国际社区别墅项目营销推广执行方案报告

成都中粮祥云国际社区别墅项目2010年营销推广执行方案报告目录纲要第一章市场环境研判第二章项目本体研判第三章项目定位与核心价值梳理整体市场环境项目竞品动态易居观点项目区域分析基础经济指标产品解析SWOT分析第五章项目营销执行计划第六章项目推案及价格策略项目推售及定价原则价格策略推售策略第四章目标消费者分析产品形态分级客户典型客户构成典型客户样本描摹销售任务与分解项目营销总纲阶段性分解动作营销费用预算项目概念定位项目价值阐述项目核心价值体系梳理项目总精神SLOGAN及推广调性市场环境研判第一部分整体市场环境项目竞品动态易居观点【1.1.1】国务院国发【2010】10号文件的解读2010年4月14日召开的国务院常务会议明确:1.对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；2.对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3.对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平（部分城市已暂停放贷）；4.不能提供本地户口或一年以上缴税证明的购房者，不能申请房贷；对依赖低信贷成本的投资类客户打击最大（即投机炒房客）；对改善型客户则大幅提高了购买力门槛；政府及媒体的双重作用对市场信心的影响极大；【1.1.1】国务院国发【2010】10号文件的解读1.此次调控是政策行为而非市场行为，力度空前；2.此次调控目的是短期内遏制商品房价格持续上涨的势头，而非明确降低至某个水平；3.近期内楼市必将出现价格下挫，量价齐跌的状况，否则政府还将再出重拳；4.在后续政策尚未出台的情况下，市场信心和市场规律的恢复仍然需要相当长的时间；5.市场的敏感度将决定此次调控的影响将在短时间内扩大到二线城市；我们必须要端正态度，审时度势，首先不能对抗政策，避免在敏感时刻成为“楼王”，做政府和舆论的靶标；其次要谋定而后动，从全盘利益考虑，做好应对准备。【1.1.2】国发【2010】10号文件对本项目的影响核心影响：近期内满足购买力条件的客户总数下降应对措施：1.项目现场景观工程准备充分，以品质体验获取客户信任；2.注重媒体舆论作用，充分加以引导和利用；3.延长蓄水期，准备充分，实现开盘即红盘；【1.1.3】整体市场环境/市场机会新政背景下——成都房地产市场发展比较健康，新政影响没有一线城市大1、据各方面报告显示，成都楼市泡沫并不算严重，新政打击的是房价增长过快，相比一线城市，成都受新政的影响不算太大，虽5月份住宅成交量降低，但房价没有大幅下降；2、各地新政后细则出台，相对北京细则都比较宽松，成都的细则迟迟未出台，也是地方政府对楼市的一种保护；3、成都今年利好不断，继成为国家综合配套改革试验区、中国最佳旅游城市之后，成都正向着世界现代田园城市进军，尤其是地铁一号线今年10月就将开通，成灌快铁、城际铁路等新型交通的开通，对成都楼市的促进作用将非常明显，这个现象在第35届春节会上已经显露出来。09年地王频出，成都高端项目2010年持续放量新政后，楼市投资客把目光转向商业地产和高端住宅1、09年地王项目的逐步入市，预计2010年成都高档住宅市场占比将进一步提高。2、新政之后，很多楼市投资客把目光转向商业地产跟高端住宅项目。3、目前成都市高端物业中，高端电梯公寓中较高报价约为15000元/㎡、别墅类物业中较高报价为2-3万元/㎡，仅为普通物业的2-3倍；但与国内其他一二线城市高端物业的价格却为普通住宅的8-9倍甚至更多。成都市的高端物业市场普遍为市场所看好。4、2010年5月数据显示，成都小别墅市场成交几乎未受新政影响。2009年成都商品房住宅中提供供应、成交及均价增长趋势单位：万平米元/平米2009年，成都房地产整体受到契税减免、减息等有利政策的刺激，积蓄的刚性需求得以释放，导致成交急剧上涨，房价也出现市场调整之后的大幅回升全年供应面积为1,638万平米全年成交面积为2,339万平米全年成交均价为5,590元/平米数据来源：CRIRC市场研究机构【1.1.5】整体市场环境/09年市场供求09年供应量激增未来1-2年供应量井喷【1.1.6】整体市场环境/高端市场供给

供给趋势预测2009年，成都地王频现，各大开发商都有高价拿地现象出现，致使未来1-2年，成都高端市场供应量增大。高价土地的出现，也为市场形成了房价标杆。09年土地出让价格的不断突破，高地价将推动整体市场价格进一步攀升由于从2008年开始受到宏观经济环境影响，成都政府开始缩减土地供应，按照拿地后一年开发的进度来推算，2010年主要供应将来自于2008年土地供应和2009年上半年取得土地，因此2010年成都住宅整体市场供应量仍将处于较低的水平【1.1.7】】整体市市场环环境/武侯区区顺江江-铁佛地地块土土地交交易2010年，武武侯区区顺江江-铁佛地地块，，云集集了中中粮、、保利利、中中海、、置信信、华华宇、、绿地地各知知名开开发商商，近近期保保利也也在炒炒作本本版块块，主主题是是“成成都正正在逐逐步迎迎来富富人们们的都都市回回归浪浪潮””，，整个个板块块区域域被定定为为为成都都的新新富人人生活活区。。据内部部消息息，除除置信信外，，其他他几个个开发发商在在楼盘盘定价价方面面都准准备比比照保保利花花园的的定价价策略略。麓山国际社区誉峰华侨城纵观成成都高高端住住宅市市场，，以上上三个个项目目在2009年高端端市场场竞争争中脱脱颖而而出，，取得得了最最为理理想的的销售售业绩绩，已已经成成为了了目前前的城市标标杆。。这些项项目的的成功功的经经验实实在上上不在在其““贵””，而而是在在其““贵””中体体现的的良好好性价价比，，这种种性价价比，，实际际上是是建立立在自自身独独有的的核心心竞争争力之之上。。【1.2.1】】竞品项项目动动态3大典型型性标标杆物物业研研究——高端市市场分分析标杆产产品市市场切切割能能力强强——产品标标杆，，也是是价格格标杆杆，也也是销销售量量的标标杆；；标杆杆产品品的客客户移移动能能力强强，大大量高高端外外来投投资者者为标标杆产产品买买单1、麓山山国际际社区区——卖的不不仅是是别墅墅，还还是一一种圈圈层的的生活活方式式。国际化化住区区定位位+高端生生活模模式+生态景景观优优势=量价双双收的的全国国名盘盘【1.2.2】】竞品品项项目目动动态态/麓山山国国际际社社区区2、誉誉峰峰———以国国际际城城南南的的核核心心区区位位，，极极致致演演绎绎精精装装产产品品，，体体现现物物超超所所值值。。