淡市营销突围攻略集锦二

淡市营销突围攻略集锦前言东莞市场跟随楼市大势在2011年10月中下旬成交持续下滑，11月成交跌入冰点，很多项目周成交1-2套，甚至部分项目周周挂零。目前的市场出现明显的淡市特征：客户观望、看跌预期强烈，入市缺乏信心，现场来访量少，蓄客不理想等等。这种情况预计会持续到第一季度末。本专题抱着抛砖引玉的想法，从增强客户信心、拓宽客源、降低置业门槛、新型销售平台应用等角度，对曾经使用或者现在正在使用的一些淡市营销攻略进行搜罗整理，为各位策划同事开阔思路，提供借鉴参考。也希望大家能群力群策，想出更多的营销攻略破局淡市，并应用到相应的项目中去，从实际出发解决目前项目销售难的问题。一、增强客户信心类保值回购：提振客户信心，还需低价和低门槛配合。深圳绿景香颂：三年内原价回购

绿景香颂开盘当天特价远低限价，次日0点取消，当天特惠3000万；当天购房将享“3年保障回购计划”，即2014-12-3业主可让绿景按原价回购物业(税费各担)。这是首个“3年保障回购计划”。

东莞黄旗山1号：2000万保价承诺，一年内保价回购，全额无息退款从12月1日起至31日，客户在黄旗山1号购买指定房源，只要业主想退房，都可以在明年8月31日（交楼日）之前一个月内，无条件提出退房申请，开发商将按原购房合同价将房款无息返还给业主。开发商针对购房的客户，2成楼款客户可以申请分期付款，相当于这部分款项在客户手中，消除客户担心开发商卷款潜逃的心理。效果：据统计，目前10余个大中城市20余楼盘已将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定。目的是在淡市之下提振购房客户的信心；由于“吃头啖汤”效应，该动作引起了大众注意，快速扩大了项目的知名度；但对成交的实际作用有待考察。策略：只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，三年后只要不想继续持有这套房产的，开发商都可按照现在购买价格再溢价进行回购。要回购者在交房后不能办理房产证，否则交易过户产生的税费成本相当高昂，开发商不会替购房者承担。效果：适合一次性付款的产品，如写字楼、商铺等。上海绿景的“新城1号”写字楼项目用该策略，三年后溢价16%回购。相当于向购房者融资，比向银行贷款还划算。溢价回购：销售融资两不误，开发商购房者双赢。比房行动：信心比黄金还贵策略：根据客户的实际情况，除了给客户提供置业计划书外，现场对客户关注的多个项目进行书面化的多维度多指标的打分比较。从地段、配套、品牌、品质、户型、景观、规划、成本、价格、投资回报率、物管等方面进行客观理性比较，目的通过对比让客户全面了解认知项目的价值，从而接受产品的价格，认为物有所值。效果：特别适合高品质又不愿意大幅降价的项目，对理性的客户尤为奏效。二、拓宽客源类策略：南宁的汇东郦城、汇东天阔之“团购新主张”。广告语：破7！每多一人购买，就降一级价格！上封顶，下不封底。人越多，越便宜！“破7”是指参加了购房风暴预约的客户将有可能享受到7000元/㎡以下的价格，但具体价格还要视最终预约客户数而定。降价级是5元/人，封顶价和封底价不透露，引发悬念。

效果：引发全城热议。制造悬念：封顶价？封底价？但最终还是价格上有实质的优惠，不然就成为了营销的噱头，引起客户反感，做坏口碑。团购新主张：人越多越便宜！淡市营销客为首：全面整合合作伙伴的客户资源策略：开发商充分利用合作伙伴手头上的客户资源，如建筑规划设计公司、景观园林公司、建筑商、建材商、家具商家、家电商家、装修公司、广告公司、媒体、短信公司等等。这些公司要与开发商合作，前提是能带来客户资源，最后是组成看房团，不一定成交，但要到销售现场。同时对这些客户采取团购优惠，10人就可以组成一个团购。

效果：市场淡，最主要是客源，这个方式操作得好，客户资源得到较好的整合，对成交有明显的促进作用。但记得同时要体现代理商的价值，在策划、组织、执行、销售等流程上做到精细化，并注重客户满意度，令到口碑相传提升后期的项目形象和价值认同。

