某房地产细分市场客户及关键成功因素报告final

——ABC品牌战略规划报告之二ABC房地产细分市场客户与关键成功因素分析-1-ABC业已确定了大片土地综合开发战略，并在未来成为优秀的城市运营商1ABC把未来三年的战略目标确定为各种类型大片土地的综合开发2ABC将成为土地综合开发的城市运营商，重点目标是大块土地综合开发项目，而零星土地开发项目则成为战略补充3ABC将充分利用目前土地一级开发的有利时机实现高速发展4ABC将基于上述公司发展战略全面导入品牌战略-2-由于产品是品牌的基础，因此在进行品牌战略规划之前，必须首先对ABC的产品、细分市场客户进行研究ABC集团的业务大块土地综合开发零星土地开发物业管理ABC集团可能的产品？住宅、酒店、写字楼、商业物业…物业管理服务-3-目录大片土地综合开发产品、细分市场客户及其关键成功因素零星土地开发产品、细分市场客户及其关键成功因素-4-为了研究大片土地综合开发可能做出的产品种类，远迅识别出八种房地产主导功能，并将它们进行组合，理论上可得出255种产品主导功能旅游商业商务住区文化娱乐休闲体育产业会展教育将这八种主导功能进行组合，理论上可以组合出255种大片土地开发的产品，其中大部分是有效产品形式-5-示例两两组合可得出的有效产品居住+商业居住+旅游居住+文娱居住+教育商业+旅游商业+文娱旅游+文娱文娱+教育商务+产业产业+会展…三三组合可得出的有效产品居住+商业+旅游居住+商业+文娱居住+旅游+文娱居住+旅游+教育居住+文娱+教育商业+旅游+文娱旅游+文娱+教育商务+产业+会展商务+产业+旅游居住+商业+商务…更多重组合得出的有效产品居住+商业+旅游+文娱居住+商业+旅游+教育居住+商业+文娱+教育居住+旅游+文娱+教育商业+旅游+文娱+教育商务+产业+会展+旅游居住+商业+旅游+文娱+教育…-6-按照地块所在的区位和项目主导功能的不同，大片土地综合开发目前出现的主流产品有二十五种。其中单一主导功能的有十种商务商业旅游文化娱乐休闲体育

住区高收入阶层中产阶级低收入阶层会展教育郊区城区区位主导功能城市住区1城市中心商务区2城市中心商业区3X（非主流）高尚超低密度住区4郊区宜居小城镇5经济适用房社区6边缘商务区7旅游小城镇8产业园9大学城10X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）产业城市住区1-7-复合主导功能的有十五种住宅+商业+文娱商务+商业+住宅住宅+商业旅游+住宅+商业商务+商业+文娱城区区位主导功能建外Soho15华侨城模式14世纪城模式13六本木模式12泰达城模式11产业+会展+住宅产业+住宅商务+住宅+商业商务+商业+文娱住宅+文娱住宅+旅游+文娱郊区万科东丽湖模式22泰晤士小镇模式21钱江新城模式20拉德芳斯模式19加州工业城模式18安亭汽车城模式17产业+文娱+住宅京津新城模式23综合天津老城厢模式16综合卫星城25会展+住宅+商务张贵庄模式24商业+文娱X（非主流）-8-咸水沽镇项目举例例如：ABC公司目前的天津津南区咸水沽镇项目，根据地块条件和周边环境可能将其定位为：“高档住区+商务+商业+文化休闲娱乐”，并形成特色，即是一种产品模式-9-下面对25种主流产品模式做以介绍1、城市住区-10-城市住住区是是指在在城区区中的的以居居住为为主要要功能能并辅辅之以以生活活配套套的区区域模式名称城市住区功能定位在城区中的以居住为主要功能并辅之以生活配套的区域物业组合以住宅为主，配以社区商业、教育、医疗、交通的完备的生活设施目标客户群城市中产阶级和富人特点物业构成以以住宅为主主，住宅可可以是单一一类型，但但更多的时时候是多种种形式的住住宅并存，，以保证项项目的市场场承载；对于ABC来说在二、、三线城市市存在着较较大的运营营新兴城市市住区的机机会-11-城市住区举举例——上上海新江湾湾城简介项目名称：上海新江湾城区位：新江湾城位于上海中心城区东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路开发面积：9.45平方公里运营商：上海城投、部队定位上海知识型、生态型城市住区功能以居住为主，辅带休闲、教育、商务等功能功能分区分为滨江休闲带、复旦江湾新校区、江湾城公园、自然花园、都市村庄及知识商务6大板块，其中主要功能是居住物业构成以中、高档住宅为主体（包括低层独幢住宅、低层联立住宅、多层住宅和小高层住宅），配以文化中心、体育中心、学校、邻里中心、卫生中心、地区级商业中心和行政、治安、福利、道路交通等公共服务设施-12-2、城市中心心商务区-13-城市中心商商务区是指指在城市中中心或次中中心的为办办公等商务务活动提供供高档服务务的功能区区模式名称城市中心商务区功能定位在城市中心或次中心的为办公等商务活动提供高档服务的功能区，具有一流的商务环境，是高档商务的象征物业组合以高档写字楼为主，以及酒店、商业广场、公寓和完备的商务配套设施目标客户群国内外实力雄厚的大企业特点一般处于城市的中心区、次中心或主干道附近；通常该城市的经济较为发达，大型企业较多，看中办公区域的品牌感和办公环境的品质感；对于ABC来说在二线城市存在着一定的该类产品的运营机会-14-城市中心商商务区举例例——华贸贸中心国华置业（（北京国华华电力有限限责任公司司控股的地地产公司））北京CBD