国际际城城南南核核心心区区位位+极致致产产品品主主义义+圈层层营营销销=高层层公公寓寓的的全全市市最最高高价价6.2亿【1.2.3】】竞品品项项目目动动态态/誉峰峰3、华华侨侨城城———华侨侨城城模模式式在在城城市市三三环环的的成成功功复复制制华侨侨城城模模式式=高于于区区域域价价格格2000元每每平平【1.2.4】】竞品项目目动态/华侨城置信丽都都系列最最高端产产品，丽丽都系列列在成都都深入人人心融合南富富西贵，，成都传传统高端端居住区区核心区区域，连通双楠楠紫荆，城城市价值值前景看看好产品价值值1、纽约中中央公园园式园林林2、私密围围合的规规划理念念3、创新““主卧区区”户型型设计4、五星级级入户大大堂5、高端社社区配套套专设豪豪华私人人会所，，下沉式式室内恒恒温游泳池、、全水疗疗SPA、国际化化商务中中心、品品牌健身身馆，兼具具时尚内内涵、6、高科技技配置：直饮水（（软水））系统、、中央空空调系统统地暖系统统、同层层排水系系统、、、人与建建筑环境境之间的的互动更为为动态和和开放。。投投资商：：基汇资资本定义置信信品牌最最高端产产品，高高调亮相相大打圈层层概念营营销牌，，定位为为承接南南富西贵贵的中心心地带借注资方方品牌，，进行产产品保质质概念推推广。通过景观观打造、、户型设设计、高高档配套套等通常常手段提提升附加加值置信丽府府以深耕耕本土的的强势品品牌优势势和产品品打造成成为区域标杆杆4、区域高高端竞争争—置信·丽府，长期品牌牌塑造打打造成品开发发模式的的核心竞竞争力。。本土口碑碑品牌+产品升级级+地段升级级=区域标杆杆开盘2月销售350套【1.2.5】】竞品项目目动态/置信丽府府结论——高端市场场呈现结结构性质质变中低端物物业进一一步边缘缘化，呈呈现低价价值、低低增长、、低产出出特征。。主城区物物业进一一步标杆杆化，成成房市场场从誉峰峰开始登登临标杆杆时代。。标杆楼盘盘的市场场去化能能力得到到充分印印证。豪宅产品品的入市市与周边边普通商商品房市市场呈现现竞合态态势。高品质高高端项目目呈现明明显产品品优势，，更易得得社会舆舆论认可可。祥云国际际社区诞诞生于成成都国际际化进程程中，时时逢标杆杆物业竞竞争鏖战战，纯正正的产品品差异，，升级客客户圈层层营销，，标杆性性产品整整合力，，方能明明哲保身身，去化化出彩项目本体体研判第二部分分项目区域域分析基础经济济指标产品解析析SWOT分析【2.1.1】】区域分析析/地块四至至西北面：：武侯侯大道东南面：：大悦悦城东北面：：外双双楠区域域西南面：：三环环路中粮祥云云项目地处处地处二二环与三三环之间间，距市市中心天天府广场场约6.8㎞，距离离双流机机场约15公里；项目位于成都都市西南方向向，是连接西西贵南富的中中间版块；项目属于房地地产开发较为为成熟的外双双楠高端住宅宅区，也是武武侯区未来重重点打造的区区域。中小学:石室外国语实实验学校、双双楠小学、实实验中学、成成都市新阳小小学、武侯巴巴蜀学校、四四川运输学校校、和平小学学等幼儿园:规划幼儿园综合商场:人人乐、伊藤藤、国美电器器、好美家等等医院:武侯区第三人人民医院、武武侯区第二人人民医院等其他:武侯大道餐饮饮娱乐一条街街、逸都休闲闲城、武侯花花园酒店、红红牌楼大酒店店周边配套武侯总面积为为76．56平方公里，总总人口49.6万人，因武侯侯祠坐落而得得名，是1990年成都行政区区划调时建立立的新城区，，被国务院定定位为高科技文化区区。该区以武侯科科技园、西部部鞋都工业园园为载体，形形成了电子信信息、生物制制药、机电一一体化、新材材料等四大高新技术术支柱产业和和皮鞋、家具具等传统优势势产业并存的的产业体系；同时西南成成都物流中心心致力于发展展成为西南一一流的综合性性现代化物流流中心。近年来在武侯侯几大热居之之地集中开发发的地产项目目改善了人居居环境；仁和和春天、伊藤藤洋华堂、凯凯宾斯基等现现代商贸、商商务业态完善了城市配配套功能；老成都民俗俗公园、锦里里一条街、江江安河公园、、永康森林公公园、清水河河公园等休闲闲旅游场所提提升了城市的的整体形象。。武侯区正变变得越来越时时尚，越来越越宜居。武侯新城的规规划中，顺江-铁佛地块是房房地产的重点点，09年底到今年，，本地块将有有大量土地招招拍挂。区域规划【2.1.2】区域分析/区域规划探底周围市场场量价关系，，确立祥云国国际成都战略略中粮品牌进军军成都市场应应当说依靠三三支主力：别别墅系、公寓寓系、综合体体。从凯莱帝帝景到御嶺湾湾，中粮品牌牌对城市发展展的区域占位位，远见卓识识，易居看来来，祥云国际际项目更具国国际眼光。本案区位上，，属城市新贵贵及准贵阶层层最为购买接接受度最高的的高潜质区位位之一，但周周界环境还不不足打造标杆杆产品所需需的高端物业业区域性聚合合、生活配套套高级品质化化、及商业配配置品牌化的的三大要件，，由此祥云国际与大大悦城，须以以相辅相成的的格局切入成成都标杆物业业极品领域，，以异曲同工工之势体现中中粮城市运营营能力力和对对区位竞销价价值的强势制制导能力。绝不局限于基基地周界小市市场，应以统统帅全城之势势，跳出区域域做大局。瞄准城市顶级级标杆个案——誉峰，锁定基地价价格标杆个案案——丽府，创制产产品领导战略略、服务领导导战略、生活活方式领导战战略，文化圈圈层领导战略略，实施城市市二级价差战战术，降解区区位营销品级级风险，蓄积积后势夺人。。【2.1.4】区域分析/区域定位【2.2.1】基础经济指标标（二号地块块）建筑面积：84326平米容积率：2.2建筑密度：27.9%绿地率：30%叠墅：132套，共32604平米高层：286套，共51477平米车位：860个，配比：1：2.15——秉盛地气，一一贵难求地势/三重英伦之门门，敞怀国际际包容借势四平八稳稳，传承城际际贵气既自成体系，，又内联外通通，开合之间间风相丛生。。应避刀型钝锐锐，建造田型型格局，讲求求中国堪舆。。【2.2.2】产品解析/项目地势【2.2.3】产品解析/1期产品分布图图叠墅132套高层公寓268套叠墅共4种户型，面积积范围226~291平；高层公寓共6种户型，面积积范围113~335平。——尊正英伦，贵贵胄原生建筑/新英伦贵族情情结，地道英英格兰低密度低容积积，原生英吉吉利风情尊容雍雅，端端淑万种，身身份优越，上上流哲学。凝练温暖段面面，西方园林林美学，于高高雅的尊优之之中，表达业业主理性、宾礼、、尚义的人生生观达。【2.2.4】产品解析/产品建筑产品解读——大悦城，补充充一个城市的的理想国际综合体/大悦城，绝对对是对一个城城市理想的改改写。于到处处开花的万达达城市广场不不同，大悦城城走的是“卡卡宴专卖式””精而少的稀稀缺战略，更更加强调物业业的国际品味味和立足一座座城市的恒久久标杆价值。。