重庆塞纳左岸项目定位和产品定位报告最终稿-纬联地产

重庆“塞纳左岸〞

工程定位和产品定位报告土地属性分析城市客户细分分析工程辐射和板块分析竞争分析客户和产品的对应分析2核心区和核心镇规划扩张“3+3+2〞核心主城区，即：两路、龙溪、北部新区三大板块，空港工业园区、两路工业园区、现代农业园区三个园区，空港新城、悦来新城两座新城。扩张核心镇规模，提升洛碛、统景、龙兴3个核心镇功能重庆北部区镇“3+3+2〞开展规划本案资料来源：纬联地产市场研究中心3渝北区房地产开展规划〔一圈四带〕本案2007年2008年2009年2010年2011年土地购置面积160.53174.84197.48213.25227.11完成土地开发面积-119.16128.66136.69145.58施工面积-536.47566591.57621.15竣工面积-413.14442.92468.32498.76销售面积365.03370.67389.20410.61437.29资料来源：纬联地产市场研究中心4工程区位：位于主城区的渝北区与北部新区连为一体位于国家农业科技园区内属于两路组团果园片区——板块上属于回兴板块东：机场高速、国际食品工业园区；西：安圣大道、西南政法大学；南：规划路、低端住宅区；北：中环快速干道距离观音桥商圈——15公里江北城CBD——14公里牛角沱〔重要交通枢纽〕——18公里江北机场——7-8公里江北城CBD观音桥商圈牛角沱本项目江北机场资料来源：纬联地产市场研究中心5工程相关指标工程地块情况：整个地块被规划中的一条20米宽的城市道路分为南北2块。1号地块〔北面〕占地面积324亩，2号地块〔南面〕占地面积20亩，整体规划容积率1.5。地块1号地块2号地块建设用地面积（m2）21597513606建筑密度≤35%≤35%规划容积率≤1.5≤1.5绿地率≥35％≥35％拥有资源水体、山体山体地块间外部关联程度可利用的外部配套相对丰富。同时该地块受外部交通干线的影响较大。北临规划市政道路，南有水榭花都，东靠机场高速，地理质素相对较差。地块间内部关联程度1号地块规模大，可以利用的景观资源最多；2号地块对景观的可利用率较低，规模较小。资料来源：纬联地产市场研究中心6工程周边配套情况：交通：801线路：木鱼石花园—西政本部619线路：火车站—空港开发区中巴线路：渝北两路—江北阳光城商业和商务、休闲设施：周边没有大型的商业配套设施，中高端商务、休闲设施根本处于空白状态；主要的商业集中在周边的住宅裙楼，多为中、低端日常消费教育设施现状教育设施有西南政法大学、海联学院、南方翻译学院、川外双语学校〔小学到高中〕、重庆一中寄宿学校；附近有一规划小学本案西南政法大学教师住宅楼四川外语学院附属双语学校西南政法大学渝北校区较早开发的住宅小区，低档次，当时售价2100-2400元左右川外重庆南方翻译学院、南方职业技术学院资料来源：纬联地产市场研究中心7工程周边主要道路现状本案宝圣大道：连接回兴立交和机场高速金果大道：连接管委会和金渝大道湖云路：连接陡溪立交和金果大道留云路：连接金渝大道和金果大道金开大道金渝大道金果大道、留云路、金渝大道将本案所在板块与金开大道板块很好的联系在一起，交通组织便利。资料来源：纬联地产市场研究中心8中环快速干道本项目机场高速宝圣大道工程周边主要道路规划资料来源：纬联地产市场研究中心9城市角色土地区位等级城郊历史角色国家农业科技园区城市发展趋势城市功能和产业“北拓”的主要承载地产业构成西部最大的汽车制造基地、高技术产业基地和现代物流中心，临空产业人口状况周边5公里范围内，约有产业工人4万人（摩托、汽车、建筑、仪器制造业等工人，仅空港就投产企业54家，在建企业41家），在校大中专学生3.3万人配套设施教育配套用地周边一公里半径内：西南政法大学（渝北校区）、川外附属双语学校（小学到高中）商业生活配套距离相对繁华的工业园区转盘（平伟）约3-4公里，地块周边仅有部分房地产开发项目的少量商业配套娱乐休闲配套基本没有大型娱乐休闲配套医疗配套周边3公里内没有大型医疗配套交通条件公共交通3条普通公交路线，开向龙头寺、江北观音桥私家车交通项目距离机场：7-8公里；项目距离观音桥商圈：15公里；项目距离江北城CBD：14公里；地块紧邻建设中的中环快速干道，丰富区域的出行途径轨道交通距离最近的轻轨站点约3公里交通拥堵目前中环快速干道正在建设，交通略有阻滞交通噪音地块东西两侧分别是宝圣大道及机场高速，噪音影响大环境景观景观及质量地块内部资源缺乏，可利用点少城市景观地形由北向南地势逐渐降低，并且凹陷，无城市景观可言空气质量空气质量非常好土地属性清单资料来源：纬联地产市场研究中心10周边住宅工程中冶项目融科蔚城保利高尔夫花园：独立13000-16000和黄陡溪地块2004-2005年，较早开发的住宅小区，低档次，当时售价2100-2400元复地上城金山名都均价5000东原香山预计10000左右绿地翠谷：联排8000-10000青河湾均价7200伽蓝艺墅：临湖12800枫桥水郡均价3700常青藤：独立15000青河世家均价3900春光港湾均价3600湖山水榭花都均价3800尚地均价3800本案蓝色字体工程为客户心目中回兴板块工程，黑色字体工程为北部新区工程，红色字体为潜在工程板块在供给体量的比例上，以中低端住宅〔主要以价格为衡量标准〕供给为主，大多为紧凑型和标准型产品，以吸引周边客群〔周边产业工人〕以及主城区内承受能力较低、对价格敏感的一局部客群该区域中高端住宅一直持续存在供给〔如青河湾、伽蓝艺墅等〕，但由于04—07年与北部新区独立存在，难以形成较强的竞争，一直开展缓慢北部新区经过多年的开展，已经成为重庆人心目中认可的“富人区〞，并且随着道路体系的完善，工程所在的板块已经逐渐与北部新区融为一体。资料来源：纬联地产市场研究中心11已开发成熟的北部新区工程图示资料来源：纬联地产市场研究中心12东原香山地理位置：重庆北部新区机场高速鳄鱼馆旁建筑形态：联排别墅、少量独立别墅占地面积：400亩，建筑面积：19万方，容积率：0.58开发策略及开发思路研究以低容积率〔0.58〕的经济型联排别墅和独立别墅冲击市场。通过样板示范区向市场首次展示产品形态套内面积套数配比联排别墅160-18030%180-21045%210-23020%独栋230-3005%户型配比目前尚未开盘，现场询价约开在10000元/平米左右，客户积累较好，周边工程〔1〕资料来源：纬联地产市场研究中心13红树林地理位置：空港经济技术开发区凌空大道占地面积10万方，总建面22万方，容积率2.16工程构成：28栋4+1退台式花园洋房和小高层构成周边工程〔2〕开盘时间物业形态套数整体均价开盘销售率月均销售套数2007.5花园洋房224320098％二期洋房30套/月，小高层120套/月2007.12洋房108520072％小高层390450084％客户来源：

