宿迁市楼盘市场调查总结分析报告1

宿迁市楼盘最新动态调查分析报告

前言本报告基于前期市场调查的成果和结论进行的补充性调查分析，以便掌握市场的最新动态及变化。本次调查范围主要为宿城区〔主城区、宿城区〕、宿豫区和开发区，不涵盖其他区域，故本报告中的所有数据的均为此三个区域的楼盘。调查对象采取“随机性〞和“可比性〞原那么进行有目的调查，故报告中不提供全部楼盘信息及数据。报告中局部楼盘数据由于楼盘尚未正式出售或对外公布，其数据来源主要以网络和第三方为主，后期将根据具体真实情况进行数据的修正及更新。本报告在进行统计分析时，采取“可比性〞和“代表性〞原那么进行楼盘选择进行数据公布，报告中不对所有楼盘数据进行一一展示，其他楼盘数据将以附件形式进行提交。

目录宿迁市市区楼盘现状概述……………………(4)楼盘分布区域分析……………(5)新推/待售楼盘规模分析……………………(5)物业建筑类型分析……………(6)户型类别及主力户型分析……………………(6)户型面积区间…………………(8)单价价格区间及总价范围……………………(8)市场调查综述………………(11)宿迁市〔市区〕楼盘市场现状概述目前宿迁市区在售及待售楼盘约为113个。其中宿城区55个，宿豫区45个，开发区13个。其中：宿城区：新开18个、待售5个、尾盘和在售32个；宿豫区：新开8个、待售7个、在售及尾盘30个；开发区：新开4个、待售2个、在售及尾盘5个。从以上数据可以看出宿迁市楼盘主要集中在宿城区和宿豫区。宿城区新推盘量较大，占区总推盘量的33%；宿豫区新推工程次之，但后期即将迎来一波推盘小高潮。开发区各指标均较为平衡。楼盘分布区域分析通过以上图表我们可以看出，宿迁市楼盘分布主要以宿城区与宿豫区为主，开发区为辅，三者的占比分别为49%、39%和12%。结合第一局部的数据：宿城区目前市场的工程新推楼盘数量比例为区总数的33%，后期即将推盘率为9%；宿豫区新推盘数量占比18%，后续推盘占比为16%；开发区新推盘数量占比31%，后续推盘占比15%。从以上几组数据我们可以得到以下信息：宿城区为目前宿迁楼市的主导者，宿豫区的待售率显示将该片区将迅速崛起，或将成为宿迁楼市的后起之秀和热点板块。开发区因商处于起步阶段且目前基数较小，后期走势有待进一步观察。同时，鉴于新推量和待售量较大，后期本工程推盘时机和节奏应灵活掌控。部份新推/待售楼盘规模分析

统计工程93个，具体工程资料见附表1宿迁建筑面积统计表从上图各个楼盘的体量来看，宿迁市目前市场的楼盘以中、小型楼盘为主，大体量的楼盘较少，其中20万方以下的楼盘居多，平均值16.1万平方。另一个角度分析，宿迁城区人口约在30万左右，但目前宿迁市场整体开发量和未来待售量可以看出推盘量和库存量均非常大，消化需时间且有一定难度。物业建筑类型分析〔局部〕通过调查，发现目前宿迁市场上的楼盘物业建筑形态绝大局部为多层，依次为高层和小高层。多层主要为老盘、和尾盘楼盘，新推和待售工程那么增加了高层和小高层，目前宿迁楼盘的建筑形态已由过去单一的多层逐渐转变为多层、高层和小高并举。因此，高层和小高将是今后宿迁楼市的“新宠〞。在调查中还发现，从楼栋排布形式来看，根本上各个楼盘的楼栋为如正南正北的纯板式排布方式，此种排布方式最大的劣势在于如果一个户型没有设计好，那么整一单元的户型都将收到影响。因此在“一梯多户〞等的楼栋排布设计中，最好防止此种排布方式。户型类别及主力户型分析通过调查统计，目前宿迁市在售楼盘中的主力户型以三房为主，二房次之，兼以少量顶层复式和4、5房，一房阳光100和宝龙·城市广场等个别楼盘有局部户型。据此，在如今市场环境低迷的形势下，或许通过户型偷面积设计，设计成可变户型产品是个时机点。同时，通过实地调查和查阅楼盘相关资料发现，目前宿迁在售楼盘的户型同质化严重，整体市场或者同区域没有明显的区分且在设计上主要存在功能分区布置不合理、面积浪费和使用不便的问题，且户型设计根本上较为落后，还停留在满足根本的居住需求的阶段，在户型设计创新方面还未能跟上国内市场主流。因此，在户型设计上应防止陷入“跟风〞或者“停滞不前〞的思路，必须超前设计且应根据实际情况适当引入一些户型创新点，以增强工程竞争点。户型面积区间结合第五局部楼盘户型类别来看，户型面积区间两房在80-90㎡之间，三房面积区间在90-110㎡之间，四房120-135㎡，五房及复式在135-150㎡之间。其中面积区间主要集中在90-110㎡，占比约达90%左右。据此，可以判断目前宿迁市场上主流和畅销的户型主要为中、小面积户型，总价在40-60万左右区间房源。单价价格区间及总价范围具体工程价格数据见附表2宿迁工程价格表调查统计结果显示:目前宿迁在售楼盘均价集中分布在4000-5000元/㎡之间。只有少数局部别墅盘和新推盘突破5000元/㎡以上。从均价可以看出宿迁楼市处于正常的起步平稳开展阶段。具体工程价格数据见附表2宿迁工程价格表具体工程价格数据见附表2宿迁工程价格表调查统计结果显示：目前宿迁市在售楼盘除局部别墅工程外，普通商品房总价范围集中分布在36-60万元之间。具体工程价格数据见附表2宿迁工程价格表综合均价和总价范围，本工程在产品户型面积设计和后期销售定价时需参考进行控制。市场调查综述

