某开发区地块项目前期规划暨营销定位思路提报

张家口市张北县开发区地块项目前期规划暨营销定位思路提报北京协成机构2010年1月城市印象张北县，隶属高原气候，夏季清凉，是避暑胜地，拥有坝上草原的旅游资源，冬天寒冷，年平均气温不足5度；县城位置优越，路网发达，拥有充足的日照和良好的风力条件，是风力发电的示范区。张北拥有悠久的历史，这里的元中都驰名中外，另外人民朴实，最近成功地举办了音乐节。城市印象区域经济落后，张北属全国性贫困县近几年（尤其是最近三年）基础环境、投资环境明显提升交通：丹拉高速、张承高速、桑张铁路，闻名世界的“北方丝绸之路”张（张家口）库（库伦）商道贯穿县境。县城距北京230公里，距张家口市和京包铁路线45公里。207国道、张化、张沽等六条国省干线和张石高速公路于此聚集辐射，构成了以县城为枢纽、北连南接的交通运输网络。资源：矿产资源、旅游资源、自然资源（风力发电）政策：国家级及区域产业优惠政策（投资优惠政策、产业扶持优惠政策）软环境（区域推广）:加大区域形象推广（草原音乐节、世界小姐选美大赛）区域地位明晰、产业结构调整加快，为将来区域发展提供了持续发展动力项目信息初步经济技术指标占地面积：850亩容积率：1.5总建筑面积：85万平米项目四至项目北至兴和东路，南至张北一中，含张北一中南至南山公园，西至中都大街，为相对成熟和在售住宅小区，东至察哈尔南大街，路东侧为未成熟土地。项目信息南山公园变电站教育局张北一中质监局张北三中自来水公司检察院+仁爱医院成龙学校武装部张北县党校九朴树小学永泰小区丽都花园弘丰城宏怡嘉苑师范路小学区域资源优势解读：教育——师范路小学、张北三中、九朴树小学、成龙学校、张北县党校、张北一中事业单位——教育局、质监局、检察院、自来水公司周边社区——永泰小区、丽都花园、弘丰城、宏怡嘉苑能源——变电站绿化——南山公园一个85万平米的大盘，在张北县城，我们将如何操作首先，我们来看市场市场分析2009年楼市的“大阳春”局面招致政策的调控和媒体的关注和恶评，尽管一二线城市涌现出多家“地王”，但是2010年整体市场看空张北县城4.2平方公里的占地面积，37万人口，其中31万人口为农业人口，如何吸纳足够多的消化人群为难中之难大规模的拆迁改造，市场上面临着上百万平米的市场供应量如此市场形势下，我们如何确定项目的发展方向和定位思路宏观市场我们检验一下区域市场状况张北在售楼盘布局图市场分析目前张北县城在售楼盘（为调研楼盘）共计10个，主要分布在东北和东南城区，各为四个，西边有两个在售项目；在售的10个楼盘中9个为纯住宅项目，财富时代主打商业，为住宅、商业的集合体；鉴于张北的区域位置和市场环境，在售楼盘多为多层住宅，售价集中在2000左右，质素相对较低，均无突出性优势张北在售项目统计表项目名称价格建筑类型地下室户型区间主力户型物业费丽都花园1700/㎡多层650/㎡80-133900.2永泰家园1950/㎡多层未知70-9580左右0.2兴和小区2100/㎡多层700/㎡48-10890左右未知弘丰城2000/㎡多层650/㎡65-14060-1000.18-0.2天富小区1910/㎡多层650/㎡48-95630.2顺诚小区1850/㎡多层680/㎡60-10590左右0.15顺达东苑1700/㎡多层680/㎡65-10590左右0.25东辰杏花2000/㎡多层未知60-24090左右未知宏怡嘉苑2100/㎡多层、三期别墅、高层650/㎡53-11590左右0.2财富时代沿街底商7000/㎡内里底商4000/㎡商铺、多层、住宅未知80-16090-100未知市场分析地址：仁爱医院斜斜对面均价：1700/㎡户型：80-133平米主力户型：：90平米物业费：0.2/㎡㎡车位：地下车位4.5万/个销售情况：：售罄（周期期一年半））采暖：5.28元元/月/平平米地下室：650/㎡㎡建筑类型：：多层其他：商业业4250/㎡市场分析个案分析之之“丽都花园园”项目说明：：丽都花园为为距离本案案最近的项项目，为多多层住宅，，售楼处仅仅为两个中中年男人接接待，但待待人亲和，，无任何现现场布置，，销售良好好！地址：仁爱医院东东侧2号底底商均价：2000/㎡户型：65-140平米主力户型：：60、80、100物业费：0.18-0.2/㎡车位：地下车位6万/个销售情况：：现房售罄，，期房在售售采暖：5.28元元/平米/月地下室：650/㎡㎡建筑类型：：多层其他：共39栋市场分析个案分析之之“弘丰城””项目说明：：“弘丰城””亦算是距距离本案较较近的楼盘盘之一，其其规模相对对比较大，，总计39栋楼，根根据其售楼楼处现场摆摆置显示，，分三期开开发；此项项目建筑风风格相对比比较突出，，楼盘质素素相对较高高，但距其其他销售现现场介绍，，此项目在在证件存在在一定问题题；另其属属于现场布布置相对完完善的项目目，但销售售人员素质质相对比较较差。地址：仁爱医院对对面项目均价：：1650/㎡户型区间：：70-95主力户型：：80左右物业费：0.2/㎡㎡销售情况：：还剩大约17套采暖：5.28地下室：未知建筑类型：：多层其他：共300户户08年12月开卖卖说明：现场仅1人人接待，目目前项目尚尚未动工，，预计在10年年底底能入住市场分析个案分析之之“永泰家园园”地址：九卜树小学学对面项目均价：：2000/㎡户型区间：：48-108主力户型：：90左右物业费：未知车位：地下车位4.5万/个销售情况：：在售采暖：未知地下室：700/㎡㎡建筑类型：：多层其他：商业4300/㎡市场分析个案分析之之“兴和小区区”项目说明：：“兴和小区区”售楼处处为租住住住宅底商，，现场规模模相对较小小，销售员员为新入职职，专业知知识差，服服务差。