重点竞案市调报告

生活配套服务区商业交易展示区商务办公区国际会议展览区仓储物流配送区华南城开发商:华南城控股有限公司运营商：郑州华南城有限公司项目位置:新郑市郑新路与双湖大道交汇处项目电话:86-371-55198888总占地:1.5万亩总建面积：1200万平方米（分三期开发）商铺产权：产权式商铺，40年产权开工时间：2012年8月28日项目构成生活服务配套区、商品交易展示区、商务办公区、国际会议展览区、仓储物流配送区。配套设施：幼儿园、小学、中学、大型仓储物流、酒店、会展中心、住宅。项目定位打造中原地区最具规模效应的现代综合商贸物流城。销售情况：一期副食品市场、建材交易市场，均价9000元/㎡，3万抵5万预约登记进行中；三种钜惠：一重凡在4B、7B登记的客户享3万抵5万优惠，二重第二次购买的客户额外享2个点，三重老带新客户成功购铺可获2000元物业费。3万抵5万认筹优惠；全款2个点优惠。项目区位分析龙湖与新郑市的区位关系选址：郑州新郑龙湖镇，东临潮河，西接新郑公路，南至107连接线，北到双湖大道；紧邻龙湖教育城，距航空港区、二七广场、郑州CBD最远不过22公里，本身兼具优越的湖景资源，整体区位良好距离：与郑州二七区、管城区接壤、比邻航空港，至郑州市的二七广场、CBD只有16公里、22公里，至航空港组团12公里。交通：新郑快速路、京港澳高速、西南绕城高速、107国道、豫04省道、京广铁路经过；地铁2号线延长线穿过通向航空港区，地铁13号线沿项目西侧通过……华南城效果图入口效果图会展中心鸟瞰图会展中心单体展示图华南城夜景图综合购物中心图精品商业街图华南城整体规划生活配套服务区商业交易展示区商务办公区国际会议展览区仓储物流配送区郑州华南城以1200万㎡总规划建筑面积的超大体量，集商贸交易、物流集散、展示推广、信息交流、创新促进、产业培育、特色旅游、城市化综合配套等八大功能于一体开发步骤-分四期开发华南城范围；林锦店107亩建设用地调整至郑新快速路以西；目前一期土地指标已经有

1800亩（200多亩已经具备，1500亩手续已经走之省国土厅规划处，等指标批复），后续土地最好统一规划报批，然后土地按照分期分批次进行出让；华南城涉及到孟庄镇（20~30万/亩）、龙湖镇（70~80万/亩）、郭店三镇的土地，土地基准价需要国土局尽快拟定报市里批准；根据规划大致划定华南城四期范围，分别为2.57、2.77、3.3、2.38平方公里；开发步骤-开发时间2012年下半年-2015年初开发的区域是新郑路东、创新路西、双湖大道南、华南城三路北的3855亩的区域（约310万㎡商品交易区、约20万㎡仓储物流配套区、约70万㎡生活配套住宅区）。其他区域根据征地实际和市场行情变化后期开发运作。华南城整体业态布局项目将设十一大核心交易市场，包括小商品、建材、五金机电、汽摩配件、服装服饰、农副食品、家居家饰、机械设备、古玩艺术品、旅游文化、奥特莱斯等原材料及产成品交易市场。

一期商品交易区总规划21栋单体建筑，总规划建筑面积308.2万平㎡。其中，首批计划推出1号交易广场和12栋精品交易区。涉及小商品(总建面积41万㎡)、建材(总建面积87.2万)、五金机电(总建面积30万)㎡、汽摩配件(总建面积30万㎡)等四大业态。一期商品交易区建面约310万㎡，集物流、小商品、建材、五金等多种业态于一体。小商品市场：针纺织品、饰品、玩具、日用洗化品、工艺品、礼品、文化办公用品、通讯器材、钟表眼镜、图书音像、旅游文化用品等。建材市场：太阳能、厨卫电器、陶瓷、玻璃、卫浴洁具、各类板材、吊顶、隔断、楼梯、门、窗、厨卫五金等。五金机电市场：电线电缆、锁具、装饰五金、厨具、机械设备、电动工具、消防设施等。汽摩配件市场：汽车配件、汽车装饰用品、汽车轮胎、润滑油、电动车整车销售及零配件、摩托车整车销售及配件等。副食：保健食品、茶叶、酒、休闲食品、地方特产、美食餐饮、精品副食、包装用品、海味、食品添加剂等。家居家饰市场：儿童家具、古典家具、套房家具、办公家具、酒店家具、沙发、床垫、餐桌椅、家具配件、公共场所家具、家居饰品等。招商范围华南城是2012年河南省第一批重点建设项目，1号工程2012年8月28日上午，郑州华南城举行了盛大的奠基仪式，众多省市领导及嘉宾出席，当天下午，有3600余商家参加了在郑州国际会展中心举办的首次招商推介会2012年6月，郑州市人民政府发布《关于加快推进中心城区市场外迁工作的实施意见》，要求在2015年年底前，完成中心城区177家商品交易批发市场的外迁华南城成为郑州市中心城区市场外迁的主要承接地新郑市和华南城控股有限公司的成功合作，不仅对华南城控股有限公司的长远发展具有重要战略意义，而且对提升郑州市商贸物流业竞争力、巩固和强化郑州市的全国商贸物流中心的地位也具有重要意义