要面子不不要钱：：团购致致胜之核核心关键键策略：启动企业业团购时时，与该该企业的的第一把把手对接接，给他他几个点点的优惠惠权限，，员工买买房找他他签批即即可获得得这些优优惠，使使得该企企业领导导非常有有面子，，也加强强了企业业员工与与领导的的沟通，，增强企企业归属属感。效果：某些项目目做银行行团购的的时候就就用到该该策略，，给银行行行长3个点的优优惠权限限，效果果非常好好。策略：在商业旺旺场人流流量比较较大的地地方做项项目外场场展示，，甚至可可以同时时组织兼兼职大学学生派发发项目宣宣传单张张并简单单介绍项项目、征征询对方方看房意意向，同同时开通通购房直直通车，，将外展展场的意意向看房房客户集集中免费费接送到到项目现现场。效果：增加销售售现场人人气，拓拓宽客户户渠道，，为意向向看房客客户提供供免费交交通，增增加上门门率，特特别是对对于一些些交通不不是非常常便利的的项目尤尤为必要要。如果果配合现现场的展展示和接接待到位位的话，，势必会会增强市市场和客客户对项项目的认认知和认认同，为为后续成成交奠定定良好的的基础。。此举会会一定程程度上增增加开发发商的营营销成本本，但换换来的是是大量的的意向客客户上门门，对蓄蓄客、人人气、成成交均有有明显的的提升作作用。购房直通通车：转转被动等等待为主主动出击击策略：推荐人带带客上门门登记确确认成交交后对介介绍人给给予一定定的奖励励（可以以是一定定金额的的超市购购物卡，，同时可可以在合合作超市市设外展展场，将将推荐有有礼活动动内容进进行宣传传，扩大大活动的的影响力力。），，他的下下线发展展了下线线后有成成交都逐逐级进行行奖励，，形成传传销中的的金字塔塔结构，，发展下下线层级级越多，，下线人人数越多多，得到到的奖励励越多。。效果：主要是利利用了社社会关系系营销，，通过该该活动组组建起一一张关系系营销网网，最终终成为全全民营销销，对项项目成交交有非常常明显促促进作用用。活动动关键点点在于传传销是违违法的，，目前在在法律上上这样的的做法是是否违法法还需要要进行法法律方面面的咨询询，否则则启动这这样的活活动会有有较大的的法律风风险。推荐有礼：激激发全民营销销三、降低置业业门槛类策略：首次置业首付付三成，其中中客户只需要要交一成首期期，另外两成成首期由开发发商垫付，其其中一成首期期客户在交楼楼前分期付款款，还有一成成直接由开发发商直接垫付付，在首期款款中去掉。而而签约的合同同价没有改变变，配合房价价适度的调低低，由开发商商直接垫付的的一成首期其其实不足一成成，降低开发发商的资金压压力。效果：塘厦丹缇轩目目前就是采用用这种方法，，虽然在淡市市，但仍旧去去化明显，同同时房价没有有明显的降低低，没有伤害害到老业主的的利益。开发发商在资金上上事实上并没没有垫付太多多，如果销售售量不是非常常大，造成的的资金压力不不会很大，但但却换来了较较好的销售业业绩。降低首付：直直接降低置业业门槛，刺激激成交策略：东莞景湖荣郡郡推出幸福7+1青年置业助力力计划，所有有于2011年11月19日-2012年1月5日在景湖荣郡郡购买任何住住宅，即可享享有景湖荣郡郡青年置业助助力计划。景湖荣郡楼盘盘7+1青年置业助力力计划是指：：除享受认购购优惠、付款款优惠、签约约优惠之外，，还可享受免免除契税、印印花税、律师师费以及新业业主置业大礼礼包。购房还还送全屋品牌牌家电，同时时所有签认购购书客户可以以参加荣郡楼楼盘现场家电电大抽奖。同同时推出特价价单位，综合合各种优惠后后，价格从原原来的9000元/平方米回落到到8000元/平方米左右。。南京楼盘宋都都美域推出““贴息免税””计划，主要要是补贴约总总价3个点的利息优优惠，再返还还约总价2个点的契税优优惠。目前该该项目在售1、5、6号楼房源均为为现房，主力力户型为133平方米、135平方米和141平方米，毛坯坯，三房，均均价19500元/平方米，此次次活动最高每每平米降价幅幅度达1000元。效果：这是变相的降降价，在一定定程度上减轻轻购房者的负负担而为购房房者接受。南南京该楼盘在在活动后的一一周内收获了了近20套销量。