某房地产经纪管理知识及业务管理

第七章房地产经纪业务

王爱静

126

考情播报

本章内容在考试新大纲中，将两章的内容整合在一章，是今年命题的重点。在近三年的考试中，本章的平均分值为12分。在2011年的考试中，分值在35分，预计今年的考试分值在30分以上。题型年份200920102011单选题5题5分5题5分11题11分多选题2题4分2题4分6题12分综合分析题2题4分1题2分6题12分合计13分11分35分近三年来题量分析课程目录第一节房地产经纪基本业务的分类第二节房地产经纪基本业务流程第三节房地产经纪基本业务的网络化运作第四节房地产经纪延伸服务第一节房地产经纪基本业务的分类（必考）一、新建商品房经纪业务与存量房经纪业务根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型不同，理论上可以将房地产经纪业务也可以分为：土地经纪业务、新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。特点：客户相对强势，房源批量化，业务运作成本较高。（2011）房地产经纪机构为房地产开发企业代理销售商品房的业务属于（）。A.存量房经纪业务中的买方代理B.存量房经纪业务中的卖方代理C.新建商品房经纪业务中的买方代理D.新建商品房经纪业务中的卖方代理答案：D二、房地产买卖经纪业务与房地产租赁经纪业务根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可将房地产经纪业务分为：房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。房地产买卖经纪业务是房地产转让的一种主要形式，主要涉及：新建商品房期房买卖、商品房现房买卖和存量房买卖。房地产租赁主要包括：新建商品房出租、存量房屋的出租和转租。（2011）根据房地产经纪活动促成的房地产交易类型，可见房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务和（）等。A.房地产买卖经纪业务B.房地产居间经纪业务C.房地产租赁经纪业务D.房地产代理经纪业务答案：C三、住宅经纪业务与商业房地产经纪业务根据房地产的用途类型（如住宅、零售商业、办公、工业等），可以将房地产经纪业务分为：住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务。住宅经纪业务一直是我国房地产经纪业务的主要类型。商业房地产作为企业、机构的生产资料，其占用方式（自有或承租）以及购买（或承租）的价格（或租金），直接影响着企业、机构的资产结构和现金流状况。四、房地产买方代理业务与卖方代理业务根据房地产经纪服务对象的不同，可将采用代理方式的房地产经纪业务分为：买房代理业务和卖方代理业务。房地产卖方代理业务主要有：新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。房地产买方代理业务：房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。（2011）目目前我我国房房地产产卖方方代理理包括括（））。A.境境外公公司在在我国国境内内承租租房屋屋的代代理B.境境外个个人在在我国国境内内承租租房屋屋的代代理C.新新建商商品房房销售售代理理D.房房屋出出租代代理E.存存量房房出售售代理理答案：：第二节节房房地地产经经纪基基本业业务的的流程程一、新新建商商品房房销售售代理理业务务流程程（一））项目目信息息开发发与整整合———获获取项项目信信息（二））项目目研究究与拓拓展———进进行定定位，，撰写写营销销策划划报告告（三））项目目签约约———与开开发商商签约约（四））项目目执行行企划划———确定定执行行指标标和佣佣金方方案（五））销售售准备备———销售售资料料、人人员及及现场场的准准备（六））销售售执行行———具体体销售售（七））项目目结算算———结算算佣金金一、新新建商商品房房销售售代理理业务务流程程销售资资料：：有关审审批文文件（（如商商品房房预售售许可可证））、商商品房房销售售代理理委托托书、、商品品房买买卖合合同文文本、、楼书书、开开盘广广告、、价目目表、、销控控表等等。例题讲讲解（2010）在在新建建商品品房销销售代代理中中，房房地产产经纪纪机构构应准准备的的销售售资料料包括括（））。A．商商品房房预售售许可可证B．商商品房房买卖卖合同同文本本C．楼楼书D．施施工许许可证证E．