，长安街国国贸桥以东东900米处目标客户：：跨国公司司商务活动动产品定位：：东长安街街上地标性性百万平米米超大规模模商务建筑筑集群，国国际水准的的领先产品品0.3平方公里区位定位运营商开发面积-15-城市中心商商务区举例例——华贸贸中心（续续）物业构成开发建设规规模约百万万平米,由三栋高达达百余米的的超5A智能写字楼楼、2座超豪华酒酒店、商城城、国际公公寓、商务务楼和公园园组成写字楼采用用国际化办办公理念设设计，硬件件设施完善善、先进，，并配以一一流的物业业管理服务务机构；商城由新光光百货、购购物中心、、商业街和和广场组成成，融合了了各种业态态；酒店包括丽丽思卡尔顿顿和JM万豪酒店两两家国际酒酒店联号；；此外，还提提供国际公公寓、商务务楼等完备备的商务配配套服务功能集办公、购购物、休闲闲、居住等等为一体的的现代都市市中心顶级级商务综合合区长安街超大大型国际商商务生活城城中之城-16-3、城市中心心商业区-17-城市中心商商业区是指指在城市中中心或次中中心的以现现代商业为为主的功能能区模式名称城市中心商业区功能定位在城市中心或次中心的以现代商业（包括购物、休闲娱乐等）为主要功能的综合区，围绕其一般形成规模较大的商圈物业组合以现代化的购物、办公、酒店、公寓、餐饮娱乐等大型商业物业为核心，周边通常有中高档集合住宅区目标客户群以城市中中高收入的居民为主特点通常为旧城改造项目；通常需要一个较大体量的旗舰物业支撑；着力诉求一种现代都市生活方式；对于ABC来说在新兴城市存在着一定的该类产品的运营机会-18-城市中心商商业区举例例——崇文文门新世界界系列项目目（旧城改改造项目））北京崇文•新世界房地地产发展有有限公司（（香港新世世界集团与与北京市崇崇文区城市市开发公司司合资公司司）北京的城市市中心区，，商业欠发发达但有潜潜力，旧城城改造项目目产品定位：：城市中心心的商住综综合区1.3平方公里区位定位运营商开发面积崇文门新世界系列列项目-19-城市中心商商业区举例例——崇文文门新世界界系列项目目（续）物业构成预估建筑总总面积约360万平方米，，目前开发发了200多万平米，，包括商业业综合体、、酒店、住住宅、写字字楼等，具具体项目包包括新世界界中心、新新世界万怡怡酒店、正正仁大厦、、新阳商务务楼、新成成文化大厦厦等商业/写字楼项目目以及新世世界家园、、新景家园园、新怡家家园、新裕裕家园等住住宅项目。。其中新世世界中心是是集商场、、办公、太太华公寓、、酒店、娱娱乐餐饮等等为一体的的大型综合合公建，已经成为北北京市零售售购物总汇汇之一功能集购物、居居住、办公公、餐饮休休闲娱乐等等为一体的的现代都市市中心商住住综合区通过新世界界参与旧城城改造和进进行一系列列的开发活活动，激活活了崇文区区经济，目目前已经形形成了“崇文区商圈圈”开发过程1993年“新世界”与崇文区签签订旧城改改造项目合合同及全面面合作协议议；1995年崇外大街街70米道路拓展展——大市政改、、扩建工程程开始，新新世界出资资12.9亿元，施工工外带拆迁迁,把崇外大街街从25米拓宽到70米，此后开开始建设新新世界中心心等项目，，2000年广安大街街——磁器口至幸幸福大街北北口800米道路大市市政拆迁工工程，新世世界出资5.8亿元，随后后开始开发发正仁大厦厦等项目，，目前已在在崇文区开开发项目超超过九个-20-4、高尚超低低密度住区区-21-高尚超低密密度住区是是在城市郊区区内开发的的面向高收收入阶层的的高尚住区区在城市的郊郊区，自然然环境优美美，景观怡怡人，交通通便利别墅风格多多样化，满满足不同品品位人群高尚、品位位、低密度度、生态、、卓尔不群群追求高品位位生活和舒舒适居住环环境的高档档收入阶层层独栋别墅为为主，辅之之相关配套套模式名称功能定位物业组合目标客户群群特点高尚低密度度住区面向高收入入阶层的高高尚低密度度住区-22-此类模式的的典型代表表——格拉拉斯小镇山东鲁能集集团下属的的北京海港港房地产开开发有限公公司机场路杨林林出口东6公里，北京京顺义温榆榆河畔、老老河湾内。。紧邻京顺顺路、京承承高速、机机场高速，，可瞬刻畅畅达首都机机场或市内内中心商务务区6大别墅分区区和一个小小镇中心。。5万平方米的的小镇中心心包括了五五星级酒店店、商业街街、国际学学校、高尔尔夫学院等等完善的配配套设施，，将成为中中央别墅区区的配套中中心约2.67平方公里区位物业构成运营商开发面积-23-格拉斯小镇镇的定位和和特色高收入阶层层的高尚第第二居所创创造造中国新镇镇示范标准准定位特色2条河（温榆榆河、老河河湾）3公里长休闲闲主题公园园5公里长绿化化带运动主主题公园6条道路与与外界便便捷连通通，距机机场高速速路仅10分钟车程程，距CBD中央商务务区仅25公里，快快速到达达机场及及商务核核心9个俱乐部部营造格格拉斯小小镇高尚尚气韵12万平方米米小镇中中心既满满足小镇镇居民日日常所需需，又营营造小镇镇和谐氛氛围5000亩鲁能地地产别墅墅群（优优山美地地、格拉拉斯小镇镇）分列列机场路路两翼、、温榆河河畔，成成就京城城第一生生态别墅墅区8家国内顶顶尖的国国际学校校，专注注培养小小镇居民民子女的的高贵气气质-24-5、郊区宜宜居小城城镇-25-郊区宜居居小城镇镇是指地地处城市市郊区的的生态环环境好、、配套完完备、交交通便利利、适宜宜居住的的小城镇镇模式名称郊区宜居小城镇功能定位地处城市郊区的生态环境好、配套完备、交通便利、适宜居住的小城镇物业组合

以舒适型住宅为主，教育、医疗、日常购物等各种生活配套设施完备环境高度的绿色性、生态性、环保性建筑及景观格调具有高尚品位目标客户群高收入的白领、中产阶级及富裕人士，他们渴望郊区田园自然的生活环境特点

通常选址于经济发达的大城市郊区；城市里高收入的白领、中产阶级及富人较多；该地自然风光优美，生态良好，往返城区的道路通畅，交通便利；着力诉求一种远离闹市、绿色自然、有品位的居住环境和小镇生活方式；对于ABC来说在二线城市存在着一定的该类产品的运营机会-26-郊区宜居居小城镇镇举例———祈福福新村祈福集团团，是以以房地产产综合开开发为主主导产业业、以超超前、人人性化、、国际化化、可持持续发展展为核心心理念的的多元化化企业集集团位于广州州市近郊郊番禺区区钟村镇镇目标客户户：中产产阶级以以上人士士及海外外人士产品定位位：城市市近郊的的、低密密度生态态环保的的、配套套完备、、交通方方便的高高尚国际际文化型型住区5平方公里里区位定位运营商开发面积积-27-郊区宜居居小城镇镇举例———祈福福新村（（续）物业构成成祈福新村村1991年至今建建成并售售出住宅宅超过4万套，现现已拥有有10万常住居居民，是是全国规规模最大大的高尚尚住宅区区，其特特点为大大环保、、大配套套、大交交通。生生态环保保是其最最大特点点，绿化化及休憩憩面积广广达75%，树木种种类超过过130种。共植植有树木木40万棵、花花卉65万棵及绿绿篱80万棵，草草地及护护坡草地地、乔木木林、灌灌木林是是遍布屋屋邨祈福新村村物业以以各种形形式的住住宅为主主，配套套设施先先进而齐齐全，包包括3所高质素素学校、、三甲标标准的祈祈福医院院、4间国际星星级标准准的酒店店、4个大型主主题俱乐乐部、7个会所，，此外还还有银行行、邮电电局、派派出所、、消防局局、大型型现代化化肉菜市市场、超超市、200多间店铺铺的大型型商场、、快餐店店、食街街等交通方面面，设有有多线巴巴士线，，穿梭行行走小区区每个区区域及各各个娱乐乐设施，，并自设设车队每每日900多班次往往返广州州市中心心、码头头、火车车站及佛佛山、珠珠海、深深圳、港港澳及其其他珠三三角周边边城市的的中心地地带-28-6、经济适适用房社社区-29-经济适用用房住区区是在城市郊郊区开发发的面向向低收入入阶层的的以居住住为主导导功能的的居住社社区一般在城城市的近近郊区，，交通等等基础设设施比较较完善一般为城城市收入入较低的的阶层以中低档档住宅为为主，辅辅之其他他满足基基本的生生活、购购物、娱娱乐等的的物业类类型经济、适适用、满满足居住住基本需需求、政政府优惠惠政策模式名称称功能定位位物业组合合目标客户户群特点经济适用用房住区区面向城市市低收入入人群的的以居住住功能为为主的经经济适用用住区-30-此类模式式的典型型代表———天通通苑

北五环至至六环，，昌平区区立水桥桥以北1.5公里。附附近有轻轻轨铁路路和地铁铁5号线，交交通便利利区位开发面积积物业构成成运营商占地8平方公里里，总建建筑面积积800万平方米米，其中中经济适适用房建建筑面积积572万平方米米北京顺天天通房地地产开发发有限公公司以经济适适用房多多层、高高层塔楼楼为主，，辅之以以学校、、医院、、文体中中心、商商业等配配套设施施天通苑社社区图-31-7、边缘商商务区-32-边缘商务务区是指指地处城城市边缘缘的以商商务办公公为主要要功能的的综合区区模式名称称边缘商务务区功能定位位地处城市市边缘的的以商务务办公为为主要功功能的综综合区物业组合合以写字楼楼为主，，酒店、、公寓、、餐饮、、银行、、邮政、、停车场场等配套套设施完完备环境绿色色生态，，舒适性性高能为企业业提供个个性化的的便利服服务目标客户户群追求舒适适办公环环境或低低成本办办公的企企事业单单位特点选址于经经济发达达的大城城市边缘缘，去往往中心区区的交通通便利城市内实实力雄厚厚的企事事业单位位数量多多，新增增单位数数量多城区内的的办公环环境嘈杂杂烦乱，，已经不不能满足足舒适办办公的需需要对于ABC来说在一一、二线线城市存存在着一一定的该该类产品品的运营营机会-33-边缘商务务区举例例——总总部基地地英国道丰丰国际集集团（具具体开发发方为道道丰集团团与中关关村科技技园区丰丰台园管管委会直直属企业业——北京丰台台科技园园建设发发展有限限公司成成立的合合资公司司）位于北京京市丰台台区的西西南四环环交界处处，中关关村科技技园丰台台园内目标客户户：国内内外大型型企事业业单位总总部产品定位位：专门门为总部部定做的的智能化化的、低低密度的的、生态态型的、、服务完完备的、、自有产产权的办办公区0.65平方公里里区位定位运营商开发面积积-34-边缘商务务区举例例——总总部基地地（续））物业构成成功能总建筑面面积140万平方米米，建设设周期3-5年物业主体体为独体体独栋、、独立产产权、独独立冠名名总部楼楼500余座，每每栋面积积1200至6000平米；总面积约约60000平方米的的总部广广场，主主要由高高档酒店店、酒店店式公寓寓、国际际会议中中心、5A写字楼、、高档商商业组成成；每套面积积约30-50平方米的的总部小小公寓千千余套；；10万平米的的高档地地下商业业街；几十个面面积200至500平方米的的风味餐餐厅；每个庭院院中心均均设置一一处面积积约为200-500m2的商务会会所；总部大讲讲堂；其它配套套设施：：健身中中心、国国际医疗疗诊所、、银行、、邮政、、超市、、餐饮娱娱乐、大大型地上上、地下下停车场场等以智能化化、低密密度、生生态型的的总部楼楼群，形形成集办办公、科科研、中中试、产产业于一一体的企企业总部部聚集基基地，可可以为企企业提供供良好的的中枢式式运营管管理氛围围同时为企企业提供供国际化化的融资资交流平平台和信信息服务务平台；；企业自有有产权及及冠名权权，能够够成为入入驻企业业的特征征形象标标志-35-8、旅游小小城镇-36-旅游小城城镇是在在城市郊郊区开发发的以旅旅游功能能为主导导的小城城/镇在城市的的郊区，，具有非非常好的的地理环环境和自自然风貌貌，交通通比较便便利追求身心心放松、、回归自自然、渴渴望了解解历史文文化和各各国风情情的旅游游人士以度假村村、公园园为主，，辅之以以相应的的住宅、、酒店、、商业等等，为旅旅游人士士提供全全面的服服务返璞归真真，回归归自然，，历史文文化关怀怀，各国国风情旅游为主主，带动动休闲和和度假模式名称称功能定位位物业组合合目标客户户群特点旅游小城城镇以旅游功功能为主主导的景景区-37-此类模式式的典型型代表———杭州州乐园荷兰村主主题公园园、马克克.波罗之旅旅主题公公园、生生态公园园、氡温温泉度假假村、会会议中心心、网球球俱乐部部、高尔尔夫俱乐乐部、高高尚住宅宅区八大大部分钱塘江南南岸湘湖湖省级旅旅游度假假区内，，依山傍水水，风景景优美杭州宋城城集团继继成功投投资开发发宋城景景区后打打造的又又一旅游游度假胜胜地占地3000亩开发面积积区位开发面积积乐园构成成运营商-38-杭州乐园园特色———充满满繁花、、绿水、、风车，，注重人人与自然然、环境境、生态态融合，，构筑全全新旅游游、休闲闲、度假假概念园区所处处环境幽幽雅，风风景秀丽丽怡人契合未来来发展潮潮流，注注重人与与自然、、人与环环境、人人与生态态的融合合构筑一个个自然、、生命、、绿色三三位一体体的21世纪全新新旅游休休闲度假假概念注重人与与自然、、环境、、生态融融合园内处处处充满繁繁茂的鲜鲜花，让让游人赏赏心悦目目还有极具具荷兰风风情的水水街和缓缓缓转动动的风车车，让游游人流连连忘返水街上布布置了史史前馆、、海洋馆馆、鸟类类标本馆馆、啤酒酒馆、风风车馆、、荷兰馆馆等10多个主题题馆，大大大丰富富了公园园的内涵涵充满繁花花、绿水水和风车车已成为一一处集旅旅游、休休闲、度度假和居居住于一一体的华华东地区区最大的的旅游度度假胜地地-39-9、产业园园-40-产业园是是指处于于城市郊郊区的以以发展产产业经济济为目的的的园区区，宏观观上可分分为制造造业园区区和服务务业园区区两大类类模式名称产业园功能定位处于城市郊区的以发展产业经济为目的的园区物业组合以产业园为主，辅之以住宅等生活配套设施和会展、酒店等商务配套设施其物业有产业性质决定，例如电子信息产业园由研发、生产、经营用房构成，同时提供面向企业的多功能综合服务体系（如孵化功能、共享实验平台、中试平台、共享信息系统等等），物流园其主要的物业形式为仓储设施，以及配套的物流服务企业办公用房目标客户群城市的主导产业、或主导产业的配套产业的企业单位特点通常当城区内某产业发展到一定规模、企业发展到一定阶段后，城区内由于用地面积或环境等因素已经不能满足产业进一步扩大的需要，因此存在着在城市边缘进行发展的内在需求；或者当主导产业发展到一定规模时，需要在周边建设相应规模的配套产业支持其发展，这时既存在着城市运营机会；产业地产同普通地产相比有其自身特点，体现出明显的产业特征，以“研发地产“为例，其是指从产品、环境、市场需求以及专业度细分方面形成的一种专门服务于企业研发的地产产品和开发模式，研发地产要求突出配套的专业性、舒适性，以及运营成本、与周边企业的产业关联性等特征，对形象的要求相对较弱，更讲求实用性一般处于主导产业园区的附近或几个主导产业园区的地理核心位置，交通便利之处；以产业服务为主要功能，兼可以发展复合地产；对于ABC来说在快速发展的产业集群所在区域存在着一定的运营此类产品的机会-41-产业园举举例一———北京京上地信信息产业业基地简介项目名称称：北京京上地信信息产业业基地区位：中中关村北北部，圆圆明园北北部，北北五环路路北侧，，东距京京昌高速速公路2公里，西西接西颐颐路，附附近有多多所高等等院校及及科研机机构，同同时具有有中关村村优势与与人力资资源优势势开发面面积：：南区区1.8平方公公里，，北区区0.51平方公公里运营商商：北北京实实创高高科技技发展展总公公司定位：：以电电子信信息产产业为为主导导的综综合性性高科科技工工业园园原因：：进入入20世纪90年代，，在中中关村村电子子一条条街崛崛起的的科技技企业业迎来来了二二次创创业的的高潮潮，一一部分分企业业经过过创业业阶段段，自自主创创新的的技术术所形形成的的产品品已经经得到到用户户的认认可，，建立立研发发、生生产基基地，，成为为企业业再发发展的的关键键；但但是，，中关关村作作为孵孵化器器具有有得天天独厚厚的智智力环环境，，却缺缺少发发展空空间，，房地地产价价格昂昂贵，，更不不具备备规划划产业业基地地的可可能。。上地地信息息产业业基地地在这这样的的背景景下产产生定位位-42-产业园园举例例一———北北京上上地信信息产产业基基地（（续））功能能是一个个以电电子信信息产产业为为主导导，集集科研研、开开发、、生产产、经经营、、培训训、服服务为为一体体的综综合性性高科科技工工业园园，辅辅之以以居住住生活活设施施。