某城市广场广告整合推广方案

1裕达·城市广场广告整合推广讨论方案2一些讲在前面的话……3来宾CBD?

这个问题，都将是我们冷静用来审视“裕达·城市广场”的话题。来宾，2002年12月28日正式挂牌成立的地级市，历经五年的发展，来宾是否有了自己真正的城市CBD？今天，新城区的逐步形成，已是瞩目焦点。市场呼示我们——来宾需要CBD！“裕达·城市广场”将是为城市CBD而来，我们完全有理由相信，“裕达·城市广场”在建造一个社区的同时，更是从一种历史的高度和意义上领擎来宾都市繁华。4

我们不敢说，“裕达·城市广场”能否为新城区在来宾实现跨越式的飞跃，但最少我们知道，“裕达·城市广场”的成功必将为来宾CBD的形成续写里程碑式的一笔。

因为……5

裕达，不仅仅是在打造一个社区，更应该是在打造一座城市CBD！6让我们开启这一场城市CBD的征战……7收整锁定放大{

第一回合市场判研战第二回合定位延展战第三回合专案推广战第四回合视觉表现战“裕达·城市广场”之整合推广战略8第一回合市场判研战9片区市场分析市场判研战概况价格销售产品包装10一、概况1、来宾楼市——四大板块

老城区——

城市人口密集，商业集中区，现开发的项目主要以商业为主，如嘉美商业中心等。城北新城区——

未来城市中心，政治、行政办公、文化、金融、居住中心,目前占据来宾市房地产开发的绝大部分市场份额，市场最热点。华侨投资区——

与新城区中心相隔桂海高速公路，也因为桂海高速公路之隔，明显的降低了该区域的开发热度，但发展趋势指日可见。河西——

开发比较冷淡，但预计来宾二桥2008年5月1日的通车，连接河西与新城区中心，将是河西楼市的导火线。目前来宾二桥桥南（河西）1200亩的区域已经被规划为城市建设用地。随着二桥的通车，必将激活来宾二桥桥头南岸房地产市场，甚至催热整个河西的楼市。112、项目目区域域——城北新新区目前政政府行行政办办公中中心和和公务务员小小区一一期业业已建建成投投入使使用；；区域域交通通主干干道业业已建建成投投入使使用；；其他他配套套路网网建设设建成成通车车率已已超过过50%，其余余正在在紧张张规划划建设设中，，预计计两年年内区区域路路网建建设将将全面面完成成。从去年开始始楼市持续续旺盛，竞竞争呈加速速度的升温温趋势。·新城市中心心概念已深深入人心政府搬入配配套建建设公公务园一期期投入使用用·市场因素楼市热，需需求大，导导致供不应应求·新城区逐渐渐形成地段是最大大竞争力12小结：★新城区的的规划和政策推动楼楼市快速发发展。★求大于供，，市场热卖卖，存在巨巨大的市场场开发和需需求空间，，正是项目目入市抢占占市场，弥弥补市场空空白大好时时机。13片区市场分分析市场判研战战概况价格销售产品包装14二、价格1、区域项目目价格分析析152、区域价格格小结：据2007年上半年区区域楼盘销销售均价图图表明，新新城区商品品物业（住住宅）销售售价格水平平约为1700元/㎡左右。来宾宾市新城区区房地产销销售市场，，借助来宾宾市行政中中心迁移的的大好形势势，以及各各项市政配配套规划的的优势，其其物业极具具商业投资资或自用价价值，销售售价格稳居居整个来宾宾市前列。。本项目正好好处在区域域市场的大大好发展势势头，应借借势而上，，一举取成成成功。16片区市场分分析市场判研战战概况价格销售产品包装17楼盘名主力户型、面积大地景苑二房70-90㎡，三房90～130㎡泰德花苑二房70-100㎡，三房100～130㎡，四房125-160㎡楼中楼202-220㎡财富168二房70-90㎡，三房90-120㎡丽景苑三房90-125㎡，四房125-150㎡金色家园三房110～150㎡金龙城三房110～140㎡，楼中楼200㎡以上东盟国际天地楼175-220㎡水岸枫景三房125-136㎡三、产品1、新城区部部分楼盘主主力户型分分析18192、新城区部分分楼盘主力力户型分析析小结（1）从以上图图表可以看看到，新城城区楼盘的的房型以三三房为主，，占约50%；另外四房房以上物业业也占一定定的比例，，约为28%。（2）从现有房房型供应情情况来看，，两房占的的比例主力力面积两房房在80～90平方米，三三房在100～130平方米左右右；品质较较好的楼盘盘，其主力力面积相对对较高，近近140平方米．（3）从物业单单套面积来来看，三房房1２0平方米以上上较多，属属于享受型型物业，区区域内楼盘盘，客户定定位同质化化，相对本本项目而言言，必须找找出有差异异化的定位位，为未来来销售工作作铺平道路路。