某房地产项目开盘营销推广策划案

金源金凤凰城二期高层开盘营销推广策划案金源金凤凰城项目工作组报告提纲

项目现状分析及建议

市场调查分析及销售价格建议

项目整体形象重新包装方案

开盘媒体推广及销售促进方案本报告的工作目标

项目形象在现有基础上突破以促进后续销售

实现项目商业价值的最大挖掘

平衡价格和资金回笼速度，提高资金回报效益

四月开盘完成预定销售目标

项目现状分析及建议项目现状分析及建议

项目目前整体形象包装已持续使用推广了3年多，与公众而言已缺乏新鲜感和触动力。

酒红色的主色调虽然彰显品质，然而在推广上却显得不够夺人眼球

本项目现阶段推出房源与之前的产品有较大差异，继续使用原包装系统，则无法在形象推广识别上做区分

受整个港城地产市场影响，进阶段销售一直处于不温不火的平稳状态，不利于本项目快速回笼资金本项目营销推广现状分析项目现状分析及建议

与之前产品作区别，本项目全新产品登场亮相

以全新的整体形象展示于公众，使之耳目一新，加强新鲜感并制造话题通过全新的包装，使本项目在推广上增强吸引受众的效果本项目整体形象重新包装的必要性

市场调查分析及价格建议

近期连云港住宅市场整体分析市场调查分析及价格建议根据连云港市房管局统计的数据显示，上周（3.15-3.21）港城普通住宅共成交714套，其中新浦区成交136套，连云区成交55套，海州区成交70套，开发区成交62套，赣榆县成交99套，东海县成交130套，灌云县成交72套，灌南县成交90套。与前周相比，成交量减少22套，降幅2.99%。港城近期住宅市场整体概况港城近期住宅市场整体概况普通住宅总销售面积为72055平方米，其中新浦区销售面积为12283平方米，连云区为5509平方米，海州区为5099平米，开发区为6197平米，赣榆县为12533米，东海县为10956平米，灌云县为8719平米，灌南县为10759平米。与前周相比，成交面积减少5278平方米，降幅6.83%。港城近近期住住宅市市场整整体概概况港城近近期住住宅市市场整整体概概况港城近近期住住宅市市场整整体概概况港城近近期住住宅市市场整整体概概况港城近近期住住宅市市场整整体概概况港城近近期住住宅市市场整整体概概况港城近近期住住宅市市场整整体概概况港城近近期住住宅市市场整整体概概况小结自（1.18-1.24）周周港城城楼盘盘成交交1102套后后，港港城楼楼盘的的成交交量就就没有有突破破1000套大大关，，并且且近几几周可可以说说是一一直处处于下下滑的的趋势势。上上周楼楼盘成成交量量依然然呈现现下降降趋势势，全全市的的楼盘盘成交交714套套，相相比前前周下下降了了2.99%。。通过过图表表我们们看到到，整整体上上港城城各区区的楼楼盘成成交量量相对对比较较稳定定，没没有大大的波波动。。目前港港城住住宅市市场呈呈下述述状况况：■成交量量处于于较低低的水水平，其中中连云云区的的成交交量更更是逐逐渐下下降到到不到到300套套的状状况；；■成成交交房源源单套套平均均面积积逐步步下降降，目目前单套平平均销销售面面积保保持在在在90平平米左左右；本项目目周边边楼盘盘调查查及分分析市场调调查分分析及及价格格建议议本项目目周边边楼盘盘调查查及分分析(住宅)——基础调调查数数据汇汇总市场调调查分分析及及价格格建议议项目周周边住住宅市市场调调查情情况项目周周边住住宅市市场调调查情情况项目周周边住住宅市市场调调查情情况项目周周边住住宅市市场调调查情情况项目周周边住住宅市市场调调查情情况项目周周边住住宅市市场调调查情情况项目周周边住住宅市市场调调查情情况项目周周边住住宅市市场调调查情情况项目周周边住住宅市市场调调查情情况本项目目周边边楼盘盘调查查及分分析(住宅)——调查数数据分分析市场调调查分分析及及价格格建议议项目周周边住住宅市市场调调查情情况分分析由上述述列表表可以以看出出：目前金金凤凰凰城周周边楼楼盘在在售主主力面面积均均在100平方方米以以上，，100平平方米米一下下的房房源大大多已已经去去化，，剩余余房源源不多多。