两路片区附近客户占主力，包括产业园区员工、周边职教教职工、私营企业主，客户收入水平处于两路中等水平，家庭年收入集中在8-10万元左右。以“低单价〞+“较高档次的物业形态〞的策略，掠夺市场，实现快速销售，快速周转资料来源：纬联地产市场研究中心14天江·常青藤地理位置：渝北果塘路，西政渝北校区南侧。工程概况：占地面积338169平米，建筑面积115000平米，容积率0.34，总户数367户。一期56套，2期99套；3期未定；车位数400．联排别墅每套均配置1个室内车位；独立别墅每栋配置一个室内车位或两个车位。建筑形态独立别墅、联排别墅建筑风格美式精装修庭院风情项目构成一期56套，其中独立23套，联排33套；2期独立27套，联排72套；3期40套独立别墅。已开盘推出部分户型配比(套内面积)一期：独立别墅320-458，23套；联排别墅187-311，33套二期联排别墅204-41266套三期独立别墅330-58040套销售均价(套内面积)独立别墅：7000元/平方米，联排别墅：5000元/平方米三期独立别墅14000-15000景观差基本无景观差价，价差根据赠送的花园面积而定。已开盘推出部分销售率1期销售率100%；2期已开盘推出部分销售率100%。目前整体剩余15套客户构成信息决策者年龄大都为35岁以上；渝北、江北的客户在50%以上；以私企业主和政府公务员为主；自住为主；收入较高，可承受130万以上的总房款；客户对户型和整体环境比较关注周边工程〔3〕资料来源：纬联地产市场研究中心15山语间地理位置：渝北回兴，位于重庆市渝北区回兴国家级农业生态园区，紧邻机场高速、经开大道客户来源：主要来自于北部城区占地面积200000㎡建筑面积120000㎡，1期10万方，2期2万方容积率0.5（其中独立别墅容积率0.25）总户数1期204套车位构成1期242个建筑形态联排别墅、叠加别墅、独立别墅建筑风格无特别风格1期项目构成独立别墅28套，联排别墅73套，叠加别墅103套，2期112套洋房已开盘推出部分户型配比(套内面积)独立别墅300-600平米，28套；双拼别墅348平米，8套；坡地别墅240-270平米，32套；联排别墅240-270平米，33套；叠加别墅160-280平米，103套销售均价(套内面积)独立7000元/平方米，双拼6500元/平方米，坡地4900元/平方米，联排4600元/平方米，叠加4000元/平方米。2期洋房均价6000（建面）已开盘推出部分销售率别墅基本已经售完。4月份2期洋房开盘销售50％。周边工程〔4〕资料来源：纬联地产市场研究中心16绿地翠谷地理位置：北部新区金渝大道汽博中心旁，西政渝北校区西侧工程概况：占地面积520000㎡，其中一期约192170㎡〔楼书〕；建筑面积480000㎡其中一期约128000㎡〔楼书〕；容积率0.95其中一期0.66〔楼书〕；总户数2500户，其中一期724；车位构成一期约为507个，其中叠拼别墅、联排别墅每套分别的配置1个室内车位建筑形态花园洋房、叠加别墅、联排别墅已开盘推出部分户型配比(套内面积)花园洋房：2*2*2，80-95㎡、89套；3*2*2，101-133㎡、153套叠加别墅：150-180㎡、99套联排别墅：166-245㎡、236套销售均价(套内面积)花园洋房3724元/平方米，目前折后3822元/平方米；叠加别墅折后4508元/平方米；联排折后5880元/平方米2007洛克克联排别墅开盘价格6900-8700景观差100-200元/平方米已开盘推出部分销售率目前叠加别墅剩余12套，面积150-180的，单价8500联排别墅剩余3套，单价11000-12300洋房剩余50套，底跃单价9000，中间层6000销售周期2006.4.8第一次开盘，洋房当天销售60套（49%），叠加和联排当天销售20套（26%）2007年8月和10月分别开盘销售70％。客户构成信息决策者为收入稳定的，追求舒适的生活的人群，主要来自江北区，约占50％，其次分别由来自渝中区、沙坪坝、南坪等区域的客户群体，客户主要为公务员、事业单位职员＆私营企业主等周边工程〔5〕资料来源：纬联地产市场研究中心17周边工程〔6〕尚地地理位置：渝北区现代农业科技园区宝石路工程概况：占地面积2.8万方，总建筑面积10万方，容积率3.5。工程由三栋高层组成。开盘时间物业形态套数整体均价开盘销售率月均销售套数2007.10.1高层308385077％60本次推出3号楼，1/2单元1单元2单元客户来源：

主要是渝北区回兴、两路的普通居民，以及工业园区的普通职工。资料来源：纬联地产市场研究中心18周边工程〔7〕地理位置：渝北区宝圣湖旁工程概况：工程总建筑面积25万方开盘时间物业形态套数整体均价开盘销售率月均销售套数2006.5高层804225026％402008.3.8高层325440071％140客户来源：

主要是渝北区回兴、两路的普通居民，以及工业园区的普通职工。另有少量江北、渝中客户。圣湖天域资料来源：纬联地产市场研究中心192021年预计周边供给情况1、别墅类：

位置主力面积区间单价范围总价范围后续供应量客户来源对应客户类型东原香山渝北回兴农业园区旁160-230占95％预计10000160-250约700套积累客户主要来源于江北区和渝北区，私营企业为主再次改善：事业成功的富裕家庭绿地翠谷三期金渝大道汽博中心旁270-3706000-7000160-260约350套积累客户主要来自江北区，其次是来自渝中区、渝北、沙坪坝。主要为私营业主、公务员再次改善：事业成功的富裕家庭融科蔚城北部新区金开大道210-270占60%，端头为280预计7000左右150-200960套预计2008.9月开盘。积累客户主要来自江北、渝中区等。再次改善：事业成功的富裕家庭悠山郡北部新区礼嘉290-380预计10000-15000400-500万201套预计4月底开盘，积累客户主要来自北部，部分老业主。再次改善：事业成功的富裕家庭复地别院北部新区金开大道250-28010000左右250-300约60套积累客户主要来源于三北区域，其他区域少部分。再次改善：事业成功的富裕家庭资料来源：纬联地产市场研究中心202021年预计周边供给情况2、洋房类：