20片区市场分分析市场判研战战概况价格销售产品包装21项目名称推广语主要述求点大地景苑城市新中心商住新领地新行政中心\温州商业街\交通\开发商品牌泰德花苑比期待更精彩新行政中心\院落式住宅小区\交通财富168我家对面就是中心广场新行政中心\商业\开发商品牌丽景苑演绎来宾商业新典范老城区与新行政中心结合点\商业大盘\开发商品牌金色家园起点不一样自然高人一筹纯住宅\新行政中心\生活配套完善东盟国际首创来宾一站式休闲购物岛开发商品牌\成熟配套\一站式购物\全俱物业水岸枫景繁华相拥水铟韵相伴江景\成熟配套\景观四、包装1、新城区楼楼盘营销包包装分析222、新城区楼楼盘诉求分分析小结（1）新城区楼楼盘在推广广语方面，，主要是渲渲染新城区区生活享受受理念为主主，强调居居住的舒适适与商业价价值的凸显显；（2）新城区楼楼盘在营销销诉求点上上，主要集集中在新行行政、文化化、商务、、金融中中心等大环环境优势上上，但其优优势表现为为共性，为为了体现差差异化营销销推广，一一些楼盘除除了强调区区域市政配配套的同时时，对项目目自身的开开发商品牌牌、建筑细细节、商业业价值、社社区居住理理念等方面面进行了诉诉求的补充充。23五、销售销售特征分分析：1、整体市场场供销两旺旺；2、市场销售售以中低档档物业为主主；3、电梯洋房房逐步为市市场接受；；4、销售的物物业类型主主要以多层层为主；5、销售状况况普遍较为为理想；6、畅销户型型面积浮动动范围以100-130平米为主；；24新城区市场场总结◆区域楼市市火热，绝绝大多数为为商住盘，，商业销售售看好，住住宅销售均均比较理想。新推的的项目中只只有少量的的小高层，，各开发商商都在探试试市场接受受度，电梯洋房逐步步渗透市场场，真正的的小高层、、高层时代代尚未到来来。◆区域商业业开发相对对饱和，但但本项目商商业优势得得天独厚，，建议临汽汽车站面多多规划商业业。◆多层热卖卖，项目多多层均存在在一定的亮亮点（简约约中式、半半围合式、、精品复式），项目目多层住宅宅顺利销售售应不成问问题。◆市场高层层住宅尚为为空白，小小高层开始始进入市场场，市场高高层住宅有有了一些基基础，为本本项目高层层的突破提提供一定的的铺垫。但但，随着市市场产品的的不断饱和和，而城市市人口的有有限度，将将对后期产产品产生压压力。而本本项目的高高层，始终终是整个项项目推广中中的难点所所在。需要要更多的品品牌积累、、营销包装装及手段。。25消费者市场场分析生活观消费观事业观广告观市场判研战战26生活观追求都市繁繁华、自由由自在享受受生活，向向往一种能能使他激动动的、独特特鲜明的、、和谐的、、符合内心心需求的生生活方式。。27消费观消费经验的的累积与受受教育程度度的提高，，决定了这这类人群已已进入理智智消费阶段段，表现在在对自己需需要、个人人享受的内内容和层次次有比较实实际的认识识，并且消消费的品味味越来越具具有个人色色彩并切合合都市潮流流。在消费上更更注重专家家的建议，，对产品的的质量及服服务有较高高的要求，，而且对美美感的要求求逐步提高高到了与实实用价值相相等的位置置。28广告观接受广告信信息主要来来源电视、、户外广告告、报纸、、网络、DM、朋友介绍绍、街头信信息等等，，不太相信信片面的广广告，与自自身利益或或喜好无关关的信息不不以关注，，但比较关关注日常生生活种种新新鲜事物，，有点利处处就十分关关注并积极极参与，从从众心理较较重。所以以我们的广广告推广方方面应主要要注重从新新闻事件角角度进入，，制造轰动动效应。29事业观成功与优越越的生活是是努力而来来的。他们们的工作时时间较自由由，崇尚轻轻松休闲工工作，其它它时间可以以用来休闲闲享受，他他们事业已已相对稳定定，不需要要为了生意意或工作放放弃休息和和锻炼身体体的时间，，但又渴望望追求更高高层次事业业领域，只只是受固于于现状的发发展。30我们的消费费群目标消费群群文化层次次相对较高高，对生活活、事业、、消费的追追求已经相相当明确，，希望拥有有时代前沿沿的自由生生活方式，，城市广场场拥有来宾宾最前沿的的都市元素素与都市文文化内涵，，与目标消消费群的追追求理想不不谋而合。。31第二回合定位延展战32项目分析一、项目概概况发展商商：广西来来宾欲达房房地产开发发有限公司司项目位置：：位于柳南南高速公路路来宾出入入口东北角角。总用地面积积：128051.15平方米总建筑面积积：300000平方米二、项目地地盘解析1、项目东面面东临市政府府办公大楼楼，规划较较好，行政政中心。2、项目西面面西临隔绿带带与高速公公路相临，，环境优美美，道路宽宽敞。3、项目北面面北侧为规划划中的汽车车客运中心心，未来商商业价值凸凸现。4、项目南面面南侧为盘古古大道，道道路宽敞，，也是项目目的主景观观面33三、项目地地块SWOT分析优势：1、交通便利利，紧邻桂桂海高速公公路出口，，且周边路路网围绕四四周2、开发商已已具有一定定知名度、、美誉度，，逐渐树立立品牌形象象3、来宾第一一高度，高高层领袖，，既突出现现代风格又又包含中国国元素4、四星级商商务酒店配配套，带给给你星级的的享受5、紧邻规划划中汽车客客运站，未未来城市交交通枢纽，，商业价值值凸显。6、处于政治治、行政办办公、文化化、金融中中心区，区区域楼市火火热。7、总建筑300000平方米大盘盘劣势项目地块处处于新城区区西北部，，目前周边边市政项目目及配套设设施建设尚尚未完成，，地段相对对较偏，距距离老城区区较远，不不利市场向向本项目延延伸和客户户认知。