除除了海海客瀛瀛洲与与福港港好好莱坞坞目前前在售售房源源主力力面积积为140平方方米左左右的的大三三房或或四房房外，，其余余楼盘盘房源源均是是120平平方米米左右右的标标准三三房房房源。。本项项目首首期推推出的的3号号楼、、5号号楼和和13号楼楼中，，除了了13号楼楼是一一房的的小户户型外外，3号楼楼和5号楼楼的75套套房源源中，，120平平方米米左右右的三三房有有50套，，这批批房源源的去去化，，将受受到周周边楼楼盘较较大的的影响响。项目周周边住住宅市市场调调查情情况分分析项目周周边住住宅市市场调调查情情况分分析由上述述列表表可以以看出出：目前金金凤凰凰城周周边楼楼盘以以本项项目为为中心心，住住宅销销售均均价越越靠近近连云云区中中心越越高，，越远远离中中心越越低。。除了了海客客瀛洲洲的海海景房房的销销售价价格超超过6000元元/平平方米米外，，靠近近连云云区中中心的的老婆婆均价价一般般在4000元元/平平方米米出头头；位位置偏偏远的的楼盘盘销售售均价价则在在3400元/平方方米以以下。。项目目附近近的楼楼盘销销售均均价在在3700元左左右，，鉴于于剩余余房源源多为为高楼楼层房房源，，实际际整盘盘销售售均价应略略低于3700元/平平方米。项目周边边住宅市市场调查查情况分分析项目周边边住宅市市场调查查情况分分析由上述列列表可以以看出：：此次调查查的9个个楼盘，，在售房房源总价价除了海海客瀛洲洲被海景景房拉高高到60万元，，其他房房源总价价一般在在45-55万万元左右右。鉴于于目前周周边项目目在售主主力房源源多为三三房，这这样的总总价是比比较符合合实际情情况的。。本项目目即将推推出的一一房和二二房的房房源，在总价上上将具有有较强的的竞争优优势。项目周边边住宅市市场调查查情况分分析关于周边边项目小小户型房房源：福港好好莱坞：：一室48平米米，目前前推出10套，，开发商商保留多多套，单单价3750元元左右；；港城蓝天天：一一室室50平平米，总总共76套，目目前剩余余20多多套，单单价3700元元左右；；东盛四四季花园园：一室室50平平米左右右，总130多多套，目目前剩余余10套套，单价价3800元左左右。项目周边边住宅市市场调查查情况分分析小结：此次共调调查9个个楼盘，，主要在在周边项项目在售售房源的的面积、、均价、、总价上上汇总并并分析，，以作为为本项目目4月中中二期高高层小高高层首批批房源推推出做定定价参考考。调查分析析结果大大致可归归纳为：：■周周边边在售房房源大多多为100平方方米以上上房源；；■周周边边100平方米米以下小小面积房房源销售售去化速速度快于于大面积积房源；；■本本项项目附近近楼盘目目前销售售均价为为3700元/平方米米（实际际整体均均价略低低于此数数据）；；■周周边边地区面面积为100平平米以下下及总价价在40万元以以下的房房源较稀稀缺；项目周边边住宅市市场调查查情况分分析本项目周周边楼盘盘调查及及分析(商业)——基础调查查数据汇汇总市场调查查分析及及价格建建议项目周边边商业市市场调查查情况久和商铺铺（期房房无返祖祖）面积：底底层30-90平方米米（小面面积商铺铺）；二二层几百百平方米米都有结构：1楼挑高高5.4米价格：底底层均价价16000/平方米米；最高价19000元/平方米米；二层层价格未未定；销售方式式为底层层及二层层分开销销售。底层主力力商铺总总价在100万万元以上上项目周边边商业市市场调查查情况福港好好莱坞（（现房房无返祖祖，就2间商铺铺）面积：一一间面积积为200平方方米左右右（底层层）；一间1000平平方米左左右（两两层连卖卖，底层层为小面面积）结构：层层高4.2米价格：底底层均价价10000元元/平方方米；二二层均价价7000元/平方米米项目周边边商业市市场调查查情况港城金三三角（期期房三年年包租，，每年6%）面积：65-122平平方米（（其中60%的的商铺面面积在60多平平方米左左右）结构：底底层层高高3.9米，二二、三层层2.8米；价格：均均价5000元元/平方方米；最最高价5300元/平平方米（（连卖））主力商铺铺总价30-40万元元左右目前以销销售85%(销销售员如如是说)地理位置置：非常常差，距距本项目目很远项目周边边商业