建筑工程五证及理解

房地产开发流程相关内容及理解一、五证及作用由于房地产地域性、政策性猛烈，事项不是一成不变的，没有固定模式，要解放思想。1、土地证，拥有使用权2、用地规划许可证，拥有规划权〔不能违反有关部门规划条件〕3、建设规划许可证，有权开工建设、招投标、募集资源。4、施工许可证，可以开工建设，否则面对政府、社会、心理压力。5、预售许可证，只有中国有，随政策变化而变化。政策紧急时，完成主体时可以开头预售。政策宽松时，完成开槽就可销售。政策打压时，甚至取消预售。局部房地产如达不到融资规模，就难以经营。二、五证办理流程及相关事项了解(一)土地使用证1、前置工程：测图、指界〔和百姓打交道费时间、确定红线、缴纳费用。2、相关内容只有中国是土地使用证，必需确保拿地有益，这需要前期大量的筹划工作，分析宏观环境、地域经济、自己经济实力、投资规模，怎么以最正确的方式进开放发。 要为业主效劳，维护自己品牌。可行性争论报告：都是应付行政审批的，下功夫太少。她能打算工程的成败。一般代做(251、首先是考虑大环境，进展政策分析2、地域经济规模，从实际工程的地域环境分析，考虑投融资规模是否能够承受。3、拿地策略，以挂牌为主。招标，只有政府部门有力气做到。挂牌比较稳妥，掌控性强一些。拍卖，通过发公告，掌控性不好把握。真正的拍卖，价格会持续增长。拍卖完毕，交钱办土地证。否则，保证金上交财政〔但实际很多都没有。两年没开工，土地收回〔可能让你缴费或挑毛病。〔二〕用地规划许可证招拍挂时已出规划条件，要审慎争论〔不适宜的可以提出变更申请〔1.51.8、2.0〕不代表经济效益〔产品不一样。1.52.01.5 10万平米 6万高层+4万多层14万平米 为到达绿地率可能要全做高层要分析投入和产出，谁大谁小。具体要实际分析〔建安本钱、环境配套、销售额、资金使用〕多层建筑周期短，投入少，但卖得高。例：2023商业开发挨次后移。1.8,081.6，改成多层〔盲目追求容积率是错误的，要迎合市场。要追求综合利益，不单纯看面积多大、投资额多大。太阳能、保507030正的百年建筑。容积率、建筑密度、绿化率〔不低于35，遮阴距〔多层1.5左右，高层大寒日满足3小时任凭摆放的。概念性规划〔取地之前1.8的1,3，不考虑土地利用率、经济指标，可以任凭摆放。可能卖的很好，但数量少，经济效益不会到达。户型最大的调整变化，就是面宽、进深，之后再考虑布局。例：面宽：7.9m13015m，没法住。所以一般否认110〔12.5m，到达极限。〔规定楼长只能是40m2〕假设只用一个户型，就是42/7.9看是否是整数。是就摆上，不是，就做成47.92筑图、建筑方案确定建筑施工图。看规划条件〔很重要，没有实际效益则没有任何意义。这个需要决策层打算，不是规划部门。/亩。〕1、前置工程：1、土地证2、用地规划许可证3、计委立项〔许可证备案制〕可行性争论报告地震性评估〔地震局〕水土保持〔水利局〕环评〔环保局〕商业〔商业局〕2、相关内容出相关意见，节约材料。实际上是快完工时，来做地震性评估。地震性评估应当规划设计之前做，否则没有指导意义。2〕环评，很少有指导意义。5万平米以下的作报告表，以上作报告10还得找相关部门审批〔海洋城环保局资质可能不够。3〕纪委立项备案相关方面〔技巧：如环评：地质报告书〔1.5〕2〕找环保局要号，按程序要多少天完成〔有那几家作报告〔能省一个月〕根本建设程序中，地震性评估没有被纳入〔只有规划局那块没有。〔环评费不不愿定纳入财政〕4〕水保：一般是大工程做。竖向图、管线综合图、环境规划图〔加的、规划说明书这是由概念性的东西变成实物，考验技术力气〔绿城经受的多，国外的多是乡村别墅，城市综合体做的不多〕a、规划总图〔平面、俯视图，画简洁，分析指标很难〔分析其是否科学：容积率、建筑密度、绿地率、层高、面宽、进深、交通、消防〕大酒店假设交通不便，会很失败。交通动线、停车方面，重要性甚至超过绿化〔700。b〔涵盖全部实物坐标、应有道线。绿线：建筑物不行超越界限。