景湖湖荣郡该计划划结合特价后后有一定的成成交，但整体体效果还是没没有达到预期期。贴息免税，还还得配合房价价回归策略：客户试住计划划需交纳一定定数额的定金金及签署《预预购（试住））合同书》，，在签署《预预购（试住））合同书》以以后至入伙期期间，发展商商自行供楼。。在入伙后正正式试住物业业，每月按照照以规定的租租金交纳月租租，试住期限限为1年，在一年试试住期间任一一时间内，客客户可将之前前交纳的月租租金低作首期期房款，在补补齐首期房款款后可签署《《商品房买卖卖合同》，办办理产权过户户和银行安揭揭手续，进入入供楼阶段，，在一年试住住期满，如客客户不想购房房，发展商可可以退回定金金，收回物业业。效果：这种方法对开开发商的资金金要求非常高高，在入伙前前和客户试住住期间都要自自行供楼，同同时首付款只只有定金和入入伙后的租金金收益；但对对成交促进作作用预计比较较明显，因为为置业门槛大大大降低，相相当于延迟了了两年左右时时间交足首期期款，有充足足的时间筹集集首期款。试住：极致淡淡市营销中无无奈之举四、新型销售售平台类策略：2011年4月23日SOHO中国网上卖房房的拍卖活动动举行了两场场，首个推出出的是北京朝朝阳门SOHO二期-122商铺，在网上上从零元底价价起拍，经过过37次激烈的角逐逐，被买家以以720万元的价格购购得；而后，，位于北京东东二环银河的的SOHO1-152商铺经过78次激烈的争夺夺，被一名网网友以1202万元买下。。2011年10月以来，soho京望项目与与新浪乐居居再次合作作，举办了了“网上抢抢房，价格格你定”的的营销活动动。潘石屹和任任志强日前前集合国内内20余家地产开开发商宣布布成立“中中国房产电电商竞价联联盟”，并并准备于12月中旬在全全国范围内内拿出100套房源进行行0元起拍。效果：赚足吆喝。。此举在大大城市较较易取得成成功。在东东莞，小户户型营销较较为适用此此方法，如如在东莞应应用将不可可避免要找找“托”协助助。0元起价，网网上售房。。策略：南京365地产家居网网推出了““每天房价价降1万，网络无无底价抢房房”活动，，该网站将将拿出一套套总价约56万元的房源源在线供网网友截杀，，总价每天天降低1万元，网友友们可以在在自己心底底价位点截截杀下来，，而到底会会降到什么么价全由网网友的鼠标标做主。最先截杀的的网友将获获得购房权权，填写真真实姓名等等信息后通通过网络支支付5000元抢房定金金，即宣告告抢房成功功。如果在在一个月内内未与开发发商办理购购房手续的的，则被视视为自动放放弃购买权权，5000元抢房定金金也不予退退还。效果：在全国范围围内引起了了一定的轰轰动效果，，引发媒体体争先报道道。房价每天降降1万，网络无无底价抢房房策略：11月初香树丽丽舍与东莞莞搜房合作作举办了““搜房狂””活动。开开发商拿出出一套单身身公寓单位位，在网上上召集购买买。申请的的人越多，，折扣越多多，申请满满2000人后，折扣扣为5折，开发商商垫付首付付，送装修修。集中时时间现场摇摇号决定买买家。宣传渠道主主要为搜房房网、短信信、派单。。效果反馈：：1、引起了一一定的新闻闻效应，扩扩大项目知知名度。2、当天到场场约300批人人，，起起到到了了暖暖场场的的效效果果。。“搜搜房房狂狂””活活动动，，五五折折卖卖房房五、、其其他他类类策略略：：临近近春春节节，，很很多多人人趁趁春春节节期期间间组组团团出出外外旅旅游游，，如如果果在在买买房房的的时时候候赠赠送送组组团团旅旅游游，，一一方方面面对对买买房房者者而而言言吸吸引引力力会会比比较较大大（（特特别别是是赠赠送送国国外外游游）），，同同时时还还可可以以提提前前建建立立邻邻里里关关系系，，一一起起旅旅游游的的人人未未来来就就是是邻邻居居，，和和谐谐的的小小区区氛氛围围也也是是很很多多人人买买房房时时很很看看重重的的。。效果果：：效果果预预计计比比较较好好，，但但不不建建议议未未来来跌跌价价明明显显的的项项目目使使用用，，因因为为房房价价下下跌跌后后这这些些老老业业主主不不满满的的话话联联合合起起来来闹闹事事比比较较容容易易，，影影响响力力也也非非常常大大，，影影响响到到后后续续的的口口碑碑，，从从而而影影响响后后续续销销售售。。