老旧小区物业管理办法

老旧小区物业管理办法（试行）

为提升老旧小区管理服务水平，巩固老旧小区综合提升改造成果，根据**等文件精神，结合实际，特制定本办法。一、实施范围本办法中老旧小区指2002年12月31日前交付使用的小区；业主自行组织管理的小区和“大物业服务”模式管理的小区无年限限制。（一）专业化物业管理的老旧小区。鼓励专业化物业服务企业承接老旧小区物业管理工作，鼓励质价偏低老旧小区提高物业管理服务标准，满足业主日益增长的服务需求。（二）业主自行组织管理的小区。鼓励成立“小区管家”、“自治小组”等多样化自治组织，业主自筹资金，组织人员实行自治管理。（三）“大物业服务”模式管理的小区。镇街或社区作为实施主体，业主表决同意后，引进“大物业服务”模式。物业服务所需资金由镇街、社区实行统一缴付，利用小区非共有部分收入进行贴补。二、工作内容（一）科学划分管理区域。镇街会同区住建局、区城管局、区交警大队及相关部门，遵循相对集中、方便管理的原则，按照《市老旧小区物业管理区域确定及调整工作操作规程》，充分考虑共用设施设备范围，结合历史沿革、管理现状、社区建设、居民意见等因素，明确老旧小区物业管理区域。（二）规范推进组织建设。在镇街、社区指导下，由全体业主协商组建小区业主委员会、物业管理委员会或居民自治小组等执行机构，制定小区议事规则和管理规约，建立小区事务自行管理机制。（三）合理确定管理模式。业主委员会、物业管理委员会、居民自治小组组织业主确定老旧小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。（四）分类引进管理单位。业主委员会、物业管理委员会、居民自治组织等管理主体，按照选聘方案和表决意见确定管理单位。镇街、社区为“大物业服务”模式协议签订的主体，其中涉及业主共同管理事项的，需经业主表决同意。（五）同步提升服务标准。专业化物业管理的，纳入市项目考核评价体系；业主自行组织管理的、“大物业服务”模式管理的，镇街制定住宅物业服务标准，按照“质价相符”原则，推动老旧小区物业服务水平和收费标准同步提升。“大物业服务”模式管理范围内的非共有部分收入由镇街统筹。（六）规范落实补助资金。涉及财政补助资金的，属地镇街从管理实际出发，参照物业费收缴率、业主满意率等指标，制定实施细则和考核方案，审核确定补助金额后报住建局统一发放。三、政策补助（一）实施专业化物业管理的老旧小区，业主表决同意物业服务标准为1.0元/平方米/月及以上的，其中政策补助0.5元/平方米/月。业委会在充分征求镇街意见的基础上，经业主表决同意后签订物业服务合同。物业服务人应当在合同订立之日起十五日内，将合同副本及相关资料报区房产主管部门备案。（二）实施业主自行组织管理的小区，镇街负责制定基本管理标准，业主自筹资金0.3元/平方米/月及以上的给予政策补助。补助标准为：户数小于50户的补助4万/年；户数在50至100户的补助5万/年；户数大于100户的补助6万/年。（三）实施“大物业服务”模式管理的小区，实行收入和支出分类管理。业主表决同意物业服务标准为0.6元/平方米/月及以上的，其中政策补助0.3元/平方米/月。（四）2018年启动老旧小区改造后，首次成立业主委员会、物业管理委员会、居民自治组织并落实管理单位的，启动资金按照《关于进一步做好街道（乡镇）、社区指导监督业主大会、业主委员会工作的通知》（**）文件落实。四、工作职责（一）部门职责。区住建局负责全区老旧小区物业管理工作的牵头协调指导，解决存在的突出问题，提供相关的法律法规和专业技术支持，做好基层工作人员的业务指导和培训。城管、公安、消防等部门落实行业职责，协作建立“管理进小区、执法进小区”等工作机制。（二）镇街职责。镇街负责落实辖区内老旧小区的综合管理责任，指导督促老旧小区物业管理措施落实，做好物业管理资金申报、审核、监管等工作。（三）社区职责。社区负责配合部门、镇街对辖区内老旧小区物业管理的指导、监督和考核。落实对小区自治组织工作的指导和监督。履行预防调处化解矛盾纠纷的主体责任，做好业主、自治组织和管理单位的沟通、协调工作。（四）自治组织职责。自治组织按照《业主委员会及其成员工作职责》等制度开展工作，鼓励和引导业主有序参与小区公共事务管理，增强共建共治共享合力。五、长效管理（一）强化党建引领。发挥社区党组织在老旧小区物业管理工作中的核心作用，加强对业主委员会、物业管理委员会、居民自治组织的指导、监督，更好发挥党员业主的先锋模范作用。（二）加强基层力量。镇街要将老旧小区物业管理纳入基层治理“一中心四平台一网格”工作内容，及时处理小区管理中存在的问题，坚持共建共享、全民参与，推动提升老旧小区长效管理。（三）鼓励业主参与。树立业主“自己的事自己做主”的理念，保障业主的权利，明确业主应尽的义务和责任。以解决问题的实际成效引导业主树立“花钱买服务”的共识和氛围。（四）拓展收益渠道。镇街、社区可按照《区老旧小区改造工作实施方案》（**）规定，落实老旧小区物业管理用房尤其是物业经营用房，稳定小区经营性收益。进一步优化小区布局，在征求业主意见后，可拓展停车位、广告点位、快递点位、充电桩等收入渠道。