项目均价：：1910/㎡户型区间：：48-95主力户型：：63物业费：0.2/㎡㎡车位：未知销售情况：：基本售完采暖：5.28地下室：650/㎡㎡建筑类型：：多层其他：共207户户剩余20户左右市场分析个案分析之之“天富小区区”项目均价：：1600/㎡户型区间：：60-105主力户型：：90左右物业费：0.15/㎡车位：共20个6万/个销售情况：：基本售完（（周期一年年）采暖：5.8×0.9×6地下下室室：：680/㎡㎡建筑筑类类型型：：多层层其他他：：集中中配配太太阳阳能能价价格格2400，，一一共共186户户，，采采暖暖费费一一年年住住不不超超过过两两个个月月按按80%收收取取市场场分分析析个案案分分析析之之“顺顺诚诚小小区区””项目目均均价价：：1600/㎡㎡户型型区区间间：：65-105主力力户户型型：：90左左右右物业业费费：：0.25/㎡㎡车位位：：无销售售周周期期：：1年年销售售情情况况：：基本本卖卖完完明明年年加加盖盖两两栋栋采暖暖：：5.28地下下室室：：680/㎡㎡建筑筑类类型型：：多层层其他他：：集中中配配太太阳阳能能价价格格2800，，一一共共186户户，，90㎡㎡下下契契税税1%,90㎡㎡上上契契税税1.5%,商商铺铺4000契契税税4%市场场分分析析个案案分分析析之之“顺顺达达东东苑苑””地址址：：兴华华东东路路、、师师范范路路、、中中都都大大街街、、察察哈哈尔尔大大街街中中心心地地带带项目目均均价价：：1880/㎡㎡户型型区区间间：：60-240主力力户户型型：：90左左右右物业业费费：：未知知车位位：：地下下440个个地地上上96个个销售售情情况况：：在售售采暖暖：：未知知地下下室室：：630/㎡㎡建筑筑类类型型：：多层层其他他：：规模模较较大大60栋栋楼楼1192户户，，销销售售员员素素质质较较低低，，商商铺铺一一层层5998/㎡㎡二二层层4688/㎡㎡市场场分分析析个案案分分析析之之“东东辰辰杏杏花花””地址址：：百货货大大楼楼东东100米米处处项目目均均价价：：1900/㎡㎡户型型区区间间：：53-115主力力户户型型：：90左左右右物业费费：0.2/㎡㎡车位：：车位地地下未未定价价，3万左左右销售情情况：：一期9栋售售罄二二期9栋销销售40%左右右采暖：：5.28地下室室：650/㎡㎡建筑类类型：：多层，，三期期打算算做别别墅、、高层层其他：：大概2000户户市场分分析个案分分析之之“宏怡怡嘉苑苑”地址：：张库大大道169号均价：：沿街7000/㎡，，内底底商4000/㎡户型区区间：：80-160主力户户型：：90-100物业费费：未知车位：：未知销售情情况：：基本售售完采暖：：未知地下室室：未知建筑类类型：：多层、、商铺铺、住住宅其他：：商铺200户左左右基基本售售完，，住宅宅新开开置，，售出出两套套，1600/㎡起起最高高2280/㎡㎡，底底商5000/㎡，，租售售同时时进行行市场分分析个案分分析之之“财富富时代代”一：张张北房房地产产开发发尚处处于行行业起起步阶阶段1、产产品素素质低低、同同质化化严重重。—长时时间内内维持持建筑筑成本本占开开发成成本绝绝大比比重的的开发发形态态。2、市市场竞竞争停停留在在价格格竞争争的初初级阶阶段。。—张北北县城城城区区面积积有限限，地地段价价值差差异被被最大大限度度压缩缩，同同时区区域可可开发发土地地趋近近无限限（对对于消消费人人口，，张北北县城城周边边有大大量的的可开开发土土地）），很很难支支持其其价值值的迅迅速上上升。。二：未未来市市场发发展及及提升升空间间有限限（价价格、、规模模）1、经经济基基础对对未来来市场场的拉拉动作作用有有限。。—区域域经济济总量量、人人均经经济水水平，，限制制了区区域市市场开开发总总量和和提升升量。。人口口基数数、及及购买买力提提速，，很难难支撑撑未来来市场场的升升级。。低水水平开开发、、价格格效应应依然然是未未来市市场的的主基基调。。2、置置业人人群分分流明明显。。—历史史性形形成的的地理理环境境、自自然环环境、、经济济环境境等因因素促促使区区域高高端人人群坝坝下———张张家口口置业业（其其中最最高端端购买买力流流向京京津地地区））。市场分分析总结从购房房目的的上来来看，，改善型型住房房、拆拆迁用用房和和结婚婚用房房占到总总需求求量的的80%；对于于其他他的要要求相相对较较低。。客户分分析从意向向面积积来看看，70-90平米米的户型型占到到总需需求量量的4成以以上。。张北市市场以以地缘性性客户户为主，，购房房目的的绝大大部分分为自自用。。其中中改善善居住住条件件的和和年轻轻人结结婚用用房比比例较较高。。由于于张北北南移移东扩扩，老老城区区改造造力度度很大大，导导致目目前张张北市市场购购房者者中拆迁户户比例例很高高，另外外，商商铺投投资客客户和和大城城市夏夏季旅旅游用用房也也占一一定比比例，，但不不高。。从面积积上来来说：：40-70的是一一居为为主，，小部部分2居，，购房房人群群主要要以中中老年年客户户为主主，这这部分分购房房人群群月供供能力力不是是很强强，又又无抚抚养下下一代代需要要，所所以购购买较较小户户型。。