项目营销策划方案模板参考范本方案

项目营销策划方案项目营销策划方案 项目营销策划方案 V1.0PAGEPAGE5目 录第一部分 XX市宏观经济环境分析 3XX市国民经济整体运行状况 3承办奥运项目给 XX带来影响 3区位优势和发展方向 3第二部分 XX市房地产市场状况分析 5供应量与需求量 52.1.1XX 市近6年商品房屋竣工面积 52.1.2XX 市历年商品房销售面积 5价格 5近期市场重点及未来发展预测 6第三部分 项目周边项目及可类比项目调查结果 6第四部分 项目所在地板块市场分析 131...2目前调查现状简析 3...4.3.1树立开发商品牌 154.3.2社会效益154.3.3经济效益15第五部分项目SWOT 分析及总体开发思路拟定 151SWOT（优劣势）分析.5.1.1 优势分析 155.1.2 劣势分析 165.1.3 市场机会分析 175.1.4 威胁分析 192总体策划思路及核心价值体系 .5.2.1关于公寓205.2.2关于商业225.2.3商业物业前期运作方式初探 225.2.4项目总体定位24第六部分项目目标客户群分析 256.1MAHADA 目标客户群定位2商业客户群定位 第七部分 项目开发主题定位及整体概念设计建议 2771开发主题定位...72整体设计建议...7.2.1 规划设计 287.2.2 户型建议 297.2.3 建筑风格 317.2.4 物业管理 34第八部分 营销策划 3581 独特销售主张（P）.82 83 第九部分 销售方案 3691 92 93 第十部分 售楼处及售后服务中心 3601 售楼处设计及装修..0．2 售楼处销售物料准备 .03 售后服务中心设置..104 售楼处管理制度第十一部分 开盘 3611 日期12 主题113 邀请人员114 日程安排1．5 媒体计划及现场包装 .第十二部分 结语 36? 第一部分 XX 市宏观经济环境分析XX 市国民经济整体运行状况“十三五”以来， XX市国民经济发展呈现逐年加快态势， 2023年XX市国民生产总值比 2021年增长。2023年1～5月份工业总产（现价亿元累计增长工业产品销售收入 906亿元，利税总额达57.86亿元，社会商品零售总额为197.6 亿元，累计增长固定资产投资 128.3亿元，增长外贸出口额达 78.75亿元，增长。承办奥运项目给 XX带来影响作为2008年奥运会帆船赛场，奥运会将给 市经济带来巨大力和竞争力，促进关联产业如环保、通讯、交通、餐饮等发展。XX市计划总投资780亿元全面改造和建设 XX市旅游基础设施、交通、比赛场馆等设施。每年将投资60亿元建设生态环保城市，拟投资59亿元建设“五大通讯工程投资57.5 亿元兴建20座立交桥，新增高速公路 1660千米，完成环 XX海岸线“滨海观光大道”，建设旅游网络系统和中央指示导游系统， 实施绿色奥运“七大工程奥运会将为促进 XX市入境旅游市场提供良好机遇。 到2008年，海外游客将达到79.53 万人，外汇收入将达到 4.34 亿美元，届时将在全国重点旅游城市中位次居前。同时2008年奥运会预计会为 XX市增加2万个全日制就业机会。区位优势和发展方向XX市作为环黄渤海经济圈和沿黄流域经济带主要中心城市，通过区域经济分工与合作，将充分发挥与日、韩朝合作前沿和窗口作用，发挥经济结构互补性，巩固已有制造业合作，促进技术合作。随着保税区范围和功能拓展，逐步实现向自由贸易区转化， 从保税区到自由贸易区，XX极有希望赶上第一班车，还没有哪个保税区像 XX这样早地、系统地做向自由贸易区转型研究和准备。 XX港即将建成北方国际航运中心，XX将形成全方位、多层次、宽领域开放型经济格局。在充满希望新世纪里，将围绕建设区域性航运中心、贸易中心金融中心、信息中心和高新技术产业中心目标， 加快建设现代化、国际化城市步伐。方兴未艾城市经营、良好经济环境和可期待发展前景对本案开发比较有利。不断增强经济实力、日益发展北方大港、独具优势海洋科研，奠定了XX在中国经济与文化地位。 20多年改革开放，更使 XX焕发了蓬勃生机和活力。海尔、青啤、海信、澳柯玛等国内外知名企业及其产品已成为XX蓬勃发展象征。近年来， XX市致力于改善投资环境，不断扩大对外开放，已有 95家世界500强企业在XX投资，其中，可口可乐、朗讯、德固萨、雀巢、三菱重工等大财团、大公司在 XX资项目已投产或已开工运营，并获得成功。上述情况表明，XX发展正处于一个新经济周期上升阶段，加入WT奥运会筹备建设、对外开放力度加大等都将会对 X发展起到新刺激作用。宏观经济持续向好，优越发展环境给房地产业带来了很大发展空间。社会、文化环境和经济环境均对房地产开发十分有利， 项目面临良好发展机遇。? 第二部分 XX 市房地产市场状况分析供应量与需求量XX 6年商品房屋竣工面积XX 市商品房竣工面积从 98 年开始呈现出隔年大幅增长发展趋势，从柱形图上我们可以看出两条线：一条是 98年、2000年、2022年构成上升线，一条是 99年、2021年、2023年形成上升线，这两条线所表现出都是稳步上升，增幅逐渐变小发展趋势。XX 市历年商品房销售面积XX市商品房销售面积 99年～2023年呈稳定增长势头，从 99年236万平方米增长到 2023年453万平方米；增幅99年～2021年基本保持不变为28%左右年～2022年2023年增幅较小为增幅下降较明显。从产品结构来看，去年商品住宅投资 94亿元，施工和新开工面积达到1417万平方米和800万平方米，分别占房地产开发总量 和经济适用房占整个商品住宅 。价格受供求关系影响，20231～4XX房屋价格与2022期相比上涨，仅市内四区商品房平均成交价格便达到3151.56元／平方米，同比上涨。XX市商品房销售额从99年～2023年逐年增长，从9942.94亿元增长至229年～年稳定增长，分别是 、和2021年～2022年增幅PAGEPAGE6项目营销策划方案 V1.0有所回落，为 年增幅为。近期市场重点及未来发展预测2022年及2023年XX土地市场空前活跃，土地拍卖市场更是高潮迭起，涌现出两个天价。其一，市南区芝泉路地块每平方米楼面地价创出0元天价；其二，市南区 中心区海门路8号地块每平方米楼面地价拍出 5120元更是创出了每亩一千一百多万元 XX地市场世纪天价。土地价格攀高势必强烈拉动 XX房价继续攀升。另外由于 XX作为北京奥运会协办城市，其投资潜力巨大，吸引了众多岛城内外投资者目光， 作为投资型物业，将会吸引大量本地外来投资者眼球。2022XX发展思路确立、土地制度改革、土地出让量逐渐增加，XX市区内可开发土地逐渐减少，让 XX供不应求房地产市场增量发展。同时，由于XX土地市场在2023年底首国土资源管理局审查过程中出现一系列问题，造成了很多项目无法正常开工建设， 因此市场上也留下一块空白机会点。? 第三部分 项目周边项目及可类比项目调查结果物业名称 数码港开发商 新世界（XX）置业有限公司物业管理公司