【2.2.7】产品解析/项目配套【2.2.9】产品解析/景观分析贝尔高林的的园林设计计理念；英式古典风风格，尊贵贵+浪漫；英伦风情街街，互动式式街区；10亩公园+小区内小组组团景观。。高品质景观观是优质楼楼盘的一大大看点，对对地产的保保值增值具具有重要作作用，成都都购房者都都比较关注注项目的景景观设计。。消费者普普遍认为，，开发商整整体策划执执行力对景景观效果形形成有重要要影响，大大家认同高高品质景观观均出自品品牌开发商商。中粮地产+贝尔高林设设计，会提提升项目景景观品质。。【2.3】】项目SWOT分析威胁SWOT分析三环内，外外双楠成熟熟居住板块块低密度，高高舒适，产产品均好性性高层公寓板板式布局，，露台等提提升品质开发商品牌牌优势全小区人车车分流大悦城的配配套1、项目周边边形象较差差2、景观档次次不突出3、高层产品品缺乏明显显高端特色色1、成都高端端项目价值值洼地吸引引更多的外来置业投投资者2、地铁3号线等交通通条件的改改善3、区域快速速发展带来来的机会。。市场场竞竞争争不不容容乐乐观观市场场上上升升过过快快形形成成不不可可预预期期风风险险宏观观调调控控有有收收紧紧政政策策未来来放放量量明明显显项目目定定位位与与核核心心价价值值梳梳理理第三三部部分分项目目概概念念定定位位项目目价价值值阐阐述述项目目核核心心价价值值体体系系梳梳理理项目目总总精精神神SLOGAN及推推广广调调性性高品品质质国国际际化化标标准准生生活活社社区区项目目定定位位【3.1】】项目目概概念念定定位位中粮粮祥祥云云国国际际产品品标标准准创创新新基础础升华华前景景特色色中粮粮品品质质生生活活成都都新新贵贵区区域域城市市综综合合体体依依托托项目目价价值值阐阐述述【3.2.1】】项目目价价值值体体系系-价值值阐阐述述国际际化化的的理理解解：：不是是一一味味西西化化，，而而是是打打破破文文化化局局限限把世世界界上上最最好好的的为为我我所所用用所所享享盛世世包包容容，，海海纳纳百百川川。。所谓谓国国际际化化，，并并不不是是让让中中国国人人改改用用刀刀叉叉而而放放弃弃筷筷子子，，改吃吃汉汉堡堡而而放放弃弃红红烧烧肉肉；；这这更更多多的的是是表表示示一一种种标标准准和和姿姿态态。。只有有当当一一座座城城市市对对自自己己的的实实力力有有充充分分信信心心的的时时候候，，才有有勇勇气气敞敞开开大大门门，，欢欢迎迎五五湖湖四四海海的的友友人人。。自信信与与实实力力之之下下，，才能能从从容容自自在在的的对对所所有有新新鲜鲜事事物物取取长长补补短短，，充充实实自自己己。。正如如今今天天的的成成都都，，正如如今今天天的的中中粮粮，，正如如今今天天的的祥祥云云国国际际社社区区。。每个时代代的世界界，都有有属于自自己的世世界之城城。一个时代代的世界界之城，，永远是是众人心心目中的的光荣与与梦想。。【3.2.2】】项目价值值体系-国际化理理解中粮·祥云将成成为成都都国际化化进程中中的一个个里程碑碑也是中粮粮地产品品牌与产产品线走走向成熟熟的标志志成都自信开放独立乐观豁达达的人本本主义开放文化化的海纳纳百川“第四城城”的朝朝气蓬发发对同步国国际生活活的渴望望骨子里的的坚韧和和自信西部中国国的核心心城市坚持传统统却相对对独立中粮·祥云聚合标志责任负有强烈烈历史责责任感稳扎稳打打的行业业作风人居资源源的集大大成者独树一帜帜的行业业标杆把全世界界最好的的生活方式带给给中国消消费者对于进步步的成功功演绎引领市市场场潮流流性格的契契合【3.2.3】】成都国际际化社区区典范-中粮·祥云国际际社区[国际化社社区]定位的可可行性论论证[国际化社社区]定位的可可行性论论证成都市场场需要真真正的国国际化生生活成都具备备接纳国国际化生生活的基基础中粮是营营造国际际化生活活的实践践者项目具备备实现国国际化生生活的条条件中粮·祥云必将成为为成都国国际化社社区典范范【3.2.4】】成都国际际化社区区典范-中粮·祥云国际际社区成都具备备接纳国国际化生生活的基基础：传统与开开放并存存的成都都文化是是国际化生生活的天天然土壤壤成都文化化的起始始就已经经包含着着突破传传统的因因素，在在相对封封闭的地地理环境境内产生生的反而而是不受受传统束束缚的心心理环境境；丝绸绸之路的的精神流流传至今今，以开开放的心心态吸纳纳着所有有先进的的文化点点滴，进进而糅合合，自成成一体。。成都人人骨子子里的的乐观观、和和谐、、豁达达也使使这座座城市市成为为了中中国西西部的的一个个异类类；从从城市市的文文化气气候角角度讲讲，成成都在在接收收国际际化生生活方方面几几乎没没有障障碍。。【3.2.5】】成都国国际化化社区区的背背景与与基础础成都市市场需需要真真正的的国际际化生生活：：快速发发展的的城市市渴望望获得得提升生生活品品质的的机会会所谓““国际际化生生活””并不不是指指单纯纯的拿拿来主主义，，和曾曾经的的京沪沪等城城市一一样，，成都都也正正在经经历着着被““伪国国际化化”包包围的的历程程。有了罗罗马柱柱和巴巴洛克克雕花花，并并不意意味着着真的的成为为了““国际际化””。所所谓国国际化化，是是指在在全球球经济济一体体化的的今天天，信信息的的广泛泛交换换使得得城市市的发发展和和居民民的生生活都都开始始走向向标准准上的的趋同同；先先进的的、更更能提提升生生活品品质的的人居居理念念能够够跨越越文化化和国国界，，为全全世界界的居居民所所接受受。取取长补补短，，海纳纳百川川，这这是每每一个个快速速崛起起中的的希望望之城城所共共有的的需求求。成都已已经成成为西西部乃乃至全全中国国最具具活力力的城城市，，国际际化生生活，，呼之之欲出出。【3.2.5】】成都国国际化化社区区的背背景与与基础础中粮是是营造造国际际化生生活的的实践践者：：丰富的的高端端国际际化地地产开开发经经验和强大大的国国际资资源是是坚实实后盾盾盛世包包容，，海纳纳百川川。所谓国国际化化，并并不是是让中中国人人改用用刀叉叉而放放弃筷筷子，，改吃汉汉堡而而放弃弃红烧烧肉；；这更更多的的是表表示一一种标标准和和姿态态。只有当当一座座城市市对自自己的的实力力有充充分信信心的的时候候，才有勇勇气敞敞开大大门，，欢迎迎五湖湖四海海的友友人。。自信与与实力力之下下，才能从从容自自在的的对所所有新新鲜事事物取取长补补短，，充实实自己己。正如今今天的的成都都，正如今今天的的中粮粮，正如今今天的的祥云云国际际社区区。每个时代的的世界，都都有属于自自己的世界界之城。一个时代的的世界之城城，永远是是众人心目目中的光荣荣与梦想。。【3.2.5】成都国际化化社区的背背景与基础础项目具备实实现国际化化生活的条条件：社区产品规规划与城市市综合体形形态大幅度提升升生活品质质依托城市综综合体的市市区高端住住宅是高品品质生活的的发展趋势势，也是聚聚合城市资资源的最好好形式；祥祥云国际社社区+大悦城的模模式将使本本项目在成成都将成为为区域生活活中心。在在住宅产品品设计规划划的各个方方面，均能能体现出最最新的国际际人居生活活理念，如如彻底的人人车分流，，绿化景观观的规划概概念，不同同产品的规规划格局，，对空间的的应用与理理解，等等等。【3.2.5】成都国际化化社区的背背景与基础础代表当今成成都乃至中中国的活跃跃阶层与动动力人群的的社会标志志和文化典典型实现品牌价价值跨越发发展适应成都区区域市场特特色确立和巩固固领导者地地位聚合最高端端的客户资资源明确定义社社交平台概概念获取独有蓝蓝海竞争定定义为最终爆发发积蓄关注注度国际化生活活社区绝对的话语语权聚光灯的焦焦点高起点的立立意与城市休戚戚相关社交与风尚尚核心中粮·祥云由单纯住宅宅地产向以消费者者为导向的的综合服务型型地产转变变；与城市的发发展建设相相结合，而非简单的的盖楼卖楼楼；成为城市景景观和业界的里里程碑，而非普通的的居民小区区；一座城市的的起点国际化生活活社区中粮·祥云【3.2.6】中粮·祥云国际-定义成都国国际生活新新标准国际化生活活融合世界同步世界物质层面精神层面国际建筑国际景观国际服务国际团队国际资源国际视野国际态度国际平台国际标准国际潮流五星级酒店物业服务内容纯正中产阶级的专属社交平台对业主生活质量各细节的最高标准要求引领回归城市新生活的趋势吸取英伦建筑技术与艺术精髓满足与居民互动要求的人性化景观世界范围内的高水平供应商团队以大悦城为载体的高端生活资源集合为业主提供全产业链的生活服务把全世界最好的生活方式带回成都【3.3.1】祥云国际生生活区价值值体系梳理理国际视野把全世界最最好的生活活方式带回回成都高尔夫俱乐乐部与御岭湾资资源共享皮划艇俱乐乐部与御岭湾资资源共享国际游学俱俱乐部定期组织适适龄儿童参参加国际夏令营营红酒俱乐部部在社区为业业主设立私私人酒窖国际态度为业主提供供全产业链链的生活服服务中粮客户服服务中心听取客户关关于产品改改进的宝贵意见中粮地产OnLive客户会依等级不同同享受差异异化权利大悦城VIP消费卡在大悦城消消费享受九九折优惠【3.3.2】祥云国际化化社区价值值体系梳理理国际标准对业主生活活质量各细细节的最高高标准要求求国际平台纯正中产阶阶级的专属属社交平台台纯中产社区区纯粹大户型型产品，低低密度规划划实用公共空空间结合景观实实现交流功功能业主俱乐部部活动借助中粮资资源定期组织主主题性俱乐乐部活动业主专属会会所多功能会所所实现高质质量服务水质标准景观用水达达到饮用水水标准空气标准实时监测社社区空气指指数安保措施特别针对老老人和孩子子垃圾分类生活垃圾的的无害处理理【3.3.2】祥云国际化化社区价值值体系梳理理国际潮流引领回归城城市新生活活的趋势区域生活中中心丰富配套吸吸聚区域资资源外双楠核心心标志传统富人区区的延伸与与发展国际文化潮潮流标杆毗邻领馆区区，文化风风向标成都国际化化生活样板板中粮吸取京京沪等城市市的经验外立面风格格醇正英伦风风格外立面面材质与工艺艺外墙工艺适适合成都多多雨气候低碳环保注重社区环环境的宜居居与生态社区规划低密度规划划实现阳光光生活国际建筑吸取英伦建建筑技术与与艺术精髓髓【3.3.2】祥云国际际化社区区价值体体系梳理理野营草坪坪可以供业业主进行行户外休休闲活动动宠物公园园专门规划划的宠物物游乐空空间英伦步行行街异域风情情，献给给城市的的景观文化墙展示国际际文化及及业主风风采金钥匙标标准服务项目目达到五五星级酒酒店标准准多重安保保每单元设设置专属属安保人人员订制服务务可为业主主提供额额外的私私人服务务衣物护理理专为高端端品牌衣衣物提供供特别护理理国际景观观满足与居居民互动动要求的的人性化化景观国际服务务高标准人人性化物物业服务务内容【3.3.2】】祥云国际际化社区区价值体体系梳理理国际团队队世界范围围内的高高水平供供应商团团队国际建筑筑设计团团队国际园林林设计团团队国际物业业服务团团队国际室内内设计团团队高端便利利店专营进口口商品，，如cityshop国际学校校社区内的的知名品品牌国际际学校大型免税税店专营知名名品牌的的进口商商品外文书刊刊店经营原版版的外文文出版物物国际资源源以大悦城城为载体体的高端端生活资资源集合合【3.3.2】】祥云国际际化社区区价值体体系梳理理调性与SLOGAN参考【3.4.1】】项目调性性与SLOGAN参考【3.4.2】】中粮·祥云国际际社区表表现力示示意成都。从此微笑笑涵义内敛敛、张力力十足的的项目精精神内核核映射，，于平和和中彰显显霸气，，于恬淡淡间对话话世界。。。。InternationalBrandDesignInternationalservicebrandInternationalbrand-orientededucationInternationalclubbrandInternationallandscapeecologyInternationalbusinessconsumerbrandsFinedecoratedinternationalbrand【3.4.1】项目总精神SLOGAN一个全新的人人居梦想中粮在祥云国国际融入的不不仅是它的品品牌更多的是用十十八年兢兢业业业的追求累累计而成的品品质标准这种品质让中中粮地产不断断实现梦想正是这种品质质创造出超越越豪宅标杆的的国际化产品品和生活正是这种品质质创造出卓越越辉煌的人居居价值在祥云国际，，中粮地产在在不断超越在祥云国际，，中粮地产正正在营造一个个全球梦幻生生活区在祥云国际，，正在实现一一个全新的人人居梦想成都心世世界情外双楠，三环环内。国际精工标准准，城市都心心名邸【3.4.1】项目总精神SLOGAN【备】目标消费者分分析第四部分产品形态分级级客户典型客户构成成典型客户样本本描摹高层产品叠墅产品共计268套，主力产品品，区域内面临较较多竞争主力总价：200万主力总价：400万共计132套，属区域内内稀缺产品，，产品力层面具具备较强竞争争力产品形态导致致的总价差异异使项目存在在两类消费者者在营销中需要要区别对待【4.1.1】产品形态的差差距将造成消消费者的分级级先选产品，再再选项目先选项目，再再选产品10月：现场条件11月：现场条件以区域内属于于稀缺的叠墅墅产品打头阵阵，首先与周边市市场形成错位位竞争，其次利用高端端产品拉升项项目品质，再次为现场工工程换取时间间，争取在后续产产品开盘时能能有较好的社社区感呈现，，并为项目的口口碑效应形成成留足时间。。销售中心、样样板房十亩公园景观观区部分社区围墙墙部分社区道路路完整中央景观观区生活示范区完整社区围墙墙完整社区道路路销售现场环境境基本完成，，有较完整的叠叠墅生活区样样板段呈现，，正式售楼处和和样板房已经经启用，项目口碑已经经在前期传播播中得到树立立，国际化生活社社区的概念与与现实雏形初初现，中粮祥云的品品牌号召力已已经初步形成成，在项目整体竞竞争力上与区区域市场形成成差异化竞争争。