安庆市房地产市场

2009年安庆市房地产市场分析第一部分全国房地产市场运行情况房地产开发完成情况前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1-8月提高3.0个百分点，比去年同期回落8.8个百分点。其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长13.4%，比1-8月提高2.5个百分点，比去年同期回落15.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点；房屋竣工面积3.34亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-8月下降0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.77亿平方米，增长26.7%，比1-8月下降0.1个百分点。前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%。二、商品房销售情况前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。前三季度，商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%。其中，商品住宅销售额增长78.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。三、房地产开发企业资金来源情况前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%。其中，国内贷款8190亿元，增长47.2%；利用外资359亿元，下降26.2%；企业自筹资金12787亿元，增长14.5%；其他资金17654亿元，增长62.4%。在其他资金中，定金及预收款10269亿元，增长52.0%；个人按揭贷款5345亿元，增长107.7%。四、70个大中城市房屋销售价格指数9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点。新建住宅销售价格同比上涨2.7%，涨幅比8月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比8月份缩小0.3个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%；商品住宅销售价格上涨3.0%，其中普通商品住宅销售价格上涨3.7%，高档住宅销售价格上涨0.5%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.2%；商品住宅销售价格上涨0.9%，其中普通商品住宅销售价格上涨1.0%，高档住宅销售价格上涨0.6%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨4.9%，环比上涨1.0%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有58个，其中涨幅最大的5个城市是：金华8.7%、宁波7.5%、锦州7.4%、广州7.3%、银川7.3%；价格下降的城市有11个，其中降幅最大的5个城市是：徐州下降4.4%、唐山下降2.4%、石家庄下降2.2%、桂林下降1.8%、丹东下降1.5%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个,其中涨幅最大的5个城市是：温州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、济宁1.9%、银川1.7%；价格下降的城市有2个，其中吉林下降2.0%、三亚下降0.4%。二手住宅销售价格同比上涨3.8%，涨幅比8月份扩大0.2个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比8月份缩小0.1个百分点。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有50个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳16.6%、温州11.2%、杭州10.0%、金华8.9%、洛阳7.3%；价格下降的城市有20个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降7.2%、吉林下降5.6%、唐山下降5.0%、岳阳下降4.5%、呼和浩特下降3.4%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的5个城市是：济宁3.4%、遵义2.2%、郑州2.1%、温州1.9%、杭州1.8%；价格下降的城市有2个，其中包头下降0.3%、石家庄微降0.1%。