房地产财务管理细则及表格全套

14．4房地产企业税务管理工具14．4．1房地产企业纳税管理办法以下为某公司的房地产企业纳税管理办法，供读者参考。制度名称房地产企业纳税管管理办法受控状态编号执行部门监督部门编修部门第1章总则第1条目的为加强对公司应纳纳税种的监督督与管理，使使纳税工作制制度化、规范范化，根据国国家税务法规规结合实际情情况，特制度度本办法。第2条适用范围本办法适用于本公公司所有应纳纳税种的规范范和管理工作作。第2章企业纳税程序第3条编制税务管理制度度财务部经理根据公公司性质制定定《税务管理理制度》，来来规定相关税税务处理的工工作内容以及及相关工作周周期。第4条税务登记管理1．财务人员进行公公司税务登记记工作的主要要内容包括设设立税务登记记、变更税务务登记、注销销税务登记以以及其他税务务登记。2．财务人员遵循相相应的设立税税务登记程序序的规定，按按照主管税务务机关的要求求提交相应的的证件和资料料。3．财务人员领取税税务登记表后后，应按照规规定内容逐项项如实填写并并加盖企业印印章，经法定定代表人签字字或业主签字字后，将税务务登记表或注注册税务登记记表报送主管管税务机关。第5条税务账簿凭证管理理1．财务人员根据国国家相关法律律法规设置账账簿范围、种种类和期限，应应该建立的账账簿主要包括括总账、明细细账、日记账账以及其他辅辅助性账簿。2．财务人员在每一一年度结束后后，应当将各各种账簿、凭凭证以及与此此相关的资料料按顺序装订订成册，统一一编号，归档档保管。第6条发票管理1．发票领购（1）财务人员向主管管国家税务机机关提出购票票申请报告，并并在报告中载载明单位和经经办人员的名名称所属行业业、经济类型型、需要发票票的种类、名名称及数量等等内容，并加加盖单位公章章和经办人印印章。（2）提供有关证件和和资料，并接接受税务机关关的审核，财财务人员凭发发票领购账簿簿核准的发票票种类、数量量、购票方式式到指定的国国家税务机关关领购发票。2．发票填写与保管管（1）财务人员根据相相关规定填开开发票的范围围、内容。（2）财务部经理根据据税务机关的的规定制定“发票使用登登记制度”，明确发票票存放及保管管的相关事宜宜，防止丢失失。第7条纳税管理1．纳税申报（1）财务人员在相关关税收法律、行行政法规规定定的申报期限限内，填写相相关税种纳税税申报表并向向有关主管税税务机关报送送。（2）财务人员可通过过直接申报、邮邮寄申报、电电子申报以及及其他申报方方式进行纳税税申报。（3）财务部人员按月月将纳税申报报资料装订成成册，并按规规定报关。2．税款缴纳（1）财务人员在相关关税种税款结结算期限内，完完成相关税种种、税款的确确定以及结算算工作。（2）财务人员在有关关税务部门规规定的有关税税款缴纳期限限内，完成税税款缴纳工作作。第8条税务评估与检查1．税务评估财务人员制定税务务自查机制，按按照税务机关关对纳税评估估设定的指标标和预警值，在在纳税申报前前，对自身纳纳税数据加以以分析。主要要纳税评估指指标包括通用用分析指标和和特定分析指指标。2．税务检查财务人员应全面配配合有关税务务机关对公司司进行的税务务检查，并给给税务机关留留下良好的印印象，为公司司树立良好的的信誉和形象象，以利于企企业日后纳税税工作的顺利利开展。第9条税务变更处理财务人员主要在公公司合并与公公司分立过程程中，按照相相关国家法规规进行公司资资产计价、减减免税优惠、亏亏损弥补的处处理。第10条税务中止处理财务人员在公司破破产、解散时时，按照国家家法律法规对对公司所得税税、破产期间间的增值税进进行税务处理理。第3章营业税第11条计税依据1．纳税人的营业额为为纳税人销售售不动产向对对方收取的全全部价款和价价外费用。2．单位将不动产无偿偿赠与他人，其其营业额比照照《营业税暂暂行条例实施施细则》第115条的规定定确定。对个个人无偿赠送送不动产的行行为，不应视视同销售不动动产征收营业业税。3．纳税人销售不动产产价格明显偏偏低而无正当当理由的，主主管税务机关关有权按以下下顺序核定其其营业额。（1）按纳税人当月提供供的同类应税税劳务或者销销售的同类不不动产的平均均价格核定。（2）按纳税人最近时期期提供的同类类应税劳务或或者销售的同同类不动产的的平均价格核核定。第12条计税价格计税价格＝营业成成本或工程成成本×（1+成本利润率率）÷（1－营业税税率率）第4章城市维护建设设税第13条计税依据纳税人实际缴纳的的营业税税额额。第14条计税公式应纳税额＝营业税税税额×税率（税率分别为7%、5%、1%，不同地区的的纳税人实行行不同档次的的税率）第5章教育费附加第15条计税依据纳税人实际缴纳营营业税的税额额。