首批叠墅开盘盘后续高层开盘盘【4.1.2】先叠墅后高层层：以时间换换空间面向全国，区区域打底跟随客户种子客户标杆客户主流客户新种子客户老业主业内人士内部客户京沪深客户外籍客户本地高端本地中产省内高端新藏青高端新循环本地消费者固固然是最直接接的客层，但本项目的属属性决定了必必须以导入省省外客户为重重要操作目标标之一。这是出于以下下考虑：1.墙内开花墙外外香的营销手手段；2.与中粮品牌领领导者姿态相相符3.尽可能实现溢溢价的理想途途径；4.最大限度利用用双方资源体体系客户区域识别别及启动顺序序【4.2】典型客户的构构成分析居所升级换代代的本地客户户背景：成都历历来就不缺享享受生活的概概念，本地消消费者对于地地产产品的要要求一直有自自己的观点。。甚至与北京京等一线城市市比，还要有有过之而无不不及。比如对对于房型的挑挑剔，对于空空间的要求，，对于大面积积绿化景观的的执着；这些些都使得成都都当地的房地地产市场一直直处在快速发发展之中，品品质一直是被被关注的重点点。从这个角角度讲，在成成都人公认的的好区域内，，如果有真正正的好产品，，是一定会有有市场的。她今年40岁，从小在成成都长大，也也一直住在双双楠。这几年年，家里的生生活不错，先先生的收入很很稳定，经济济危机似乎也也没有对自己己形成太大的的冲击。前些些年凑热闹，，在麓山买了了一套小别墅墅，但自从买买下以后，也也基本没怎么么住过。一直直寻思着，还还是住在城里里好。家里孩孩子刚上大学学，过不了几几年也许就要要成家了，现现在家里那套套三居室就显显得有些鸡肋肋了。虽然也也看到过有的的大平层在卖卖，但是总觉觉得那里不是是市区，不方方便。心里面面还是想着那那种最理想的的生活：在市市区，有足够够方便的商业业配套；同时时闹中取静，，有自己的社社区小环境。。要不，把旧旧房子抛掉，，还是在城里里置套大点的的房子吧。【4.3.1】典型客户样本本描摹（一））成都周边“进进城”置业客客户背景：国内资资源向大城市市集中，是城城市化进程中中必然存在的的阶段。成都都对于周边区区域的富裕人人群而言，毫毫无疑问具有有巨大的吸引引力。新政之之后，对外地地户籍客户的的购买力要求求史无前例的的上升到了新新高度；但这这并不能遏制制此类消费者者的进城需求求。随着政策策的明晰，改改善型住宅产产品必将走向向越来越广阔阔的市场。他今今年年55岁，，老老家家在在绵绵阳阳，，早早年年靠靠做做服服装装生生意意积积下下点点钱钱，，后后来来成成了了家家乡乡小小有有名名气气的的““致致富富能能手手””；；前前些些年年生生意意越越做做越越红红火火，，也也在在成成都都有有了了自自己己的的门门店店。。最最近近在在成成都都读读大大学学的的孩孩子子毕毕业业了了，，就就寻寻思思着着该该在在成成都都再再买买套套房房了了。。房房子子可可得得买买大大点点，，以以后后家家里里人人口口多多了了，，也也够够住住才才行行。。【4.3.2】】典型型客客户户样样本本描描摹摹（（二二））成都都籍籍异异地地客客户户回回乡乡置置业业背景景：：此此类类客客户户综综合合了了全全国国类类客客户户与与区区域域客客户户的的特特点点，，虽虽然然绝绝对对数数量量不不多多，，但但是是属属于于必必须须要要关关注注的的重重点点人人群群。。首首先先，，这这些些客客户户的的生生活活经经历历决决定定了了他他们们是是同同龄龄人人中中的的佼佼佼佼者者，，在在走走南南闯闯北北的的经经历历中中获获得得了了自自己己的的人人生生阅阅历历与与今今天天的的财财富富地地位位；；他他们们往往往往是是圈圈子子里里的的意意见见领领袖袖与与榜榜样样标标杆杆，，这这一一点点在在““同同乡乡””圈圈子子里里更更为为明明显显。。这这些些客客户户的的回回乡乡置置业业选选择择往往往往是是本本地地消消费费者者的的风风向向标标。。而而在在营营销销上上，，这这些些客客户户在在异异地地时时是是较较容容易易达达成成精精准准营营销销的的，，可可以以利利用用商商会会等等渠渠道道完完成成相相对对较较具具性性价价比比的的传传播播。。他今今年年满满50岁了了，，年年轻轻的的时时候候怀怀揣揣着着梦梦想想离离开开家家乡乡，，已已经经在在北北京京打打拼拼了了20年。。现现在在突突然然发发现现，，自自己己越越来来越越想想家家了了。。落落叶叶归归根根，，说说到到底底，，自自己己还还是是四四川川人人，，大大概概总总要要回回四四川川吧吧。。少少小小离离家家老老大大还还，，乡乡音音未未改改鬓鬓毛毛衰衰。。虽虽然然以以前前逢逢年年过过节节免免不不了了会会回回来来，，但但现现在在要要考考虑虑买买房房了了，，突突然然觉觉得得成成都都的的发发展展变变化化实实在在太太大大。。数数不不清清的的““新新城城””、、““新新贵贵””；；然然而而自自己己心心目目中中的的家家，，还还是是要要在在那那些些熟熟悉悉的的地地名名里里。。【4.3.3】】典型型客客户户样样本本描描摹摹（（三三））一线线城城市市投投资资客客户户背景景：：随随着着一一线线城城市市房房价价不不断断走走高高，，供供应应量量持持续续不不足足，，置置业业门门槛槛越越来来越越高高；；另另一一方方面面，，租租售售价价比比的的长长期期不不平平衡衡也也降降低低了了资资产产回回报报的的效效率率；；因因此此已已经经有有相相当当一一部部分分敏敏感感的的消消费费者者开开始始进进入入二二三三线线城城市市的的地地产产市市场场，，这这其其中中也也有有随随着着国国内内经经济济不不断断成成熟熟，，区区域域生生活活概概念念开开始始被被““全全国国生生活活””概概念念取取代代的的因因素素。。目目前前，，成成都都一一些些新新开开的的项项目目中中，，已已经经可可以以明明显显感感受受到到，，这这些些来来自自一一线线城城市市购购房房者者的的比比重重在在不不断断加加大大。。作作为为旁旁观观者者，，他他们们的的视视角角下下，，往往往往更更能能一一针针见见血血的的看看到到项项目目的的价价值值所所在在。。他今年年45岁，几几年前前在上上海和和朋友友合伙伙开了了一家家小公公司，，生意意不算算太好好，但但一直直很稳稳定，，每年年基本本可以以有50至80万的进进账；；自己己倒也也时常常有些些空闲闲时间间，可可以到到处走走走。。在07年以前前，他他已经经先后后在中中环旁旁买下下了两两套房房子，，一套套给父父母住住，一一套自自己住住。但但随着着这两两年上上海楼楼价飙飙升，，让他他也一一下子子看不不懂市市场了了。虽虽然想想再置置份产产业图图个安安稳，，但又又觉得得高不不成低低不就就，没没有合合适的的机会会。最最近听听朋友友说成成都的的地铁铁年内内通车车，这这让他他有点点动心心了。。