某市房地产项目营销策划定位报告

浙江省杭州市房地产项目营销策划定位报告项目研究思路宏观形势分析杭州市场分析西溪区域分析客群需求分析地块条件市场情况开发意向项目定位产品方案案例研究定位思考地块规划建筑风格户型建议配套服务公司目标园林景观第一部分方向初判宏观形势分析进入09年来国家从资金、土地、税费、交易等多个环节为房地产行业的恢复发展提供政策支撑，这些事实已经证明，房地产行业作为带动国民经济发展的重要产业，目前前景总体向好。但为防止再次出现行业危机，国家也在多个方面及重要环节对行业进行政策规范，所以未来一段时间，行业的主基调是稳定、发展、可控。全国房地产宏观政策规范政策两部委清查变更容积率预防地方政府违规托市调整工业用地出让最低价标准禁止保障房地块用于商业性开发《非法占用耕地造成种植条件严重毁坏认定办法（征求意见稿）》《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中央与地方联手打击捂盘财政部出台房屋赠与税新规打击房屋交易避税国土部严处小产权房扶持政策2000亿地方债3月开闸《国家住房建设制度(2010-2050)》八城市公积金异地互贷协议城里人或可到乡下置业《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》商品房开发资本金大限松动房贷风险总体可控国务院首次下调商品房项目资本金比例《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》全国房产市场——房产投资增长率09年前8月房地产投资同比小幅上升14.7%，环比上升3.1%。同时房地产投资比重开始止跌回升，占总投资额18.7%。注：数据来源国家统计局全国房地产投资同比有较明显幅上升，同时比重逐渐上升。全国房产市场——大中城市房屋价格指数全国70个大中城市房屋销售价格指从四月份开始数持续回升，预示全国房地产行业大趋势发展逐渐向好。注：数据来源国家发改委全国房地产市场房价已经企稳回升，增长速率稳健，全国整体房地产市场进入一个稳定发展期。全国房地产市场——价升量跌后市仍须谨慎随着今年上半年房地产价格理性回归，房产销售率迅速回升，同时国家政策进一步支持，使得现在地产行业得以迅速恢复并健康发展。但是，我们也要注意到近期房地产市场又有泡沫产生的迹象，因此，保持清醒头脑，尽快入市，立足产品品质提升，才是规避风险的根本方法。鉴于后市发展仍存在着不确定因素，具有前瞻性的项目定位理念和合理的产品实现方案，是本案立于不败之地的首要保障。全国房产市场——“十一”期间最新动态北京：7天中，期房、现房累积签约1119套，同比去年下降50%。价格：“二手房均价为11625元每平米，较9月份下降500元每平米。购房者：与新浪网联合调查结果显示，62.7%的网友近期不打算买房，25.4%的人认为明年3月是买房的最佳时机。上海：十一七天内，住宅成交8.46万平方米，较最高峰2007年的16.7万相比，几乎被腰斩，逼近最低谷的2008年。价格上，住宅成交均价为13845元每平米。买房者：82%的受访者有购房计划，31%的受访者希望总价能控制在70万元以下。成都：十一期间，为期5天的2009年秋交会上，成交各类房屋4871套。价格：整体均价5819元每平米。买房者：各种优惠政策，让买房人看到了买房的希望。杭州：十一期间，杭州共成交商品房998套，是2008年同期3.2倍。价格：主城区楼盘纷纷进入两万元行列，近郊楼盘也触及万元界限。杭州市场可谓逆势坚挺、鹤立鸡群。高销售量一方面体现了杭州本地客群的旺盛需求和高购买力；另一方面，城市强大的辐射力，外地投资者亦占据了购房市场的半壁江山。杭州市场分析杭州房房地产产市场场分析析——总总体发发展特特征杭州房房地产产市场场呈现现供不不应求求局面面，对对于消消化空空置房房挤压压房产产泡沫沫有积积极意意义。。市场购购买力力强劲劲，全全市住住宅销销售呈呈加速速上涨涨趋势势。市场需需求旺旺盛，，销售售量逐逐月增增加杭州房房地产产市场场分析析——总总体发发展特特征房价稳稳步上上升，，市场场健康康成长长9月杭杭州市市房地地产价价格比比年初初提高高6.9%，余余杭区区则大大幅增增长22.7%，明明显高高于全全市房房产成成交价价格涨涨幅。。