总价价范围围在9-17万万左右70-90的是年年轻人人较多多，部部分为为婚房房，这这部分分客户户特点点有参参加工工作不不久，，经济济实力力一般般，有有三口口人居居住需需求，，将来来可能能有改改善需需求，，房屋屋总价价控制制在13-21万左左右90-100的是三三居为为主，，功能能齐全全，住住起来来相对对舒适适，购购房人人群主主要为为经济济实力力稳定定的上上班族族、公公务员员，有有老人人小孩孩需要要抚养养，总总价控控制在在18-26万左左右100以上上的主要要是改改善型型购房房，舒舒适性性强、、适于于有能能力、、富裕裕的家家庭以以及个个体户户，总总价控控制在在21-30万左右客户分分析市场分分析市场为为我们们带来来的突突破口口和局局限性性产品同同质化化严重重，且且以多层层为主商业项目要要比住住宅项项目的的去化化速度度快，，且价价格高高出一一倍由于当当地市市场人人群收收入有有限，，高端客客户群群相对对不足足40-60平米一一居去去化速速度良良好，，70-90平米两两居去去化良良好东辰杏杏花240平米大户型型消化化速度度良好好同质化化产品品竞争争的情情况下下，价格竞竞争占据主主导张北拥拥有坝坝上草草原旅旅游资资源，，部分分项目目拥有有一定定量的的旅游客客户如此，，我们们如何何设定定85万平平米的的产品品线市场为为我们们带来来的借借鉴意意义建立产产品差差异化化，突突破多多层局局限，，考虑虑小高层层产品大盘规规模适适当增大商商业面积主力客户群群体依依旧定定位为为消化化多层产品注重户户型的的功能性性和使使用性性，弱化化舒适适性考虑增增加大大户型型面积积，鉴鉴于市市场上上缺乏乏低密密度产产品，，增加加一些些高端户户型在价格格为主主体的的市场场情况况下，，控制总总价范围鉴于张张北的的旅游游资源源，做做一些些小户型型，吸引引投资旅旅游客客户，增加加客户户来源源产品线线建议议项目总总建面面达到到85万平平米，，属于于名副副其实实的大大盘有利于于拉长长产品品线，，有利利于做做社区区配套套，有有利于于园林林景观观规划划，有有利于于做项项目和和企业业品牌牌项目虽虽然在在地段段上位位于城城区的的边缘缘，但但占据据着城城区最最重要要、最最核心心的资资源张北一一中——为为省级级示范范性高高中，，项目目可借借鉴教教育元元素，，打教教育地地产的的概念念南山公公园——张张北最最大的的生态态性公公园，，周边边园林林配套套已成成规模模周边拥拥有质质监局局、教教育局局、检检察院院、自自来水水厂、、110指指挥中中心等等企事事业单单位；；还有有成龙龙学校校、九九卜树树小学学、田田禾幼幼儿园园等教教育配配套；；此外外项目目周边边已经经形成成相对对完善善的社社区氛氛围：：丽都都花园园、弘弘丰城城、永永泰小小区、、名仕仕嘉苑苑等虽然张张北县县区域域覆盖盖小，，但项项目周周边缺缺乏成成规模模的商商业配配套、、娱乐乐配套套依然然是其其硬伤伤之一一，鉴鉴于项项目的的大规规模，，自建建商业业是一一个不不错的的选择择。再来看看项目目的特特性项目分分析项目分分析地块现现状：：目前前项目目地块块整体体平整整，只只有部部分民民房待待拆迁迁，存存在一一定的的高差差张北一一中：：项目目紧邻邻张北北一中中，目目前尚尚未动动工，，整体体风格格呈中中式风风格项目分分析1、地块平平整：在项项目规规划整整体完完成之之后，，即可可动工工，考考虑到到冬季季因素素，预预计2010年年3、、4月月份即即可施施工2、地形差差：既可可填平平，也也可以以利用用做景景观元元素，，保证证立体体式的的景观观园林林，造造成视视觉冲冲击3、张北一一中：：为保证证整体体区块块的风风格统统一，，产品品整体体风格格应为为偏中中式风风格可借鉴鉴元素素项目分分析产品线线建议议项目的的大盘盘规模模，需需要涵涵盖尽尽可能能多的的客户户群体体，需需要全全方位位的产产品线线组合合产品线需需要高、、中、低低搭配，，满足尽尽可能多多的客户户需要主力产品品要符合合市场需需求，保保证销售售速度和和销售利利润，以以便回笼笼资金进进行滚动动开发产品需要要在现有有市场条条件下进进行突破破，避免免同质化化，突出出差异化化低密度产产品提升升项目品品质，塑塑造项目目和企业业品牌，，但此类类产品不不宜过多多，降低低销售风风险如在政策策面和规规划条件件允许的的情况下下，做一一些小高高层产品品，造成成市场的的差异化化，引领领客户户型在符符合市场场条件的的情况下下，要有有创新，，如赠送送面积、、跃层、、错层等等产品细节节需要勾勾画，保保证项目目在初期期一炮走走红需考虑商商业产品品，保证证项目的的全方位位配套，，并考虑虑教育配配套产品线建建议产品线建建议1：：低密度度之独栋栋和双拼拼现代中式式风格330-600平米面面积400平平米主力力户型产品线建建议产品线建建议1：：低密度度之独栋栋和双拼拼空间感和和私密性性建筑与景景观的巧巧妙融合合产品线建建议产品线建建议1：：低密度度之独栋栋和双拼拼功能的完完整性和和舒适性性景观围合合建筑的的绝密空空间产品线建建议产品线建建议1：：低密度度之独栋栋和双拼拼建筑细节节的设置置生活的奢奢华享受受处处园林林，处处处风光回归自然然的知性性之美产品线建建议产品线建建议2：：低密度度之联排排和叠拼拼现代中式式风格加一些后后现代元元素160-400平米面面积250-300平米主主力户型型产品线建建议通过压缩缩侧边的的次要空空间，拉拉开前后后间距，，充分利利用了地地块又开开阔了视视野，使使居住品品质得到到了很好好的提升升。空间既独独立分离离又各自自联系。。每户在在拥有独独立入口口与空间间的同时时，流畅畅、舒缓缓的动线线为邻里里间创造造了完美美的交流流平台。。将自然然环境、、私属空空间和公公共空间间相融，，居住空空间富于于变化，，邻里间间也增加加了更多多交流机机会。灿灿烂的阳阳光在每每扇窗前前直泻而而下，为为你舒适适的居住住空间注注入金色色的活力力。产品线建建议2：：低密度度之联排排和叠拼拼产品线建建议产品线建建议产品线建建议：别别墅户型型活动室和和露台休休闲娱乐乐超大客厅厅面积产品线建建议产品线建建议：别别墅户型型超大双停停车库弧形转角角景观客客厅产品线建建议产品线建建议：别别墅户型型三个卫生生间保证舒适适性主卧转角角户型窗窗超大观景景露台的的设计产品线建建议3：：低密度度之花园园洋房现代风格格，略带带北美元元素一二层、、三四层层分立入入户，独独立私家家车库大面积玻玻璃幕墙墙，达到到很好的的采光和和日照条条件首层住户户配有花花园产品线建建议户型以跃跃层为主主，平层层为辅，，户型面面积区间间在120-240平平米之间间，主力力户型为为140-180平米米产品线建建议3：：低密度度之花园园洋房产品线建建议产品线建建议4：：多层住住宅现代简约约风格或或者欧式式风格阳台和露露台的大大面积赠赠送首层花园园，顶层层阁楼赠赠送产品线建建议现代简约约风格，，中式元元素考虑大面面积玻璃璃处理外立面线线条笔直直，色彩彩柔和，，一至三三层用石石材外挂挂，上层层用乳胶胶漆或仿仿石漆处处理，顶顶部做出出自有风风格产品线建建议5：：小高层层住宅产品线建建议产品线建建议：多多层、小小高层户户型控制总价价：户型紧凑凑，无浪浪费空间间，主力力户型面面积适中中，使用用面积不不超过100平平米；适适当赠送送面积，，给予客客户优惠惠；降低风险险：设计一定定比例的的小户型型，满足足部分旅旅游投资资客户使使用；设设计一定定比例的的中等主主力户型型，满足足市场主主流客户户群；设设计一定定比例的的大户型型，满足足少量高高端人群群需求结合地域域特点：：避免纯北北向房屋屋，尽量量避免东东西向房房屋品质度提提升：增加户型型亮点和和创新元元素提升性价价比：充分利用用阳台、、露台面面积，突突破容积积率，增增加赠送送面积，，使客户户获得优优惠产品线建建议二居室、、三居室室南北通通透，一一居室朝朝南向产品线建建议：多多层、小小高层户户型产品线建建议观景凸窗窗窗未落地地，不计计入建筑筑面积，，但室内内空间却却有所扩扩大，窗窗台可以以小坐，，可以摆摆放陈设设，也可可以通过过家具调调整成为为梳妆台台或写字字台，具具有很大大的使用用价值，，实惠又又实用产品线建建议：多多层、小小高层户户型产品线建建议

步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗窗步入式阳台将传统的的凸窗变变形：在在保留凸凸窗原有有功能（（实惠、、观景））的同时时，强化化了凸窗窗的观景景效果步入式式景观观凸窗窗———通过过降低低凸窗窗距地地面的的高度度提高高观赏赏效果果步入式式阳台台———客户户可根根据自自己的的喜好好选择择拆掉掉凸窗窗顶板板，形形成步步入式式阳台台凸窗顶顶板下下降至至2.2米米左右右的高高度步入式式阳台台，增加观观景面面，并并赠送送面积积，体体现实实惠产品线线建议议：多多层、、小高高层户户型产品线线建议议错层局部错错层，，增添添空间间情趣趣感产品线线建议议：多多层、、小高高层户户型产品线线建议议产品类型建筑面积容积率占比产品价值产品风险预期独栋/双拼85000.51%塑造项目形象，提升项目品质，树立项目和企业品牌目前市场上缺少别墅类产品，其中独栋、双拼在20栋左右，联排和叠拼在60套左右，占比不大，而且张北有部分富裕群体联排/叠拼170000.82%花园洋房1700001.420%花园洋房价格上比多层高500左右，套数约在120套左右，市场消化量预计不是问题普通多层4080001.548%满足当地居民需求使用市场主流产品小高层2125002.225%突出产品差异化规划风险，价格高500-1000，控制户型面积，降低总价商业3400014%满足社区配套，形成区域配套，形成区域价值张北全民经商，对商业比住宅需求更大合计8500001.5100%品牌价值，保证利润和速度存在风险，但风险不大产品线线配比比建议议规划定定位产品线线相对对清晰晰的情情况下下，如如何进进行项项目整整体规规划和和定位位规划定定位区域赋赋予的的意义义教育地产旅游地产住宅地产张北一中坝上草原项目本身旅游是区域赋予的特色，教育地产是项目本身固有的区域位置所致，住宅地产则为项目本身的固有特性，占据着项目最大和最重的比重；但其他两者均可吸引周边区域客户和一定的旅游客户资源。从“万变变不离离其宗宗”到“套路路制胜胜”，，通过开开发模模式升升级，，在快快速跃跃升的的市场场阶段段获得得领先先的主动性性协成观观点在此市市场阶阶段，，本区区域的的项目目开发发不应应仅仅仅局限限于横横向竞竞争项项目的的“卖卖点””比较较，更更应当当谋求求竖向向的自自我提提升规划定定位“套路路开发发”优优势：：易于建建立鲜鲜明的的市场场识别别性，，凸显显项目目核心心能力力易于与与企业业资源源和能能力相相结合合，在在持续续开发发中提提升开开发效效率，，甚至至进行行模式式复制制易于建建立品品牌认认知。。