易居-房地产商品房价格的构成-

商品房价格的构成目录二、影响商品房价格的主要因素一、商品房价格基本构成开发企业可测算的量化价格不可测算或量化的价格因素一、商品房价格的基本构成商品房价格构成商品房价格构成商品房价格构成基本要件商品房价格房地产开发成本企业预期利润+=价格成本利润=+土地成本建安成本配套费用期间费用土地成本1、土地使用权购买价格

2、土地开发费用

1、建筑物安装工程费用（建安费用）2、前期工程费用建筑成本配套费用1、住宅配套2、公共设施配套期间费用3、销售费用1、筹资费用2、管理费用建筑用地成本土地契税及手续费带征用地土地成本七通一平或五通一平费用基础设施费用可行性研究费用勘查设计费用地下车库不可售配套设施商业建安工程独栋别墅/联排别墅小高层/高层多层（电梯/不带电梯）商品房价格构成房地产开发成本13、智能化工程（多高层）12、雨污水管工程（多高层、联排别墅、独立别墅）11、景观、绿化（多高层、联排别墅、独立别墅）10、河道处理9、车库（独立）8、道路、围墙（多高层、联排别墅、独立别墅）7、电视6、环卫（多高层、联排别墅、独立别墅）5、环保（多高层、联排别墅、独立别墅）4、电话（多层、高层、别墅）3、供气（多高层、联排别墅、独立别墅）2、供电（多层、高层、别墅）1、供水1、居委会，非机动车车棚，2、项目内部营业性公共配套银行3、幼儿园，托儿所、中小学，文化站，医院等

房地产开发建设成本基准地价的确定

用途级别商业办公住宅工业

基准地价（元/平方米）设定容积率

基准地价（元/平方米）设定容积率

基准地价（元/平方米）

设定容积率

基准地价（元/平方米）

设定容积率1122603.582003.5——

————

——

29920620062002.5

375003.045503.0455042002.045280330033002.02100539602.324002.324001.811001.562175150015001.5530

1.0712691.29401.29401.0295891070070025096001.05101.05100.81951037037037015011滩涂待定上海市基准地价表（基准日2003年6月30日）

——1-5级土地基准价为“七通一平”条件的熟地价格——6-11级土地基准价为“五通一平”条件的熟地价格——……………….一级区域二级区域三级区域四级区域五级区域房地产开发建设成本基准地价的确定（5级）房地产开发建设成本生地与熟地的区别土地征用及动迁完成煤气排污水供水道路通讯供电排雨水动迁土地平整五通一平七通一平商品房价格构成大配套和小配套大配套：项目外涉及供水、供电、煤气、排污等管网设施等小配套：项目内涉及供水、供电、煤气、排污等管网设施等以用地红线为界进行区隔商品房价格构成其他成本费用维修基金（前期费用+建安成本+基础设施配套工程）×3%-5%不可预见费带电梯总价4%收取，不带电梯住宅按总价3%收取税金土地使用税——1.5-30元/平方米营业税及附加——总收入5.5%（营业税、城市维护建设税和教育费）所得税——毛利润的33%从项目开开发的角角度来看看商品房价格构成小结项目比例投入增加1%土地45%-50%销售价格增加6%-7%土建30%-35%前期规划设计5%配套5%-10%——利息5%-6%管理费2%-3%营销2.5%-3%二、影响响商品房房价格的的主要因因素商品房价价格构成成影响价格的主要因素商品房价价格政策市场产品配套品牌营销土地价格格原材料市市场后续供应应罗店板块块6217顾村板块块7029上大板块块8180A30A20板块菊太路A地块菊太路B地块菊太路C地块地块面积(万平方米)14.7114.8411.27容积率1.351.351.35建筑面积(万平方米)19.8520.0315.21中标价格（万元）12500010400095000中标楼板价（元/平方米）6291518762442007年7月月保利集集团取得得的菊太太路三块块地，中中标楼面地价价已经达达到了6200元/平平方米，，接近目前前区域销销售均价价，预估其项项目推出出单价将将达到10000元/平方米米。案例一：：顾村保保利地块块土地条件件对商品房房价格的的影响共富板块块10369板块7月均价共富板块10369西城板块7648上大板块8180月浦板块6209顾村板块7029罗店板块62172007年7月月竞品成成交累计计均价统统计西城板块块76482007年7月月保利菊菊太路6200月浦板块块6209案例二：松江客运总站