红线：地块边界〕：确定高程，竖向规划要求也很高。也得造景、环境绿化、也得考虑管线综合。d、管线综合图：给水、排水、排污、热力、强电、燃气、网络、电视、弱电、消防〔和给水相通〔〔黑开挖易造城破坏。管线布置实例：—2.1m〔基底〕—1.5m〔60cm〕—1.1m〔热力、给水消防一起做〕—0.8m0.8m全部的管线布置在一张图上表达〔有时和竖向冲突〕有压听从无〔海洋城排污有待争论，开展一个论证会研讨。海平面到安置区3/1000。例：春天花园定竖向时应提升一米〔以为城市管网没有问题，实际不能顺当排出。假设不影响遮阴距、周边环境，把竖向提高一点。管线综合图只是布局性、概念性、理念性的东西。施工图要专业的设计公司进展设计。〔大工程可以这样做，领导支持〕〔到达放线、验线、验槽的条件要等拿施工许可证再进场，会格外延误工期。三项完成之后，可以进展垫层、胎膜、防水、钢筋、筏板、竖柱施工。计、交房验收、物业治理〔物业公司构造设置，仪表怎么安放，门怎么开，这些不是工程治理打算，是物业治理自己打算设计院也不行。〕以前设计托付由总工出，实际是综合性的东西，需经过评审，满足各方的需求〔甚至供水治理、物业治理〕设计托付书越具体，后期麻烦越少。权利不能放，主动权要一次变更往往从方案重开头、设计、施工图审查、施工队伍洽商。1—2正负零以上没人管〔除非上级组织法规检查，政策检查〕例：兴业春天，主体封顶后才拿到建设工程规划许可证，施工许可证还没有到手。环境规划〔以前规划审批里没有〕1〕交通〔包括停车〕2〕园林绿化〔软景：植物绿化景观。硬景：非植物性景观〕现规定：浮土1.5防穿刺、防水保护要求不同。一书：规划总说明书〔不要只看总平面图、俯视图、进展成果。里面数据很重要，都是单体设计的依据。假设不合理，当场否认，只有认为全部审定完毕，才进展下一步。否则单体设计时，设计院会依据〕单体效果图审批技巧：通常带几个方案，直接找市长，选定后，再走程序。过程：初审会〔规划局正副局长、用地科、建设科科长〕主任会〔主任、建管局长〕城建部〔分管市长〕单体：单体效果〔or〕单体风格〔简欧、现代、地中海风格、西班牙〕选后不能任凭改，要报规划，走审批程序，所以做单体效果要慎重，一次成功，二次设计时削减麻烦。施工图审核〔196/平米〕……施工图审查完成……规划建设许可证〔1〕1、相关程序招标办备案，提前找代理公司，提前预备招标文件，提前进展〔14设计托付：利用社会资源，让设计院为我们完成设计任务，得知道让设计院干什么，完成到什么程度，依据那些标准，完成时间、奖惩、具体节点、建筑方案、施工图扩初什么时间出、谁来审定。送审之前，自己先审，是否和要求〔建筑指标是否满足，建筑说明书是否和设计托付相对应。不设定无法奖惩。托付实例：81725定位、组织施工单位进场。911动权。〔扩大初步设计查环节。质量托付〔交费、签协议〕〔建管局，提前预约，中标通知书发出时，开头进展〕提前护坡评审〔开工时就进展，踏勘时必需要求护坡评审，导致5〕4〕合同备案〔监理合同、施工合同，施工治理科负责，多为阴阳合同〕2、相关内容放线〔规划局〕 验线〔规划局〕 验槽〔质检局〕三控两管一协调：本钱把握、进度把握、质量把握、安全把握、合同治理、信息治理、全面协调。技术治理〔单独拿出〕包括：设计托付、设计治理、设计选型、计托付全都。治理、统计治理、预决算治理、打算治理。3〕工程承包供材方面：a、工程多为总承包，有甲方分包工程〔拿出多，本钱较低，但需大量治理人员，资金压力较大〕2、外墙、电梯、保温、玻璃幕墙、设备安装、避雷气象。〔施工单位根本成了劳务公司，只干梁板柱、砌体、抹灰〕b、甲方供材：钢筋、混凝土、防水卷材、钢材〔抢供材，可减税。具体和税务师进展核算〕4〕阴阳合同：和建管局签一份进展备案。和施工方签一份实际合同〔投标之前签订，让其附上正式合同且盖章〕五、预售许可证：由市房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。六、施工单位与监理单位的治理及自我要求