34市场威胁1、区域新开开发项目和和现有项目目后续开发发将产生一一定市场竞竞争威胁。。2、汽车客运运站、政府府区域规划划建设和项项目地块周周边路网完完成投入使使用时间不可预测测。3、政策具有有众多不确确定因素。。4、市场是否否认可29层高层商务务大厦及18层高档住宅宅，开发存存在比较大大的风险。5、项目整体体推进控制制不力容易易导致营销销周期拉长长，增加推推广成本与与难度。市场机会1、政府正加加大新区建建设力度，，路网建设设已初具规规模，其他他配套设施施业已提上日程，，正在加紧紧实施。2、尚无18层、29层高层住宅宅，利于抢抢占市场，，填补市场场空白及提提升企业品牌形象。。3、区域市场场旺盛，为为项目顺利利销售提供供机会4、区域已立立项项目基基本已入市市，多数已已进入销售售中后期5、区域土地地稀缺性及及一路之隔隔的华侨投投资区快速速发展，项项目价值凸凸显。6、来宾二桥桥明年5月1日通车，有有效拉动地地块价值，，促进区域域快速发展展。35项目定位一、本项目目的市场定定位：体现一个集集居住、商商务、酒店店、商业、、景观、休休闲于一体体的大型综综合社区。。城市CBD大型综合社社区属性定位的的延展：在城市新中中心，一个个大型的综综合建筑居居住区俨然然而生……36项目市场定定位诠释：：城市CBD———区位高度，，战略空间间，代表着着一种区域域高度，占占领来宾市市场的第一一空间。代表着消费费者居住在在此，因城城市的发展展，而感到到自豪，居居住、生活活跟随着时时代发展的的脚步。代表着裕达达地产的势势力与决心心，谱写新新篇章。大型综合顶顶级社区——大型，体现现项目总建建筑300000平方米的规规模。综合合，即体现现项目产品品丰富、多多样化。综综合，包含含居住、商商务、酒店店、商业、、景观、休休闲娱乐于于一体的多多功能社区区。顶级，，29层建筑，来来宾第一高高度，来宾宾城市地标标。37二、本项目目的形象定定位：城市门户行行政政核心政府为邻城市门户突出与区域域项目竞争争的区别、、突出本项项目的最大大地理优势势。站在政府的的高度、站站在城市的的高度，具具有一种大大气十足的的气迫、以以气迫压倒倒竞争对手手的姿态站站立于市场场。38三、客户定定位经过对来宾宾市房地产产市场的分分析、相关关项目的客客户分析、、项目地块块的专项调调查，在市市场定位的的统领下，，标向认为为项目的客客户群是这这样的：核心客户群群：平均年龄：：在32岁左右，主主要集中在在27-37岁，37-45和25-27的占一部分分；家庭收入：：有较为稳稳定的中等等收入，自自有资金在在4万元以上；；社会地位：：机关单位位、投资客客、工薪阶阶层、经营营个体；居住区域：：来宾市区区为主，城城乡为辅。。置业需求：：首次置业业者、二次次置业以上上、过渡性性居家者、、有投资意意识者、商商务办公企业业；39重点客户群群一：平均年龄：：集中在27-37岁；家庭收入：：中等收入入，收入稳稳定，主要要集中在教教育、政府府机关、企企事业单位、服服务行业及及公务员等等，社会地位：：文化层次次相对较高高，对现代代都市生活活有较深的的认识；置业需求：：首次置业业者，能承承受首付，，希望改变变现有生活活方式，渴渴望成为有房一一族；重点客户群群二：平均年龄：：集中在37-47岁；家庭收入：：目前收入入较高，尊尊崇高尚消消费；社会地位：：多为企事事业单位管管理者；企企业领导者者；置业需求：：追求生活活舒适，享享受CBD居住区；希希望改善办办公环境，，提升企业形象象；40重点客户群群三：平均年龄：：不限；家庭收入：：投资为主主，自有资资金较多；；社会地位：：个体经营营为主；置业需求：：投资，寻寻求地段合合适且适宜宜脱手具投投资潜力的的物业；边缘客户群群：因本项项目品牌和和热销影响响，引发购购置本项目目的周边县县市人们等。。41第三回合专专案推推广战42如何开展这这场抢先战战？首先，，让我们进进行——战役扫描一、华侨投投资片区与新城区中中心仅一高高速公路之之隔，囤积积大量待开开发土地，，发展时机机尚未成熟，目目前市场吸吸引力不是是很大。43二、大地景景苑新区核心，，占据最优优地段，商商住大盘，，温州商业业街，天地地楼2007年10月交房，住住宅2008年5月交房。目目前多层住住宅推出500套，整体销销售率约为为70%。10月均有量加加推，多层层住宅全力力发力，进进入蓄客期期，为黄金金周的到来来做充分准准备，规划划4栋16层小高层，，2栋已批准，，预计今年年下半年动动工。三、财富168紧邻大地景景苑，多层层商住盘，，一期B、D栋均销售率率为70%，二期A、C栋尚未动工工预约率15%。相对同区区域项目，，拥有一定定价格优势势，升值潜潜力较大。。项目地块块存在土地地纠纷，相相关证件不不齐，存在在一定投资资风险。44四、泰德花花苑紧邻大地景景苑，多层层商住盘，，一期4、6号楼仅剩200平米以上楼楼中楼，二二期2、5号楼预计将将于10月开盘。未未动工的还还有1、3号楼，3号楼基本内内定完成。。