房地产投资项目经济评价指标及其计算

...........资料..资料...房地产投资工程经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发工程的投资效益进展评估时，假设不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。〔一〕投资利润率投资利润率是指工程到达设计生产力量后的一个正常生产年份的年利润总额与工程总度较大的工程，应计算生产期年平均利润总额与工程总投资的比率。其计算公式为：工程年利润总额或年平均利润总额投资利润率＝

工程总投资

〔5－10〕利润率进展评估时，首先要确定一个利润率标准〔％进展选择，应中选投资利润率最高的方案。例如，某工程的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该工程的投资利润率是多少？该工程的投资利润率为：146500×100％＝29.2％假设确定的投资利润率标准为20％，则可承受该投资方案。投资利润率对于快速评估一个寿命期较短工程方案的投资经济效果是有用的指标不具备综合分析所需的具体资料时方案的选择和工程投资经济效果的最终评价。投资利润率法主要有以下优点〔〔〕〔3〕考虑了投资寿命期全部年份的收益状况。其主要缺点在〔1〕〔2〕由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资酬劳率的凹凸。〔二〕投资回收期投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间足额收回回收速度的评估指标称为投资回收期间。投资回收期一般以年表示，从建设开头年算起，其表达式为：Pt (CI CO) 0tt0t式中 P为投资回收期；CI为现金流入量；CO为现金流出量；(CICO)t为t年的净现金流量。t〔全部投资P

上年累计净现金流量确实定值t

当年净现金流量

〔5－11〕 t求出的投资回收期Pt

与行业的基准投资回收期P

比较，当P

P时，说明工程投资ct≤c能在规定的时间收回，经济效果好。ct≤c例如，甲乙两方案前5年的净现金流量如表5－6所示，求这两个方案的投资回收期，并利用投资回收期指标对这两个方案进展评估。甲方案乙方案表甲方案乙方案年份 0123 4 5净现金流量 －1000400400400 400 400累计净现金流量－1000－600－2002006001000净现金流量－1000200300300400600累计净现金流量－1000－800－500－200200800从甲方案计算所得为：P ＝312002.5〔年〕t甲 400由于甲方案各年净现金流量为年值形式，亦可简化计算为：P ＝1000

2.5〔年〕t甲 400从乙方案计算所得为：P ＝412003.5〔年〕t乙 400假设行业的基准投资回收期为4于甲方案的投资回收期短于乙方案，故应选择甲方案。投资回收期法的主要优点在于〔〕使用简洁、便利。主要表达在三个方面：一是评估〔2〕投资回收期的经济意义易于理解〔3〕越小。正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资工程评估时，常常承受该方法，〔〕没有考虑资金的时间价值，这一点表达在将不同年份的现金流量直接相加〔〕〔3〕投资回收期标准确实定主要依靠决策者对风险的态度。二、动态指标及其计算对房地产开发工程的投资效益进展评估时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评估，计算的指标称为动态指标。动态指标比较全面地反映开发工程投资活动有效期的经济效益，使评估更加符合实际，常用的动态评估指标有净现值、部收益率、投资回收期等。〔一〕净现值净现值是指开发工程在投资活动有效期的净现金流量率，折算到开发工程实施开头的基准年的代数和。用净现值评估开发工程投资效益的方法，称为净现值法。其计算公式为：ntNPV (CICO)tt0

(1 ic

)t 〔5－12〕式中 NPV为净现值；n为开发工程投资活动有效期；ic为贴现率或基准收益率。在利用净现值评估工程时，假设NPV＞0，表示开发工程方案的收益率不仅可以到达基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；假设NPV＜0，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平；假设NPV＝0，则表示开发工程方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。所以，只有NPV≥O时，该方案在经济上才是可取的；反之则不行取。举例如下：例：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表5－7所示，基准收益率为10％。表5—7 甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元年份O12345甲方案净现金流量－1000300300300300300乙方案净现金流量－1000100200300400500试利用净现值法推断甲乙两方案的可行性，假设都可行，应中选择哪一个？甲方案的净现值为：NPV

＝ 300

300

300

300

300

1000甲 (110%) (110%)2 (110%)3 (110%)4 (110%)5＝137.24〔万元〕乙方案的净现值为：NPV

＝100

200

300

400

500

1000乙 (110%) (110%)2 (110%)3 (110%)4 (110%)5＝65.26〔万元〕于乙方案的净现值，依据净现值法知甲方案优于乙方案，应中选择甲方案。一时点〔工程实施的开头时点，将来各年净现金流量的现值之和就是进展投资的“产出”，而初始投资就是“投入”。例：甲乙两个投资方案所需初始投资都是1000万元，假设基准收益率为10％，甲乙两个投资方案各年净现金流量如表所示。甲乙两方案各年净现金流量单位：万元年份O123甲方案净现金流量－1000400400407乙方案净现金流量－1000300300300甲方案的净现值为：NPV

＝ 400

400

407

10000甲 (110%) (110%)2 (110%)3乙方案的净现值为：NPV乙＝300×〔P／F，10％，3〕－1000＝300×2.4869－1000＝－253.93〔万元〕被承受。... . .〔净现值的计算考虑了资金的时间价值〔〕净现值能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利〔或赔本数额大小。正由于此，人们通常认为净现值法是投资评估方法中最好的一个，并被广泛使用。它也有缺乏之处〔〕〔2〕具有较大的净现值；而一项投资规模较小、投资利润率较高的工程可能具有较小的净现值。〔二〕部收益率R主要动态指标。为了与资本的利率i加以区分，可以用r表示方案的部收益率。其计算公式如下：ntNPV (CICO)tt0