—赵建才副省长在郑州华南城签约仪式上的讲话华南城7大优势，及3大独有保障郑州华南城3大保障：郑州规划市场外迁，打造“一区两翼”政府鼎力扶持，两免三减半优惠（入驻商户可享受每一期运营的前两年免征企业所得税，第三年至第五年3年内减半征收企业所得税的待遇）40年独立产权，稳定经营保障郑州华南城7大核心优势：世界级综合商贸物流中心、汇聚全球八方客商高效率物流、低成本仓储“华南城网”+“百慕商城”、实体与网络同步专业市场+专业展会、商贸物流动力完善商务生活配套、生意生活无缝对接奥特莱斯+五星级酒店+餐饮娱乐、名品荟萃，尽享时尚繁华全球领先商业物管，支撑物业快递升值规划远景规划远景及对区域的影响华南城建成后，将成为集商贸交易、物流集散、展示推广、信息交流、创新促进、产业培育、特色旅游、城市化综合配套等八大功能于一体的超大规模现代综合商贸物流城；华南城将大幅度提高郑州市商贸物流业竞争力，巩固和强化郑州的中部商贸物流中心地位；华南城为郑州现有市场的拆迁提供载体，将优化河南省及中部地区招商引资和制造业发展的产业配套环境，促进河南省的城市化进城；将对河南省乃至整个中部地区降低企业物流成本和交易成本，促进城市化建设；华南城建成后，将增加5万个创业机会、20万个就业机会，和数十亿税收，将提升郑州中心城市的辐射力和竞争力，从而助推中部经济崛起！华南城将改变现有商业格局，复兴郑州商贸城市的荣耀！郑州要在在2015年年底前，完成中心城区177家商品交易批发市场的外迁，而华南城成为郑州市中心城区市场外迁的主要承接地，即丰富了龙湖镇的产业，促使龙湖镇的经济提升，又给龙湖镇带来相当多的人口数量；近期项目动态一期一期规划图项目目前启动区已售完已售完剩余少量开发商自持未开盘未开盘认筹中销售情况：建材4A、建材4B已售完；建材6A、建材6B剩余少量房源；建材8A、建材8B正在认筹中；五金二层剩余几十套房源；汽车配件5A、5B剩余30套商铺，汽车配件3#开发商自持;副食正在认筹中；1#交易市场已售完；2#、3#、4#、6#、8#、9#交易广场尚未开盘。招商情况：目前主要招商主要集中在副食、建材家居、汽配，其他基本招满剩余少量剩余少量认筹中未开盘未开盘已完工已完工已完工未动工封顶封顶在建工程进度：建材、小商品、五金机电及汽摩配件市场部分已办理交房手续。汽摩配件5B、7A馆五金机电7B馆6月份可交房。未动工地基已完工封顶未动工投资回报表竞品项目应对说辞分析华南城一期3月22日开盘物料展示20首期推出销售部分20N推案节奏2012年4月9日郑州华南城与新郑市政府正式签约8月28日开工奠基仪式、招商推介会隆重举行11月6日VIP会员招募启动新闻发布会盛大召开5月17日郑州华南有限公司正式注册成立12月25日招商中心开放、会员升级（认筹）活动启动3月22日-23日1#小商品交易广场盛大开盘4月24日泉州商会签约入驻华南城6月6日汽摩配件交易市场顺利开工6月2日-3日大型人才招聘会在中油酒店举行，为管理层及员工队伍的搭建奠定了基础。2013年1月30日4B精品交易区荣耀提前封顶5月17日公司成立一周年庆典暨行政中心启用仪式6月15日、16日五金机电、建材交易市场火爆开盘7月2日浙商联合会携数千五金商户落户华南城ABCD乔家门路菜市街南下街北一期中部大观开发商:河南合智置业有限公司运营商：未定，自我运营项目位置:银基商贸城对面项目电话:总建面积：55万平方米（分两期开发）商铺产权：产权式商铺，40年产权推广形象开工时间：售楼部已完成，工程刚出地面项目构成商场，大户展示、超市、酒店及SOHO项目定位50万㎡中部大观商贸中心项目规划：A:共计17F,-1-9F为中高端商场，10-17F为大户展示;B;共计16F，-1-9F为商场，10-12F配套，12-16F大户展示；D:未定，前期对外说辞为五星级酒店；C:未定销售情况：项目融资50、40、25万享开盘优惠85折，并有高额利息，已于4月1日截止；现对一期，1万元入会享一次性92折，按揭94折优惠，预计8月份可拿到预售证，主要客户集中于管城区和中原区，客户主要认可其区域价值及投资价值，对其租金有很强的信心。华商汇开发商:郑州华商汇控股有限公司项目位置:郑新大道与107连接线交叉口

项目电话:85128888总建面积：1280万㎡商铺产权：产权式商铺，40年产权推广形象开工时间：售楼部进场，接受前期咨询项目构成建材装饰、家居家私、茶叶茶具、陶瓷地板、橱柜厨具、灯饰五金、石材板材、古玩字画、装潢设计、工程机械、起重运输机械、农用机械、动力设备及发电机组、电线电缆、零配件及部件、仓储配送中心、物流代办中心、信息中心等18个产业门类，汇聚展示交易、生产加工、品牌推广、商务会展、电子信息交流、仓储配送、金融结算、人才交流、商业和生活等配套服务于一体的全球综合商贸总部基地。

项目定位承接一个市场，创新一个市场销售进度：售楼部已经进场，现在人员正在进行培训，团队组建完成，4.2日大河报整版，400万方建材装饰博览中心面世。正弘凯宾城开发商:正弘置业运营商：昊翔运营商项目位置:解放路与二马路交叉口项目电话:66729999总占地:20亩总建面积：15万平方米商铺产权：产权式商铺，40年产权项目构成服装城、SOHO、酒店、后期可能会有超市配套设施：酒店，商超、小公寓及项目定位二七火车站唯一在售的服装商铺合晟服装城三期37F小户型办公昊翔酒店45F办公销售情况：所有房源均已经开售，从12年6月份开售至今消化约60%，剩余大面积商铺，45F办公较多，推广渠道多为线下，call客、派单。周边概况项目位于解放路福寿街交会处，周边在售楼盘有华润万象城、万博商城、中部大观等项目周边交通情况周边环境天隆服装城钱塘服装城敦睦露出服装市场豫龙针织城沿街广告展示牌世茂商城项目金城服饰广场红霞睡衣孕妇装市场根据中国专业市场发展规律来看，郑州专业市场整体仍处于集贸市场向商贸市场进化的阶段，商圈区域限定了各分类商品专业市场的发展范围，而这又和一般商业发展中的市场口碑价值和市场认可度相关，符合一般专业市场发展规律。发展判断除服装市场（成熟度最高）、电子数码市场（单一类别集聚度最高）以外，其他商品分类的专业市场在郑州的发展以小商品和鞋类是经营比较理想的两类。而研究其发展特点可得：由于发展所在商圈的成熟度不同而有着巨大的租金差异（小商品：南三环——火车站商圈；鞋类：南三环——京广路）；专业市场的发展的重要条件在于其所在商圈的成熟度；而可发展的商品种类也取决于发展所在商圈内发展较为良好的商品种类。但由于城市规划，将因应政策规划的需要，进行专业市场的迁移、改造和升级。由于产业链上游的进入门槛较高，郑州本地也没有相应产业，因此批零兼营的现象在郑州除服装以外的专业市场都出现了。但由于专业市场的品牌、层次、物业、产品价格、产品质量等各方面的形象都无法与相应的百货零售业相抗衡；而零售业则由于更依赖人流量，而与商圈的整体商业成熟度和口碑有关。市场特征一层二层三层