08年以后后的国国家投投资使使成都都的发发展日日新月月异，，这里里应该该会是是下一一个黄黄金之之城。。同时时自己己其实实也一一直很很喜欢欢成都都的安安逸气气氛和和秀丽丽景色色，心心里甚甚至有有个念念头：：等年年纪大大了就就去成成都闲闲云野野鹤。。或许许，今今年该该在成成都选选一套套合适适的房房子了了。【4.3.4】】典型客客户样样本描描摹（（四））社交需需求先先行，，改善善需求求为主主更大的房子改善需求最好要住着舒服一些的房子别墅类产品社交需求至少要住这样的房子才够体面公认的豪宅尊重需求钱不是问题，要住最好的房子看不见的顶层自我实现我只想要我喜欢的房子生存需求只要有房子住就行入门级产品注：马马斯洛洛需求求层次次理论论，在在层级级划分分中并并不完完全与与价格格对应应。高端不不动产产的购购买行行为本本身即即是购购买资资产，，一定定带有有投资资属性性；但促成成客户户做出出购买买决策策的却却一定定带有有自住住需求求的认认可。。从项目目的两两类主主力产产品来来看，，都具具有明明显的的“回回归城城市””的需需求特特征，，这是成成熟消消费者者对生生活舒舒适度度的理理解；；其中中叠墅墅消费费者更更偏重重于社社交，，兼有有改善善；而高层层消费费者则则是以以改善善为主主，兼兼有社社交。。【4.3.5】】客户需需求分分析项目营营销执执行计计划第五部分销售任务与与分解项目营销总总纲阶段性分解解动作营销费用预预算【5.1】】销售任务回回顾与分解解一期产品构构成高层叠墅268套51477㎡132套32604㎡产品差异明明显，精耕耕细作，提提升形象项目主力产产品，立竿竿见影，强强力树势首发叠墅产产品目标：90套成销B类客户积累：800圈层营销C类客户积累：2,680现场接待/跨界资源客户覆盖积累：268,000媒体广告/舆论综合/事件传播战略层面战术层面树立并巩固固中粮地产产作为一线线品牌开发发商在成都都市场的业业内领袖地地位开创由单纯纯售卖住宅宅产品向以以客户资源源为价值核核心的综合合地产服务务商的角色色转变系统化提升升与明晰对对于项目““国际化生生活”这一一核心价值值的理解，，并以此指指导推广工工作的方向向占领概念高高度，塑造造明星姿态态，充分发发挥中粮地地产品牌优优势以扩大大影响力聚合资源，，积累势能能，在市场场宏观布局局已基本完完成的情况况下树立项项目品牌地地位细化执行工工作，在保保持中粮祥祥云项目品品牌调性的的前提下更更适应成都都本地市场场在结合本地地市场的情情况下对产产品细节的的进一步完完善与品质质提升【5.2.1】项目营销目目标行为＞发言舆舆论＞解释以有限的投投入获得最最高的覆盖盖率充分利用新新媒介与公公关形成的的二次传播播媒介资源整整合传统广告媒媒介整合舆论话题造造势传播渠道资源整整合跨界资源共共享客户易居、中粮粮异地客户户推广执行原则【5.2.2】项目营销执执行原则首批体验者者圈内的传播播源头最典型意向向领袖慕名而来加加深印象充分体验产产生好感新媒体系统统话题营销的的初始点低成本达成成覆盖度业界传播播与圈层层传播预设话题题树立差异异化的形形象不断聚集集提升人人气引导与预设传播在前主动关注与报道在后充分利用客户资源整合与培养服务商利用已有有资源平平台实现增值值服务内内容*涉及企业业发展战战略*独特现场场氛围同步国际际生活最大限度度整合资资源，用用综合传传播途径径引发主主动探索索工作路径径【5.2.3】】项目营销销工作路路径业内口碑碑舆论影响响现场体验验渠道覆盖盖【5.2.4】】项目营销销重点工工作【5.2.4】】项目营销销总纲样板段以以及售楼处启启用预计费用用：20%【【约150万】预计费用用：35%【【约260万】预计费用用：25%【【约190万】概念炒作作，媒体体造势国际化社社区概念念推广Step1品牌借势势，公关关蓄客中粮祥云云品牌推推广Step2全面推广广，凸显显产品新标准精精品城市市别墅Step3强势开盘盘，连贯贯蓄水中粮祥云云全城热热销Step45月6月7月8月9月10月11月叠墅开盘盘高层开盘盘景观区呈呈现现场接待待处启用用市区接待待处启用用媒体公关主题企划支持销售任务目标标完成90套销售任任务完成160套销售任任务积累400组客户认认筹完成200000人覆盖国际化社社区的中中粮新标标准国际化生生活区落落户成都都国际资源源整合打打造中粮粮祥云系系祥云+大悦城媒体下午午茶，业业内传播播专项主题题报道立体式媒媒介推广广专题全面面解析中粮/易居/媒介资源源整合英国街开开街活动动国际儿童童摄影大大赛圈层营销销企划各专专案确认认销售系统统标准化化制度确确定临时接待待中心启启用，准准备开盘盘客户登记记，诚意意金收取取10月16日叠墅集中开盘盘，摇号选房房关系客户户提前选选购特别别通道/特定楼层层11月7日高层公公寓开盘盘企业直通通车/老带新各种介质质人群导导入项目系统统宣传/媒体观点点汇编册册客户优惠惠策略/积分计划划现场包装装呈现/品牌馆呈呈现中粮客户户资源整整合/北京推介介会样板示范范段呈现现/预售证获获取客户优惠惠政策预计费用用：20%【【约150万】12月{品牌期5—8月}——贩卖期待待与产品品表现Phaseiforsaleofexpectationsandproductperformance一场媒体体招标新新闻发布布会——成都祥云云与御嶺嶺湾联合合；一系列的的规划理理念发布布与推介介会——易居地产产研究所所高端论论坛、媒媒体软文文一场令人人艳羡的的“国际际化儿童童摄影展展”——360度全球儿儿童视角角生活写写意，通通过网络络征集及及传播；；一部令人人震撼的的产品预预告片——“国际化化生活””预演；；一个全球球人网上上的精神神家园、、产品梗梗概——项目网站站，生活活理念宣宣导；一部中国国进入全全球化生生活时代代的宣言言读本：：《中国·成都——因为是你你，有世世界无国国界》一本一期期产品解解密读本本（具收藏价值值的楼书）；一个全球精英英全景式国际际生活的宏伟伟规划沙盘——联合高端club，全球化背景景下生活品质质对话；一个展卖规划划理念的销售售样板区（情景化实体体样板间并生生活规划沙盘盘）；【5.3.1】阶段性动作分分解-品牌期{开盘前期9—10月}——贩卖冲动与氛氛围追求Phaseiiiforimpulseandtheatmosphereofthepursuitoftrafficking国际化生活理理念的表现——北京祥云在当当地的影响力力及产品表现现；国际生活区全全景体验——媒体、专家、、政府看房团团，舆论背景景的打造；国际化生活概概念研讨与媒媒体论坛区——高端对话：业业界传播；全球化商业品品牌的持续引引进——大悦城的造势势；产品展卖——沙盘、建材展展示、样板区区、产品读本本；系列介质人