(1r)t0NPV看做是关于r的一元高次幂函数。先假定一个，值，假设求得的NPV为正，则说明r值假定得太小，应再假定一个较大的，值计算净现值；假设求得的净现值为负，则应减小r值以使净现值接近于零，当两次假定的，r值，该值即为欲求的该方案的部收益率。其几何意义如下图。在评估时，将求出的全部投资或自有资金〔投资者的实际出资〕的部收益率〔IRR〕与行业的基准收益率或设定的贴现率ic〕比较，当≥ic低要求，该方案是可以承受的。下面介绍几种计算方法：试算法。由图可以看出，随着贴现率的不断增加，净现值越来越小，当贴现率增加IRR净现值变为负值。利用这个特点即可以通过试算，求出部收益率。例如，某投资工程各年净现金流量如表5－9所示，求该投资工程的部收益率。表5－9 某工程各年净现金流量 单位：万元年份 O 1 2 3 4 5. 资料 ........净现金流量－1002030304050首先适中选择一个贴现率r值，计算相应的净现值。假设取r＝10％，其相应的净现值为：NPV＝ 20

30

40 50

100(110%) (110%)2

(110%)3

(110%)4 (110%)5＝23.88〔万元〕试算结果说明，净现值大于零，所取贴现率偏小，应进一步增加。当取r＝15％再次计算得相应净现值NPV＝7.53，仍旧大于零，说明还要再增大贴现率r值，再取r＝20％进展试算，结果相应净现值NPV＝－5.75过程便可以得到部收益率。插值法。插值法是利用两个直角三角形相像，对应边成比例的特点，求投资工程的部收益率的近似解，其计算步骤如下：1和2通过试算得两个贴现率r r，使之满足：1和2NPV1

n CF 0t(1r)ttNPV2

t0n

1CFt 0(1r)t2利用下述公式求近似的部收益率。NPVIRRr(r r)

1 〔5－14〕1 2

|NPV1

||NPV |21求部收益率承受插值法的直观解释如下图。明显，当r1

与越接近，误差越小。仍以上例所述的投资工程为例，现利用插值法求近似的IRR。17NPV为1.89，当贴现值为18％时，1相应NPV为－0.76，于是取r1

＝17％，NPV

r

＝18％，NPV

＝－0.76，利用上122述公式〔5－16〕得：122IRR17%(18%17%) 1.89|1.89||0.76|. 资料 ...... . .＝17.71％此结果与上述试算结果一样。3．查表法。可直接查阅相关经济类书籍附录的因素表中所列系数，求出部收益率。〔1〕〔2〕收益率的计算不需要首先确定所要求的酬劳率〔〔〔〕〔3〕当投资工程各年净现金流量不济意义。〔三〕净现值法与部收益率法的比较这两种方法的区分主要表现在〔〔〔的结论。举例如下：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表5－10所示，则甲乙两方案净现值与贴现5－11表5－10 甲乙两工程各年净现金流量 单位：万元年份 O12345甲工程净现金流量 －1000300300300300300乙工程净现金流量 －2200550600700650600表5－11 净现值与贴现率的关系贴现率r〔％〕甲方案乙方案5298.84477.598197.81265.4610137.25138.301281.4321.18155.65－137.8517－40.20－234.01甲乙两方案净现值与贴现率之间的关系见图所示r＝10％处相交，曲线〔对应于甲工程与横轴交于〔对应于乙工程与横轴交于％，它们分别是甲乙两工程的部收益率。从该图可以看出，当贴现率大于10％时，承受净现值法与承受部收益率法会得出一样结论——甲工程优于乙工程；但当贴现率小于10％时，承受净现值法与承受部收益率法会得出相反的结论。. 资料 ...... . .〔〕〔2〕上述两种计算方法对再投资利润率的假定不同用的贴现率，而部收益率法假定再投资利润率等于IRR。下面通过例子分别说明。例：甲乙两工程各年净现金流量如表5－12所示。贴现率为10％，经计算得甲乙两工程的净现值分别为267.95万元和535.90倍，而甲乙两工程的部收益率相等，均为21.86％。产生这种结果的缘由在于乙工程的初始投资是甲工程初始投资的两倍，同时各年净现金流量也是甲工程相应年份净现金流量的两倍。5－12甲乙两工程各年净现金流量单位：万元年份0 1234甲工程－1000 400400400400乙工程－2023 800800800800例：甲乙两工程各年净现金流量如表5－13所示。表5－13 甲乙两工程各年净现金流量 单位：万元年份012345甲工程－1243.61400100100100100乙工程－1243.61001001001003813经计算得IRR

＝IRR

＝30％。按部收益率法，甲乙两工程优劣程度完全一样，由于甲 乙5甲工程1～5年净现金流量终值＝乙工程1～5年净现金流量终值假设以i表示再投资利润率，则有：1~5年1400(1i)4100[(1i)3(1i)2(1i1]净现金流量终值1~5年100[(1i)4(1i)3(1i)2(1i3813净现金流量终值所以：. 资料 ..............资料....资料...i)4100[(1(1i)2(1i)1]100[(1i)4(1(1i)2(1i)]3813上式经化简得：1300(1i)4371343713/1300i 130%IRR43713/1300甲 乙资利润率等于其部收益率。例：甲乙两工程各年净现金流量如表5－14所示，且贴现率为10％。表5－14 甲乙两工程各年净现金流量 单位：万元年份012345甲工程－5001100100100100100乙工程－5001001001001001564经计算得NPV

＝NPV

＝788甲 乙资甲工程还是乙工程，所收到的现金净收入在第5年末的终值应当一样。因