杭州商业综合体市场调研报告

杭州万象城市场调研报告

商业篇地块分析万象简介区域分析钱江新城规划区域位置—钱江新城规划

功能定位是未来杭州行政、经济、文化活动的中心；是城市经济、旅游发展的新增长点；是开辟钱塘江时代，带动钱塘江两岸城市开发的重要因素；是杭州现代化大都市形象的标志区位情况地理、交通：万象城位于钱江新城的CBD区域，北靠钱江路，西邻江景路，南临富春路，东依庆春路，其中地铁4号线中的江锦路站、地铁2号线的钱江路站均与万象城接驳，项目周边还覆盖了多条BRT快速公交路线。周边配套：杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐的中心。

本项目周边都是城市标志性的建筑，区域价值已被认可，有一定的升值空间；配套成熟、生活便利，体现高档的生活品质。万象城规划总建筑面积约80万平方米，首期已建成建筑面积达24万平方米的大型购物娱乐中心。与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅（悦府）；二期将建设建筑面积达25万平方米的酒店式写字楼（预计2013年交付）公寓（2011年预计交付）；三期将建设建筑面积达11万平方米的超高层写字楼与6万平方米的超五星级酒店（预计2013年交付）。区域SWOT分析

区域优势Strength钱塘江畔，自然景观条件佳政府统一规划，有序实施，严格控制管理区域交通便捷区域劣势Weakness背临钱塘江，发展空间受限尚未成型，需要一定时间的人气积累多家不同背景开发商实施建设，良莠不齐，增加了同质开发的潜在危险就规划本身而言，杭州钱江CBD的规划是相当到位和具前瞻性的，在截止目前的钱江新城建设的过程里我们也不难看出，政府的决心是坚定的。但由于杭州传统的商务区的潜在竞争，与隔江相望的钱江世纪城能不能形成合力等问题，并且随着杭州地缘经济地不断被边缘化，钱江新城CBD形成过程是漫长而艰苦的，随之而来的不确定因素也相当复杂。商业篇区域分析万象简介地块分析地块周边环境项目东侧的住宅区在人气聚集期后极可能形成杭州顶尖的高档住宅区。南侧规划为精品商业区。西侧的规划高度300米标志性办公楼，可能对商业项目的购物舒适感和亲和力带来不利影响。北侧的规划的文化娱乐用地的具体用途未完全决定，对本项目未来环境带来了不确定因素。地铁铁交交通通分分析析其中中2号号线线、、5号号线线经经本本项项目目地地块块，，并并将将在在地地块块周周边边形形成成换换乘乘枢枢纽纽中中心心站站点点经钱钱江江新新城城并并在在其其中中设设有有站站点点的的线线路路有有三三条条线线路路这对对项项目目的的可可达达性性和和客客流流的的汇汇集集起起到到了了极极大大的的促促进进作作用用钱江江新新城城规规划划交通通组组织织老城城区区交交通通连连接接有清清江江路路、、解解放放东东路路、、庆庆春春东东路路、、凤凤起起东东路路等等交交通通主主干干道道。。过江江网网络络杭州州市市将将在在目目前前（（已已建建和和在在建建））六六座座跨跨钱钱塘塘江江大大桥桥的的基基础础上上，，再再增增添添““四四桥桥一一隧隧””，，形形成成““十十桥桥一一隧隧””加加密密过过江江网网络络。。本项项目目必必须须利利用用地地块块自自身身的的优优势势，，合合理理地地规规划划，，规规避避主主干干道道过过宽宽及及周周边边大大楼楼的的压压制制，，全全力力打打造造强强势势商商业业中中心心，，为为项项目目的的最最终终赢赢利利打打下下坚坚实实的的基基础础。。因写写字字楼楼项项目目区区位位不不具具优优势势，，需需避避免免钱钱江江新新城城内内部部的的不不必必要要无无效效竞竞争争。。酒店店在在规规划划设设计计中中必必须须力力求求更更贴贴近近核核心心辐辐射射区区域域内内的的企企事事业业单单位位和和政政府府机机构构的的实实际际需需求求，，与与新新城城内内大大量量的的酒酒店店形形成成错错位位互互补补，，在在商商务务配配套套方方面面真真正正达达到到CBD的的要要求求。。地块块SWOT分分析析区域域优优势势Strength区域域劣劣势势Weakness项目目两两面面临临宽宽阔阔的的主主干干道道，，一一定定程程度度影影响响商商业业人人气气西侧侧的的规规划划中中的的300米米摩摩天天高高楼楼，，使使得得本本地地块块项项目目受受到到高高度度压压迫迫感感距离离钱钱塘塘江江较较远远，，亲亲水水性性欠欠缺缺处于于核核心心区区内内左左右右逢逢源源的的区区位位位位置置，，可可同同时时吸吸引引来来自自写写字字楼楼和和居居民民区区的的多多样样化化消消费费群群体体东侧侧住住宅宅已已大大面面积积动动工工，，将将带带来来大大量量人人气气建设设中中的的过过江江隧隧道道更更能能进进一一步步提提升升地地块块价价值值地铁铁的的规规划划，，将将提提升升区区域域价价值值商业业篇篇区域分析地块分析万象象简简介介基本本概概况况。2005年年8月月，，华华润润集集团团携携手手新新鸿鸿基基地地产产拿拿下下钱钱江江新新城城E－－06、、07、、08地地块块，，总总占占地地面面积积近近10万万平平方方米米，，包包括括了了商商业业、、办办公公及及住住宅宅等等多多种种用用途途，，当当时时业业内内为为之之一一震震，，““杭杭州州将将出出现现万万象象城城了了””规划杭州钱江新城城项目地面积积约150亩亩，规划建筑筑面积55万万平方米。总投资预计超超过40亿元元人民币。建筑面积近20万平方米米2005年8月，华润集集团携手新鸿鸿基地产拿下下钱江新城E－06、07、08地地块，总占地地面积近10万平方米，，包括了商业业、办公及住住宅等多种用用途，当时业业内为之一震震，“杭州将将出现万象城城了”。万象城商城总总平图地下三层，地地上六层空中花园→下层式广场场各层品牌介绍绍分布解析重点项目分析析1层总服务台台贵宾卡B1层千味刷刷3层嘉禾电影影广场4层溜冰场分布解析B人气较高的场场所2005年8月，华润集集团携手新鸿鸿基地产拿下下了钱江新城城地块，把中中国第二个万万象城的梦想想扎根在了杭杭州。2006年12月，万象象城正式动工工，把10万万平方米的土土地上将建设设一个80万万平方米的都都市综合体项项目。杭州万象城商业市场分析析杭州万象城商业市场分析析

购物中心辐射射商圈分析辐射商圈范围围界定综合考虑各区区域人口消费费特征，商圈圈辐射定位如如下：u第一（核心））商圈：钱江江新城周边居居民及钱江新新城中办公群群体和政府机机构。u第二商圈：杭杭州其他市区区，重点为滨滨江区。u第三商圈：杭杭州下属县市市及杭州市外外来人口。商业市场分析析主要商圈比较较武林、延安商商圈表现为综综合商圈，本本地居民、商商旅客、外来来人口均占有有一定比例；；庆春商圈则则主要表现为为生活配套商商圈。本地居居民较多。客源比较之客客源构成商业市场分析析主要商圈比较较延安、武林、、吴山商圈的的出租车及自自备车的比例例略高；公交交和自行车/助动车仍是是杭州市居民民购物出行的的主要方式。。客源比较之出出行方式比较较经营商户需求求分析普通经营商户户分析u商铺楼层选择普通经营商户户的楼层选择择倾向性也十十分明显，80%的被访访者表示只要要沿街一层铺铺面。需要2层和一通二二商铺的分别别为9%和7%。购物中心辐射射商圈分析商圈人文经济济环境分析u人口数量分析析钱江新城周边边目前总计约约有728万万平方米住宅宅，目前周边边区域约有100万平方方米住宅在建建，约1/2集中于钱江江新城东南侧侧；此外，未未来在钱江新新城西北侧将将有约100万平方米的的住宅。购物中心辐射射商圈分析商圈人文经济济环境分析滨江区现有人人口12.5万，沿江新新建小区较多多，约96万万平方米；未未来住宅供应应量预计在200万平方方米以上。购物中心辐射射商圈分析商圈人文经济济环境分析根据以上调查查数据，预测测钱江新城周周边及滨江区区人口将有较较大幅度的增增长，预计中中远期钱江新新城周边可达达到人口33.8万，滨滨江区人口达达到20.2万。购物中心辐射射商圈分析商圈人文经济济环境分析u人口结构分析析之家庭人口口分析钱江新城周边边居民显现为为单身家庭及及两口之家比比例稍高；滨滨江区三口之之家比例较高高，其次为四四口之家。九九堡目前的的居住比例较较低。购物中心辐射射商圈分析商圈人文经济济环境分析u人口结构分析析之家庭收入入分析比较发现，钱钱江新城居民民平均收入较较低，而滨江江区基本为新新建小区，因因此高收入人人群比例较大大。总结杭州万象城市市场调研报告告住宅部分杭州万向成市市场调研住宅篇悦府。地理、交通：：万象城位于于钱江新城的的CBD区域域，北靠钱江江路，西邻江江景路，南临临富春路，东东依庆春路，，其中地铁4号线中的江江锦路站、地地铁2号线的的钱江路站均均与万象城接接驳，项目周周边还覆盖了了多条BRT快速公交路路线。周边配套：：杭州大剧院院、国际会议议中心、市民民中心、波浪浪文化城近在在咫尺，规划划有未来这里里将成为商务务办公、购物物、文化娱乐乐的中心。本项目目周边边都是是城市市标志志性的的建筑筑，区区域价价值已已被认认可，，有一一定的的升值值空间间；配配套成成熟、、生活活便利利，体体现高高档的的生活活品质质。基本情况区位情况项目名名称数数量量总建筑筑面积积140000平平方米米建筑容容积率率5.53绿化率率30%建筑类类别住住宅宅普通通住宅宅车位配配比1：：1，，管管理费费100装装修状状况精精装装修开盘均均价28000元元开盘时时间8月月21日、、9月月3日日、9月17日日交付时时间2009-081已已开房房源2#楼、、1#楼、、3#楼推推出房房源一一期期：161套二期：：160套套三期：：301套套万象城城“悦悦府””规划建筑风风格景观规规划悦府1#、、2#楼的的主力力户型型为190~230方的的大户户型，，3#楼主主力户户型以以90方为为主，，有部部分135方~140方方房源源。所有有户型型力求求舒适适，3.1米层层高、、全明明设计计、方方正、、通透透，户户型越越大也也便将将舒适适性发发挥得得越大大。所所有户户型特特别突突出主主卧与与客厅厅部分分的舒舒适性性设计计，让让主人人有一一种尊尊崇感感。与项项目所所在钱钱江新新城CBD区域域的区区域价价值，，和整整个万万象城城高档档的生生活配配套相相比，，户型型设计计并不不是本本项目目的亮亮点，，不是是吸引引购房房者的的重点点。90方方户型：：全明明、通通透，，但是是卧室室面宽宽过小小，面面积局局促，，居住住舒适适性不不强，，3.2米米客厅厅面宽宽，影影响使使用功功能140方户型型：全全明、、通透透，主主卧、、客厅厅功能能突出出、舒舒适性性较好好，但但是其其余房房间面面宽、、面积积都比比较小小，这这样的的三房房有些些顾此此失彼彼195方户型型：主主卧、、客厅厅等功功能突突出、、舒适适性较较好，，但是是其余余房间间面宽宽、面面积都都比较较小，，这个个户型型面积积浪费费比较较大，，牺牲牲房间间面积积使公公共部部舒适适性得得到满满足230方户型型：主主卧、、客厅厅等功功能突突出、、舒适适性较较好，，户型型面积积比较较大、、户型型使用用功能能齐全全、房房间数数量多多，居居住舒舒适性性基本本能满满足悦府精精装修修标准准为6000元元/m2，，现场场无样样板房房，效效果图图称得得上富富丽堂堂皇，，装修修用材材考究究均采采用国国际知知名品品牌，，具体体用材材情况况详见见附表表。大堂梯厅客客厅卧室悦府广广告形形象独独特、、新颖颖，一一支笔笔、一一排钟钟、一一枚钥钥匙给给人留留下深深刻的的印象象。每一一次的的广告告词都都能抓抓住一一个卖卖点：：CALLISO设设计事事务所所、柏柏悦酒酒店、、3期期精装装修住住宅，，步步步推进进，加加深印印象。。广告告突出出的是是“城城”的的概念念，从从描绘绘杭州州万象象城、、柏悦悦选择择杭州州万象象城、、深圳圳万象象城，，以万万象城城作为为悦府府的最最大卖卖点,推销销悦府府同时时宣传传了杭杭州万万象城城。客群情况况客户来来源主要客客户：多多数是杭杭州本地地人次要客客户：30%左左右的港港澳客户户及一部部分外籍籍人士，，和少数数省内温温州州、宁波波等地客客户购买目目的购买大大户型的的客户,一般以以自住为为主投资资为辅,只有少少部分人人以纯投投资为目目的购买买,主要要是大户户型总价价基本在在500万以上上,高达达40%的首付付,投资资成本过过高购买90方小小户型的的客户,以纯投投资为目目的占了了50%左右客户看看重点看好整整个钱江江新城区区域的发发展前景景项目地地处钱江江新城核核心区，，周边都都是高尚尚住宅,城市标标杆性建建筑,区区域价值值突出交通优优势明显显,地铁铁1号线线、2号号线、4号线都都在万象象城设有有站点万象城城的概念念已深入入人心,所有物物业配套套高档,体现高高档的生生活品质质销售情况况开盘时间8月21日、9月3日、9月17日 主力户型1#、2#楼以190~230方为主，3#楼以90方为主 推盘数量总房源622套，2#楼：161套，1#楼：160套，3#楼：301套 开盘价格28000元/平方 销售进度共成交507套，成交率达82%。