景观道路景观带健身区景观道路游泳池人行出入口南侧道路地块车库位置分布A地块车库车库入口车库南侧道路经济测算（一）经济测算项目技术经济指标序号指标单位合计备注1用地面积㎡25,4951.3不含飞地（930.4㎡）2容积率

1.50

3建筑密度

30%

4建筑基地面积㎡3744

5地上总面积㎡38237.0计容面积5.1商业及地上公建㎡1757.0

5.2住宅㎡36480.0

6车库和设备㎡6884.0

6.1车库总面积㎡6384.035㎡/车位6.2地下其他部分（设备用房等）㎡500.0

6.3商业车库㎡0

7总建筑面积㎡45121.08绿地率

44%

9车库数个182住宅200㎡配一个车位10总户数户480

开发节奏由公司决定拿地开发开始计算进度（以资金投入计期）开发计划

2014年2015年2016年四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度前期准备工作（在竞得宗地后的次月开始）

楼座地下室主体结构施工（含桩基，不少于3个月）楼座地下室装修及设备安装车库地下室主体结构施工车库地下室装修及设备安装地上主体结构施工地上装修及设备安装商品房外装亮相时间商业配套外装亮相时间室外配套、园建竣工交付销售展示区实施时间

项目销售计划销售阶段开盘时间开盘楼栋预推售面积（㎡）建面均价（元/㎡）预计货值（万元）一批次2015年6月3#、4#1216064007782.4二批次2015年8月1#608064003891.2三批次2016年3月2#、5#1216064007782.4四批次2016年5月6#、商业7837小高层：6400商业：130006175.24小计3824325631.2车位182个1000001820合计27458.51.2备注：以上销售计划仅供参考，以实际操作位准住宅销售收入23347.2万元，商业销售收入2284万元，车库销售收入1820万元，总收入2.75亿元成本预测成本明细表序号费用名称数量（万平方米）总建面单方造价（元/平方米）费用金额（万元）备注总计综合开发建设费用4.515979.6526980.73

一土地费用4.511924.008681.27土地交易契税（3%）、土地成交佣金（0.2%）二前期工程费4.5180.16361.70

三公共设施建设费4.51423.811912.26

四政府行政规费4.51187.56846.29

五建安工程费4.512080.289386.42

六管理费用4.51125.20564.93

七销售推广费用4.51182.52823.54

八财务费用（银行利息）4.51388.641753.57以项目启动资金均为贷款，计算年利率6.6%；九不可预见费用4.51123.18555.81第二至八项大项目之和的4%十营业税及附加4.51334.621509.82

十一土地增值税4.51121.68549.02新规按销售收入2%预征十二土地使用税4.518.0036.10按8元/平方米计算预计总建面单方造价：5980元/㎡地价220万元/亩楼面价2200元/平米投资与收益分析-投资现金流量表序号项目