买房房送送组组团团旅旅游游：：提提前前建建立立邻邻里里关关系系2011年12月15-19日开展展的的东东莞莞中中原原““淡淡市市营营销销金金点点子子””征征集集活活动动期待待您您的的参参与与！！更多多的的精精彩彩由由您您续续写写！！更多多的的惊惊喜喜由由您您创创造造！！东莞莞中中原原策策略略中中心心2011年12月谋势势而而动动因因势势而而变变———淡市市金金点点子子精精选选汇汇集集前言言受多多重重严严厉厉政政策策的的影影响响，，2011年下下半半年年的的东东莞莞楼楼市市陷陷入入冷冷清清。。客客户户观观望望情情绪绪弥弥漫漫不不散散，，开开单单变变得得比比以以往往任任何何一一个个时时候候都都更更加加艰艰难难。。在在这这样样的的形形势势下下，，中中原原各各个个项项目目该该如如何何突突破破？？2011年12月21日，，由由中中原原地地产产策策略略中中心心牵牵头头组组织织，，各各事事业业部部、、商商业业部部参参与与，，在在金金格格士士酒酒店店7楼多功功能会会议厅厅举办办了一一场主主题为为“谋谋势而而动，，因势势而变变”的的淡市市“金金点子子”分分享会会。董董事总总经理理、各各事业业部总总经理理、总总监、、各位位同事事皆出出席本本次分分享会会，与与同事事们一一起群群策群群力，，为淡淡市开开单出出谋献献策。。整个个活动动过程程中，，同事事们提提交的的“金金点子子”共共100余条，，小组组讨论论出的的金点点子共共60条，其其中有有部分分是重重复的的。策略中中心对对各位位同事事个人人提交交、各各小组组汇报报的““金点点子””进行行整理理、分分类归归纳，，希望望它们们能够够在实实际工工作中中给予予各位位灵感感，从从而为为自己己的项项目找找到适适合的的突破破之路路。销售现场发展商客户营销成本控制不降价突破限价加速回笼资金客户良好口碑维护购买力低决策周期长信心不足淡市下下常见见的营营销难难题营销推推广上门量量少人气不不足成交率率低常规的的营销销推广广效果果甚微微淡市应应对对“金点点子””销售现场上门量低成交率低老社区宣传活动地点分散购房直通车大批量call客一网打尽三级市场分行经理建立中原房地产实体超市小组卖房送房上门电商平台做联动人气不足魔法看楼通道特色看楼一证抵万金一单打尽客户看楼送围巾发展商营销成成本控控制与高端端酒店店合作作赞助企企业年年会全民营营销买房送送房与保险险公司司合作作全家老老小买买房低成本本事件件营销销不降价价吆喝式式卖房房剥削合合作单单位小组卖房你过年，我买单一证抵万金商铺车位现行看楼送围巾加速回回笼资资金购房送送旅游游购房送送爱心心基金金购房送送黄金金等淡市客客户维维护突破限限价规规定淡市应应对对“金点点子””客户购买力低信心不足三年0月供降低首付十年0月供零售业销售买房送平方换房计划裸购决策周期长试住特定单位内部员工购房优惠保值回购售楼中心晒成本营销推广常规推广效果甚微带链接的短信微博关键人营销搜房狂0元起价，网上售房无底价抢房微房产iPhone客户端做营销微博营销淡市应应对对“金点点子””一、解决销售现场难题成交率低人气不足上门量少大批量call客购房直通车老社区宣传大型开发商旗下拥有多个小区，可在这些社区进行新楼盘的广告宣传和推广。在社区内拉横幅、插彩旗引起老业主的关注，同时摆展摊提供咨询，举办公益讲座，聚集老业主集中宣传。如宏远江南第一城，在江南雅筑、江南世家都做了大规模的推广，在老业主中引起了较大的关注，效果较好。但是注意应用方式得当，不能引起老业主的反感。（推荐指数：★★★★★）活动并非一定在售楼处，通过分散活动地点举办活动，吸引更多的注意，在淡市中显得尤其意义重大。如富通天邑湾，曾在东城、莞城、南城、万江等区域的大型商场门口宣传“低碳环保”的生活理念，比较受认可，也吸引了更多的上门客户。（推荐指数：★★★★★）活动地点分散在商业旺场人流量比较大的地方做项目外场展示，甚至可以同时组织兼职大学生派发项目宣传单张并简单介绍项目、征询对方看房意向，同时开通购房直通车，将外展场的意向看房客户集中免费接送到项目现场。增加销售现场人气，拓宽客户渠道，为意向看房客户提供免费交通，增加上门率，特别是对于一些交通不是非常便利的项目尤为必要。（推荐指数：★★★★★）客不动我动，主动电话CALL客，每天定额完成任务；派单行动，销售、策划亲自上阵，与市场客户亲密接触，主动出击！万科紫台金街商铺销售，项目组成员每天电话call客超过3000个，每天外出派单2小时，外发单张超过3000份。金街的开盘售罄，绝对是紫台每个销售精英的汗水堆砌而来。（推荐指数：★★★★★）提高上门量建中原原房地地产实实体超超市电商平平台做联动动中原的的通讯讯录里里能找找到三三级市市场各各个分分行经经理、、组长长的联联系方方式。。可以以把自自己项项目的的资料料快递递给中中原分分行经经理、、组长长，让让他们们在冲冲业绩绩的时时候，，能主主动联联系到到自己己的项项目做做联动动。（推荐荐指数数：★★★★★★★）一网打打尽三三级市市场分分行经经理广深联联动之之路已已越走走越窄窄，可可以尝尝试突突破原原来的的二三三级联联动方方式，，运用用电商商品牌牌，与与拉手手网、、美团团网等等知名名团购购网站站合作作。最最大程程度地地利用用他们们的平平台，，争取取到更更多的的客户户。（推荐荐指数数：★★★★★）在高端端、人人气旺旺的地地段租租下铺铺面，，集中中铺排排中原原的所所有在在售楼楼盘，，建立立所有有楼盘盘的““公共共售楼楼处””。可可以与与各项项目开开发商商进行行洽谈谈，由由开发发商投投资，，中原原执行行。（推荐荐指数数：★★★★）提高上上门量量提升现场人气展特色看楼策略

魔法看楼通道示设立两条看楼通道，一条是常规的看楼通道。另外一条是“魔法通道”，沿着通道，设置各种礼物。在客户看楼经过的时候不经意的弹出来，给客户充满惊喜的同时没有惊吓。通过魔法看楼通道，吸引更多的人前来看房，起到长期暖场的效果。（推荐指数：★★★★）改变以往电瓶车看楼的方式，根据各个楼盘的特色而设定有自己特色的看楼方式，如宝马看楼，马车看楼，甚至游艇看楼。（推荐指数：★★★）提高成交率在天气寒冷的冬天，对上门的客户都送上印有项目LOGO的围巾，让客户感受到我们的温暖，同时也可以起到大范围推广的作用，此策略是从心理层面打动客户，但是注意围巾必须要保证质量好。（推荐指数：★★★★★）一证抵万金金看楼送围巾结婚证证、准准生证证很平平常，，但是是拿它它们前前来来来买楼楼，现现场可可抵10万元。。以此此相配配合，，在现现场举举办各各个年年代的的婚纱纱秀以以及宝宝宝成成长计计划，，增加加现场场的氛氛围。。（推荐荐指数数：★★★★★★★）小组卖房团队协协作在在淡市市中显显得异异常重重要，，小组组跟进进每一一批客客户，，在现现有上上门客客不多多的情情况下下，提提高成成交率率。此此策略略能避避免因因为个个人的的能力力问题题造成成客户户流失失。（推荐荐指数数：★★★★★★★）一单打打尽客户户淡市下下运用用平台台作战战。把把中原原所有有楼盘盘信息息集中中到一一张A4/A3纸上，，精美美制作作。摆摆放在在售楼楼处，，也可可以派派发给给客户户。尽尽量做做到成成交的的客户户都在在中原原的楼楼盘，，对提提高公公司整整体成成交率率有帮帮助。。（推荐荐指数数：★★★★★）送房上门建立一一支业业务素素质高高的直直销队队伍，，把房房子送送上客客户的的门口口，这这是传传统的的坐销销模式式所无无法做做到的的。甚甚至可可以把把渠道道化销销售无无法覆覆盖的的市场场其他他角落落全部部覆盖盖，在在最大大程度度上把把销售售推向向市场场的最最纵深深处。。（推荐荐指数数：★★★★★）二、解决发展商难题加速回笼资金不降价营销成本控制客户口碑维护突破限价规定买房送房活动实际是泛营销。客户买了房之后，给客户排指定房号，让其销售。成功售出该房号后，发展商给客户佣金。（推荐指数：★★★★★）赞助企业、企事业单位的年会及答谢会，现场进行宣传和推广，赞助带有项目标志的礼物等等，可以很好推广项目，且精准性非常高。（推荐指数：★★★★★）与高端酒店合作与高端酒店合作，让客户到项目现场领取年夜饭折扣券，同时在餐券上印制项目信息，增加客户到访项目，同时促进成交。（推荐指数：★★★★★）控制营销成本赞助企业年会开发商内部、中原内部、合作方内部，外面所有的人员，介绍客户上门成交均有享受一定金额的成交奖励，充分调动相关人员的积极性。（推荐指数：★★★★★）全民营销买房送房与保险公司合作每家保险公司都有大量工作人员挖掘客户，与保险公司合作，充分利用保险销售人员的资源和工作特性，为项目大规模挖掘客户。（推荐指数：★★★★★）发展商给费用做关系营销，设立专门的拓展小组，对经济实力雄厚的机关单位、企业公关，还可通过相关人员拿到实力购房者的电话，进行全盘扫描。（推荐指数：★★★★★）具体操作是购房时来的家人越多，折扣越大，当然折扣有一定的封顶一方面保证了享受现场的人气，另外一方面促进成交客户的圈层营销。（推荐指数：★★★★★）低成本事件营销善于找合作资源、整合资源。美容机构、理财机构等往往与楼盘有共同的客户源，与它们合作，尽可能减少活动的成本又能取得比较好的效果。（推荐指数：★★★★★）控制营销成本全家老小齐买房不再局限在优雅的销售大厅里等客上门，而是出击撒网，用各种手段叫卖自己的房子。全城派单，最大化地把项目信心传递给客户，增加项目的影响力。（推荐指数：★★★★★）吆喝式卖房极致关系卖房剥削合作单位发展商高层推动，采用强迫或者逼迫合作单位买房，如购买了可结余款，团购力度相对较大，如万科翡丽山；但要严防发展商会利用此种方法剥削中原。（推荐指数：★★★★）签署保密协议层层洽谈法

逆市封盘VSVS每个人人都有有占便便宜的的心理理，充充分利利用其其心理理，给给予客客户一一定的的优惠惠，同同时让让其签签署一一份优优惠保保密协协议，，使客客户自自己都都认为为比别别人购购买得得更实实惠。。（推荐荐指数数：★★★★★★★）面对诚诚意客客户，，进行行层层层洽谈谈，先先由销销售员员进行行项目目介绍绍、算算价等等基本本信息息；再再由项项目经经理深深度洽洽谈，，并给给予一一定的的优惠惠；再再由总总监或或总经经理出出面洽洽谈，，给予予特定定优惠惠。事事实上上仅是是把原原有折折扣放放完，，但给给足客客户面面子。。（推荐荐指数数：★★★★★★★）不降价价高调调卖房房，通通过现现场接接待传传递给给客户户：我我们不不是求求着你你来买买房子子，想想要买买房，，就必必须按按照我我们的的规则则来。。此类方方法若若是在在区域域垄断断非常常强的的房地地产开开发市市场，，完全全可以以众开开发商商达成成市场场联盟盟，慢慢慢的的给到到客户户信心心。（推荐荐指数数：★★）不降价价卖房房住宅市市场受受政策策压迫迫成交交惨淡淡，此此时如如有商商铺、、车位位，可可灵活活变通通让这这些不不受政政策影影响的的物业业先行行。即即便在在卖不不出房房子，，资金金回收收不理理想的的情况况下，，没有有哪家家公司司承认认自己己资金金链紧紧张。。当前前除了了不少少楼盘盘加大大优惠惠促销销力度度外，，开发发商还还特意意加推推此前前保留留的车车位、、商铺铺。这这是当当前开开发商商回收收现金金流最最为有有效的的方式式之一一。万万科紫紫台、、弥珍珍道、、东城城国际际、中中信凯凯旋公公馆等等楼盘盘在淡淡市下下推商商铺，，皆取取得了了不菲菲的销销售业业绩。。（推荐指指数：★★★★★★）加速回笼笼资金商铺、车位先行行你过年，我买单即年前所有认购客户均可享受从年初一到年初八的消费报销优惠，客户提供发票即可，最高限额2万元，年后可以直接在签约时减房价，给客户一个很好的宣传噱头，你过年，我买单；（推荐指数：★★★★★）购房送旅游临近春节，很多人趁春节期间组团出外旅游，如在买房赠送组团旅游，一方面对买房者而言吸引力会比较大同时还可提前建立邻里关系，和谐的小区氛围也是很多人买房时很看重的。（推荐指数：★★★★★）淡市客户户维护购房送5万爱心基金富恒·浅水湾为把价格降到客户可接受的水平，同时规避东莞政府规定的优惠幅度不超过85%的规定，采取购房送5万元“爱心基金”的优惠措施。业主收房后，根据购买家私家电、装修材料等出具的发票进行报销（推荐指数：★★★★★）

购房车位、黄金其实也是转移房价到别的物品上。12月份东莞万科麓湖别墅更推出“买房就送1斤黄金”的举措。成交后将赠送买房人1斤黄金，价值17万元左右。除了制造噱头外，更是变相降价。（推荐指数：★★★★）突破限价价规定三、解决客户难题信心不足决策周期长购买力低解决客户购买力【花样年君山】近期打出的广告，客户付了首期款之后3年内的月供全部由开发商支付，3年之后由客户继续支付。实际上就是让利，直接减了十几万。（推荐指数：★★★★★）降低首付3年0月供首次置业业首付三三成，其其中客户户只需要要交一成成首期，，另外两两成首期期由开发发商垫付付，其中中一成首首期客户户在交楼楼前分期期付款，，直接降降低置业业门槛，，刺激成成交。（推荐指指数：★★★★★★）10年0月供可通过开开盘抽奖奖的形式式，抽取取一定名名额“10年0月供”的的客户，，由开发发商直接接在房价价中减去去。作为为一个噱噱头来做做，吸引引客户成成交。（推荐指指数：★★★★★★）零售业营销学习零售售业营销销的做法法，有买买有送。。如买一一房送一一万，买买两房送送两万，，买三房房送三万万。买的的越多，，送的越越多。（推荐指指数：★★★★★★）买房送平方买房送钱钱的方式式过于普普遍。可可以换一一种方式式让利给给客户，，买房送送平方。。比如买买100平方米的的房子，，只付90平方米的的钱，送送了10平方米。。此操作作方法有有一定的的法律风风险，须须咨询律律师相关关细则后后再实行行。（推荐荐指数数：★★★★★）解决客户购买力购房免除契税、印花税、律师费等，这是变相的降价，在一定程度上减轻购房者的负担而为购房者接受。如光大景湖荣郡，采取的“7+1”青年置业计划行动。（推荐指数：★★★★★）

换房计划

裸购房子也可以以旧换新，可参考中海地产的做法，评估出旧楼房与新楼房的差价，业主补上其中的差价，就能住新楼盘。但此种做法有可能会遗留下大批的二手房，处理这些二手房将是棘手的难题。（推荐指数：★★★★）

试住试住是最纯粹的体验式营销，是应用较少的小众促销手段。分为短期试住与长期试住。短期试住主要针对销售中的期房，居住理念需展示；长期试住主要是销售中的现楼低首付入住。在规定的时间内，如购买，则试住租金抵扣首期款，如不购买，试住租金为房租，退还首付。（推荐指数：★★★）特定单单位内内部员员工购购房优优惠操作方方式第一步步：以正式式的形形式向向外铺铺放内内部员员工购购房优优惠政政策，，宣传传阶段段。（（销售售同事事必须须保持持神秘秘的态态势去去通知知客户户，让让其充充分感感觉优优越感感）第二步步：充分分正式式化，，在公公司网网上公公布已已审批批的员员工通通知，，销售售经理理把握握网上上公告告信息息，然然后把把客户户集中中销售售现场场，制制造40%未通过过的假假象，，销售售经理理释放放信息息，然然后客客户集集中选选房。。第三步步：要有足足够的的折扣扣，面面价往往上调调几个个点，，然后后让客客户真真正感感受到到优惠惠，一一口价价86折，疯疯狂抢抢购，，实现现成交交。要求：：销售售经理理对待待客户户必要要一视视同仁仁，统统一释释放折折扣，，选房房当天天过后后，折折扣马马上收收回，，下周周同一一时间间再次次释放放，实实现持持续成成交。。效果：：佳兆业业﹒东东江豪豪门12月上旬旬成交交量同同比11月上旬旬翻了了两番番（推荐荐指数数：★★★★★★★）解决客客户决决策周周期长长售楼中中心摆摆放展展板，，在上上面公公布楼楼盘的的成本本信息息，让让客户户明白白房价价的组组成，，化解解价格格抗性性，停停止观观望。。这一一方法法的应应用适适用于于高地地价的的楼盘盘，确确实是是开发发商““利润润空间间有限限”才才晒，，否则则效果果适得得其反反。（推荐指数数：★★★★）售楼中心晒晒成本保值回购在规定的时时间内，客客户购买指指定房源，，只要业主主想退房，，都可以在在约定的时时间内无条条件提出退退房申请，，开发商将将按原购房房合同价将将房款无息息返还给业业主。如东东莞黄旗山山1号，就实施施了此种方方法。另外外开发商针针对购房的的客户，2成楼款客户户可以申请请分期付款款，相当于于这部分款款项在客户户手中，消消除客户担担心开发商商卷款潜逃逃的心理。。保值回购购在一定程程度上化解解了客户淡淡市观望的的心理，但但是如果没没有真正的的让利给客客户，让客客户感受到到实在的优优惠，成交交还是有难难度。（推荐指数数：★★★★）提升客户信信心四、营销推推广常规营销推广效果甚微搜房狂微博关键人营销微博营销深圳万科红开展“寻找2010红人”活动，并同时开展转发微博送ipad活动。在微博上公开公布中奖用户的名单并迅速寄出ipad.中奖者在第一时间在微博上晒出收到的礼物，再被“2010寻找红人”微博转发，侧面证明活动的可信度。活动开展22天来，共发送微博393条，吸引粉丝9743人，除了派送礼物，聘请模特，跟拍照片的成本之外，传播的成本非常之小，与传统媒体相比较，传播成本几乎可忽略不计。（推荐指数：★★★★★）项目短信除了内容创新外，吸引人目光外。亦可在短信里加进项目的网络链接。现在很多手机都能点击链接联网，这样客户可以随时随地打开链接了解本项目的详细信息。（推荐指数：★★★★★）带链接的短信与微博红人达成协议，利用大人物的微博进行广告宣传买房，吸引更多的关注。（推荐指数：★★★★★）11月初香树丽舍与东莞搜房合作举办了“搜房狂”活动。开发商拿出一套单身公寓单位，在网上召集购买。申请的人越多，折扣越多，申请满2000人后，折扣为5折，开发商垫付首付，送装修。集中时间现场摇号决定买家。宣传渠道主要为搜房网、短信、派单。引起了一定的新闻效应，扩大项目知名度。推荐指数：★★★★★）创新推广微房产iPhone客户端做营销0元起拍网上售房2011年10月以来，soho京望项目与新浪乐居多次合作，举办了“网上抢房，价格你定”的营销活动。潘石屹和任志强日前集合国内20余家地产开发商宣布成立“中国房产电商竞价联盟”，并准备于12月中旬在全国范围内拿出100套房源进行0元起拍。此营销手法赚足吆喝，推广效果大于实际销售效果。在大城市较易取得成功。（推荐指数：★★★★）南京365地产家居网推出了“每天房价降1万，网络无底价抢房”活动，该网站将拿出一套总价约56万元的房源在线供网友截杀，总价每天降低1万元，网友们可以在自己心底价位点截杀下来，而到底会降到什么价全由网友的鼠标做主。此举在全国范围内引起了一定的轰动效果，引发媒体争先报道。（推荐指数：★★★★）无底价抢房为了让客户更便捷地了解到楼盘信息，上海申花路的东方福邸项目，最近就联合iPhone客户端，开发了一款名为“东方福邸”的软件。这款软件可以直接在iPhone的软件库“APPSTORE”里免费下载，里面项目资料一应俱全，不断更新，当然客户也可直接连线售楼部随时了解东方福邸信息。（推荐指数：★★★★）即微博卖楼。最先由易居提出，称微博将成为易居“O2O”电商平台的第三大入口。目前来看，宣传噱头大于实际销售效果。（推荐指数：★★★）创新推广求新·求变良将用兵，若良医疗病，病万变，药亦万变。

——《白豪子兵》ThanksforyourattentionWishyouagoodday!9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。18:20:5118:20:5118:201/5/20236:20:51PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2318:20:5118:20Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。18:20:5218:20:5218:20Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2318:20:5218:20:52January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20236:20:52下下午午18:20:521月月-2315、比不了得就就不比，