园园区内内涵盖盖了电电子信信息、、光机机电一一体化化、生生物工工程与与新医医药、、新材材料以以及能能源环环保等等五大大国家家重点点发展展领域域的高高科技技产业业化项项目功能分分区南区为为高科科技园园区，，北区区为我我国IT产业基基地的的精品品园区区。用用地分分为企企业、、公建建、居居住、、公园园绿化化四类类；物业构构成上地物物业构构成是是典型型的研研发地地产模模式，，包括括：科科技产产业园园：有有企业业研发发、生生产、、试验验区域域，及及部分分小型型企业业的孵孵化区区；IT大厦：：信息息交流流、成成果发发布与与展示示的中中心；；住宅宅：上上地佳佳园、、当代代城市市家园园、百百旺家家苑、、领袖袖•硅谷等等十数数个住住宅项项目；；其他他配套套：社社区商商业、、银行行、餐餐饮娱娱乐、、教育育、超超市-43-产业园园举例例二———北北京空空港物物流园园简介项目名称：北京空港物流园区位：南与首都国际机场紧密相连，西距市区15公里，东距天津海港180公里，园区周边形成由101国道（京密公路）、城市轻轨、六环路、京承高速路、机场高速路、顺通路等构成的四通八达的路网系统，公路密度居于全国前列。同时，周边紧邻天竺出口加工区、空港工业区、林河工业区、北京现代汽车城等，是发展物流的最理想区域开发面积：一期为1.55平方公里定位经济中心城市的大型专业航空物流园区功能发展临空经济，以航空物流、第三方物流、新业态物流、流通型加工企业、物流信息与咨询、物流技术支持与培训为产业功能功能分区南部作为物流基地的核心区，与首都机场实现无缝对接，大力发展国际航空物流，建设航空货运大通关基地。顺平路以北，发展国内航空物流以及航空指向性不明显的生产型物流、商业物流和流通加工产业-44-10、大学学城-45-大学城城是以以教育育为主主导功功能的的高等等教育育园区区以开放放式资资源共共享为为主要要特征征的高高等教教育园园区属于企企业投投资建建设经经营，，政府府实行行行政政管理理，最最终通通过产产业化化经营营，社社会化化服务务实现现教育育的功功能完备的的后勤勤保障障措施施大学城城政府支支持、、企业业投资资、市市场化化运作作的以以教育育功能能为主主的大大学城城教学大大楼+教师公公寓+学生公公寓+住宅+商业+其他配配套物物业高等院院校、、各地地生源源、后后勤保保障企企业、、商业业企业业等模式名名称功能定定位物业组组合目标客客户群群特点-46-典型代代表———东东方大大学城城地址：京津津塘高高速公公路旁旁的廊廊坊经经济技技术开开发区区，西隔40公里与与首都都北京京相望望，东东行60公里与与天津津为邻邻，处处于"大北京京"区域的的中心心腹地地开发商商：北京京外企企服务务集团团公司司筹资资建设设占地：东方方大学学城共共占地地11000多亩，，建筑筑面积积165万平方方米功能组组合：教学楼楼、后后勤设设施（（教学科科研大大楼、、教师师公寓寓、学学生公公寓、、食堂堂、图图书馆馆、体体育中中心、、文化化宫、、大礼礼堂、、演艺艺广场场等））、保障障服务务部门门（商商业、、医疗疗、金金融等等）基本情情况：有中中国地地质大大学（（北京京）、、北京京航空空航天天大学学、北北京中中医药药大学学等近近30所高校校4万余名名师生生入驻驻。其中超过3万人是是北京京籍师师生；；100多个班班次的的北京京938路公交交车穿穿城而而过，，此外外还有有近千千个服服务单单位等等特点：以开开放式式资源源共享享为主主要特特征的的高等等教育育园区区属于企企业投投资建建设经经营，，政府府实行行行政政管理理，最最终通通过产产业化化经营营，社社会化化服务务实现现教育育的功功能完备的的后勤勤保障障措施施大学城城教学学楼大学城城大门门-47-11、泰达达城模模式-48-“泰达达城模模式””是在在城区区里开开发的的以住住宅、、商业业、文文化休休闲为为主导导功能能的综综合性性区域域城市核核心的的区域域，依依托完完善的的交通通要道道枢纽纽追求现现代都都市宁宁静生生活的的中高高档收收入的的人群群、商商业购购物休休闲消消费者者物业种种类比比较全全面，，包括括居住住区、、商业业区、、休闲闲区等等各类类社区区，提提供比比较全全方位位的完完善服服务以住宅宅、商商业、、文化化休闲闲为主主，城城市功功能比比较完完善时尚品品位、、现代代城区区、标标志区区域模式名名称功能定定位物业组组合目标客客户群群特点泰达城城模式式以住宅宅、商商业、、文化化休闲闲为主主导功功能的的综合合性区区域-49-此类模模式的的典型型代表表———天津津泰达达城四个高高端住住宅项项目，，一个个大型型综合合商业业区以以及一一个堤堤岸亲亲水休休闲区区天津三三岔河河口，，海河河开发发的第第一节节点和和北部部中心心区的的核心心地块块天津泰泰达集集团下下属的的天津津泰达达城市市开发发有限限公司司开发发建设设占地0.85平方公公里开发面面积区位开发面面积物业构构成运营商商泰达城城示意意图-50-泰达城城根据据泰达达集团团“3+1”发发展战战略，，制定定了相相应的的开发发策略略。