第16条计税公式应交教育费附加额额=营业税税额×费率（税率为3%）第6章土地增值税第17条定义根据《中华人民共共和国土地增增值税暂行条条例》规定，土土地增值税是是对转让国有有土地使用权权、地上的建建筑物及其附附着物并取得得收入的单位位和个人征收收的一种税。第18条计税依据计税依据是纳税人人转让房地产产所取得的增增值额。增值值额为纳税人人转让房地产产取得的收入入减除《条例例》和《细则则》规定的扣扣除项目金额额后的余额。房房地产转让收收入包括货币币收入、实物物收入和其他他与转让房地地产有关的经经济收益。第19条计税公式应纳税额＝增值额额×适用税率－－扣除项目金金额×速算扣除系系数第7章房产税第20条计税依据根据《中华人民共共和国房产税税暂行条例》的的相关规定，房房产税是在城城市、县城、建建制镇、工矿矿区范围内，对对拥有房屋产产权的内资单单位和个人按按照房产税原原值或租金收收入征收的一一种税。房产产税以房产原原值（评估值）为计税依据据。第21条计税公式年应纳税额＝房产产原值（评估值）×（1-30%%）×1.2%。第8章城镇土地使用用税第22条计税依据以实际占用的土地地面积为计税税依据。1．凡有由省、自治区区、直辖市人人民政府确定定的单位组织织测定土地面面积的，以测测定的面积为为准。2．尚未组织测量，但但纳税人持有有政府部门核核发的土地使使用证书的，以以证书确认的的土地面积为为准。3．尚未核发土地使用用证书的，应应由纳税人申申报土地面积积，据以纳税税，待核发土土地使用证以以后再作相关关调整。第23条计税公式年应纳税额＝∑（各级土地面面积×相应税额）第9章城市房地产税税第24条计税依据城市房地产税的计计税依据为房房屋折余价值值或房屋租金金收入。1．城市房地产税依房房屋折余价值值按年计征，税税率为1.2%。2．城市房地产税依租租金收入按年年计征，税率率为12%。第25条计税公式年应纳税额＝房产产原值×税率×（1-30%%）第10章印花税第26条计税依据印花税根据不同征征税项目，分分别实行从价价计征和从量量计征两种征征收方式。1．从价计税情况下计计税依据的确确定，包括以以下三种。（1）各类经济合同，以以合同上记载载的金额、收收入或费用为为计税依据。（2）产权转移书据以书书据中所载的的金额为计税税依据。（3）记载资金的营业账账簿，以实收收资本和资本本公积两项合合计的金额为为计税依据。2．从量计税情况下计计税依据的确确定。实行从量计税的其其他营业账簿簿和权利、许许可证照，以以计税数量为为计税依据。第27条计税公式1．按比例税率计算应应纳税额的方方法：应纳税额＝＝计税金额×适用税率。2．按定额税率计算应应纳税额的方方法：应纳税额＝凭证数量×单位税额。第11章契税第28条计税依据契税的计税依据，归归结起来有以以下四种。1．是按成交价格计算算成交价格经双方敲敲定，形成合合同，税务机机关以此为据据，直接计税税。这种定价价方式主要适适用于国有土土地使用权出出让、土地使使用权出售、房房屋买卖。2．是根据市场价格计计算土地、房屋价格绝绝不是一成不不变的。例如如，北京成为2008年奥运会主主办城市后，奥奥运村地价立立即飙升，该地段土地地使用权赠送送、房屋赠送送时，定价依依据只能是市市场价格，而而不是土地或或房屋原值。3．依据土地、房屋交交换差价定税税随着二手房市场兴兴起，房屋交交换走入百姓姓生活。例如如，若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换时，其契税的计算算自然是两房房差额，即10万元，同理理，土地使用用权交换，也也要依据差额额。等额交换换时，差额为为零，这意味着，交交换双方均免免缴契税。4．按照土地收益定价价假设2011年，国家家以划拨方式式，把甲单位位土地使用权权给了乙单位位，3年后，经许许可，乙单位位把该土地转转让，那么，乙乙就要补交契契税，纳税依依据就是土地地收益，即乙乙单位出让土土地使用的所所得。第29条计税公式应纳税额=计税依依据×税率第12章附则第30条本规范由公司财务务管理部负责责解释和修订订。第31条本规范经公司董事事会批准，自自公布之日起起实施。修订记录修订标记修订处数修订日期修订执行人审批签字14．4．7房地产企业纳税管理表单1．已申报税款信息表填制时间：单位：万元税种名称申报时间金额申报期限土地增值税契税企业所得税营业税城市维护建设税房产税印花税合计制表人：审核人：2．房地产企业欠税明细表时间段