1＃楼成交146套，成交均价28240元/平方2＃楼成交150套，成交均价27132元/平方3＃楼成交211套，成交均价27490元/平方 销售分析析万象城城的销售售情况相相当火爆爆,一期期所推的的2#楼楼和二期期所推的的1号开开盘当天天销售均均在90%以上上,3期期开盘当当天预定定达60%以上上，虽逢逢逆市开开盘，但但一期、、二期30天销销售率均均达到70%以以上，逆逆市取得得了较突突出的销销售业绩绩。截止10月3日，据据透明售售房网数数据表明明：309套190~230方户型型，已成成交296套，，成交率率达96%，129套套130~140方户户型，已已成交109套套，成交交率达85%，，172套90方户型型，已成成交102套，，成交率率达60%，项项目主力力户型以以大户型型为主，，因此大大户型去去化表现现更好一一些，消消费人群群对总价价敏感性性不高，，更加注注重产品品的豪华华、舒适适性及配配套。悦府的的销售虽虽受低迷迷楼市的的影响，，后两期期开盘价价格做了了适当调调整，从从成交均均价上来来看，二二期、三三期的成成交均价价明显低低于一期期，但并并不影响响9月份份51%的销售售份额。。项目的的区域和和自身的的配套是是购房看看中的重重点，前前有深圳圳万象城城等成功功案例作作为参考考，使本本项目更更受关注注，很大大程度上上增加购购房者的的热情。。THEEND9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:08:3821:08:3821:081/5/20239:08:38PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2321:08:3821:08Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。21:08:3821:08:3821:08Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2321:08:3821:08:38January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20239:08:38下下午午21:08:381月月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月239:08下下午午1月月-2321:08January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/521:08:3821:08:3805January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。9:08:38下午9:08下下午21:08:381月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。21:08:3821:08:3821:081/5/20239:08:38PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2321:08:3821:08Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。21:08:3821:08:3821:08Thursday,January5,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。1月-231月-2321:08:3921:08:39January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月20239:08:39下午21:08: