2021年房地产项目市场分析报告

2021年房地产项目市场分析报告房地产市场分析报告1随着我县经济的快速发展,居民生活水平日益提高,教育.住宅.汽车.通信已成为新的消费热点,尤其是住宅消费成为民众首选.我县的房地产业从_98年开始,受住房体制改革的刺激,市场消费得到实质性的启动,目前,商品住房建设进入高潮,县城区涌现了幸福家园,荣裕国际新城等高档次的住宅小区.__年,我县房地产的主要行业税费（营业税.企业所得税.土地增值税.契税）和土地出让总收入突2亿元,占到全县财政收入1/5,房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一.为促进我县房地产市场持续健康快速发展,笔者对对全县房地产市场现状.存在的问题等情况进行了调研,形成了一些认识与思考.一.我县房地产市场发展的现状（一）县城基本概况.永兴县地处湖南省东南部.郴州市北陲,东邻资兴,南连苏仙,西靠桂阳,北接安（安仁）耒（耒阳）,全县辖8镇_乡,土地总面积为_79.4平方公里,占湖南省土地总面积的0.93%,全县人口63.85万,是郴州市人口第二大县,县城区面积约_平方公里,城市化率达到36.75%.根据__年统计数据表明,我县城区常住人口约_万,城区户籍约3万户,城区现有居住建筑面积约240万平方米.（二）房地产开发与发展情况.目前,我县三级资质开发企业有_家,具有四级房地产开发企业有1家.近几年我县高品房年平均开发量达_.8万平方米.其中:__年开发量1._万平方米,完成投资0.56亿元;__年开发量达_.7万平方米,完成投资1._亿元;__年_.69万平方米,完成投资2._亿元;__年开发量35.9万平方米,完成投资4.37亿元.__年1-6月份房地产开发投资3.43亿元,房屋施工面积25._万平方米,房屋新开工面积9.87万平方米,全县商品房销售面积6.78万平方米.（三）商品房销售及价格情况:__年,我县商品房销售面积1.1万平方米,住宅均价_93元/平方米;__年,我县商品房销售面积_.4万平方米,住宅均价_69元/平方米;__年,我县商品房销售面积_.2万平方米,住宅均价__元/平方米;__年,我县商品房销售面积_.9万平方米,住宅均价_80元/平方米;___,1-6月县城区普通住房均价为_58元/平方米,电梯房均价为2350元/平方米,商业用房均价为4495元/平方米.1.需求方面分析:一是进城经商者和外出打工族的安居性需求.随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移,不少农民进城先租房,做点小本生意,积累一定资金后,购买小面积居室或二手房,以稳定和改善生活;外出打工人员赚钱后回乡购房,这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标.二是居民改善居住条件的升级性需求.三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高.四是消费观念与时俱进,对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变,住房升级需求强烈.五是储蓄存款利率走低,国债发行量小,股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下,不少群众将投资投向向房地产业.2.成本方面分析:目前我县多层住宅成本价在__-__元/平方米,高层建筑成本价在__-__元/平方米左右.造成房价成本上涨的主要原因:一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高.近年来,政府加强土地总量控制,实行统一公开拍卖,土地交易价格节节攀升.二是税费增加推动成本上升.房地产方相关的税费多达_多种,且均有不同程度上涨,增加了成本.三是建材价格及人工费等也在上涨,也增加了商品房建筑成本.钢铁.水泥等建筑材料价格不断上升,直接增加了商品房的建筑成本,是导致房价上涨的一个原因.四是现在的房地产项目都是成片开发,品质不断提高,环境改善了,售后服务.物业管理也跟进了,都相应增加了商品房开发成本,从而拉动住房价格的上涨.二.我县房地产市场存在的主要问题（一）市场不景气.受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响,居民消费预期下降,消费信心不足,观望情绪浓厚,对高层建筑的电梯维修更换.