开开盘广广告答案：：二、存存量住住房买买卖、、租赁赁经纪纪业务务流程程-1（一））客户户开拓拓这一步步主要要工作作：争争取客客户。。有店铺铺经营营模式式非常常强调调通过过商圈圈经营营来开开拓客客户。。商圈经经营是是指房房地产产经纪纪企业业通过过经纪纪门店店，将将一个个业务务团队队固定定在一一个特特定的的客户户开发发范围围内的的经营营模式式。商圈经经营通通过经经纪门门店，，各经经纪门门店应应建立立各自自的商商圈信信息档档案，，内容容包括括：（1））区域域概况况（2））街巷巷概况况（3））物业业概况况（4））住房房市场场行情情等。。二、存存量住住房买买卖、、租赁赁经纪纪业务务流程程-2（二））客户户接待待与业业务洽洽谈首先要要求房房地产产经纪纪人员员树立立良好好的客客户意意识：：平等化化意识识———对不不同客客户平平等。。珍惜常常客。。充分体体察客客户的的希望望。二、存存量住住房买买卖、、租赁赁经纪纪业务务流程程-3（三）物物业查验验（1）现现场查验验调查实物物、权益益、区位位。（2）产产权调查查物业权属属的类别别与范围围是所有权权还是使使用权，，是个人人所有还还是共有有等。产权登记记——以以房地产产权属管管理部门门登记的的产权信信息为准准。房地产其其他权利利设定情情况———如抵押押权等。。产权纠纷纷——有有纠纷的的不能委委托买卖卖或租赁赁例题讲解解（2007）在在二手房房居间业业务中，，不属于于房地产产查验内内容的是是待交易易房屋的的（））。A．建筑筑结构、、设备B．产权权证书C．周边边的交通通状况D．产权权人的职职业情况况答案：D二、存量量住房买买卖、租租赁经纪纪业务流流程-4（四）签签订房地地产经纪纪服务合合同房地产经经纪机构构接受委委托人的的委托，，应根据据委托人人的角色色（出售售方、承承购方、、出租房房、承租租方）不不同与委委托方签签订相应应的房地地产经纪纪服务合合同。二、存量量住房买买卖、租租赁经纪纪业务流流程-5（五）信信息收集集与传播播房地产经经纪人受受理委托托业务后后，应主主要收集集三方面面信息：：标的物业业信息。。物业状状况、权权属状况况、环境境状况等等。与标的物物业相关关的市场场信息。。供求信信息、价价格信息息。委托方信信息。委委托方类类型、信信誉情况况等。二、存量量住房买买卖、租租赁经纪纪业务流流程-6（六）引引领买方方（承租租方）看看房看房过程程中注意意不可用用接连不不断的单单方面询询问了解解客户，，这会使使客户反反感而不不肯说实实话。采用多组组客户在在某一时时段集中中看房，，有利于于形成竞竞价而实实现代售售房屋的的“价值值发现””并加快快成交速速度。二、存量量住房买买卖、租租赁经纪纪业务流流程-7（七）协协助交易易达成1.协调调交易价价格———以客观观市场价价值为基基准。2.促成成交易3.协助助或代理理客户签签订交易易合同签订交易易合同是是成交的的标志。。房地产经经纪人应应协助或或代理委委托方与与交易对对象签订订合同。。例题讲解解（2010）在在存量房房经纪业业务中，，“协助助交易达达成”环环节的主主要工作作包括（（））。A．现场场看房B．．收集价价格信息息C．协调调交易价价格D．促成成交易E．协调调或代理理客户签签订交易易合同答案：二、存量量住房买买卖、租租赁经纪纪业务流流程-8（八）产产权过户户与登记记在采用居居间方式式的房地地产经纪纪业务中中，房地地产经纪纪人应协协助客户户办理各各类产权权登记手手续，如如告知登登记部门门的工作作地点、、办公时时间及必必须准备备的资料料，陪同同客户前前往登记记。二、存量量住房买买卖、租租赁经纪纪业务流流程-9（九）物物业交接接物业交接接是房地地产交易易过程中中最容易易暴露问问题和产产生矛盾盾的一环环。二、存量量住房买买卖、租租赁经纪纪业务流流程-10（十）佣佣金结算算佣金金额额和结算算方式应应按经纪纪合同的的约定执执行。二、存量量住房买买卖、租租赁经纪纪业务流流程-11（十一））售后服服务售后服务务的内容容：第一是延延伸服务务。如是是否需要要搬家服服务。第二是改改进服务务。对反反馈进行行改进。。第三是跟跟踪服务务。了解解是否有有新的需需求意向向。例题讲解解（2010）在在房地产产经纪活活动中，，判断客客户是否否有真实实意愿的的依据是是（））。A．客户户的口头头表述是是否诚恳恳B．客户户是否带带了房产产证和身身份证C．客户户是否愿愿意签订订经纪业业务委托托协议D．客户户是否询询问了一一些核心心的信息息答案：C例题讲解解（2007）二二手房代代理业务务基本流流程的最最后一个个环节是是（））。A．信息息服务B．房地地产查验验C．