2014年2015年

2016年

合计

四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度

一现金流出

4682.194671.657341.153574.193574.191386.65507.86620.54625.4826980.97

1、土地价款

4340.64

4340.64

8681.27

2、建设费用

217.023670.332490.653064.333064.330.000.000.000.0012506.67

开发前期费217.02144.68

361.70

地上住宅建安

1659.841659.841659.841659.84

6639.36

地上商业及公建配套建安

101.02101.02101.02101.02

404.10

地下部分建安

326.99326.99326.99326.99

1307.96

示范区及销售中心打造

1035.00

1035.00

红线内市政工程费

191.23191.23764.90764.90

1912.26

环境及配套设施费

211.57211.57211.57211.57

846.29

3、间接费用

124.531001.31509.86509.86509.861386.65507.86620.54625.485795.96

管理费用62.7762.7762.7762.7762.7762.7762.7762.7762.77564.93

财务费用

876.79

876.79

1753.57

销售费用

108.95108.95108.95108.95108.95139.42139.42823.62

营业税及附加

199.75199.75199.75199.75199.75255.61255.611509.97

不可预见费61.7661.7661.7661.7661.7661.7661.7661.7661.76555.81

增值税预征

71.9171.9171.9171.9171.9194.7594.75549.02

土地使用税

4.734.734.734.734.736.236.2336.10

4、其它支出所得税

0.00

0.000.00二现金流入

0.000.003595.313595.313595.313595.313595.314737.334737.3327451.24

1、销售金额

3595.313595.313595.313595.313595.314737.334737.3327451.24三当期现金净流量

(4682.19)(4671.65)(3745.84)21.1221.122208.663087.464116.794111.85

四开发累计现金流量

(4682.19)(9353.83)(13099.67)(13078.55)(13057.43)(10848.77)(7761.31)(3644.52)470.27

五财务净现值

(4682.19)(4580.05)(3600.38)19.9019.512000.462741.573583.923509.43

六累计净现值

(4682.19)(9262.23)(12862.61)(12842.71)(12823.20)(10822.75)(8081.17)(4497.26)(987.83)

静态分析指标：本项目的销售收入总额为27451.24万元；本项目的开发成本为26980.73万元项目利润总额=销售收入总额-开发成本=470.50万元净利润为352.88万元；所得税为117.63万元净利润率=净利润/销售收入=1.29%

项目静态投资回收期=2.97

动态分析指标：项目净现值NPV=-987.8<0

内部收益率IRR=2.6%<8%基准收益率（项目不可行）项目动态投资回收期>3(项目不可行）小结

协卓认为：地块区位优势，且区域前景向好，但在1.5的容积率下，项目经济上不具备可行性。结论项目区位优势明显、自身条件不足，可扬长避短，打造刚需类的时尚精致生活社区；区域内楼盘多，供应体量较大，竞争较为激烈，但是区域未来发展前景较好，因此，可根据区域市场情况，打造项目核心优势，进行差异化竞争。项目硬伤：本项目容积率仅为1.5，建面单方造价达到5980元/平米，而项目住宅销售建面均价只有6400元/平米，利润率为1.29%，项目在经济上不可行设计方案(二)产品定位：高层+SOHO公寓+写字楼+商业物业全盘均价高层6300元/㎡Soho精装公寓7500元/㎡写字楼7500元/㎡商业13000元/㎡车位100000元/个结合竞品市场售价，预判项目各业态销售均价如下：价格定位：项目地块指标经济技术指标表土地性质综合用地建筑限高100m建设用地面积

25491.3㎡（不含A地块）容积率3.0计容建筑面积76,473.9㎡建筑密度30%绿地率44%

AB布局原则：房屋朝向都为南北朝向。（以上布局只为示意图）项目规划布局位置分布高层商业写字楼（1-6F）+SOHO（7-33F）主景观道水池、喷泉、游乐区健身区小区入口4#3#22F2#22F1#22F1-6办公7-33F公寓布局原则：房屋朝向都为南北朝向。（以上布局只为示意图）产品类型总建筑面积（㎡）单层建筑面积（㎡）层数栋数单户面积（㎡）单层户数（户）总户数（户）高层(1#/2#/3#)42768.0648223818552写字楼4#5400.09001-61///Soho精装公寓4#24300.09007-3314520540商业4005.9

/

//

/

/

/项目规划鸟瞰图1#2#3#4#经济测算（二）技术经济指标项目技术经济指标序号指标单位合计1用地面积㎡25,491.32容积率

3.03建筑密度

30%4建筑基地面积㎡4847.05地上总面积㎡76,473.90住宅部分高层㎡42,768.0SOHO精装公寓㎡24,300.0商业部分商铺㎡4005.9写字楼㎡5400.06车库和设备㎡13,450.0其中车库总面积㎡12,950.0设备用房等㎡500.07总建筑面积（5+6）㎡89,923.98绿地率

44%9车库数个37010总户数户1068开发节奏由公司决定拿地开发开始计算进度（以资金投入计期）开发计划

2014年2015年2016年四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度前期准备工作（在竞得宗地后的次月开始）