XX雅园物业管理有限公司地理位置 香港中路和南京路交汇总建筑面积 10万平方米PAGEPAGE7项目营销策划方案 V1.0竣工时间2023年底销售率销售价格95%以上均价9500元；现二手房市场均价11000元/平方米物业服务内容及价格

综合服务费5元/月；电梯费0.4元/月；空调费0.25元/月；热水8.2元/吨租金水平

酒店式公寓2.0—3.0元/平方米·日；写字楼 3.0—3.5元/平方米·日二手市场挂很多牌情况项目卖点

地理位置优越，CBD核心位置；在XX寓概念其中酒店式公寓总建筑面积 13000平方米，全装修：地备注 板、厨具、碗具、床、桌椅、电器（电视、冰箱等） 主力户型2平方米（、9平方米（）物业名称 百盛大厦开发商 XX第一百盛有限公司物业管理公司

百盛物业地理位置 中山路和曲阜路交汇总建筑面积 13万平方米PAGEPAGE8项目营销策划方案 V1.0竣工时间 1998年目前销售价格

13-266000元/28-377300元/平方米物业服务内容及价格

13-26层包括中央空调，电梯费等 10.8元/平方米·月；28-37层不包括空调费 6.5元租金水平

13-262.3元/平方米·28-372.6元/平方米·日项目卖点 中山路地标性建筑，南观栈桥二手市场挂少牌情况共49层其中1-8层购物中心；9-11层集团办公；13-26备注 国际商务中心；28-37天下君临（以办公为主）；38-48美食城；其余为设备层物业名称 发达商厦开发商 山东发达集团物业管理公司

发达公司保安部代管地理位置 中山路和兰山路交汇总建筑面积 55000平方米竣工时间 1996年底PAGEPAGE9项目营销策划方案 V1.0销售率目前销售价格

6100元/平方米物业服务内容及价格

包括中央空调，电梯费等 5.15元/平方米·月租金水平 平均2元/平方米·日项目卖点 基本上没有明显优势二手市场挂有牌情况现在该物业部分楼层被南方投资公司买断分割对外销备注售物业名称 山东国际贸易大开发商物业管理公司

山东国贸物业地理位置 火车站广场南总建筑面积 40384平方米竣工日期 1993年销售率 \目前销售价 \PAGEPAGE10项目营销策划方案 V1.0格物业服务内\容及价格租金水平 按使用面积2.14元/平方米·日（含物业管理费）二手市场挂\牌情况备注 不对外销售；目前只剩二楼 230平方一套物业名称 如意大厦开发商 XX悦海置业有限公司物业管理公司

XX凯会物业管理公司地理位置 火车站广场北侧主力户型 140平方米竣工日期 2022年销售率 90%目前销售价格

25层以下均价5500元/7900元/平方米（新房）物业服务内容及价格

2元/平方米·月（含电梯费）租金水平 0.8元/平方米·天PAGEPAGE11项目营销策划方案 V1.0项目卖点

项目销售时老城区高层住宅市场空白（金田公寓售罄，双星·金色海岸未售）二手市场挂较多牌情况现在由凯会物业管理公司负责销售， 并且其销售人员不备注知道开发商是哪一家公司物业名称 贝蒙特大厦开发商 贝蒙特房地产物业管理公自管司总建筑面积竣工日期销售率 90%目前销售价格

二手市场平均5500元/平方米物业服务内容及价格

含电梯费2.3元/平方米·月租金水平 0.8元/平方米二手市场挂有牌情况PAGEPAGE12项目营销策划方案 V1.0开发商是美国贝蒙特(XX)油业有限公司旗下子公司，项备注目主要为自用，未做正式市场推广其它信息：项目名称 开发商

二手市场均价

租金 备注海富楼 双星地产 元/平方米

0.8元/平方米·日双星·金色海岸

双星地产

起价5280元/平方米（网上楼） 8~9层平均5650元/平方米

新项目金田公寓 金田城建

5900元/平方米（2层6500元/平方米（20层）鲁邦·新天地

鲁邦地产

9楼 5200元平方米 15楼 5680元/平方米

主力户型54.5~140平方米火车站周围饭店标准件价格及折扣率酒店名 星 当前挂牌价格称 级 扣率总间数装修标准金海大168288 8折酒店三星铁道大 二 460；260； 6.5折130PAGEPAGE13厦星680贝蒙特厦星680贝蒙特2605折三星酒店碧海宾280；300；4.5折馆220五星宾3805折全海景馆泛海名四960780960 6折人星不看海298；398；100栈桥宾498；598；5折馆698；1400华能宾4366折馆国风大3086折三星酒店旅行社调查结果，周边二星级酒店对旅行社价格平均在低价80元/天/间，高价160元/天/间。酒店经营旺季为41112月至次年3月。测算地块周边年平均酒店消费价格在126元天/间，酒店消费总量超过6000万元。?第四部分项目所在地板块市场分析版块综述项目营销策划方案 项目营销策划方案 V1.0PAGEPAGE26项目所在地块属于 XX市区西部，可以称作中心西区，即该地既有市中心各种优势和特征，又在地理位置上偏于西部。从未来发展来看，随着沿海三大区域建设逐渐成型， XX市沿海一线将成为一个集商务办公、文化休闲、旅游等多种功能于一身整体，环政府区域将成为整个沿海中心， 东为中央商务区，西为旅游休闲地，其位置优势可见一斑。该板块属于 XX市老居住和商业中心，在城市改造过程中，该板块又起着极其重要衔接作用，是和下一步XX经济中心--黄岛连跳板，同时由于紧靠火车站、轮渡码头、中山路、栈桥等标志性景点建筑和重要交通口岸，板块所在地升值空间较大。由于目前该板块各项目定位和建筑设计等存在着各种缺陷，造成了许多项目销售不力，同时也为市场化运作留下了机会和空白。目前调查现状简析单纯大户型住宅在周边销售价格平均在元左右，商住楼价格在7500元/平方米左右，总价均在 50万以上，销售情况不理想竞争对手较多。因此我们要避开大户型纯住宅市场风险， 必须采取小户型、精设计。结合目前周围项目情况来分析，该地块距离火车站仅 100米距离在动静分区性能上讲，属于动区，不利于营造大户型高档住宅项目。从如意大厦（主力户型 140平方米）目前普遍被一些公司企业租赁作为办公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出， 所在块不适合作大户型高档住宅项目。地块价值发现树立开发商品牌进出XX重要门户，人流量大，顺利打造开发商强势品牌；地块独特，社会关注率高，容易塑造开发商高端品牌。该项目也是华艺集团进驻XX第一个项目，给进驻XX市场打下坚实基础。社会效益将建筑当作雕塑建设，做成市标志性建筑甚至是 XX一个独名片工程，只要提起 XX就可以想到本项目，一方面获得了较大社会效益，更重要是可以促进开发商品牌树立。经济效益销售价格按保守估计 7000元/平方米就可以创造接近 投资回报率，买家轻松置业，开发商顺利挣钱。同时通过项目概念、建筑品质、户型设计和物业服务等方面提升， 售价可以达到10000元/平方米，投资回报率可以达到 。? 第五部分 项目SWO分析及总体开发思路拟定SWOT（优劣势）分析优势分析景观优势：三面环海，一面观中山路，拥有360度无障碍景观，适合推广海景休闲度假高级酒店式公寓；同时由于项目紧邻XX市标志性景点—栈桥，其景观优势更加突出。商业优势：位于传统商圈中山路商业圈内，商业价值高；特别是中山路改造工程启动，中山路将建成以旅游为核心， 其它辅助功能相结合多种规模和类型度假宾馆区， 同时具备旅游相关信息服务、 餐娱乐和旅游商业，充分发挥和利用滨海土地和旅游资源。人流优势：紧靠火车站，是进出 XX重要通道，人流量大，人气旺，商业价值高；交通优势：交通枢纽，适合推广站前物业。行业优势：中山路附近老城区土地资源稀缺，现有高层住宅项目大多数为烂尾楼改建，在户型及配套设施上局限很大。 本项目新开发优势让我们有无限空间，将产品从规划到设计做到尽善尽美， 从边项目中脱颖而出。劣势分析1、市场对该地块熟悉程度此项目搁置已久，会有部分市场成见和顾虑存在， 在项目重新市定位和包装上投入要大一些。2、未来市场放量竞争由于XX市2023年开工总量和正在施工总量共2200多万平方米，其中市内四区共占约20%，共计430多万平方米，再加上今年即将开工经济适用房，2004年和2005年竣工总量预计要比2023年有大幅增长，给房地产市场带来一定销售压力。3、噪音劣势，靠近火车站，噪音污染比较严重，不适合开发高档住宅；4、规模劣势，土地规模小，不能发挥房地产开发规模效益；市场机会分析1、市场空白点XX5050万元小户型物业是市南区市场空白，更是海景公寓市场空白。该地块所在中心西区板块现有项目包括百盛大厦、 发达商厦均由于定位不明确，一直在住宅和写字楼之间徘徊， 以至于现在商业办公和居住任意划分销售，给项目美誉度造成了严重影响，同时，也使其项目在市场中难于立脚。因此，从版块市场来讲， 小户型酒店式公寓是市场空白点，机会较多。投资空白点：由于XX房地产市场中，真正提出来酒店式公寓概念应当是数码港三度空间， 但是由于该项目后期管理空白， 使该目大打折扣，失去酒店式公寓根本优势，使得这种在市场上低投资高回报酒店式公寓整体稀缺。另外，由于中山路改造工程庞大，估计需要较长时间，因此，由于中山路改造形成拆迁户客户以及暂时撤离中山路投资客户大量产生，我项目正好可以弥补这个空白点， 抢占市场制高点。户型设计上空白点：XX房地产项目由于缺乏前瞻性规划设计，造成了许多项目平庸低俗，完全无法融入美丽海滨城市 XX。特别XX 户型设计，片面追求面积大造成了许多功能结构不合理项目。如果我项目能够从户型设计采用复式、 跃式、三错层、入户花园等设计上创新，则存在着较大市场机会点。材料，新型节能技术，能有效解决项目所存在劣势，增加层高（甚至增加层数、隔绝噪音、提高出房率，在降低成本基础上，进一步提升产品品质。2、火车提速大巴、飞机等出行人士转乘火车，因此，该项目位置预期商业价值将大大提升。随着火车提速，该地块旅游接待优势将进一步显现。火车站周围宾馆旅店普遍档次较低，星级不高，服务不佳，由于未来火车提速，必将产生一批高层次消费群体乘坐火车， 而该板块缺乏一个高档次接待酒店，如果我项目引入星级酒店物业管理， 必可以抢占该板块市场空白点。3、中山路改造百年中山路改造工程，全力打造 XX市旅游商业和休闲商业心，给项目提供了无限增值空间和想象力。4、以奥运为契机城市配套日新月异为了迎接2008年奥运会，滨海步行道、滨海大道、东西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路综合整治、 29 条沙土改造等等，整个城市交通功能正在悄然之间进行着革命性提升。垃圾全部无害处理、加速开发清洁能源；到 2008年，全市基实现卫星、光缆等多种形式立体式通讯。 在搞好浮山湾地区建设和中央商务区规划建设基础上，将充分利用海滨旅游资源优势， 严格控制前海一线用地以及开发建设，以前海一线原有旅游海滨通道为基础，补充完善配套设施。争取用两年时间完成渤海天然气引进项目， 并快本地天然气市场开发。城市配套全面提升、前海一线用地严格控制，都为本项目带来了福音。威胁分析1、竞争者威胁：XX 市各大开发商开发各种住宅物业和商铺业都会稀释整个市场消费总量，给项目带来一定威胁。、选择运营公司威胁：如果开发酒店式公寓，后期物业管理和运营公司非常重要，否则很容易做成简单小户型住宅项目， 失去其有投资价值。总体策划思路及核心价值体系规划限定本项目为住宅、商业型项目， 如何在市场上以差异化优质产品脱颖而出，综合各种内外部资源条件，我们总体策划思路定位于以酒店式公寓为主体，突出星级酒店服务内涵、全新错、跃层小型设计内涵、XX首个全方位口岸物业（地铁、火车站、轮渡、公共交通）投资内涵、XX首个全方位海洋物业文化内涵 。在整体规划设计、局部细节设计、设备与配套乃至前期营销与后期物业管理等各方面，突出项目整体优势，在具有可能出现共性竞争优势之外，赋予项目决胜千里个性化优势，能够数年内领先于行业，成为市场标杆，以规避当前以及今后潜在竞争风险， 差异+ 领先成为我们核心价值所在。关于公寓随着申奥成功、产业结构调整、及招商引资园区经济蓬勃发展，国际及区域型经济以及商务活动越来越频繁， 越来越多境内外驻青构倾向购置或租赁市区区位优越、交通方便、价格仅为酒店房租七、八分之一“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、环海凯莱等商务套房出租率基本在 以上。所谓酒店式公寓是一种新住宅形态，是指提供酒店式管理服务公寓，酒店式公寓一般分布在城市商圈或次级商圈。 酒店式公寓是目前在上海、北京、广州等沿海发达城市逐渐走红一种新型物业形态，它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有 自用和投资两大功效。与传统酒店或公寓相比，它吸收了传统酒店与传统公寓长处， 酒店公寓在硬件配套设施上毫不逊色， 而服务更胜一筹：除了提供传统酒店各项服务外，更重要是向住客提供家庭式居住布局、家居式服务。并且在国际上，酒店式公寓又逐渐向着更高层次住宅形式 MAHADA转移。本案公寓人群与普通公寓市场辐射是完全不同。我们目标客户群体，他们受过高等教育，拥有不菲收入和超前观念，他们追求高品质生活，不愿被生活琐事缠住，而酒店式公寓适时推出，正好满足了这部分人需求。从国内几个已出现酒店式公寓城市来看， 这一形态住受到极其热烈推崇。酒店式公寓因其独特优点，符合了市场需求，相信在不久将来，这一概念必将在 XX房地产舞台占据非常重要位置。目前，酒店式公寓在 XX 房地产市场仍然属于一种新概念，包括“新世界数码港”“天泰国际精英公寓”在内，还没有一个达到国际标准酒店式公寓。有只是借用“酒店式公寓”这一概念进行炒作；亦或本着酒店式公寓想法运营，最后却做成了商住两用楼或 SOLO就XX而言，除建筑本身缺陷外，目前最让业主头疼和准业主担心就是物业服务问题，业主们普遍得不到称心物业服务， 如本案能提供真正意义上酒店式物业服务， 使业主真正拥有了上帝感觉， 加之理位置等优越客观条件，则可使本案成为 XX市含金量最高经典物业项目，扮演国际化都市先行倡导者而成为本市标志性项目。首先，硬件方面朝国际上流行酒店公寓看齐，甚至向 MAHADA看齐，配置中央空调、集中热水以及喷淋到户，整体精装修，用料考究，舒适豪华，高档家用设施应有尽有；从外墙砖到室内门窗，从地板到浴缸、家具，甚至水泵、阀门等都会选用高级产品，这些表面上看不到东西对于业主入住之后生活来说发挥着重要作用， 而且将对物业维护费高低产生巨大影响，在这些部件上使用国际知名品牌可使住户真正享受到星级酒店硬件设施， 是开发商对业主负责良苦用心； 次软件即服务管理方面聘请境外知名管理公司实现体贴入微酒店式管理提供包括24小时保安、24小时便利店、24小时自助型洗衣店24 小时自助式健身房等；五类线入户，集宽带、传真、电话、闭路休闲需求。附：数码港三度空间部分装修配套设施标准（供参考）东陶卫浴设备圣象木地板奥迪斯电梯有线卫星电视系统每户25吋海信电视美微波炉乔吉抽油烟机关于商业该项目商业部分由于其紧邻火车站和风景名胜栈桥，其旅游商业和旅行商业可操作性和空间较大。 旅游商业主要指是结合当地旅游场特色推出专门针对外地游客采购本地或世界各地相关旅游特色产品一种商业形态。而旅行商业则属于主要为旅行外出人士提供各种生活日常用品商业性质，目前该项目周围华联商厦就属于该类物业。通过上述分析，由于该地独特地理位置，其商业应该是独立于社区型商圈和地域型商圈一种更高形态商圈形式。通过旅游商圈将其辐射半径放大为国内各地。因此，市场机会增大，可以采取产权式商铺方式进行运作。商业物业前期运作方式初探结合现有商业布局和国内外各种商业物业操作模式来看，商业物业前期运作主要采取以下几种方式：1、 整体出售：开发商只负责规划、建设，后期将物业整体销售给一家专营公司进行经营。 这种方式一般要定向生产建设， 根据家需求，进行规划和设计，然后建设。该方式操作属于短平快操作方式，开发商风险较小，项目操作周期较短，资金回收速度较快，当然利润相对也较低。这种操作一般能够比较成功地进行后期经营。2、 整体出租：开发商建设完成后，将物业整体出租给一家专通过专家论证进行设计、建设、开发，完成后整体出租，承租方自主经营或者进行二次招商。该操作方式要求开发商对商业物业有一定操作经验，并且这种方式开发商对物业有长期收益，属于回报速度慢，但是比较持久方式。这种操作方式风险不大，但是对于整个商业物业可持续性发展会有一定影响。3、 自主招商经营：一般是开发商建设完成后，成立专门经营公司或部门对物业进行经营。 这种操作方式回报期比较长， 同时也是对开发商商业物业经营能力严重考验。 如果前期招商经营不善，会整个物业可持续性经营造成严重伤害，因此有一定风险。4、 分割出售，自主经营：将物业分割成为独立商铺，进行产权销售，销售后有业主自主经营，或者出租。这种方式资金回收较快，销售控制在前期经营中比较重要。 交付后由于业主自主经营，没有一性很难将整个物业价值充分利用起来，很容易造成物业后期颓废。因此，这种方式虽然对开发商而言风险不大， 但对于该物业长远发展来看存在着较大风险。5、 产权商铺，分割出售，统一经营：将物业从空间上分割开，每一部分都有独立产权，销售同时签订统一经营协议， 业主不可以主经营，必须要专门经营公司进行统一经营或者招商。 这种方式一面可以使购买产权业务对投资回报放心， 另一方面也可以使经营者不用投入太多资金（如果购买商铺，投资额将会大增）既可以入住比较繁华商业地段，同时由于统一经营，容易形成统一品牌力。这种方式对于开发商、投资业主、经营者三方面来说，风险都比较小，能够形成共赢局面。综合以上五种运作方式，对于该项目地段来说，最好运作方式应该是采取第、第、第5种方式比较理想。但是由于第一种方式，需要开发商有较大前期投入， 另外由于该地段业态选择面较窄， 因此这种方式虽好，但很难操作成功（即：难于成交） 。对于第2种方式投资回收周期较长，并且需要选择一家比较理想、 志同道合专营公司介入，也存在着一定不可预见性。而第 5种方式投资回收速度较快，另外由于统一经营，对于该物业可持续性发展比较有利。项目总体定位关键词：投资、MAHADA 、产权式商铺要点：为了避开由于数码港可能给酒店式公寓带来不良影响， 我们提出MAHADA 概念，避而不谈酒店式公寓，从概念上造成区隔 。同不管是塔楼部分 MAHADA 还是裙楼商业部分，其主要购买群体应该集中于投资性客户，因此强调其产品投资回报率和低风险尤为重要。? 第六部分 项目目标客户群分析MAHADA 目标客户群定位“金领阶级”比如外国金融保险贸易机构、跨国公司驻青公司高管等；对于来自于另外文化这一群体，与异域文化融合最佳结合点就是生活在同胞或朋友聚集区域，且购物、休闲方便，则他们在任何国家都会首选顶级物业，这里有他们相对熟悉文化小环境和社交圈， 有助于其生意利开展和对市场逐步了解和接轨。“中产阶级”外企高管、企业主、归国创业人员。“资产阶级”在XX投资及置业本地外地甚至外籍之二、三次置业富裕人群和投资者。XX 得天独厚地理及气候优势、沿海美丽山海风光及提供优越生活居家条件，其稀缺性又保证了其良好升值保值效应。 而随着海地段开发和投资逐渐饱和、物业素质提高与价格提升之间不同步，许多XX本地二、三次置业富裕人群和投资者将热情转向同样拥有景观资源、而功能和品质逐渐完善物业，闲置资金得到有效利用，而物业在二级市场接受程度，决定其投资导向。据 XX 统计部门数据，近几年此区域房价近两年涨幅以 左右速度递增！外来置业者许多外地置业XX 人群，主要目就是选择一处海景房，由于我项目独特地理位置，可以说是户户有景，东、南、西可以观海听涛，北面可以看到改造后中山路， 选择我们项目就是选择栈桥、选择大海选择百年中山路，也就是等于选择 XX！5、个体旅行社经营者本项目无可替代位置优势及独有星级酒店服务体系，为私营旅行社经营者提供了一个可投资购买用于酒店接待，将原本交给酒店费用变为自己利润大好机会。此类人群将成为我们一个特殊购买群体，同时可为酒店式公寓后期运作经营带来广阔商业机会。另外，还有一批游离于城际线之间投资客，他们主要置业方向就是投资，因此，更容易被我项目独特优势所吸引。商业客户群定位根据以上分析，该商业物业应当采取产权式商铺销售比较有利，因此其客户群体应当如下界定：1、大买家也就是大型连锁商业物业经营者，他们一般对各地商业布局和商业规划有着比较敏感和独特认识，一般情况下针对这类买家应当采取按单定做比较切实可行。2、投资者主要是一些中小投资者，其投资总额度在300我们商业部分主要目标客户群体。3、具体经营者PAGEPAGE27项目营销策划方案 V1.0购买后用于自主经营投资者，一般情况下这部分客户现在已经在其它地方拥有正在营业物业。? 第七部分 项目开发主题定位及整体概念设计建议1开发主题定位宜家宜商·A际公寓A大生活准则都市 一定是繁华都市，城市必须是现代化具备国际水准年轻

年轻人精神乐园，各种各样性格可以兼容、不拒绝另类一定是在城市核心区域，又与核心区域保持一个恰到好核心处距离，工作和生活两不误小尺度

私密空间，快乐空间无限延伸阳光、景观 最大限度享受阳光和景观，青春因此而飞扬轨道上

对于匆匆都市年轻一族，交通是最重要生活标准，交通方便节约时间成本依存于社会配套，周边有完善生活配套，享受才能理所便利当然有一个丰富社区共享空间，参与和分享，快乐才可以倍共享增A义MAHAA自国外，全称为 MAHADAminiu中文可译为“共管式项目营销策划方案 项目营销策划方案 V1.0PAGEPAGE38独立产权公寓”，专指具备卧室、起居室、浴室、厨房等常用房屋功能配备生活必备全套家具电器及住户可共享完备酒店式配套和休闲设施，并由统一管理公司提供酒店式服务公寓式住房。 MAHAD产一般归个人所有，但其内外设施维护、维修及管理则由专门公司统一负责，公寓所有者按月交纳一定管理费。 MAHAD公共部分一般附有功能齐备酒店配套设施，包括运动健身、养生体检、娱乐休闲、商务交流等项目，并可为住客提供比较完善周到软性服务， 从而使住客享受到一种简易方便、轻松自如生活。 作为一种房屋形态，A源于上世纪八十年代美国。如今作为一种高档物业， MAHAD普遍行于欧美及东南亚地区，是酒店式公寓升级换代产品。 在其发展历程中，MAHAD还表现出一种地域上自然取向， MAHAA要集中在风景优美、自然环境良好、交通方便、距离城市中心较近地方。MAHAD出现，从产业经济发展角度来考虑，是由于第三产业服细分目标客户，对未来房地产开发走向有着深刻借鉴意义。2整体设计建议规划设计规划是房地产项目第一生产力， 只有做到这一点，才能充分发土地价值，把房地产价值最大化；规划设计重要性一方面是供给推动结果，另一方面更是需求拉动产物。具体规划上讲求如下几点：建筑项目，我们必须在规划上考虑其对整个 XX中心西区地标性，立绝版地块绝版建筑雕塑品牌。人文性：建筑除了其艺术性以外，更重要是其功能，只有被高效率使用才能体现其最根本价值，在人居、时间上要具有兼容性，充分考虑人居舒适性、人与建筑兼容性，具有前瞻性，充分考虑住户长远要求。充分利用所有公共空间进行景观建设， 弥补项目受面积制外围环境建设不足缺憾。和谐性：由于地处火车站和 XX 标志性景点栈桥，另外，考虑紧靠中山路，我们在规划过程中要参考所在地块这些特点， 做到周围环境协调统一而又能够独立成景。户型建议宜家宜商·MAHADA 国际公寓户型是公寓核心组成部分，包括标准层、复式、跃层式等，其中内部跃层因其布局及功能上均好型很受 XX市场欢迎；挑高两层，内空4.9米层高客厅；大角度、宽视野观景阳台；解决小户型黑走廊楼层空间花园等关键要素。（1）户型设计上要讲究功能分区公私分区：公共活动空间（厅、厨房）和个人活动空间（卧室等）分开、不交叉。干湿分区：需保持干燥空间（厅、卧室等）和常常被水浸润空间（厨房、卫生间、浴室等）分开，不混杂。动静分区：动区（客、饭厅等）和静区（卧室、书房）隔离，不干扰。洁污分区：卧室、厅与卫生间、厨房等分开，不冲突。当然，一套房特别是面积较小房子， 要做到如上所述功能分区十分格、十全十美也是不可能，关键是总体格局要合理。）当前较好户型功能分区表现在：厅房方正好用，尤其本案是高层公寓更应十分注意这一点。多面采光，明亮大方。整个户型间隔显得流畅、通透，空间领域感强。）注重舒适性：率，增强采光通风效果。因为高层公寓往往采取一梯 10户平面形式，户数密集，每一户采光通风效果都大受局限。常常是客餐厅不分，而且有“钻石厅” 不方正，实用率不高。本案可调整平面布局形式，改变房间位置，满足最需要采光、通风，观景房间（厅、主卧）需要。辅助用功能间种类应多一些，设计也应更加人性化，使公寓功能更加完备，如储藏间、走入式衣柜等。厨房在位置上倾向于放置在外侧靠进门处；卫生间和浴室往往同置一室。可设置玄关、书房、吧台、储物间等。看景户型作为本案设计重大特征之一： 三面环海、一面观中山路远眺小近观栈桥！