市市场调查查情况香堤（期期房，暂暂未销售售）面积：95-105平平方米结构：1层高9.5米米价格：东东面9500元元/平方方米；西西面7500元元/平方方米主力商铺铺总价80万元元左右项目周边边商业市市场调查查情况项目周边边商业市市场调查查情况项目周边边商业市市场调查查情况◆周边边项目以以单层销销售为多多，只有有本项目目是所有有商铺均均采用两两层连卖的方式式销售；；◆周边边项目多多为小面面积商铺铺，除了了福港好好莱坞坞外，主主力面积积一般都在100平米米左右；；◆周边边项目底底商单价价较高，，均在10000元/平方米米以上，，久和更更是达到16000元元以上；；◆周边边项目销销售的商商铺总价价一般都都在百万万元以下下，久和和的商铺铺总价稍高，主主力商铺铺为100-150万万元；小结定价建议议——住宅市场调查查分析及及价格建建议项目二期期小高层层高层首首批房源源定价建建议定价原则则：■4月中旬旬推出房房源销售售价格须须与本项项目附近近楼盘销销售价格格相近；；■在在上条所所诉的基基础上须须体现本本项目的的价格竞争争优势；■通通过调整整定价系系数策略略，以控控制本项项目的较较大面积积及高楼楼层房源源的销售总价，，以保持持高楼层层房源在在销售总总价上的的优势；；项目二期期小高层层高层首首批房源源定价建建议定价建议议：3号号楼均价价约3509元/㎡5号楼均均价约3460元/㎡㎡13号楼楼均价约3751元/㎡详见销售售价格表表方案一：：项目二期期小高层层高层首首批房源源定价建建议定价建议议：销售售均价在在方案一一基础上上下调140-150元/平方方米详见销售售价格表表方案二：：项目二期期小高层层高层首首批房源源定价建建议◆方案案一优点点销售价价格高，，销售资金金收益大大，缺点也也是销售售价格高高，销售售速度较较平稳，，回款效率率较低。◆方案案二优点点是销售售价格较较低，销销售速度度较快，，短期内内回款效率率高，同时为为后续3栋栋楼提价价释放空空间，给前期期客户房房产增值值实惠，，坚定后后续客户户信心。。缺点是是首批推推出的3栋楼的的收益会会略有下下降。◆方案案一销售售周期预预估为7个月，，6栋楼楼整体去去化平稳稳，预计计在11月之前前销售80%;方案二销销售周期期预估较较方案一一短，其其中此次次推出的的3栋楼楼能在3个月内内去化90%。。方案一与与方案二二分析对对比定价建议议——商业市场调查查分析及及价格建建议定价建议议：均价7439.11元元详见底商商销售价价格表项目二期底商商定价建议本项目二期底底商由于面积积较大，主力力面积一般在在200平方方米以上。考考虑总价因素素，因此在单单价上我司建建议不宜过高高，7500元/平方米米左右的均价价比较符合本本项目的实际际情况。整体形象包装装方案整体形象包装装方案价值生成核心资源是？？西小山原生态态山体公园社社区！墟沟平山转盘盘附近最具价价格优势的房房产项目整体形象包装装方案价值主线传播播脉路西小山原生态态山体公园社社区！——金凤凰城越来来越美，住在在金凤凰城生生活更美墟沟平山转盘盘附近最具价价格优势的房房产项目——首付6万就能能入住金凤凰凰城整体形象包装装方案主推广语首付才6万元起住更美的金凤凰城整体形象包装装方案广告视觉风格格定位视觉调性：别致、现代、、简约。打破常规的设设计风格入市市，以原生态态山景隐含的的那种清新简练和质质朴为画面元元素基点，山景公园以以一种亲切随随性的风格进进行展示。表现手法：在广告设计上上，应走新颖及创意为主的广告推推广模式，传播“山景公园”+“6万首付””系列广告，主要是是“创意十品质十十品牌”的三位一体化化，达到牵一一发而动全身身之效。整体形象包装装方案色彩：绿色系，黄色色系阐释：绿色代表自自然代表生机勃勃勃，凸显本项目目山景公园的的核心价值。墨墨绿色则代表表沉稳的气质与优雅的品质，更是凸显了金金科6年铸一剑的的底气！黄色代表热情情、激烈、积积极的意韵，，凸显本项目目“6万首付”强烈的的冲击力。墨绿底色与黄黄色文字结合合，通过强烈烈的视觉反差差，以达到夺人眼球的效效果！