→典典型““套路路化开开发””模式式研究究规划定定位常规房房地产产“套套路化化”开开发模模式研研究产品创创新科技领领先创意先先行主题概概念景观创创新配套升升级规划定定位产品升升级突破区区域竞竞争跳出区区域市市场竞竞争营销升升级突破区区域竞竞争克服区区域价价格压压力＋＝全流程程升级级规划建筑景观配套营销协成大大盘终终极营营销战战略模模式———全全面升升级规划定定位产品升级营销升级规划升级建筑升级景观升级情景升级实品样板体验营销配套升级开创张北居住新纪元引领张北居住新风尚产品升升级协成大大盘终终极营营销战战略模模式———全全面升升级规划定定位通过对对市场场产品品力的的研究究分析析，就就住宅宅品质质提升升而言言，我我们认认为可可以从从以下下6点点出发发，寻寻求项项目的的发力力点和和价值值的支支撑点点，实实现项项目的的溢价价空间间规划上上的边边界感感和组组团感感外立面面的色色彩和和材质质中心广广场的的布局局和创创意园林、、小品品的协协调统统一公共空空间的的创造造规划定定位项目整整体开开发原原则赢得市市场主主动过往市市场的的发展展使我我们具具备了了一定定的平平台客群需需求的的变化化使市市场必必然面面临创创新而我们们发现现并主主动选选择走走这一一步探寻上上升空空间借助平平台利利好规划定定位品质、、生命命、文文化、、未来来、人人文、、自然然、邻邻里、、人性性化关关怀。。。。。。。。。一场建建筑革革命在在张北北拉开开帷幕幕!本项目目产品品定位位新都市主义，，中式式亲情社区规划定定位建筑筑档档案案发源：：“新新都市市主义义”起起源于于美国国；主张：：“新新都市市主义义”主主张鉴鉴于现现代主主义国国际风风格与与大都都市结结构的的衰落落，应应以小小群落落建构构方式式寻回回往日日亲切切的市市民生生活空空间，，包括括人性性尺度度的街街道、、邻里里关系系、公公共建建筑与与公共共空间间；原型：：美国国语境境的““新都都市主主义””是学学术化化和颠颠覆性性地对对待传传统，，是一一种貌貌似回回归传传统、、也是是在探探寻新新的可可能性性的建建构策策略；；含义：：新都都市主主义包包含有有两个个方面面的意意义，，一个个方面面体现现为通通过旧旧城改改造，，改善善城区区的居居住环环境，，提倡倡回归归城市市的理理念。。另一一个方方面是是在城城市的的郊区区发展展，对对城市市边缘缘进行行重构构。也也是对对城市市郊区区化扩扩张模模式的的深刻刻反思思；对比：：与郊郊区化化扩张张模式式相反反，新新都市市主义义赞同同将不不断扩扩张的的城市市边缘缘重构构形成成社区区，使使其具具有多多样化化邻里里街区区，而而不是是简单单地形形成一一个人人们居居住的的“卧卧城””；思想想：：让让城城市市自自然然化化，，让让自自然然城城市市化化；；规划划定定位位万科科四四季季花花城城是是国国内内较较早早运运用用新新都都市市主主义义概概念念与与城城市市居居住住““郊郊区区化化””相相结结合合的的一一次次探探索索。。万科科四四季季花花城城定定位位于于城城市市边边缘缘社社区区，，由由此此可可见见在在城城市市边边缘缘社社区区引引入入新新城城市市主主义义概概念念，，具具有有重重要要的的现现实实意意义义：：处处处体体现现别别具具匠匠心心规划划定定位位规划划布布局局要要点点规划划布布局局要要点点：：依据据物物业业类类型型的的不不同同，，形形成成不不同同的的组组团团建立立领领地地感感和和边边界界感感，，与与商商业业保保持持一一定定的的区区分分，，与与各各分分期期住住宅宅，，进进行行区区隔隔具有有文文化化情情趣趣的的可可参参与与性性开开放放空空间间原则则：：以以规规划划平平面面的的序序列列、、边边界界感感、、组组团团感感等等充充分分体体现现城城市市住住宅宅定定位位规划划定定位位布局局：：整整体体规规划划提提倡倡组组团团布布局局社区区营营造造：：发发展展公公共共空空间间，，增增加加社社区区感感景观观：：设设置置主主、、辅辅景景观观轴轴，，延延续续点点、、线线、、面面的的景景观观布布局局68三层层面面举举措措打打造造““新新中中式式风风格格””主主题题社社区区1、、建建筑筑形形象象与““中中式式亲亲情情社社区区””的的主主题题定定位位相相呼呼应应，，采采用用新新中中式式的的建建筑筑风风格格————既既保保留留中中式式风风格格的的含含蓄蓄与与悠悠然然，，又又能能体体现现现现代代风风格格的的时时尚尚感感和和新新意意，，不不流流于于俗俗套套；；新中中式式建建筑筑形形象象要要点点：：表表现现庄庄重重、、气气派派、、均均衡衡、、传传承承中中国国人人文文文文化化的的特特点点。。立面面局局部部提提升升用用材材品品质质、、强强化化设设计计感感2、、园园林林景景观观在重重点点打打造造中中央央主主景景轴轴的的同同时时，，通通过过丰丰富富的的交交往往空空间间和和休休闲闲空空间间强强化化园园林林的的参参与与性性，，体体现现社社区区生生活活品品质质提提升升。。3、、DIS系系统统社区区空空间间中中的的标标示示、、灯灯具具、、设设施施等等采采用用统统一一风风格格设设计计，，突突出出社社区区的的中中式式风风情情主主题题。。规划划定定位位风格格、、立立面面、、小小品品、、细细节节中式式韵韵味味在在这这里里体体现现的的淋淋漓漓尽尽致致；；规划划定定位位规划划定定位位规划划定定位位规划划定定位位规划划定定位位园林林景景观观建建议议具体体应应满满足足如如下下三三个个层层面面的的需需求求第一一层层面面：：绿绿化化景景观观需需求求第二二层层面面：：休休闲闲娱娱乐乐需需求求第三三层层面面：：精精神神文文化化需需求求项目目整整体体园园林林建建筑筑风风格格为为中中式式园园林林景景观观，，在在园园林林景景观观设设计计中中建建议议充充分分融融入入中中国国古古典典园园林林的的要要素素，，如如：：““亭亭””、、““廊廊””、、““桥桥””、、““院院””、、““巷巷””等等，，与与社社区区建建筑筑风风格格相相得得益益彰彰。。规划划定定位位第一一层层面面：：绿绿化化景景观观需需求求满足足业业主主对对绿绿色色环环境境的的要要求求，，达达到到景景观观环环境境在在视视觉觉效效果果上上的的清清新新、、优优雅雅、、舒舒适适、、宜宜人人，，调调节节小小区区的的气气候候环环境境，，改改善善小小区区的的空空气气质质量量，，维维持持小小区区内内环环境境的的生生态态平平衡衡。。规划定位第二层面：休休闲娱乐需求求注重园林景观观的可参与性性，在小区内内设置一定的的硬质景观、、共享空间，，为小区居民民提供足够的的休闲、交往往、活动的场场地，营造和和谐、友善、、温馨的人际际关系氛围。。规划定位第三层面：精精神文化需求求中式文化博大大精深，园林林中设计有可可意融入中国国传统文化典典故，提升园园林景观的文文化品位和内内涵。规划定位社区体系营造造——强化景景观内涵丰富富性，增加休休闲与交往空空间增加公共活动动空间的休闲闲性，景观小小品转化为社社区交往空间间，鼓励业主主交流互动，，带给人生活活场景联想。。社区感营造建建议规划定位商业街定位———综合型商商业街区特征商业街提供参参与的、体验验的、自由的的消费及休闲闲环境，提供一站式休休闲服务，在在经营空间上上兼有街区、、长廊、广场场、庭院的特特点。休闲性创造一种环境境，把不同的的人聚在一起起，在商场里里自由穿梭，，最具体的都都市休闲生活活景观性整体建筑构成成一个独特景景观，打破全封闭形形式，通过合合理规划，形形成良好空间间和景观环境境体验性形成了一个人人流共享资源源，在轻松的的环境气氛中中享受人与人人交往之间的的乐趣业态规划原则则：以可销售性和和可持续经营营为出发点，，商业街主要要包含两类业业态：大型卖场+主题商业街+老字号商业区区。规划定位大型商业卖场场：提升区域域商业氛围+吸引区域客客户大型百货商场场大型仓储超市市骑廊式商业街街布局规划定位花店酒吧发廊书店工艺品店咖啡服装店提供风情展示示的特色休闲闲类主题商业街：：增加区域可可识别性+吸吸引区域客户户规划定位人文商品店———满足中学学使用和区域域标识点书店、影像制制品店、文化化用品店、运运动商品店、、个性商品店店规划定位83风情商业街设设计原则1、展示项目形形象社区配套是社社区的活力中中心和一大亮亮点，因此社社区配套要通通过打造特色的体验区区，配合社区广广场，点明社社区主题，提提升项目形形象；2、满足基本生生活目前项目区域域内的商业设设施已经过度度饱和，社区区配套要考虑虑为小区业主提提供基本的生生活配套设施施，以方便他们们的居住生活活，形成社区区生活氛围；；3、促进项目销销售配套设施的建建设、经营与与业主未来的的居住生活息息息相关，因因此尽量将配配套区和配套套设施在项目住宅销售售时充分展示示，营造未来的的生活场景，，增强客户信信心，促进销销售；4、充分考虑商商业运营考虑市场现状状和环境，和和社区感的营营造以及项目目大盘多期的的开发，建议议招商运营为为主，出售为为辅助，招商先行的思思路，同时注意控制整体体的商业业态态；规划定位产品规划后，，如何通过营营销，实现项项目的价格和和价值产品规划价值值：初级目标：销售速度和项项目利润中级目标：项目地位和区区域价值终极目标：项目品牌和企企业品牌定位营销手段营销策略产品我们预期实现现的目标定价参照点：1、同级市场场表现：目前张北在售售项目均为多多层项目，价价格在1900元左右2、容积率：：鉴于市场上并并没有低密度度，其定价以以容积率比的的80%计算算3、价格成长长：鉴于张北的市市场情况，价价格成长有限限，按年5%的成长率计计算4、商业价格格：张北市场上的的底商售价约约在4500-5000元左右5、成本价格格：小高层建安成成本要高于多多层和低密度度，以建安1300元计计算6、花园洋房房：多层售价乘以以容积率比加加500元为为准产品定价产品类型建筑面积容积率单价总价独栋/双拼85000.54488.7538154375联排/叠拼170000.82805.468847692968.75花园洋房1700001.42637.5448375000普通多层4080001.51995813960000小高层2125002.22495530187500商业3400014987.5169575000合计8500001.52409.34692047944844定价备注：此价格格为入市第一年的整体均价和和整盘销售额额，后续开发发和销售根据据市场情况进进行调整———项目整体均均价可实现为为2409元，项目总销销额为20亿4800万。产品定价营销策略项目定位张北的南扩东东移，项目位位于县城的东东南方向，是是未来发展的的重要区域项目周边行政政、医疗、教教育、文化、、生态、商业业配套齐全，，俨然一座新新城项目本身的大大盘规模和造造城能力，成成就一个城区区的核心地位位产品线的多元元化和小高层层的地标，成成就生活的地地标和天际线线的高度整体产品线的的提升和项目目品质所在，，成就城区的的高端生活和和享受新城核心生生活标典人人文社区城城中之城营销策略飞皇名座江盟.首座紫金城帝景苑天际领域：创新一种生活活天际：张北位位于内蒙古高高原的南缘，，海拔更高，，坝上为旅游游区，京津的的度假胜地，，一种脱离世世俗的美好花花园领域：项目的的大盘规模，，本身就是一一种造城运动动，创造属于于自己的领地地和天地产品线的丰富富和多元化，，社区配套的的全面化，本本身就是提供供一种新的生生活营销策略案名和Slogan关键:对手、、地位、姿态态、品牌、高高度、理念、、手段,是我我们竞争的依依据.以提升项目价值值、树立生活活新标准作为项目推广广的主线，首首先以现代化、都市市化、充满活活力、大气和和张力的形象象迅速引爆市场场，冲击市场场，打压市场场同类产品。。整体推广思路路营销策略新城核心生生活标典人人文社区从栖身之地到到精神家园，，是人们对住住所的梦想和和追求。房屋屋记录着人类类对艺术与美美的孜孜求索索，它折射出出人类对精神神与文化的思思考和演变，，是人类永不不磨灭的生活活与艺术的伟伟大结晶。推广风格营销策略策略：每个区区域都有不同同的发展阶段段。都有其自自身的地产逻逻辑，打破和和超越既有区区域地产逻辑辑，是本案需需要解答的优优先课题。策略基础一：：地产项目的的购买动机是是所有消费品品中最“非理理性”的策略基础二：：双向的核心心价值点客户户基础与产品品基础策略基础三：：对于任何高高端产品而言言，购买动机机就是对一种种生活方式的的追求。策略核心：高高度体验——创造一种深层层沟通后的新新生活体验，，满足属于各各个阶层的心心灵震撼。营销策略呼和浩特|首首座|少数人人的攻城掠地地|025产品基调对应概念营销方式广告策动如何抵达这一一高度体验营销是唯唯一坦途推广完成的是是前三步，而而将买家的理理性思考在抵抵达现场的第第一眼击碎是是达成销售的的真谛。营销策略以产品为核心心的价值点品牌、个性、、语境都是吸吸引，最终决决定购买因素素的是物质条条件，即产品品本身。“从从阶层的角度度考虑居住的的问题，细节节之美令销售售水到渠成””。产品概念文化精神建筑风格生生活体验氛氛围核心价值新城核心人人文生活标标典雅筑营销策略重拳一：以““新都市主义义”居住概念念引导市场重拳二、以独独具一格的建建筑风格和鲜鲜明的项目外外观视觉效果果，从市场竞竞争中突围重拳三、以新新城核心、人人文社区、区区域发展前景景等多方面的的复合优势完完善项目的品品牌重拳四、以品品牌提升项目目生活品质，，引领市场重拳五、以综综合竞争力打打造道外区域域版块“软地地标”。策略重点：重重拳出击组组合扩大住宅项项目是是大宗宗消费费品，，置业业人群群都是是十分分理性性的，，一个个概念念只能能使产产品迅迅速在在市场场中走走红，，但最最终能能够促促进客客户成成交的的还是是项目目的综综合品品质。。因此此在推推广策策略上上，在在推广广点上上以重重拳出出击，，面上上采取取组合合拳进进攻，，以便便快速速赢得得市场场。营销策策略结论论在树立立起项项目新新都市市主义义和生生活标标典的的基础础上深深刻挖挖掘项项目所所具有有的区区位、、文化化、交交通、、人文文等优优势集集群，，通过过各种种优势势资源源的整整合，，进一一步丰丰富、、完善善、提提升项项目的的形象象品牌牌。营销策策略售楼处处建议议首选方方案在在兴和和东路路和中中都大大街交交叉口口，展展示面面足可可利用用商业业固建建，节节省成成本，，另外外此离离市中中心较较近。。次选方方案主主要为为离张张北一一中近近，展展示学学校氛氛围，，塑造造教育育地产产概念念。销售现现场功功能齐齐备，，分区区合理理在外围围做景景观示示范区区内装温温馨典典雅分分区区合理理景观示示范区区魅惑惑十足足售楼处处2售楼处处1外观高高档气气派营销策策略渠道建建设张北市市场渠渠道建建设方方案方向以张北北渠道道建设设为主主，覆覆盖周周边县县市及及乡镇镇传统营营销和和直销销相结结合市场运运作原原则分散市市场，，集中中运作作只与一一家实实力代代理行行合作作，提提高效效率营销渠渠道建建设营销策策略常规推推广有偿数数据库库协成资资源目标性性推广广业务员员资源源现场感感染、、路牌牌、客客户人人际传传播和和公关关活动动为主主户外、、投递递等媒媒体、、酒店店、企企事业业单位位场所所摆放放来自不不同地地域、、楼盘盘、特特殊关关系资资源等等的业业务员员协成多多年楼楼盘运运作积积累客客户资资源信息公公司提提供，，邮寄寄、专专场推推介、、专有有服务务等行业客客户资资源品牌推推广和和公众众传播播,增增加体体验人人群!怎样让客户来客户拓拓展渠渠道营销策策略户外广广告道旗、、工地地围档档户外与与导引引户外广广告—主要以以形象象输出出和卖卖点输输出为为主在户外外的选选择上上以有有效性性为依依据，，对竞竞争对对手的的客户户进行行拦截截。营销策策略大众媒媒体网络分分众传传媒高端论论坛大众媒媒体前前期以以软文文形式式预热热，后后期软软硬结结合适适度推推广量量市场场培育育期；；以形象象为主主，结结合报报广媒媒体以以新闻闻角度度阐述述，综综合角角度建建立高高端可可信的的产品品形象象网络、、分众众传媒媒建立立高知知客群群内影影响力力营销策策略专业销销售物物料新都市市主义义，精精品人人居住住区形形象打打造，，发行行未来来社区区生活活场景景的示示意书书和工工艺别别致楼楼书营销策策略据工程程节点点组织织渗透透式营营销活活动据工程程、配配套各各项进进展，，重大大节点点组织织活动动，抓抓住时时机加加强对对客户户制造造影响响，开开盘前前增加加客户户的信信心，，以促促成成成交。。1.在在项目目售楼楼处开开设张北生生活街街区展现精精神内内涵2.并并配合合销售售的不不同阶阶段组组织文化主题活动3.