为了看景，户型上有两方面处理：其一，平面形式常用“蝶翅”往往是有一定进深一条走道将主要房（厅、卧）和厨、卫分开，前者在外侧，后者在内侧，充分考虑主要房采光、通风及观景需要，而且往往把卧室放在观景最佳部位，充分照顾一家之主需要。户型面积因受本案功能档次定位，及特定消费群家庭人口数量和人员结构、购买目和消费偏好等不同，可设置多种面积，以满足不同消费者需要。但总面积应该集中在25—80平方米之间。立体户型，简单生活：户型面积虽小，但是通过合理设计可以做出跃层甚至复式，不仅仅在市场是属于空白，也会增加生活便利性。商业商业裙楼户型讲求易于分割组合，可大可小，结合经营定位，设置相应配套设施设计。如果作为产权式商铺销售，可以从空间上分割，建筑上一体/建筑风格1、立面作为表现外部形象立面，在表现风格方面起着至关重要作用。立面设计突出XX局部镂空，做景观或做成观光之处，创造出“景中有楼，楼中有景”效果。除在阳台上做传统绿化外，辅以分层主题绿化小品，首开 XX态大楼先河。同一立面上施以不同色彩，形成对比，增强动态感。将立面从直线变为曲线。2、重点和细部处理窗：设外飘凸窗、角窗或落地窗。阳台：采取隐蔽式或外露式，应从封闭走向通透，与观景紧密结合。屋顶：设坡屋顶、挑板或钢柱等。电梯间：分层以不同主题（音乐、绘画、雕塑）装饰公共空间使电梯间变成MAHADA 立体艺术长廊。墙面：施以不同颜色或配以图案（、浮雕。形状：如角形、V字形、圆形、半圆形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。3、材质在表现风格时，主要用到下面一些建筑材料，如：各种漆料、砂浆、马赛克、瓷砖、玻璃幕墙（有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃） 塑料、钢材、铝型（管）材、石材、木材以及混凝土格栅等。4、色彩颜色是表现风格重要辅助手段，尤其在调动人情感方面它具有重要作用，可以弥补建筑材料原始质感和自然肌理在调动人感官方面不足。当然，在XX5、空间及其组合本案在风格设定上，应处理好各部件空间位置及其组合关系，无论从水平方向、纵深方向还是垂直方向，其空间形态、大小、方向、明暗、阔狭等都应产生最佳视觉效果。6、外部环境建筑物本身不能孤零零存在，必须与环境协调相处。所以在设定风格上，一方面要与周边大海、火车站、中山路协调一致；另一方面要设法改造环境，比如假山、喷泉、灯光、雕塑等。7、配套人们对生活配套关心不亚于对价格、位置和交通等因素关心。人们不但要求住得安全、舒适，也要求过得有家情调、居住品位和一定文化内涵。当前许多发展商大打“会所牌”，争相把“豪华会所”“五星级会所“多功能会所”等作为卖点之一，但经营大多存在华而不实问题。我们建议，本案会所重在配套完善且实用、不重形式、室内外结合“会所”概念，除健身房、桑拿室、台球室、游泳池、美容美发室、影音室、阅览室、洗熨衣物、代购票物等常规室内设施，还有空中花园观海茶餐厅、阅读室、百鸟笼等，另外可考虑保健、旅游等概念，例如深圳新浩城花园，其会所号称“中会保健园” ，为每位业主建立健康档案，业主可享优惠享受药浴、推拿、运动健身，美容及心理咨询等服务项目，现在人们工作生活压力较大， 易产生各种心理和精神疾病，若有此保健，则无异为健康创造成了后勤保障；再如深圳中港旅集团在期开发项目中提出了“旅游房地产”这一概念，业主可以享受定期免费旅游，业主子女还可参加国际夏令营等旅游活动服务。 这做法推出后，引起不少人士关注，据说一些购楼者就是冲着这些特色服务买了楼。我们认为这些概念可作为本案参考借鉴。并且由多位高级厨师制作各款中西菜式，并提供送餐服务。以上服务内容及经营可以有机融合于本项目商业部分销售与经营规划，由我们在招商过程中控制经营种类与档次， 在满足业主高品要求前提下，减轻后期物业管理成本。大厦还需从多方面考虑节能与环保措施，如生活给水二次消毒、中水系统采用、空调制冷煤质采用对大气无污染溴化锂等。物业管理建议物业除传统服务项目外，提供以下服务：1、商务服务项目：? 邮件处理? 打字、翻译服务? 影印及传真服务? 代订饭店、机票2、酒店式服务项目：? 换洗床单? 代理经营? 公共餐厅? 