五、金色家家园维林大道，，纯住宅，，多层基本本销售完毕毕，已树立立较好品牌牌形象。两两栋12层的小高层层仅剩130平米以上的的四房与楼楼中楼，目目前售价起起步价在1788元/平米，均价价约在1800－1900元/平米之间。。预计12月28日另外两栋栋高层开盘盘，目前不不接受预定定。六、东盟国国际老城区与新新城区链接接点，商住住盘，天地地楼为主，，已销售至至三期，销销售率约70%。11月加推2幢13层高的小高高层小户型型电梯洋房房，房屋面面积从40～120平方米。仅仅有100多套，量比比较少45七、丽景苑苑维林大道新新老城区结结合部，意意建一个大大型的图书书批发市场场。住宅5～8#基本售完，，9＃销售率约约90%，10#、14#销售率约30%，12#东西朝向销销售阻力较较大，A区两层的骑骑楼天地楼楼销售率约约80%，四层和五五层的骑楼楼天地楼销销售率约25%。东面有四四栋7层商住多层层正在建，，一二层为为商铺，两两栋已封顶顶，两栋建建至五层。。主要户型型为精品三三房与两房房，三房基基本抢购一一空，只剩剩两方两厅厅、一房一一厅及单间间配套。八、财富新新城本项目北面面，多层商商住盘，意意开发农产产品综合批批发市场，，住宅小户户型为主，，紧凑型小小三房为主主，约占60%，两房一厅厅、一房一一厅、两房房一厅加亲亲子房为辅辅，预计10月开盘。46扫描分析▲区域楼市市火热，绝绝大多数为为商住盘，，商业销售售看好，住住宅销售均均比较理想想。新推的项目目中只有少少量的小高高层，各开开发商都在在探试市场场接受度，，电梯洋房房逐步渗透市市场，真正正的小高层层、高层时时代尚未到到来。▲区域商业业开发相对对饱和，但但项目商业业优势得天天独厚，建建议临汽车车站面多规规划商业。▲多层热卖卖，项目多多层均存在在一定的亮亮点（简约约中式、半半围合式、、精品复式），项目目多层住宅宅顺利销售售不成问题题。▲市场高层层住宅尚为为空白，小小高层开始始受市场接接受，市场场发展到了了一定的成成熟度。为项目目高层的突突破提供有有力的铺垫垫。从以上的扫扫描分析，，我们要从从中吸取其其经验，找找准本项目目的最佳切切入点……47故——本项目应该该从品牌的的战略高度度、推广的的软硬件相相互结合、、长期的推推广延续主主题、针对对性的推广广手段及方方式方法来来实现推广广带来的利利益最大化化。因此——我们得出出如下的的攻击策策略……48品牌攻击击战品牌推广广建议——一、挑战战与形势势分析A、2007年给来宾宾楼市带带来机遇遇与挑战战，使房房地产市市场将进进一步规范化B、个人购购房成为为市场消消费的主主体，促促使开发发商提供供高质素素、服务务完善的的楼盘。。通过激激烈的市市场竞争争，实现现优胜劣劣汰，逐逐渐形成成有实力力的大公司，，大品牌牌将会脱颖颖而出，，成为房房地产开开发主流流，实现现规模经经营。C、随政策策法规的的健全、、市场的的规范、、市民观观念的转转变、信信息的丰丰富，来来宾房地地产市场场将进一一步繁荣荣。D、消费市市场日趋趋理性、、成熟、、楼盘设设计、配配套、周周边环境境乃至科科技含量量越来越越为购房房者关注注。从以上几几点，得得出结论论：开发商的的实力、、品牌和和开发楼楼盘品牌牌概念将将成为该该区域竞竞争优势势。49二、来宾宾房地产产企业品品牌比较较分析目前来宾宾市房地地产企业业较知的的有“东东达地产产”、““银宇地地产”、、“丽丰丰地产””、“裕裕达地产产”、““大地地地产”、、“红河河地产””等等，，但品牌牌之间其其知名度度也不一一样。总体来说说，来宾宾市房地地产企业业品牌不不多，而而且在品品牌建设设还存在在着几个个问题，，一是缺缺乏品牌牌经营意意识，不不少房地地产企业业还停留留在产品品观念上上，认为为品牌建建设费力力费钱，，对品牌牌建设没没有引起起重视；；二是品品牌经营营缺乏整整体规划划，有些些房地产产企业在在品牌建建设过程程中做过过一些努努力，但但往往是是想到什什么做什什么，没没有全面面系统的的品牌规规划。50三、裕达达品牌建建议唱响怎样样的企业业品牌？？（1）裕达的的品牌远远景为城市建建设服务务，为改改善居民民居住条条件服务务，为来来宾市现现代化服服务，我我们不断断增强实实力、创创新思维维，为消消费者带带来信心心保障，，保持在在房地产产业的领领先地位位。（2）裕达的的品牌描描写有责任感感、使命命感，务务实、创创新、诚诚实稳重重又充满满活力，，具有雄雄厚的经经济实力力及较高高的文化化修养，，荣获多多项资质质，富有有情趣，，热情洋洋溢。在在社会中中，平易易近人，，能顾及及各个层层面的需需求；作作为家家庭成员员，他可可靠、亲亲切，是是个可托托付终生生的人。。51（3）裕达的的服务形形象房子对有有些消费费者是一一辈子的的事，所所以期望望得到最最充分的的保障。。社会在不不断进步步、发展展快，消消费者期期望发展展商提供供的利益益和服务务都能跟跟得上时时代，并并且一直直陪伴他他们。裕达将会会长久地地伴随着着消费者者，不断断地为他他们提供供优质生生活，做做“天长长地久””的服务务工程。。（4）提升企企业品牌牌的目的的提升裕达达地产品品牌的良良好社会会形象。。企业品牌牌的提升升，帮助助增强裕裕达属下下楼盘在在消费者者心目中中的认同同感，带带动销售售。希望将来来开发商商成为吸吸引消费费者看房房的重要要因素。。52（5）裕达品品牌提升升的几种种方式建建议1、完善品品牌建设设组织保保障2、制定品品牌建设设规划3、VI手册设计计及制作作4、企业核核心价值值观塑造造5、创建学学习型组组织活动动6、公司员员工熟知知、熟记记品牌理理念7、制定公公司《裕达品牌牌视觉识识别标准手册册》8、建立一一套保证证顾客满满意的全全过程管理体系系9、整合和和完善品品牌支撑撑体系，，形成品牌目标标管理体体系10、输出品品牌管理理11、加强品品牌宣传传、品牌牌维护53核心攻击击战推广主题题策略——1、推广案案名“裕达·城市广场场”裕达，带带出开发发商品牌牌，立足足点是站站在了打打造企业业品牌的的高度。。城市广广场，即即裕达房房开在来来宾开发发继裕达达华庭之之后的第第二个房房地产项项目，是是一种全全新都市市生活，，是项目目属性与与市场需需求结合合点，代代表着城城市发展展的高度度；敢于于挑战，，创造巅巅峰，勇勇于承担担社会责责任，肩肩负来宾宾地产领领袖使命命，裕达达带着清清晰鲜明明的新城城市主义义理念，，去开发发楼盘。。54组团推广广案名：：A区多层推推广案名名：城市花园园B区高层推推广案名名：城市地王王C区小高层层推广案案名：城市尚都都组团案名名在总案案名“城城市广场场”的延延伸下，，以“城城市”作作为延伸伸的主题题，分别别针对不不同产品品，提出出相对应应的名称称。“花花园”在在市民的的心理，，多为多多层住宅宅区，且且小区绿绿化好，，以花园园名案，，赢得市市民的认认可。故故，A区的多层层案名建建议用““城市花花园”；；而C区是小高高层住宅宅，故，，案名建建议以““城市尚尚都”。。尚，高高尚，崇崇尚，有有生活的的品质感感。同时时也有高高高在上上的寓意意。B区为高层层商务酒酒店，故故，案名名建议用用“城市市地王””，以王王者之气气，霸占占来宾建建筑第一一高度。。552、推广主主题在资讯的的海洋里里，要让让消费者者记住你你的品牌牌，惟有有可联想想的东西西。居住住文化为为品牌赋赋予了附附加值。。因文化化认同而而选择品品牌。因因此，我我们提出出了贯穿穿全年的的推广主主题：裕达·城市广场场——城市门户户行行政核核心主线——感动城市市感感动生活活感动城市市：通过提升升裕达的的地产品品牌，让让品牌在在市场上上增强影影响力，，让品牌牌深入大大众，深深入人心心，感动动每一个个消费者者，感动动整个城城市。感动生活活：“裕达·城市广场场”，裕裕达开发发的第二二个项目目，消费费者在感感动裕达达品牌的的同时，，居住在在由裕达达开发的的社区里里，生活活无比舒舒畅、愉愉快，感感动这里里的生活活。“感动””则分别代代表了两两层含义义，“感感”可引引申出““感觉””、“感感受”、、“感悟悟”等不不同含义义，我们们将这些些作为不不同阶段段的推广广主题。。而“动动”字则则贯穿于于全年推推广始终终，引申申出“项目动起起来”（项目目开工））、“生活动起起来”、“动感都市市”（“生生活”作作为实质质化的推推广方向向成为引引导的推推广主线线）。56推广主线线延展——第一阶段段：“裕达·城市广场场”——感动城市市，感动生活第二阶段段：“裕达·城市广场场”——感动城市市，感觉生活第三阶段段：“裕达·城市广场场”——感动城市市，感受生活第四阶段段：“裕达·城市广场场”——感动城市市，感悟生活核心攻击击渗透从大到小小，逐步步深入生生活57“裕达·城市广场场”的表表现原则则——第一个原原则，以以新城市市主义生生活观点点与受众众沟通；；第二个原原则，为为受众留留下足够够的想象象空间；；第三个原原则，有有文化味味和审美美价值；；第四个原原则，细细节的雕雕琢。58标向结合合项目地地理位置置实际、、市场情情况以及及来宾房房地产广广告情况况，提出出“裕达达·城市广场场”推广广方案，，以活动动为主要要推广手手段，结结合各种种媒介进进行全方方位的、、有针对对性宣传传，以达达到利用用较少的的推广成成本，实实现较大大社会影影响力，，最大化化提高项项目知名名度和美美誉度，，实现最最终的完完成销售售。59整合策略略：品牌牌营销＋＋产品特特征＋阶阶层语境境＋竞争争力战术术“品牌营销销”抓住住要害，，解决认知知不足“产品特征征”利益益驱动，，实际利益益“阶层语境境”分众众传播，，强化传播播效果“竞争力战战术”真真正实现现目标的连续不不断的攻攻击力策略核心心60策略解析析：通过由品品牌高度度创造产产品特征征，再由由阶层语语境和竞竞争力战战术贯彻彻实施。。让整合合策略具具备“指指导产品品方向，，实现品品牌理想想”的真真正策略略组合方方式，，最终结结果就是是对细分分后的目目标市场场实现由由物质到到精神层层面的全全方位整整合打击击。这个整合合行销链链上的重重要环节节是：开发商必必须将产产品、环环境构建建起来；；产品要要给业主主以实惠惠，因为为“再富富有的人人也追求求物超所所值的心心理”，，全方位位的关注注客户的的需求。。意识形态态（海报报、户外外等）——“震撼”你你；现场环境境（现场场包装））——“打击”你你；依靠实惠惠（物超超所值））——“诱惑”你你；全方位、、多层面面地进行行精神和和利益的的双重打打击（沟沟通）。。61全程推广广主题：：城市门户户行行政核心心全程推广广主线：：感动城市市感感动生活活“形象推推广”与与“产品品推广””两条主主线并行行自信力产品力树立品牌形象完成销售任务全程推广主线：“感动城市感动生活”推广主线62推广线路路1（形象推推广——自信力））：结合项目目卖点，，以活动动作为主主要表现现形式，，形成宣宣传系列列，以提提升品牌牌形象入入手，最最终推动动销售，，促进销销售任务务的完成成。推广线路路2（产品推推广——产品力））：依据不同同节点的的销售任任务，以以海报、、户外宣宣传作为为主要表表现形式式，结合合产品自自身特色色，针对对各阶段段销售所所面临的的问题展展开宣传传推广，，最终完完成产品品的销售售目标。。63“高层领袖袖”卖点点：来宾，一一个新兴兴城市，，正处于于城市建建设高速速发展时时期，高高层建筑筑尚未出出现，项项目规划划中的29层商务大大厦将作作为城市市发展标标志性建建筑，引引领高层层时代的的到来。。如何正正确挖掘掘这一卖卖点，将将有利于于提升项项目及开开发商形形象，利利于本案案的后期期销售“四星级级酒店””卖点：：来宾目前前尚无三三星级以以上的星星级酒店店，项目目规划中中的四星星级高档档商务酒酒店，又又是在另另一领域域中创造造领袖地地位，步步步彰显显实力。。这也将将是在贯贯穿整个个推广过过程中的的又一鼎鼎力卖点点，将有有效奠基基项目定定位。核心攻击击的火力力点卖点分析析——64“新城市主主义”卖点：：以人为本本，强调调混合土土地用途途，并以以公共交交通为规规划原则则。力图图使现代代生活的的各个部部分成为为一个整整体，即即居住、、工作、、商业和和娱乐设设施结合合在一起起，成为为一种紧紧凑的、、适宜步步行的、、功能混混合的新新型社区区。减少少对小车车的依赖赖程度和和相关开开支，减减少空气气污染，，别具匠匠心的邻邻里特征征和个性性，避免免景观像像复制品品似的到到处出现现。超前前的设计计理念营营造一种种全新而而又符合合现代人人居生活活，是竞竞争对手手无法比比拟的，，是项目目生活文文化的重重点。“开发商商实力””卖点：：裕达第一一项目已已建立起起来的良良好品牌牌形象将将进一步步升华。。总部位位于广州州，拥有有四个一一级资质质、一个个二级资资质、一一个三级级资质，，项目遍遍布全国国的实力力开发商商，将是是我们项项目优秀秀品质的的有力保保障，也也是消费费者关注注所在。。核心攻击击的火力力点卖点分析析——65“区位”卖卖点：项目位于于新城区区政治、、文化、、金融、、居住中中心区，，来宾最最热门的的房地产产板块，，大众关关注度高高。同时时处于来来宾门户户、紧靠靠汽车站站总，项项目将作作为来宾宾献给世世界的城城市名片片，未来来的城市市发展，，给项目目奠定了了巨大的的潜力。。“产品””卖点：：项目将开开创来宾宾首个精精品复式式住宅以以及简约约中式突突出现代代风格包包含中国国元素等等等，产产品类型型丰富、、多样化化，为消消费者提提供了最最大化的的选择空空间。以上本案案的多个个卖点，，其中任任一卖点点单独亦亦能支撑撑起本案案，但我我们要做做的是将将这些卖卖点进行行深化并并分阶段段的推出出，同时时结合各各阶段销销售目标标来进行行“有效的整整合”。要以“最有效”的途径来来发挥出出这些卖卖点的特特色，并并通过宣宣传手段段来提升升本案的的附加价价值。核心攻击击的火力力点卖点分析析——66“线”与“点”的组合我们首先先推出““感动城市市感感动生活活”来作为为全程的的推广主主线。然然后依据据不同的的销售节节点，将将全程划划分为四四个不同同的推广广阶段，，各阶段段要以项项目卖点点作为支支撑，最最终形成成一条完完整的推推广脉络络，同时时配以活活动来作作为主要要的宣传传方式，，最终完完成促进进销售的的推广任任务。其其各阶段段推广主主题如下下图所示示：感动城市感动生活城市CBD感动生活（10-11月，入市期）感觉生活（12-2月，强销期）感受生活（3-4月，持销期）都市景观都市享受产品文化生活主义品味产品健康产品感悟生活（5-6月，保温期）投资升值潜力地域发展潜力产品67分阶段攻攻击策略略第一阶段——“感动城市，感动生活”形象推广主题“裕达·城市广场”——“感动城市感动生活”阶段目标在10-11月份，推出全程推广主题“感动城市感动生活”，并以此来引领全程的推广宣传活动。造势活动建议活动（一）活动主题：2007，城市CBD—“造城展“——城市报影展——城市CBD发展图片展示活动目的：1、彰显项目定位，引领来宾都市发展潮流；2、有利于树立开发商形象、聚集人气、赢得客户良好的口碑，以利用口碑宣传为后期积累更多有效客户；建议活动（二）活动主题：星级服务大擂台---“星级服务月”活动目的：1、彰显项目开发商实力与打造城市CBD决心及责任感，体现服务品质；2、有利于树立开发商形象、聚集人气、赢得客户良好的口碑，以利用口碑宣传为后期积累更多有效客户；时间安排排：2007年10-11月（待定定）68阶段媒介介组合“裕达·城市广场”360度媒体策略户外电视DM公关活动动车体网络销售部、、现场包包装69分阶段攻攻击策略略第二阶段——“感动城市，感觉生活”形象推广主题“裕达·城市广场”——“感动城市感觉生活”阶段目标本阶段以“新城市主义”、“产品”二个卖点分别支撑形象主线和产品主线的推广，以活动作为形象主线的推广手段、以户外、DM等配合销售来促进产品销售。从而做到对““裕达·城市广场”，感动城市，感觉生活”这一阶段性推广主题的有效支撑。造势活动建议活动（一）活动主题：都市新城市主义宣传活动——“裕达·城市广场”新生活理念系列一：“城市环保宣传之星”——全城长跑健身运动活动目的：1、借助媒体力量，推出“新城市主义”概念2、结合“新城市主义”卖点，烘托本阶段“感觉生活”的推广主题。3、使客户亲身体验“新城市主义”的感受，变想象为实践，通过真实的参与互动，促进销售。建议活动（二）活动主题：裕达·城市广场新生活理念——都市新城市主义系列宣传活动系列二：“最佳邻里”——文艺评选大赛活动目的：1、利用现场场地、设施举办休闲运动及娱乐活动，通过现场活动中邻里亲和性的体现，更加突出社区良好的自然环境和居住环境。时间安排排：2007年12-2008年2月（待定定）70阶段媒介介组合“裕达·城市广场”360度媒体策略短信户外外展公关活动动车体DM网络71分阶段攻攻击策略略第三阶段——“感动城市，感受生活”形象推广主题“裕达·城市广场”“感动城市感受生活”阶段目标1、本阶段的推广目标将仍然沿袭“生活”这一围绕全程的推广主线，对上一阶段的“感觉生活”进行升级，使客户从感官上的了解程度升级到“感受”程度。2、推出“文化”、“品味”、“产品”三个卖点，并将这三个卖点有效的进行相互组合，以此来支撑““裕达·城市广场”——感动城市，感受生活”这一阶段性推广主题。造势活动建议活动：活动主题：品味生活类活动——都市演绎文化艺术节活动目的：1、于现场开展以“都市表演”为主题的艺术节活动，利用媒体宣传提升项目生活形象与文化艺术品味。2、结合“品味”卖点，烘托本阶段“感受生活”推广主题。时间安排排：2008年3-4月（待定定）72阶段媒介介组合“裕达·城市广场”360度媒体策略短信户外外展公关活动动车体DM网络73分阶段攻攻击策略略第四阶段——“感动城市，感悟生活”形象推广主题“裕达·城市广场”“感动城市感悟生活”阶段目标1、本阶段的推广目标依然沿袭“生活”这一全程推广主线，并在上一阶段推广主题“感受生活”的基础上再次升级，使其提升到“感悟生活”的程度。2、以“产品”、“投资升值角度”、“地域发展潜力”三个卖点，对本阶段推广主题进行有效支撑。造势活动公关活动（一）活动主题：答谢业主联谊大会活动目的：利用节日契机与活动扩大社会影响力公关活动（二）活动主题：不同目标客群联谊活动活动目的：1、针对不同的目标客群，开展各类联谊活动2、提高目标客群对本案的了解，展示未来发展潜力，营造生活乐趣时间安排排：2008年5-6月（待定定）74阶段媒介介组合“裕达·城市广场”360度媒体策略户外电视外展公关活动车体网络DM75“裕达·城市广场”感感想随着城市扩大大化时代的到到来，来宾将将重新建立自自己的自豪与与荣光，新城城市梦想格外外激扬。“裕裕达·城市广场”，，同步城市梦梦想，站在城城市的高度思思考建筑，站站在历史的角角度规划未来来，以开放前前瞻的视野，，奠基来宾未未来CBD，打造来宾腾腾飞的心脏。。什么是“裕达达·城市广场”？？来宾城市新中中心CBD奠基巨作来宾城市门户户行行政核核心城市大型综合合社区星星级顶尖配配置国际大师作品品新新城市市地标未来核心区域域交交通便便捷通达稀缺自然资源源标标识城城市景观76文案主题表现现：文案主题1：城市门户行行政核心心文案主题2：来宾高层时时代来临！文案主题3：城市地标谁谁与争峰峰文案主题4：星级配套为为我独尊尊77第四回合视视觉表现战战78LOGO方案一：798081828384858687LOGO方案二：8889909192LOGO方案三：93949596979899100LOGO方案四：101102103104LOGO方案五：105106107108109LOGO方案六：110LOGO方案七：111LOGO方案八：112LOGO方案九：113LOGO方案十：114本次提案结束束，望指正！！神圣的工作在在每个人的日日常事务里，，理想的前途途在于一点一一滴做起。创造性模仿不不是人云亦云云，而是超越越和再创造。。逆境给人宝贵贵的磨练机会会。只有经得得起环境考验验的人，才能能算是真正的的强者。22:3822:3822:38:5622:38:56所谓天才，只只不过是把别别人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。强烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有强大的动动力才能在好好的职业中获获得成功。你你必须在心中中有非分之想想，你必须尽尽力抓住那个个机会。患难可以试验验一个人的品品格，非常的的境遇方才可可以显出非常常的气节;风平浪静的海海面，所有的的船只都可以以并驱竞胜。。命运的铁拳拳击中要害的的时候，只有有大勇大智的的人才能够处处之泰然。不放过任何何细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的竞争优势势，就是比比你的竞争争对手学习习得更快的的能力。把你的竞争争对手视为为对手而非非敌人，将将会更有益益。一旦做出决决定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行动!如果通用公公司不能在在某一个领领域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就会把把它在这个个领域的生生意买掉或或退出这个个领域。我的的宗宗旨旨一一向向是是逐逐步步稳稳健健发发展展，，既既不不要要靠靠耸耸人人听听闻闻的的利利润润，，也也不不要要在在市市场场不不景景气气时时，，突突然然有有资资金金周周转转不不灵灵的的威威胁胁。。05-1月月-2322:38:56在艰艰难难时时期期，，企企业业要要想想获获得得生生存存下下去去的的机机会会，，唯唯一一的的办办法法就就是是保保持持一一种种始始终终面面向向外外界界的的姿姿态态。。若若想想长长期期生生存存，，仅仅有有的的途途径径就就是是要要使使人人人人竭竭尽尽全全力力，，千千方方百百计计让让下下一一代代产产品品进进入入用用户户家家中中。。时间间是是一一个个伟伟大大的的作作者者，，它它会会给给每每个个人人写写出出完完美美的的结结局局来来。。自始始自自终终把把人人放放在在第第一一位位，，尊尊重重员员工工是是成成功功的的关关键键。。让流流程程说说话话，，流流程程是是将将说说转转化化为为做做的的惟惟一一出出路路。。1月月-231月月-2322:38:56在一一个个崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定会会获获得得成成功功。。微软软离离破破产产永永远远只只有有18个月月。。坚持是一种智智慧，固执是是一种死板。。1月-231月-23命运是一件很很不可思议的的东西。虽人人各有志，但但往往在实现现理想时，会会遭遇到许多多困难，反而而会使自己走走向与志趣相相反的路，而而一举成功。。一个管理者如如果不了解其其下属的工作作，那他就无无法有效地管管理他们。人们所认识到到的是成功者者往往经历了了更多的失败败，只是他们们从失败中站站起来并继续续向前。22:38:5622:381月-23等待。我将要要在这三块基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百计请一一个高招的专专家医生，还还不如请一个个随叫随到且且价格便宜的的江湖郎中。。是员工养活了了公司。2023/1/522:38能用他人智慧慧去完成自己己工作的人是是伟大的。不满足让客户户满意，要追追求让客户感感动，创造客客户终身价值值。新经济时代，，不是大鱼吃吃小鱼，而是是快鱼吃慢鱼鱼。路是脚脚踏出出来的的，历历史是是人写写出来来的。。人的的每一一步行行动都都在书书写自自己的的历史史。05一一月月202310:38下下午1月-23差错发发生在在细节节，成成功取取决于于系统统。速度就就是一一切，，它是是竞争争不可可或缺缺的因因素。。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命运本本来就就不公公平所所以我我要改改变命命运。。投机取巧巧的人。。10:38:56下下午22:38:56质量是维维护顾客客忠诚的的最好保保证。最好的CEO是构建他他们的团团队来达达成梦想想，即便便是迈克克尔·乔丹也需需要队友友来一起起打比赛赛。2023/1/522:381月-23在这个世世界上，，没有人人能使你你倒下。。如果你你自己的的信念还还站立的的话。一个人要要发现卓卓有成效效的真理理，需要要千百万万个人在在失败的的探索和和悲惨的的错误中中毁掉自自己的生生命。1月-2322:38:56感情投资资是在所所有投资资中，花花费最少少，回报报率最高高的投资资。壮士临阵阵决死哪哪管些许许伤痕，，向千年年老魔作作战，为为百代新新风斗争争。慷慨慨掷此身身。2023/1/522:38:5622:381月-23谢谢各位位！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月