通过调查，我们得出如下结论开发量方面：宿迁开发量和待开发量相对其城市规模和人口数量来说，体量较大，但从调查结果来看70%左右的楼盘销售率已经到达80%以上。有的楼盘后期开发节奏明显放慢。这给我们一个反思：目前宿迁市的市场空间已经相对饱和，有效客群已经消化了较大局部；从其开发量来看，去化周期或许将拉长；分布方面：宿城区和老城区主导宿迁楼市，但宿豫区迅速崛起且后期开发量超过其他区域，宿豫区将成为宿迁楼市“时机点〞；规模方面：除金鹰天地、宝龙城市广场、恒大华府等少数几个楼盘规模较大外，其余均为中、小型楼盘且小型楼盘占多数；楼盘品质方面：除恒大华府等少数楼盘的楼栋排布采取不规那么排列外，其余楼盘根本均采取“兵营式〞排布方式，极大的影响了产品品质；另外几乎很少小区在景观方面“花力气〞，整个小区根本排满了建筑，极大的降低了楼盘品质和产品附加值；户型方面：根本以90-120㎡之间的三房为市场主力畅销户型，其次为二房，少量4、5房和复式，一房类产品极少；另外，户型设计方面比拟落后且同质化严重，还停留在满足根本居住需求阶段，在舒适度和创新方面比拟匮乏，故后期产品设计方面应适当超前且引入一些创新亮点，并与市场上的产品保持差异性以提高产品舒适度和竞争力；价格方面：老城区板块均价4917元/㎡;宿城区板块均价4650元/㎡；宿豫新区板块均价4066元/㎡；开发区板块均价4458元/㎡，综合计算出目前宿迁市市场整体均价为4593元/㎡，可以看出各版块之间的价格差不明显。在调查中还发现同区域的楼盘之间在价格上也几乎保持在同一个水平，同一个楼盘在楼栋、户型、楼层、朝向等价差不明显，价格体系较为单一。因此我们在后期工程的定价方面应防止定价单一、粗放，应根据不同情况制定完整、系统的价格体系。购房目的：目前宿迁购房者的购房目的主要以刚需自主为主，投资很少，对产品的需求还是以根本居住要求为主且跨区域购房较少，根本锁定所在区域。随着城市和楼市的开展，未来2-3年，“刚需〞将逐步减弱，“首改〞将成为市场崛起的购房主力军之一，故产品设计必须在舒适度方面进行提升以适应未来市场主流。商业方面：目前宿迁商业市场根本以金鹰天地和宝龙城市广场为标杆，后期霸王举鼎商圈的水韵城等几个工程也相继推出和运营。其他楼盘均以底商为主。从商业的分布区域来看，商业主要集中在宿城区的老城区，其他区域大规模的商业工程较少，根本都是以社区商业为主。营销方面：调查发现宿迁在售楼盘在营销方面依旧在走“老路子〞，除恒大华府和马