新建非住宅销售价格同比上涨1.9%，涨幅比8月份扩大0.3个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比8月份缩小0.3个百分点。与上年同月相比，办公楼销售价格上涨4.2%，商业营业用房销售价格上涨0.3%，其他用房销售价格上涨0.6%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.3%，商业营业用房销售价格上涨0.2%，其他用房销售价格下降0.1%。三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%，其中，新建住宅销售价格上涨1.5%，二手住宅销售价格上涨3.5%；房屋租赁价格同比下降0.5%；物业管理价格同比上涨0.3%；土地交易价格同比上涨4.7%。五、全国房地产开发景气指数9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点;本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点;土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点;商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点;房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。第二部分安庆市房地产市场分析2009年，我市房地产市场在08年经过了国内外经济等多重因素的影响后，出现了明显的见底回升的趋势。土地市场交易量增大，土地流拍现象减少，房地产企业的资金压力也普遍减小。同时，商品房供求矛盾逐渐缩小，房价涨幅增速加快，市场的观望气氛大大减弱。在这种局面下，部分项目开始选择提价销售或取消折扣等方式销售。一、房地产市场供给和销售情况分析（一）商品房供销总量分析商品房供给方面：全年累计批准预售总量为：93.2万平方米，同比下降17%。其中商品住房全年累计为：85.09平方米，同比下降11%。商品房销售方面：累计全年销售1090896万平方米，同比增幅214%。其中商品住房销售面积全年累计为：1007463万平方米。同比增幅269%。从以上商品房供销走势可看出今年以来投放市场的商品房均趋萎缩，但销售上却逐月攀升。说明消费需求正逐步放大，前期因金融危机影响而累积的库存商品房也得到部分消化。市场中的观望徘徊氛围已渐趋消除。但商品房的生产环节不容乐观，商品房的供给有待加强。（二）存量房交易情况分析全年存量房累计成交48.82万平方米，同比增幅分别为8.7%；其中存量住房共成交41.71万平方米，同比增幅分别为22.4%。（三）商品房市场与二手房市场联动分析今年1—12月份，商品住房与二手房成交量的比值为：2.01/1,去年同期的比值为：1.04/1。说明商品房市场的消费日趋放大，而二手房市场相较于商品房市场的发展有所失衡滞后，有待于引导加强。二、房地产供销结构分析（一）价格段供销结构分析1——12月份，我市销售的商品住房中，价格在1000元/平方米以下的，成交面积0.07万平方米，占总成交量的0.07%；价格在1000—1500元/平方米的，成交面积为：2.72万平方米，占总成交量的2.7%；价格在1500—2000元/平方米的，成交面积10.78万平方米，占总成交量的10.7%；价格在2000—2500元/平方米，成交面积18.94万平方米，占总成交量的18.8%；价格在2500—3000元/平方米的，成交量19.77万平方米，占成交量的19.6%；价格在3000—4000元/平方米的，成交面积37.58万平方米，占总成交量的37.4%；价格在4000元/平方米以上的，成交面积10.78万平方米，占总成交量的10.7%。从以上数据来看，我市目前的商品房价格主要集中在2000—4000元/平方米，其所占比例为86.4%，是市场的主流消费价格。