房地地产交验验D．售后后服务答案：D三、商业业房地产产租赁代代理业务务流程-1（一）客客户开拓拓客户开拓拓主要通通过向潜潜在客户户提供有有关商业业房地产产的资讯讯、分析析报告、、组织论论坛、专专业活动动等方式式来进行行。三、商业业房地产产租赁代代理业务务流程-2（二）签签订房地地产经纪纪服务合合同根据委托托方不同同，房地地产经纪纪机构应应与委托托方签订订房屋出出租代理理合同或或房屋承承租代理理合同。。三、商业业房地产产租赁代代理业务务流程-3（三）信信息搜集集与分析析房地产经经纪机构构及人员员如能对对不同的的商业房房地产对对委托方方经营收支支所产生生的影响响进行深深入分析析，将有有利于为为委托方方选择最合适适的物业业，也更更能赢得得客户的的信赖。。三、商业业房地产产租赁代代理业务务流程-4（四）信信息传播播房地产经经纪人员员进行信信息传播播以吸引引潜在的的交易对对象。三、商业业房地产产租赁代代理业务务流程-5（五）引引领承租租方查勘勘物业通常决定定承租事事务的人人员不止止一位，，因此要要尽量安安排在所所有关键键人物都都能到场场的时间间进行勘勘察。三、商业业房地产产租赁代代理业务务流程-6（六）租租赁谈判判与租赁赁合同签签订谈判达成成一致时时，可签签订租赁赁合同。。房地产经经纪机构构及人员员应高度度重视与与租赁双双方法务务部门或或人员的沟沟通，使使得租赁赁商务谈谈判的结结果，能能顺利地地转化为为法律文本———房屋屋租赁合合同。三、商业业房地产产租赁代代理业务务流程-7（七）办办理租赁赁合同备备案商业房地地产的租租赁合同同，是商商业房地地产承租租企业办办理工商商、税务登记记的重要要依据，，但通常常以到相相关房地地产登记记机构办办理租赁合同同备案为为前提。。三、商业业房地产产租赁代代理业务务流程-8（八）佣佣金结算算房地产经经纪机构构应按照照房地产产经纪服服务合同同的约定定，及时时与委托方方进行租租金结算算，以保保护自身身的合法法权益。。三、商业业房地产产租赁代代理业务务流程-9（九）后后续服务务如:为委委托承租租方联络络装修公公司，提提供搬迁迁方案，，联络搬搬迁公司，联联络家具具、设备备、绿化化供应商商及员工工午餐就就餐点等等。为委托出出租方提提供承租租方物业业使用与与履约能能力监控控、预警警分析等。第三节房房地产产经纪基基本业务务的网络络化运作作一、房源源客源管管理网络络化经纪人通通过房源源数据库库进行查查询房源源、添加加房源、、更新房房源的业业务进展展状况的的操作，，经纪门门店和经经纪机构构的管理理人员通通过房源源数据库库掌握门门店、机机构内的的房源及及业务跟跟进状况况，进行行房源分分配、房房源分类类统计等等管理操操作。二、房源源发布网网络化目前搜房房、新浪浪乐居、、搜狐焦焦点、安安居客是是房源发发布的主主要网络络渠道。。三、网上上房地产产经纪门门店目前，许许多购房房人了解解存量房房市场的的第一步步就是浏浏览各大大房地产产专业网网站和知知名门户户网站的的房地产产频道，，因此，，网上门门店已成成为房地地产经纪纪人获得得客源的的一个重重要渠道道。四、房地地产经纪纪人工作作辅助系系统（1）制制作类。。如房型型图制作作。（2）计计算器。。如贷款款计算器器。（3）发发布器。。如邮件件发布器器。（4）文文本类。。如工作作日志。。（5）其其他（包包括业务务提醒、、钥匙管管理、聊聊天工具具、房源源搜索器器等）。。五、房地地产电子子商务可将自己己已接受受经纪服服务委托托的新建建商品房房楼盘和和存量房房房源在在房地产产电子商商务平台台上发布布。克服了房房地产市市场传统统的信息息不充分分缺点。。第四节房房地产产经纪延延伸服务务一、房地地产交易易相关手手续代办办服务-1（一）房房地产登登记信息息查询通常情况况下，房房地产买买房需要要查询房房屋登记记机关对对其拟购购买房屋屋的权力力的记载载信息时时，可由由房地产产经纪机机构代为为办理。。房地产登登记机构构应当为为房地产产经纪人人提供权权属息信信查询服服务。房地产经经纪人可可以通过过查询登登记信息息调查受受托房屋屋的权属属情况。。查询房地地产登记记信息，，需要由由经纪业业务委托托人支付付相关费费用。例题讲解解（2010）关关于房地地产登记记信息查查询的说说法，正正确的有有（））。。A．房地地产经纪纪人可以以通过查查询登记记信息调调查受托托房屋的的权属情情况B．查询询登记信信息发生生的费用用应由经经纪业务务委托人人承担C．房地地产登记记机构应应当为房房地产经经纪人提提供权属属息信查查询服务务D．所有有经纪业业务都应应当查询询房地产产登记信信息E．