杭州市市总体体房价价呈现现平稳稳增长长态势势，表表明市市场处处在相相对健健康成成长阶阶段。。余杭杭区增增幅明明显高高于全全市涨涨幅，，表明明余杭杭区正正在受受到市市场关关注，，有助助于这这一新新兴板板块快快速成成长。。杭州房房地产产市场场分析析——总总体发发展特特征楼市由由局部部火爆爆转向向四面面开花花重点板板块分分析结结论住宅市市场格格局分分布具具有鲜鲜明的的板块块色彩彩闲林、西溪别墅排屋高档楼盘中档楼盘中低档楼盘城西、钱江新城城北、滨江、三墩下沙、留下由市场场现状状得出出，本本案所所在版版块为为杭州州市高高档楼楼盘聚聚集地地，其其中分分布有有杭州州市大大部分分排屋屋和豪豪华公公寓。。因此此在高高档产产品竞竞争较较强的的板块块中，，提升升项目目产品品力是是立于于不败败之地地的根根本。。西溪区区域分分析西溪区区域分分析区域分分析区域高高端产产品成成就““西贵贵”板板块西溪溪板板块块倍倍受受关关注注，，需需求求旺旺盛盛“金金镶镶玉玉””规规划划打打造造生生态态居居住住区区西溪溪区区域域分分析析———““金金镶镶玉玉””模模式式2009年年3月月，，《《杭杭州州西西溪溪湿湿地地国国际际城城市市综综合合体体概概念规规划划》》方方案案评评审审胜胜出出的的两两套套方方案案提提出出围围绕绕西西溪溪城市市综综合合体体““金金镶镶玉玉””建建设设理理念念：：以西西溪溪湿湿地地公公园园为““玉玉””，，以以西西溪溪湿湿地地周周边边区区域域开开发发和和保保护护为为““金金””，，通过过““赋赋金金于于玉玉””实实现现““金金玉玉成成碧碧””，，完完成成36平平方方公公里的的杭杭州州城城市市西西部部整整体体规规划划。。西溪溪区区域域分分析析———房房地地产产市市场场高高档档物物业业汇汇聚聚西溪溪板板块块的的土土地地价价值值一一直直受受业业界界关注注，，区区域域内内的的住住宅宅用用地地更更是是稀稀缺。。最最近近两两年年，，随随着着万万科科、、绿绿城城、坤坤和和等等实实力力房房产产企企业业的的陆陆续续进进驻，，板板块块内内高高尚尚居居住住园园区区初初成成规规模，，人人居居价价值值已已得得到到迅迅速速提提升升。。大华华西西溪溪风风情情、、坤坤和和西西溪溪里里、、万万坤西西溪溪蝶蝶园园、、西西溪溪望望庄庄、、华华元元和和庄、、绿绿城城西西溪溪诚诚园园等等高高端端住住宅宅云云集西西溪溪周周边边。。区域域主主要要在在售售项项目目汇汇总总大华华··西西溪溪风风情情———项项目目概概况况项目目位位置置：：文一一路路延延伸伸段段，，西西溪溪风风景景区区以以西西总建建面面积积：：50万万㎡㎡开盘盘时时间间：：五五期期从从08年年10月月至至今今多多次次开开盘盘近期期09年年8月月、、9月月两两次次入住住时时间间：：2009年年12月月，，2010年年10月月绿化化率率：：50％％容积积率率：：0.74当前前报报价价：：33000元元/平平米米建筑筑形形态态：：排排屋屋别别墅墅主力力户户型型：：五五期期悦悦宫宫286-370平平米米开发发商商：：浙浙江江大大华华房房地地产产开开发发有有限限公公司司大华华··西西溪溪风风情情———区区位位卖卖点点区域域交交通通由文文一一西西路路、、文文二二西西路路延延伸伸段段（（建建设设中中））、荆荆常常大大道道、、绕绕城城高高速速、、等等纵纵横横路路网网构构成成了西西溪溪风风情情周周边边相相对对便便利利的的城城市市交交通通。。规规划中中的的快快速速轨轨道道8号号线线将将为为项项目目提提供供更更为为方便便的的交交通通。。卖点点提提炼炼———西溪溪游游艇艇排排屋屋别别墅墅大大区区“西西溪溪第第一一盘盘””卖点点一一：：第第一一家家进进驻驻西西溪溪区区域域开开发发的的楼楼盘盘卖点点二二：：第第一一大大规规模模西西溪溪纯纯排排屋屋水水景景别别墅墅卖点点三三：：第第一一家家引引进进游游艇艇的的西西溪溪排排屋屋别别墅墅关键键数数字字：：50万万平平低低密密水水景景3500米米沿沿河河水水景景30000平平米米中中央央水水景景点评评：：该该项项目目与与本本案案同同在在一一个个纬纬度度，，地地理理位位置置比比本本案案相相对对较较弱弱，，生生态态自自然然环环境境却却优优于于本本案案，，该该项项目目历历时时较较长长，，整整盘盘虽虽近近尾尾声声，，但但规规划划中中的的六六期期未未来来面面临临较较强强直直面面竞竞争争。。