（二）、面积段供销结构分析在不同面积商品住房中，60平方米以下户型成交量为0.20万平方米，占总成交量的0.2%；60—80平方米户型成交量为2.92万平方米，占总成交量的2.9%；80—90平方米户型成交量为5.84万平方米，占总成交量的5.8%；90—100平方米户型成交量为9.17万平方米，占总成交量的9.1%；100—120平方米户型成交量为26.19万平方米，占总成交量的26%；120—144平方米户型成交量为40.3万平方米，占总成交量的40%；144—180平方米户型成交量为6.95万平方米，占总成交量的6.9%；180平方米以上户型成交量为9.17万平方米，占总成交量的9.1%。从以上分析数据来看，我市商品住房的热销户型主要集中在100-180平方米之间，其占总成交量的82%，且热销户型有向大面积户型发展的趋势。90平方米及以下户型只占销售面积总量的8.9%。商品住房结构仍需进行合理化调整。（三）购房对象结构分析2009年度,市区居民购住房面积69.9179万平方米，占总成交量的69.4%；所辖八县居民购房面积24.4814万平方米，占总成交量的24.3%；外地居民购房面积6.35万平方米，占总成交量的6.3%。我市房地产市场以本市市区居民消费为主，但所辖八县及外地居民购房比例都有不同程度的上升，所辖八县居民购房比例上升明显。三、房地产市场价格分析（一）商品房价格分析09年1—9月份，我市商品房平均价格为3374元/平方米，同比增长8.1%；商品住房平均价格为3332.7元/平方米，同比增长11.9%。（二）二手房价格分析2009年1—9月，我市二手房住房平均价格为2867元/平方米，同比增长17.1%。四、房地产物业形态分析经过深入调研，虽然本市居民对多层物业的接受度仍然较高，但由于受政策、地价等综合因素的影响，2009年度，小高层、高层物业开始取代多层而成为市场主流。其代表楼盘有香樟里那水岸、雨润香水百合二期、宜城水岸、迎江世纪城、宜海·林语棠等。分析居民对小高层、高层的抗性，主要集中在公摊面积较大，居住成本较高（电梯），两个方面。而对于双拼和联排别墅，主要是碧桂园集团开发的秦潭凤舞项目，一期共推出双拼102套，联排246套。南京雨润地华置业开发的中央新城一期，也仅有双拼18套，联排54套。五、版块分析2009年，伴随着全国知名房地产开发企业，如广州碧桂园，上海绿地，南京雨润，温州大发，中海外等纷纷落户迎江区，大大加快了城市东进步伐。未来本市房地产的市场供应量也将集中在东区。09年1-12月，迎江区预售套数为3248套；大观区为1034套；开发区为1497套；宜秀区为1369套。从各区的销售均价分析，短短三年时间，东区房价升幅较快。未来东区物业将是直接拉高本市房价的主力。同时，众多高品质物业也将集中在东区竞相上市。六、市场综合分析（一）受宏观经济日益趋好及政府出台的优惠政策的影响，市场信心有所增强，再加上各大开发企业因势利导，纷纷推出了灵活多样的营销策略，使得一段时期以来积蓄的消费潜能在近期得到了释放。今年以来我市房地产市场延续了房交会以来的良好发展势头，商品房及二手房的成交量与去年同期相比均出现较大涨幅，分别增长214%和109%。与一些大中城市的价涨量跌不同，我市房地产市场近期以来呈现出量、价齐涨的局面。我市目前的商品房价格主要集中在2000—4000元/平方米，其所占比例为86.4%，商品住房销售均价同比增长近一成。我市商品住房的热销户型主要集中在100—180平方米之间，其占总成交量的82%；90平方米以下户型只占销售总量的8.9%。由此可见热销户型有向大面积户型发展的趋势，从中亦可看出市场主力为改善型消费群体。而二手房价格增幅较大，就其原因：一是成交的二手房面积较小，尽管价格较高，但总价位不高，消费者容易接受。二是成交的二手房主要集中于中心区，且房屋周边有学校、商场的很受青睐。未来的房地产市场走势主要取决于宏观经济的发展趋势以及市民的消费能力。当前，为应对前期市场观望、徘徊氛围，我市出台了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，这些政策措施效应正逐渐显现。来年，在这些调控政策的刺激、引导下加之来年住房消费的惯性加强，我市房地产市场仍将延续前期的上升态势，商品房的市场供给及成交将会放大，二手房市场也将联动，渐趋活跃。影响市场发展的因此素既有主观方面的也有客观因素，其本身周期性的特点和宏观调控政策的滞后性都会给房地产市场带来很多不确定性。如何进一步引导、激活房地产市场，更好的挖掘消费潜力、规范市场行为，仍将是政府和业界共同面临的课题。（二）2009年3月份救市以后全国各大城市的房地产市场有一定的回暖的迹象。但是想彻底改变房地产市场的大局势必须要内因加外因并举才行，其中外因是国家出台的相应救市政策，内因是：（1）区域政府要制定一系列扶持和指导开发企业的方针和对策，着力引导开发商走理性的道路，面对现实，调整思路，走出逆境。