群群推介会——媒体、伙伴、、合作商推介介会系列品牌联动动营销活动；【5.3.2】阶段性动作分分解-开盘前期{产品期10-12月}——贩卖感动与产产品体验PhaseiiforImpressedwiththeproductexperienceoftrafficking项目亮相——叠墅国际精英英推介会，造造论：国际生生活区到底是是什么，中粮粮宣布标准；七大全球化顶顶级品牌系统统品牌推介——物业、会所、、教育、商业业品牌引进、、体验，意向向客户先行体体验，由认同同感上升为归归属感；系列体验之旅旅——曝光焦点、人人气聚集、小小道消息炒作作；产品展卖：沙盘、建材展展示、样板区区、产品读本本；系列产品推介介会、系列品品牌联动营销销活动；【5.3.2】阶段性动作分分解-产品期网络媒体整合A业内传播与导向C平面媒体整合B通过预设的话话题，以媒体体的第三方视视角，通过整整合平面及网网络在内的系系统媒体传播播，形成以新闻/报道/软文等形式为为主的舆论攻攻势，以相对对低廉的成本本实现项目信信息的广泛发布与覆覆盖，并通过过反馈的信息息，及时调整整宣传口径。。概念炒作，媒媒体造势国际化社区概概念推广1舆论造势阶段营销目标标审视完成200000人覆盖（媒体体到达率）时间阶段：2010年6月初至7月底主要执行动作作：主要配合工工作：成都媒体资资源整合样板间风格格公关资源整整合基础要素准准备销售准备+++实体示范区区品牌馆建立立材料工艺展展示区+++阶段性推广广主题国际化的成成都需要国国际化社区区国际化社区区是城市发发展趋势成都的国际际化生活新新标准国际化社区区的概念与与标准国际化社区区的意义媒体资源整整合以及外围执执行团队构构架完成媒体资源整整合的工作作分为平面面、网络及及电波三部部分；其中网络媒媒体的部分分将率先启启动，拟由由新浪乐居居负责统筹筹；平面媒体的的部分由包包括（商报报、华西都都市报）组组成平面媒媒体联盟工工作组，由由项目工作作组负责统统筹；电波媒体即即电视/广播媒体亦亦由项目工工作组统筹筹。成都商报华西都市报报成都楼市居周刊新浪网（当当日房产要要闻视频频现场直播播）搜房网（当当日房产要要闻视频频现场直播播）成都房产报报道（当日日房产要闻闻视频现现场直播））核心发布媒媒体——中粮/易居项目工工作组媒体专项工工作组各媒体联络络代表各媒体专项项工作组易居外部资资源辅助直接负责协调沟通反馈与执行行监督执行操作媒体见面会会（内部））暨中粮·祥云项目媒媒体战略合合作启动仪仪式活动形式：：媒体见面会会形式（组组织各类媒媒体一起座座谈，通过过介绍项目目理念及国际化生生活方式，，在媒体中中形成讨论论话题，并并同时商讨讨达成合作模式。。活动目的：：以媒媒体体见见面面会会的的时时机机，，将将中中粮粮地地产产开开发发本本项项目目的的主主导导理理念念加加以以强强化化和和诠诠释释，，并并再再次次公公诸诸于于大大众众；；同同时时吸吸引引媒媒介介和和大大众众的的关关注注，，利利用用我我们们活活动动环环节节的的巧巧妙妙设设计计，，为为媒媒介介的的炒炒作作寻寻求求突突破破点点，，形形成成媒媒介介关关注注和和报报道道的的““雪雪球球效效应应””活动动时时间间：：2010.4月活动动概概述述:在接接待待中中心心入入场场前前期期举举办办一一次次““媒媒体体见见面面会会””，，一一方方面面可可以以将将“祥祥云云国国际际””在在媒媒体体及及业业内内引引起起话话题题，，同同时时可可以以通通过过次次活活动动与与各媒媒体体会会面面达达成成长长期期合合作作模模式式。。需准准备备物物料料：：媒体体邀邀请请函函、、项项目目概概念念资资料料、、项项目目新新闻闻通通稿稿、、中中粮粮祥云云媒媒体体合合作作意意向向书书等等。。规模模及及规规格格：：受邀邀评评论论嘉嘉宾宾约约30人，，包括括：：各各界界媒媒体体／／易易居居房房产产／／中中粮粮集集团团媒体体风风暴暴：：国际际化化生生活活概概念念研研讨讨与与媒媒体体论论坛坛以业业内内专专家家的的权权威威探探讨讨形形式式对对新新市市场场环环境境下下的的房房地地产产品品发发展展做做出出研研判判，，探探讨讨国国际际化化生生活活概概念念对对于于新新市市场场环环境境的的意意义义。。并并对对国国际际化化生生活活的的标标准准与与发发展展做做讨讨论论。。对邀邀请请的的媒媒体体及及社社会会代代表表以以及及嘉嘉宾宾正正式式公公布布国国际际化化生生活活社社区区概概念念向社社会会公公布布国国际际化化生生活活社社区区概概念念的的整整体体发发展展及及典典型型项项目目实实施施计计划划媒体体与与受受邀邀代代表表以以互互动动形形式式提提出出自自己己对对于于这这一一话话题题的的建建议议2010年7月上旬（（预计））规模及规规格：受邀评论论嘉宾约约30人，包括：政政府代表表／易居居研究院院／其他他学术机机构／中中粮集团团合作媒体体约15家，包括：新新浪网／／成都商商报／华华西都市市报／居居周刊/成都楼市市/搜房网/成都全接接触……活动目的的:活动时间间：活动概述述:为媒体舆舆论设置置一个核核心话题题，并以以此为契契机联系系到社会会发展及及城市建建设等可可以上升升理论高高度的议议题；在在项目亮亮相初期期充分树树立调性性上的制制高点。。媒体下午午茶定期举行行的小规规模业内内人士茶茶会拟由新浪浪乐居统统筹，中中粮负责责提供场场地及茶茶点隔周举行行，每次次邀请嘉嘉宾规模模在10人左右面向蓉城城知名的的主流媒媒体及房房地产营营销机构构就中粮祥祥云项目目有关的的话题持持续关注注每次提前前设置主主题议题题与学术单单位联合合举办每次议程程由新浪浪网直播播嘉宾发言言观点将将被整理理成册，，集中出出版联合单位位：易居研究究院上海大学学/同济大学学/复旦大学学第一财经经日报/频道新浪网第一地产产企划执行行工作：：项目形象象基础要要素准备备要素一：：传播策策略提交交与确认认——确认时间间：2010.6月中旬户外广告告大牌：：机场/市区及案案场选点点/设计完成成现场整体体包装方方案：围围挡/道路指引引/标识/售楼处品牌馆整整体包装装方案：：展板/交通指引引/标识/物料要素二：：案名系统统/Logo/SloganVI应用/Keyvision——确认时间间：2010.6月30日前要素三：：媒体话话题稿件件确认——确认时间间：2010.6月30日前媒体话题题包括：：中粮地产产形象稿稿祥云项目目形象稿稿祥云项目目产品稿稿精英招聘聘广告稿稿要素四：：外包装装及形象象包装方方案确认认——确认时间间：2010.6月20日前包括：企划执行行工作：：户外广告告阵地的的选点及及确认户外选选点原原则：：离项项目现现场1-2公里范范围内内选择择十字字路口口或三三岔口口位置置选点点，设立户户外路路标指指示牌牌或导导示牌牌进行行路标标