房地产产品标准化要点汇总

页脚内容页脚内容房地产产品线标准化要点汇总产品线标准化的定义：指某一系列产品的具备可连锁开发的程度。产品线标准化的意义：兰德咨询研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。产品线的归属层面：产品战略归属为战略体系的更高一个层面，即战略层面，属于企业商业模式的内容之一。产品战略与市场战略和品牌战略之间总是表现出先导性特征。换言之，如果产品战略清晰了，市场战略和品牌战略等也自然明确了。产品线战略高层设计：项目结构合理与否主要是要做好三个平衡：一是不同地域或不同等级城市项目的结构平衡，二是快速周转项目和长期经营项目的结构平衡，三是高中低端项目的结构平衡。归根到底可以汇总为一个平衡——现金流项目和利润率项目的结构平衡。这就需要企业以资金链为主线，以调整产品结构体系为切入点，不断调整优化项目结构。产品标准化核心问题：要形成几条产品线，产品标准化率达到多少。要形成几条产品线取决于企业规模和项目数量。当前，一线企业大都已形成四条以上的产品线。对于项目数量少于10个的中小企业来说，形成2条产品线还是可能的。例如，一条是中高端商品住宅产品线，一条是商业地产产品线。其次是产品标准化率，是40%还是70%，总要设定一个明确、可行的目标。产品线标准化内容：通常意义上，产品标准化所包含的四个标准，核心标准是设计标准——只要实现一定程度上的设计标准化，营造标准（包括质量标准）、部品标准、成本标准等都可以相应地实现了。根据对三十多个一线企业产品线的研究结果，标准化程度比较高的企业的标准化率能达到80%以上，一般企业可以达到40%。产品设计标准包括规划设计标准、建筑设计标准、装修设计标准、景观设计、形象系统设计标准。制约标准化率提高的主要因素是土地面积、周边环境，以及所在城市的自然条件等。例如，南方和北方城市的景观设计标准就不可能完全复制，而其他四个标准就相对容易复制。最终形成的产品标准，包括两大标准：（1）产品技术标准CPX/T:包括设计标准、部品标准、质量标准、成本标准等（2）开发实施标准CPX/M：包括开发计划基准、各阶段各项工作的工作标准（一）产品技术标准CPX/T设计标准规划设计标准建筑设计标准（包括标准户型，标准平面组合，标准立面图）形象系统设计（包括标准化卖场设计、样板区设计、标识系统设计）景观设计（包括边界景观、园区景观、屋顶花园景观等）装修设计（按照不同造价、不同风格，分别形成标准设计图）部品标准根据设计标准，确定各类材料、设备等10类部品的技术规格。3．质量标准形成企业的质量标准，包括工艺工法标准，毛坯房和精装房的产品交付标准。4.成本标准形成4级科目、187个成本费用子项的产品成本标准——类似于产品成本标准化定额，确保成本目标偏差率控制在±3%以内。（二）开发实施标准CPX/M《产品线开发实施标准》就是根据《产品线技术标准》，明确产品线下项目开发实施过程中各项工作的工作标准。包括：1）产品线项目的城市选择2）项目规模与选址3）项目获取模式、投资模式及风险控制4）投资目标与开发计划（包括标准目标体系和标准化的计划基准）5）项目启动（如何组建项目公司，如何进行工商注册，如何进行开始卖场和样板区施工，办公场所和宿舍的标准等，各项细节均一一明确）6）项目设计模式