“样板间间开放仪式式”……专业销售活活动营销策略行业杂志、、刊物、直直邮平面媒体软软文加形象象推广，或或随杂志附附送项目楼楼书；于各银行、、电信部门门针对客户户的内刊投投放广告，，财单夹页页广告；星级酒店和和相关娱乐乐场所放置置项目宣传传资料；针对企事业业单位重要要客户进行行项目宣传传资料直邮邮，重大活活动节点发发放邀请函函；营销策略邀请金卡、、钻石卡客客户，目标标客户携伴伴参加海上上游艇鸡尾尾酒会，联联手名牌钻钻石珠宝展展演，画展展形式，体体现尊贵奢奢华和格调调，扩大有有效客户的的影响面。。现场办卡者者赠送精美美礼品。利利用人气和和高格调影影响带动促促进VIP卡销售。。中高端客群群主题活动动营销策略VIP卡出售，选选房顺序号号，含800元售楼大厅厅内咖啡吧吧消费券，，（可退，，若后期购购房可抵3000元房款）。。据人气状况况一个月后后意向金增增至10万元直接升升级钻石卡卡，可直接接确定房号号；意向金增至至5万元升级金金卡，具具开盘优先先选房权囤积人气提练分离高低诚诚意度客户户贵宾卡钻石卡金卡利用会员组组织、VIP客户卡卡分级别管管理，区分分和引导客客户购买意意向VIP分级级维护营销策略口碑宣传为为主要有效效传播途径径1、老客户户签约后发发放“业主主权益卡””。2、老客户户可将此卡卡交新客户户，新客户户获得3000元购购房优惠。。3、凭此卡卡购房成功功后，老客客户获得减减免3个月月物管费的的权益。4、此卡注注明期限。。中高端人群群圈层生活活较为集中中，充分利利用这种圈圈层进行老老带薪活动动，可以使使项目的客客户群统一一，保持高高端品质。。老带新活动动营销策略以短信和DM直投为为主要手段段，数据库库资源相配配合短信与DM推广成本本低，客户户资源针对对性强，有有一定持续续保留期，，并可根据据项目动态态及时调整整，是拓展展客户的重重要手段。。直效行销营销策略结合工程和和销售节点点，对项目目地域、产产品价值、、活动事件件等举办客客户活动，，进行感情情沟通与交交流，保持持客户对本本案的持续续印象，辅辅以“以老老带新”客客户奖励政政策，节假假日通过电电话、短信信、邮寄贺贺卡等祝福福形式，提提升老业主主满意度，，促进口碑碑宣传。增强与业主主沟通，促促进人际传传播，树立立良好口碑碑人际传播营销策略1、项目本本身与坝上上草原嫁接接，凡是购购买本项目目的客户，，均可享受受去往坝上上草原的旅旅游交通及及食宿问题题！2、项目可可直接针对对京津唐客客户乃至河河北周边区区域客户进进行推荐，，如与旅行行社等相关关合作单位位嫁接，将将项目作为为客户的重重点参观““景点”之之一。项目目开发商可可承担客户户相关费用用，作为广广告营销费费用。3、与京津津唐及河北北周边区域域的4S店店合作，在在内摆置相相关宣传单单页，针对对自驾车旅旅游客户进进行针对性性宣传！异地客户资资源营销和和旅游客户户资源营销销重点推荐营销策略凡是购买本本项目客户户，可直接接就读张北北一中教育资源客客户针对性性重点推荐营销策略价格策略低开高走，，高调入市市抢占市场场先机为了有一个个良好的开开端，项目目应低价入入市，引爆爆市场，实实现项目现现金流。小幅上涨，，小步快跑跑入市均价必必须保证取取得开门红红，根据市市场接受程程度，结合合销售进度度，分阶段段小幅上涨涨；每次上上涨幅度不不要太大，，每次涨价价时间间隔隔缩短一些些，也就是是小幅多次次上涨。价格倾斜，，迅速回款款为确保快速速回收资金金，减轻项项目风险，，建议对一一次性付款款和短期内内付清全款款的客户给给予价格上上的充分倾倾斜。市场调控机机制销售过程中中根据特定定时点上市市场各因素素的变化状状况，对具具体的营销销周期、价价格走势、、价格升降降幅度配合合营销手段段进行适时时的调整营销策略营销节点营销策略品牌亮相期期项目亮相期期主打开发商商品牌占据户外及及围挡开发商项目目品牌户外及围挡挡资源品牌蓄水期期售楼处样板板间亮相VIP客户户开始认购购开盘强销期期一期30%销售额持续销售期期一期60%销售额二次强销期期一期80%销售额二期开始积积累二次开盘期期一期收尾，，二期开盘强销，，30%销销售率营销节点说说明以上节点需需要根据建建筑施工和和产品规划划节点来定定，并根据据市场情况况随时来进进行调整一期销售量量需要等产产品规划出出来之后方方能确定楼楼座和销售售面积总体销售节节点与甲方方商量后确确定营销策略本项目下一一步工作计计划和安排排1、与贵司司深入沟通通，就项目目和市场建建立初步的的共识；2、获取项项目详尽资资料，深入入研究项目目地块价值值；与贵司司共同确定定项目的定定位和方向向；3、开展各各项专项研研究，如““大盘开发发战略”、、“社区营营造关键点点”、“区区域项目开开发”4、项目定定位和产品品发展策略略的研究确确定；5、85万万平米大盘盘分期开发发策略的制制定；6、项目产产品溢价空空间的打造造（细节、、灰空间、、送面积等等等）；7、项目市市场全程营营销策略的的制定；以上仅为我我司针对贵贵司本项目目开发工作作列举的个个别重点环环节，意在在通过本次次的市场研研究，更加加深入的开开展项目工工作，力争争在贵司项项目正式动动工前，完完成项目开开发工作的的战略和策策略性的定定位；为项项目赢得充充分的市场场空间和机机会，实现现项目的综综合开发效效益。营销策略销售前项目目服务流程程产品定位及创新；服务前提：基本经济指标确定协成服务：市场研究；客户研究；发展战略建议；项目定位;阶段目标：项目市场定位；为设计提供物业发展建议物业亮点设计建议；服务前提：进入方案设计阶段协成服务：总体规划建议；户型平面建议；产品创新深入建议；建筑细部建议;阶