交通条件因素对价格的影响松江老城城松江新城城案例二：松江客运总站

交通条件因素对价格的影响三湘四季花城保利西子湾御上海上海松江交通枢纽案例二：松江客运总站

交通条件因素对价格的影响日期松江新城板块三湘四季花城保利西子湾御上海2008年4月76268447821785082008年3月77019144869681702008年2月66458063933881632008年1月68338491914582642007年12月73778011853482062007年11月6804699083842007年10月6740741180912007年9月649787702007年8月574172322007年7月544463202007年6月554763792007年5月560362922007年4月549865672007年3月530261782007年2月525862452007年1月50186318轨道9号号线2007年12月26日开通案例三：嘉城商业条件对商品房价格的影响沃尔玛2007年8月开始营业嘉城案例三：嘉城商业条件对商品房价格的影响建筑面积897600容积率1.02总户数6000户车位比1：0.34物业类型混合社区开盘时间2004.7单套面积公寓50-175双拼160-200

在售情况一期尾盘，二期尾盘，三期在售未来供应公寓嘉城占地地1320亩，，几乎占占到江桥桥镇1/3的面面积，从从体量来来看，是江桥板板块的标标杆性项项目；项目分四四期开发发，其中中一期（（幸福港港、桃花花岛、爱爱琴海、、香滨河河畔）二二期（新新航城））基本售售磬，当当前在售售主要是是三期（（雅颂湾湾），四四期尚未未开盘。。嘉城3期期雅颂湾湾07年年10月月25日日至今累累计推出出890套，总去化率率为80%；户型配比比以86-93平米2房为主主，另有有60平平米1房房、100-136平平米3房房；各户型去去化较平平均，均均在80%左右右项目07年9月月以前成成交较为为平淡，，而9月份成成交突然然发力，，当月成成交近300套套，08年年2月份份推出新新房源，，再度热热销，价价格也呈呈稳步上上扬态势势，截至08年3月月份，成成交价较较07年年初上升升约4000元元/平米米，幅度度近68%；。案例三：嘉城商业条件对商品房价格的影响中心城区区罗店高桥安亭朱家角枫泾松江新城城陈家镇浦江新城城奉城临港新城城2001年一城城九镇规规划案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响中心城区区罗店高桥嘉定新城城朱家角枫泾松江新城城陈家镇浦江奉城临港新城2005年1966规划划宝山新城闵行新城青浦新城南桥新城金山新城崇明新城（原南门板块块）1个中心城9个新城60个新市镇镇重点发展7个案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响123457891014131/2美兰湖高尔夫俱乐部（南湖泊、北森林各18洞球场）3美兰湖高尔夫俱乐部会所4推杆练习场5美兰湖皇冠假日大酒店6美兰湖7美兰湖国际会议中心8市民广场9文化广场10美兰湖艺术博物馆11北欧风情街12美兰湖建设俱乐部（健身/旱冰馆/餐厅）13美兰湖网球馆14论坛馆15科普放映厅16北欧度假馆17航模展馆18诺贝尔科技公园1215161761118案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响已建项目已建商业项目目顺驰美兰湖美兰金邸美兰湖别墅金兰雅墅美兰湖颐景园园案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响俱乐部会所案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响月罗公路罗店新镇案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响轨道交通：规规划中公交系统：3-4条（如如彭罗线）道路交通：沪沪太路案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响——民生类商商业配套严重重不足；——教育资源源空白；——医疗资源源空白；案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响练习1、阐述你认认为对商品房房价格构成主主要由哪几部部份所构成的的？2、结合自己己所销售的项项目楼盘，其其价格除受开开发成本影响响以外，与周周边竞品价格格所形成的差差价原因什么么。提交时间：2008年6月7日前提交方式：WORD（附附件）注意事项：注明各人姓名名、课程名称称（作为邮件件的标题）练习3、价格预判判谢谢9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。01:25:3501:25:3501:251/6/20231:25:35AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2301:25:3501:25Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。01:25:3501:25:3501:25Friday,January6,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2301:25:3501:25:35January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月20231:25:35上上午01:25:351月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月231:25上上午午1月-2301:25January6,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/61:25:3501:25:3506January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。1:25:35上上午1:25上上午午01:25:351月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。01:25:3501:25:3501:251/6/20231:25:35AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2301:25:3501:25Jan-2306-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。01:25:3501:25:3501:25Friday,January6,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2301:25:3501:25:35January6,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。06一一月20231:25:35上午午01:25:351月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月231:25上上午1月-2301:25January6,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/61:25:3501:25:3506January202317、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。1:25:36上午午1:25上午午01:25:361月-239、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。1月-231月-23Friday,January6,202310、阅阅读读一一切切好好书书如如同同和和过过去去最最杰杰出出的的人人谈谈话话。。01:25:3601:25:3601:251/6/20231:25:36AM11、越是是没有有本领领的就就越加加自命命不凡凡。1月-2301:25:3601:25Jan-2306-Jan-2312、越是无能能的人，越越喜欢挑剔剔别人的错错儿。01:25:3601:25:3601: