果品蔬菜市场报告

青岛雨润水果市场分析报告2013.072目录区域市场分析1竞争情况分析2客户情况分析3产品建议4经营管理方式5招商启动方案6经济效益预判7第一部分区域市场分析一青岛果品批发市场介绍青岛果品批发市场简介：青岛市果品批发市场位于青岛市四方区308国道422号，由青果园市场经营服务有限公司投资兴建，总规划用地面积36亩，总投资700多万元人民币，总建筑面积9000余平方米，建有铺面房屋39间，交易大棚2800平方米，露天交易摊位面积达17000平方米，市场在2004年度交易额达1.5亿元人民币，交易量达到10万吨以上，并连续被省、市评为“规范化文明市场”，成为山东半岛最大的进口高档水果、南北方综合专业果品批发中心。青岛市城阳蔬菜水产品批发市场简介：青岛市城阳蔬菜水产品批发市场是全国五大农副产品批发市场之一，属青岛市重点“菜篮子工程”、是一座综和性、多功能、现代化的大型农产品批发市场。市场坐落在青岛市城阳区城所在地、经济发展活跃的城乡结合部，处于进出青岛的交通枢纽地带，胶济铁路、环胶州湾高速公路、308国道、204国道、济青高速公路、青烟一级公路均交汇于此，青银高速近在咫尺，距青岛国际空港3公里，青岛港码头25公里，海、陆、空交通极为便利,具有得天独厚的地理位置、突出的交通优势，充足的发展空间。

城阳蔬菜水产品批发市场始建于1985年。第一期扩建工程后，整个市场以蔬菜和水产品两大交易市场为龙头，已发展到总占地660余亩，拥有固定资产5.59亿元，网架结构交易大厅12.2万平方米，塑钢交易大棚1.9万平方米，营业网点房21.9万平方米，农产品检验检测中心2000平方米，安全监控中心100平方米，微机结算中心500平方米，信息中心200平方米，无公害蔬菜检测室100平方米。整个市场可容纳摊位21000余个。建设了与国家农业部信息中心联网的大型电子信息屏幕。市场交易活跃，日人流量7万人次，日成交额在2570万元以上。是一个集蔬菜、水产品、干鲜果品、副食品、日用百货等十几大类上千个品种的大型综合批发市场。其中蔬菜、水产品、副食品的供应量分别占青岛市总供应量的60%、70%和40%以上，是青岛市最大的蔬菜、水产品、副食品供应基地，也是青岛市城市居民菜篮子供给的骨干力量，为保障城市供给、稳定物价发挥着重要作用。青岛抚顺路蔬菜副食品批发市场简介：青岛市抚顺路蔬菜副食品批发市场隶属于青岛抚顺路蔬菜副食品批发市场股份有限公司，是青岛市菜篮子重点工程，从1991年11月成立后的这几年，市场建设和交易规模得到了飞速发展。先后进行了市场一期和二期工程建设，其中一期工程的3.2万平方米交易大楼于1996年12月底竣工交付，市场规模和市场辐射迅速扩大，1997年实现市场交易额5.3亿元，较市场成立初增加了11倍；市场辐射全国26个省市的300多个市县，市场固定业户700余家，日均客流量达3万人次，日均成交量占青岛市的60%以上。被国家农业部和国家内贸局授予鲜活农产品中心批发市场和国家级区域性批发市场的称号。为进一步完善市场的各项功能，市场在微机管理和市场设置方面进行改造建设。到目前，市场微机管理系统已初具规模，蔬菜市场已全部实现微机化管理。青岛夏庄蔬菜果品综合批发市场简介：青岛夏庄蔬菜果品综合批发市场管理委员会负责建设夏庄蔬菜果品综合批发市场项目。该项目属青岛市政府确定的服务业重点建设项目，为将该项目申报，申请资金扶持，委托我院编制该项目可行性研究报告。青岛市夏庄蔬菜果品综合批发市场位于青岛城阳区夏庄街道办事处驻地，本项目作为夏庄蔬菜果品综合批发市场的一期工程，总建筑面积达两万平米，主要建筑内容为两处交易大厅和两处管理综合用房。项目拟购置农药残留检测、电子汽车衡等主要设备9台。项目总投资约两千万，税后投资利润率稍高于同期银行贷款利率，属微利项目。项目建成后，将依托城阳已形成的市场优势，充分利用丰富的自然资源，以蔬菜果品为龙头，兼顾农副产品、配套加工产品的批发交易，立足周边区域，逐步建设成为辐射山东半岛乃至全国的蔬菜、水果批发集散地和批发中心。青岛胶州蔬菜果品市场；山东胶州市蔬菜果品批发市场始建于1993年8月，是胶州市唯一的大型蔬菜果品批发市场，紧靠同三高速公路、胶济铁路、环胶州湾高速公路，距青岛国际机场27公里，距青岛港30公里。海、陆、空运输四通八达，交通便利，地理位置优越，发展前景广阔。该市场位于胶州市产菜区中心，种植地产蔬菜有着悠久的历史。闻名中外的“胶白”就产于此地。依托无公害蔬菜示范基地县建设和全市50万亩的蔬菜产区，加之与平度、即墨、高密等蔬菜种植基地接壤，货源充足，一年四季都有大量新鲜蔬菜上市。有力的促进了当地蔬菜产业的健康发展；带动了周边村庄的经济繁荣。例如北三里河的韭菜、南三里河的白菜如今已成为市场上的抢手货。该市场占地面积80亩，现有钢结构交易大棚10200平方米，网点房160问，硬化地面80000多平方米，地下恒温库500平方米，加上其它服务设施总计投资1000万元。5000多户蔬菜种植专业户活跃在市场上，市场日均人流量40000多人次，日上市机动车辆5000多台。胶州市蔬菜果品批发市场是一处集散吞吐型的综合性农产品批发市场。

青岛果品市场图片；二市场分分析：一、目前青岛水水果批发市市场主要就就是上述5家，都有一定定的规模。。青岛市每每年的水果果需求量在在100万吨以上，，如果建成成终端批发发市场可以以通过完善善的配套设设施和制定定行之有效效的招商手手段，把直直销商吸引引过来，能能够占领30%的市场份额额，那就是是10亿的销售额额。另外，，目前青岛岛批发市场场的水果种种类以本地地水果居多多，可以通通过各地水水果市场的的相关联系系，大户，，直销商，，批发商的的引进把外外地水果大大批量运进进来批发二二、、水果销费的的比例连年年攀升，已基本接接近市民餐餐桌膳食搭搭配比例的的1/2，水果消费费人群也从从过去以孩孩子老人为为主，演变变成全民““皆吃”的的新兴消费费潮流。随随着量的上上升，人们们开始追求求消费的质质量和品位位，果品市市场初步得得到了认可可。因此可可以确定果果品市场的的发展前景景是非常光光明的，如如果能占据据地域优势势，那会获获得更高的的利润。终终端果品市市场完善配配套的形成成，将有效效降低了超超市，果品品经销商、、零售商的的物流冷链链运输成本本，特别是是针对某种种品牌果品品，需恒温温库长期储储存且具有有升值预期期较大的水水果，可以以大批量采采购，从而而降低成本本获得较高高利润。三、.水果市场发发展的特点点。（1）水果产量量不断增加加，市场供供给不断扩扩大。我国国水果生产产在世界水水果生产中中已占据重重要位置。。从1993年开始，我我国水果总总产量就跃跃居世界第第一位（超超过印度、、巴西和美美国），其其中苹果和和梨的产量量均居世界界各国之首首，柑橘产产量仅次于于巴西和美美国，列第第三位。（2）品种结构构明显优化化。近年来来，果品市市场竞争十十分激烈。。面对这一一情况，各各地在发展展大宗水果果的同时，，以市场为为导向，科科技为依托托，效益为为目标，积积极发展名名特优新品品种，加速速低产劣质质果园的改改造，从而而使品种结结构得到明明显改善，，果品质量量不断提高高，丰富了了果品市场场，满足了了城乡消费费对果品多多样化和均均衡供应的的需求。从品种来看看，苹果重重点发展了了红富士、、新红星、、乔纳金等等优新品种种；柑橘主主要发展了了特早熟、、早熟温州州蜜柑、芦芦柑、脐橙橙等市场受受欢迎的优优新品种。。山东省扩扩大具有地地方特色的的大樱桃、、桃等名特特优品种；；广东省因因地制宜地地发展了荔荔枝、龙眼眼、芒果、、沙田柚、、等名特优优水果既丰丰富了果品品市场，又又发展了经经济。（3）市场供给给明显改善善。随着生生产的发展展，以及加加工、贮藏藏水平的提提高，水果果市场的供供应形势非非常好。果果品市场琳琳琅满目，，花色繁多多，包装精精美，市场场供应旺淡淡差别明显显缩小。当当前，有两两大机遇可可供利用：：第一，全球球农产品贸贸易自由化化的历史性性机遇。我我国入世后后水果的进进出口贸易易呈现快速速增长势头头。只要提提高果品质质量，扩大大果品及其其加工品的的出口是大大有希望的的。如东盟盟国家大多多是只能生生产热带、、亚热带水水果，对我我国北方的的苹果、梨梨等水果来来说，是一一个出口前前景广阔的的大市场；；俄罗斯和和蒙古也是是我们潜在在的大市场场。我们一一定要抓住住机遇，迎迎接挑战，，努力开拓拓国际市场场。第二，亚太太地区相互互贸易发展展的机遇。。比如说日日本，年产产水果不到到500万吨，近年年来，自给给率逐年下下降，因此此，只要提提高果品质质量，向日日本出口果果品及其加加工品是大大有希望的的。2003年10月1日签订《中泰蔬菜水水果协议》，实施果蔬蔬零关税以以来，中泰泰两国水果果贸易快速速增长。俄俄罗斯和蒙蒙古也是我我国潜在的的水果出口口市场。四、水果行行业概况；；（1）水果行业业分类“水果”就就是指“可可食用的多多汁液的植植物果实””这类现象象。在生产产和商业上上，常按落落叶果树和和常绿果树树再结合果果实的构造造以及果树树的生物学学特性分类类，即果树树栽培学分分类，又称称农业生物物学分类。。(1)落叶果树仁果类果树树：按植物物学概念，，这类果树树的果实是是假果，食食用部分是是肉质的花花托发育而而成的，果果心中有多多粒种子，，如苹果、、梨、木瓜瓜和山楂等等。核果类果树树：按植物物学概念，，这类果树树的果实是是其果，由由于房发育育而成，有有明显的外外、中、内内三层果皮皮；外果皮皮薄，中果果皮肉质，，是食用部部分，内果果皮木质化化，成为坚坚硬的核，，如桃、杏杏、李、樱樱桃和榔等等。坚果类果树：：这类果树的的果实或种子子外部具有坚坚硬的外壳，，可食部分为为种子的子叶叶或胚乳，如如核桃、栗、、银杏、阿月月浑子和榛子子等。(2)常绿果树柑果类果树：：这类果树的的果实为柑果果，如橘、柑柑、柚子、橙橙、柠檬、枳枳、黄皮和葡葡萄柚等。荔枝类果树：：包括荔枝、、龙眼和韶子子等。核果类果树：：包括橄榄、、油橄榄、芒芒果、杨梅和和余甘子等。。坚果类果树：：包括腰果、、椰子、香榧榧、巴西坚果果、山竹子(莽吉柿)和榴连等。草本类果树：：香蕉和菠萝萝等。四、水果市场发展展中存在的问问题；（1）经营粗放，，效益不高。。目前，我国国水果平均每每公顷单产只只有8100多千克，不足足世界平均水水平的一半。。果品外观和和内在质量比比较差，缺乏乏市场竞争力力。形成这些些问题的根本本原因是，科科技含量低，，果农素质差差，经营管理理粗放。（2）信息不灵，，产销脱节。。农民在水果果市场发展中中还不能完全全适应市场经经济的要求，，不能捕捉准准确的市场信信息，这在一一定程度上已已成为制约水水果生产发展展的重要因素素。另外，产产销脱节还表表现在生产与与贮藏、加工工不配套，贮贮藏加工设施施严重不足，，技术落后等等方面。（3）近些年开始始出现价格下下跌、局部滞滞销的问题。。这些年，水水果获得丰收收，一些水果果生产区普遍遍反映果品价价格开始下降降，局部地区区出现了积压压滞销的问题题。实际上，，同期质量差差价明显，优优质果品的价价格比较稳定定。积压滞销销多出现在不不适宜区，体体现了优胜劣劣汰的自然规规律，也属正正常现象。但但对当前呈现现的盲目发展展、结构不合合理、果品质质量差、贮藏藏加工滞后的的问题应有足足够重视。(4)近几年，在我我国曾多次出出现过农产品品卖难问题，，在买方市场场条件下，如如何搞好水果果产品流通市市场，如何提提高农民的收收入，实行农农产品集约化化生产，乃至至农产品的品品牌生产与创创立、农产品品的产销对接接，贯彻执行行农产品食品品法，及如何何降低农产品品的流通物流流成本等，是是农村经济工工作中遇到的的严峻课题。(5)我国水果产品品市场存在时时而“买难””、时而“卖卖难”的现象象，一方面是是由于宏观市市场的混乱，，另一方面是是微观市场方方面的原因，，主要是水果果产品的主要要市场供给者者——广大农户没有有树立“营销销观念”，盲盲目经营，使使水果产品的的生产与市场场不协调，不不能形成与市市场经济相适适应的市场环环境和流通体体制，导致果果品的流通不不畅，商品化化程度低、层层次低。因此此，加强农业业的宏观市场场建设，对果果品这一弱质质产业建立一一个完整的保保护体系，需需要强大的财财力支持。（6）所以物流业业市场的发展展是生产性服服务业的重要要组成部分，，大力发展现现代物流业，，对于降低流流通成本、保保障和改善民民生、普遍提提高经济运行行的质量和效效益、优化提提升城市综合合发展环境，，具有十分重重要的意义。。第二部分竞竞争情况分析析水果，几乎是是人们生活当当中必不可少少的食物。食食用水果的好好处数不胜数数：降血压、、降胆固醇、、美容瘦身、、保养皮肤等等。同时，食食用水果可以以补充大量的的维生素，功功效是远胜于于药物的。正正因为如此，，水果受到普普遍人的喜爱爱。水果市场场的前景也是是广阔的。现如今，水果果超市遍布于于青岛市的大大大小小的街街道，人们购购买水果是非非常方便的。。而水果超市市的进货渠道道则是从上述述的四家果品品中心批发市市场进货的。。青岛某水果超超市一角水果批发行业业的时机与技技术同样重要要，其行业的的高风险性也也让很多人望望而却步。内内部竞争同样样异常激烈，，其竞争力量量主要包括以以下几个方面面。（一）新进入者的威威胁水果批发市场场内经常会有有新进入的业业主，他们的的进入会给原原有业户带来来很大的威胁胁。他们增加加了该行业的的总产出，从从而导致整个个行业的收入入和回报率降降低；同时，，他们拥有相相当的资源，，很想占领更更大的市场份份额。于是，，新的竞争对对手促使原有有业户提高效效率，学习如如何在新的领领域展开竞争争。（二）供应商的讨价价还价能力沈阳冬季的水水果大多是从从南方如广东东、广西、海海南等地购进进的。于是当当地的供应商商所提出的价价格显得十分分重要。供应应商可能会通通过提高价格格或降低水果果的质量对该该行业的批发发商显示自己己的力量。若若批发商无法法通过价格结结构消化增长长的成本，它它的利润就会会由于供应商商的行为而降降低。（三）买方讨价还价价的能力这里的买方即即批发商，他他们会到产地地要求供应商商降低购买价价格，要求高高质量的产品品。于是，使使得行业的竞竞争者们互相相竞争，导致致该行业的利利润下降。（四）替代品的威胁胁由于水果的品品种繁多，口口味不一，功功效不同，在在此并不考虑虑其替代品的的威胁的问题题。（五）现有竞争者之之间的竞争程程度纵观整个批发发市场，业户户近万家，可可见，竞争程程度是非常激激烈的。由于于市场内的业业户相互制约约，一个业户户的行为必然然会引起竞争争反应。因此此，业户们为为了追求战略略竞争力和超超额利润，都都积极投身竞竞争。（

六）水果行业内部部的竞争。导致行业内内部竞争加剧剧的原因可能能有下述几种种：1、是行业增长长缓慢，对市市场份额的争争夺激烈；2、是竞争者数数量较多，竞竞争力量大抵抵相当；3、是竞争对手手提供的产品品或服务大致致相同，或者者只少体现不不出明显差异异；4、是某些企业业为了规模经经济的利益，，扩大生产规规模，市场均均势被打破，，产品大量过过剩，企业开开始诉诸于削削价竞销。5、水果行业供供货厂商的议议价能力，表表现在供货厂厂商能否有效效地促使买方方接受更高的的价格、更早早的付款时间间或更可靠的的付款方式。。6、水果行业潜潜在竞争对手手的威胁，潜潜在竞争对手手指那些可能能进入行业参参与竞争的企企业，它们将将带来新的生生产能力，分分享已有的资资源和市场份份额，结果是是行业生产成成本上升，市市场竞争加剧剧，产品售价价下降，行业业利润减少。。7、水果行业替替代产品的压压力，是指具具有相同功能能，或能满足足同样需求从从而可以相互互替代的产品品竞争压力。。随着人们生活活水平的不断断提高，经济济的飞速发展展，人们对于于生活质量有有了更高的要要求，同时对对水果的需求求量也日益增增加。尽管利利润微薄，但但凭借着巨大大的销售量，，水果批发行行业还是有相相当可观的利利润空间。由由此可见，该该行业的前景景十分广阔。。第三部分客客户情况分析析从左图可以看看出，目前水水果已经是绝绝大多数人们们所喜爱的食食物。左图是水果消消费男女比例例，可见女人人水果消费量量是男人的两两倍左图是喜欢吃吃水果的原因因调查，从这这里也能看出出女人比男人人更喜欢水果果的原因，因因为水果能美美容和减肥消费者消费价价格分析由上图可可知知现消费者每每周花销在水水果上的费用用以3-9.9这个区间内最最多，达到53%。消费者消费种种类分析结合上图，可可以清晰看出出占据水果市市场主角的还还是一些应季季常见水果，，例如：苹果果，橘子，香香蕉，柚子等等。其他水果果虽然种类繁繁多（这里统统计为其他）），但是其总总和只能勉强强及上其中一一种。消费者消费需需求分析结合上图，我我们可以清晰晰的看到水果果的新鲜度、、口味、价格格所占的百分分比，分别为为33%、36%、31%。消费者对这这三点基本达达到一个彼此此持平的状态态。市场水果产地地比率批发商经营品品种比率由上图可见市市场上的水果果以外地水果果占绝大多数数由上图可见批批发商经营品品种以六种以以下的居多第四部分产产品建议调整果业结构构，要坚持以以市场为导向向，不仅要按按照市场要求求，调整生产产结构，而且且要根据市场场的变化，调调整营销策略略。要研究果果品以什么品品种、何种规规格、什么形形式、那种价价位进入市场场，既能卖得得出，又能卖卖出好价钱。。根据近几年年果品市场变变化趋势，建建议在市场营营销上注重下下列策略。1.高品质化策略略随着人们生活活水平的不断断提高，对果果于品质的要要求越来越高高，优质优价价正成为新的的消费动向。。要实施果业业高效，必须须实现果品优优质，实行““优质优价——高产高效”策策略。把引进进、选育和推推广优质果品品作为抢占市市场的一项重重要策略，淘淘汰劣质品种种和落后生产产技术，打一一个质量翻身身仗，以质取取用胜，以优优发财。2.低成本化策略略价格是市场竞竞争的法宝，，同品质的果果品价格抵的的，竞争力就就强。生产成成本是价格的的基础，只有有降低成本，，才能使价格格竞争的策略略得以实施。。要增强市场场竞争力，必必须实行“低低成本——低价格”策略略，依*新技技术、新品种种、新工艺、、新机械，减减少生产费用用投入，提高高产出率：要要实行果品的的规模化、集集约化经营，，努力降低单单位产品的生生产成本，以以低成本支持持低价格，求求得经济效益益3.大市场化策略略果品销售要立立足非产区，，关注身边市市场，着眼国国内外大市场场，寻求销售售空间，开辟辟空白市场，，抢占大额市市场。开拓果果品市场，要要树立大市场场观念，实行行“在市场)—分化”策略，，定准自己果果品销售地域域，按照销售售地的消费习习性，生产适适销对路的产产品，如上海海人喜食红富富士，如果产产品销往上海海市场，就应应生产红富士士，不能生产产秦冠。4.多品种化策略略果品消费需求求的多样化决决定了生产品品种的多样化化，一个产品品不仅要有多多种品种，而而且要有多种种规格。引进进、开发和推推广一批名、、特、优、新新、稀品种，，以新品种，，引导新需求求，开拓新市市场。要根据据市场需求和和客户要求，，生产适销对对路、各种规规格的产品。。要实行“多多品种、多规规格、小批量量、大规模””策略，满足足多层次的消消费需求，开开发全方位的的市场，化解解市场风险，，提高综合效效益。5.加工化策略发展果品加工工，既是满足足市场的需要要，也是提高高附加值的需需要，发展以以食品工业为为主的加工是是民办果业发发展的新方向向、新潮流。。世界发达国国家果品的加加工品占其生生产总量的90%，加工后增值值2～3倍；我国加工工品只占其总总量的25%，增值30%；我国果品加加工潜力巨大大。应瞄准国国内外城市市市场，发展初初加工、深加加工和精加工工，对果产品品进行系列化化加工开发，，提高竞争力力，提高果品品的附加工值值。6.标准化策略随着我国加入入“世界贸易易组织”的加加快，果品在在国内外市场场上蝮着强大大竞争，提高高竞争力，必必须加快建立立标准休体系系，实行果品品的标准化生生产经营。制制定完善一批批产前、产中中、产后的标标准，以标准准化的产品争争创名牌，抢抢占市场。7.名牌化策略因果品买方市市场的形成，，消费者挑选选的余地加大大，市场竞争争越来越集中中于品牌竞争争，名牌成为为开启市场的的一把金钥匙匙。果品要实实施名牌化策策略，搞好创创牌工作，一一是要提高质质量，提升品品位，以质创创牌；二是要要搞好包装，，美化外表，，以面树牌；；三是开展商商标注册，叫叫响品牌名称称，以名创牌牌；四是加大大宣传，树立立公众形象，，以势创牌。。要以名牌产产品开拓市场场。第五部分招招商启动方案案一、宣传策略略1.有效地利用品品质提升和配配套服务的打打造，突出果果品专业交易易市场的优势势，突出包括括银行、保险险、电子信息息交易等先进进理念及综合合配套的服务务理念2.市场推广要有有针对性和有有效性，让““您”的目标标客户能够马马上找到“您您”。3.本项目是以专专业性客户为为主，与常规规地产有很大大差别，我们们的推广方式式接接近“点射””。即根据项项目锁定的目目标客户，借借助新闻媒体体、面大量广广的专业广告告刊物及散发发DM招商单（页））等常规推广广手段，并结结合网络推广广进行重点突突破。4.经过前期市场场调研和一对对一营销，项项目已经在市市场上形成了了初步的认知知和效应。现现阶段推广的的重心在于强强化新定位、、新理念和经经营模式，让让目标客户群群体和从业人人员等各层面面的对象能够够了解项目、、清晰自己诉诉求和园区提提供的功能服服务的契合点点。本项目的传播播推广渠道：：户外（包括括项目周边路路旗、高炮等等）、电视媒媒体、DM招商册（页））、专业广告告刊物、网络络、行业展会会论坛。1.户外广告（1）在青银高速速公路城阳出出口处做户外外高炮广告，，重点宣传推推广项目的规规划、规模等等；在正阳西西路、青岛各各主要路口安安装项目招商商路旗扩大目目标客户对项项目的认知度度。（2）竖立路标指指示牌，在青青银高速城阳阳出口处，在在395省道路与青岛岛路口竖立广广告指示牌，，为道路指引引起到配合作作用。2.电视媒体利用当地（青青岛、城阳、、黄岛、平度度）电视台进进行专题栏目目、电视新闻闻的宣传，宣宣传的目的是是提高项目的的影响力，增增加目标客户户的认知度。。3.DM招商册（页））及专业广告告刊物散发（1）利用招商宣宣传车的覆盖盖优势，配以以散发项目招招商册或DM单页对目标客客户进行广泛泛的宣传推广广项目的优势势和发展前景景，培植小型型客户。（2）利用如半岛岛都市报等量量大面广的宣宣传广告等形形式进行招商商宣传。（3）采用针对目目标客户进行行招商信息群群发的模式进进行招商。法法定假日如元元旦之类的重重要节日，对对客户发短信信问候增加园园区的亲信度度。4.网络推广（1）在全国性、、地区性的专专业网站上进进行宣传推广广，包括软文文、广告位、、友情链接。。（2）在搜索引擎擎如百度上进进行“青岛雨雨润国际物流流中心”的竞竞价排名。（3）配合招商工工作，充分利利用园区网站站，突出项目目概况、环境境交通优势、、项目进展和和招商政策等等的宣传。（4）与全国各主主要区域的农农产品物流园园区网站进行行交换链接。。5.行业推广（1）行业客户直直访直销。筛筛选前期跟进进的意向较强强的目标客户户，并有针对对性地采取直直接拜访形式式，促进实质质性签约。（2）关系营销（（行业协会公公关）、关系系销售（客户户以商带商））。（3）专业报刊杂杂志进行推广广。（5）DM直邮广告。6.展会论坛（1）关键节点活活动招商。在在项目的各个个阶段，如招招商启动、工工程完工、一一期试运行等等关键节点举举办不同目的的的庆典活动动和客户沟通通会，起到实实质上的园区区招商推介作作用。（2）论坛会议招招商。利用山山东省、青岛岛市行业协会会重大活动的的节点时机，，辅以举办““行业高峰论论坛”等活动动，将项目信信息高姿态地地传播于行内内。对会员企企业的推广方方式，在“论论坛”、“高高峰会议”之之后项目团队队即以“包干干负责”的形形式开展一一一对应的直访访直销。（3）不定期的举举办经济农作作物种植、经经销商招商洽洽谈会议及各各类的招商活活动。会议注重表达达技项，突出出重点，言简简意赅，注重重会议流程和和控制配合，，注重客户的的要求及招商商所要达成的的目的，大会会结束后必须须进行有效的的跟进工作。。二、招商策略略营销工作主要要包括编制招招商策划书、、招商推广实实施和客户引引进三个基本本过程。1.招商策划书是是整个招商推推广工作的策策略性文件，，对整个招商商工作来说非非常重要，是是招商推广时时期各项工作作开展的重要要依据。2.招商推广实施施。招商推广广首先要成立立专门的招商商组织，规划划招商过程的的各项事宜；；其次，要布布置招商现场场，既要清楚楚的展示园区区的功能，又又要保持现场场良好的气氛氛；最后，开开展宣传推广广，制定市场场推广计划，，选择宣传渠渠道，制作宣宣传资料。3.引进客户。招招商必须进行行客户甄别和和目标客户的的发掘，确定定哪些是本项项目的潜在客客户，适时传传递项目最新新进展信息，，以使其保持持对项目的关关注，全程把把握其投资心心理及进驻意意向，直到确确定入驻园区区为止。1．招商阶段划划分（注；要要按照工程的的进度开展））序列时间段安排营销阶段主要工作思路第一阶段2013.09.1至2011.12.10试招期（1）确定招商策划方案（包括新的项目定位、经营模式、租赁政策、运作切入点、推广计划等一系列策划思路）。（2）完成对项目工作计划的初步安排，完成内部组织框架建立和分工安排。（3）完成招商工作涉及的现场包装、推广物料、招商文件准备。（4）完成工作人员招聘及人员培训。（5）启动招商宣传推广。（6）确定目标客户、举办客户座谈。（7）与当地有实力、有影响力的业户进行初步洽谈、沟通，意向把握。（8）与老市场客户进行初步洽谈、沟通。（9）根据上阶段的宣传推广及与新老客户的洽谈和沟通，制定相应的应对方案。完成项目的形象塑造以及其他渠道的信息发布，塑造项目新定位。（10）正式启动招商，公布项目招商政策及招商活动的安排。（11）根据前期已确定的招商方案推进一系列的执行工作。（12）确定主力商户以及进驻意愿，为后期利用主力商家为项目造势。（13）推进主力商户的签约工作。（14）完成对第一次招商集中签约的准备工作。第二阶段2014.1.11至2014.2.29强招期（签约期）（1）通过软文字等手段让项目在市场上吸引客户的关注。（2）以论坛活动刺激市场关注，促进招商工作顺利开展。（3）跟进重点客户进行谈判，以促进其进驻项目。（4）前期意向客户进行《合同》签订。第三阶段2014.3.1至2014.3.31持招期（签约期）（1）完成对促销活动后客户的持续消化过程，主要通过强销期之后的惯性带动成交。（2）使用策略积极创造另一个市场关注的高潮。为第二次的招商集中签约创造条件。（3）推进已承租客户的装修准备工作。（4）结合剩余部分商铺和再建工程情况调整招商思路。第四阶段2014.4.1至2014.4.30开业及试营业筹备期(1)持续消化前两个阶段剩余的物业量。(2)项目完成整体公共部分装修、道路绿化以及设备调试。(3)完成承租商家的装修以及广告标识制作。(4)继续由媒体进行开业信息公布以及根据后期运作方案的要求进行相关的执行工作。(5)项目试营业与开业方案的确定。(6)相关管理规范确定。(7)根据不同部门不同工作职责，进行人员的培训。(8)完成试营业的前期其它准备工作。2014.5项目试营业(1)完成整体经营商家剩余的商铺装修工作。(2)调整补充所需的硬件设施以及内部推广物料。(3)根据后期运作方案，持续开展招商活动。(4)完成开业前期各项准备工作。第六部分经经营管理方式式经营布局：粮棉油、副副食、干货土土特产、水果果、蔬菜、水水产、肉蛋禽禽等各各大农产品品批发专业市市场。经营形式：以交易带活活物流，以物物流繁荣交易易。经营宗旨：诚实守信，，全程服务。。网络体系：与国内规模模的农产品生生产、流通企企业、批发市市场形成信息息共享、物畅畅其流的快速速、高效、双双赢的网络体体系，与国内内外优质农产产品实现物流流对接。经营模式：夏季凌晨2；00冬季凌晨4；00开始交易，收收取交易费3%.地摊费按月收收取600/月，门面在80左右平米，租租赁费在4-6万不等，货源源来自广州，，浙江，福建建，广西、海海南、等地。。赢利模式：优质农产品品基地、品牌牌农业加工企企业、大型农农产品批发市市场、大型超超市、农业经经纪人合纵连连横、联运互互赢，电子商商务、会展营营销、期货交交易相互对接接，构成信息息平台、网上上交易平台、、数据平台、、物流平台。。经营目标：成为国内山山东地区大宗宗农产品交易易、物流配送送中心，价格格形成、信息息发布、会展展中心。亲商富商：秉持“让农农民笑起来、、让客商富起起来”的理念念，让全体客客商享尽当地地政府招商引引资优惠政策策和本企业让让利客商优惠惠办法。多元合作：租赁经营、、经营权买断断、投资入股股、合资建设设。抢占商机机、入围就赢赢；抢先一步步，步步领先先。共同经营：服务是园区区第一要素。。园区尽力为为客商搞好服服务，造好环环境，帮好经经营。使园区区成为投资政政策高地、经经营成本洼地地。第七部分经经济效益预判判青岛地区市场场占有份额预预估项目5年利润额预估估经估算，本项项目计算期内内各年的税前前净现金流量量第1年为-4530.0万元，第2年为-301.8万元，第3～11年为2694.8万元，第12年为6563.9万元；本项目目计算期内各各年的税后净净现金流量第第1年为-4530.0万元，第2年为-593.1万元，第3～6年为2403.4万元，第7～11年为2401.8万元，第12年为6218.0万元。根据上述计算算公式及相关关数据计算可可得，本项目目税前财务内内部收益率为为36.2%，税后为30.6%，均大于规定定的基准收益益率10%；本项目的税税前财务净现现值为9227.8万元，税后为为7466.2万元，均远大大于0；本项目的税税前投资回收收期为4.05年，税后为4.50年，均短于同同行业类似项项目的平均投投资回收期水水平。由此可可见，本项目目具有较强的的盈利能力，，经济效益状状况良好。经估算，本项项目计算期内内的年均息税税前利润总额额及年均利润润总额均为1980.28万元，年均净净利润为1683.2万元，年均利利税总额为2118.88万元；本项目目总投资5420万元，项目资资本金为2420万元。根据上述计算算公式及相关关数据计算可可得，本项目目的总投资收收益率为36.54%，资本金净利利润率为69.55%，项目投资利利税率为39.09%，均明显高于于本地区类似似项目的盈利利水平，由此此可见，本项项目具有较强强的盈利能力力，经济效益益状况良好。。项目经济效益益评价项目不确定性性分析（1）项目盈亏平平衡分析项目盈亏平衡衡分析主要是是根据项目正正常生产年份份的产品产销销量、可变成成本、固定成成本、产品价价格、销售收收入和税金等等计算项目的的盈亏平衡点点。该盈亏平平衡点一般用用盈亏平衡时时的生产能力力利用率表示示，计算公式式如下[4]～[5]：项目盈亏平衡衡分析反映了了项目对市场场变化的适应应能力和抗风风险能力。盈盈亏平衡点越越低，项目适适应市场变化化的能力就越越强，抗风险险能力越强。。本项目计算期期内的年均固固定成本为3173.86万元，年产品品销售收入为为16390.0万元，年均可可变成本为11097.2万元，年销售售税金及附加加为138.6万元，则本项项目盈亏平衡衡时的生产能能力利用率为为：由此可见，只只要当本项目目的生产能力力达到设计生生产能力的61.58%，项目即可实实现盈亏平衡衡，项目具有有一定的抵御御风险的能力力，整体风险险程度较低。。项目敏感性分分析主要考察察项目主要经经济效益指标标对项目的投投资、成本、、价格、产量量等主要变量量变动的敏感感程度。项目目对某种因素素的敏感程度度，一般敏感感性系数来反反映，其计算算公式具体如如下[6]：本文对本项目目的敏感性分分析主要针对对项目基本数数据中的销售售收入（产量量或价格）、、经营成本及及固定资产投投资这三项不不确定性因素素，分别考察察这三项不确确定性因素增增加或降低5%幅度时对项目目税后财务内内部收益率的的影响，以判判断其单因素素变化对项目目经济效益评评价指标的敏敏感程度。项项目敏感性分分析结果详见见表2。表2项目敏感性分分析结果表序号 不确定定性因素变变化率（%）firr（%） 敏感性系系数基本方案30.6%1销售收入5% 43.9% 8.69-5% 17.3%-8.692经营成本5% 19.6% -7.19-5% 41.6%7.193建设投资5% 29.5% -0.72-5% 31.7%0.72（2）项目敏感性性分析综上分析可得得，当这三种种不确定性因因素变化幅度度为±5%时，项目的税税后财务内部部收益率最低低为17.3%，仍然高于规规定的基准收收益率10%，由此可见，，本项目具有有较好的抗风风险能力，项项目整体风险险较小。在这三种不确确定性因素中中，本项目税税后财务内部部收益率对销销售收入的变变化最为敏感感，其次为经经营成本，最最后为建设投投资，这就要要求m公司必须密切切关注水果罐罐头市场的变变化，对市场场的未来走向向做出正确的的预测，并以以此指导项目目改扩建及以以后的经营管管理，以切实实增强本项目目应对市场变变化的能力。。同时，公司司还必须加强强内部管理，，尤其是成本本管理，降低低人、财、物物等方面的成成本消耗，以以提高项目最最终的经济效效益状况。THEEND!2023/1/5谢谢1月-2321:09:1921:0921:091月-231月-2321:0921:0921:09:191月-231月-2321:09:192023/1/521:09:199、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:09:2021:09:2021:091/5/20239:09:20PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2321:09:2021:09Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。21:09:2021:09:2021:09Thur