位置主力面积区间单价范围总价范围后续供应量客户来源对应客户类型江与城（2期）北部新区大竹林中间层130-140，底层平层150，底跃顶跃180-2308000-10000100-200二期约有600套,电梯洋房北部客户占大部分，另有渝中、沙区等，区县少量。以私营业主、企业高管、公务员较多再次改善：事业有成高收入家庭金科十年城北部新区百林公园122-143预计8000100-150二期约有135套北部客户是项目主力客户，一期洋房客户以私营业主和公务员为主再次改善：事业有成高收入家庭中冶项目北部新区金开大道

120-140预计7000左右80-100

约250套预计年底会推出。客户主要会来源于北部。

再次改善：事业有成高收入家庭

复地别院北部新区金开大道140-180预计7000100-126约136套项目将于4月底开盘。积累客户主要来自于江北、北部新区等。其他区域有少部分。再次改善：事业有成高收入家庭红树林空港3房97-110预计550053-62约350套区域周边为主，有部分渝中区、南岸区的客户。再次改善：事业有成高收入家庭旭辉项目回兴板块内，71万方，洋房+高层资料来源：纬联地产市场研究中心212021年预计周边供给情况3、高层类：类型项目位置主力面积区间单价范围总价范围潜在供应量客户来源对应客户类型竞争区域项目中冶项目金开大道两房70-8030%三房100-11060%四房120以上10%预计600050-7020万方预计在年底推出，客户主要来自江北/渝北首次改善：成熟小太阳、享受型小太阳，小康之家竞争区域项目奥林匹克花园·康城金渝大道汽博中心旁1房40-5010%2房71-7340％3房92-10050％均价50002房以上：23-50约30万方4月推出。渝北江北的客户为主，渝中区客户也较多。首次置业：单身立业、高预期丁克首次改善：享受型小太阳竞争区域项目叠彩城金渝大道（汽博中心斜对面2房：70-8060％3房：80-9540％预计450032-45约28万方前面客户以渝北、江北为主。首次置业：单身立业、单身一族、成家丁克区域内部项目尚地渝北回兴镇2房：70-8070％3房：104-12030％预计42002房：29-353房：44-506万方前面客户以渝北区周边为主。首次置业：成家丁克、稳定型小小太阳、享受型小小太阳区域内部项目圣湖天域宝圣湖旁1房：40-5010%2房：76-8330％3房：102-13045％4房：130-15015%均价44002房以上：35-7010万方主要是渝北区周边的普通职工和居民。首次置业：稳定型小小太阳、单身立业首次改善：成熟小太阳区域内部项目旭辉项目宝圣湖旁，占地300亩，容积率3.6，总建筑面积71万方。尚未动工，产品为洋房+高层。资料来源：纬联地产市场研究中心222021年预计周边供给情况续：高层类：类型项目位置主力面积区间单价范围总价范围潜在供应量客户来源对应客户类型同类客户项目海悦蓝庭江北农场2房：7535％3房：89-12065％预计6000以上45-75万约有7-8万方预计年底或明年推出。江北客户为主。首次置业：享受型小小太阳、稳定型小小太阳首次改善：成熟小太阳、长期积累的主流家庭、小康之家同类客户项目盛创项目高层渝北龙头寺单配30-4030％1房40-5040％2房70-8020％3房90-10010%预计60001房以下20-30万2房以上40-60万13万方预计年底或者明年推出；江北区、渝北区为主，渝中区为辅，部分区县客户首次置业：单身立业、单身立足、成家丁克，投资客户同类客户项目鲁能星城渝北龙头寺1房：40-505%2房：70-8040％3房：90-12055％6000左右2房以上：40-75万约有80万方客户主要是江北区、渝中区等。区县客户也较多。首次置业：成家丁克、高预期丁克、稳定型小小太阳、单身立业改善型：成熟小太阳、小康之家、长期积累的主流家庭、单身贵族同类客户项目海语江山江北海尔路1房：3515％2房：57-8962％3房：893%102-13820％预计一期清水房5000二期装修房6000-650030-8032万方预计年底推出江北为主，渝中区为辅首次改善：成熟小太阳、享受型小太阳首次置业：单身立业、高预期丁克、稳定型小小太阳同类客户项目上品十陆渝北龙头寺1房：40-5510%2房：55-7050％3房：70-9940％预计50002房以上28-5040万方江北区、渝中区为主，部分区县客户。首次置业：、单身立业、成家丁克资料来源：纬联地产市场研究中心232021年预计周边供给情况4、公寓类项目位置主力面积区间单价范围总价范围潜在供应量客户来源对应客户类型新科公寓金渝大道（汽博中心斜对面1房：35-50均价500018-25约10万方预计月底推出首次置业：单身立足、单身立业投资客户融科蔚城青年公寓金开大道公寓40以内预计600020-25万左右约5万方预计年内或明年推出。首次置业：单身立足、单身立业投资客户资料来源：纬联地产市场研究中心24客户类型客户来源产品类型户型面积户型总价市场份额高预期丁克江北、渝北高层70-80平米2房；90-110平米3房40-60万主城：5-10%北部占主城：50%回兴占北部：35%成家丁克江北、渝北高层80以内2房；90以内3房45-55万回兴周边高层80以内2房；90以内3房30-35万成熟小太阳江北、渝北高层100-120平米3房50-65万主城：15-20%北部占主城：50%回兴占北部：50%回兴周边高层90-110平米3房35-45万后小太阳回兴周边洋房105-130平米3房、4房55-70万主城：15-20%北部占主城：50%回兴占北部：60%空巢江北、渝北、渝中高层80以上2房40-55万事业初成小太阳江北、渝北洋房110-130平米3房60-85万主城：5-10%北部占主城：60%回兴占北部：40%事业有成的高收入家庭江北、渝北、沙坪坝、渝中区高层洋房140-200平米3房、4房80-150万主城：3-5%北部占主城：70%回兴占北部：50%事业成功的富裕家庭江北、渝北、沙坪坝、渝中联排独立200-500平米300-500万主城：3-5%北部占主城：80%回兴占北部：40%投资客户各区域都有，回兴周边占多数高层面积段跨度大，根据我们的调查，回兴、两路周边的公务员、企事业单位以及高校教师等，存在投资需求，看中本区域的性价比25-45万30%回兴板块客户群体分类备注：以上市场份额中“回兴〞指可能对回兴板块有购房意向。资料来源：纬联地产市场研究中心252021年之前，本工程所在地块表现为G3〔主〕+T1〔从〕属性，高层和小高层、60-80平米户型为主，总价20-40万之间，单价强抗性区域在4500到5000之间土地属性初步判断2021年开始，随着回兴板块开展逐渐向北部新区板块靠拢，加上板块内C和TOP2工程的陆续出现，市场认知已经明显改变本工程所在地块目前主属性定位为G3+TOP2，考虑到该地块和北部新区有认知趋同关系，另有局部投资价值，附属性为C+G1随着时间推移，该地块C+TOP2的属性将表现得越来越突出26土地属性分析城市客户细分分析工程辐射和板块分析竞争分析客户和产品的对应分析27重庆常住人口长期小于户籍人口，属于传统上的劳动力净输出城市；2000年来常住人口总量也逐年减少，但随着经济开展，这种状况在近两年略有改观城镇化水平仅略高于全国平均水平，但远低于其它直辖市和兴旺城市水平农村人口众多，城市开展负担重；但对于住宅市场来说，未来城市化带来的刚性需求潜力也比较大资料来源：重庆市统计局、中国国家统计局28比上年增1.7%1.7%1.2%1.2%1.6%1.2%2.2%2%家庭规模快速下降，导致家庭总户数快速增长，超过总人口增长速度2个百分点左右，住宅需求内在增长动力充足外来人口规模很小2007年，74.2万人住宅需求绝对依赖内生增长资料来源：重庆市统计局、中国国家统计局29资料来源：重庆市统计局、中国国家统计局抚养比高达43.9%，远高于其它直辖市，人口红利明显缺乏，住宅购置力较弱老年人口较多是比较突出的问题占总人口11%70%19%单位：万人20022003200420052006第三产业100%第二产业第一产业100%100%100%100%产业结构人口重庆产业人口结构中，农业人口占一半，第二产业人口最少，说明该城市住宅市场持续消费动力有待提高住宅购置力较弱30主城经济中已根本没有农业成分20022003200420052006第三产业100%第二产业第一产业100%100%100%100%三大产业GDP所占比重常住人口和户籍人口均保持缓慢上升趋势，以每年2%左右幅度增长常住人口大于户籍人口资料来源：重庆市统计局、中国国家统计局外来人口主要集中于主城区31主城区家庭规模明显小于全市水平，近几年下降速度明显加快；家庭总户数增长速度快于人口增速，说明家庭自然分裂导致的刚性需求大于城市化和人口迁移带来的刚性需求2006年总户数236万户，比上年增长5%，平均家庭规模2.8人/户资料来源：重庆市统计局2006年，渝北区户籍人口90.18万人，是主城区人口数量最多的一个区。常住人口89.85万人，非农业人口37.35万人，总户数33.41万户，家庭平均规模2.7人32青年之家〔单身〕青年之家〔立业〕青年之家〔单身〕青年之家〔丁克〕青年之家〔成家、丁克〕小太阳青年之家〔丁克〕小太阳重庆细分客户——购房目的、能力、价值观资料来源：纬联地产市场研究中心33小太阳小太阳〔单亲〕小太阳孩子三代、后小太阳、中年之家小太阳青年持家老年二代中年之家、老年二代、青年三代活泼空巢小太阳重庆细分客户——购房目的、能力、价值观〔续〕资料来源：纬联地产市场研究中心34重庆购房客户需求特征资料来源：纬联地产市场研究中心资料来源：纬联地产市场研究中心35土地属性与客户细分匹配状况客户类型土地属性客群特征区域形象交通配套教育配套区域情节自然环境(空气质量)性价比客户来源产品类型户型面积户型总价市场份额高预期丁克√√