大华华··西西溪溪风风情情———配配套套建建筑筑园园林林配套套服服务务————高教教园园区区、、各各类类商商业业预预期期配配套套齐齐全全紧邻邻阿阿里里巴巴巴巴淘淘宝宝城城、、仓仓前前高高教教园园区区、、沃沃尔尔玛玛购购物物广广场场（（建建设设中中））、、蒋蒋村村商商务务中中心心（（规规划划中））、、浙浙江江大大学学紫紫金金港港校校区区、、浙浙大大国国家家科科技技园园，，周周边边还还分分布布有有西西溪溪天天堂堂酒酒店店群群、、西西溪溪文文化化创意产业业园，绿绿城学校校等配套套。社区区内西溪溪风情建建设有总总面积3万㎡的的高档配配套，包包括：5000㎡南会会所、2.3万万㎡新天天地商业业街和悦悦宫的3000㎡VIP会所所。社区建筑筑——新古典主主义外立面以以石材为为主，在在典雅、、庄重、、精致的的新古典典主义建建筑风格格上增加现代代建筑元元素，气气质简洁洁、俊朗朗，建材材设施配配套打造造生态环环保、安全齐全全、科技技高端。。社区园林林——天然水系系造景50%高高绿化率率，建筑筑密度较较低，绿绿化面积积大，宽宽大河面面，中央央大水景景，主要要依靠天天然水域域造景。点评：该该项目以以大盘造造城的概概念规划划，内部部配套设设施齐全全；建筑筑风格率率先采用用了新古古典，前三期建建筑过时时，品质质感相对对较弱，，4、5期品质质较强，，值得借借鉴；园园林绿化化除对大大面积水水景的利用用，缺少少细节，，不够精精致。大华·西西溪风情情——户型型设计概括：充充分注重重户型的的通透性性，设立立天井采采光，地地下层通通过首层层的天井井玻璃同同样实现现采光；；层层露台设设计，亲亲近自然然，方便便观景；；较大的的客厅及及主卧面面宽，提提高居住住舒适度度；一层层客厅和和餐厅形成错错层落差差，垫高高入户门门，树立立登堂入入室的尊尊贵感。。点评：二二层双卧卧朝南，，充分接接受阳光光洗礼三层大大尺度空空间，豪豪华尊贵贵，尽显显主人身份；；但是二二层空间间缺少家家庭室的的设计以及首首层出现现暗卫的的设计，，略显缺缺憾；另外外入户进进入餐厅厅略显不不妥。A户型：：共四层层286㎡大华·西西溪风情情——户型型设计概括：设设立天井井采光，，强调户户型的通通透性；；前三后后四层加加上双地地下层设设计，五五层排屋屋户型尽尽量增加加居住的的功能空空间；层层层露台台设计，，亲近自自然，方方便观景景；宽大大通透客客厅，社社交活动动空间舒舒适气派派；一层层客厅和和餐厅形形成错层层落差，，垫高入入户门，，树立登登堂入室室的尊贵贵感。点评：与与A户型型相比，，此户型型多出一一层地下室，，功能更更加丰富富；加上上此户型型南入户，直直接进入入客厅优优于A户户型，其其他与A户型型情况类类似。C户型：：共四层318㎡㎡大华·西西溪风情情——开发发进度西溪里——项目目概况项目位置置：西湖区文文一西路路蒋村西西路口总建面积积：33万㎡开盘时间间：2008年年7月入住时间间：2009年年底绿化化率率：30％容积积率率：1.8当前报价价：高层层18000元元/㎡㎡；别墅40000元元/㎡建筑形态态：高层层、排屋屋主力户型型：137、178平平米（高高层）290平平米（排排屋）开发发商商：坤和建设设集团股股份有限限公司西溪里——区位位卖点点区位配套套学校：小小区内部部配幼儿儿园一个个；周边边有绿城城育华学学校、西西溪实验验学校以以及规划划中的中小学学；公建建：项目目所属西西溪湿地地保护范范围，邻邻西溪国国家湿地地公园。。项目周周边规划蒋村村商务中中心、文文一西路路特色商商业街；；医院：：项目北北面浙大大国际医医疗中心心将是省内规规模最大大的综合合性三级级甲等医医院；公公交：周周边文一一西路蒋蒋村公交交总站。。卖点提炼炼——杭州“墙墙门大宅宅”世家家生活空空间卖点一：：中式排排屋—以以小景、、幽巷、、静院、、敞屋等等墙门生活活空间元元素演绎绎现代中中式墙门门大宅。。卖点二：：利用自自然湿地地资源，，打造体体验式场场景，曲曲径通幽。。点评：该该项目与与本案容容积率相相同，其其产品类类型和排排布对本本案具有有很强的的借鉴性性。此外外，该项项目地理理位置更更佳，因因此要求求本案产产品更加加具有吸吸引力。。