供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑,加之到县外购房者的外流量增多,导致我县销售进度放缓,销售面积减少,部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷.（二）总体规划滞后.在开发建设过程中,存在着盲目开发现象.占地混乱,没有统一划分区域,不少所谓的住宅小区建筑规模小,档次低.环境差.用地的规划布局不合理,商业区和生活区混杂,缺乏层次感.（三）楼盘户型比例不尽合理.目前,我县房产市场上的住房主要以90平米-_0平米的户型为主,而小户型的住房为数较少,不能满足中低收入家庭的购房需求.因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低,开发利润空间大,开发商不愿意建造小户型住宅.（四）资金链紧张.房地产属于典型的资本密集型产业,资金投入量大,建设周期长.而我县房地产开发企业大都是小企业,自有资金少,以期房预售为主,主要依靠滚动发展.在房地产销售旺季,房屋销售顺畅,资金回笼快,扩大投资呈良性发展趋势;但在销售淡季,特别是受__年金融危机的影响和市场不景气,商品房销售面积和销售额增速明显放缓,资金周转困难,赖以发展的资金链受到了较大的影响.（五）房地产开发企业实力不强.我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的_家,以前大的项目都是外地企业来投资的,目前只有浴荣国际新城.昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的.总的来说,县内房地产企业规模小.实力不强,开发产品品位不高.（五）住房二级市场不够活跃.近年来,我县住房二级市场（二手房交易市场）的交易量较以往有所增加.但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢,对住房一级市场的调节作用不大.主要原因:一是房屋交易信息不畅,交易行为不够规范,相关服务发展滞后;二是对住房二级市场的宣传推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位,二手房并不作为首选目标,对消费者的吸引力有限.（七）.建筑风格单一.大部分房地产开发企业层次低,技术含量低,开发样式单一,设计千篇一律,缺少特色,造成建设档次与新的城镇发展不协调.在经济利益趋动下,不顾规划设计,在审批土地上多盖楼.少建绿地的情况严重,大部分小区绿地都被小房.车库挤占,绿地面积根本达不到设计要求.小区内配套设施不完善,缺乏统一标准,比较落后.（八）物业管理滞后.我县现有7家物业管理企业,8个小区实行物业管理,普遍存在着管理不到位.发展滞后的问题.大多物业公司是从开发公司派生出来的,处在〝谁开发.谁管理〞的阶段,房地产开发商注重开发.销售,忽视物业管理,物业管理市场化运营没有启动,缺乏竞争.各住宅小区的业主自治机制没有建立,关心小区.自觉参与的意识和氛围没有形成.（九）非市场化动作依然存在.〝委托代建〞.〝定向开发〞等变相福利分的现象.利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地.集体土地进行〝小产权房〞开发仍然存在,给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击.三.加快我县房地产市场发展的建议针对存在的问题,必须以科学发展观为指导,把发展房地产业作为保障民生和改善民生.推动大力培育和发展房地产业重要举措来抓.围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目标,加强宏观指导,完善发展规划,落实调控措施,确保市场供需大体平衡,城镇居民住房得到有效保障,城市化率及县城品位得到进一步提升.（一）制定产业发展详规.把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划,作为保障和改善民生.推动经济发展的支柱产业来抓.围绕经济社会发展目标的总体建设布局,制定城区房地产业发展规划,落实建设项目和年度计划,确保房地产业有序推进.健全房地产开发投资机制,引导外来企业和资本投资开发,不断提高房地产业对经济增长的贡献率.结合修编全县总体规划,尽快制定〝__〞住房建设规划,健全和完善住房建设片区详细规划,为打造山水宜居的旅游城市.改善居民住房条件.全面提升县城建设品位提供有效保障.（二）控制土地开发规模.建议每年年初,向社会公布本年度拟出让土地计划.