√江北、渝北高层70-80平米2房；90-110平米3房40-60万主城：5-10%北部占主城：50%回兴占北部：35%成家丁克√√√

√江北、渝北高层80以内2房；90以内3房45-55万

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√回兴周边高层80以内2房；90以内3房30-35万成熟小太阳

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√江北、渝北高层100-120平米3房50-65万主城：15-20%北部占主城：50%回兴占北部：50%

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√回兴周边高层90-110平米3房35-45万后小太阳

√√√回兴周边洋房105-130平米3房、4房55-70万主城：15-20%北部占主城：50%回兴占北部：60%空巢

√√江北、渝北、渝中高层80以上2房40-55万事业初成小太阳√√√

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江北、渝北洋房110-130平米3房60-85万主城：5-10%北部占主城：60%回兴占北部：40%事业有成的成功家庭√

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江北、渝北、沙坪坝、渝中区洋房140-200平米3房、4房80-150万主城：3-5%北部占主城：70%回兴占北部：50%√

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高层事业成功的富裕家庭√

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江北、渝北、沙坪坝、渝中联排200-500平米300-500万主城：3-5%北部占主城：80%回兴占北部：40%√

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独立投资客户√

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√各区域都有，回兴周边占多数高层面积段跨度大，看中本区域的性价比25-45万30%资料来源：纬联地产市场研究中心36土地属性分析城市客户细分分析工程辐射和板块分析竞争分析客户和产品的对应分析372001-20022003-20042005-20062007－至今建筑形态多层/高层高层、别墅高层、洋房、别墅高层、洋房、别墅整体价格1500-25001500左右2500-30003000-40003房100-1102房80-90户型面积3房100-1102房80-903房90-1002房70-803房90-1002房70-80客户群以区域内普通居民为主。区域内普通居民为主，少量中高端客户。区域内普通收入家庭，少量外来区域的高收入家庭外来中高端客户和本地中低端客户两极明显。伴山名都金佳步行小区、城市港湾青麓雅园、翠湖柳岸、在水一方、书香美地、青河湾、水木青华碧水康桥、伽蓝艺墅、山语间、常青藤常青藤、东原香山、金香林代表产品起步阶段开展阶段低谷阶段恢复阶段起步阶段，大量名企圈地，与回兴板块之间没有竞争态势。发展阶段，大盘名盘纷纷面市，对回兴板块的中高端项目形成威胁。客户群与回兴板块几乎没有重合。拓展阶段，中高端项目继续扩张。区域逐步与回兴板块连成一片，带动其一起发展。客户群部分重合。与北部新区的关系回兴板块开展历程资料来源：纬联地产市场研究中心38商业配套极为欠缺缺乏整体的商业规划，中高档次的商业配套犹为缺乏，居民们不得不前往两路或者观音桥商圈购物，增加了生活本钱交通配套还不成熟公交网络不健全、公交线路少，私营车杂乱无章规划不合理——产业园区与居住区并存，居住品质得不到保障宝圣湖自然资源丰富，回兴的居住区域主要集中在此周边，有一批中高档次的楼盘。但其他紧邻工业园区的工程，楼盘档次较低，没有形成较好的居住气氛，人流量小，人气不旺回兴板块优势重庆的北大门，是渝北区最具开展潜力的区域有良好的区域环境、教育资源和产业的带动目前已成为三北区域房地产市场开展中不可无视的一个板块市场进入细分阶段，产品品类越来越丰富近几年回兴依托北部大开展，市场得到了培育，市场细分越来越明显，卖点越来越丰富，成为主城区产品品类最齐全、最丰富的地区之一路网丰富回兴板块劣势：资料来源：纬联地产市场研究中心39项目名称总规模（万㎡

