某项目营销策划定位报告

——昊创高新南项目营销策划报告ROYALBAY御沙湾来自....中国最大的资料库下载提案思路市场诊断项目发展战略项目思考项目解析第1篇：市场诊断经济。1深圳市场GDP增长率与房地产发展的关系GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展近年深圳GDP增幅：17%左右房地产高速发展1深圳市场土地。1深圳市场关内土地稀缺房价持续上涨1深圳市场供需。1深圳市场05年南山区潜在供应项目37个，高价位项目供应量超过30%供不应求南山仍属热点房价继续走高1深圳市场政策。1深圳市场房地产投投资增幅幅有所下下降房地产开开发规模模明显得得到控制制金融紧缩缩政策将将会延续续，房价价上涨幅幅度将趋趋于缓和和1深圳市场121号号文件18号令令提高二次次置业按按揭贷款款的门槛槛加息“禁筹令令”南硅谷———占据据着深圳圳滨海沿沿线重要要位置，，是深圳圳乃至南南中国唯唯一拥有有硅谷概概念的海海湾新区区。1南硅谷市场住宅用地26万平方米住宅建面78万平方米住宅总户数约7000户居住人口达3.6万人功能界定居住功能科技功能教育功能规划配套公共配套齐全大多数居住用地一般都配有自己的小型商业服务设施缺乏大型商业文化中心人口密度度低、高高科技教教育概念念的纯粹粹优质片片区功能界定1南硅谷市场稀缺的自自然景观观为南硅硅谷最核核心的吸吸引力景观资源1南硅谷市场具有强大吸引引力的教育体体系，是深圳圳名符其实的的大学城—教育配套1南硅谷市场—商业商业配套日趋趋完善，居住住氛围逐渐形形成—交通完善的交通体体系、南山与与福田罗湖之之间的纽带位位置为南硅谷谷楼盘抢占深深圳市场,吸吸引香港消费费群体创造了了条件南硅谷历年推推售物业列表表项目名称2003年2002年2005年2006年2004年发展商阳光带海滨城城1期招商滨福庭院熙湾海怡东方纯海岸中信海阔天空空中信福田鸿威深咨本案上市时间祺悦项目推售时间间总量(万平方方米)17.59.76.2383.383.3阳光带海滨城城2期招商14.5年推出量(万万平方米)年销售量(万万平方米)82201527735—301南硅谷市场供不应求，价价格具有上涨涨空间客户区域分布布科技园:南山山:福田:其其它02年03年04年50：40：：9：155：35：：9：150：30：：15：5三房及以上中中大户型为主三房为主，传传统居家型，产品同质质化三房为主，传传统居家型，较多多雷同产品宣传概念“深圳滨海第第一城”“因天赋而优优越”南硅谷片区，，教育社区中心生活南硅谷片区高尚社区南硅谷房地产产发展历程1南硅谷市场市场特点02年03年04年市场认同度低低引起市场关注注，但区域价值未得到充充分展示产品限于内部部竞争，区域价值明显显被低估阳光带海滨城城一期公开发售售深圳湾·南硅硅谷命名论坛坛秋交会三大楼楼盘集体亮相相深圳湾三大楼楼盘集体亮相春交会，15公里生态态长廊设计方案案确定结点销售均价（元元/㎡）6500—68006800—72007400左右右南硅谷房地产产发展历程1南硅谷市场区域价值未挖挖掘，物业升值潜力力巨大!2006年南硅谷的未来？1南硅谷市场机遇?挑战?滨海大道休闲闲生活带后海填海区公共活动中心心口岸区东侧生生态绿廊东角头沿岸休休闲旅游公园园海上世界人文文主题公园机遇一：15公里观海长长廊机遇二：滨海沿线物业升值机遇三：滨海海物业纷纷亮亮相机遇四：交通体系发达机遇五：居住氛围形成，商业完善机遇②①⑦本案高尔夫南硅谷潜在供应项目中，本项目的景观资源最佳。③④⑤⑥①伟鸿项目5.78万m2②卓越项目6万m2③三九项目4.2万m2④世博项目4.8万m2⑤澜涛项目3.87万m2⑥东方雅香项目3.2万m2⑦风平浪静家园——挑战一：南硅硅谷潜在供应应项目30万万，普遍规模模较小，存在在同质化1南硅谷市场130余万㎡㎡区域名称2005—2007年潜潜在供应量未来总供应量量10万㎡㎡项目南硅谷后海蛇口深圳湾30余万m20个75万m22个200余万m27个250余万m28个约30万㎡120余万㎡㎡近60万㎡挑战二：同类区域潜在供应量巨大，区域间竞争激烈1南硅谷市场发展空间广阔阔市场竞争残酷酷可以预测：南南硅谷市场未未来超越南硅谷！！亲近深圳湾！！面向全深圳！！项目制胜关键第2篇：项目目定位沙河高尔夫滨海生态公园深圳湾滨海大道地铁沙河西路硅谷公园南外小学南外中学超市深南大道联理集团、中兴通讯、招商银行深圳大学、高新园区、深圳虚拟大学园待开发工业用地位置：项目紧紧邻高新南十十一路、科技技南环路、沙沙河西路用地面积：1.0643万m2建筑面积：3.8315万m2容积率率：3.6覆盖率率：＜25%技术经济指标标2地块解析其它楼盘阳光带海滨城/超市高尔夫南山中学项目地块沙河西路纯海岸滨海项目地块N地块四至2地块解析滨海概念高端形象锁定科技园、南山高收入消费群体，面向深圳消费群，吸引香港置业群体全新营销理念利用教育资源产品超越突出景观优势滨海概念品牌物管顾问区域重新界定，以区域价值带动项目价值客户细分，考虑重视教育配套的消费群高端形象产品超越，差异化强强联手，滨海硅谷双重概念，独特营销利用景观资源客户细分产品创新，差异化包装展示景观价值高科技产品高端形象支撑价格减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会SWOT海景、高尔夫景纯粹成熟高尚居住区教育配套生活配套完善，交通便捷高科技教育区域氛围雄厚的产业基础规模小地块形状不规则噪音与废气影响现代物流中心掘起，南硅谷未来将有大量企业进驻西部通道开通经济、重心西移、土地稀缺红树湾滨海沿线物业价值提升15公里休闲滨海长廊南硅谷市场价值未被充分挖掘红树湾-后海-蛇口未来三年潜在供应量300多万m2南硅谷区域内待开发项目约16万m2项目SWOT分析及应对策略产品超越独特营销市场细分突破市场的竞争模型3项目发展战略深圳社会阶层层结构低收入阶级富豪阶层上层中产阶级目标客户群中产阶级

中产阶级——深圳的置业主流学术界一般认为，如果一个社会的结构达到“菱形”的理想状态，即富豪与权贵，穷人与弱者都是少数的，中产阶级将成为置业的主流。3项目发展战略战术1：市场场细分——客客户定位——而立、不不惑之年——关注下一一代成长——事业小有有成就，收入入稳定——渴望得到到社会的认可可和尊重——金领，中中坚力量，高高管——具独特生生活品味，追追求卓越品质质——受过良好好的教育——工作繁忙忙、压力大、、危机意识强强——务实，注注重物业升值值潜力——推开窗希希望看到的是是绿地、海洋洋、沙滩。。。。3项目发展战略战术1：市场场细分——客客户特征项目的客户群群体主要来自自金融、证券券、保险、IT、通信、、物流等行业业的精英人士士、部分的自自由职业者和和个体私营经经营者。次要客户◎宝安、龙岗、外地客户重要客户罗湖私营企业主◎福田、南山自由职业者◎香港客户◎福田、南山个体经营者◎3项目发展战略战术1：市场场细分——客客户来源核心客户◎福田、南山企业中\高层管理人员◎福田、南山私营企业主◎福田、南山公务员◎科技园IT人士城市中·高高尚生活区区·滨海海物业战术2：产品品超越——物物业定位3项目发展战略上层中产专属属海岸生活战术2：产品品超越——形形象定位3项目发展战略“海岸生活””——生活方方式的转变“他们在这里里，完全与城城市的喧嚣隔隔离，所感受受到的是太平平洋的辽阔，，加利福尼亚亚群山的静谧谧，连呼吸的的空气也是洁洁净的……””——王受之一周的紧张工工作后周末得以完全全放松海涛声中起床床观海露台中赏赏景进餐闲坐于空中会会所在滨海长廊中中漫步吹着清凉的海海风……通过市场比较较法计算得出出本项目的目目前均价为8220元/平方米。综合考虑深圳圳地产市场涨涨幅规律4％％—6％预计本项目在在未来推出市市场时可实现现的均价为：：3项目发展战略价格建议8500—9000元/平方米战术点3：独特营销【御沙湾】，，诉说的是一一种对城市中中产阶级的尊尊重和深层理理解……市场未来供应应量春交会契机规划利好竞争对手的动动作项目工程进度度2006年5月（春交会会）3项目发展战略战术3：独特特营销——入入市时机预祝本项目圆圆满成功！预祝项目圆满满开发成功！！即使赠品只是是一张纸，顾顾客也是高兴兴的。如果没没有赠品，就就赠送“笑容容”。所谓企业管理理就是解决一一连串关系密密切的问题，，必须有系统统地予以解决决，否则将会会造成损失。。浪费费时时间间。。1月月-231月月-23盖茨茨运运用用的的管管理理风风格格既既不不是是美美国国的的个个人人主主义义式式，，也也不不是是日日本本的的共共识识主主义义式式，，而而是是独独树树一一帜帜的的达达尔尔文文式式企业业成成功功经经典典名名人人名名言言23:1323:1323:13:341月月-23前方方充充满满着着未未知知，，但但我我必必须须得得走走。。无法评估，，就无法管管理。1月-231月-231月-231月-2323:1323:13授权就像放放风筝，部部属能力弱弱线就要收收一收，部部属能力强强了就要放放一放。军队无放放任，学学校无放放任，此此今日世世界各共共和国之之道例。。军队放放任，则则将不能能以令，，学校放放任，则则师不能能以教；；将不能能令则军军败，师师不能教教则学校校败，其其为国忠忠，莫此此之尤。。05-1月-2305-1月-23积极的人人在每一一次忧患患中都看看到一个个机会，，而消极极的人则则在每个个机会都都看到某某种忧患患。不是没办法，，而是没有用用心想办法。。用心想办法法，一定有办办法，迟早而而已。1月-231月-231月-23用人不在于如如何减少人的的短处，而在在于如何发挥挥人的长处。。观察才行。你的脸是为了了呈现上帝赐赐给人类最贵贵重的礼物做人低三分分，做事高高三分。23:13:3423:13:3423:131月-23决不能在没没有选择的的情况下，，作出重大大决策。经营企业，，是许多环环节的共同同运作，差差一个念头头，就决定定整个失败败当你在事事业上遇遇到挫折折，有"打退堂鼓鼓"的念头时时，你应应该加以以注意，，这是最最危险的的时候!1月-231月-2323:1323:13:34世界上没没有夕阳阳企业,只有落后后和不思思进取的的企业。。光靠价格格便宜的的产品能能够长久久地存活活下来。。没有组织织就没有有管理，，而没有有管理也也就没有有组织。。管理部部门是现现代组织织的特殊殊器官，，正是依依靠这种种器官的的活动，，才有职职能的执执行和组组织的生生存。管理就就是做做好无无数小小的细细节工工作。。05-1月月-2305-1月月-231月-23将良品品率预预定为为85%，那么么便表表示容容许15%的错误误存在在。顾客是是重要要的创创新来来源。。人生的的选择择决定定一切切。成功的的企业业领导导不仅仅是授授权高高手，，更是是控权权的高高手。。卓有成效的的管理者善善于用人之之长。2023年年1月5日日05一月月2023做生意，要要随着形势势的变化而而变化。做做小生意，，在于勤;做大生意，，要看政治治观局势。。魔鬼存在于细细节之中。一月231月-2323:13大多数的错误误是企业在状状况好的时候候犯下的，而而不是在经营营不善的时候候。没有什么比忙忙忙碌碌更容容易，没有什什么比事半功功倍更困难。。成功的方法千千万条,多总结别人的的失败,根据现实的路路行走,不要太在意听听取名人大家家的创业格言言。协调以及控制制。1月-232023/1/523:1311:13:34下午午企业做大后CEO说话要越来越越细。小企业业要有长远的的打算大企业业要有注意细细节。2023/1/523:13:34企业的成功靠靠团队，而不不是靠个人。。只要不不是相相当重重要的的商品品，不不是稳稳健踏踏实地地行商商，迅迅速发发展就就等于于迅速速破产产，只只有使使多种种商品品不间间断地地相继继配合合上市市，才才能使使迅速速发展展的事事业稳稳步前前进。。1月-232023/1/523:13:34正确的的决策策来自自众人人的智智慧。。周到到的的服服务务，，那那简简直直是是难难以以想想象象的的。。23:132023/1/523:13:34谢谢谢各各位位！！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。23:13:3423:13:3423:131/5/202311:13:34PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2323:13:3423:13Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。23:13:3423:13:3423:13Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2323:13:3423:13:34January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202311:13:34下午午23:13:341月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2311:13下下午1月-2323:13January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/523:13:3423:13:3405January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。11:13:34下下午11:13下午23:13:341月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。23:13:3423:13:3423:131/5/202311:13:34PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2323:13:3423:13Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。23:13:3423:13:3423:13Thursday,January5,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。1月-231月-2323:13:3423:13:34January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月202311:13:34下下午23:13:341月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月2311:13下下午1月-2323:13January5,202316、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2023/1/523:13:3423:13:3405January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。11:13:34下下午午11:13下下午午23:13:341月月-239、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅读一一