委托托人出具具房屋所所有权证证，房地地产经纪纪人就无无须再查查询房屋屋登记信信息【答案】】一、房地地产交易易相关手手续代办办服务-2（二）房房地产登登记房地产登登记是保保障房地地产权利利人合法法权益的的基本手手段。必须注意意，在采采用居间间方式的的房地产产经纪业业务中，，代办房房地产登登记属于于房地产产经纪机机构向客客户提供供的后续续服务项项目之一一。具有完全全民事行行为能力力的权利利人，可可以自行行办理房房地产权权属登记记。一、房地地产交易易相关手手续代办办服务-3（三）房房地产抵抵押贷款款以房地产产抵押作作为取得得金融机机构贷款款的担保保，是房房地产交交易活动中中通行的的作法。。一、房地地产交易易相关手手续代办办服务-4贷款方案案主要由由以下要要素组成成：1.货款款类型2.贷款款成数3.罚款款金额4.贷款款期限5.偿还还比率（（同期偿偿还额/收入））6.贷款款偿还方方式例题讲解解（2010）房房地产经经纪人在在为购房房者提供供个人住住房贷款款代办服服务时，，一般需需要协助助购房者者制定合合理的贷贷款方案案，贷款款方案的的主要组组成要素素有（））。A．贷款款成数B．．贷款金金额C．贷款款期限D．．贷款担担保方式式E．贷款款偿还方方式答案：二、房地地产咨询询服务-1（一）房房地产投投资咨询询房地产投投资是指指国家、、企业或或个人为为了达到到获利的的目的，，将货币资产转转化为房地产产实物资产的的行为。房地产开发投投资是指投资资者以开发土土地或其他待待开发的房地产，进而通通过买卖或租租赁等形式获获利的商业活活动。二、房地产咨咨询服务-2（二）房地产产价格咨询价格是房地产产交易中最敏敏感、关键的的因素。房地产的正常常市场价值是是由其最高最最佳使用用途途决定的。二、房地产咨咨询服务-2（三）房地产产法律咨询提供房地产法法律咨询服务务的三种主要要方式：（1）个案解解答；（2）商业文文书审查；（3）全程法法律服务三、房地产交交易保障服务务-1（一）房屋质质量保证2011年1月20日发发布的《房地地产经纪管理理办法》明确确规定，房地地产经纪机构构应当为房屋屋出售委托人人编制房屋状状况说明书。。房屋状况说说明书是一项项重要的房屋屋质量保证书书。三、房地产交交易保障服务务-2（二）房地产产交易履约保保证履约保证是签签署商业合同同的一方或第第三方为合同同履行所提供供的一种财力力担保，即支支付合同履约约金，来担保保合同的履行行。感谢您对本课课程的关注，，欢迎提问！！最为命运所所屈辱的人人，只要还还抱有希望望，便无所所怨惧。这个个世世界界并并不不在在乎乎你你的的自自尊尊，，只只在在乎乎你你做做出出来来的的成成绩绩，，然然后后再再去去强强调调你你的的感感受受。。1月月-231月月-2322:45以爱爱为为凝凝聚聚力力的的公公司司比比靠靠畏畏惧惧维维系系的的公公司司要要稳稳固固得得多多。。珍惜惜今今天天的的拥拥有有，，明明天天才才会会富富有有。。一个个公公司司要要发发展展迅迅速速得得力力于于聘聘用用好好的的人人才才，，尤尤其其是是需需要要聪聪明明的的人人才才。。3岁前后严格格管理，做做孩子的家家长；13岁前后逐步步放手，做做孩子的朋朋友。有效效的教育是是先严后松松，无效的的教育是先先松后严。。有效的激激励是朝五五晚九，无无效的激励励是朝九晚晚五。1月-231月-2322:451月-23怀疑和否定定之海，围围绕着人们们小小的岛岛屿，而信信念则鞭策策人，使人人勇敢面对对未知的前前途。1月-231月-231月-231月-23对人才的运运用，仅仅仅限于收罗罗是远远不不够的，重重要的是对对人才不仅仅要善于识识别其长处处，而且要要敢于大胆胆地使用，，以让其充充分显示自自己的才能能。微软公司在在用人上所所表现出的的胆略与气气魄是别的的公司无可可比拟的。。因为有了感感谢之心，，才能引发发惜物及谦谦虚之心，，使生活充充满欢乐，，心理保持持平衡，在在待人接物物时自然能能免去许多多无谓的对对抗与争执执。只有一条路路不能选择择22:45:2222:45:22一个人在科科学探索的的道路上，，走过弯路路，犯过错错误，并不不是坏事，，更不是什什么耻辱，，要在实践践中勇于承承认和改正正错误。业精精于于勤勤，，荒荒于于嬉嬉。。1月月-231月月-235922:45:221月月-23合作作是是一一切切团团队队繁繁荣荣的的根根本本。。我知知道道什什么么是是劳劳动动:劳动动是是世世界界上上一一切切欢欢乐乐和和一一切切美美好好事事情情的的源源泉泉。。世间没有有一种具具有真正正价值的的东西，，可以不不经过艰艰苦辛勤勤劳动而而能够得得到的。。