）容积率推出体量（㎡）产品形态均价（元/㎡）伽蓝艺墅12.940.969856联排别墅5649638独立别墅11385恒运·青河湾8.00.536414叠加别墅59526923叠加别墅6132天江·常青藤11.50.3413000独立别墅138605140独立别墅15840山语间15.260.6414560花园洋房6400枫桥水郡11.981.999184多层354111020多层37009582高层37849582高层3700高朋花园4.62.546000多层2550金香林23.0249821小高层244816569小高层4086春光港湾//7360小高层3495水木青华·小小岛8.171.9610374小高层343131626高层3788中伦·香山美筑6.32.517200小高层382611212高层3731国雅·彩云间4.202.540210高层2573东横滨城21.443.838463高层4050尚地10.03.530898高层3788青河世家21.32.932743高层396732948高层391431548高层361407年在售工程一览表资料来源：纬联地产市场研究中心40高层54%独立别墅4%联排别墅2%叠加别墅3%花园洋房3%多层13%小高层21%2007年各物业形态供需状况单价x≤35003500＜x≤45004500＜x≤55005500＜x≤65006500＜x≤80008000＜x≤10000x>10000供应比例49.0%44.3%0.7%2.2%2.8%0.0%1.0%需求比重91.4%5.8%0.8%1.1%0.3%0.5%0.1%总价x≤2020＜x≤3030＜x≤4040＜x≤5050＜x≤6060＜x≤8080＜x≤100x>100供应比例13.4%49.9%21.0%11.6%0.0%0.2%0.9%2.9%需求比例17.5%44.3%22.7%9.2%3.1%0.7%1.2%1.3%面积60以下61-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151以上供应比重5.9%21%31%10.2%8.8%15%3.2%2.1%0.4%0.1%3.8%需求比重5.5%18.8%26.9%7.2%7.2%9.5%9.6%5.2%4.9%0.5%3.3%户型供应比重需求比重单间配套/0一房3.85%3.60%两房56.02%49.20%三房33.55%37.80%四房6.57%9.50%资料来源：纬联地产市场研究中心412007年本板块销售情况分组统计销售套数户型比例销售均价套均面积套均价(万)销售合计合计7372100％－－－7252高层一房2613.6％39004216两房356849.2％35007225三房274137.8％360010438四房6896.2％330013344别墅叠拼别墅802.2％6000220140120独立别墅401.1％10000380380板块内产品以高层为绝对主力，但主要在低价徘徊。资料来源：纬联地产市场研究中心422021年本板块供给情况〔预计〕分组统计预计供应套数户型比例供应均价套均面积套均价(万)供应合计合计6050100％－－－5450高层一房2003.3％45004221两房300049.6％42007232三房190031.4％420010444四房3505.8％400013353洋房两房2003.3％60008048400三房2003.3％600012072别墅联排别墅1001.7％10000230230200独立别墅1001.7块内潜在供给仍然以高层产品为主力，但将加大对别墅产品的供给。资料来源：纬联地产市场研究中心43土地属性分析城市客户细分分析工程辐射和板块分析竞争分析客户和产品的对应分析442006年，主城区房地产投资占全市总量的82.9%资料来源：重庆市统计局82.9%近几年，主城区房地产投资一直保持在固定资产投资的40%左右，明显高于深圳2007年的数据〔34.28%〕重庆市房地产投资绝大局部集中在主城区，近年有过热迹象45重庆在日下发政策，要求购置第二套商品住房的客户首付提高到四成，贷款利率上浮10％就第二套房政策而言，由于第一次购房者占近70%的比例，所以冲击不大；2007年11月调查显示，90%的受访者称此政策影响不大或完全没有影响

一次二次三次购房者置业次数〔%〕完全没有影响有一定影响但影响不大有极大影响二次购房政策的影响〔%〕资料来源：纬联地产市场研究中心46从第二套房政策对具体工程的影响来看，高档工程客户反映较为强烈，但这局部客户有能力采取一次性付款、缩短贷款年限等方式应对；首置和首改客户除变换购房人姓名、缩短按揭期限等手段外，一般都会按照政策要求执行；投资客户通常一次性付款或按照政策要求执行，总体而言，影响不大项目名称项目属性政策影响世纪英皇投资型小户项目刚好在2007年9月开盘，客户很多都在9.28政策出来之前购买。还是有一部分客户选择了首付款提高的方式。另外有一部分客户用改换购房人姓名的方式来规避。总体而言，影响不大。橄榄郡中档项目项目开盘较早。很多客户是首次购房，项目档次和价格属于中档，少量客户缩短了按揭年限。总体而言，受政策影响较小。武夷滨江高档滨江项目项目在政策出来后开盘。因客户很多都是二次购房以上，且房屋总价较高，客户反应还是比较强烈，但没有办法只能遵守。还是有一部分客户直接选择了一次性付款。也有客户缩短贷款年限以减少利息。总体而言，影响不大。东和城中心区小户项目项目小户型多总价不高，选择一次性付款的客户也较多。在按揭客户中，因利率提升改变按揭的较少。总体而言，影响不大。重庆于2006年1月开始执行90/70政策，但由于前期执行较松，目前紧凑型产品尚未大量涌现，但预计2021-09年将可能会出现紧凑型产品供给高潮资料来源：纬联地产市场研究中心目前的第二套房政策对花园洋房、别墅产品有一些影响，但总体而言，影响不大47近几年，主城区商业、居住、综合用地成交量根本稳定在1400万平米左右；2007年，土地价格异常飙升2021年一季度，土地交易有所萎缩，平均价格下降预计：最近1、2年，土地成交量将会略有下降，预计在1200万平米左右，成交价格也将有所下降资料来源：重庆市房管局482003年2004年2005年2006年2007年2007年，主城区住宅批准预售面积为1823万平米。由于“新特区〞的设立，住宅成交面积大增，到达2067万平米，改变了成交面积小于批售面积的局面2007年，主城区住宅成交金额到达652.08亿元，比上年增长了100%2021年第一季度，成交量有所萎缩，供给大于需求情况再次出现资料来源：重庆市房管局2021年一季度49假设平均滚动开发周期为3年，年消化量保持2007年水平：2000万平米，在此条件下，未来三年需求缺口达4000万平米，供给压力很大，竞争较为剧烈资料来源：纬联地产市场研究中心