楼座地下室主体结构施工（含桩基，不少于3个月）楼座地下室装修及设备安装车库地下室主体结构施工车库地下室装修及设备安装地上主体结构施工地上装修及设备安装商品房外装亮相时间商业配套外装亮相时间室外配套、园建竣工交付销售展示区实施时间

项目销售计划销售阶段开盘时间开盘楼栋预推售面积（㎡）建面均价（元/㎡）预计货值（万元）一批次2015年5月2#（22F）4#（7-33F)38556.0高层：6300精装公寓：750027,206.28二批次2015年10月1#（22F）写字楼（1-6F)19656.0高层：6300写字楼：750013,031.28三批次2016年3月3#(22F)商业18261.9高层：6300商业：1300014188.95小计76473.954426.5车位370个1000003700合计58126.5备注：以上销售计划仅供参考，以实际操作位准住宅销售收入45168.8万元，其中高层收入26943.84万元，SOHO精装公寓收入18225万元；写字楼销售收入4050万元，商业销售收入5207.7万元，车库销售收入3700万元，总收入约5.8亿元成本预测成本明细表序号费用名称数量（万平方米）总建面单方造价（元/平方米）费用金额（万元）备注总计综合开发建设费用8.995604.4750397.55

一土地费用8.991886.9216967.94土地交易契税（3%）、土地成交佣金（0.2%）二前期工程费8.9975.99683.37

三公共设施建设费8.99256.682308.14

四政府行政规费8.99187.721688.03

五建安工程费8.991955.0817580.86

六管理费用8.99110.59994.45

七销售推广费用8.99193.921743.80

八财务费用（银行利息）8.99333.572999.60以项目启动资金均为贷款，计算年利率6.6%；九不可预见费用8.99111.20999.95第二至八项大项目之和的4%十营业税及附加8.99355.523196.96

十一土地增值税8.99129.281162.53新规按销售收入2%预征十二土地使用税8.998.0071.94按8元/平方米计算预计总建面单方造价：5604元/㎡地价430万元/亩楼面价2150元/平米利润及利润率算初步经济分析序号项目金额（万元）备注1销售总收入58126.51