调性:生态、自自然、品味+醒目、震撼、、冲击广告视觉色彩彩定位整体形象包装装设计方案户外大牌：整体形象包装装设计方案户外大牌：整体形象包装装设计方案道旗一：整体形象包装装设计方案道旗二：整体形象包装装设计方案整体形象包装装设计方案报广一：整体形象包装装设计方案报广二：整体形象包装装设计方案报广三：整体形象包装装设计方案报广四：开盘推广及销销售促进方案案开盘推广及销销售促进方案案渠道与诉求··媒体选择户外大牌及道道旗：方案见上诉形形象包装设计计方案开盘推广及销销售促进方案案渠道与诉求··媒体选择开盘推广及销销售促进方案案渠道与诉求··媒体选择开盘推广及销销售促进方案案开盘销售促进进方案1、优惠时间间：4月13日—4月22日2、优惠对象象：此时间段段内签约下定定客户3、优惠内容容：凡现场2人及以上人人次同时签约约，一次性付款97折，贷款款98折“快乐团购二人人行”：开盘推广及销销售促进方案案开盘销售促进进方案1、优惠时间间：4月13日—4月22日2、优惠对象象：此时间段段内签约下定定的企事业单单位客户3、优惠内容容：企事业单单位公积金贷贷款客户优惠惠，凭企事业单位位相关证明，，享受一次付付款客户的97折优惠注：享受公积积金贷款优惠惠客户则不享享受“团购二二人行”活动动优惠针对相关政府府部门及工业业园区，主动动做一次活动动展示（可将优惠活活动易拉宝于于现场展示，，此项须协调调）“超惠公积金”：开盘推广及销销售促进方案案开盘方案详见开盘活动动方案谢谢观观看9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22:47:2122:47:2122:471/5/202310:47:21PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2322:47:2122:47Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。22:47:2122:47:2122:47Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2322:47:2222:47:22January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202310:47:22下下午22:47:221月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2310:47下午1月-2322:47January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/522:47:2222:47:2205January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。10:47:22下下午午10:47下下午22:47:221月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。22:47:2222:47:2222:471/5/202310:47:22PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2322:47:2222:47Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。22:47:2222:47:2222:47Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2322:47:2222:47:22January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月202310:47:22下午午22:47:221月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。一月月2310:47下下午午1月月-2322:47January5,202316、少少年年十十五五二二