注：上述论证方案中，已供给土地规划建筑面积平均容积率计算所得。平均容积率由纬联地产市场研究中心监测的自2003年8月至2007年12月重庆政府公布土地成交数据测算。土地指标已供应土地规划建筑面积（万平米）批准预售面积（万平米）未来潜在供应量（万平米）2002-2007年18784.788286.0310498.7550从商品房和住宅交易量来看，渝北区在主城各区中位列前茅资料来源：重庆市房管局2021年一季度主城各区商品房成交量2007年主城区各区商品住宅成交量51商品住宅均价〔元/平米〕年增幅2007年，受设立“新特区〞的“利好〞推动，住宅成交价格快速上升；2021年一季度，虽然受到宏观调控影响，但住宅成交价格仍然大幅上升资料来源：重庆市房管局522007年主城各区中北部新区商品住宅均价最高，但近五年涨幅最小，主要原因是市场对该区未来预期较高，开发商定价中已包含了涨价预期近五年来，原先价位较低的巴南、北碚区涨幅最大北部新区江北区南岸区渝中区经开区沙坪坝区高新区渝北区九龙坡区大渡口区北碚区巴南区1.9%12.7%12.2%7.1%10.6%10.2%10.5%9.2%13.5%17.9%18.7%2007年主城各区商品住宅均价及2003-2007五年内年均增幅资料来源：重庆市房管局532007年之前各主要区域辐射能力、集中特征、价格特征资料来源：纬联地产市场研究中心区域对外辐射能力集中特征价格特征典型案例江北区★★★★以本区域客户为主，受到重庆向北的引导，南岸、渝中区的不少客户也愿意到该区域购房5500-6000平安摩卡、阳光100城市广场北部滨江住宅★★★★★以资源为卖点，除本区域外，对外的辐射力也较强看江物业9000—12000春森彼岸、珠江太阳城、北滨1号等渝北区新牌坊、冉家坝、黄泥磅板块★★★★以本区域客户为主，新牌坊、冉家坝、黄泥磅板块因靠近主城，有部分渝中、南岸的客户新牌坊-冉家坝、黄泥磅：5000-6000龙湖紫都城、鲁能星城渝北区空港、回兴等板块★★两路、空港、回兴等板块主要吸引的是区域内部的客户空港、回兴：3000-4000红树林、尚地、枫桥水郡北部新区★★★★★供应主要以中高端物业为主；开发商品牌、规模、资源受到全市中高端客户的关注，吸引外区域的能力较强7000-9000绿地翠谷、保利高尔夫、十年城、江与城九龙坡、大渡口区★★工业集中区，产业工人比较集中，客户进行跨区域购房的几率很小；随着轻轨的通车和运载力的加强，其辐射力将进一步提高。3000-5500顺祥·壹街区、国瑞城、广厦城、海兰云天·盛世华城542021年及以后各主要区域辐射能力、集中特征、价格特征区域对外辐射能力集中特征价格特征典型案例江北区★★★以本区域客户为主，受到重庆向北的引导，南岸、渝中区的不少客户也愿意到该区域购房5500-6000平安摩卡、阳光100城市广场北部滨江住宅★★★★★以资源为卖点，除本区域外，对外的辐射力也较强看江物业9000—12000春森彼岸、珠江太阳城、北滨1号等渝北区新牌坊、冉家坝、黄泥磅板块★★★★以本区域客户为主，新牌坊、冉家坝、黄泥磅板块因靠近主城，有部分渝中、南岸的客户5000-6000龙湖紫都城、鲁能星城渝北区空港、回兴等板块★★★随着回兴板块高档物业的逐步增多，渝中、江北等高端客户会增加。高层4000-5000别墅10000红树林、尚地、东原香山、枫桥水郡、常青藤别墅北部新区★★★★★供应主要以中高端物业为主；开发商品牌、规模、资源受到全市中高端客户的关注，吸引外区域的能力较强8000-10000绿地翠谷、保利高尔夫、十年城、江与城九龙坡、大渡口区★★工业集中区，产业工人比较集中，客户进行跨区域购房的几率很小；随着轻轨的通车和运载力的加强，其辐射力将进一步提高。4000-5500顺祥·壹街区、国瑞城、广厦城、海兰云天·盛世华城资料来源：纬联地产市场研究中心55根据渝北区〔含北部新区〕最新的房地产业规划，2021年区域商品房销售面积预计370.67万方，相较于2005、2006年区域年成交400万方左右的体量，市场开展预期平稳。预计政府在地块出让方面会有所控制。2007年2008年2009年2010年2011年土地购置面积160.53174.84197.48213.25227.11完成土地开发面积-119.16128.66136.69145.58施工面积-536.47566591.57621.15竣工面积-413.14442.92468.32498.76销售面积365.03370.67389.20410.61437.29渝北区2021-2021年房地产开展规划主要指标资料来源：纬联地产市场研究中心56三大板块当前供给状况比较〔1〕户型供给特征回兴板块以两房供给为主，3房偏少，4房及以上的物业更是三个板块中比重最低的空港新城2房比重相对回兴较低，4房比重到达10%；北部新区3房及以上的产品比重超过50%；三板块之间关系北部新区空港新城本案回兴资料来源：纬联地产市场研究中心57三大板块当前供给状况比较〔2〕按面积供给特征

回兴板块供给以紧凑型产品和标准型产品为主

空港新城和北部新区舒适性产品的比重占到20-30%85%70%57%23%19%6%6%2%3%6%9%14%资料来源：纬联地产市场研究中心58三大板块当前供给状况比较〔3〕按总价供给特征

北部新区集中了大量50万以上的高总价物业，针对的客群也是市场上中高端的群体，回兴和空港板块以20-40万的群众主流产品为主。指标回兴板块空港新城北部新区x≤2013.40%9.20%4.35%20＜x≤3049.90%38.50%14.33%30＜x≤4021.00%31.20%19.54%40＜x≤5011.60%14.20%14.26%50＜x≤600.00%4.50%7.35%60＜x≤800.20%1.30%12.74%80＜x≤1000.90%1.20%11.83%x>1002.90%0%15.60%48%4%7%总价区间〔万元〕资料来源：纬联地产市场研究中心59板块竞争分析2021年三大板块分户型供给〔套数〕指标回兴板块空港新城北部新区一房2007501000两房300053007000三房190050008000四房60014003000资料来源：纬联地产市场研究中心602007年主城区花园洋房供给回落，需求增长，消化存量，供不应求年份新推套数上年存量年度供应量新推量年消化年度总消化量供销比20044110——4110346534651.18200534916454136248730701.342006434110045345304539651.342007304613804426284042881.03预计200853001385438439345311.2目前洋房供给分年度面市套数表200820092010主城区530029002600其中三北区域约20002000400分产品类型的竞争分析：花园洋房〔1〕资料来源：纬联地产市场研究中心61分区域新增供给与总体消化量2007年，洋房新增供给区域仅有北部新区、高新区、沙坪坝区、南岸区和渝北区，其中绝大局部供给集中在北部新区需求市场方面，渝北区由于消化存量规模较小，相比其新增供给，需求市场份额有所减小区域20042005200620072008供应消化供应消化供应消化供应消化预计供应巴南区

348220—211000大渡口区343136

北部新区166815542002173719381540182526351300高新区

375298156273500江北区2562156574054010

24500九龙坡区388317

281222

79400南岸区1095978512183896561457800700沙坪坝区1201209212248936817100渝北区240145228150215101433426500分产品类型的竞争分析：花园洋房〔2〕资料来源：纬联地产市场研究中心62别墅产品销量稳定，供需根本平衡联排别墅消化能力和消化量最大2005-2007年供应状况时间叠加别墅独立别墅联排别墅总计20053714721055189820064075289741909（含存量）20071314399042207（含存量）预计20082006806301500总计11092119356367912005-2007年需求状况时间叠加别墅独立别墅联排别墅总计2005111328768120720061683366721176200726761111282006总计5461275256843892003年主城区别墅市场总销售量在1100套左右，2004年为1220套，2005年消化量1207套，2006年1176套。2007年2006套，除2007年底市场转变外，别墅销量根本保持稳定2005年别墅供需比为1.57﹕1，2006年1.04：1，2007年1.1：1，供需根本平衡从消化结构来看，2005-2007年重庆主城区独立别墅、联排别墅、叠加别墅的消化比例在1：1.96：0.32。联排别墅的消化能力和消化量都是最大的。分产品类型的竞争分析：别墅〔1〕资料来源：纬联地产市场研究中心63北部新区供销状况相对较好，2007年出现了供不应求的局面但受宏观调控影响，2021年推出量有所减少年份区域北碚区北部新区大渡口区江北区九龙坡区渝北区总计2005年推出套数7111709990664021898销售套数719344025201171207供销比1.001.252.482.523.303.441.572006年推出套数（含存量）329849（龙湖214套）591151444131909销售套数244700（龙湖195套）2020681241176供销比1.351.212.955.752.123.331.622007年推出套数（含存量）198501（龙湖218套）256509875992207销售套数69109313123482232006供销比2.870.46214.21.92.71.4预计2008年推出套数5077001001001801100分区域别墅供销比照备注：南岸区、渝中区、高新区预计还有400套供给分产品类型的竞争分析：别墅〔2〕资料来源：纬联地产市场研究中心64北部城区占据主城洋房别墅市场7成以上的份额对比项比重三北区域洋房成交占主城的比重72%三北区域别墅成交占主城的比重71%2007年三北区域中高端产品市场份额分产品类型的竞争分析：别墅〔3〕资料来源：纬联地产市场研究中心652005-2007年，区域的三种别墅消化为1：1.96：0.32，独栋别墅的消化有所增加北部新区在别墅销售中占55%的市场份额。北部新区2007年的产品供需比0.46，市场局面较好；从产品形态上看，北部新区的三种别墅形态的供销状况都比较正常，对市场整体销售起带动作用。消化速度根据市场调查显示，重庆主城区目前别墅市场的整体消化速度在100套/月左右。极少数高品质别墅月均销售量能够到达30套左右，一般别墅工程的月均销售量都在10套以内，少数工程每月只能销售1、2套甚至零成交。20082009主城区独立：680套联排：630套叠拼：200套合计：1500套独立：450套联排：700套叠拼：80套合计：1230套其中三北区域独立：340套联排：325套叠拼：170套合计：800-900套独立：250套联排：300套叠拼：100套合计：650套预计未来别墅新推体量分产品类型的竞争分析：别墅〔4〕资料来源：纬联地产市场研究中心662007年，在供给结构中，高层、小高层产品占主城区批售面积总数的91%在成交面积中，高层、小高层占主城区总数的92%〔按建筑面积平米计算〕资料来源：纬联地产市场研究中心。本数据根据纬联实时监控楼盘数据统计。纬联实时监控楼盘约占主城区市场总额的70%分产品类型的竞争分析：高层〔1〕67资料来源：纬联地产市场研究中心分产品类型的竞争分析：高层〔2〕2007年主城高层/小高层物业供给特征2007年主城高层/小高层物业成交特征在高层、小高层供给结构中，2房户型接近一半，3房户型占29%在高层、小高层成交结构中，2房和3房分别占43%和32%68典型案例分析〔高层〕

土地属性建筑形式容积率项目规模精装均价使用率主力户型奥林匹克花园新亚洲北部新区33层高层2.3521万方清水房400080％47％两房：70-9042％三房：90-110奥林匹克花园康城北部新区33层高层2.530万方清水房5000销售中50％两房7240％三房96春光港湾回兴32层高层、12层小高层3.56万方清水房3600销售中60％两房6230％三房82金山名都北部新区18层、32层高层2.420万方清水房500080％50％两房：70-9030％三房：110典型工程分析总结：1、两房和三房占据主力，一房供给很少2、以居住为主，面积设置较为紧凑3、工程所在区域距离较远，单价不高。4、总体而言高层产品的档次不高。资料来源：纬联地产市场研究中心69户型项目景观朝向开间进深户型特色单价面积总价（万）零居金山小区园林东西3.95.5无32003712一房康城小区景观朝向不固定，一般不是朝向最好的。3.94.8无52004624春光小区景观3.65.4无39004417新亚洲小区景观3.63.6无50004623两房康城小区园林南北或东南朝向，也有部分东西向3.97.8无49007135金山小区园林3.94.8无50007638春光小区园林3.93.6无36006223新亚洲小区园林4.24.1客厅挑空49008642三房康城小区园林主要为南北、东南向分布，朝向较好4.23.3无42009239金山小区园林4.53.6带入户花园480011756春光小区园林3.94.4无35008330新亚洲小区园林3.37.2无420010042四房金山小区园林朝向较好。南北或东南5.14.8跃层440014162新亚洲小区园林5.17.2客厅挑空360010538典型工程产品分析总结：零居45平米以下，对景观朝向没有要求，投资属性低总价最重要；一房45平米左右，对东西向没有抗性，有景观可以提升单价；两房75-80平米左右，至少一个南向采光，小两房对景观没有刚性需求；三房面积相差比较大，高单价支持大户型，一般对景观需求高，正看小区园林；朝向一般为南北四房130平米左右，景观资源和朝向一般都为最好的。也有局部户型创新，面积做的较小。注：进深较大的是客厅和餐厅直接相连面积为套内面积。典型案例分析〔高层〕70典型案例分析〔洋房〕