2开发总投资50397.55

3利润总额7728.96

4应纳所得税额1932.24按照利润总额的25%5税后所得利润5796.72未包含施工利润6销售税前利润率13.3%

7销售税后利润率10.0%

预计项目利润总额为7729万元，税后利润率为10.0%投资与收益分析-投资现金流量表序号项目2014年2015年2016年合计四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一现金流出9115.593185.0513232.603713.636006.144085.664077.054348.344566.2252330.291、土地价款8483.978483.9716967.942、建设费用410.022963.453725.102690.102690.103036.323036.323036.32672.6322260.39开发前期费410.02273.35683.37地上住宅建安1884.171884.171884.171884.171884.171884.171884.1713189.18地上商业及公建配套建安114.45114.45114.45114.45114.45114.45114.45801.18地下部分建安365.07365.07365.07365.07365.07365.07365.072555.50示范区及销售中心打造1035.001035.00红线内市政工程费115.41115.41115.41115.41461.63461.63461.63461.632308.14环境及配套设施费211.00211.00211.00211.00211.00211.00211.00211.001688.033、间接费用221.60221.601023.531023.532549.131049.331040.731312.022728.2511169.71管理费用110.49110.49110.49110.49110.49110.49110.49110.49110.49994.45财务费用1499.801499.802999.60销售费用230.70230.70230.70230.70230.70295.22295.221743.97营业税及附加422.96422.96422.96422.96422.96541.24541.243197.28不可预见费111.11111.11111.11111.11111.11111.11111.11111.11111.11999.95增值税预征139.63139.63163.93163.93155.83239.15160.461162.53土地使用税8.648.6410.1410.149.6414.809.9371.944、其它支出所得税766.911165.331932.24二现金流入0.000.006981.266981.268196.268196.267791.2611957.408022.8058126.511、销售金额6981.266981.268196.268196.267791.2611957.408022.8058126.51三当期现金净流量(9115.59)(3185.05)(6251.34)3267.632190.124110.613714.217609.063456.58四开发累计现金流量(9115.59)(12300.65)(18551.99)(15284.35)(13094.23)(8983.62)(5269.41)2339.645796.22五财务净现值(9115.59)(3122.60)(6008.59)3079.162023.343723.103298.116624.142950.16六累计净现值(9115.59)(12238.19)(18246.79)(15167.62)(13144.29)(9421.18)(6123.07)501.073451.23价格敏感性分析成本不变经济指标预测售价×90%预测售价×95%预测售价预测售价×105%预测售价×110%可售面积均价（元/㎡）58506175650068257150销售收入（万元）5231455220581276103363939税前利润（万元）1916482377291063513542税后利润（万元）143736175797797610156税前销售利润率3.66%8.73%13.30%17.43%21.18%税后销售利润率2.75%6.55%9.97%13.07%15.88%备注可售面积均价为住宅、办公、商业、地下车库总销售收入除以总销售面积当单方均价下降5%时，项目净利润将减少37.6%，降为3617万元，净利润率仅为6.55%；因本方案中的高层销售收入占总收入的46%，随着未来房价走势不甚明朗，使得项目风险指上升；成本敏感性分析销售价格不变经济指标预测成本×90%预测成本×95%预测成本预测成本×105%预测成本×110%建面单方成本（元）50445324560458856165总成本（万元）4535847878503985291755437税前利润（万元）1276910249772952092689税后利润（万元）95777687579739072017税前销售利润率21.97%17.63%13.30%8.96%4.63%税后销售利润率16.48%13.22%9.97%6.72%3.47%其他成本不变土地价格（万元/亩）318384450516582当单方成本上涨5%，净利润将下降32.3%，将至3907万元，净利润率仅有6.72%；因房价不确定性风险加大，为保证收益，项目必须严格控制成本投入，尤其是土地成本；小结本项目具有一定的盈利能力，项目从2015年第二季度开始销售，2016年四季度可以收回成本；静态分析指标：本项目的销售收入总额为58126.51万元；本项目的开发成本为50397.55万元；项目利润总额=销售收入总额-开发成本=7728.96万元；净利润为5796.72万元（企业所得税按25%征收）净利润率=净利润/销售收入=9.97%项目静态投资回收期2.67年（2014年为第1年）动态分析指标：项目动态投资回收期2.73年项目净现值NPV=3451.23>0，内部收益率IRR=24.6%>8%(基准收益率）设计方案（三）优化产品定位：高层+SOHO公寓+写字楼+商业物业全盘均价高层6300元/㎡Soho精装公寓7500元/㎡写字楼7500元/㎡商业13000元/㎡车位100000元/个结合竞品市场售价，预判项目各业态销售均价如下：价格定位：项目地块指标经济技术指标表土地性质综合用地建设用地面积

25491.3㎡（不含A地块）容积率3.30计容建筑面积84121.3㎡建筑密度30%绿地率44%

AB布局原则：房屋朝向都为南北朝向。（以上布局只为示意图）项目规划布局4#3#22F2#22F1#22F1-6办公7-33F公寓位置分布商业写字楼（1-6F）+SOHO精装公寓（7-33F）高层（26F)主景观道水池、喷泉、游乐区健身区小区入口布局原则：房屋朝向都为南北朝向。（以上布局只为示意图）产品类型总建筑面积（㎡）单层建筑面积（㎡）层数栋数单户面积（㎡）单层户数（户）总户数（户）高层(1#/2#/3#)49920.0640263808624写字楼4#5400.09001-614520540Soho精装公寓4#24300.09007-331///商业4501.29

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/项目规划鸟瞰图2#1#3#4#经济测算（三）技术经济指标项目技术经济指标序号指标单位合计1用地面积㎡25,491.32容积率

3.303建筑密度

30%4建筑基地面积㎡5070.65地上总面积㎡84,121.29住宅部分高层㎡49,920.0SOHO精装公寓㎡24,300.0商业部分商铺㎡4501.3写字楼㎡5400.06车库和设备㎡14,710.0其中车库总面积㎡14,210.0设备用房等㎡500.07总建筑面积㎡98,831.38绿地率