西溪里——建筑筑园林林社区建筑筑——新中式在建筑规规划上，，二期以以板式高高层公寓寓半围合合排屋区区的设计，，视线向向五常港港河开放放，使二二期住户户采光好好、景观开阔阔，享受受沿河景景观及私私密安静静的环境境。社区园林林——组团公园园在景观设设计上，，将墙门门文化贯贯穿始终终，幽巷巷、雅街街、素墙，水水系、绿绿植、坡坡地………以及板板式公寓寓宽敞的的楼间距形形成的主主题性绿绿地，如如7000多㎡㎡的组团团公园、、10000多㎡㎡的水景景中央花花园。点评：此此项目打打造新中中式建筑筑，其排排屋产品品对中式式元素的的体现较较为到位位，但其其小高层产品品却很难难看到中中式元素素的体现现。究其其原因，，新中式式对高层层建筑的的运用技技术尚不成熟熟，很难难体现产产品质感感。西溪里——户型型设计排屋：面面积260㎡，，地上3层，地地下1层层概括：一层设置置中庭，，二三楼楼可通风风见光，，增加了了亮度和和通透性性。三层层只设置置休闲露露台与主主人房，，增加了了舒适性性。点评：整整个房型型瘦长，，面宽较较窄，光光照有限限。二层层幼儿房房、父母母房并排排，两房房面宽都都略显局局促。西溪里——开发发进度开发进度度分期开发发，分期期销售。。分芦园园/熙园园(排屋屋)和瑾瑾园/珺珺园(公公寓)共共4个组组团销售售。销售现状状2009年5月月底，二二期开盘盘，目前前联排尚尚余72套套，户型型为290平方方米和325平平方米。公寓寓尚有5栋，500套套左右，，户型为87平平米，89平米米和125平米米。据透明售售房网显显示，目目前小高高层均价价16312元/㎡，排排屋均价价27742元元/㎡，，与报价40000元/㎡有一一定差距距。绿城·西西溪诚园园——项目目概况项目位置置：绿城城西溪诚诚园位于于西湖区区文一西西路总建面积积：60万㎡开盘时间间：预计计09年年11月月底入住时间间：未定定绿化化率率：40％容积积率率：2.1当前报价价：30000元/平平米建筑形态态：高层层主力户型型：180-200平平米开发发商商：浙江江报业绿绿城房地地产开发发有限公公司绿城·西西溪诚园园——区位位卖点点区域交通通由西溪路路、天目目山路、、文一路路、紫金金港路、、紫金花路、、古墩路路等纵横横密集路路网组成成了西溪溪诚园周边便便捷的城城市交通通线路图图，西溪溪诚园还还近邻杭州绕绕城高速速，使远远行更为为方便。。卖点提炼炼——绿城第二二代高层层公寓典典范卖点一：：绿城品品牌--绿城十十五年城城西回归归之作卖点二：：城西精精装大盘盘--城城西版块块近年来来少有的精装小小高层大大盘卖点三：：西溪湿湿地—城城西和西西溪的纽纽带点评：该该项目与与本案同同在一个个纬度，，地理位位置比本案相相对更佳佳，未来来可能会会对本案案造成威威胁绿城·西西溪诚园园——配套套建筑筑园林林配套服务务——大型商业业、教育育西城广场场、沃尔尔玛购物物广场（（建设中中）、蒋蒋村商务务中心（（规划中中）、浙浙江大学学紫金港港校区、杭杭州绿城城育华学学校，周周边还分分布有西西溪实验验学校、、市府幼幼儿园、、杭十五五中西溪溪校区等众众多学校校，形成成涵盖大大学、中中学、小小学、幼幼儿园等等全程完完备教育育配套系系统。社社区内配备备绿城独独创的园园区生活活服务体体系、高高端生活活设施。。社区建筑筑——新古典主主义外立面以以石材幕幕墙为主主，在典典雅、庄庄重、精致的新新古典主主义建筑筑风格上上增加现现代建筑元素，，风格更更为简洁洁、俊朗朗。社区园林林——组团绿化化40%高高绿化率率，建筑筑密度较较低，绿绿化面积积大。点评：该该项目内内外配套套设施齐齐全，采采用了杭杭州市场场上较为为流行的的新古典典风格，，全部为为9-13层建筑筑，建筑筑密度较较低，绿绿化面积积大。绿城·西西溪诚园园——户型型设计概括：增增加居住住私密性性，户型型实现电电梯直接接入户，，较大的的客厅及及主卧面面宽，增增加储藏藏空间，，加大厨厨房面积积，使室室内布局局更佳合合理和完完善，提提高居住住舒适度度；精装装修，引引入水循循环地暖暖装置等等科技节节能技术术。E户型：四四室两厅三三卫，186㎡J户户型：三室室两厅三卫卫，218㎡L户型：：五室两厅厅五卫，269㎡点评：私密居家氛氛围；客厅厅大开间，，北接景观阳阳台；方正正书房连接接景观阳台，聆赏美美景；厨房房大面宽，，与餐厅连接紧密；；南向双次次卧连接景景观阳台，营造融融融生活情情趣。