土地属性建筑形式容积率项目规模精装均价使用率主力户型东方王榭北部新区4-5层洋房1.218万方清水房5500售完54％四房13830％五房220奥林匹克花园北部新区4-5层洋房0.9250万方清水房3500售完65％三房120-13019％四房133-140弗莱明戈北部新区4-5层洋房18万方清水房4700售完40％三房110-12060％四房150-160绿地翠谷北部新区4层洋房0.95一期13万方清水房3800售完70％三房130左右30％两房88典型工程分析总结：1、三房和四房是主力供给。2、以居住为主，面积设置比较舒适3、洋房的档次和品质都较高。注：工程均在新特区前销售，因此价格均为新特区前的价格71户型项目景观朝向开间进深户型特色单价面积总价（万）两房绿地翠谷小区园林南北朝向4.83无38008833奥林匹克小区园林4.54.2无35008630三房绿地翠谷小区园林主要是南北朝向4.83.6带入户花园380012246奥林匹克小区园林4.25.4无350012745弗莱明戈小区园林4.65.2无，有的带入户花园470011253东方王榭小区园林4.84.7无，有的带入户花园570013577四房弗莱明戈小区园林主要是南北朝向4.45.8带入户花园450014967东方王榭小区园林4.84.7无520014677典型工程产品分析总结：全为板式结构，主要为南北朝向，通风采光都较好两房88平米左右，但两房户型设置在洋房中较少；三房面积相差比较大，价格主要依据整体品质和楼层及附加值。四房150平米左右，局部底层和顶层的面积更大。通常附加空间较多。注：面积为套内面积。典型案例分析〔洋房〕72典型案例分析〔别墅〕

土地属性建筑形式容积率项目规模精装均价使用率主力户型保利高尔夫北部新区独立别墅0.3216万方清水房15000销售90％440-470平米绿地翠谷北部新区联排别墅0.9548万方清水房8500销售90％200-250平米典型工程分析总结：1、联排别墅的面积一般控制在200-280平方米。2、工程的规模和资源优势都比较明显。3、联排别墅价格在8000-10000左右，独立别墅在15000左右户型项目景观开间进深户型特色单价面积总价（万）独立别墅保利高尔夫球场5.18.1排别墅绿地小区园林4.25.1无8500230200注：面积为套内面积。73客户竞争分析客户来源高预期丁克成家丁克成熟小太阳后小太阳定性分类对应产品竞争板块和产品定性分类对应产品竞争板块和产品定性分类对应产品竞争板块和产品定性分类对应产品竞争板块和产品江北、渝北、渝中区事业单位普通员工、热门行业处于上升期的员工高层：2房：70-80；3房：95-105北部新区、寸滩、石马河热门企业一般员工、一般公务员、事业单位普通员工高层：2房80以内；3房90以内北部新区、寸滩、石马河热门企业一般员工、一般公务员、事业单位普通员工高层：3房100-110平米北部新区、寸滩、石马河——回兴周边事业单位普通员工、热门行业处于上升期的员工高层：2房：70-80；3房：90-110北部新区、回兴一般企业员工高层：2房80以内；3房90以内回兴、空港板块内部高层项目一般企业员工高层：90-110平米3房回兴、空港板块内部高层项目事业单位职工、私营业主、公务员、教师洋房：105-130平米板块内部洋房产品以及资源型产品客户来源空巢事业初成小太阳事业有成的高收入家庭事业成功的富裕家庭定性分类对应产品竞争板块和产品定性分类对应产品竞争板块和产品定性分类对应产品竞争板块和产品定性分类对应产品竞争板块和产品江北、渝北、渝中区、回兴退休/接近退休的职工高层：80平米以上2房寸滩、石马河、南湖板块、回兴空港内部公务员中的科级干部，事业单位中的高级技术人员以及一些热门行业的中层骨干；洋房：110-130平米3房北部新区公务员中处级以上的干部，事业单位中的中层管理干部，一些热门行业的高层管理人员、职业经理人以及小企业主；140-200平米洋房、高层北部新区企业主200-500平米别墅北部新区74项目名称占地面积建筑面积容积率产品形式对应产品产品均价产品总价对应产品比例对应产品存量奥林匹克花园康城8.421万方2.533层两房7350003850％1.9万圣湖天域1025万方2.533层两房7644003430％3万尚地2.910万方3.519-24层两房7638002970％3.5万叠彩城15.235万方2.312/34层两房7936002960％12万中冶项目8.20万方2.532层70-80预计60004530％6万海悦蓝庭2.78万方332层两房75预计60004535％3万鲁能星城133320万方2.433层两房7660004540％25万上品十陆1248万方432层70-8060004550％14万海语江山10.732万方3高层两房70-8055004060％15万盛创项目3.713万方3.5高层两房70-80预计600038-4820％1.8万总价：35-40万面积：70-80户型：两房细分客户市场竞争分析〔高预期丁克〕此类产品竞争主要分布于北部新区和江北区。在回兴板块周边产品总价低一个档次。高预期丁克：25-29岁，首置，家庭月收入5000-8000，家庭支系分裂，过渡用房。父母+自己积累或自己积累75总价：50-60万面积：95-105户型：三房此类产品竞争主要分布于北部新区和江北区。在回兴板块周边产品总价低一个档次。高预期丁克：项目名称占地面积建筑面积容积率产品形式对应产品产品均价产品总价对应产品比例对应产品存量圣湖天域1025万方2.533层三房10240004145％4.5万尚地2.910万方3.519-24层三房10438004030％1.5万中冶项目8.20万方2.532层预计105预计57006060％12万鲁能星城133320万方2.433层三房10557006030％24万海悦蓝庭2.78万方3高层三房约100预计57005730％2.4万盛创项目4.313万方3高层三房95预计57005410％1.2万海语江山10.732万方3预计32层三房10250005118％6万细分客户市场竞争分析〔高预期丁克〕25-29岁，首置，家庭月收入5000-8000，家庭支系分裂，过渡用房。父母+自己积累或自己积累76项目名称占地面积建筑面积容积率产品形式对应产品产品均价产品总价对应产品比例对应产品存量尚地2.910万方3.519-24层两房6542002750％1.5万奥林匹克花园康城8.421万方2.533层两房7350003850％1.9万海悦蓝庭2.78万方332层两房75预计60004530％1.8万上品十陆1248万方432层高层两房65预计6000