44%9车库数个40610总户数户1164开发节奏由公司决定拿地开发开始计算进度（以资金投入计期）开发计划

2014年2015年2016年四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度前期准备工作（在竞得宗地后的次月开始）

楼座地下室主体结构施工（含桩基，不少于3个月）楼座地下室装修及设备安装车库地下室主体结构施工车库地下室装修及设备安装地上主体结构施工地上装修及设备安装商品房外装亮相时间商业配套外装亮相时间室外配套、园建竣工交付销售展示区实施时间

项目销售计划销售阶段开盘时间开盘楼栋预推售面积（㎡）建面均价（元/㎡）预计货值（万元）一批次2015年5月2#（26F）4#（7-33F)40940高层：6300精装公寓：750028,708.2二批次2015年10月1#（26F）写字楼（1-6F)22040高层：6300写字楼：750014,533.2三批次2016年3月3#(26F)商业21141.29高层：6300商业：1300016334.88小计84121.2959576.3车位406个1000004060合计63636.3备注：以上销售计划仅供参考，以实际操作位准住宅销售收入49674.6万元，其中高层收入31449.6万元，SOHO精装公寓收入18225万元；写字楼销售收入4050万元，商业销售收入5851.68万元，车库销售收入4060万元，总收入约6.36亿元成本预测成本明细表序号费用名称数量（万平方米）总建面单方造价（元/平方米）费用金额（万元）备注总计综合开发建设费用9.885569.5655044.69

一土地费用9.881876.5718546.36土地交易契税（3%）、土地成交佣金（0.2%）二前期工程费9.8875.51746.30

三公共设施建设费9.88250.082471.61

四政府行政规费9.88187.691854.96

五建安工程费9.881944.8319221.00

六管理费用9.88109.751084.63

七销售推广费用9.88193.171909.09

八财务费用（银行利息）9.88330.613267.45以项目启动资金均为贷款，计算年利率6.6%；九不可预见费用9.88110.441091.50第二至八项大项目之和的4%十营业税及附加9.88354.143500.00

十一土地增值税9.88128.781272.73新规按销售收入2%预征十二土地使用税9.888.0079.07按8元/平方米计算预计总建面单方造价：5570元/㎡地价470万元/亩楼面价2136元/平米利润及利润率算初步经济分析序号项目金额（万元）备注1销售总收入63636.28

2开发总投资55044.69

3利润总额8591.58

4应纳所得税额2147.90按照利润总额的25%5税后所得利润6443.69未包含施工利润6销售税前利润率13.5%

7销售税后利润率10.13%

预计项目利润总额为8591.58万元，税后利润率为10.13%投资与收益分析-投资现金流量表序号项目2014年2015年2016年合计四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一现金流出9962.753493.7614382.114073.936585.974470.484461.884761.465000.7957193.131、土地价款9273.189273.1818546.362、建设费用447.783251.973988.452953.452953.453324.193324.193324.19726.1924293.87开发前期费447.78298.52746.30地上住宅建安2070.122070.122070.122070.122070.122070.122070.1214490.84地上商业及公建配套建安128.61128.61128.61128.61128.61128.61128.61900.26地下部分建安399.27399.27399.27399.27399.27399.27399.272794.90示范区及销售中心打造1035.001035.00红线内市政工程费123.58123.58123.58123.58494.32494.32494.32494.322471.61环境及配套设施费231.87231.87231.87231.87231.87231.87231.87231.871854.963、间接费用241.79241.791120.481120.482780.011146.291137.691437.272979.2012205.00管理费用120.51120.51120.51120.51120.51120.51120.51120.51120.511084.63财务费用1633.731633.733267.45销售费用252.57252.57252.57252.57252.57323.21323.211909.28营业税及附加463.05463.05463.05463.05463.05592.55592.553500.35不可预见费121.28121.28121.28121.28121.28121.2