点评：与E户型相相比，功能能空间数量减少少，增加了了每个空间间的面积；起起居室与厨厨房分开，，使整个空间间布局更加加完善点评：大面积户型型，开敞玄玄关铺展尊尊贵人生；增增设工人房房，各个功功能房均配备独立卫卫生间，品品质生活更更便捷；厨房空间充充足设置早早餐厅；主主卧大开间，套房结结构，豪华华盥洗室功功能齐备绿城·西溪溪诚园——开发进进度开发进度分四期开发发，即将开开盘为一期期，一期9万平米米，9栋楼楼，为11层、13层小高层，，共503套。销售现状目前没有在在售楼座，，预计09年11月底开开盘销售。。西溪区域分分析——价格分分析西溪区域分分析——户型分分析西溪区域分分析——近期土土地成交状状况刚刚拍出的的这四块土土地，都是是居住用地地，位置集集中在荆长长路东西侧侧和文一西西路。虽然地块面面积不是很很大，但是是楼面价7500元元/㎡（荆荆长路西侧侧地块5071元/㎡），都比比本案低。。这更加决决定了本案案不能走性性价比路线线，而是要要提升品质质，提高产品附附加值，走走高端路线线。西溪区域分分析——总结天赐的西溪溪加上合理理的规划，，最终成就就了“西贵贵”板块的的形成。竞品定位高高端，主流流为联排、、洋房、大大户型公寓寓等改善型型住宅。区域未来商商品房潜在在供应量18万㎡用用地，再加加上竞品的的存量，都都对项目入入市造成竞竞争。要求本案定定位高端，设置置合理的产品类类型和户型，在在一定程度上进进行产品创新，，增强竞争力。。客群需求分分析客群需求分分析针对此次调调研，我们们设计了调调查问卷，，以了解杭杭州房地产产市场需求求。问卷内容主主要涉及两两项内容：：杭州房地产产整体需求求西溪板块区区域内市场场需求限于有效问问卷只有113个，，所以问卷卷结果可能能有所偏颇颇或者不全面，因此此我们又根根据对西溪溪板块目前前在售产品品客群的梳梳理对客群需求进进行了修正正，最后得得出本案将将面对的客客群特点。。客群需求分分析——板块需需求问卷显示，，目前城西西板块需求求趋于旺盛盛客群需求分分析——公寓产产品偏好中间套、边边套偏好大比例的悬悬殊，可以以看出边套套目前是需需求的主流流。结合目目前杭州小小高层主要要有板楼和和点式楼两两种，因此此我们建议议小高层优优势位置可可建点式楼楼。平层优于复复式同类型的公公寓产品中中，相对平平层需求更更旺盛客群需求分分析——别墅类类型偏好联排别墅受受宠联排别墅/排屋、花花园洋房需需求都很旺旺盛。叠拼拼产品市场场认知度较较低，独栋鉴鉴于总价高高昂需求较较弱。客群需求分分析——别墅主主题偏好水景别墅略略占上风近半数受访访者表示喜喜欢水景别别墅，对山景景别墅、乡乡村别墅的的偏好度较弱弱。水主题设计计最受欢迎迎水景主题高高于绿地主主题，更高于康乐设设施主题。。客群需求分分析——别墅户户型偏好户型面积对于别墅面面积，250-400平米的的需求占到到了67%。城西客群特特征小结根据市调结结果，我们们发现，目目前板块购购买客户主要有有以下特征征：年龄：中年偏上人人群为主籍贯：杭州本地47%，浙浙江省内其其他地区42%，其其他地区11%。家庭阶层：：富贵之家买房目的：：改善自住，，投资各半半。教育程度：：大专以上水水平为主，，比较崇洋洋。审美：具有一定的的生活情调调，强烈向向往更高档住宅产产品的居住住感觉。项目地块分分析项目地块分分析——经济指指标规划用地面面积：16.2296万㎡规划建筑面面积：29.41128万㎡㎡容积率：1.8限高：≤36米建筑密度:≤30%物业类别：：商品住宅宅30万平米米的体量，，既有利于于打造高档档项目的规规模，又不不至于带来来过长的销销售周期。而1.8的容容积率与36米限高高，就决定定了产品的的类型，只只能在小高高层、洋房和联排排别墅中做做组合。项目地块分分析——资源环环境优势：各方向优良良的路况地块有坡度度的湿地环环境东侧绕城高高速绿化带带与河流劣势：北侧变电站站和高压线线项目地块分分析——地块问问题地块北侧紧紧邻文一西西路位置存存有110千伏五五常变电站站一座和两两条高压线。。虽然高压压线不在地地块里面，但是是如果该变变电站不能能拆除，其四周周1.5米安全全距离之内内的位置需做做防护。