（2）开发企业要分析现状，总结经验和教训，拓宽思路，改变投资战略，创新开发模式和产品，产品必须要对应市场需求。（3）开发商要通过各种途径最大程度地降低开发成本，有利地控制商品房的价格，以此适应大部分购房者的需求和承受能力。（4）着力实施中小户型商品房开发和经济适用房的建设。（5）大力提高产品的品质和产品的附加价值，打造高品质的售前、售中、售后的服务和物业管理服务。以通过双项并举的措施对应瞬息万变的市场变化。我们的步伐也要跟着市场的变化而不断的调整、更新。做到处变不惊，自然应对才能处于不败之地。（三）09年国家针对房地产行业而出台的以上“救市”政策对安庆的区域房地产市场起到的作用并不很明显，由于安庆市现有的供应量商品的户型结构配比是90㎡以下户型的商品房只占约总供应量的8.9%，90㎡—120㎡的户型商品房约占总供应量的35.1%，120㎡—144㎡以下的户型商品房约占总供应量的40%，144㎡以上的户型商品房约占总供应量的16%。此次国家出台的救市政策中有两大政策（对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的最低首付款比例调整为20%）是重点针对90㎡以下户型的商品房，我市符合条件的产品很少，起到作用较小，而且安庆市大部分普通市民所能承受的面积和房总价款也是90㎡以下户型的商品房。所以国家出台的相关政对应到安庆的房地产市场，不会很大程度地刺激消费和带动成交量的大幅度上扬，所起到的作用显而易见。（四）由于房地产业是中国的支柱行行业，对于国家的经济发展起到举足轻重的作用。由此政府制定出台了相关的救市政策，在政策出台一年时间里，虽然部分城市成交量一定程度提升，但是还有很多城市的市场成交情况仍处于不理想的状态，衡量房地产市场平稳健康的最重要指标是房屋成交量和开工面积，目前我国房地产市场成交量有所上升，但是开工面积仍处于负增长；国房景气指数上升缓慢，都预示着我国房地产行业还处于调整阶段。据相关数据表明安庆市也是其中之一（由于安庆市09年下半年房价涨幅较大，成交量不稳定）。所以现在的房地产市场处于亚健康状态。（五）国家加大保障房建设的投资力度，将长期压缩我国传统商品房的受众群体。建设部提出我国保障性住房建设三年要投资9000亿，如果这些保障性住房全面实施，2008年——2009年保障性住房将占新增供应的28%左右。这将对未来开发商开发项目的价格和交易量造成下行的压力。一旦保障性住房制度在全国各地得到推广，传统的商品房受众无疑将大大减少。而且，社会中高收入阶层往往已经拥有自有住房，即使是改善住房需求也不会太多。在这种情况下，即便是地方政府进一步推行降低房地产交易成本的促进政策，也难以收到预期效果。（六）中央政府出台的房贷新政支持重点是首次购房的消费者，而非开发商。比如减免房地产交易契税、降低首次购买普通住房的首付款及贷款利率等都是减轻首次购房者的购房成本。而对于房地产行业的信贷支持方面，此次央行并未将其列入重点信贷支持名单，而是前期缩减该行业信贷扶植政策的延续。尤其是在扩大内需、促进经济增长的十条政策出台之后，中央政府再度将提升内需、扩大保障性住房建设提到了一个极为重要的政策高度。如果央行不把大量新增信贷额度投放到房地产开发企业，资金链紧张将逼迫开发商降低房地产价格。这种预期一旦形成，房地产行业的中期萧条则在所难免。对于安庆这个三线城市房地产行业萧条也是会发生的。在这种严峻的市场环境下，我们务必寻找房地产业发展和合理房价的平衡点。房地产业关系到宏观经济的稳定发展，也关系到千千万万普通百姓的安居。目前一个时期，房价又一次飙升、百姓负担过重，已成为一些地方的突出问题。群众迫切希望楼市理性回归到合理的水平。（七）降低住房交易税费意味着国家将解决有效需求不足的问题，目的是支持居民购房，房价过高不可能达到这个目的，调控政策绝非“救价”。对消费者来说，目前房地产市场的问题并不是没有需求，也不是居民不愿改善居住条件。而是过高的房价让绝大多数居民没有能力进入市场。当房价与消费者心理价位和支付能力相差很远时，即使政策再优惠，消费者也不会购房。”（八）房地产业一定要为扩大内需加力。面对世界金融动荡造成的外部需求减弱，扩大内需的意义不言而喻。对于房地产采取的措施，是为了房地产业的健康发展，也是为了整个国民经济平稳较快发展的需要。（九）随着国家和地方相应出台的针对房地产行业的相关“救市”政策，经过一个年的洗礼，实际效果不是十分明显，光靠政策救市是无法彻底解决房市不良的状况。因为现在出现的市场变化是一个漫长的过程演变得到的结果，是有一定的必然性，现在的关键所在是房价涨幅过快过高，已经让大部分市民买不起房，承受不了高房价和高房贷的压力。再加上宏观经济的影响，股市不稳定，加剧更多的市民难以意欲购房。所以我们要清