22:4522:45:221月-2322:45靠制订和和管理标标准吃饭饭的，有有什么样样的判断断就会有有什么样样的产品品，有什什么样的的标准就就会有什什么样的的人才。。讲到国家家的政治治，根本本上要人人民有权权；至于于管理政政府的人人，便要要付之于于有能的的专家们们。只要有坚坚强的持持久心，，一个庸庸俗平凡凡的人也也会有成成功的一一天，否否则即使使是一个个才识卓卓越的人人，也只只能遭遇遇失败的的命运。。有信信念念不不一一定定成成功功，，没没信信念念一一定定会会失失败败。。1月月-231月月-231月月-231月月-23我这这一一生生基基本本上上只只是是辛辛苦苦工工作作，，我我可可以以说说，，我我活活了了七七十十五五岁岁，，没没有有那那一一个个月月过过的的是是舒舒服服生生活活，，就就好好象象推推一一块块石石头头上上山山，，石石头头不不停停地地滚滚下下来来又又推推上上去去。。2023/1/522:4522:4522:45:22一次次良良好好的的撤撤退退，，应应和和一一次次伟伟大大的的胜胜利利一一样样受受到到奖奖赏赏。。有非凡志向，，才有非凡成成就。10:45:22下午午1月-2322:45:22我的人生哲学学是工作，我我要揭示大自自然的奥秘，，并以此为人人类服务。我我们在世的短短暂的一生中中，我不知道道还有什么比比这种服务更更好的了。抓住时机并快快速决策是现现代企业成功功的关键。最有希希望的的成功功者，，并不不是才才华最最出众众的人人，而而是那那些最最善于于利用用每一一时机机发掘掘开拓拓的人人。05一一月月202305-1月月-23一个伟伟大的的企业业，对对待成成就永永远都都要战战战兢兢兢，，如覆覆薄冰冰。如果强强调什什么，，你就就检查查什么么；你你不检检查，，就等等于不不重视视。为了了能能拟拟定定目目标标和和方方针针，，一一个个管管理理者者必必须须对对公公司司内内部部作作业业情情况况以以及及外外在在市市场场环环境境相相当当了了解解才才行行。。22:4522:45:22一月月23诚恳恳待待人人是是迈迈向向成成功功的的唯唯一一途途径径。。这这与与没没有有尝尝过过辛辛苦苦，，而而获获得得成成功功的的滋滋味味迥迥然然不不同同。。不不下下功功夫夫，，却却能能成成功功，，根根本本是是不不可可能能的的事事情情。。管理理关关系系就就是是人人的的关关系系。。22:452023/1/522:45创新新是是惟惟一一的的出出路路，，淘淘汰汰自自己己，，否否则则竞竞争争将将淘淘汰汰我我们们。。危机机不不仅仅带带来来麻麻烦烦，，也也蕴蕴藏藏着着无无限限商商机机。。人生生是是尊尊贵贵的的。。大大家家重重新新励励志志，，努努力力奋奋斗斗，，为为时时应应犹犹未未晚晚。。观念决定定思路，，思路决决定出路路。1月-232023/1/522:45:22谢谢各位位！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。22:45:2222:45:2222:451/5/202310:45:22PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2322:45:2222:45Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。22:45:2222:45:2222:45Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2322:45:2222:45:22January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202310:45:22下午午22:45:221月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:45下下午1月-2322:45January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/522:45:2222:45:2205January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。10:45:22下下午10:45下下午22:45:231月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。22:45:2322:45:2322:451/5/202310:45:23PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力