指引引户外选选点建建议：：A、三环环武侯侯立交交B、武侯侯大道道户外选选点作作用：：加强强引导导户外选选点铺铺排：：2010年6月前完完成路路牌的的选择择并签签定合合同2010年6月前完完成平平面设设计2010年7月发布布2010年9月前更更换画画面，，配合合项目目开盘盘企划执执行工工作：：现场整整体包包装方方案一、中中粮大大道包包装，，纯粹粹英伦伦风二、10亩的公公园打打造，，皇家家私密密性三、火火车隔隔音，，英式式玫瑰瑰墙四、叠叠墅实实体示示范区区打造造叠墅实体样板示范区，提升社区价值，利于高层销售销售层层面工工作：：销售准准备期期销售准备项筹备安排文档管理销售物料筹备负责单位完成时间销售系统标准化易居销售系统搭建明源系统——易居2010.4月底前人员组织构架现场管理制度——易居/中粮2010.4月底前工作流程标准化工作信函形式确定工作对接函格式标准工作对接函易居/中粮2010.6月底前服务体系标准化销售流程标准化及时上报各类销售报表（日报表、周报表、月报表）报表形式与格式确认易居/中粮2010.6月底前销售工具包销售管理制度确认销售培训计划完成销售说辞/销售手册销售道具易居/中粮2010.6月底前人员形象标准化办公设备标准化案场物料清单案场办公设备中粮/易居2010.6月底前人员培训案场接待培训计划培训资料易居2010.6月底前以具备备明确确指向向性的的公关关活动动，为为案场场持续续带来来人气气，既既为项项目销销售工工作创创造直直接的的机会会，更更可以以利用用活动动的组组织工工作以以及现现场的的氛围围，使使邀约约嘉宾宾成为为项目目信息息的重重要传传播者者，这这将成成为项项目在在前期期的主主要蓄蓄客途途径。。品牌借借势，，公关关蓄客客中粮祥祥云品品牌推推广2公关蓄蓄客跨界资源联合C案场人气活动A社会话题公关B阶段营营销目目标审审视完成积积累3000组到访访客户户时间阶阶段：：2010年7月初至至10月初主要执执行动动作：：主要配配合工工作：：祥云到到成都都系列列报道道现场包包装完完成国际儿儿童摄摄影展展项目宣宣传道道具到到位销售进进场接接待+++售楼中中心展展示特色服务植植入多媒体展示示区开放+++阶段性推广广主题国际化社区区要来了中粮祥云：：一个国际际化社区标标本中粮祥云（（成都）的的五年梦想想中粮祥云：：从北京到到成都中粮祥云的的世界籍业业主2010：中粮地产产的成都年年中粮祥云（（成都）揭揭幕前的猜猜想国际儿童摄摄影展中粮意向客客户的子女女均有参展展机会联合双语幼幼儿园及学学校申请作为世世博会外围围活动资格格在大众媒体体公开征集集作品参赛者均可可获得中粮粮特制纪念念品参赛作品将将在中粮项项目围墙上上定期展示示优胜者作品品可获得户户外媒体及及网站发布布国际Babyparty-世界有爱公关活动时间：2010年名称形式专案确定活动执行国际babyparty系列1、国际儿童爱心基金会2、孤儿笔友交友会3、“手牵手”爱心活动4、“大家都来赛”儿童竞赛……6月底前7月15日~8月底参与对象准业主、业主、意向客户、社会各界圈层家庭宝贝、中英人寿客户家庭宝贝活动目的整合中粮现有各界资源，通过不定期举办“国际BABYPARTY”集结各圈层人士，为祥云项目积累圈层客户资源的同时引起中粮品牌在社会各界的影响力。祥云国际英英伦夏令营营公关活动时间：2010年名称主题专案确定活动执行祥云国际英伦夏令营2010年暑假英国名校游学之旅1、英伦历史文化名城游2、感受英国名校之旅3、文化、生活交流体验9月2011年活动目的

在传统的英伦夏令营中加入名校游元素，不仅主题鲜明，也符合精英阶层送孩子出国留学的趋势。设置活动参与门槛的方式来进一步加强活动与祥云的融合与互动，在达到宣传效果的同时，更可直接点对点的为祥云国际积累目标客户群。

超级线路团——本次英国游的行程覆盖当地的著名院校，是一次考察英国社会生活和学术氛围的旅行；

超级咨询团——随团我们将全程陪同一名出国留学的专家，就每个家庭的不同情况给出专业意见。今年开始活动组织，主要为准业主服务，提供社区附加值。祥云生活速速递祥云生活速速递组稿内内容：1、世界田园园都市风情情2、国际化生生活进入成成都3、成都的异异域风情4、北京到成成都——祥云国际的的生活态度度5、国际朋友，，成都欢迎迎你6、国际趣事事7、全球焦点点发行时间：：2010.7月发行形式：：每月一册册发行对象：：准业主、、业主、意意向客户企划执行工工作：项目礼品系系统的规划划礼品分类礼品用途纪念品来宾纪念品升级礼品反复来现场的意向客户的升级礼品成交礼物客户认筹/签约/交房的赠品礼物市调礼品客户接受市调访谈的小礼品特殊礼品客户生日、客户结婚纪念日、客户子女升学等选择礼品的原则是：符合国际化/无国界概念，易于收藏、陈列或展示在项目进入入销售冲刺刺期时，在在恰当时间间以较为密密集的广告告投放，在在短时间内内达成相对对的高曝光光率，既是是对潜在消消费者的直直接通知与与项目蓄水水扩容，也也是对意向向客户的信信心鼓舞和和稳定措施施。全面推广，，凸显产品品新标准精品品城市别墅墅3广告扩容市区户外广告阵地A航空媒体广告阵地B道路标识及引导系统C阶段营销目目标审视完成积累400组客户认筹筹时间阶段：：2010年10月初至10月下旬主要执行动动作：主要配合工工作：供应商体系系联合推广广现场包装软软装到位解读国际化化标准全国顶级私私人收藏展展10月18日叠墅开盘盘+++组团团外外立立面面呈呈现现景观观街街区区呈呈现现体验验区区开开放放+++阶段段性性推推广广主主题题国际际化化社社区区什什么么样样成都都最最后后的的城城市市别别墅墅区区国际际资资源源集集合合打打造造中中粮粮精精品品城城墅墅国际际居居住住标标准准下下的的别别墅墅革革命命中粮粮祥祥云云：：空空间间艺艺术术的的极极致致媒体体全全面面解解析析祥祥云云国国际际社社区区国际际城城市市精精英英专专项项推推介介会会暨叠叠墅墅产产品品业业内内发发布布会会公关活动时间：2010年名称主题专案确定活动执行国际城市精英叠墅推介会内部认筹盛宴8月底10月15日（暂定）备注

每一个追求享受的人都曾梦想自己能尽享尊荣，现在这些梦想即将在祥云国际变成现实：在一个充满尊贵气派的豪华游轮的头等舱里来点一杯鸡尾酒，接着再燃上一支哈瓦那雪茄。由船板布置成的迎宾大道，每隔三米站一位服务生，鞠躬问候：“请走好。”游轮甲板上，空气中，肆意的传来小提琴温柔的旋律……航行景观：

·祥云国际号游轮起航，群情振荡，准点出发

·头等舱体验，英伦名贵，名利社交，觥筹交错

·时空倒转，英伦中世纪贵族巡礼，找寻逝去的王者年代

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