具体的规划设计条件,做到有计划地出让,并接受社会监督;出让土地量,按每年开发_.5万平方米左右（_80套）建筑面积来控制,按照容积率1.5计算,共_0亩土地.同时,房地产开发项目的规模应在4万平方米以上,对不足4万平方米的不予审批,项目控制模式为〝组团-小区〞式,实行带方案招标出让,开发方式上鼓励在新区,住宅结构上鼓励高层住宅建设,主要是为充分考虑开发商的综合实力,确保小区品位的提升.在此基础上,政府采取有效措施,沿每年基础设施的投资方向合理储备土地,土地的储备量为建设用地量的_-_%,用于产业用地和调控房地产市场.（三）控制单位自建住房.为满足职工住房需求,通过市场改善住房条件,建设部.监察部.国土资源部联合下发的建住房[__]_6号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调,〝自本通知下发之日起,一律停止审批党政机关集资合作建房项目.严禁党政机关.公用事业单位利用职权或其影响,以任何名义.任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位职工牟取住房利益.〞因此,机关单位.公用事业单位住房改造要走法制化.正规化轨道.要树立〝要住房,找市场〞的观念,杜绝新的住房实物分配和〝委托代建〞.〝定向开发〞〝联合建房〞等变相福利分房的现象.（四）注重开发梯次结构.一是完善房产开发布局结构.以保障性住房建设为重点,加快廉租房.启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐,适时规划建设一批现代化高层住宅小区,完善服务功能,提升城区住宅档次和现代化水准,努力构建相互促进.互为补充的住房供应体系,满足不同层次住房需求.二是控制住房建设户型结构.控制普通商品房开发套型面积和价格,保持中低价位住房市场适度供应量.三是调整房产开发投资结构.制定房地产开发相关优惠政策,鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域,围绕城市建设和服务业发展需要,主动投资商场.宾馆.酒店等商业用房开发,带动第三产业发展.四是引导.扶植物业管理行业的发展,提高物业管理水平及服务质量.（五）优化产业发展外部环境.在房地产项目开发建设时,本着〝谁受益,谁服务〞的原则,供水.供电.供气.广电.邮电.通讯.电信部门必须将水网.电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线,并预留接口.政府要不断加大投入,着力改善道路.交通等城市基础设施,加强教育.卫生.文化等民生工程建设,创造良好的人文居住环境,以吸引实力更强的房地企业来我县投资.（六）破_解产业资金瓶颈.受__年全球性金融危机及房产市场不景气的影响,加剧了房地产企业资金的紧张.政府要当好银行与房地产企业之间的〝红娘〞,建立良好的组织平台.运行平台.管理平台,形成政府.房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系,促进银企对接,盘活开发商与银行的资金链.（七）培育龙头企业.引导县内房地产企业通过重组.兼并.控股等多种方式实行强强联手,拓宽发展思路,优化管理模式,树立品牌意识,打造精品建设,争取做成一批有概念.有主题.有规模的房地产项目,同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资,带动和推进我县房地产市场的发展,把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一.（八）保障低收入家庭住房需求.相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动公共租赁房.经济适用房建设,增加有效供给,完善廉租房的租住.退出.后期管理和公共服务制度,建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系,解决低收入困难家庭的住房问题.（九）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场.进一步促进住房二级市场和租赁市场发展,促进住房梯度消费,引导居民的住房消费习惯,形成合理的住房消费需求,以推动我县居民住房消费结构的优化升级,使住房一.二.三级市场进入一个有效互补的良性循环.（十）规范房地产市场.一是加强房地产开发建设全程监管,加大整顿和规范房地产市场秩序的力度,坚持整顿与规范相结合,严格按照国家相关文件要求,加大执法力度,全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作,规范房地产开发经营审批程序,坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为,为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境;二是建立市场预预警预报体系.建立多部门参与的房地产市场预警预系统建,定期收集房地产市场的各项数据和信息,认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测,为政府宏观调控,稳定住房价格提供强有力的支持,实现各种信息资源的快速传递和共享,实现政府.企业.公众的直接沟通和互动.三是加强住调查,规划期内完成全县住房状况普查.（作者分别系县建设局副局长.房产局局长.县房产局副局长）房地产市场分析报告2一.背景介绍从___年至今,房地产行业经历了萌芽.发展.壮大的规模态势,企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进.据不完全统计,__市目前的房地产开发企业近千家,有项目企业预计3_余个.单拿__为例,房地产企业已达428家,开发项目_0余个,我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展.___年税收收入0.9亿,___年截止_月份,已增到_亿,房地产行业已占地方税收收入50%以上.可以说,房地产行业已成为小店区支柱型产业,该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况.纵观___年-___年__市房地产走势,我们发现,在经历了〝控制房价过快上涨〞〝抑制房价过快上涨〞〝遏制部分城市房价过快上涨〞的过程中,__市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球,受政策影响不大.在刚刚闭幕的十八届三中全会上,关于对财税体制的改革,集体土地使用权的变化,以及房地产税的开征及推广,这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响.我们辩证地得出结论,对普通住宅的刚性需求稳中缓升,而对非普通住宅.商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降.二.影响房价的变动因素土地费用:目前这是重要组成部分.政府是土地财政,财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入,也就是卖地,地价越高,土地成本越大,这部分成本都会转稼到消费者头上.随着改革力度加大,中央对财税体制的改革,土地财政的现象会逐步改善,那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大,也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变,根据经济学中需求供给函数的变化,供给增多,则同样的均衡量下,均衡价格下降,因此这是对房价的重要影响因素.税金及费用:___年房地产企业的税负率7%左右,目前的税负率近_%.拿目前销售不错的首开房地产来说,当年的销售收入过1.2亿/80套,新增税负就要达到6_万,平均每套房多承担税负7.5万,平均每平米房价增加535元.房产税的开征现状:对从价的按房产的1.2%征收,从租按照_%,但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税,对个人的非营业用房产免税.三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税,但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小.那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价,所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格,从趋势来看应该是上升的.对于非普通住宅,利润空间较大.我们做过调查,恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间,开盘时4万/平米,目前已升至6万/平米.随着房产税的开征,投资者会转向别的投资市场,导致市场上房屋供大于求房价会下跌.拿星河湾来说,开盘时一房难求2万/平米,到目前已降至1.8万/平米,该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势.建安成本.配套设施费.广告开发费用.开发商利润2.社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位谿其中,国民经济发展水平.居民收入水平,随着经济社会的发展,这两项都是逐年递增,这些因素会影响房地产市场的总体供求,特别是影响需求.通常来讲,一个地区的经济发展水平越高.经济增长越快.产业结构越合理.就业率.收入水平和投资水平越高,财政收入越多.金融形势越好,房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高.反之,房价总体水平越低.从中国的情况来看,改革开放_多年后的今天与改革初相比,房价有了巨幅增长,就是源于全国的经济发展水平.居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展.三.政府的调控政策三中全会提出，要让市场在资源配谿中起决定性作用,那么政府的调控政策就是保障,不能主导,真正将资源推向市场,与国际接轨.体制改革的深化程度税制的设谿房地产税的开征规范性文件的出台国五条细则中未提及征收二手房交易_%的个税问题.随着市国五条细则的出台,太原楼市开始趋于明朗化,接下来一段时间成交量可能会有所上升;但也有相关人士反映:市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业,加大了（销）预售证等相关证件的审评力度,这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价.四.房地产公司如何确定未来的经营战略一线城市由于经历了几轮调控的洗礼,开发商相对比较理性,通过降价来促进销售已经成为一种常态,那么就需要减少开发商的利润来降低房价,吸引消费者,达到销售目标.对于二线城市来说,对于普通住宅的销售,如正规.知名房地产商,如首开等,房价缓中有升,对于高档房,如星河湾,房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场.房地产市场分析报告3自去年下半年以来,国家相继出台了取消〝限购〞.降息降准.《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）等新政,为了解和掌握新政下巴中市区房地产市场发展现状,国家统计局巴中调查队采取实地走访房产.国土等相关部门,与问卷调查社会群众相结合的方式,开展了新政下巴中市区房地产市场发展现状调研,现将有关情况报告如下,以期为党委.政府及相关部门提供决策参考依据.一.近期巴中市区房地产市场发展现状（一）新建商品房售价企稳,销量同比呈下降趋势一是售价企稳,同.环比基本持平.根据巴中市房地产管理局提供的数据:今年以来,受〝降息降准〞等新政因素影响,1-2月巴中市区新建商品房市场均价为4_9.5元/m2,较一年1季度的3988元/m2上涨了91.5元/m2,同比上涨2.3%,较—年_-_月的4_4元/m2下滑了44.5元/mz,环比下降1.1%.二是销量同比明显下降.环比增幅收窄.在《条例》颁布实施的影响下,1-2月市区新建商品房销售套数与面积分别为3_3套.325451m,较—年1-2月同比下降_.3%._.2%.同时今年1-2月的环比增幅较去年1-2月的环比涨幅降低了_.6%.一家二级资质开发商反映:〝去年仅1-2月销量就达5_余套,而今年截止3月中旬才销售了不到3_套,表明今年新建商品房销售情况整体不容乐观.究其原因主要有两个方面:一是__年国内整体经济发展呈下行态势,作为巴中购房主力军的外出务工人员,带回热钱大幅减少,致使购买能力减弱;二是一系列新政出台后,促使刚需型购房群体驻足观望,改善.投资型购房群体放缓或大幅减少购买〞.（二）二手房交易总体下行,租赁市场有所降温今年来,巴中市主城区二手房交易市场发展呈现出房源增加,销量.单价双下行,租赁市场价格小幅下降的总体趋势.一是受《条例》影响,房源同.环比均有所增加.通过对5家房地产中介实地走访了解,今年一月以来,受《条例》颁布实施的影响,二手房房源呈现了三个新特点:首先,房源同.环比小幅增加.今年1季度较去年同期和四季度均呈现增长趋势,同.环比上涨幅度分别达_%._%.其次,业主主动投放的房源比例提升约两成.据各中介反映,__年以前,业主主动投放房源与中介挖掘房源的比例大约为3:7,而在《条例》实施.房产税不久将开征的背景下,今年的房源构成比例变成了近5:5.第三个新特点是主动投放房源的以有多套房屋业主居多.一家中介今年1-2月共接受主动登记的二手房房源28套,其中_套房源业主拥有2-3套以上住宅,其中一名业主一次性投放房源3套,《条例》影响可见一斑.二是交易量回落明显,单价小幅下降.据5家中介企业反映,今年1-2月月均交易量较去年月均交易量明显下滑,平均降幅至少在_-_%,其中一家中介去年月均销售30套,而今年月均不到_套,降幅达到了33%以上.同时企业反映单价下降幅度达4-_%左右,如去年江北_0面的普装二手房交易均价在48-52万之间，而今年交易价格降到了44-48万之间.三是租赁市场有所降温,租金环比下降明显.由于去年以来国内经济下行压力较大.物价低位运行,同时随着巴城拆迁还房工作有序推进,巴中市区二手房租赁市场有所降温.今年春节后,二手房年租金均价环比下降8-_%,如地处江南老城黄金地带的南湾国际小区，1_近的二手房年租金由一年的2-2.2万降到了今年的1.8-2万,江北的1_平方米二手房租金由2.4万左右降到了2.2万左右.二.《条例》反响明显,心态影响市场通过对1_名社会群众（包括城乡居民,机关.事业单位工作人员,国有.民营企业员工,个体工商户,离退休人员）进行入户面访.问卷调查发现,《条例》试点实施以来,群众表现出知晓率关注度高.对内容作用了解甚少.改善投资性购房步伐放缓.不动产处置等待观望等特点.一是新政社会关注度高.3月1日,《条例》正式落地四川泸州,标志着《条例》正式实施.此次问卷调查数据显示:有86%的人知道《条例》已经开始试点实施;对不动产登记改革及《条例》试点实施关注度调查发现,仅_%的受调查者表示不关注,有49%的受调查者表示非常关注,有35%的受调查者表示比较关注.表明社会各界对《条例》实施关注度很高.二是具体内容知之甚少.《条例》已试点实施近一月,社会公众对《条例》的详细内容.登记范围.实施步骤等知晓几何,通过调查发现,除_%的受访者表示了解,有33%的人对此不了解,有51%的受访者表示知之甚少.究其原因,部分受访者表示:一方面是由于不动产改革目前仅在部分地方试点实施,个人直接利益尚未受影响;另一方面是因为没有出台配套政策,群众处于观望状态;再者是因为《条例》试点实施时间短,宣传解读信息量少,信息获取渠道狭窄.宣传解读工作有待进一步强化.三是观望心态比较普遍.通过调查发现,受调查者中仅有_%的人考虑近期购置不动产,刚需购房者仍然是主力,改善和投资性购房者观望政策和市场行情意向明显增加;64名拥有多处不动产的受访对象在回答〝是否准备在近期处置不动产〞问题时,仅有6人选择〝近期急于出手〞,所占比例不到_%;有36人表示看政策和市场行情变化再作决定,所占比例达到了56%,表明拥有多套房产者观望情绪明显.四是作用意义理解偏差.受访者在回答〝《条例》实施作用〞时,大家都知晓〝简政放权.保护权利人合法财产权〞.〝利好刚需购房.有效调控房价〞.〝提高政府治疗效率和水平.方便企业.群众〞等核心作用以及〝反腐败〞.〝为房产.遗产税开征夯实基础〞等其他衍生作用,但存在着主次不明的现象:选择〝反腐败〞.〝为房产.遗产税开征夯实基础〞两项的分别达到了68%.55%,在作用重要程度中分别排第一和第三位,由此可见,群众在认知《条例》的作用意义上存在着主次不明的情况,有待进一步正确解读引导.五是担忧新政泄露隐私.对〝《条例》实施后最大担忧〞的问题,有60%的受访者选择了〝怕个人信息等隐私被泄露〞,表明受访者对《条例》中的〝登记信息共享与保护〞存在不理解.有疑虑,希望在这方面进一步完善查询.调阅机制,确保个人信息等隐私不被非法窃取.其次有51%的受访者选择了〝多处房产会被征过高的税.〞表明公众对舆论传导的房产税.遗产税等税开征的隐忧.更表明了公众期待政府及时公布相关政策实施时间表,利于群众妥善处置相关事宜.同时有44%的受访者对不动产登记程序是否简化便民产生担忧,亦表明希望《条例》实施具体方案应尽快出台落实.三.新政影响初现,程度尚需观察（一）企业多措并举适应新政为了适应《条例》实施.〝降息降准〞等新政实施,巴中市区多数房地产开发商.二手房中介积极采取举措,应对新政实施带来的影响.一是开发企业稳中求进.积极应对.首先,走访的5家房开企业中有4家采取了调整营销策略.优化促销方案.积极宣传政策等举措对在售楼盘进行销售策略整合,力促稳价保量.其次,对已纳入开发计划的项目进行整体发展评估,择优选择开发,放缓整体开发脚步;同时针对巴中市区房地产市场实际情况,结合新政影响,减少购地计划,有的放矢地购买土地,确保企业发展稳中求进.二是二手中介多措并举.促成交易.面对二手房交易市场供大于求的局面,部分企业首先取消看房佣金.降低提成费率,力促降低买卖双方交易成本;其次强化服务保障,提升贷款办理.房产过户.纳税报备等工作效率,切实提升服务水平,降低买卖双方时间成本;同时采取切实可行举措,积极做好买卖双方沟通说明工作,认真履行居间职责,努力提升交易成功率.（二）百姓买跌卖空持续观望一是购房者观望心态较重,等待价格继续下行.在新建商品房.二手房单价出现下降,房源供给大于需求的背景下,不少购房者认为《条例》等新政实施必然会使更多的房源涌现,价格势必会继续下行,因此问多买少.持续观望.期待价格继续下行的现象较为普遍.二是大量抛售未出现,希望相关政策尽快出台.二手房源虽然较同期相比小幅增长,但由于《条例》实施现属于试点阶段,且各地实施细则及相关配套制度还未建立健全,致使大幅降价趋势未有显现,故巴中市区未出现抛售潮.同时多数多套房产拥有者希望《条例》实施细则.房产税实施时间表等尽快出台,利于社会群众做出合理判断和相应举措.（三）新一轮政策出台,博弈心态将凸显3月30日,五部门相继出台降低二套房购买首付及调整征收营业税期限相关政策,标志着新一轮房地产刺激政策将进一步冲击市场,作为房屋销售将迎来利好,尤其是二手房销售在降低首付和2年以上住房免营业税双重利好政策的推动下,将会一定程度上扩大交易量;但由于《条例》实施.房产税实施方案未出台的影响,作为改善型需求的购买者博弈心态也将凸显.四.相关意见及建议通过问卷收集和实地面访,现将群众提出的意见和建议归纳如下:一是强化政策宣传,正确引导解读.进一步强化不动产登记改革方案和《条例》的宣传解读,特别是针对普通群众,利用电视.网络.报纸.微信等采取通俗易懂.群众喜闻乐见的方式强化宣传引导,确保群众清楚了解不动产改革方案和《条例》实施细则,并给予支持配合,为不动产登记改革及《条例》实施稳步推进夯实群众基础.二是强化责任落实,出台配套政策.针对不动产登记改革和《条例》实施的具体问题及时研究出台配套政策,如改革后监管及个人信息隐私的问题.房地产企业发展的问题.反腐败的问题.不动产征税的问题.多部门联动充分发挥衍生作用的问题等,进一步明确责任,逐步完善配套政策,努力构建符合群众主体利益需求的体制机制.三是强化配套服务,夯实物权保障.进一步梳理职能,简化和优化办事程序,提高工作效率和服务质量,从基本工作职能和各项具体业务事项出发,做到一窗受理.一次性告知.一条龙审批,让老百姓少跑冤枉路;同时,重点规范登记行为,提高登记质量,严厉查处各类违法违规行为,增强不动产登记的严肃性.权威性和公信力,保护群众合法权益.四是强化监管职能,优化市场环境.加强对不动产登记监管工作,建立不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批.交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享,实现跨部门.跨领域.跨地域信息实时传递和对接,消除〝信息孤岛〞;另外,加强市场监测和行为监管,建立健全完善的社会信用体系和市场监管体系,保障房地产市场健康.有序运行.房地产市场分析报告4南京房地产开发投资额仍在增长,销竣比显示供需仍不平衡.___年南京房地产开发累计投资额445.97亿元,同比增长27%,___年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元,同比增长41%.__年以来平均销竣比为2.64,__年全年呈现供不应求的局面,但是__年前两个月销售面积跟不上竣工面积,主要原因可能是受市场拐点论的影响.__年南京商品房销售均价平稳增长,__年初售价同比增长_.1%,环比略有下降.___年,南京市商品房全年销售均价为53_.8元/平方米.__年1-2月份商品房销售均价为5331元,同比__年2月份增长_.1%,相比__年全年销售均价增长0.5%,但是比较__年末的销售均价略有下降.__年_月份南京市商品房成交量显著放大,__年前两个月成交量较少,相比__年1-2月份同比减少60%多.__年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳,较__年同比有所减少.__年3月份累计成交面积约40万平方米,同比减少_%左右,4月份截至到4月_日累计成交40.2万平方米,有望超过3月份的成交量,但同比__年4月仍有缩减.南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召,土地供应不会对房地产市场过度限制.未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策,增加中低价位.中小户型商品房的供应量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比较多,__年土地供应相比__年减少_5万平方米左右,但是__年将在__年的基础上增加_万平方米的土地供应,因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制.二,__年以来南京商品房销售情况___年,南京市商品房全年销售额为6_.51亿元,销售面积_37.88万平方米,销售均价为53_.8元/平方米,其中住宅全年销售额533.42亿元,销售面积为1_4.52万平方米,销售均价为5_1元/平方米,现房全年销售额为77.58亿元,销售面积为_0.27万平方米,销售均价为4__7元/平方米,期房全年销售额为455.84亿元,销售面积为874.24万平方米,销售均价为52_元/平方米.__年1-2月份南京市商品房销售额为24.74亿元,销售面积46.41万平方米,销售均价为5331元,售价同比__年2月份增长_.1%,相比__年全年销售均价增长0.5%.其中住宅销售额为_.61亿元,销售面积42.63万平方米,销售均价为4835元/平方米,同比增长_.23%,现房销售额为2._亿元,销售面积为4.37万平方米,销售均价为4691元/平方米,同比下降_.2%,期房销售额为_.56亿元,销售面积38.26万平方米,销售均价为4851元/平方米,同比增长27.83%.从各月商品房销售均价的走势来看,__年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势,但是__年末到__年初房价有略微的下降.从图表6的每月销售量来看,___年_月份南京市商品房成交量显著放大,__年初可能受淡季因素和房地产拐点论影响,成交量较少,相比__年1-2月份同比减少60%多.__年以来,南京市各区域板块住宅成交数量不一,成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块.截至到__年4月_日,江宁板块累计成交近5_0套,约38.9万平方米,浦口板块累计成交近34_套,约32.9万平方米.江宁板块3月份成交约_.5万平方米,浦口板块成交约_.44万平方米,分别占全市总成交额的29%和31%.河西板块属于南京市的高尚住宅区,该板块的项目大多属于知名开放商,楼盘房型结构和质量也相对比较好,但是价位偏好,离市中心较远,适合有车族的消费群体,__年该板块成交量位居全市第三.城南板块4月份成交量有显著放大,截至到4月_日,城南板块4月份成交近8.7万平方米,占全市总成交量的_.8%.四,南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息,南京各行政区域主要在售楼盘情况如图表9所示.玄武.白下.鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位.玄武区的楼盘售价在9_0元/平方米_25_0元/平方米之间,白下区普遍在9_0元/平方米___0元/平方米左右,鼓楼的房价普遍在1__元/平方米以上,位置较偏的苏宁千秋情缘在7_0元/平方米左右.建邺区的楼盘大多集中在河西板块,该板块环境比较好,楼盘质量也比较高,知名地产开发商如中海地产.万科.栖霞建设等都在该板块开发项目,老南京和新南京都喜欢在此安家落户,目前该板块的销售均价都在1__元/平方米以上.新楼盘比较多的是江宁区,江宁区是南京高新技术开发区,环境也比较好,售价相对较低,比较适合来南京落户的外地大学生,目前普通住宅售价大概在6_0元/平方米左右,各个不同的楼盘价格差异也比较大.由于江宁区房价相对较低,环境较好,并有大量别墅项目,是富人聚集地,同时将受惠于即将开通的地铁2号线,预计江宁区的房价会有较大升值空间.五,南京未来两年住房建设计划根据南京市住房建设计划,__年南京各类住房上市量将达__万平方米,其中普通住房上市总量约850万平方米,经适房（含廉租房）约240万平方米,比__年_0万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍,中低价商品房约30万平方米.__年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿,筹