泰泰达达城本本身的的独特特性将将使其其成为为天津津未来来的标标志性性区域域泰达城城开发发策略略——“统一规规划、、合作作开发发、分分布实实施、、协调调发展展”泰达城城独特特性海河发发端、、天津津起源源、城城市中中心、、两河河之间间与韩国国新世世界、、美国国宝力力豪、、北京京万通通、上上海广广洋等等一批批国内内外知知名地地产开开发商商和商商业运运营商商组建建联合合舰队队，共共同开开发泰泰达城城项目目与国内内外有有实力力的专专业公公司结结成战战略联联盟，，争取取在3到5年的时时间内内，成成为天天津市市最具具实力力的城城市运运营商商泰达集集团“3+1”的发展展战略略以土地地为核核心资资源，，对接接国内内外资资本市市场，，逐步步实现现股权权形式式的多多元化化在土地地一级级开发发的基基础上上，发发展二二级开开发，，包括括住宅宅和商商业物物业的的开发发城市综综合体体多业业态运运营，，包括括商业业、会会展等等多种种业态态三个层层次一个目目标未来的的泰达达城将将建成成集居居住、、商业业、休休闲娱娱乐于于一体体的城城市中中心功功能区区域和和天津津标志志性区区域-51-12、六本本木模模式-52-六本木木新城城模式式模式名名称功能定定位物业组组合目标客客户群群特点六本木木新城城模式式以商务务、商商业、、住宅宅为主主导功功能的的综合合性新新城商务办办公楼楼、商商业购购物中中心、、住宅宅物业业等各类办办公企企业、、休闲闲购物物人士士、住住宅消消费者者在城市市中心心位置置，核核心地地段，，交通通便捷捷都市生生活，，集各各种功功能为为一体体，复复合性性功能能突出出规划设设计时时考虑虑周边边区域域的相相关具具体情情况采取多多种措措施运运营“新城”-53-六本木木新城城(RoppongiHills)基本情情况运营商商：森森大厦厦株式式会社社(MoriBuilding)与朝日日电视视台(AsahiTV)等区位位：位位于东东京都都会区区的六六本木木六丁丁目地地区六本木木新城城总占占地面面积约约为0.116hm2，以办办公大大楼森森大厦厦(MoriTower)为中心心，具具备了了办公公、居居住、、娱乐乐、学学习、、休憩憩等多多种功功能及及设施施，是是一个个超大大型复复合性性都会会地区区，约约有2万人在在此工工作，，平均均每天天出入入的人人数达达10万人开发情情况：：-54-六本木木新城城建筑筑类别别六本木木新城城里的的建筑筑，包包括了了朝日日电视视台总总部、、54层楼高高的森森大厦厦、凯凯悦大大酒店店、维维珍(Virgin)影城、、精品品店、、主题题餐厅厅、日日式庭庭园、、办公公大楼楼、美美术馆馆、户户外剧剧场、、集合合住宅宅、开开放空空间、、街道道、公公共设设施……几乎可可以满满足都都市生生活的的各种种需求求建筑类类别：：-55-六本木木新城城定位位复合性性都会会地区区结果：：经过17年不断断努力力，在在政府府、民民间企企业、、地方方人士士的合合作下下，六六本木木新城城再开开发改改造计计划于于2000年4月开开始始建建设设施施工工，，于于2003年4月底底完完成成，，成成为为了了一一个个超超大大型型复复合合都都会会区区多年年来来此此地地区区街街道道非非常常狭狭窄窄，，建建筑筑物物陈陈旧旧且且密密度度极极高高，，环环境境较较差差。。1986年，，当当时时的的六六本本木木六六丁丁目目地地区区被被指指定定为为“再开开发发诱诱导导地地区区”之后后，，作作为为土土地地所所有有者者之之一一的的森森大大厦厦株株式式会会社社(MoriBuilding)与朝朝日日电电视视台台(AsahiTV)等共共同同向向其其他他土土地地所所有有者者提提出出建建议议，，对对此此区区进进行行街街区区改改造造由于于这这一一地地区区土土地地所所有有权权人人有有四四百百多多位位，，要要达达成成一一致致的的开开发发共共识识并并非非易易事事因此此街街区区的的改改造造计计划划一一直直到到1990年才才有有所所进进展展，，在在四四百百多多位位土土地地所所有有者者经经过过不不断断的的努努力力与与协协商商之之后后，，成成立立了了“六本本木木六六丁丁目目地地区区再再开开发发准准备备组组合合”，与与东东京京都都政政府府协协调调再再开开发发计计划划过程程：：定位位：：-56-六本本木木新新城城的的特特点点良好好的的艺艺术术文文化化与与休休憩憩设设施施六本本木木新新城城结结合合良良好好的的艺艺术术规规划划与与开开放放空空间间设设计计，，将将整整体体空空间间塑塑造造得得更更加加艺艺术术化化和和人人性性化化，，不不但但为为居居民民提提供供了了一一处处舒舒适适宜宜人人的的都都市市生生活活、、办办公公与与休休闲闲、、购购物物空空间间环环境境，，而而且且还还带带来来一一种种新新的的都都市市设设计计思思考考方方向向保留留六六本本木木新新城城现现存存的的水水系系和和绿绿化化、、整整合合周周边边的的公公园园和和广广场场空空间间将规规划划区区内内一一半半以以上上的的区区域域作作为为户户外外开开放放空空间间，，加加强强地地区区与与都都市市之之间间的的融融合合与与协协调调充分分利利用用地地铁铁交交通通系系统统与与都都市市公公共共交交通通系系统统，，将将地地区区商商业业活活动动与与东东京京整整体体观观光光旅旅游游相相结结合合规划划将将地地区区发发展展和和都都市市整整体体规规划划相相结结合合具有有吸吸引引力力的的营营运运措措施施六本本木木新新城城具具有有全全年年度度营营销销推推广广计计划划，，每每一一季季度度举举办办不不同同主主题题活活动动，，并并提提前前公公布布下下个个月月的的活活动动计计划划，，以以吸吸引引公公众众参参与与，，同同时时结结合合旅旅游游业业积积极极开开展展地地区区观观光光、、艺艺术术文文化化及及商商业业活活动动良好好的的艺艺术术文文化化与与休休憩憩设设施施，，是是六六本本木木新新城城生生活活圈圈的的一一个个诉诉求求重重点点，，也也是是一一种种象象征征。。新新城城除除了了各各种种高高档档消消费费名名品品店店、、美美食食餐餐厅厅和和高高级级住住宅宅外外，，还还以以艺艺术术文文化化为为另另一一经经营营主主题题，，并并在在其其中中注注入入乐乐园园般般的的梦梦想想与与童童趣趣，，营营造造出出既既时时尚尚又又充充满满亲亲和和力力与与人人情情味味的的独独特特的的生生活活氛氛围围空间间设设计计艺艺术术化化人人性性化化-57-13、世世纪纪城城模模式式-58-世纪纪城城模模式式是是以以居居住住和和商商业业功功能能为为主主导导的的综综合合性性城城区区所在在地地段段尚尚未未充充分分开开发发，，未未来来发发展展潜潜力力巨巨大大依居居住住和和商商业业功功能能为为主主，，产产品品具具有有文文化化情情调调、、适适宜宜居居住住、、配配套套完完美美提高高人人居居生生活活品品质质，，提提升升区区域域经经济济水水平平模式式名名称称功能能定定位位物业业组组合合目标标客客户户群群特点点世纪纪城城模模式式以居居住住和和商商业业功功能能为为主主导导的的综综合合性性城城区区中高档住住宅、星星级商业业购物中中心及其其他相关关配套有生活品品位的中中高档收收入人群群、周边边购物消消费者开发产品品北京世纪纪城、昆昆明世纪纪城、贵贵阳世纪纪城-59-复制世纪纪城人居居模式的的经验选址在未未开发的的城市边边缘区选址一般般在城市市的郊区区，各项项基础设设施并未未建立起起来。如如北京世世纪城选选址在海海淀区的的城乡结结合部；；昆明世世纪城选选址在昆昆明市的的东南部部地区利用优势势整合资资源利用已有有优势，，充分整整合各种种资源。。充分利利用之前前曾经开开发过的的大盘的的经验，，向全国国宣传扩扩张；黄黄如论的的个人影影响力也也有助于于公司整整合各方方面的资资源，继继续在全全国各地地造城“城”市级完美美配套除了大体体量的住住宅社区区，还配配套了众众多城市市级的配配套设施施。如五五星级的的酒店，，超大的的shoppingmall等，不仅仅方便了了住去居居民的生生活，更更是提升升了所在在区域的的人气，，带动区区域的持持续发展展-60-典型代表表——昆昆明世纪纪城运营商：世纪金金源集团团区位：昆明市市官渡区区，南临临文物荟荟萃的官官渡古镇镇北接金金刚村，，东邻规规划城市市主干道道昆洛路路，西临临广福路路，北部部为昆明明机场及及城市中中心区，，西部隔隔广福路路五公里里为碧波波万顷的的滇池风风景区。。占地面积积：2.5平方公里里左右物业组合合：385万平方米米为住宅宅，53万平方米米的shoppingmall，8.7万平方米米的超五五星级酒酒店及四四星级酒酒店，8万平方米米的商业业街，5.5万平方米米学校（（从幼儿儿园到高高中），，3.6万平方米米的大型型市级医医院以及及部分写写字楼开发理念念:新世纪,新时代,新人居,新生活功能定位位：高贵品品质、完完美配套套的宜居居之“城”昆明世世纪城城示意意图-61-14、华侨侨城模模式-62-“华侨侨城模模式””是一一种旅旅游主主题地地产模模式，，其产产品是是地处处城市市边缘缘区的的集游游乐、、居住住、购购物、、休闲闲为一一体的的综合合区模式名称“华侨城模式”功能定位地处城市边缘区的集旅游、舒适居住、购物、休闲娱乐为一体的综合区物业组合由主题公园、中高档住宅区、现代综合性商业设施构成特点该模式是一种旅游主题地产模式通常选址于经济发达的大城市边缘，距离城市中心区距离不远，交通便捷，同时附近办公/居住的中高收入人群较多，但缺乏大型、具有生态性和现代感的都市旅游场所其实质是通过主题公园等旅游娱乐元素为卖点，形成旅游、住宅、商业三者互为依托，互相促进，三者格调一脉相乘，整体营造一种现代都市的旅游休闲生活格调，从而获得综合收益主题公园的定位和建设是该模式成功的关键该类模式可复制性好，同时能获得巨大的无形资产，有利于企业跨地域经营和业务范围延伸较之单一地产模式，旅游复合地产模式风险教大，要求运营商具备对旅游行业的深刻认识，以及更强的资金运筹能力-63-“华侨侨城模模式””举例例一———北北京华华侨城城华侨城城集团团位于北北京东东四环环与京京沈高高速交交接处处，距距CBD3.5公里目标客客户：：CBD及周边边人群群产品定定位：：大型型旅游游主题题社区区1.5平方公公里区位定位运营商商开发面面积-64-“华侨侨城模模式””举例例一———北北京华华侨城城（续续）物业构构成北京华华侨城城包括括住宅宅、主主题公公园区区和主主题商商业区区三大大板块块，并并配有有幼儿儿园、、小学学、中中学、、会所所、医医院、、银行行、美美术馆馆、艺艺术中中心等等住区区配套套设施施住宅部部分共共83万平米米，以以高层层板楼楼、舒舒适三三居为为主主题公公园是是一个个占地地1平方公公里的的主题题生态态乐园园——北京欢欢乐谷谷，定定位为为北京京最具具特色色的都都市旅旅游休休闲胜胜地主题商商业区区是6.5万平米米的意意大利利风情情的维维吉奥奥商业业广场场，包包括度度假酒酒店、、超市市、餐餐饮娱娱乐、、购物物、酒酒吧等等多种种业态态，连连接欢欢乐谷谷和居居住区区功能主题公公园与与主题题居住住区、、主题题商业业区概概念上上互为为依托托，景景观上上互为为借用用，营营造现现代休休闲感感以旅游游为主主题，，集旅旅游、、居住住、商商业、、休闲闲、购购物于于一体体，生生态环环保、、休闲闲、高高尚的的综合合性大大社区区-65-“华侨侨城模模式””举例例二———东东部华华侨城城区位位：位于于深圳圳东部部三洲洲田物业组组合：以高尔尔夫运运动区区(两个18洞球场场)、综合合生态态旅游游区、、世界界茶茶艺博博览园园、度度假酒酒店、、公寓寓、山山地观观光缆缆车等等为主主，以以及住住宅和和商业业区特色项项目：占地面面积：8.3平方公公里三谷（（大峡峡谷、、云海海谷、、茶溪溪谷））三镇（（茵特特拉根根小镇镇、海海菲德德小镇镇、茶茶马古古镇））三街（（海菲菲德天天街、、茵特特拉根根花街街、艺艺术大大地的的湿地地水街街）三部落落（云云中部部落、、天禅禅之旅旅、花花钟教教堂））-66-复制华华侨城城模式式的经经验超前科科学规规划，，有序序建设设如华侨侨城对对“主主题公公园””定位位不是是随便便就定定，而而是经经过精精密的的测算算和规规划，，深圳圳四大大主题题公园园——锦绣中中华、、民俗俗村、、世界界之窗窗、欢欢乐谷谷——从国内内旅游游到国国际旅旅游，，从猎猎奇式式旅游游到体体验式式旅游游，主主题文文化的的确定定都是是随着着人们们心理理需求求的变变化而而改变变规划与与产业业结合合，营营造鲜鲜明主主题，，形成成互动动比如在在深圳圳华侨侨城，，不同同区域域、不不同历历史时时期发发展起起来的的产业业之间间形成成了有有机互互动：：主题题公园园的兴兴建在在美化化城区区环境境的同同时，，促进进了酒酒店业业的发发展；；房地地产业业的繁繁荣带带动了了商业业繁荣荣，文文教事事业的的发达达又推推动了了房地地产业业的发发展。。同时时，营营利性性产业业的发发展使使文化化、教教育、、卫生生等公公共事事业的的持续续发展展成为为可能能可持续续发展展经营营与不不断创创新的的顾客客体验验借助华华侨城城20年成功功开发发的经经验，，华侨侨城保保持了了持续续的经经营。。同时时，每每到一一处，，华侨侨城都都根据据具体体地域域的实实际情情况不不断创创新，，在差差异化化的基基础上上成功功的复复制着着华侨侨城模模式资源系系统有有效整整合，，实现现生活活多样样化-67-15、建外外Soho模式-68-“建外外Soho模式式”是是指指在城城市核核心区区的具具有现现代感感和时时尚感感的融融办公公、居居住、、购物物、休休闲娱娱乐于于一体体的综综合性性区域域模式名称建外Soho模式功能定位在城市核心区的融现代办公、居住、购物、休闲娱乐于一体的具有现代感和时尚感的综合性区域，是都市时尚“生活橱窗”物业组合公寓+写字楼+商铺+会所目标客户群城市中的小型企业及时尚一族特点一般处于城市的中心区；建筑形式及引进的商业、娱乐休闲具有时尚感和现代感觉；对于ABC来说在二线城市存在着较大的运营此类产品的机会-69-“建外外Soho模式式”举举例———建建外Soho简介项目名称：建外Soho区位：位于长安街边，国贸中心正对面，地处北京CBD的核心区域开发面积：0.12平方公里运营商：SOHO中国定位都市时尚“生活橱窗”功能办公、居住、购物、休闲娱乐物业构成总建筑面积约为70万平米，地下建筑面积为19万平米，地上建筑面积约51万平米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房、大量裙房、会所及中心花园组成。其中SOHO公寓楼1-3层为临街商铺，约300个店铺，4层以上为SOHO公寓单元。会所为28000平米，地下2层地上3层，游泳池、壁球厅、网球场、健身房、蒸汽桑拿、按摩、咖啡馆、酒吧一应俱全-70-16、天津津老城城厢模模式-71-天津老老城厢厢模式式模式名名称功能定定位物业组组合目标客客户群群特点天津老老城厢厢模式式具备各各种完完善功功能，，集居居住、、商业业、商商务、、文化化、休休闲为为一体体的综综合性性城区区物业非非常全全面，，包括括各类类中高高档住住宅、、商业业购物物中心心、商商务办办公楼楼、休休闲娱娱乐场场所等等目标客客户群群比较较广泛泛，包包括中中高收收入的的人群群、商商业企企业等等城中之之城一一般为为旧城城改造造项目目，政政府参参与其其中较较多政府确确定项项目的的整体体规划划，开开发商商在整整体规规划指指导下下参与与项目目的开开发和和运营营此类项项目一一般地地理位位置优优越，，历史史文化化底蕴蕴深厚厚，但但已不不适应应城市市快速速发展展的要要求-72-典型代代表———天天津老老城厢厢地址：天津津市以以鼓楼楼及鼓鼓楼商商业街街为中中心，，由东东马路路、西西马路路、南南马路路、北北马路路围合合而成成的城城区占地：0.8平方公公里，，规划总总建筑筑面积积为225万平方方米，，其中中住宅宅总建建筑面面积128.9万平方方米，，公建建总面面积96.1万平方方米土地运运营商商：中新新集团团开发商商：老城城厢12个地块块分属属中新新集团团、富富力集集团、、静安安集团团等开开发。。其中中富力力集团团开发发5、6、7号地，，中新新集团团开发发11号地等等。物业组组合：各类类住宅宅、商商务办办公、、商业业中心心、娱娱乐设设施等等全面面的组组合功能定定位：改造后后的老老城厢厢将成成为一一座集集居住住、文文化、、商业业、商商务、、休闲闲、娱娱乐、、旅游游和生生态景景观于于一体体的城城中之之城特点：老城厢厢是天天津的的发祥祥地，，具有有深远远的文文化底