第八部分 营销策划维多利亚广场位于 XX 火车站广场对面，是一座 360度全景建筑俯首看去，她南望XX市标志性旅游景点栈桥和美丽黄海海滨，第六海水浴场和海上皇宫近在咫尺； 东南向波光粼粼，汇泉湾和第一海水浴场尽收眼底；美丽XX山在东面和她遥相呼应；改造后中山路休闲商贸旅游区静静环绕在维多利亚广场周围； 西边就是胶州湾和与其隔海相望XX浦东—XX 经济技术开发区。建成后维多利亚广场总计 30层，造型时尚、空间布局合理，通过科学规划、应用空间蒙太奇手法，将XX 市中心西区装扮得靓丽姿。户型设计采用超现实主义印象派手法，将不可能实现空间布局，在几十个平方一室内发挥得淋漓尽致。维多利亚广场定位于 MAHADA 高级时尚公寓，定将成为XX一座标志性建筑！1 独特销售主张（USP）360度无敌海景！ 361度满意服务！[印象·空间]MAHADA 公寓 现实中梦想家园！2 广告策划1 广告表现形式2 广告媒体选择3 广告主题4 广告计划3 展会? 第九部分 销售方案1 定价策略2 销售控制3 销售管理1 人员要求及结构2 培训3管理制度4考核办法及激励措施? 第十部分 售楼处及售后服务中心101 售楼处设计及装修102 售楼处销售物料准备103 售后服务中心设置104 售楼处管理制度? 第十一部分 开盘1 日期2 主题3 邀请人员4 日程安排5 媒体计划及现场包装? 第十二部分 结语被誉为东方瑞士XX地处山东半岛东南、胶州湾畔，是中国重要沿海开放城市之一和华东地区仅次于上海第二大经济中心城市。 XX依山傍海，风光秀丽，气候宜人。红瓦、绿树、碧海、蓝天交相映出XX 美丽身姿；赤礁、细浪、彩帆、金色沙滩构成 XX 美丽风景线历史、宗教、民俗、风土人情、节日庆典赋予了 XX 旅游丰富文化内涵。浓缩近代历史文化名人故居；具有典型欧式风格各国建筑，形成了中西合璧特色。美丽XX 将乘着奥运帆船，踏上更加辉煌征程。为 XX 留下百年术和使用价值完美结合。这使我们作为城市雕塑者中一员，深感肩上担子重量，同时，也为能够参与城市运营而感到兴奋和激动。作为商人我们又必须保证在社会利益得到实现同时，使企业投资能够增值，因此，我们必将结合市场实际，用前瞻、唯美眼光去认真耕耘。项目所在地块绝版位置，必将助我们打造一副属于自己绝版品牌！这是一种挑战，更是一种机遇！也希望贵公司能够乘上这艘帆船，顺利驶向美好未来！收获名誉同时收获财富！卫生管理制度1 总则1.1 为了加强公司的环境卫生管理，创造一个整洁、文明、温馨的购物、办公环境，根据《公共场所卫生管理条例》的要求，特制定本制度。1.2 集团公司的卫生管理部门设在企管部，并负责将集团公司的卫生区域详细划分到各部室，各分公司所辖区域卫生由分公司客服部负责划分，确保无遗漏。2 卫生标准2.1 室内卫生标准2.1.1 地面、墙面：无灰尘、无纸屑、无痰迹、无泡泡糖等粘合物、无积水，墙角无灰吊、无蜘蛛网。2.1.2 门、窗、玻璃、镜子、柱子、电梯、楼梯、灯具等，做到明亮、无灰尘、无污迹、无粘合物，特别是玻璃，要求两面明亮。2.1.3 柜台、货架：清洁干净，货架、柜台底层及周围无乱堆乱放现象、无灰尘、无粘合物，货架顶部、背部和底部干净，不存放杂物和私人物品。2.1.4 购物车（筐）、直接接触食品的售货工具（包括刀、叉等）：做到内外洁净，无污垢和粘合物等。购物车（筐）要求每天营业前简单清理，周五全面清理消毒；售货工具要求每天消毒，并做好记录。2.1.5 商品及包装：商品及外包装清洁无灰尘（外包装破损的或破旧的不得陈列）。2.1.6 收款台、服务台、办公橱、存包柜：保持清洁、无灰尘，台面和侧面无灰尘、无灰吊和蜘蛛网。桌面上不得乱贴、乱画、乱堆放物品，用具摆放有序且干净，除当班的购物小票收款联外，其它单据不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶内外干净，要求营业时间随时清理，不得溢出，每天下班前彻底清理，不得留有垃圾过夜。2.1.8 窗帘：定期进行清理，要求干净、无污渍。2.1.9 吊饰：屋顶的吊饰要求无灰尘、无蜘蛛网，短期内不适用的吊饰及时清理彻底。2.1.1