而而高压线的的安全距离更高高达10米米。主要影响是是对于客群群心理层面面，尤其是高端端客群易产产生购买抗抗性项目地块分分析——小结地块整体较较为方正，，地势稍有有坡度。每每块地块东东西长，南南北短，呈较规则四四边形分布布，用地较较为开阔，，有利于项项目的发展展规划。尤其是地块块东边紧邻邻绕城高速速绿化带、、东南紧邻邻河流、地地块上较好的湿地资资源都给项项目打造高高端住宅、、提升品质质以充分支支撑。但是，项目目北端的变变电站和高高压线将对对产品排布布以及消费费者心理造成影响。。项目地块分分析——建议变电站的存存在，势必必会导致来来访客户现现场转化率率降低。为为保障销售售进展顺利利，需加大大推广力度度以增加客客群基数，，导致推广广费用增加加。60亿×1.5%××30%=2700万变电站的存存在，势必必会造成周周边楼座定定价比其他他楼座低，，按经验值值约在10%左右。。预计变电电站周边楼楼座总面积积约4万平平米（11层小高层层）。4万平米××2万元/平米×10%=8000万万如果协调相相关部门搬搬迁变电站站的费用在在此之下，，建议公司司尽可能实现变电站站的搬迁，，为项目打打造高端产产品扫清障障碍。项目初步开开发意向建建议市场大势趋趋好地块优势豪宅-高端端物业杭州高速发发展西溪高尚住住区高端客群需需求打造高端品品牌初步意向：：西园-西溪溪岛居生活活大华西溪风风情坤和·西溪溪里西溪望庄西溪蝶园湿地-核心心价值区域共性地块条件第二部分项目定位一般定义豪豪宅的五大大标准：一是区位优优越不可替替代；二是是环境幽雅雅，或者具具有不可再生、、得天独厚厚的自然资资源，或者者具有历史史形成的人人文资源；；三是建筑筑精美不可复制制；四是风风格各异难难以仿造：：五是人文文价值无法法再生。因因此，称得得上豪宅的物业业必然具有有唯一性。。本地块条件件下的豪宅宅界定：打造一个相对意意义上的产产品品质豪豪宅，这里所说说的豪宅并并非单纯价价格昂贵的房子子，而是相相对于其他他优越区位和独独特资源项项目我们占占据并不是最好好位置、资资源却打造造出不同凡响的的独特品质楼盘———高端物业。项目定位思思考——关于豪豪宅项目定位思思考——关于湿湿地湿地的价值值湿地广泛分分布于世界界各地，是是地球上生生物多样性丰富富和生产力力较高的生生态系统。。湿地在抵御洪洪水、调节节径流、控控制污染、、调节气候、美美化环境等等方面起到到重要作用用，它既是陆地地上的天然然蓄水库，，又是众多多野生动植物资资源，特别别是珍稀水水禽的繁殖殖和越冬地，它它可以给人人类提供水水和食物。。湿地与人类息息息相关，，是人类拥拥有的宝贵贵资源，因此湿湿地被称为为“生命的的摇篮”、、“地球之肾”。。住区湿地景景观营造结合本案地地块目前存存在的相当体量量的湿地景景观，建议与后后期规划良良好结合，在不不过于影响响项目整体施工工的前提下下，尽可能保有有地块上的的优势湿地资源源。在后期期的景观营造中中，与人工工造景相结合，，打造既自自然生态又能彰彰显品质的的湿地景观。项目定位思思考——关于湿湿地解读西溪湿湿地（精神神层面）西溪是一个个有着悠久久人类活动动踪迹的次次生湿地，，拥有较为为独特的水水生陆生植植被和野生动动物：水中中生长着芦芦、菱、萍萍、莲；两两岸茂盛着着梅、柿、、樟、竹；；溪中游动着着鲤鱼、草草鱼、虾、、黄鳝；天天上岸中翻翻飞着白鹭鹭、翠鸟、、绿头鸭、、银鸡等稀有有鸟类，形形成了独特特的湿地生生态景观。。项目定位思思考——关于湿湿地西溪历史，，十分悠久久，迄今已有四四五千年历历史。西溪人人文，源远远流长。西溪溪自古就是是隐逸之地，，被文人视视为人间净土土、世外桃桃源。秋雪庵庵、泊庵、、梅竹山庄、、西溪草堂堂在历史上都都曾是众多多文人雅士开开创的别业业，他们在西溪溪留下了大大批诗文辞章章。滨水居住的的高端价值值西溪湿地早早在新石器器时代的良良渚文化时时期就有了先民生生活的足迹迹，而且历历来是皇家家、儒仕、百姓依依湿居住和和滨水生活活的风水宝宝地。在都市飞速速发展的今今天，既占占据城市便便利，又占据滨水水自然价值值，已然成成为高端居居住形态的代表符符合。项目定位思思考高端物业+滨水居居住=湾湾区物业项目定位思思考——湾区物物业湾区物业通通常是指那那些拥有湾湾区资源，，享受稀缺缺景观资源源，能与水水景近距离最大限限度接触的的高尚住宅宅。这是一种在在国内外都都发展的十十分纯熟的的地产类型，，她在房地地产的地位位首屈一指指。湾区物物业靠江，，亲水，美美宅，既体现了风风水学的““风水之法法，得水为为上”的观观点，也迎迎合了高尚尚住宅从城市到自然然，从密集集到景观的的过渡，因因而往往成成为一个城城市品位坐坐标。湾区物业是是一个城市市的居住荣荣耀，它沿沿袭了国际际居住品质质的尊贵奢奢华，容纳了城市市最为亮丽丽的稀缺湾湾区风景，，传承了商商贾权贵的的贵族文脉脉和境界，海纳百百川，藏风风聚气。城城市湾区物物业以其先先天的高起起点和后天天的高标准成就了了一个城市市的居住理理想。项目定位思思考——世界八八大湾区洛杉矶比弗弗利山庄，，纽约长岛岛，东京东东京湾，悉悉尼双水湾湾，香港浅浅水湾，新新西兰霍克湾湾，马来西西亚Burau湾，，布里斯班班Noosa湾，这这一系列响响彻四海的的“世界八大大湾区”，，都是致力力于把人类类的居住梦梦想转化为为现实，都都拥有生态态与人文环境的的完美结合合，既成为为了当地““居住精神神”的象征征，也成为为世界颇具具投资价值的区区域和令人人羡慕的高高尚社区，，成为世界界成功人士士的心仪之之地。悉尼双水湾湾香港浅水湾湾马来西亚Burau湾项目定位思思考——国内湾湾区物业案案例中信红树湾湾（深圳））中信红树湾湾，65万万平米滨海海大社区，地处市市政高起点点规划的深深圳湾填海区，北北望华侨城城世界之窗窗景，南眺深圳湾湾，西接沙沙河高尔夫夫，东连红树林自自然保护区区，在城市市中心拥有海景、、高尔夫景景等稀缺景景观。中信地产联联袂顶级设设计团队，，进行了创新式的的规划设计计及产品设设计，历时五年，，逐渐实现现了生态与与人文环境的完美美结合，开开创了中国国湾区物业的先河河。项目定位思思考——湾区物物业的五大大属性自然属性（（稀缺性））：靠近水水域，拥有有良好的水水景资源；；城市属性（（发展性））：临近城城市中心区区，可充分分享有城市市资源；理念属性（（先进性））：深入挖挖掘稀缺资资源，引入入国际级规规划理念；；产品属性（（高端性））：卓越的的产品力，，高品质的的住区环境境；客群属性（高高尚性）：追追求品质生活活为主的城市市高上阶层。。项目定位思考考——湿地湾区区物业通常——湾区物业业享有江、河河、湖、海大大面积水域本案——湿地，小小面积水域中国·西溪··湿地后湾区区中国——西溪溪已不仅属于于杭州，进一一步放大项目目辐射范围和和价值高度；；西溪——高端端区位界定，，人文价值深深厚；湿地——项目目地段生态、、景观的核心心价值；后湾区——是是指湾区物业业在本案结合合湿地资源的的创新突破。。全新解读湿地地高端物业，，树立杭州湿湿地湾区物业业典范。项目定位谢谢！神圣的工作作在每个人人的日常事事务里，理理想的前途途在于一点点一滴做起起。创造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再创造。。逆境境给给人人宝宝贵贵的的磨磨练练机机会会。。只只有有经经得得起起环环境境考考验验的的人人，，才才能能算算是是真真正正的的强强者者。。22:4122:4122:41:4422:41:44所谓谓天天才才，，只只不不过过是是把把别别人人喝喝咖咖啡啡的的功功夫夫都都用用在在工工作作上上了了。。强烈烈的的欲欲望望也也是是非非常常重重要要的的。。人人需需要要有有强强大大的的动动力力才才能能在在好好的的职职业业中中获获得得成成功功。。你你必必须须在在心心中中有有非非分分之之想想，，你你必必须须尽尽力力抓抓住住那那个个机机会会。。患难难可可以以试试验验一一个个人人的的品品格格，，非非常常的的境境遇遇方方才才可可以以显显出出非非常常的的气气节节;风平平浪浪静静的的海海面面，，所所有有的的船船只只都都可可以以并并驱驱竞竞胜胜。。命命运运的的铁铁拳拳击击中中要要害害的的时时候候，，只只有有大大勇勇大大智智的的人人才才能能够够处处之之泰泰然然。。不放过任何细细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的竞竞争优势，就就是比你的竞竞争对手学习习得更快的能能力。把你的竞争对对手视为对手手而非敌人，，将会更有益益。一旦做出决定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行动!如果通用公司司不能在某一一个领域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就会把它在这这个领域的生生意买掉或退退出这个领域域。我的宗宗旨一一向是是逐步步稳健健发展展，既既不要要靠耸耸人听听闻的的利润润，也也不要要在市市场不不景气气时，，突然然有资资金周周转不不灵的的威胁胁。05-1月月-2322:41:44在艰难难时期期，企企业要要想获获得生生存下下去的的机会会，唯唯一的的办法法就是是保持持一种种始终终面向向外界界的姿姿态。。若想想长期期生存存，仅仅有的的途径径就是是要使使人人人竭尽尽全力力，千千方百百计让让下一一代产产品进进入用用户家家中。。时间是是一个个伟大大的作作者，，它会会给每每个人人写出出完美美的结结局来来。自始自自终把把人放放在第第一位位，尊尊重员员工是是成功功的关关键。。让流流程程说说话话，，流流程程是是将将说说转转化化为为做做的的惟惟一一出出路路。。1月月-231月月-2322:41:44在一一个个崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定会会获获得得成成功功。。微软软离离破破产产永永远远只只有有18个月月。。坚持持是是一一种种智智慧慧，，固固执执是是一一种种死死板板。。1月月-231月月-23命运运是是一一件件很很不不可可思思议议的的东东西西。。虽虽人人各各有有志志，，但但往往往往在在实实现现理理想想时时，，会会遭遭遇遇到到许许多多困困难难，，反反而而会会使使自自己己走走向向与与志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一举举成成功功。。一个管理理者如果果不了解解其下属属的工作作，那他他就无法法有效地地管理他他们。人们所认识到到的是成功者者往往经历了了更多的失败败，只是他们们从失败中站站起来并继续续向前。22:41:4422:411月-23等待。我将要要在这三块基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百计请一一个高招的专专家医生，还还不如请一个个随叫随到且且价格便宜的的江湖郎中。。是员工养活了了公司。2023/1/522:41能用他人智慧慧去完成自己己工作的人是是伟大的。不满足让客户户满意，要追追求让客户感感动，创造客客户终身价值值。新经济时代，，不是大鱼吃吃小鱼，而是是快鱼吃慢鱼鱼。路是脚踏出出来的，历历史是人写写出来的。。人的每一一步行动都都在书写自自己的历史史。05一月月202310:41下午1月-23差错发生在在细节，成成功取决于于系统。速度就是一一切，它是是竞争不可可或缺的因因素。管得少，就就是管得好好。05一月月2023命运本来就就不公平所所以我要改改变命运。。投机机取取巧巧的的人人。。10:41:44下下午午22:41:44质量量是是维维护护顾顾客客忠忠诚诚的的最最好好保保证证。。最好好的的CEO是构构建建他他们们的的团团队队来来达达成成梦梦想想，，即即便便是是迈迈克克尔尔·乔丹丹也也需需要要队队友友来来一一起起打打比比赛赛。。2023/1/522:411月月-23在这这个个世世界界上上，，没没有有人人能能使使你你倒倒下下。。如如果果你你自自己己的的信信念念还还站站立立的的话话。。一个人人要发发现卓卓有成成效的的真理理，需需要千千百万万个人人在失失败的的探索索和悲悲惨的的错误误中毁毁掉自自己的的生命命。1月-2322:41:44感情投投资是是在所所有投投资中中，花花费最最少，，回报报率最最高的的投资资。壮士临临阵决决死哪哪管些些许伤伤痕，，向千千年老老魔作作战，，为百百代新新风斗斗争。。慷慨慨掷此此身。。2023/1/522:41:4422:411月-23谢谢各各位！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。22:41:4422:41:4422:411/5/202310:41:44PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1